（企业管理专业论文）房地产投资风险分析与防范.pdf

捻要 随着我国国琵经济的持续键糍发展，房地产业得蓟了快速发展，并逐步成为国民 经济憋支校产韭之一。然毳鑫子赛地产市场撬制瓣不完善，潋投房魏产投蜜研究中存 在的种种误区，加上房地产本身其有投入裹、周期长、收益性大等特点，近年来，房 地产业持续出现了投资过热的迹象，部分地区还出现了泡沫，给房地产投资者带来了 巨大的风险损失。因此对当前房地产投资风险的研究具有重要的现实意义。 本文酋先讨论了痔遗产及痔麓产投资豹含义和特征；其次论述了房她产投资风险 瞧概念、基本特缝共掇握房地产投整风险熬采源，分裂从政繁溺l 陵、柱会熙险、经滂 风险、技术风险、自然风险和国际风险穴个方厦对腐地产投资风险进行了分析；继两 引入了房地产投蛰风险识别的概念和方法并对其优缺点进行了比较；最后，提出了相 应的风险转移和控制的有效方法戳增强腐地产开发商防范风险的能力，提高房地产开 发鬻拣竞争力。 关键词r房地产投资投资风险分析风险识别风险防范 矗黼t l t a c t w i t hs o u n da n dc o n s t a n td e v e k 。p m e mo fo u rc o u n t r y 毽n a d o n a l e c o n o n a y , r e a l e s t a t es e c t o ri s w i t n e s s i n gr a p i dg r o w t ha n d h a sg r a d u a l l v b e c o m eo 1 e 醑t h ep f l t a ri n d u s t r i e so fn a t i o n a le c o n o m y h o w e v e r ；d u et o i n c o m p l e t e n e s so ft h er e a le s t a t em a r k 。tm e c h a n i s m m i s l e a d i n ge 鹏c t 琉r e a l e s t a t ei n v e s t m e n tr e s e a r c ha n dt h ee 缸a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t es e c t o ri ni t s e l f s u c h 粥l a r g ei n v e s t m e n t ，l o n g 坞撼mp e r i o d ，h u g eb e n e f i te t c ，汹r o c _ e n ty e a r s ， t h e r ea r es i g n so fo v e r h e a t e di n v e s t r n e n ti nt h er e a le s t a t es e c t o tw i 也b u b b l e e c o n o m ya p p e a r i n g 越s o l - f i er e g i o n s ，b r i n g i n ge r l ( m l q o t l $ r i s kl o s s e st o 髓鼬 e s t a t ei n v e s t o r s t h e r e f o 揩, 趣i so fp r a c t i c a ls i g n i f i c m l c e 协i n v e s t i g a t et h e e x i s t i n gi n v e s t m e n tr i s k si nr e a le s t a t es e c t o r t h i sp a p e rf i r s ti n t r o d u c e st h ed e f i n i t i o n s 黝dc h a r a c t e r i s t i e so f r e a le s t a t ea n dr e a le s t a t ei n v e s t m e n t 。p r o b e si n 幻t h ec o n c e p ta n df u n d a m e 嫩a t c h a r a c t e r i s t i c so fr e a te s t a t ei n v e s t m e n tr i s k 。a r i a l y z e sr e a le s t a t ei l a v e s t m e n t f i s k s 血s i xa s p e c t ss n c ha sp o l i c yr i s k ，s o c i a lr i s 蟊、e c o n o m i cr i s k ，t e c l m i c a l 彝露+ n a t u r a lr i s ka n di n t e r n m i o n a lr i s ki n t r o d u c e st h ec o n c e p t sa n dm e t h o d so fr e a l e s t a t ei n v e $ 自t l e a tr i s ki d e n t i f i c a t i o nm a d c o m p a r e st h e i ra d v a n t a g e sa n d d i s a d v a n t a g e s ，a n df i n a l l yp r o p o s e st h er e l e v a n t e f f e c t i v e 粥e t h o d sf o rr i s k t r a n s f e ra n dc o n t r o l ，s oa st o h e l pr e a je s t a t ed e v e l o p e r si n c r e a s et h e i rr i s k p r e v e n t i o na b i l i t ya n ds h a r p e nt h e i rc o m p e t i t i v e n e s s + k e y w o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e n t , i n v e s t m e n tr i s ka n a l y s i s , r i s ki d e n t i f i c a t i o n ， r i s kp r e v e n t i o n 。 刖裔 随着懑灏社会主义市场缝济的稳步发展，房地产投资灞动也曰益活跃，房地产 啦已经成淹圜瞪缝滂疑腱的黧鹾支柱性产业之。腐地产攮笺沧是瓣龌进国黯经济燮 震郄城囊建设，还是对政府调憨客观经济运行蔑经济结构，都发挥了币可替代的信用。 魏零开藏默泉，臻着我国经济体镪改荸辩不鼯滚九，渡挂韵城露练台并蕊、蘑嚣商蕊 纯、住房制度改革藕土地有偿使用等制度为羹机，我国房地产业髓速恢复、发艟壮大， 显蒋出勃勃生极郛旺盛的活力。经过逐卡多年的发展已逐步走向理性，但是，寤媳产 拨舞豹收箍鹬茸风罄劳存酌，腾渔产髂鸯种鳖疆豹投爨五鼠，箕投资具有裁强始综 台性、专嫂性释技术性，鲻砖艨她产授赍也是一个高投入、翁翻掇辩离风验的产娩。 在正常情况下，丽陵和收益避成正撒的，高谶除藤嘛着高陂赫。但掰前在我弱，风陵 阍鼹在投资努析中还娃于一个 e 较翻缓酚段，莓歪某些对冁熟黢阔糕只凭主鞋经验臆 灏，裁更瀣不主飙陵瓣逛性帮庭量豹分掰，蠢崔蘸方发达蔺家，精蟪产监暑靛甓了遗 一个世纪，他3 对膀地产投资的风险十分重视，谯房地产项目的可行性研究中风险分 祈是必不可少的一个组成部分。随薰我围痔魏产蛾皱发震和调整，涝她产枣场的竞争 将越来越激烈，风陵褥遮米越太，痔蟪产投资者在项基的秤份挟赣中，为趣避展除， 潦免决策的必谈，必缎对蒜她产授螫遘杼蕊豫分婿。 1 1 本文研究的背景 第一章绪论 痔魏产作为毒今主受熬授蹙热虑之一。癌予本身衙巽当的稔廉，麴艇嚣固定挂、 政策嫩定性及投赘额雕犬等，使其在提供蹯授资者较高收益的阉时，也趱旮了相当大 的风险。高收益与商风隐统一在房地产投斑行为中。因此，要想获樗较高的收益，必 然要承担相应的风飚。由于我国目前经济发展尚处于起步阶段，市场机制亦不够完善， 席地产枣殛秩穿与汗整程廖方蠢也不规藏，鞋及授资者自身经营管褒承平圈靠l 鳕，必 然女0 大痔遗产的授凌风蹬程度。只有正棍存在麴风险困豢。并彳乍出垒谣、正确的评价， 才有可能在痔地产授赘中获得较高收盛。 1 1 我国廖地产业的发展现状 房地产是措圭毂帮附善在遣之上翁建筑物、掏筑物藉冀德附疆耪及箕有关权 益。扁地产作兔商品，育六十特征：( ”黯琏产键鬻盼圈定注和遍褒健；房地产的 个性平口单性：( 3 ) 房地产使用的耐久性；( 4 ) 房地产的礁策限制性；房地产的 保值和增值性：( 6 ) 房地产的相互影响性。 出于房地产的以上特性，决定了房媳产渡燕一秽独立的行业。房地产业是从事房 建声丌艇、经营、租盈、信托、中舟融要艨箴维潦、装怖锩经济话动绚行北。是震乎 篇三产盗。房地产娃漫霸蔻经济靛支牲产业之一，是其意基础性、先导性、带动性和 风险性的产业。房地产悬国民经济发震的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离 不开房地产业。反过柬说任何行业都拥有篷的房地产，都是房地产业烃济活动的 参与者。因此隧，房地产业垦发展国民经济藕改善九民生活的基础产蟾之一。它的重 要作穰可默趋纳如下： ( t ) 可以为国酷经济的发震提供重癸熊躲质条件； ( 2 ) 可阻改替人们的居住和生活条件； ( 3 ) 可以改善投资环境，加快改革开放的步伐； 通过综合歼艇，避免分散建设的弊端，有利予城市规划的寅施： ( 5 ) 可以为城市建设开辟莺要的积蒜资盎渠道； ( f ；) 可以带动柏篾产业，如建筑、建材、化工，轾t 、电糕等工业豹发展； ( 7 ) 有利予产、且结构韵合理谪攀； ( 8 ) 有利于深化住房肯4 度的改革，调挂消费结构； ( 青利于吸引卦赞，衡这经济建波； ( 1 0 ) w 蚍扩大就业而。 以上这些重要作用，目翦已梅步显示出来，醚着国民经济和房地产韭的避步发 展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、熨簸要的作用。 我基麴扁遗产盐是在v 一霜二中垒尝毯后，伴随着改革开敖蘸浚潞，经趱长裁孕 育应运而生的。1 9 8 8 年4 月】2 同，七届人大一次会议通髓宪法修改寨，规定土地谯 鹰投可戳辕熙法律的规定转让，扶丽为房遗产攮的发展羹定了法律基础。1 9 9 0 年5 月，匿势院发布实旌城镇圄宵土地使用权出让和转让暂行桀例，确立_ ：r 圈自二l 地 露偿整潮铡鏖，宣穗推动了寝蟪。产娃的形成熟兴鞋。几年鲍笈屣，笼葜是1 9 9 2 每藏 小平同志南勰讲话以后，我国房地产业取得了令人嘱目的成绩：房地产投资额迅速增 长，土墟彝乏税量遗遴增大，多种类型稽发区瓣纷设立，虏撬产抒凝企垃数量徽增。 截止2 0 0 0 年底，垒国煎有房地产开赞企业约2 7 0 0 0 巍，从业人员1 0 0 磐7 i 人。 在全部开发嶷业中，黧有房地产汗发套照翁占3 8 ，三瓷授港澳台鹰地产开发企业妁 占】7 。2 0 0 1 年前1 1 个月全国房地产开发完成投资达到4 8 5 7 亿元，北上年同期增 按2 9 。7 。其中，髓品襞宅开发完成投燮3 4 0 0 亿元，院上举阏j 9 l 增长3 0 5 。占垒都 投资比乖7 0 ， 到2 0 0 1 年底。投霹城镇羼怒魄入均往痔建筑面积已经遮到2 平方来。户均住宅 建筑面积6 4 平方米窀u 步满足了基本詹住需求。但同时，居民对居住质量，如住房 碴髓、住房薜蜷和综台配套水平等，x 提出了更离耍隶。这种怼巷塞器隶发生的重耍 变化，对今后一段时期住宅建设将产生重要影响。城镇居民收入水平的不断提高，龌 进了消费结拇的升级，从而s l 起了住宅需求重点的转蓼，人民生括基本选到小康水平e 藩民消费绪构的升级转型，将较大幅艘她提高往席消费在屠民消赞中的比例，增加住 痔消费的憨撼，围慝经济稠社会发最第 个五年计划锶鬟提出，淘更加宽豁的小 漾生活迈进，要进一步提高城多藩民皑穿用消费水平，增棚城乡藩撼居住面积，提商 住房和环境麒量。 住宅与旖她产照在国民缀济中的地位已攀本确立，弗将透步疑艘为国民经济的 支拣产业。过去的疆十五年计越期蜒，尽管年度波醯较大，德瓿警海拳平看，经奄投 辫增长速度都葫箍搿予溺期g d p 韵增长遵照，为淤增长佟搿了熏要露献，特剐是在 9 0 年代中后勰，为启动居民鹕赞、控制通货紧雅越势，保持国魁经济持续增长发挥 7 积辍嚣用。2 0 年城乡住瀣掇蠢7 5 9 4 亿元，占g 辟的8 4 9 ，占垒社会园窿瓷产 投赣的2 3 + 2 8 。撬圜骞统计鲻霄装专家按市场渡和藏本法甥费话冀，城镶住絮与踌 蟪产韭增勰毽龅5 4 0 0 亿元，翁蛊翱p 比重秘意密。2 0 0 9 年p 增长中投资璃饺贡献 4 1 。9 4 ，其中房地产开淡完成拽赞增长占固定资产投资增长额的3 0 ，拉动g d p 增长 懿i 个百努纛，诱篾建筑业、黥逑业、蘩矿、f e 麓a 中令辐荧产皴产馥蘧擞共嚣。o 耽 无益右。 1 1 2 我禺房地产韭的发展前景 ( 1 ) 经济的高速增长必然嚣求并带动房地产业的高速增长。 房地产作为一协始崭活动的基础和载体，嚣经济发展其育裔凄的镞懋矬籽超前 性，经济高速增长的过程必然晦地产照蚋高遴发展为前奏和童要肉褰。蠡2 0 世纪 霉伐以寒，1 l 彗= 群磐簸斡羟菸黢展都露冁蓉蔓磐静帮t 运。鼯太乎详经济匿翁蠛超霸 求南弧经济闺 撙初具雏形，为中阐经济的笸展提供了良好的蚓际环境。改革开放政策 浆播嚣，社会主义市嫣经济体制鞲际壤式豹确立，迄为我寓经济瓣持续、稳定、高速 增长提供了充分的律涮稼障。大鬣的国鞣授资流入申国，绐睽熬产开发注入了麟的活 力，我匡经蓊连壤2 0 年韵高遵增醚，柬来1 0 年援计7 一8 浆增 受悫势，埯痨地产 业的发展奠定了良好蕊础。在中国鳋济的高速增长中，房地产业太霄发展前途。 棼离地产有效辩爨驻盛 1 ) 住房需求依然存存。世界各国的羟验袭明，在人均往房面积运到3 0 平方米 之魏，会保持较睚熊的糕痔需求。为魏善现番属既豹住房条钵，接骥寿屠畏( 4 _ 6 亿) a 鳓住房面积罐加9 乎露米，蓟2 0 1 0 年。惩需濑撩住宅瑟积4 1 4 能平方米，滞恕每 年裔3 彗平方米约 盛赛摊建，遥要遵拯1 0 钇平方米熟薪住毫。医熊，燕赛嚣采禳然 旺箍。 2 有效需求不断增加。经游活动的频繁意魄蓉职- 土= 收 的增加。同时，枣子关 税前明盈下降，人们的日臀开支进一垄髀低。邋麓因素，瀚有利予居民购房摄鑫的增 加，扶丽也使往宅炎腐地产袁歉需最堙魏。加之媛痞健进往宅端费触政繁迄络住宅 消赞带来新鹩动力。 3 ) 非炷宅豢房然产需求增加。由于入世掰，中外经济活动缀加颓繁，服务贸羁 业褥出现薪一输发震。现在鳓髓贸组织与琢来的美贸总协定螭眈，窃管辖的范围已缀 腹琢来的赞酾鬣翁扩夫到了费耪舞易、鞭务整臻瓤稚识产粳贸易三支鞭城。中餐辩加 a 耵0 一意采取积极豁卷发，飘政策上馥善投螯舄贸翕环境，阳国鼯魏范靠虢，逡黛 都必梅对中隰经济整体运干亍产舷有力的推动。麟按休经济状醌的堰蹶与房地产这一较 辩敏感鹩撂蛙鸯翻鞠燕，国躲变漉，特别是经鬣黪交流，袅露g 激些鬻井大盎盈至e 率 圈采，主要城市的经济活动趋予频繁，垒融、贸屡、交通、信息西走中心的 惶用将进 一涉放大。厦浃在赛蚝产堂，捋金雇费濑商势办公、旅游考察、生活霜骋数驶遘用厂 房奄库的需求爨赡上升。一些避寓于商努办公、塔住娱乐的区域或搂盘也可望看好。 爨箨，遥台终弱辫离档往宅籍麟，特耐是程赁鬻瘩瞧会增瓣。 ( 3 ) 城市化进程不断加快+ 住宅建设具备持续发展的墓础 城市制：与嫠逡建设具舂非常密切麴关系，使宪是城帮蘧氯冀的功雏耍豢之一， 随麓城市经济发晨鞍城镇人口增加，健窀需求秘激宅港赞必将随乏帮丈。 ( 曲， 蒋蘑攮产投资持续增韵，赛缝产产赫艨嚣提懑 由于大陆房地产市场存在醺大的市场机会和嶷展空间，大陆房地产市场对海外房 逝产霾震商辩海终蓊盎其有援灾戆嚷l 兜。发达藩家窬撼藩瘫媳产嬷豹1 ：攮纯程度 商，技术水平先进，生产簸攀离，医两外商直接投资丈酯麝琏产韭，将促使中国房遗 产渡款稃稷多先进辩控零积糍谶。随菪进蜀黄裁的降低，海步 腐憨产业的新技木、毅 材料、撩设备、新理惫、新的遥作方式和服务内露都将更快避八中孱，大大褪高房地 产麴辩技集成整，撩缒每鬟速篷家和蟪莲豹差嘏，在青效弹低稻控颧穗遗产嚣靛成本 的条件下，大幅提升产品品斌，极大地增强“房地”的有效供给。速就意昧着购房者 巍赡牌成本誉变或购房藏本下黪条件下，可戳褥到更离晶鹰的毖蟪产产是。 ( 田痔魄产盘业囊组船性，竞争力援藏 海外麝蟪产发羼巍进_ 凡中潜夫醚房溅产数，茹熬推遴走陆痔缝产豫器垒蛾薰组， 撼商房地产业的市场集中度，埔强房地产业竞争力。从整体二来看，我国席地产市场 疑一种垄断竞争孵帑蟋格局，藉臻集中虚低，嚣蘑辔现，低农平的选寝竞争。网一行 谴幽沟企业数量过多，虽然表面上能够在短期内造成一种繁荣兴旺的撩象，但照市场 高囊分散，造成资源髂蓬度分散鞑魏浪赞，食监普遍缺乏撬蠖优势和竞挚力；露粒达 阐蒙鞠地区的麝溉产j t 较为或熟+ 搿地产袋屣礴最在市场经济环境中，曼瓤竞争的_ j i ： 黜瀚。他们资金蛮力媾厚，建筑设计技术和建筑搜术水平高，具蠢强大的市场竞争力。 德目】避a 中瞩虞她产市场，短趟内匿然对中隔丈魑痨逸产企业产生较大；中击，健也将 导致丈睦痔蟋产企业髓收购、藏并浪潮，键逐资产藿缝静垒啦扩媸+ 提高房魏产业魏 市场壤中度，链经麝遣产市场密骶水平麓新竞争格罱逐步转变为寡头整断帝场。这种 鹰地产市场结构的瘦他，可以使絮些房地企业获得相应的发展机襄，增强中圜太陆庸 趣声竣翦竞争力。逮静辩麓鹩嚣蕊翕，中篷老酉姓不再需簧嚣对数嚣上千麓痔攮产熊 展黼去选择，熊翻混璩魄现象逐参消失，交荔成本大幅度降低。 稻) 金融业、谯麓攮逐渐国际诧，房她产盘融黔境改善 惫融全球他的浪潮，促健c 口蠛搬恢盎醺业、僚陵业的国际化进程，这将绪中国丈 醚辫魑产叠融鼹陵韭麴笈漫注入强大话力；凑遗产翦宥赣震袋，在褥避这些产建麓霞 的同时，也将带动房地产垒融探险业的艘餍。猩垒融全球化的推动下，中国金融业的 开敷，海， 金融襁鞫撼进入，会程使先避鑫融羧零翁g l 进，鼠两携避盎融产菇创新， 增强金融业豹竞争力。迅速提嵩畿融q k 嬲疆务磺鲎。这涛有效撬拓展痨媲产叠融绦险 鼗躲市场空蠲，德遴房琏产汪雾化，并蒯激穗缝产市场韵篱采。搜整雾静屠燕濑避盎 锻行按揭贷款实现住蛾的超前消费和房地产投资。而且，道避房地产证券化韵艇展， 髫辩葡鞋掇有蹙多曲惫融产随和投赘工基，便予骥醛和投资缝台，犬麦掘展赞撼产投 资翔痔她产盎融旋斑豹粱道。 ( 7 ) 基础设施建敬耨轿车揆捺簿餐，城市属晁获得更多装惠 城市高道变通梗絮酌建设，如地铁等轨道交通的技展，使居民可以享受n - i 。分便 剥盼交通条件。汽车绷露垂静迅速增搬，将太太缎参a 热心臻上赫奎涟驻离，瓣近舔 往宅和其他房地产前需求会明显增加。这样，九们w 以用低予市中心妁价格，驳将远 离域市中心、太蘸裁、离晶质的独立住宅。 ( 8 ) 政府取戆转携，带场群蟪更为竞瞢 目蓠我圜西缀建立了一套糍髓竞整豹雍磐蛙潞法律法麓体攀，菇罐臻箕避行行监 管濑。但是房地产业的法律浩飙螂然粳不健全，执行也不割伍。架块分割，政盎不分、 栝羧予预、乱收费现裳蛰遍存在。女l 久辫0 ，按照逶明度艨则和国民梅遇屐则，会挺 6 链我国加快经济体箫籀转堑茸廿域骑职能转换，竞糟膀地产税收、价格制度，剔滁不合瑾 收费，消除行渡、逯墓壁垒，创洼廖媳产：毁公平竞争鹃市耨嚣壤，蘸立高教妁麽遗产 南场营理搏翻。 总之。我国房地产业有前热年打下的纂础，裔多项政缭的铺蛰：上育中央“增韵 城乡屠民稻住面积，挺毒往旖巍环境鹱璧，拽饕藩琵消费环璇，德障a 们安詹乐诹” 的决心，下寄酉娥改善住房豢髂鳃强积愿望和鬻痨盈挟购甓痨的积极牲；我国抽九 孵o ，给赛地产渡提供r 良好豹潼震鞔遵。霹戳颧计，席地产市爝袅有持续的犍屣， 舆体表现在：投资和消赞会同步增长( 投瓷增道霄可能减缓) ，个人鬻房的比例还会摁 褒，住痔震最会管迸一步竣巷，镶售嚣节会擦靛勰范，往麝鞲赞瓢务颚域尝宵更支的 辐展，住房个人贷款的总璧还盘上升，物业譬璎的覆盖面征将扩夫，住宅与魍皱产法 钢建设将褥裂掘鼹。因此， 扫辫的房地产监蘸蒙甍好。方兴求焚。 1 ，2 赛溅产授蜜最蹬礁凝努疆鼗滓债 虽然近几年魔媲产开发投瓷总体主皇现瑾幢、整壤酌发展落势，健跫斟莉韶骨 地霹投资增辐过失、土地供应j 建量、份梅t 涨过怏，出现了不同程凄茛“进热”、“虚 燕”秘缒鞠牲离题，寮些嚣淡泡沫已骚产聋，爨她产业窍强潜褒静、较严羲薛风陵。 当前我国房地产出现投资持续超商增长、消费持续超高增长、房价持续大幅攀 商或持续屡辐不下、寤遗产授盗鹰占魄蕉离爱攥衙牧 撼髑曼德蓊等“五赛”病症， 势摄此得出嫱论，罄前中唇房她产存在随域牲道热现蒙。遮些蕊块的房地产投资豹撼 羧e 经显现融来了。在一些麓域痔地产泡沫新缱成的穗掇怍孀瞧已逐潦盟璁。蓠先， 往鹰消费增长过恢占用了进拳宿白消费购蕊力，从而抑制其他消费需求；其次，住房消 赞壤长躲避震波动，安媾藤簸予调整鹅酶嚣最经济的不稳霆链或不辘定缝；兰整房撬 产泡沫破裂将遗成涟镟反应，使投资者和消费者信心受到巨太冲击；鼹话，缀姚产泡 滞继续黪涨可自会对金融系统翱烃济建成7 申毒。这些过热现藩一般照袁以下特桎： ( i ) 投资寰，攘舞的持缕超毫增长，虽璺勰逐年船靛的趋势； ( 2 ) 镑营额高，囊品廖镳嚣额已连续3 年璜幅达烈3 僦左鑫，房建产投资与溃 赞融出现道热现象； ( 3 ) 麝馀意+ 幂艇房趋绝对价赢，藤最房价箨增长率达到两位数畦l ； ( 4 ) 投资比重高，房地产投姿所占比重超过2 碱以上： ( 5 ) 房愦收入蔫，房债收a 比明显德高，垒国的平趣承半约为8 。蕊在日漆乐 意，藉民的年瞧a 与魔价比但为1 ：4 8 有人将遮些特征称之为现在中国菜蝗房池产进热区域的“五藏”病症， 房地产投资、情贷的持续增长是否会诱发房地产泡沫，这已成为政策决策者积 业内人i j 的熬点。那么，房地产泡沫生成的机理悬什矗? 房地产泡沫艇生戚的机理按 照筑济学的熬本理娩，资产酌价格取决予资产的收藏。当资产的价格异常彩蒡氍，严重 背离其真实价值时，泡沫就产生了。泡沫经济通常班繁荣开始，咀危机告终，其结果 是选威舞产衙禧的扭蘸、舞添配甏灼失龌，驭而蔻及盎融律幕和整个毵济躺健瘵发艘。 自2 0 世纪8 0 年代以来，由泡涞经济；【艘的经济危枫、金融危机已成为人们心头挥之 不去醣梦蔗。综观盏嚣备国泡沫烃济、盒融盏枫静经验，授 了哥以发褒：毅桑张房熊 产魁泡沫经济的主要载体。经济过热是泡沫经济产生的温脒，而银行信贷非理- 陛扩张 嚣滤漆释济鬟膏箍渡勘澜豹髂矧。房地产之骺疆域掬泡沫瓣裁体+ 建主要是蓉为它的 受产物理特征、经济特征和市场环境执定的突出袭现为； i ) 资源磅毓、供给弹性小 众所周知，土地是一切经济辐动的载体，而土地的最大经并特征就是稀映性，与 冀德生产鬟素楣毙，士遗的供蛰弹性最，j 、。土地供给的獠艟惶、垄断牲与毫封甄嚣求的 多样性及投机性，必然会导致土地价格的t 扬，从而使房地产价格偏离资产的宴际债 值，为泡沫的生成提供了基础豢静。 ( 2 ) 信息不对琢 在健全市场环境下，痨遗产的徐拱澎等于萁熏簧价格，并受爨求燕系静嚣响。担 是，在信息不对称的情况下，过威炒作常常会导致投资者爵情戚低估未来收益的现象。 熬蕊，与侄何常场榉，房地产市场鼢变讫是隶懂的，菩种动态因素豹变截二，豁会；l 起房地产市场的变他。但是在信息不完全的情况下，投资者粮难对变他的市场做出椎 磷的翔叛。擒之，房地产憝建筑周期长，使得开发繇的毒教供维常常滞后于变化的市 场襦求，从而加快掘涑的生成。 ( 3 ) 逆向选择的遴德风险 房地产是一个资本密集型产业，其麓展离不开盈融的支持。怛是，在金融休毹不 犍全的情况下，信息不对穗会给银行带来逆向选择问题，馕那些星险耩神强、瞎誉差、 最有可能造成不利( 逆向) 结果的借款人获得贷款，从而给银行带来信用风险。此外， 银行体制不健全，盲目地追求市场分额、信贷规模，忽略对借款企业或个人资信的审 查、跟踪调查，低估了投资项目潜在的风险，这种道德风险在房地产价格上扬、抵押 物市值不断盘升时常常是不易被察觉的，大量银行资金的介入，会加快资产价格的膨 胀和泡沫的产生。 ( 4 ) 政府干预失误 由于以住宅为主的房地产具有投资品和消费品的双重特性，因此，政府对房地产 的干预比其他市场都要多得多。其干预的方式除以城市规划、土地政策、利率政策和 税收政策鼓励和引导企业和私人投资以外，还包括政府直接投资或以转移支付方式 等。但是，同市场不是万能的一样，政府的干预也有正、负两种效应。利用手中的权 利为自己的短期政治目标、经济目标服务，就不可避免地导致政府干预的失误。更值 得人们关注的是，房地产业是一个与诸多产业高度关联的产业，这意味着房地产不仅 自身投资规模大，其乘数效应也比较大。在房地产高速发展时，它会带动诸多产业的 共同发展。但是，当房地产业发展违背了价值规律，产生泡沫，其泡沫破灭产生的负 效应也会波及其他行业。 从以上对现行房地产业的分析可以看出，随着房地产业的高速发展，房地产投资 风险也相应产生，这使得在房地产项目投资时，决策者应该更充分的考虑风险的因素， 做出合理的决策。 13 本文写作的目的和内容 房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一次高投入、 高回报、高风险的投资过程。房地产的特性决定了它投资数额大、投资周期长、变现 能力差，在投资过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有如政策变化等无形 风险。 国内外的教训说明了房地产投资风险是当今世界共同面对的一个普遍现象。一个 国家或地区如果不对房地产投资风险因素进行有效的控制，国民经济发展、国家宏观 调控、房地产投资主体及结构、金融信贷政策以及外资管理等各个方面就会出问题， 形成房地产泡沫，进而影响到整个国民经济的稳定和发展。 在风险盛苛亍的这样一十大背景下，扁豫产投资企业进行科学投资尤为重要，众多 的宏观科微溉风险使投资收益其素。了银丈的率确定性，房地产开技盎她期投资赣菇不 毹对项阡的番辨风险鞠豢进行充分的识剐、分析和评价，颈目就会面临巨大的危险。 本文采用统一思想来规划以下几章内容：对房地产及房地产投资的基本理论进行 俞绍；埘房地产投资黼陵的溉念和特点进行论述；对房地产投资菇险豹因素进行分析； 对膨地产投资风险进行螅别；对麝地产投资风险的防范和处理挺出建艇。 第二章房地产投资基本理论概述 我国房地产经过2 0 年左右的曲折发展，遂步走入了法制的、健康的、良性循环 拍筮震虢道。僵照蕾笛臻产亩辐建争的强裁，戳疑开发豹越模证霸产业他，虏地产开 发商投资在考虑获取最大利润的同时，还要考虑政治、政懿、经济、自然环境等不确 定性因素，给其赘采了许多潜在的城陵。 i ，房地产骚其旄性 2 1 1 房地产的内涵 房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，姐厦诸如承和矿藏等自然 资源，还包撬与土地靼房屋所蠢投有美的所寿权利或剃盏等。这是痔地产的一般定 义，根据房屋建筑的不同，又础分为具体不同的房地产，嘲住宅房地产、非往宅房地 产鞫其他房地产。所谓健宅赛地产是指壤寒房屋建蕊与建筑她块窘钒缩台整博爱其所 衍生的权利。非住宅房地产是措非住宅簿屋建筑与建筑地淡有祝路台攘体及辩所衍生 的权聪，其他痔地产是措与房屋建筑有关的莲础设燧与建筑地块的存机结合熬体及其 衙生的权利。 212 房地产的属性 褶对予般1 f f i i 龋蒲卣，痔被产具霄特定囱然漓性、经济满缝、法律属性郗社尝 属性。 l 房地产的鑫然瘸性 1 ) 房地产位置的不可移动性。房地产在空间所占的搬置，既不能移动，也不能 蔼按，因戴鹰地产瓣利用其寄鳟朝的蟋城特点。经置直接关系到窟遍产的剥用价值。 这里的位爱筇仅指房地产的自然医位，也指房地产所处的缀济与社会关系的网络。位 鬻的固定谯谠利在摩遗产市场上让渡的劳非痔攮产本身，搿是辩着予席地产上的各稀 权利。因此，房地产产权的蜜排，变迁黯交易是腾地产市场运行的前提与主要内容。 千费畸 瞎始产市墒橇谁，上海耐崭是学出箍社 0 e 9 犁 n 2 ) 房砘产的耐久性。普通钧物品在使用过程中会较快地磨损、消耗，怛房地产 的剥用，在质量供证、维护得力的d # 提下，则具寿长划性，一般可使埔数 萍。 3 ) 房地产的独特性，由于踌地产位鬻篇定如上不同区位的自然。辛十会、经济 条件备币相同，以及建筑物的式样、朝向、瓶模、装饰、设备等方面的千差万别，形 盛了痨地产钠独特性，不存在两寨完生橱鲻的房地产，这往褥房地产市场不可能是一 个完全竞争的统市场，而是一个交易赞翔比较离的具有区域性和燕晰性f 向i 删委。为 了降低交荔赞用，掇离市场运彳亍效率，房媲产中介服务监如房地产经纪、营销、焙 价、法律服务业等) 就显得非常必要。 2 ，痨迪产静经济爝经 1 ) 房地产具有高资本价值特性。毋暂、建房地产都需蔓大量货币支出。债格的昂 贵性使房地产开发与麴买高度依赖于金融监。列举、资金霄得性、贷霸供给揽况、首 敬分期付款额度等条件的变动都去影响房地产的供嗽状况， 2 ) 房地产捌霹逄盛梅赞变动趋缓慢性。出于土照耀选转搀需要一个转长孵期， 建筑用地适成房价变动的速度取决于房地产开发周期。房地产适应价格变动的钝性使 房姥产业的周期波动并不闻步于宏疆经济擒壤波动。 3 ) 投资与消费的双重性。房地产既可作为生产消费，也可用于生活消费，但由 予房地产静赠宠性、耐久性聂耩靛性，蹙之亦成为一耱重簧熬授瓷鹣。虽然赢魏产熬 变现能力较藏，流动性较低，但在通货膨胀情况下，投资房地产比投资萁他投产更具 谦谯增值功能。 4 ) 房地产利用的外部性。腾地产韵利用及价值常常受周围房地产剐用殛环境变 动的影响，称为穗互影响性、瀣趣效应戏步卜帮性。恻如，住宅豁，苇4 鹰嚣要青一定麴配 套服务设施；新建道路的投资会使路旁土地升值等。房地产利削的相互性使得房地产 产寝复杂钝，然丽要求寻找使， 部性南部忧构方涟。 3 房地产的法律属性 1 ) 房地产酶不动产特性，不动产灼重要特链是它的币动性或位置的固崽瞧，垣 久性。 2 ) 房地产产扳灼璧要憔。房地产产权指在房地产开笈、经营、瓣理积使耀过程 中发生的人与入之间的权利关系，房地产交易实质上是房地产产权的交易。 产权的界定与保护是房地产游以流转的前提。腐地产产权的存在与变更反映了痔 地产盼法律属性。 3 ) 房地产的w 菏性；作为物质形态的廖地产不易分割或分割焉鲁损害其教用。 但作为无形资产，簸所有权可视为一束权益( 利) 的集台，这些法律权利与权益可以被 分开并单独出售、转让。例如：投资者不必购买土地，通过租赁朗可获褥使用权，使 爆祝还可醴继续岛 ：i | 、抵押、转让等。穗媳产的可分性使痔域产静漉避霆容易实现。 4 扇遗产的裢尝塌转 1 ) 房地产利用的社会效应。人类籽为受遗传与环境的影响。环境包括自然环境 与人文环境。人类的衣食住行都是遵过土地及房屋来满足的。对土地的开笸利用会对 尚媳糨理环境产生蟾远的影响。住宅姻灌壁、建筑密度、城市缝构、住址与工作地点 的遴勤匪离等因素，羲接对人类的生活、工_ 佧等娱乐，产生商剥或霄害魏黟嫡。据鸯 荚研究表明，设诗照好熬屠往区，畿越到酶低犯罪率，加强社会沟通畸凝聚力、激励 居民参与精神的作用。 2 ) 房地产的夔学价1 _ | ! 【。建筑是“凝同的裔乐”。建筑作为人类衡慧、技术峙文化 的结晶，反映了人们的论理观念，审美情趣、价值观念、宗教感情、鼹旋眭格等。具 体来讲，房缝产瓣装攀价值表现在三方面：作为建筑懋背最的自然环壤餍形成的自然 夔；城枣燕劐、建筑锻计殛室蠹装馋新裘璃出来的艺术蓑 赛避产、健羽者与社会兰 千系统的庭傩运行与蹶嗡沟遥所表现端索的社杂姜。 3 ) 房地产的心理效应。房地产是人裟的生存与活动空间。其中所蕴涵的信息对 活动者的心理与精神状态有很大影响。戳住窀为倒，住宅提供了人们家庭生活的秘密 窆闼，妻垦盈起现代钕繁奏，毫度程摩傀熊添姨恋t | 瓣 1 _ 】宣疆黪情，品捞个性、审焚 自由的磅能。住宅( 嚣的开放程度基酱部幢能增细居住者之阉的心理糯窖鞫扫瓣罄， 有耐于减少冷瀵、偏执、孤独、狭隘等“文明病”，住宅也是入的自我存在的认可意 识的映射与物化。表现丁居住者的个性与情趣、社会地位等，居住区的分异现象则反 映。r 凡建社会的隔离与势层等。总之，能宅不仅仅星一十栖息之所，燮是一个能给人 娃慰蔫、美感与激憾的空阕。 2 2 房地产控燮内涵爱特点 22 1 房地产授蛰的内涵 房地产投赘就是将一定的资金投 到房地产开发经营和中介服务等活魂中，以期 束来授褥更大收益的投瓷行为2 。房地产投赞烂进行房地产开发鄹鳢营的基础，其结 果楚稻成新的可用痨地产或改造簿有的房地产。羼邂产授瓷能带来题壳酾收益，同时， 也寄很大的风险，这是房地产投舞的一个显著特点。为减少风险、增加收益，房地产 投爨必须注摩以f 三要素： 1 l 时枫。同投瓷胆染、债券样，把握住授糍的时机很煎要。然而，詹地产闲 冀鑫岛豹特点，在选择授瓷时机对，不能完垒照搬证券投资郡一套方涪。房趟产具有 不可穆动性和地域性等特点。一个地区的空置房地产并不能弥补另一地区房地产的短 波。如聚痔蟪产拥有者因为奉施匿房她_ _ 赶的短缺两圈耪大量房屋的话，郡幺，警房地 产市埚形势突然壁生变化时，他就很可能会措手不艘而搬去高价 h 乎的时机。例如， 幢么时候买 箍? f p 么时候购 秘业? 投瓷予开发的哪一个阶段? 等等。对机豹掌握 不仅需要投资者具有多方面的知识并发挥个人的智慧，还需具有时各种信息的商度敏 黼缝，溺为攀一中 i 亨祝舫釜g 袭，玉不蕴满森鳆渍黪势的变忧、经济麓蕤瓣趋势、大口 的增减、收入水平的升降，消赞心理的变化等各种信息之中。 2 遣段。不同的地段适于建筑不同静房髓产，辩物串一b 和商场之樊静齑监翊房应 建在繁华的商业中心，在那里，顾客冀中、流动量太；建造别墅应选择风景优焚、珂= 境癞静、气馁宣a 的磐嚣；住宅塞建在交渔方便、嗡麴倭剿、服务设旅齐垒鹣场搿， 以便于居民工作和生活。房地产投资地段的选择对膀地产投赞的成败有着至关煎要的 中# 用。房地产的增值攀实上就跫地黪增毽，嚣土娥增僮潜力的大小、稠用效架豹好 环，都与其地段有着密剀的联系，拥有增值滞力夫的地段是房地产投费获利的酋要条 件，麝遗产投资者盛褒鏖重视这一点。痔遗产遗段不仅指衢楚翁自然地理位置，同时 还包括其社公经济条件和交通囡素，如入口素质、教育水平、服务业水平、通讯情况、 交遴蠖剩疆援、生活设箍帮挂磐渣安情况等。建段是房遗产傍啦躲零妥影响匿襄。 飘质量。有了良好的地段，虽然具备了好的投鬻获利条件但却不一定髓带来好 麴投资效果。好的投资效最要通过房地产优良斡震量柬实现。一个设计陈i n 、材料低 劣、箍二粗糯的房屋不可自将土地的价值充分体现出来。只有设计新颖、结构严谨、 材料优盛、蘸z 精缎的房屋静才黪青效她露现地艘价位，鸯投浇啻带索意搬粒投资利 润。对于出租物业来讲，管理和激务的质孱同样具有重要的作用。好的管理和闻到的 石海均，密地产授费井折h 大连理工_ 惫学蝴缏社，1 9 9 8 年 1 4 激务是一种无形的，。裔，能产生意想不到的投资效果。 2 22 詹墟产揽赘的特点 出丁痨魏产本身所其宵的鞠理及经济特征，房地产擞疑也表现出区别于其弛投资 的固有特性。熟悉房地产投瓷的特点，膏平4 于作出正确的投资决策3 。 1 投资数额巨大。癌撬产业是一个赘金密桊型的行娃，不论是麝遗产开发投资 还是置业投资，所需资金少贝数百万元，多则数千万元，甚至数亿元。巨额的资金投 丸值靠家波业或一十塞庭雏鸯有瓷叠是遥远不螓随，稚健授瓷翥受支付2 瞒一3 鳓随 骰本金用做前期投贽或酋期付款也是如此。房地产投资的臣颖性往往使众多的投资者 望搂兴殴，也捷褥任何项房遗产投炎部需要受知慎重地次蓑。 2 投资回收周期艇。房地产开发需要经过琐目的可行性研究、决策立项、趣划 设计、撬工建设、锻售靼出租等一系列蓬耩，一般少劐一耐枣，多则数年甚至十几年。 房地产投资回收期一般需要3 5 年，如果采用租赁经营的方式则时间更长。房地产 投黉者要承受这么长时闷的炎盎缝力和市场蝇险，藏必须特剐重税可行性研簿等投资 1 i l r 期j 作，房地产投瓷者往往不惜花赞太景的时间和精力，进行投资前的经济分析与 方察院较，辱可雠避免方向性失误。 3 流动性差。房地产被认为是一种非流动性瓷产，且投资开发或购买羼地产， 巨额的蛰垒在较长时蠲由就沉摊在痨遗产上。耦瓣于毅藜，镶券苍授萤上具褥京，摩 地产锖售过程复杂履交薪成本高，因此出售已投褒房地产项目来抽回资金( 即变现) 霈簧较长翳对闻。如豢惫予变现，剩可能健投资者遭受一定豹经痨损戋。在很多时候， 房地产投资流动性差这特点觚会使房地产投资着因无力及时偿还债务而破产。 4 。e l 镑抵獭通爱辫胀鲍蟮晌。哇；l 予主攮瓷源鹣不可移动性和不霹再生性，蹴 人类对房地产需求的曰益增长，使得房产从长期嫩看具有保值增值的特点。房地产宿句 这一特性使褥授费赛媳产能够抵御通货膨胀对赞本价值的影响。美匿、英国积我匡香 港等她的研究资料都袭剐，房地产价格韵年均上涨率犬麴是周期年通货膨辗率的两 铸，扶我嗣邋壶十几年住宅市掘价搀睡蹩化情况囊蓐，其肇均增长螭鹰也太大超过瘸 期通货膨胀率的平均水平。需臻指出拍照，在通货紧缩时期房地产投资的资本价值一 孝由明，磨炼产授费风险与挟策t 隶南大学瑚版社1 9 9 8 罐 1 5 般会下洚，但遮并不影响其长期的增值眭以及抵御通货膨胀影响的能力。 s 易取得参融机构的支持。由于青穗地千# 为抵押担冁，并且一般挞够安惫地按 期收回懂款，嚣鞋包括商讹银行。保险公司、抵押拯司等在离的许多焘融机椅a # 愿意 培膀地产投资提供较商数额的贷款。由于房地产的慑值增值性，并且雨慷其他资产帮 样容翁丢失，可能遭受抢劫或偷盗等特点，通常可甜获得金融枧鞠对痔地产投资提供 的比倒相? 商的抵押赞敖，一般可以选到7 蹁一9 0 鹈晚且逐常常为货款者提供剿帝 方舀拘抗惠。途撞得诲多自有资鑫不足酶授赞者熊静透过袅驻辊构酌支持，逶簿财务 杠杆工具满足其投资房地产的愿疆，并达到一定的预期盈剃目标。 6 受政策嚣嫡较大。房遗产不仅关幕到千家箝户居民的日常生瓣，而且佟为生 产要索的房地产对其他产业的发展也其肖极大的影响，房地产市场的发展以爱廓地产 避驰波动在襁大程魔上影睫蓑黧器经济嚣发展。正怒由于席地产业在裢会经济添动孛 的重要性，各国政府对房地产市场和房地产投资都十分关注，常常将对媾地产市场和 艨逡产生豹调控作鸯蠲节经济酮一个熏癸方面，羼鳓产授赞镌困面要多她受到藏错政 策的影响。政府用来调摊房地产市场的主要政策( 如土地供给政黄、住房政簧、金融 政燕、赡政税收政策等) 豹变化将会对痔地产投资产生极六的影响。 7 影响投资风险的因素多。房地产的不可移动性，咀投房地产投费数额的巨大、 回收捌甥长等特点，经得鹰遗产投资长期受隶采塞观虽济、社台、醴镐，法棒法规， 虬及自然环境簿多方面因素变化可能产生的不利影响，影响房地产投资风险的因素相 当多。痔地产投资风险砰戳概括为，或案最酸、社袅风险、经济风险、技术蕊险、容 然风险和国际风险等。 8 对专业知谰秘经验的锻赖性。窝缝产拜绶、交易和管理莓涉及的程穿和领域 多且复杂，使得不论是房地产开发还是房地产购置，以及之后的管理活动等，都需要 投资者其菩诸知法律、缝济、管理、建筑等方面的苛韭絮锻鞠抬应的经济管理经验。 等然，房地产投资者也可h 聘请专q p 顾问为其服务，但是，如果茛自身缺乏碟篾知识 帮经验等素势，将不利于其投赘收益目糖蛇实现。 2 。3 房地声援赉在国民经济中的作甩 房地产投资是痔媳产监发灏的重要动力。积极增强房地产授资，对促进房地产 监的振兴与繁荣，推动国民经济的发展，以及对广大人民群众生活永平的不断提高， 酆具有不可替代的舴餍。现从宏观和徽戏作用及羹对寡理磐济鲍负面影嘀兰个方强采 对痨地产投资的作用进行分析。 1 房地产投瓷的宏观作用 痔堍产投资的宏观榷舄，主要袭现在箕对圜琵经济，特别是城市经崭发糕的贡 献上。主耍体现存酞下四个方渐； l 房地产投资有韵于增船霉家魃政收 进行房地产投资，一方蕊推动了我国房地产业的发艘，另一方面有助予我国土 熊捷崩制缱和往辫骨镬麓静馥荸，实现丁圭迪使耀掇麴有偿出让、转诖霸往宅商品纯。 从而，国家除了可以从房地产业获得税收外，还百】以利用土地所有者的地位厦权能， 遴过有偿出进、转让土地搜用粳取得鞋额牧丸。掭国家蟪管理箭统计表嚷，至戴 1 9 9 4 年，垒国已有偿出让土地使用权面积达7 ，5 万公顷，垒国收取土地出让盒1 9 0 0 多亿元a 爵带。在满矫，艨基求这样一个a 日援寮憋国家，缝稚懿教盘斡占酒民生产 总值的1 0 ，美国约占蹦。各种迹象表明来自地产的收入已日益成为国民生产总值的 耋要组成部分，这部分收入已艘为匡家氆舸财政收入静睡夫采麟。 2 ) 有利于改善城市基础设施建设和改善投赞环境 由于潞地产的发展，使得挺当一辩分城市鳓纂醛设溉建设由赛地产辩犍公司承 担，国家无豁财政支出或给予财政支持。同时国家通过土地批租出让，以及向房地产 公翊征收税费，从而能够获褥城市基硇设瓣建设的丈笔舞蠡。基础设蓝螅教薷，寄韵 于城市面虢韵改变。飙而改善投资环境，为国内外投资者创建一个良好的生产和生活 环境，更好蟪吸引了瓣惫辨资盘，捉避了城市经济的发展，形成一个疑资一殍发一发 展的良性循环。 3 ) 青利于造方酸府摅投瓷括为霸垒照经营行为的奇遴纯 在我圊长期的计划经济体制下，德业获得土地的方式是由国家无偿无期限的划 拨。蹙业在投资建设审撮本体会不到她使用的价值及土地资源鲍薏夏性，不合理的 投资和任意滥用上地资源的现象随处可见，而在传统韵土地使用制度下，土地使用既 曩冤偿的，咒不准进a 市场进行虽耋、出租，土地使用者馥地转移中镊不l q 任侮好 处，自然宁可将土地荒芫，也不愿意转移给袍人能用。同对也导致了盎业在建设用遗 中多征、旱征或，饪而不用的浪赞现象。斟此，实行地毫偿使用制度，征收蕊额的 地使耀赞，必将使得髋寿姨府和企业在上新项目时，既要考虑项目本身的投资，叉要 涛虑高额的土地投援。遵样，迫使企业镬避行新建项目牲瓷时充分蓖视降低建设成本 和提高经济效益的问题，进而使得整个国家资产投资规模得到控制。 4 ) 有利于带动搁端行业，促进城嘉经漭的垒面发展 瞎娥产授黉躲罐蜘，鼹进了住宅和嚣住宅弼彦