（公共管理专业论文）上海里弄民居保护与更新的对策思考.pdf

论文独创性声明 本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文 中除了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其它机构已经发表或 撰写过的研究成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作 了明确的声明并表示了谢意。 作者签名： 论文使用授权声明 本人完全了解复旦大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内 容。可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后遵守此 规定。 作者签名：导师签名 摘要 上海里弄民居，作为上海这座城市具有代表性的民居建筑，不仅构成了独特 的城市物质形态，反映出上海中西文化相互交融的性格特征；更因其所承载的城 市居住生活方式，最为典型地反映了这座城市强烈的市民社会特征。然而长期以 来，由于历史的原因，里弄民居逐步走入衰败的境地，对其所进行改造也陷入“消 极保护”与“被动更新”的困境：似乎一说到“保护”就是一砖一木都碰不得、 完全静态的保存，一说到“更新”便足大拆大建、毫不保留。于是，在城市经济 高速发展的今天，如何处理好各种复杂矛盾，保护并发扬上海的历史文化风貌特 色，切实维护居民的切身利益，己成为摆在我们面前一个刻不容缓的任务。 本论文采用跨学科的理论视角。与实践密切结合，在叫顾上海里弄民居发展 历程的基础上，分析保护与更新所面对的困境及其成因，运用城市规划学、城市 社会学、公共经济学、城市更新理论、历史保护理论等多学科知识，借鉴国内外 实践经验，从物权梳理、公众参与、改造方式、政策法规、经济外部性等层面进 行思考，并提出若干建议与对策，由此建立起指导上海里弄民居保护与更新的研 究框架。 本论文由五个章节组成。第一章为“导论”，主要说明了本论文的研究背景、 目的及其理论意义和实用价值，并在文献叫顾和概念解释之后，介绍了本论文所 采用的研究方法和框架。 第二章“上海里弄民居的兴衰”，则主要i 旦| 顾了上海里弄民居的产生、发展及 衰败的历史演变过程。 第三章“保护与更新的困境”，在阐述了上海里弄民居保护与更新的困境之后， 从社会肌理层面、物权关系层面、经济利益层面、政策法规层面分析了困境的成 因。 第四章“相关实践借鉴与理论演变”，分别在城市更新与历史保护两个领域内。 介绍了国内外相关的理论演变与实践经验，并总结出其对上海里弄民居保护与更 新的启发和借鉴意义。 第五章“保护与更新的对策思考”，首先提出了上海里弄民居保护与更新应实 现的两大目标，然后在总结保护与更新应遵循的六大原则的基础上，提出了带有 创新性的建议与对策，以促进“保护城市历史文化风貌特色，维护里弄居民切身 利益”目标的实现。 关键词：城市更新历史保护城市历史文化风貌居民利益 中图分类：t u 9 8 a b s t r a c t s h a n g h a il i - n o n gd w e l l i n g s ，a sat y p i c a lf o r mo fs h a n g h a id w e l l i n g s ，n o to n l y r e p r e s e n t sau n i q u ec h a r a c t e ro ft h ec i t y su r b a nf o r n l b u ta l s or e f l e c t s 山ei n t e r a c t i o n b e t w e e nw e s t e r na n dc h i n e s ec u l t u r ei ns h a n g h a ia sw e l la st h ec i t y ss t r o n gc h a r a c t e r 0 fi t sc i v i l i a ns o c i e t yr e s u l t i n gf r o mi t su n i q u eu r b a nl i f e h o w e v e t , a sar e s u l to fi t s h i s t o r y , l i n o n gd w e l l i n g sh a v eb e e nd e c a y i n g a n dt h et r a n s f o r m a t i o no fl i - n o n g d w e l l i n g sh a sb e e nf a c i n gad i l e m m a p a s s i v ec o n s e r v a t i o no rp o s i t i v er e n e w a l i t s e e r i st h a tc o n s e r v a t i o nm e a n sc o m p l e t e l ys t s t i cp r o t e c t i o n ，w h i l s tr e n e w a lm e a n s c o m p l e t ed e m o l i s h m e n tl e a v i n gn o t h i n gb e h i n d t h e r e f o r e ，w i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n t o ft h ec i t y se c o n o m y i th a sb e c o m enp r e s s i n gi s s u ef o ru s0 nh o wt od e a lw i t h v a r i o u sc o n f l i c t s ，h o wt oc o n s e r v ea n dd e v e l o pt h eh i s t o r ya n dc u l t u r eo fs h a n g h a i ， a n dh o wt op r o t e c ti n h a b i t a n t s i n t e r e s t s f r o mt h em u l t i d i s c i p l i n a r yt h e o r e t i c a lp e r s p e c t i v e ，a n di n t e g r a t i n gc o n c e p t u a l a n de m p i r i c a ls t u d i e s t h i st h e s i sa n a l y s e st h ed i l e m m aa n di t sc a u s e si nr e v i e w i n gt h e h i s t o r yo ft h ed e v e l o p m e n to fs h a n g h a il i n o n gd w e l l i n g s ，b yu s i n gt h ek n o w l e d g ei n u r b a np l a n n i n g ，u r b a ns o c i o l o g y ，p u b i l ee c o n o m i c s ，u r b a nr e n e w a lt h e o r y , h i s t o r i c a lc o n s e r v a t i o nt h e o r ye t c ，a n dd o m e s t i ca n di n t e m a t i o n a lp r a c t i c a l e x p e r i e n c ef o rr e f e r e n c e ，t h et h e s i sb r i n g sf o r w a r da f e ws u g g e s t i o n sa n ds t r a t e g i e so n i s s u e ss u c ha s p r o p e r t yr i g h t s ，p u b l i cp a r t i c i p a t i o n ，r e n e w a lm e t h o d s ，p o l i c i e s ， r e g u l a t i o n s ，a n de c o n o m i c st oe s t a b l i s har e s e a r c hf r a n l e w o r kt od i r e c tt h ec o n s e r v a t i o n a n dr e n e w a lo fs h a n g h a il i n o n gd w e l l i n g s t h et h e s i sh a s5c h a p t e r s c h a p t e rli s t h ep r e f a c e m a i n l ye x p l a i n i n gt h e r e s e a r c hb a c k g r o u n d , p u r p o s e ，a n di t st h e o r e t i c a ls i g n i f i c a n c ea n dv a l u ei np r a c t i c e a t i e rl i t e r a t u r er e v i e wa n de x p l a n a t i o no nc o n c e p t s ，t h i sp a r ti n t r o d u c e st h er e s e a r c h m e t h o d o l o g ya n d 行a m e w o r kt h et h e s i sh a sa d o p t e d c h a p t e r2i s “r i s ea n df a l lo fs h a n g h a il i - n o n gd w e l l i n g s ”，m a i n l yr e v i e w i n g t h eh i s t o r yo f t h eo r i g i n ，d e v e l o p m e n t ，d e c a yo f l i n o n gd w e l l i n g s c h a p t e r3 t h ed i l e m m ao fp r e s e r v a t i o na n dr e n e w a l ”，i ne x p o u n d i n gt h e d i l e m m ao ft h ec o n s e r v a t i o na n dr e n e w a lo fs h a n g h a il i - n o n gd w e l l i n g s ，a n a l y s e si t s c a u s e si nr e f e r e n c et oi s s u e ss u c ha ss o c i a l ，p r o p e r t yr i g h t s ，e c o n o m i c s ，p o l i c i e sa n d r e g u l a t i o n s c h a p t e r4 ，“t h e e v o l u t i o no fp r a c t i c ea n dt h e o r y j n t r o d u c e sd o m e s t i ca n d i n t e m a t i o n a lt h e o r ya n dp r a c t i c ei nu r b a nr e n e w a la n dh i s t o r i c a lc o n s e r v a t i o n a n d s u m m a r i z e si t sm e a n i n gt os h a n g h a il i n o n gd w e l l i n g s c h a p t e r5 ，“s t r a t e g i e sf o rc o n s e r v a t i o na n dr e n e w a l ”f i r s ts e t st w og o a l sa n ds i x p r i n c i p l e sf o rt h ep r e s e r v a t i o na n dr e n e w a lo fl i - n o n gd w e l l i n g s t h e n ，i tb r i n g s f o r w s 【r ds o m ec r e a t i v es u g g e s t i o n sa n ds t r a t e g i e si no r d e l t of a c i l i t a t et h ea c h i e v e m e n t o ft h eg o a lt o “c o n s e r v et h eu n i q u e n e s so fu r b a nh i s t o r ya n dc u l t u r e 。a n dt 0p r o t e c t t h ei n t e r e s t so fi n h a b i t a n t s ” k e y w o r d s ： u r b a nr e n e w a l ，h i s t o r i c a lc o n s e r v a t i o n , u r b a nh i s t o r ya n dc u l t u r e ， i n h a b i t a n t s i n t e r e s t s c l c ：1 1 j 9 8 2 第一节研究的背景与意义 第一章导论 1 、研究背景 上海历史文化悠久、优秀建筑荟萃、城市风貌独特，尤其是其中的里弄民居， 充分反映出上海中西文化相互交融的性格特征，并在城市形态上，形成和谐统一 的城市空间底色，并构成了上海城市风貌特色的重要组成部分。同时，从人居文 化角度上看，在上海一百多年的发展里程中，绝大部分老百姓生于斯、长于斯， 里弄民居成为上海市民聚居的基本生活单元。是上海人都市生活的独特背景。因 此，在某种程度上，里弄民居己成为了上海的象征。 但是，由于里弄民居所处的优越地理位置、日渐陈旧的建筑设施和数量庞大 的居民等因素，使得对它的维护、改造与更新一直显得矛盾重重、步履维艰。尤 其是近年以来，快速发展的城市经济，大规模高强度的城市建设，使得大批里弄 民居在短时期内被陆续拆除，让位丁j 高叫报率的商用楼宇或市政建设，以里弄民 居为突出代表的上海城市历史文化风貌特色也正受到严重的破坏。同时，大量原 里弄居民在拆迁中搬往城市边缘地区，人们的生活方式、城市中心区的功能性质 和人员结构也都发生着剧烈变化，上海中心城区的人文景观随之迅速发生演变。 而同时，那些遗留下来的里弄民居又由于众多历史问题，绝大多数建筑处于 不合理及超负荷的使用状态，有些甚至连基本生活条件都得不到满足。模糊的产 权关系，使这些老建筑既得不到妥善的修缮和维护；根据现行的法规、条例，又 无法对其进行改造和更新，从而使保护的美好愿望陷入一种消极的状态。因此， 在上海这个高速发展的国际化大都市，里弄民居囡其所具有的特殊的环境意义、 人文意义及显示意义，使得对它的保护与更新的策略进行研究，已成为摆在我们 面前一个刻不容缓的任务。 2 、研究目的 本论文旨在针对里弄民居的“消极保护”和“被动更新”状态，通过社会层 面、物权层面以及政策层面的剖析，分析造成这一现象的各种成因，如历史遗留 的社会肌理问题、法律法规体系不完善问题、产权体系存在的缺陷问题等等并 通过借鉴国内外的优秀案例和经验，从公共政策角度，提出相应的解决措施，以 使上海里弄民居在得到充分、有效保护的同时，挖掘其潜在的市场价值、社会价 值，为城市风貌和功能增添活力。 3 、理论意义和实用价值 历史风貌足城市文化底蕴的集中体现，也是城市建设发展的宝贵资源，本论 文对相关公共政策的研究，将在现有上海历史风貌保护的框架内，在统一意识、 法规初建的前提下，探索在公共管理层面上的切入点和突破口，为今后有效地制 定保护与更新的法规和政策、切实地推进旧城改造和历史风貌保护，提供一定的 理论依据与参考。 同时，城市历史建筑作为一项保护对象。是一个城市重要的人文资源和建设 发展动力。对历史建筑的妥善保护与科学更新，不仅有助于散发其本身的文化魅 力，更能在盘活房产、旅游观光等市场层面上带来经济收益。因此，理顺历史建 筑保护与更新在公共政策方面的关系，对于城市建设与发展具有实际的应用价值。 第二节已有研究回顾 建国以来，学术界和政府部门一直在对上海里弄民居以及相关旧城改造的 理论与方法进行研究。特别是2 0 世纪9 0 年代以来，随着城市建设的不断推进， 学术界和政府部门逐步在实践中积累对已有旧城改造的经验反思历史文化风貌 保护与更新的教i j i i 。从现有各方研究成果来看，对上海里弄民居保护与更新有借 鉴意义的研究主要集中在以下几个方面： 1 ) 从历史文化保护角度，研究如何认识和延续里弄民居中所蕴涵的独特历史与 文化因素，包括旧城改造中的环境文化价值、居住环境的文化意义等。成果 如姜华、张京祥的从回忆到回归城市更新中的文化解读与传承( 城市 保护与更新，2 0 0 5 年第5 期) 、王玉萍的硕士学位论文城市旧城改造及文化 遗产保护研究( 同济大学，2 0 0 6 年2 月) 、邢继亮的硕士学位论文历史街 区更新改造探讨( 北京工业大学，2 0 0 2 年6 月) ，王心邑的硕士学位论文历 史碎片保护更新若干问题研究( 清华大学，2 0 0 4 年5 月) 等。 2 ) 从城市规划学角度，着重以公共行政管理为基础，对与里弄民居改造的相关 城市规划理论与管理方式进行研究。成果如吕晓钧、卢济威的上海里弄保 护更新的一种模式探索西王家库地块里弄的保护与更新( 新建筑，2 0 0 3 年第2 期) 、俞斯佳的城市更新中的几个核心问题基于上海的反思( 上 海城市发展，2 0 0 4 年第4 期) 、严迪磊的静安区历史街区的保护与更新规划 ( 上海建设科技，2 0 0 3 6 ) 、方志刚的多元的共生：历史地段改造更新的现 实道路( 同济大学学报，2 0 0 1 ，6 ) 、孙晓红的硕士论文论我国城市管理中 的公共权利与公平( 山东大学，2 0 0 6 年3 月) 等。 4 3 ) 从城市设计和建筑设计角度，通过对城市的空间形态和建筑设计手段予以探 讨，研究旧城改造中城市设计理论、历史地段环境设计等方法。成果如刘恩 芳的难舍渐己逝去的上海里弄情怀上海静安福康里规划设计( 建筑学 报，2 0 0 2 年第1 0 期) 、赵雨晨的上海旧式里弄街区高福里的规划改造 方案( 上海建设科技。2 0 0 4 年第4 期) 、黄岩松的上海石库门住宅的特性 和变迁过程( 建筑与规划设计，2 0 0 6 年第6 期) 、邱木生的文化建筑“保 护性”改造，结构技术的保护和再生解析旧上海“里弄”建筑设计及建 造中的理性成分( 四川建筑，2 0 0 6 年第l o 期) 等。 4 ) 从城市社会学角度，对里弄改造中如何看待里弄居民的生活、精神等方面的 问题进行研究，探索社会学的意义。成果如王富臣、莫天伟的空间品质城 市精神上海新式里弄民居文化分析( 新建筑2 0 0 2 年第2 期) 、刘勇的 博士学位论文引日住宅区更新改造中居民意愿研究( 同济大学，2 0 0 5 年1 1 月) 、姚栋的里弄意义的符号学分析，( 同济大学学报，2 0 0 0 年7 月) 、刘 军华的硕士学位论文历史街区的可持续性更新研究( 武汉大学，2 0 0 5 年5 月) 、叶东疆的硕士学位论文对中国旧城更新中社会公平问题的研究( 浙 江大学。2 0 0 3 年2 月) 等。 5 ) 从城市经济学角度，针对城市旧区改造的经济运作方式和土地利用状况进行 研究，对里弄建筑改造与更新的可行性、土地利用优化问题予以关注。成果 如朱峰的城市更新的经济观与民主观( 建筑与文化，2 0 0 5 年第2 1 期) 、张 维的“新天地”新出路上海里弄建筑的历史沿革及其开发性保护( 同 济大学学报，2 0 0 1 8 ) 、崔赫、华晨的大规模拆迁改造的反思及城市更新开 发新策略( 特区经济，2 0 0 4 年第1 1 期) 等。 纵览其间可以看到，对上海里弄民居保护与更新进行直接研究或具有借鉴意 义的成果已有很多，尽管如此，但始终有一些本质性的问题尚未得到良好的解答。 尤其是近几年，里弄民居保护与更新的理论研究明显滞后于实际发展需要，无法 解决实践中出现的各种复杂问题。更谈不上进行前瞻性、长远性的指导，基本处 于一种放任自流、缺乏理论指导的状态。究其原因，笔者认为有以下几个原因： a )缺乏具有针对性的综合研究。里弄建筑的改造涉及都方面的因素，是个庞杂 的系统，很多问题相互纠缠，仅仅通过一两个单一学科或单纯的物质手段是 无法解决的。 b ) 缺乏宏观眼光。在以往的研究中常常足被动地跟着现实需要走，改造目标 摇摆不定，头疼医头、脚疼医脚，缺乏长远的眼光和坚忍不拔的劲头，难以 得出对实践具有前瞻性指导意义的结论。 c ) d ) 缺乏人文关怀，对改善居民生活、提高环境质量在认识上存在片面性，过于 局限在设计手法的运用、提高面积、增加配套设施等物质手段的探讨上，对 普通居民的切身利益和生活形态的演变认识不够。 缺乏从城市的整体角度，来认识里弄建筑对上海整个城市和社会的作用，以 及对发扬上海城市特色方面的作用。 第三节基本概念解释 本论文的题目是上海里弄民居保护与更新的对策思考，其中涉及到四个基 本概念需要特别说明：“上海里弄”、“民居”、“保护”和“更新”。前两者是本论 文研究的对象，后两者则是本论文试图探讨的现实操作途径。 1 、“上海里弄” “上海里弄”是位于上海中心城区、代表上海城市特色的一种特殊的建筑类 型，它有旧式里弄、新式里弄、花园式住宅、公寓等多种形式。其中最具代表性， 又是矛盾最集中，最难以改造的，主要是绝大部分的旧式里弄和少部分非独立成 套使用的新式里弄，这也足本论文要重点研究的部分：而其余独立成套的新式里 弄、花园住宅和公寓面l 临的矛盾则相对较小。 2 、民居 “民居”，老百姓的居住场所。它不仅显示了本论文所研究的上海里再建筑所 特定的居住功能，同时也显示出老百姓作为里弄建筑的直接使用者，里弄的保护 与更新不能不考虑老百姓的切身利益与关联，其居住状态的改善、生活条件的提 高，是本论文研究的终极意义。在此说明，例如卢湾区“新天地”的改造案例， 作为一个探索里弄建筑改造与更新思路的特例，值得人们对其经济模式、开发模 式进行研究，但从本论文对里弄民居保护与更新研究的角度上认为它没有借鉴 与参照推广的意义。因为，从功能上讲，“新天地”灭绝了原有的居住功能，完全 变成了一种旅游观光品：从技术上讲，它的更新未对原有物质形态进行良好的延 承，只足保留外墙为成为一个“假占董”；从文脉上讲，它完全割裂了几十年在此 居住、繁衍的老百姓的生活信息。游客们在里面的“惊喜”与原住民重返故地的“失 落”，是两种截然相反的心理感受。罗小未先生曾说：。历史文脉是继承的，而不 是创造的”。因此，本论文对“民居”的研究非单一理论和实践即能解决，而须涉 及政治、经济、技术、文化等众多领域，并试图真正体现“咀人为本”的思想。 6 3 、保护 在英国，所谓“保护( c o n s e r v a t i o n ) ”，实际上是一种包含了多种形式的发 展模式，它包含了修复、保存、复原、增建、改建等内容，而并不意味着要原封 不动地“复原( r e s t o r a t i o n ) ”或僵硬地“保存( p r e s e r v a t i o n ) ”( p r e s e r v a t i o n 一词主要指的是对特殊建筑物的保存和维护) 。在美国，“保护( c o n s e r v a t i o n ) ” 则主要是指对自然区、国家公园等自然环境的保护，对历史环境、历史街区的保 护多用r e h a b i l i t a t i o n 一词，其内涵与英国的c o n s e r v a t i o n 类似。因而，针对 里弄民居本身，保护的含义蕴涵了多种形式的发展模式，在本论文中要探讨的则 包括以下这些问题： 1 ) 保护什么：仅保护建筑质量好的新里而不保护从城市整体来讲同样重要的旧式 里弄吗? 仅保留民居外貌而不顾物质层面背后的社区结构、多样化生活吗? 2 ) 怎么保护：是通过粉饰甚至无作为的“留”，还是只通过增加厨卫的“改”呢? 3 ) 保障机制：如何避免“拆落地”、“伪保护”等行为的发生呢? 4 、更新 顾名思义，指更改、更换而获得新生。在辞海中，对更新的定义足革新，去 旧布新，如“万象更新”。吴良镛先生在北京旧城与菊儿胡同一书中，认为更 新包括两方面内容：其一是改造、改建或开发( r e d e v e l o p m e n t ) 指比较完整地 剔除现有环境中的某些方面，目的是为了开拓空间、增加新的内容以提高环境质 量：其二，是整治( r e h a b i l i t a t i o n ) ，指对现有环境进行合理的调节利用，般 指作局部的调整或小的改动 。可以见之，更新的内涵也很丰富。在本论文里， 更新主要涉及两种行为：一是针对规划中确定予以拆除的i b 式里弄。即拆除后所 发生的新建行为；二是对于保护和保留下来的那些里弄民居，如何使其摆脱衰败 的厄运，从而挖掘出其新的功能与活力。 第四节研究方法与框架 l 、研究方法 方法之一：由于里弄民居改造的复杂性，笔者采用多学科、多理论融会的方 法对其进行研究。针对影响里弄民居保护与更新涉及的政府政策制定，经济利益 权衡、里弄居民心态、历史风貌特色维护和发扬等方面问题，拟以城市规划学、 城市社会学、经济学、城市更新理论、历史保护理论等多学科理论为基础，从中 。乇世仁：为保存历史f 保护文物一美国的文物保护理念 ，世界建筑2 0 0 1 。参见：吴良镛北京1 日城与菊儿胡同 ，北京中国建筑工业出版牡，1 9 9 4 7 找到对实际研究有切实帮助的解决方法。 方法之二：即理论联系实际的方法。一方面利用笔者曾在房产开发公司、研 究咨询公司、规划设计公司及政府规划管理部门等不同部门从业的丰富经历优势， 多角度地对里弄民居的保护与更新作出自己的分析与建议；另一方面，在从政府 部门、新闻单位和互联网上采集各类数据与资料的基础上，通过个案分析、实地 考察、访谈等方式。结合各基础理论的分析研究成果。从多学科角度对实际资料 进行评析，并以次作为政策及措施建议的基础 2 、研究框架 本论文由五个章节组成( 参见图1 - 1 ) 。 第一章为“导论”，主要说明了本论文的研究意义和实用价值，并在文献【旦】顾 和概念解释之后，介绍了本论文所采用的研究方法和框架。 第二章“上海里弄民居的兴衰”，主要对上海里弄民居的产生、发展及衰败的 历史演变予以阐述。 第三章“保护与更新的困境”，则在描述上海里弄民居保护与更新的困境之后， 分析了其在社会肌理、物权关系、经济利益、政策法规等层面的成因。 第四章“相关实践借鉴与理论演变”以理论与案例介绍为主，分别就城市更 新与历史保护两个领域内，国内 外相关的理论演变与实践经验予 以阐述，并总结出其对上海里弄 民居保护与更新的启发和借鉴意 义。 第五章“保护与更新的对策思 考”，首先提出了上海里弄民居保 护与更新应实现的两大目标，然 后在总结保护与更新应遵循的六 大原则的基础上，对物权梳理、 公众参与、改造方式、政策法规、 经济外部性等方面提出了带有创 新性的若干建议与对策，以促进 “保护城市历史文化风貌特色， 维护里弄居民切身利益”目标的 实现。 问题的提出 il 上海里弄民居的 l 产生、发展、衰败与现状 国内卦相关实践 l 历年改造情况 借鉴与理论演变 l 保护与更新的困境 i i l 保护与更新的目标 保护与更新的原则 保护与更新的 对簧研究及建议 圈1 - 1 研究框架 第二章上海里弄民居的兴衰 第一节产生与发展 “每一个历史城区都是在特定的自然地理条件和人文历史发展的孕育中逐 渐形成的，凝聚着它所有物质文明和精神文明的综合；而每一个历史城区的传统 风貌正是它的自然地理特征和人文历史特点的外在反映”。里弄民居的出现就 是和一个世纪前上海的殖民地历史背景有着深切的关联。自1 8 4 3 年上海开埠以 来，由于其特殊的地理位置，上海很快就发展成为中国对外的贸易中心。随着资 本主义经济的输入，城市人口与经济高速发展，商品化房地产开始出现，房地产 市场逐渐形成。 1 9 4 5 年起，英、美、法、日相继在上海划定自己的势力范围，先后建立了英 租界、公共租界、法租界和日租界，而老城厢一带则为华界。起初，这些界地各 自为阵，互不干扰。但受到】8 5 3 年上海“小刀会起义”和1 8 6 3 年太平天国运动 的影响，人们纷纷迁居租界，指使租界的人口急剧增加，住房问题突出。1 8 6 9 年 开始，一些房地产商人见有利可图，便乘机有计划地大肆建造低价位的住宅，以 接连式的二层砖木结构民居为主。为了牟取更大的暴利，设计师将欧洲的联立式 住宅和中国传统的三合院、四合院想结合，以提高容积率，这就形成了所谓的“老 式石库门住宅”，成为上海里弄民居的最初形式。 此后直到解放前，随着社会经济的发展和人们实际需要的变化，里弄民居逐 渐发展出旧式里弄、新式里弄、花园式里弄和公寓式里弄等形式。它们分布在不 同消费层次的区域中，在平面形式、立面风格、居住设施和面积标准等各方面有 着显著差异，以适应不同经济水准居民的需求。其中，老式石库门里弄一般建在 热闹的市区，楼下设商店，楼上多为职工宿舍：新式石库门里弄往往供比较高级 的职员、家属租赁；花园里弄绝大多数为资本家所居住；新式里弄大多为医师、 建筑师、机关职员等所租赁；公寓里弄则为高级职员居住。 到1 9 4 9 年为止，里弄民居已发展为上海分布最广，数量最大、居住人口最 多的住宅类型。据统计，在当时市区8 2 4 平方公里范围内，里弄总数约9 0 0 0 余 处，约2 0 万单元以上，住宅总建筑面积2 3 5 9 万平方米，其中公寓1 0 1 4 万平方米， 占4 3 ；花园住宅2 2 3 7 万平方米，占9 5 ；新式里弄4 6 9 万平方米，占1 9 8 ； 旧式里弄1 2 4 3 万平方米，占5 2 7 ，简屋棚户3 2 2 8 万平方米，占1 3 7 。旧式 里弄的住宅建筑密度大多高达8 0 ，人口密度高达2 0 0 0 3 0 0 0 人公顷。 o 单雯翔：城市化发腥与文化遗产保护，p g o 天津大学h 版杜，2 0 0 66 。数据：i 源：上j 母建设( 1 9 4 9 - 1 9 8 5 ) ，上海科学技术空献出版社1 9 8 3 9 1 9 4 9 年以后，随着社会制度的变革，整个社会阶级结构发生了根本性变化， 社会阶层出现了平均化、单一化特征。与之前的社会结构相比，阶层之间生活水 平的差异缩 l - f ，阶层数减少了。住宅建设的投资主体也由以前各种规模的私人 房产商，转变为实力强大的国家。因而，原先对应于各种不同经济能力、规模层 次的各色里弄民居，随着新中国建设的发展，其建造基本结束，最终被平均化、 大规模的职工住宅所替代。 第二节衰败 根据一般旧城居住区衰败的过程来看( 主要是西方城市的发展历史) ，普遍 要经历两个阶段。第一个阶段，由于旧居住区在建造的时候就比较拥挤、基础设 施匮乏，随着时间的推移，房屋的维修费用不断增加而租金标准不断下降，房主 为了维持房租总量，用分隔房间的办法来增加房屋单元的数量，过高的密度使居 住环境不断恶化。在第二个阶段，随着城市的扩建和住房资源的增加，在此成长 的第二代逐步迁出原有住地，引起地区人口密度下降，房租减少。留下的多是低 收入居民和老弱病残，房屋更加破旧难以维修，环境更加衰败。于是。当城市发 展需要发展用地时，就会把这些旧住区作为改造的对象。 解放后，上海里弄民居经历了上述两个衰败的过程( 虽然由于历史成因不同、 城市发展与建设机制不同，上海里弄民居的衰败与国外旧城居住区的衰败略显差 异，但两者具有相同的衰败表象) 。 第一阶段，即1 9 4 9 年以后，里弄的所有权发生了很大变化，大洋行、大公 司的房产都“公私合营”归了政府属下的房产局和房屋机构管理，由他们再以低 租金租给无房户居住。由于产权归公、人口不断增长、租金过低但又要维持一定 租金总量等原冈，原来独门独户的里弄住宅中普遍住进了多户入家。另外，原先 的一些中、小私人产权的里弄住户，在1 9 4 9 年前后的动荡局势中，收入水平难以 稳定，经济条件和社会地位的变化，迫使他们将独户居住的里弄租给外人，形成 多户合用一个里弄单元的状况。如此一来，里弄住宅很快就处于超负荷的使用状 态，加上福利住房体制下政府征收的低租金不足以保证里弄住宅良好的日常维护， 里弄民居开始迅速衰败。这种现象，根据联合国人居中心的一项研究，被称为“第 一类贫民窟”现象o 。 。郭彦豇： 城市规划概论，中国建筑下业出版社，1 9 9 2 。联合陶人居中心一项研究指出：旧城堵住区改造的币要对象一般是。内城贫民窟( i n 脯c i t y s l u m ) ”，即 在内城台法j 租房地产业所形成的贫民窟“内城贫民窟”分为两类：一是在以小公司经济为主的城市里 城市中心区建筑密度高、用地混合，贫民窟突 1 的问题是过度拥挤，居住条件不合标准n 难以改菩被称为 。第一共贫民窟0 _ 二是在大型联合经薪为主的城市里城市中心区集中了丈量的金触管理机构t 中心区附 1 0 目前，上海里弄民居正处于第二衰败阶段。由丁二城市大面积的向外拓展，中 心城区里弄民居中的人口密度开始迅速下降，人口构成中年轻人逐渐减少，中低 收入和老年人占有相当比例。同时，因其居住条件拥挤、房屋质量较差，往往成 为城市批租、改造的对象。由于里弄民居的业主是具有政府背景的国有企业，面 对大规模的拆迁和土地批租所带来的经济效益巨大，相比对里弄民居进行保护、 更新、改造所获得的经济效益则显得十分微薄。由此，里弄业主对里弄民居改造 与更新的积极性明显不强，任由其陷入自行衰败的境地。同时，里弄民居的使用 者老百姓又无力对生活条件进行较大的改善，其愿望只能寄希望于未来不知什么 时候的某个房产项目上。这也被称为“第二类贫民窟”现象。 第三节历年改造回顾 1 传统方式的旧区改造 1 9 9 0 年以前，对包括里弄民居在内的上海 中心旧住区的改造具有明显的阶段性特征。 1 9 5 0 年- 1 9 8 0 年代，由于人民政府的财力所限 和现实政治需要，当时的改造主要以改善工人 居住的棚户简屋地区为主，其主改造形式除了 少数地块尝试成片成套改造外，如对闸北区蕃 瓜弄小区，静安区金家巷( 参见图2 - 1 ) 等项 目的改造，多以“零星拆建”为主，改造规模 小，城市旧住区总体面貌改变不大。对里弄民 居的改造尚无暇顾及，只能遵循“大力挖潜、 充分利用”的原则，通过简单的维修保养，让 其继续发挥效用。但是，随着城市人口的不断 增长，对里弄住宅不成套和不合理使用的现象 进一步加剧。 圈2 - i 静安区金家巷改造项目 2 “3 6 5 危棚简”改造 到1 9 9 0 年底，上海市区还有1 5 0 0 多万平方米二级旧式里弄以下旧住房，其 中成片危棚简屋达3 6 5 万平方米，“3 6 5 危棚简”的概念也由此而来。1 9 9 2 年底召 开的中共上海市第六次党代会确立了到2 0 世纪末上海的居住目标，其中包括完成 近的住宅区窄房章高房主等待吏加有利口丁豳的十地投机机会，而不愿主动维护老的住宅，任其衰败，被称 为“第二类贫民窟”( 资料来源：u n c h s h a b i t e t | 9 8 4 ，h t t p ：w w w c i n g o v c n h a b i t a t e n w h d d a y 0 0 5 廿n ) 1 1 “3 6 5 万平方米成片危棚简屋”改造。1 9 9 2 年邓小平“南巡”讲话后，国内外大 批开发商涌进上海，旧住区改造规模空前。1 9 9 1 年至1 9 9 5 年，通过土地批租和 房地产开发，全市共拆除危棚简屋1 8 0 万平方米，占近5 0 。1 9 9 8 年，“危棚简” 改造遭遇“亚洲金融风暴”而陷入困境。为完成预定目标，市政府将其列为市政 府实事，并提供了一系列优惠的政策。经过各区政府的努力，至2 0 0 0 年底前全部 拆除“3 6 5 危棚简”。经过十年努力，全市拆除各类旧住房2 7 8 7 万平方米，动迁 居民6 4 万户，消灭马桶5 3 万只，消灭煤球炉3 8 万只，新建住宅1 亿多平方米， “3 6 5 危棚简”改造成绩显著。 3 “成套率”改造与。拆落地” 长期以来，包括里弄民居在内的旧住 房不成套问题直是上海中心旧住区存 在的重要难题。据统计显示，“七五”期 末，上海市居住用房成套率仅3 1 6 上 海建设( 1 9 4 9 1 9 8 5 ) 。因此，1 9 8 0 年 代后期，上海尝试对旧式里弄民居进行 “旧房利用、内部改造”的更新改造，比 如对原南市区蓬莱路3 0 3 弄、卢湾区4 4 街坊的里弄住宅综合性更新改造等，其中 比较有代表性的是1 9 8 7 年1 9 8 9 奶奶，上 海市房产管理局与荷兰鹿特丹市规划重 建局，住宅研究院合作的静安区张家宅 街坊的更新改造试点工程的实施研究 ( 实际完成对地块中福田村的改造，参见 图2 2 ) 。1 9 9 5 年后，各区全面开展旧住 房成套改造工作，改造规模和标准逐年提 高，在方式方法上也有创新。特别是1 9 9 9 年以后，成套率改造取得了不小的成绩， 涌现了静安区“新福康里”等比较成功和 有影响里的项目。2 0 0 4 年，上海的住房成 套率提高到9 2 5 o 。 政造时搬客宅街坊 蛮际完成的福出村地块 田2 - 2 张家宅街坊改造项目 与此过程中，与8 0 年代不同的是，9 0 年代以来由于社会主义市场经济体制 的初步确立，象以往完全由政府承担费用的改造方式已无法进行，各方( 包括政 。数据来源：上海建设( 1 9 4 9 1 9 8 5 ) 上海科学技术文献h 版社，1 9 8 3 。数据束源：上海建设( 1 9 4 9 1 9 8 5 ) 上海科学技术文献出版社1 9 8 3 1 2 府、开发单位和居民) 对经济效益的追求趋势已越来越明显。同时，由于当时里 弄民居属于不可售公房，因此完全市场化的做法也不大可能。于是一些受政府委 托的所谓“红头公司”，即一些由原政府部门“下海”演化而成的市场运作单位就 介入进来。他们既要从政府创造社会效益的角度保证住户的回迁和成套率，又要 关注改造过程中的经济收益，同时还要满足保护上海城市风貌特色的规划要求， 于是。“拆落地”行为随之出现。“拆落地”，即将旧里全部拆除，在原址上重建成 套的低标准、高容积率的住宅，外立面则模仿当时流行的“欧陆”风格。虽然该 方式在特定时期实现了居民回迁、增加住房面积、取得经济回报的成果，但高密 度、高容积率的改造，已失去了原有里弄民居特有的形态特色，里弄人文景观( 包 括居民的构成、交往方式、生活习惯等) 也发生了很大变化。 4 土地批租 1 9 9 2 年以来，在社会主义市场经济的新形势下，上海开拓了土地批租、利用 外资进行旧区改造的新路子，即将所需改造的旧区住宅地块批租给国内外房产商， 将收入用于土地市政设施的完善和动迁安置居民到中心区外围新住区。截至2 0 0 5 年，全市共出让土地5 1 0 5 幅，出让面积达1 7 0 5 5 5 8 万m 2 ( 参见表2 - 1 ) 。在经济 利益的驱动下，旧城改造中大批里弄民居被拆除，取而代之的是众多写字楼和高 档住宅，上海中心城区的风貌在几年间发生了剧烈的变化，原有城市肌理遭到破 坏。如静安区的西斯文里( 参见图2 - 3 ) 、福康里等里弄民居地块。 圈2 3 静安区西斯文里地块 上海主要年份土地出让情况汇总。 表2 - i 同时，在土地批租行为之下，大量里弄民居的居民被迁往城乡结合部等偏远 的动迁小曲，市区居住人口快速下降。上海1 0 个中心城区，在1 9 9 5 2 0 0 5 年的十 年间，共拆迁居民8 2 万户，若按平均每p a r e2 7 人计，拆迁居民数就达约2 2 0 万人，约占中心城区7 0 0 万人的2 4 。由此，城市中心区生活结构和模式发生变 异，市民居住、工作之间距离遥远，出行不便、支出增加，并加重了城市交通的 负担。 5 “新一轮旧区改造” 2 0 0 0 年8 月，市两委三局。提出以成片成街坊旧里改造为目的的“新一轮旧 区改造”计划。该计划认定成片成街坊旧里以下旧住房改造地块2 3 4 块，涉及居 民1 2 8 9 万户，涉及拆除旧房1 1 1 3 万平方米，涉及建设用地8 8 1 公顷。“新一 轮旧区改造”相比前一轮旧区改造，从政策层面上具有以下特征： 1 ) 拆除改造的重点是中心城区旧式里弄房屋建筑面积超过7 0 的区域； 2 ) 提出“拆、改、留、修”并举的措施，兼顾“成套率”、“平改坡”、“历史建 筑和风貌街区保护性改造”等政策( 土地使用权出让金为零、减免关税等) ； 3 ) 提出“机制探索，体制创新”的目标，实现由“以政府、企业为主”向“政 府扶持、企业运作、市民参与”的转变； 4 ) 进一步通过市场来筹集改造资金，并进一步规范土地供应和房地产开发市场 6 保留保护改造 1 9 9 0 年代末，随着人们对里弄民居在上海城市中所起的作用的认识不断加 深。单纯把里弄民居作为一种住宅的概念开始受到质疑。人们开始认识到里弄民 居改造不仅仅是物质层面的改造，蕴涵在其中的邻里结构等人文因素也应受到重 视。至1 9 9 9 年，市政府颁布了关于本市历史文化风貌区内街区和建筑保护整治 的试行意见，文件对优秀历史建筑和特色风貌街区的改造试点作了规定。文件指 o 。数据来源：卜海统计年鉴2 0 0 6 ，房屋拆迁情况( 1 9 9