（企业管理专业论文）银行信贷与房地产金融风险管理研究.pdf

摘要 摘要 2 0 0 7 年，新世纪金融宣告破产，次贷危机在美国爆发。在这场危机中，伴 随着美国房地产泡沫的破裂，住房抵押贷款公司濒临破产，对冲基金被迫清盘， 投资银行宣布亏损，进而引发美国和全球金融市场出现剧烈动荡，这次美国房地 产次贷危机的爆发又一次让人们看到房地产过度膨胀所蕴含的金融风险。 近年来，随着我国城市化进程的加快和住房制度改革的推进，我国房地产业 呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。然而房地产 业是一个高风险的行业，它高度依赖金融市场的信贷支持，因此，房地产金融在 支撑房地产业迅速发展的同时，也不可避免地承担了房地产业的高风险。尤其近 年来由于我国经济结构的失衡，对外贸易顺差的过快增长，银行体系出现了流动 性过剩的局面，以房地产为代表的资产价格呈现出快速上涨的趋势，大部分城市 的房地产价格都出现了大幅度上涨，部分热点城市或地区的房地产价格甚至上涨 了几倍，出现了严重的房地产泡沫，使房地产的金融安全成为一个需要重点关注 的问题。本文通过分析，探究银行体系流动性过剩背景下银行信贷的过度支持与 房地产泡沫之间以及房地产泡沫和房地产金融风险之间的深层次关系。在此基础 上，以北京、上海、天津和重庆房地产为例，实证检验了银行信贷的过度支持是 产生房地产泡沫的重要影响因素，并借鉴美国次贷危机经验，结合我国的实际情 况提出有效防范房地产金融风险的政策建议。 关键词：银行信贷流动性过剩房地产泡沫次贷危机房地产金融风险 a b s t r a e t a b s t r a c t i n2 0 0 7 ，n e wc e n t u r yf i n a n c i a lw e n tb a n k r u p t ，a n ds u b - l o a nc r i s i sf i n a l l yb r o k e o u ti nt h eu n i t e ds t a t e s i nt h i sc r i s i s ，a l o n g 诵t ht h eb u r s t i n go fr e a le s t a t eb u b b l e ， m o r t g a g ec o m p a n i e sw e r ei nt h ev e r g eo fb a n k r u p t c y ，a n dh e d g ef u n d sw e r ef o r c e d l i q u i d a t i o n ，a n di n v e s t m e n tb a n k sa n n o u n c e dl o s s e s ，a l lw h i c ht r i g g e r e dt h eu s a n d g l o b a lf i n a n c i a lm a r k e t st u r b u l e n t t h eu s r e a le s t a t es u b l o a nc r i s i sh a do n c ea g a i n l e tp e o p l es e ef i n a n c i a lr i s k sb e m i l dt h ee x c e s s i v ee x p a n s i o no fr e a le s t a t e i nr e c e n ty e a r s ，a l o n g 谢t hu n c e a s i n ga d v a n c e m e n to ft h eh o u s i n gs y s t e mr e f o r m i nc h i n a , s w i rg r o w t ho ft h en a t i o n a le c o n o m ya n du r b a n i z a t i o n , c h i n ar e a le s t a t e i n d u s t r yp r e s e n t sas i t u a t i o no fh i g h s p e e dd e v e l o p m e n t , w h i c hh a sg r a d u a l l yb e c o m e an e wg r o w t hp o i n to fn a t i o n a le c o n o m ya n dc o n s u m p t i v eh o ts p o t a l o n gw i t hr a p i d d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ef i n a n c e ，w h i c hi sp l a y i n gap i v o t a lr o l ei nt h ed e v e l o p m e n t o fr e a le s t a t e i n d u s t r y , i th a sb e e na ni m p o r t a n ts t r u to fr e a le s t a t ei n d u s t r y d e v e l o p m e n t h o w e v e r , t h er e a le s t a t ei n d u s t r yw a sh i g hr i s kb u s i n e s s t h er e a le s t a t e f i n a n c ei n e v i t a b l yu n d e r t a k e st h eh i 曲r i s ko ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yw h e ni ts u p p o r t s t h er a p i dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y a tt h es a n l et i m e ，d u et ot h ei m b a l a n c e o fc h i n a se c o n o m i cs t r u c t u r ea n do v e r - r a p i dg r o w t ho fc h i n a sf o r e i g nt r a d es u r p l u s ， b a n k i n gs y s t e ma p p e a r se x c e s sl i q u i d i t ys i t u a t i o n a s s e tp r i c e s ，r e p r e s e n t e db yr e a l e s t a t e ，p r e s e n taf a s tr i s i n gt r e n d t h er e a le s t a t ep r i c e so fm o s tc i t i e sa p p e a ra s i g n i f i c a n tr i s e t h er e a le s t a t ep r i c e so fp a r to fh o tc i t i e so rr e g i o n se v e ni n c r e a s e s e v e r a lt i m e s ，s oc h i n aa p p e a r sas e r i o u sr e a le s t a t eb u b b l e ，a n df m a n c i a ls e c u r i t yo f t h er e a le s t a t eb e c o m eaf o c u so fc o n c e r n t h i sp a p e re x p l o r e sd e e p r o o t e dr e l a t i o n s b e t w e e ne x c e s sl i q u i d i t yo ft h eb a n k i n gs y s t e ma n dt h er e a le s t a t eb u b b l e ，a n d e x p l o r e sd e e p r o o t e dr e l a t i o n sb e t w e e nt h er e a le s t a t eb u b b l ea n df i n a n c i a lr i s k so ft h e r e a le s t a t e t a k i n gb e i j i n g ，s h a n g l a a i ，t i a n j i n ，c h o n g q i n g sr e a le s t a t ef o re x a m p l e ， t h i sp a p e rm a k e sa l le m p i r i c a lr e s e a r c ht ot e s tt h a te x c e s s i v es u p p o r to fb a n kc r e d i ti s t h ei m p o r t a n ti n f l u e n c i n gf a c t o rw h i c hr e s u l t si nr e a le s t a t eb u b b l e ，a n dm a k e s s u g g e s t i o n st op r o m o t et h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ef i n a n c ei nc h i n a a c c o r d i n gt ot h ee x p e r i e n c e so fu s s u b p r i m em o r t g a g ec r i s i s k e y w o r d s ：b a n kc r e d i t ：e x c e s sl i q u i d i t y ：r e a le s t a t eb u b b l e ：s u b p r i m e m o r t g a g ec r i s i s ；r e a le s t a t ef i n a n c i a lr i s k s u 中国科学技术大学学位论文原创性声明 本人声明所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行研究工作所取得的成 果。除已特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含任何他人已经发表或撰写 过的研究成果。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了明确 的说明。 作者签名： 中国科学技术大学学位论文授权使用声明 作为申请学位的条件之一，学位论文著作权拥有者授权中国科学技术大学拥 有学位论文的部分使用权，即：学校有权按有关规定向国家有关部门或机构送交 论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅，可以将学位论文编入有关数据 库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。本人 提交的电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。 保密的学位论文在解密后也遵守此规定。 电么开 口保密( 年) 作者签名：盎垒继蓟木 签字日期：卫塑警上山口 导师签名： 签字日期：至望：笸：f 垒 第1 章绪论 1 1 研究背景和意义 第1 章绪论 2 0 0 7 年美国爆发了次贷危机，在这场危机中，伴随着美国房地产泡沫的破 裂，众多的次级抵押贷款购房者因无力偿还高额的利息支出而被迫失去住房，而 为房地产市场提供次级抵押贷款的金融机构纷纷陷入经营困境，甚至破产倒闭。 大量持有次级抵押贷款支持证券的金融机构出现了巨额亏损，进而引发美国和全 球金融市场出现剧烈动荡，此次美国房地产次贷危机的爆发又一次让人们看到了 房地产过度膨胀蕴含的金融风险。 近年来，随着我国城市化进程的加快，我国房地产业呈现出了高速发展的态 势，逐渐成为整个国民经济新的增长点和消费热点。房地产业发展的实践表明， 房地产业属于资金密集型产业，其发展需要大量的资金投入。目前，我国房地产 业资金来源主要包括开发商的自有资金、银行贷款、房屋预售款和各种应付款等。 而房地产投资金额的6 0 以上都来源于商业银行贷款。目前我国的银行体系呈现 出流动性过剩的局面，同时，房地产价格也不断上涨，因此，银行把房地产贷款 看作是收益高且风险小的优质贷款资产，从而加大了对房地产业的放贷规模，进 一步扩大了房地产的需求，推动房地产价格不断走高，易形成房地产泡沫。目前 国内房地产市场已聚集了巨大的金融风险，并且这些风险基本上是由国内商业银 行来承担的。中央银行一般通过再贴现、法定存款准备金和公开市场业务等货币 政策工具来改变商业银行的准备金和存款，进而影响银行的信贷供给能力。一旦 银行信贷供给能力发生变化，国内房地产市场就会有激烈的反映。银行信贷能力 的变化会影响房地产贷款的可获得性，从而增加或减少房地产需求，引起其价格 的相应变化。如果央行采取紧缩性的货币政策，商业银行的准备金和存款将会减 少，其发放贷款的能力也会降低，房地产贷款的可贷资金削减，从而降低了房地 产的有效需求，导致房地产价格下跌。反之，如果央行采取扩张性的货币政策， 商业银行的准备金和存款将会增加，其发放贷款的能力也会提高，房地产贷款的 可贷资金增加，从而扩大了房地产的有效需求，导致房地产价格上升。由此可见， 我国房地产价格的大幅上涨是与银行信贷的过度支持密不可分。目前，我国金融 市场的发展还不完善，商业银行缺乏有效的风险对冲和分散工具，不能将风险有 效的分散出去，而规模庞大的房地产贷款一旦变成不良资产，整个银行业和金融 系统就会面临很大的风险。从目前我国房地产市场的发展情况来看，如何加强商 业银行信贷管理，规避房地产金融风险，不仅对房地产金融业的稳定发展起着至 第l 章绪论 关重要的作用，而且对整个国民经济的稳定发展也具有重大意义。因此，本文通 过分析，探究在银行体系流动性过剩背景下银行信贷的过度支持与房地产泡沫之 间以及房地产泡沫和房地产金融风险之间的深层次关系。在此基础上，以北京、 上海、天津和重庆房地产为例，实证检验了银行信贷的过度支持是产生房地产泡 沫的重要影响因素，并借鉴美国次贷危机经验，结合我国的实际情况提出有效防 范房地产金融风险的政策建议。 1 2 国内外研究现状 1 2 1国内研究情况 从1 9 9 8 年以后，我国的房地产市场迅猛发展，房地产资金来源的6 0 以上 都来源于银行信贷，这不仅加大了商业银行信贷面临的风险，也加大了整个国内 金融体系面临的风险。因此，越来越多的人重视房地产金融风险的防范。1 9 9 3 年，中央银行提出了关于规范住房金融业务的通知，这项通知是针对当前如 何发展住房信贷业务提出的。通知明确规定了房地产开发贷款必须“四证 齐全， 且开发商的自有资金不得低于3 5 。从这项规定可以看出，银行在支持房地产发 展的同时，一定要慎重发放房地产开发贷款和个人住房按揭贷款，加大房地产风 险防范意识，保证房地产业和房地产金融市场健康稳定的发展。2 0 0 3 年6 月1 3 日，中央银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，又称1 2 1 号文件。该通知对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款都做了很严格的规定，主 要是为了抬高房地产贷款“门槛 ，进而抑制房地产投资过热现象，防止出现房 地产泡沫，防范金融风险。2 0 0 3 年8 月1 2 日，国务院发出了关于促进房地产 市场持续健康发展的通知，这项通知又被称为“国务院1 8 号文件 。该通知明 确提出要促进房地产业的持续健康发展，房地产业是推动国民经济持续健康发展 的支柱性产业。2 0 0 4 年5 月1 2 日，我国第一部经济适用住房管理办法颁布施行。 经济适用住房是保障性住房，是国家为解决中低收入家庭住房困难而建立的，能 够充分保障人民群众的住房。 由于我国房地产金融发展历史相对较短，各方面的研究还处于探索阶段，在 风险防范措施方面相关的理论研究还不成熟。谢经荣，朱勇，曲波等论述了房地产 业是资金密集型行业，其发展需要大量的资金支持，故离不开金融的发展，而以 银行为主体的金融的参与，进一步推动了房地产价格的上涨，容易助长房地产泡 沫，加大房地产金融的风险。黄小彪认为只有规范商业银行自身的行为，建立合 理的住房资金筹集机制，才能加强房地产金融风险防范。毛立平、胡坚认为我国 2 第1 章绪论 目前的房地产融资渠道过于单一，主要来源于商业银行贷款，只有实行融资渠道 的多元化，把单一的商业银行贷款发展成为银行贷款、房地产信托、住房资产证 券化等多种融资模式，才能分散房地产的金融风险。段忠东、曾令华等对银行信 贷和房地产价格之间的关系进行了研究，结果表明银行信贷和我国的房地产价格 之间互为因果关系，银行信贷的过度支持推动了房地产价格的上涨，而房地产价 格的快速上涨又加大了银行的放贷规模。邓宇从当前我国房地产市场是否存在泡 沫，房价收入比能否准确衡量房地产泡沫等问题入手，。分析说明了当前我国的货 币政策在房地产价格调控中存在明显的问题，央行应制定合适的货币政策从而促 进我国房地产金融市场健康发展。施小蓉认为市场各方相互博弈会导致房地产金 融风险不断膨胀，在极端条件下，易形成泡沫经济，一旦泡沫破裂会导致经济危机 的出现，因此应通过法律法规来规范市场各方的行为。周京奎用台北地区的季度 数据来分析房地产价格、货币供给量以及股票价格之间的关系，通过分析得出： 房地产价格与货币供给量呈正相关关系，房地产价格与股票价格呈反比例关系， 同时，他还提出了“货币一信贷一资产价格 之间的关系，为政府制定正确的货币 政策奠定了理论基础。 综观国内关于房地产金融风险管理的研究，我们可以看出：大部分研究是定 性方面的研究，主要还停留在对国外相关理论的引进和介绍上，非常缺乏实际的 检验，真正的定量研究还非常欠缺。随着经济一体化的不断深入，金融业的逐步 开放，我国的金融业也将参与国际竞争，中国出现金融危机的可能性将不断地加 大，因此，有关房地产金融风险管理的理论研究将与实践不断结合。 1 2 2 国外研究情况 1 7 6 9 年，世界上第一家土地开发银行在德国西里西亚省诞生，房地产金融 的发展历史由此拉开序幕。虽然西方发达国家的房地产金融发展历史较长，迄今 已有2 4 0 多年的历史，但真正意义上的房地产金融是在2 0 世纪3 0 年代，美国建 立了现代意义上的住房金融管理体制。同时，随着房地产金融的不断发展，房地 产业己经成为实体经济中最易产生泡沫的领域，一旦泡沫破裂，银行等金融机构 将承受较多的房地产市场风险。因此，房地产金融风险控制一直是理论界、金融 界研究的一项重要课题，随着房地产泡沫破灭带来的一次又一次的金融危机，人 们对于房地产金融风险的相关性研究也越来越深入，主要有以弗里德曼为代表的 货币主义学派，以多恩布什和克瑞普斯为代表的金融资产价格波动论，以海曼明 斯基为代表的金融不稳定假说和信息经济学的微观解释。 以弗里德曼为代表的货币理论是建立在经济自由主义之上，不主张国家对经 济的干预和宏观经济政策的介入，认为国家对经济的干预以及货币政策的失误是 3 第1 章绪论 引发经济危机和金融风险的基础。根据货币主义理论，房地产金融风险的成因可 以解释成：在宽松的货币政策下，货币供应量很大，银行信贷资金大量流入经济 生活的各个领域，相对来说，货币供求矛盾比较缓和，金融风险也相对较小。而 一旦经济形势逆转，中央银行为了抑制流动性过剩，货币政策就会由宽松变为紧 缩，导致流动资金变得紧张，货币供需之间出现了较大的缺口，容易产生金融风 险。从房地产市场来看，房地产属于资金密集型产业，在房地产价格上涨时，银 行等金融机构会把房地产贷款当做是优质贷款而加大其信贷规模，进一步助长了 房价的上升，房地产市场出现过热现象，容易产生房地产泡沫，引发房地产金融 风险。国家为了保护房地产市场的平稳健康发展，就会出台相关政策抑制房价的 过快增长，而央行为了抑制流动性过剩问题，就会采取紧缩性的货币政策，在这 种情况下，房地产发展的资金链很容易断裂，产生金融风险。 金融资产价格波动论的主要代表人物是多恩布什和克瑞普斯。该理论认为金 融资产价格的内在波动是造成金融风险和经济危机的重要原因。在资产价格处于 不断上涨的状态的时候，人们会形成资产价格仍然会继续上涨的预期，出于获取 更多收益的目的，就会继续采取购买行为，从而推动资产价格的进一步上升。而 当资产价格膨胀到严重的偏离实际经济时，人们对于资产价格会继续上涨的信心 会逐渐减弱，直至发生逆转，这时严重偏离实际价值的资产价格便会急剧下降， 产生大幅波动。在此情形下，在资产价格膨胀时期积聚起来的金融风险就会随着 资产价格的巨幅下跌而迅速的暴露出来，成为金融机构现实的风险。因此，资产 价格的大幅下跌往往就是金融危机即将爆发的一个显著标志。 “金融不稳定假说理论 是由海曼明斯基提出来的。明斯基将经济主体分 为三种类型：抵补型经济主体、投机型经济主体和高风险型经济主体。一般情况 下，如果抵补型融资行为居于主导地位，那么金融市场将处于均衡状态；如果投 机型融资行为和高风险型融资行为居于主导地位，那么金融市场就会背离均衡状 态，容易引起金融资产的价格泡沫，导致金融危机的爆发。 信息经济学认为，信息不对称问题的存在是产生房地产金融风险的根本原 因。所谓信息不对称是指其中一方比另一方掌握更多的信息，信息不对称将会导 致逆向选择和道德风险两类风险。在房地产的金融活动中，由于事前信息不对称， 以银行为代表的金融机构与房地产开发企业之间以及金融机构与个人贷款购房 者之间存在信息不对称，银行获取的信息没有借款人掌握的信息丰富，导致银行 等金融机构不能有效地评估房地产贷款风险的高低，只能根据整个房地产市场的 平均风险水平来确定贷款利率水平。如果借贷成本高于预期成本，那些低风险贷 款人就会退出借贷市场，而那些高风险投资者却愿意支付更高的利率来获得银行 等金融机构的贷款，这就会导致房地产借贷市场的平均风险水平继续提高。当银 4 第l 章绪论 行等金融机构认识到其贷款资产的风险在不断上升时，就会进一步提高银行贷款 的利率水平，从而导致整个房地产借贷市场的利率水平继续上涨，使得银行贷款 大量流向具有很高风险的房地产开发企业和个人。而事后信息不对称又会导致道 德风险。以银行为代表的房地产金融机构在贷款发放后不能对借款者进行有效地 监督，房地产投资主体会利用银行对其行为缺乏有效监督来违反借款协议，甚至 采取一些做法来逃避银行债务，导致银行发放的大量贷款无法得到及时偿还，有 些甚至变成呆账和坏账，由此产生房地产金融风险。 1 3 研究的主要方法和思路 本文的研究采取静态分析和动态分析相结合的方法，探索银行信贷过度支持 对房地产泡沫的影响；通过对房地产和房地产金融相关概念的介绍以及美国次贷 危机发生的原因和启示等问题进行阐述分析，制定适合我国房地产金融健康发展 的政策；定性研究和定量研究相结合，引用反映实际情况的最新数据，进行定性 和定量分析，进而找出问题的原因与实质。 本课题的研究是在借鉴相关研究成果的基础上，从当前我国银行体系流动性 过剩而导致的银行信贷过度支持房地产贷款的特定角度出发，利用收集整理的反 映实际情况的最新统计数据，实证检验了银行信贷的过度支持是推动房地产泡沫 的重要原因，探讨银行体系流动性过剩背景下房地产泡沫与房地产金融所面临的 风险。通过分析，本文认为银行信贷的过度支持是房地产价格快速上涨的重要原 因，由此引发的金融风险是房地产市场和金融市场共同作用引起的。因此，在风 险的防范与化解上，本文认为应该采取综合手段对房地产市场和金融市场同时进 行控制，注意金融创新的步伐，并注重各种政策之间的协调。本文在研究中遇到 的主要困难是全国房地产贷款数据资料的收集与处理，只能选取有代表性的地区 加以分析说明。 1 4 文章主要章节安排 在文章结构安排上，本文共分为五个部分： 第一部分：阐述了本课题的选题背景、选题意义和国内外的研究现状，阐明 了研究的主要方法和思路、文章主要章节安排。 第二部分：介绍了房地产和房地产金融的相关概念，回顾了我国房地产金融 的发展历程，利用各项最新的统计数据分析了我国房地产业发展的现状。 第三部分：从理论上系统的介绍了银行体系流动性过剩的表现和原因，房地 5 第1 章绪论 产泡沫的定义和特征，在此基础上进行了银行信贷扩张和房地产泡沫之间的相关 性分析，探讨了房地产泡沫与房地产金融风险的关系，最后分析了美国次贷危机 揭示的房地产泡沫金融风险问题。 第四部分：以北京、上海、天津和重庆房地产为例，采用平稳性检验技术、 协整分析技术和误差修正模型等计量分析方法，实证检验了在银行体系流动性过 剩背景下银行信贷的过度支持对房地产泡沫的影响。 第五部分：在前四章分析的基础上，提出了促进我国房地产金融健康发展的 政策建议。 6 第2 章我国房地产金融体系的发展概况 第2 章我国房地产金融体系的发展概况 2 1房地产金融的概述 2 1 1 房地产业的概述 房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及服务等相关经济活动 的行业，是第三产业的重要组成部分。在我国，由于土地所有权归国家所有，因 此我国房地产经营与服务的内容与其他国家略有不同。我国的房地产业主要包 括：土地的开发，土地使用权的有偿划拨和转让，房屋的建设、维修、管理，房 屋所有权的买卖和租赁，房地产抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在现代 经济社会中，房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业，也是支柱性产业， 因此房地产业在国民经济中的地位和作用十分突出。 第一、房地产业是整个国民经济的基础性产业 所谓基础性产业，是指房地产在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的 载体，是国民经济中不可缺少的重要组成部分，一定程度上制约了其他产业的发 展。房地产是社会生产和科学、教育、文化、卫生、体育等经济活动的基础，是 人类生活的基本要素。国家要发展、社会要进步，房地产业也要发展起来，使其 成为支撑整个国民经济持续、健康、稳定发展的必要保证。 第二、房地产业是整个国民经济的先导性产业 房地产业作为国民经济的先导性产业主要从两个方面来说明：一是在国民经 济的运行周期中，房地产业的发展是各行各业的简单再生产和扩大再生产的前提 条件，因此，相对于经济运行周期各阶段的出现，房地产业常常有先行半步的示 范作用。二是房地产业是产业链长、关联度高而且能带动多个上下游产业的发展 的产业，它既有一定的前后向关联性，又有侧向关联性，从而形成以房地产业为 中心的产业链体系。因而，它的健康发展，能够直接或间接地引导和影响相关产 业的发展。据专家测算，在我国经济发展过程中，尤其是经济转轨时期，房地产 业发展和经济增长保持了较强的相关性，相关系数达到0 8 1 。从我国房地产业 与其相关性较大的几个产业的带动效应可以看出( 如表2 1 所示) ：我国房地产 业对4 0 个行业的总效应达到1 4 1 6 ，起到明显的促进和导向作用。 7 第2 章我国房地产金融体系的发展概况 表2 1 我国房地产业对主要相关产业的带动效应1 相关产业名称带动效应相关产业名称 带动效应 金融保险业 0 1 4 5农业 0 0 4 8 商业 0 1 4 5电器机械及器材制造业0 0 4 5 建筑业 0 0 9 4行政机关及其他行业 0 0 4 1 非金属矿物制造业 0 0 9 3纺织业0 0 4 0 化学工业 0 0 9 0金属制品业0 0 3 9 社会服务业 0 0 8 7食品制造及烟草加工0 0 3 8 金属冶炼及延压加工 0 0 5 4电子及通信设备制造0 0 3 8 机械工业 0 0 4 9造纸印刷及文教用品制造0 0 3 7 对4 0 个行业的总效应 1 4 1 6 第三、房地产业是整个国民经济的支柱性产业 房地产业作为支柱性产业，是指其在国民经济中起着骨干性、支撑性作用。 房地产业是社会经济活动不可缺少的物质条件和空间场所，它为社会提供的房地 产商品是国民经济各行业最基本和最重要的生产资料。当今社会，房地产业在国 民经济中的地位越来越重要，已经成为整个社会财富中的重要内容，对整个社会 经济的发展具有重要的影响。自1 9 7 8 年改革开放后，我国的房地产业迅速的得 到了恢复和发展，逐步成为整个国民经济的支柱性产业，这可从以下统计数字看 出：近几年来，我国每年开发出来的房地产面积都超过3 亿平方米，同时，我国 房地产信贷业务快速发展，房地产资金来源的6 0 以上都来源于商业银行贷款， 对应的我国金融体系设立的房地产信贷部也已超过千家。 第四、房地产业的发展有利于提高一个国家的就业水平 随着我国经济的发展，城市化进程的加快，大量的农业人口转移到城镇中来， 造成城镇人口多，就业压力大。在我国，大约有两亿进城务工的农业人口，其中 便有将近5 0 是在从事房地产建设及其相关的行业。因此，房地产业的发展有 利于提高我国的就业水平，特别是有利于解决农村剩余劳动人口的就业问题。 第五、房地产业可以优化生态环境，改善人民居住条件 房地产业发展的实践表明：城市生态环境的发展在很大程度上受制于房地产 业发展的规模、布局、结构和水平，因此合理的发展房地产业，是优化生态环境， 改善人民居住条件的一个重要举措。房地产作为一种长效产品，建成后便可使用 几十年甚至上百年，不能随意改变。如果房地产在开发建设的过程中能够处理好 与生态平衡之间的关系，不但能优化生态环境，提高生态效益，而且能够促进国 i 资料来源：王国军等2 0 0 4 ( 8 ) 房地产业对相关产业的带动效应研究载经济研究 8 第2 章我国房地产金融体系的发展概况 民经济的持续稳定发展，改善人们的居住条件。 2 1 2 房地产金融的涵义及特点 房地产发展的实践表明，房地产业是一个资金密集型行业，其发展需要 大量的资金支持，因此房地产对金融有很强的依赖性。房地产金融是指在房 地产开发、建设、经营、管理以及服务的过程中，通过货币流通和信用渠道所 进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融主 要有两种：一种是政策性的房地产金融，另一种是商业性的房地产金融。其中政 策性的房地产金融是与住房制度改革有关的一系列金融活动，也叫房改金融。而 商业性的房地产金融是现阶段房地产金融的主要内容，主要是指金融机构对房地 产企业及购房个人的金融服务，如投资、贷款、资金融通、信用评级等，这些都 是我国房地产金融迫切需要发展的一部分。 现阶段，房地产金融已经是我国整个金融业务的重要组成部分，不仅有力地 支持了我国房地产业的发展，而且对加快我国的城市化进程，完善我国的金融市 场都起了重要的作用。随着市场经济的发展，房地产金融与一般金融业务相比， 有着属于自己的一些特点。 第一，投资于房地产可以获得较高的投资收益，故房地产金融是一个广阔的 金融资产投资领域。从世界各行业投资收益排行情况来看，房地产业的投资收益 率是名列前茅的行业之一。 第二，房地产以不动产为抵押品来保证贷款的偿还，是较好的抵押担保品。 银行等金融机构在从事信用贷款时，必须考虑其信贷资金的安全性。而房地产属 于不动产物品，具有保值和增值的特点，如果借款人违反了还款约定，贷款者 有权没收抵押的财产并将其出售( 拍卖) 以弥补贷款损失。 第三，房地产贷款的偿还期较长，其利息来源稳定可靠，每年可以为金融机 构或投资者提供一笔相对固定的利息收益。 第四，房地产贷款具有“无转移抵押 性质。所谓“无转移抵押 是指 借款人仍然是抵押品的合法拥有者，保留对财产的所有权和支配权，而贷款 人取得的是财产的平衡产权，一旦贷款被还清，这种权利就随之消失。 第五，房地产金融具有“杠杆效应，即以相对较少的资金来获取物品 所需的大笔贷款。在房产交易中，借款人投资- - 4 部分的资金作为首付款， 然后再借入购房总价格与首付款的差额，发挥首付款的杠杆作用。房地产业 所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产 资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。 9 第2 章我国房地产金融体系的发展概况 2 2 房地产金融在我国的发展过程 根据我国房地产资金的来源、房地产业的发展状况以及金融机构起到的作用 可以将我国房地产金融的发展分为以下三个阶段：房地产建设资金集中管理阶 段；2 、房地产改革金融阶段；3 、房地产金融阶段2 。 2 2 1房地产建设资金集中管理阶段 建国后我国居民住房实行的是福利分房。在这一阶段里，由于在我国实行的 是高度集中的计划经济体制，城镇居民的住房由国家统一计划和投资建设，再统 一分配给单位使用，住房建设所用的资金全部由国家财政统一拨付并由银行进行 统一集中管理；资金管理部门只需负责资金的拨放而不负责资金的筹集。因此， 这个阶段中国的住宅市场没有竞争性，房地产市场也基本不存在，因此这个阶段 只能称为房地产资金集中管理阶段，不能称为房地产金融。 2 2 2 房地产改革金融阶段 1 9 7 8 年理论界提出了住房商品化、土地产权等新观点，从而拉开了我国住房 制度改革的序幕。我国房改金融时代大体经历了以下三个阶段：探索阶段 ( 1 9 7 8 - 1 9 8 5 ) ；租金改革阶段( 1 9 8 5 - 1 9 9 0 ) ；筹资模式阶段( 1 9 9 1 1 9 9 7 ) 。 第一、房地产改革的探索阶段。这一阶段主要是以优惠价鼓励职工买房，按 照每家l ：3 到1 ：5 的经验比例，但由于在此阶段我国城市居民的恩格系数超过了 5 0 ，所以大多数家庭还是不能承受如此高的房价。1 9 8 3 年以后，随着企业“利 改税”的实行，国家在部分的试点城市开始实行“三三三 制售房政策，即政府、 企业和个人各出房价的三分之一，住房售价仍保持在每平方米1 2 0 至1 5 0 元。这 一阶段的房改只是在新房的基础上进行，并不涉及到原有的公房，再加上形式单 一，成效不是十分理想，但它在福利性住房制度改革方面迈出了最为重要的一步， 为以后房改的发展奠定了基础。 第二、房地产租金改革阶段。此阶段的主要特点是以提高房租、增加工资和 鼓励买房为主要内容，进而加速推进住房价格的改革。同时，这一阶段的房改比 第一阶段的房改在思路上也拓宽了许多。在1 9 8 8 年国务院颁布实施的 e - 国城 镇分期分批推行住房制度改革的实施方案里，对这一改革模式予以了肯定。因 此，试行“提租 模式的改革有利于促进房地产金融的健康发展。 第三、房地产筹资模式阶段。此阶段主要是逐步探索建立住房建设投资资金 2 梁学庆，李广成2 0 0 1 房地产经济学实务与方法【m 】哈尔滨出版社p i - p 6 1 1 0 第2 章我国房地产金融体系的发展概况 以及消费资金的筹资模式。1 9 9 1 年上海在学习和借鉴了发达国家成功的筹资模 式经验的基础上，在全国范围内第一个试行建立了住房公积金制度，即职工所在 单位和个人各自按职工工资的一定比例计算进行提取来作为住房公积金，存入到 指定机构的账户上，专门的用于职工住房消费上。这一制度开创了我国房地产开 发建设和消费贷款融资的新途径。此后，全国各城市纷纷效仿，并在全国范围内 得到了迅速推广。1 9 9 7 年，在全国住房改革的会议上，国务院正式将住房公积 金制度的建立作为房改政策措施中的重要举措。 2 2 3 房地产金融阶段 进入2 0 世纪9 0 年代以后，我国的房地产金融市场得到了较快发展，很多银 行都推出了房地产“住房按揭 业务。1 9 9 2 年3 月中国人民银行上海分行颁布 的房地产抵押贷款暂行办法及1 9 9 2 年9 月建设银行总行颁布的职工住房 抵押暂行办法标志着我国房地产金融的萌芽和出现。但这时的房地产金融还不 是真正意义上的房地产金融，直到1 9 9 7 年3 月3 0 日中国人民银行颁布的个人 住房贷款担保贷款管理试行办法及1 9 9 8 年5 月9 日颁布的个人住房贷款管 理办法的相继实施，以担保贷款为特征的我国住房贷款市场才开始真正的开始 形成。 2 3 我国房地产金融发展的现状分析 近年来，随着经济的持续快速发展，住房制度改革的不断推进，我国的城市 化进程不断加快，大量农村人口涌入城镇工作和定居，加大了城镇居民对房地产 的需求。与此同时，由于我国经济结构失衡，当前我国的房地产业在保持高速发 展的同时也呈现出一定程度的过热现象，甚至有些地区出现了严重的房地产泡 沫。 2 3 1 我国的房地产贷款大幅度增加 房地产业是资金密集型产业，其发展需要大量的资本投入，无论是房地产开 发商还是个人住房购买者一般都需要通过银行贷款方式来解决资金短缺问题。 首先，从房地产开发企业来看：从2 0 0 0 年到2 0 0 6 年，我国的房地产开发贷 款一直处在增长过程中。截止到2 0 0 6 年底，我国的房地产开发贷款来自国内银 行贷款的数额己经达到5 3 5 7 亿元( 见图2 1 ) 。同时，房地产开发贷款在国内银 行各项贷款总额中的比例也由2 0 0 0 年的1 4 上涨到2 0 0 6 年的2 4 ( 见图2 2 ) ， 第2 章我国房地产金融体系的发展概况 可见上涨速度很快。 6 0 0 0 5 0 0 0 4 0 0 0 3 0 0 0 2 0 0 0 1 0 0 0 o 2 5 2 o 1 5 1 o 0 5 0 o 2 0 0 02 0 0i2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 f ”：”一一 ；豳房地产开发企业贷款； i ，一，一一j 图2 i 房地产开发企业贷款情况3 2 0 0 02 0 012 0 0 22 0 032 0 0 4 2 0 0 52 0 0 6 t ，一- 一、，r 一一r ，一，一r ，一一一，一、一 i 十房地产开发贷款银行贷款总额( f 图2 2 房地产开发贷款占银行贷款总额的比例 3 ( 2 0 0 7 年中国房地产金融公报告) ，中国人民银行网站，h t t p ：w 、】y w p b c , , o v c n 4 同上 1 2 第2 章我国房地产金融体系的发展概况 其次，从个人住房按揭贷款来看：从1 9 9 8 年以后，政府鼓励银行向消费者 发放住房按揭贷款，个人住房按揭贷款数量呈现出一种爆发式的增长态势。从表 2 2 可以看出：个人住房按揭贷款由2 0 0 1 年的5 5 9 8 亿元增长至2 0 0 7 年的2 7 万亿元，增长了4 8 2 倍。从图2 3 可以看出，除了2 0 0 6 年的个人住房贷款余额 增长率小于贷款余额增长率外，2 0 0 1 年至2 0 0 7 年个人住房按揭贷款余额的增长 率均明显高于银行贷款余额的增长率。尽管我国个人住房按揭贷款增长很快，但 是与西方发达国家相比，我国个人住房按揭贷款的规模仍偏小，因此其发展空间 很大，增长潜力巨大。 表2 2 个人住房贷款按揭情况 年份个人住房按揭贷 贷款总个人住房按揭贷款增长率按揭贷款比例 蕊八额( )( ) 2 0 0 i5 5 9 81 1 2 3 1 46 5 7 74 9 8 2 0 0 28 2 5 81 3 9 8 0 34 7 5 25 9 1 2 0 0 31 1 7 8 01 6 9 7 7 14 2 6 56 9 4 2 0 0 41 6 0 0 01 8 8 5 6 63 5 8 28 4 9 2 0 0 51 8 4 0 02 0 6 8 3 81 5 0 08 9 0 2 0 0 61 9 9 0 02 3 8 5 1 98 1 58 3 4 2 0 0 72 7 0 0 0 2 7 7 7 4 7 3 5 6 89 7 2 7 0 5 d 4 0 3 0 l d o 寥 j 学搿。7 47 了，：华理r 名：7 ，。甄j 。= ”p ：霹9 ”，7 7 j 蹋 _ 一。 ，一，# | f _一， + f j。t- 7 。? 。7 -， 西 嚣 一 ，秘 - 一 i ， r 群 ，一 。一一： 习霭 。 ：f j 一 f ，： ，雷 jn霾i j 内i i 罄。；曩 l乒 f 譬 ， ， o ；， ， ：=； z 2 l2 0 0 2z 0 0 32 0 0 42 0 0 5z 0 0 62 0 0 7 口个人往房贷款余褫嵫长宰( 鸯 刍鼍敖余额增长率薯j 图2 3 贷款增长率情况5 5 ( 2 0 0 7 年中国房地产金融公报告，中国人民银行网站，h u o ：w w w , p b c e _ o v , c n 1 3 第2 章我国房地产金融体系的发展概况 2 3 2 房屋销售价格持续快速上涨 近年来，由于我国城市化进程的加快，加上我国金融领域的流动性过剩，增 加了人们对房地产的投资需求，导致我国的房地产价格不断被推高。从图2 4 可 以看出：从2 0 0 0 年至2 0 0 6 年，我国的房屋销售价格和商品房销售价格一直维持 着逐步上涨的趋势。尤其是2 0 0 0 至2 0 0 4 年这几年，房屋的销售价格增长速度呈 现出逐年上升的态势，虽然2 0 0 4 年以后房屋销售价格的上涨速度有所回落，但 是房屋销售价格的上涨幅度依然保持在5 以上。根据国家统计局的统计资料显 示，北京地区的房屋销售价格由2 0 0 0 年的4 9 1 9 元平方米上涨到2 0 0 7 年的8 2 7 7 元平方米，上海地区的房屋销售价格由3 5 6 5 元平方米上涨到6 9 8 2 元平方米。 根据国家发展和改革委员会公布的最新数据显示，截至2 0 0 7 年1 2 月，较2 0 0 6 年同期，全国7 0 多个大中城市房屋销售价格上涨了1 0 5 ，其中新建成的商品 房销售价格上涨了1 1 4 。 2 0 0 02 0 0l2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 52 0 0 6 i 。 ， + 房篷锵售份i 指数小齑品痔价 告指数 ；，r，p，“。 图2 4 房屋销售价格指数与商品房价格指数 2 3 3 土地交易价格大幅提高 土地成本是构成房地产开发成本的主要部分，土地价格的高低对于房地产价 格的高低具有重要