（公共管理专业论文）中国房价调控的政治经济学分析.pdf

论文独创性声明 本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中除 了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的 研究成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确的声明 并表示了谢意。 作者签名 论文使用授权声明 日期 本人完全了解复旦大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内 容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后遵守此 规定。 名：单一名：辑魄 率 中国房价调控的政治经济学分析 中文摘要 随着住房分配制度的改革和土地交易市场化程度的不断发展，房地产中的 “房”和“地”都在市场经济中走向了商品化。昔日作为一种福利进行分配供应 的住房也成了市场经济中的一种商品，但是，住房不但有商品的特性，它也是一 种生活必需品，人类要生存，首先要有个安身立命的场所，人们只有在解决了基 本生活需要后，才能追求更高层次的发展与精神的需要。正象美国前总统胡佛所 说：“没有什么东西比住宅更能为谋求人们幸福和社会安定做出贡献的“。对住 房的需求，是人类社会和经济发展的基本需求。所以房价的问题，不仅是一种经 济问题，也是种政治问题，关系到老百姓的切身利益。房价的持续上升一方面 反映了经济的增长，但是，过高的房价也容易引起政治、经济风险。所以，中国 的房价在近几年一直是平民大众和国家高层关注的话题。 当前的房价是否过高，仁者见仁，智者见智。但是，房价从上世纪九十年代 中期以来增长迅速，其增长速度已经大大超过老百姓可支配收入的增长幅度，房 价收入比已经大大超过国际上公认的标准，导致中央政府于2 0 0 4 年后，屡次出 台调控房价的政策，一直延续至今，已是可见的事实。同时，虽然调控政策频出， 并且涉及信贷、土地供应、房屋结构、税收等各个方面。但是根据统计数据，全 国各城市的房价在调控中仍然不断上行。 笔者想就从政治、法律、经济等诸层面分析房价为何飞涨的成因，及中央房 价调控不力的原因。并提出自己的观点，中国的房价问题不是仅仅是经济问题， 其背后有复杂的政治体制原因，只有通过政治体制改革、有针对性的经济调控、 立法创新多种手段并用，才能解开当前中国房价愈调控愈上涨的症结。具体来说， 从政治体制方面合理协调中央与地方的利益和责任体系，建立以提供公共服务为 主导的央地关系，改变唯g d p 论，建立科学的干部考核体系；从经济调控方面制 定一部符合中国特色的物业税及其配套措施，重购当前的房地产税制；从立法创 新方面争取早日出台物权法，明确所有权关系，为房地产经济的市场化扫除法律 障碍，促进房产市场健康有序发展。 由于笔者时间匆忙，对许多问题研究得不深。房价及房地产市场的发展取决 于多种因素，并不是三言两语能够说清楚。本文的目的是就房产市场的健康发展 在公共政策、经济调控、立法创新等方面提出一些不成熟的见解，希望能为房产 市场和谐稳定健康发展做出一些有益的理论尝试。 关键词：房价政治经济学分析体制改革 中图分类号：c 9 1 5 a b s t r a c t ： w n hd e e p e n i n go ft h e h o u s i n gd i s t r i b u t i o n r e f o r ma n dt h e r a p i d d e v e l o p m e n to fm a r k e t i z a t i o ni nl a n dt r a d i n g b o t h “h o u s e 8a n d 。l a n d 4h a v e b e e nc o m m e r c i a l i z i n gd u r i n gt h em a r k e t - o r i e n t e de c o n o m i ct r a n s i t i o n h o u s i n g d i s t r i b u t i o nw a sap a r to fs o c i a lw e i f a r e 1 1 1t h ep a s t b u ti ti sak i n do f c o m m o d i t yj nm a r k e tn o w a d a y s h o w e v e eh o u s ei sn o to n l y ac o m m o n c o m m o d i t yb u ta l s oi sn e c e s s i t yo fl i v i n g t h ef i r s tt h i n gf o rh u m a nl i v i n gi sa h o u s e o n l yw h e no n eh a sn o t h i n gt ow o r r ya b o u th i sl i v i n g ，w i l lh eh a v e h i g h - l e v e la n ds p i r i t u a ln e e d s a st h ep r e - p r e s i d e n to fu s a 。h e r b e r th o o v e e s a i d “n o t h i n gw i l lb eb e t t e rt h a nh o u s i n gi np u r c h a s i n gf e l i c i t ya n ds t a b i l i t yo f s o c i e t y ”t h ep u r c h a s eo fr e s i d e n c ei st h eb a s i cn e e do fh u m a ns o c i e t ya l s o e c o n o m i c a ls o c i e t y t h u s ，t h ep r i c eo fh o u s ei sn o to n l yae c o n o m i ci s s u eb u ta p o l i t i c a lo n et h a ti 棚u e n c et h ep u b l i ci m m e d i a t ei n t e r e s t s t h ec o n t i n u o u s r i s i n go fh o u s ep r i c e ，o nt h eh a n d ，p r e s e n t st h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m y , y e t o no t h e rh a n di tw i l ic a u s ee c o n o m i ca n dp o l i t i c a lr i s k s a sar e s u l t t h ep r i c eo f h o u s ei nc h i n ai s a l w a y sw a r m l yc o n c e r n e db yc o m m o np e o p l ea n d g o v e r n m e n tl e a d e r s t h e r ei sn oc e r t a i na n s w e ri ft h ep r i c ei st o oh i g ho rn o t b u tt h ep r i c eo f h o u s eh a sq u i c k l yr i s e ns i n c e19 9 0 sa n dt h er i s i n gs p e e di sm u c hb i g g e rt h a n t h a to fa v a i l a b l ei n c o m eo fc o m m o np e o p l e t h er a t i oo fh o u s i n gp r i c ea n d i n c o m ei nc h i n ah a sb e e nm u c hh i g h e rt h a nt h ei n t e r n a t i o n a l l yr e c o g n i z e d s t a n d a r d t h a t sw h yt h eg o v e r n m e n th a sp u b l i s h e dp o l i c i e sa n da c t st oa d j u s t t h ep d c e so fh o u s e sf o rs e v e r a lt i m e ss i n c e2 0 0 4 w h i c hi sa no b v i o u sf a c t a t t h es a m et i m e ，t h ea d j u s t i n gp o l i c i e si n v o l v e sm a n ya s p e c t sa sc r e d i t 1 a n d a p p l y i n g ，h o u s i n gs t r u c t u r ea n dt a x ，b u ta c c o r d i n gt or e s e a r c h ，t h ep r i c e so f h o u s e si nb i gc i t i e sa r es t i l lc o n t i n u o u s l yr i s i n g i nt h i st h e s i s ，t h ea t t r i b u t e so fr i s i n gp r i c e so fh o u s e s ，a sp o l i t i c s 。l a w , e c o n o m ya n dd i s a b i l i t yo fg o v e r n m e n ta d j u s t i n g ，w i l lb ea n a l y z e d a n ds o m e u n i q u eo p i n i o n sw i l lb ei n t r o d u c e d t h ep r o b l e mo fc h i n e s eh o u s i n gp r i c ei s n o to n l ye c o n o m i c a lp r o b l e mb u ta l s oo w i n gt op o l i t i c a ls y s t e m t h em o r e a d j u s t i n gp o l i c i e sf r o mg o v e r n m e n t 。t h eh i g h e rt h eh o u s i n gp r i c eg o t h eo n l y w a yt os o l v et h ep r o b l e mi st h ec o m b i n a t i o no fr e f o r m a t i o no np o l i t i c a ls y s t e m ， l e g i s l a t i o na n dp e r t i n e n te c o n o m i c a lp o l i c i e s s p e c i f l c a l l ys a y i n g ，t h es o l u t i o n i st h a t ，i np o l i t i c a la s p e c t ，c o o r d i n a t i n gn a t i o n a la n dl o c a lr e s p o n s i b i l i t ya n d 6 p r o f i t c o n s t r u c t i n gt h en a t i o n a l l o c a lr e l a t i o n s h i pm a i n l yf o rp u b l i cs e r v i c e s h i f t i n gt h eo p i n i o n so f “g d p i s m ”，s e t t i n ga s c i e n t i f i cc a d r e - e x a m i n i n gs y s t e m ； i nl e g i s l a t i v ep a r t ，w es h o u l dp u b l i s hp r o p e 啊l a wa ss o o na sp o s s i b l et od e f i n e w h a tp r o p d e t o r s h i pi s ，r e m o v i n gl e g i s l a t i v eo b s t a c l e sf o rc o m m e r c i a l i z a t i o no f h o u s i n ga n di t so r d e r e dd e v e l o p m e n t ；i ne c o n o m i c a la s p e c t 。l a wo fp r o p e r t y t a xi si nn e e da n di ts h o u l db ef i tc h i n e s es o c i e t y a st i m el i m i t i n g s o m e p r o b l e m sh a v e n tb e e nd e e p l ys t u d i e d a n dt h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gp r i c e a n dh o u s em a r k e ti so fm a n ya t t r i b u t e s t h ea i mo ft h i st h e s i si st or a i s es o m e r o u g hs u g g e s t i o na b o u tt h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gm a r k e ti np o l i t i c a l ， e c o n o m i c a la n dl e g ! s l a t i v ea s p e c t ih o p et h e s ec o u l db es o m e h o wh e l p f u ia s e x p e r i m e n t a lt h e o r yf o rt h es t a b i l i t ya n dh a r m o n i o u so ft e a ie s t a t em a r k e t k e yw o r d s ：r e a l e s t a t e p r i c e ；p o l i t i c s - e c o n o m i ca n a i y s i s ；s y s t e m o f o r g a n i z a t i o nr e f o r m c l a s s i f i c a t i o nc o d e ：c 9 1 5 7 导论 一、问题的提出及选题的意义 在世界经济发展史上，许多国家在人均g n p 达到1 0 0 0 美元以上后，就是靠 住房和汽车为代表的消费结构升级，才能保持经济高速增长的。具体到中国也莫 过于如此。而住宅产业成为拉动经济增长的关键在于住宅产业化，而住宅产业化 又于住宅商品化紧密相关，其中作为重要经济杠杆的住房价格，对住房商品化进 程的推进起着重要的作用，特别是集团消费逐渐淡出，个人消费逐渐成为住房消 费市场的主体，住房价格也就成为人们关注的焦点。另一方面，住房除了是一种 商品，也是一种生活必需品，过高的房价，不但会影响经济的健康运行，诱发金 融危机，也会造成贫富差距加大，社会不安定、不和谐。所以。中国的房价问题， 不但是普通老百姓的热门话题，也是各类学者，乃至党中央及国务院领导们研究 和关注的焦点问题。 以往许多学者从经济方面论述房价问题，因为住宅是房地产的一种，“房” 是建立在“地”的基础上的，所以房价也是建立在地价的基础上。从1 7 世纪延 续至今的地租、地价理论是解释房价的重要经济理论。当代的一些理论学者对房 价问题的形成进行了多角度的探讨，如徐滇庆、钟伟等认为，流动性泛滥、银行 信贷偏好等金融问题造成了中国房价的上涨。一些学者如易宪容认为，我国土地 国有的性质决定了房价不能完全由市场决定，尤其在一个不成熟的市场。一些学 者认为足供求关系失衡造成房价上涨，如周其仁认为房价走高的原因是需求与供 给的问题。也有一些学者，认为中国房价的上涨是其国情、文化、制度所决定的， 如董藩认为房价的上涨是中国特色因素所决定的。 从以往的地租理论及当代一些学者的看法，基本上是从经济角度来看待中国 的房价闯题。但笔者认为，经济问题只是导致的中国房价上涨的一方面，经济问 题背后的政治体制问题才是中国房价上涨的关键。否则无法解释为何越宏观调 控，房价越涨。这说明光靠经济手段无法解决中国房价非理性上涨的闯题。本文 的论点创新之处在于指出房价问题不但是经济问题，更是政治问题，关键的问题 在于政治体制。解决中国的房价问题，并不仅仅是经济政策调控，而是需要进行 政治体制改革、立法创新( 建立物权法) 、有针对性的经济调控( 开征物业税) 等多种手段并用。本文对中国的房价问题与经济调控、政治体制等方面的关系提 出一些不成熟的见解，希望能为中国房地产市场特别是住宅市场的稳定健康发 展，解决老百姓的住房难问题做一些有益的理论尝试。 8 二、已有的理论文献综述 ( 一) 古典经济学家对地租、地价理论 1 、配第的地租理论：威廉配第在1 6 6 2 年所著税赋论中指出，土地是 财富之母，土地作为自然物在使用价值的生产中有着不可或缺的作用。他提出级 差地租的最初概念。土地所处的不同位置，引起级差地租l ；对土地连续追加投 资形成不同的劳动生产率引起的超额利润转化为级差地租1 1 。配第认为土地的价 格就是一定年数的地租。 2 、亚当斯密：系统提出一整套地租理论。认为土地所有权即作为所有者的 土地所有者“要求地租”，把地租看作土地所有权的单纯结果，认为地租是一种 垄断价格。 3 、安德森：地租来源于生产土地产品的劳动，土地产品的价格决定地租。 ( 二) 马克思主义的地租理论 指明资本主义地租的本质是剩余价值的转化形式之一，阐明了资本主义地租 的三种形式：绝对地租，级差地租和垄断地租。马克思指出，土地价格的实质是 地租的资本化。 ( 三) 现代中国学者对房价问题的看法 对于当前中国房价上涨的原因，理论界非常关注，各种说法很多，笔者经过 收集，做如下整理 有些学者认为房价的涨升，是因为金融问题。 如徐滇庆、钟伟认为导致房价上涨的因素是货币和信贷政策的宽松，一方面 导致房地产信贷大幅增长，一方面导致私人货币收入大幅增加。 复旦大学教授华民认为房价上涨首先与大量的投资者和投机者参与房产投 资或投机有关。其次，购房贷款的门槛过低，也是造成居民对住宅需求在短期内 过度膨胀的原因之一。 有些学者认为房价的上涨是供求关系的失衡引起的。 如周其仁认为房价走高的原因是，即有购买力表达的房地产需求未被满足的 程度提高了。这里也就是需求与供给的问题，在需求方面包括：现在跨境、跨地 区的需求、不同收入水平对住房的需求、投资( 保值) 需求、将巨大的储蓄贷放出 去的银行需要。而在供给方面则表现为融资供给和供地不足 如国务院发展研究中心宏观经济研究部主任张立群认为供不应求是目前房 地产市场的基本情况，要大量增加土地供应和商品房供应并不现实，关键还在于 要控制需求。 如巴曙松认为房价的走势必须要冷静考虑市场的供求关系、以及供求结构的 9 变化。房地产政策不应简单拘泥于价格管制，而应当调节供求关系和供求结构， 特别是要增大有效供给，适当引导需求。 有的学者认为房价的上涨是中国特色因素所决定的。 如北师大教授董藩认为人多地少、人口继续增长、城市化进程加尉、经济高 速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化趋势加快、负债消费意识全面而集 中形成等等j 这些因素混合在一起发挥作用，导致需求膨胀，而且具有明显的刚 性。这与当前世界其他国家完全不同。这种局面的形成必然拉动房价不断上升。 其一，小康居住目标确定得太高，超越了国情，也违背了经济规律；其二，提前 消费情况明显，对未来消费的透支极大提升了当前的需求规模。最近五六年，在 住房购买决策上。一步到位”或“尽快到位”的认识倾向越来越明显。其三，过 度消费严重，进一步加剧了住房需求膨胀。过度消费的一种表现是炫耀性消费。 过去，节俭是中华民族崇尚的美德，现在人们的许多消费观念大变，炫耀性消费 十分流行，我曾将其称为“炫耀文化”。这在住房领域表现得更为明显。 有的学者认为中国房价上涨是制度缺失。 如中国社会科学院金融研究所博士、副研究员尹中立认为希望依靠金融手段 来调控房价是很不现实的，必须在金融之外寻找其他方法。第一，住房制度缺陷， 有人认为住房不是普通商品，不能采取市场化手段；有人认为住房也是商品，也 应当走市场化道路。事实上，应当“两条腿走路”，即一部分人通过市场化手段 解决，一部分人通过非市场化手段解决。第二，税收制度缺陷。到目前为止，中 国在住房财产方面还没有相应的财产税，这是重大的制度缺陷。第三，政治制度 缺陷。从国外住房制度可以看出，住房制度的设计和演变与政治文明的演变有很 大关系。2 0 世纪初英国人为什么要控制房价? 实际上这与他的民主制度发展有很 大关系。在中国现阶段，真实的市场反映与消费意愿成为政府政策制定的依据， 需要付出较大的时间成本与经济成本。 有的学者认为“腐败“导致高房价 如郎咸平认为，房价高涨的本质是“腐败”。从供应层面上看，房地产开发 有两大环节，土地开发和贷款，这两大块都牵涉到大量的部门，要盖一大串公章， 公共权力的滥用就容易滋生贪污腐败现象，某种程度上就导致房地产供应价格的 居高不下。从需求面看，为什么房价越来越高还是不断有人买，原因在于除了搞 房地产和炒股票，没有其他投资机会。郎威平谈到，他有学生做了一段时问的民 营经济就不愿继续，对政府投资环境不信任形成了投资短视。而当某些部门的腐 败使得少数民间投资者信心不足、投资机会欠缺时。“虚拟资金”便开始投入股 市，反过来，资金再打回房产，又带动房价上涨。 综合上述专家的看法，大部分认为房价的上涨是经济因素的原因，也有一些 1 0 专家认为房价上涨与中国的国情和体制问题有关。 三、本文的主要观点与基本概念 l 、主要观点：进入上世纪9 0 年代以来，房产由一种国家分配的生活必需品， 变成了可自由买卖的商品。从房地产的商品属性来看，它的发展能带动国民经济 的许多行业的发展，由于土地国有的性质，房地产形成市场这几年的发展，也成 为各地政府收入的主要来源和城市发展建设的主要推动力。但是，近年来，在跨 越式发展、经营城市等口号和做法下，房产市场的发展，尤其在房价上体现出了 一种泡沫式的提升。为什么产生这种情况，如何透过现象看清本质，当代的许多 经济学者都谈了自己的看法，总而言之原因很多，有金融方面、供求关系方面、 公共管理方面、国情背景方面、文化方面等等。笔者认为，房价泡沫的产生主要 归结为经济的因素和经济背后的政治因素，两大因素。本文将以政治经济学的方 法从公共行政作为、经济调控手段两方面探究事物的原委，然后根据目前以经济 总量为导向的央地关系；干部考核方式唯g d p 论：粗放型的经济增长方式；土地 开发政策、财政分配监督体制、房产涉税政策都已不适应当前的发展，需要改进 等深层次的原因进行分析，并提出在政治方面进行干部考核制度的改革；加强制 度创新，建立以公共责任为导向的新型的央地关系：在经济政策方面设立物业税； 改革土地出让金制度。在法制建设方面出台并完善物权法等一系列措施来共同作 用于房产市场的健康有序发展。 2 、基本概念 本文在论述房价问题是涉及到以下一些概念问题，为了便于读者阅读，整理如下 物业税： 党的十六届三中全会通过的完善社会主义市场经济体制若干问题的决定 中提出：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税， 相应取消相关税费。物业税的择机开征将影响到大众生活的方方面面，物业税逐 渐成为了街头巷议的热点话题。 物业税，英文名p r o p e r t yt a x ，是以物业为对象，根据物业价值或物业租 金向业权人征收的种税。“物业”一词来自于香港和东南亚，是对房地产的别 称。正象它的英文名一样，物业税也是财产税的一种。从世界上其他些已经开 征物业税的国家和地区的操作实际看，物业税是对物业保有阶段所征收的一种 税。 土地出让金： 在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内 让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出 让金。土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让 金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较 长，所以也有多次支付的形式。 土地批租： 我国的土地批租制度来源于香港特别行政区，香港的大部分土地是英国通过 1 8 9 8 年展拓香港界址专条从清政府租让新界得来。由于土地并非香港当局 所有，按法理在租借期满必须归还，所以在解决土地流转问题时，香港实行了批 租制度，即在一定时期内转让土地使用权。中英关于香港问题的谈判达成协议， 最长的土地批租期限到期日最长不能超过香港回归后5 0 年左右。我国规定居住 用地7 0 年年限，主要考虑按先行的会计制度，居住用地上的房屋建筑物，一般 在7 0 年后建筑本身的基本价值就会折旧到零，同时，这也于当时对中国人预期 寿命7 0 岁左右等综合因素有关。 经济适用房： 经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特 点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承 受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑 标准。经济适用住房的建设受政府优惠政策扶持，如建设用地实行行政划拨的方 式供给，批准的收费项目按国家规定减半征收。经济适用住房的销售实行“定对 象、定价格、定标准”销售。定对象指经济适用住房只能向本市中低收入居民家 庭销售；定价格指经济适用住房的销售价格须经市物价管理部门批准；定标准指 每个家庭只能以经济适用住房价格购买规定住房面积标准内部分，超出标准面积 部分应以商品房价格购买。已购经济适用住房上市出售须依法补交土地收益金。 商品房不具备以上特点，其供应关系、价格主要依靠市场调节。 廉租房： 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保 障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 四、研究方法 本文主要采用了政治经济学的研究方法。政治经济学，广义地说，是研究一 定社会生产、资本、流通、交换、分配和消费等经济活动、经济关系和经济规律 的学科。第一个使用“政治经济学”这个词语的人是法国的蒙特克里因，他于 1 6 1 5 年出版了论政治经济学一书，目的在于说明他所论述的经济问题已经 超出了自然经济的范围，不再是家庭或庄园经济的管理问题，而是国家或社会的 经济问题。1 7 世纪中叶以后，资本主义生产关系迅速发展，产生了古典政治经 济学，阐述资本主义的生产、交换、分配和消费过程中的经济关系及运动规律。 当代西方学术发展的一个重要趋势是学科的融合和交叉，社会科学中的政治学、 社会学、经济学等相互融合，一些经济学家关注政治问题，进入以往政治学的领 域。经济学对政治问题的关心被称为政治经济学的回归。经济学切入政治领域来 源于2 0 世纪4 0 年代的凯恩斯主义，主张通过国家来纠正市场的缺陷，解决经济 危机。而2 0 世纪7 0 年代后，西方经济战后的黄金时代结束，凯恩斯主义无法使 经济摆脱“滞涨”的困境。以j 布坎南为代表的公共选择学派，专注于政府行 为研究，运用经济学的方法分析政府和政治，认为“滞涨”源自“政府缺陷”。 另外有一批经济学家专门分析制度因素对经济的作用，其代表人物有美国经济学 家d 诺斯、2 r 科斯，以及香港经济学家张五常，我国的经济学家林毅夫等。他 们的特点是以制度为研究对象，改变了制度研究为政治学专有的狭隘学科现象， 制度的概念由此向经济和其他领域扩展。这些学者重新关心政治问题，相对于近 代的政治经济学，他们以及其他重新涉及政治问题的经济学说，构成了新的政治 经济学。 新的政治经济学说都以“经济人”假设作为学说的出发点，假设人都是自利 和理性的。并且认为“经济人”的假设也适用于政治领域，与在经济活动中一样， 个人在参与政治活动中也以个人利益的最大化为目的，以成本收益分析为根 据。另外，新政治经济学把经济中“交换”这一核心概念向政治学领域中推广， 把政治过程看作是选民与政治家或官员之间的交换，把制度的演进看作是社会中 行为主体阗交易的结果。政治学和经济学的结合来自政府和市场同时具有政治机 构和经济机构的双重功能，市场也有实现公正的功能，政府也具有经济的功能。 由于政府和市场可以相互弥补不足，政府和市场单独一方都无法以既能保证繁 荣，又能保证公正的方式来组织社会，这是政治学和经济学融合的现实依据。简 单地说，现代政治经济学研究方法是指用几种不同而又相关的方法，研究经济规 律，将经济学与其他学科交叉，以理解政治实体和政治环境对市场行为的影响。 本文中采用的政治经济学方法也是如此。因为房价的高涨它并不仅仅是一个经济 问题，政治体制、央地关系、财政体制、干部考核体制等都是房价的持续上涨的 重要原因。当前中国房价的上涨是经济、政治多方面的因素共同推动的。本文将 以政治经济学的研究方法从政治、经济两方面来阐述房价上涨的原因，并提出解 决方法。 除了政治经济学的研究方法之外，本文还采取实证分析与制度分析相结合， 以大量实证说明，近几年来我国土地与房产市场的种种不正常现象，及这些现象 背后反映的实质问题。重点说明在当前房价非理性上涨的背景下如何在官员考 1 d n o r t h ，主要著作有经济史中的结构与变迁( 1 9 8 1 ) 、制度、制度变迁与经济绩效( 1 9 9 0 ) 2 r c o a s c 主要著作有 社会成本问题( 1 9 6 0 ) 1 3 核、财税领域进行制度创新，从根本上解决房价非理性上涨的乱象。另外，定性 与定量相结合的方法在本文中也有所体现。笔者希图通过这一方法，使本课题的 结果既具有理论性，同时还具有事实数据的支持，并且使这些事实数据为理论和 结论服务。 五、篇章结构 第一章：房地产的概念及改革的历程：主要讲述房地产的特征及性质，房地 产由“房”与“地”两方面组成，并简述了土地和住宅有计划调拨走向市场化配 置的历程。 第二章：目前市场房价和中央宏观调控的现状：讲述近几年来房价飞涨的现 状，及中央宏观调控房价的措施和效果。 第三章：房价问题的政治经济学分析：对当前的房价非理性上涨从房价成本 构成和政府征地入手，揭示房价上涨背后地方政府的利益；从房价的传导性和缺 乏在房产保有阶段征税说明调控失败的经济原因，从而从政治经济两方面对房价 问题进行分析。 第四章：房价问题的政治经济学对策：房价问题是一个综合性的问题，通过 建立以完善公共服务为导向的新型央地关系和建立以政治责任为核心的官员考 核体系进行政治体制改革；开征物业税进行经济调控；在法律上制定物权法， 明确所有权关系，维护社会稳定。并且通过实施国民经济核算的新体系和建立住 房保障体系等改革的配套措施来保障改革的顺利进行。 1 4 正文部分 第一章：房地产市场的发展历程 第一节房地产的概念 谈房价先要从房地产的概念和房地产市场的发展历程谈起。房地产是个古老 而又“年轻”的概念。说其古老，是因为早在人类经济社会的初期，作为物质形 态的房地产就已经出现了；说其“年轻”是指作为经济范畴“房地产”的内涵， 在我国现行法律中，至今没有关于“房地产”的定义。房地产在人类经济社会的 远古时期就开始出现并不断丰富和完善，其存在的合理性就在于它为人们创造和 生产出了各式各样的物质空间，人们需要利用这些空间来更有效地从事各种生产 和生活活动。房地产的基本物质功能就是提供各种房屋服务。所谓房屋服务，是 指由房屋建筑的各种属性及房屋周围的区位因素所构成的一定质量的房屋，给使 用者带来的效用、满足或服务。对房屋服务的需求，是人类社会和经济发展的基 本需求。以上可看出，从物质实体的角度看，房地产是指土地、建筑物及其他地 上定着物。其中：土地是指地球陆地表面及其上下一定范围的空间；建筑物是指 人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备( 如给排水、卫生、燃气、 照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备) 等组成的整体物；其他地上定着物是指 与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功 能或完整性的物，如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树 木、花草、埋设在地下的管线、设施等。从房地产的经济属性看，它所代表的是 一种特殊形态的财产，作为一种财产的房地产必然涉及各种权属关系，对各种权 益的追求又引发了各种相应的经济活动，所以房地产也属于一种经济范畴。 由于房地产的自然和经济属性，房地产也具有自然和经济的双重特征。 1 、由于房地产是土地与建筑物的合成体，所以具有不可移动性，导致房地 产产品具有不可复制的单件性，因此房地产市场具有垄断性。 2 、使用周期长，房地产可以多次投入市场流通。 3 、房地产对不同的人群来说具有多种不同的效用，可以是满足基本生活的 生存资料，也可以是提高生活质量的享受资料和发展资料。 4 、房地产价值量大，在房地产市场的发展过程中金融机构的介入成为必不 可少的现象。 5 、由于建设用地的相对稀缺性和人们相对需求上升，房地产具有稀缺性和 保值增值的经济特性 第二节房地产市场的发展历程 在改革开放之前，我国长期实行的是计划经济模式，与此相应的土地使用制 度也是计划分配、行政划拨的无偿、无限期、无流动的模式，土地不允许出让、 转让，土地没有价格，更谈不上土地市场配置和市场建设。3 随着改革开放进展， 从1 9 8 2 年开始，在北京、上海、抚顺、成都等城市，相继开展了土地商品属性 的探索，开始对工业、商业等用地收取土地使用费；1 9 8 7 年1 1 月，国务院批准 确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。1 9 8 7 年9 月，深圳市规划国土局以协议方式第一次向企业出让了国有土地使用权，1 1 月2 5 日，深圳市规划国土局以公开招标形式出让了一宗国有土地使用权，9 家 房地产开发公司参加竞投，1 2 月1 日举行，深圳市规划国土局又以拍卖方式出 让了一宗国有土地5 0 年使用权，包括9 家境外企业在内，共有4 4 家房地产开发 公司参加竟价。深圳市土地使用权有偿出让的成功尝试，直接促进了我国土地使 用制度的改革。1 9 8 8 年，我国宪法和土地管理法先后修改，将原来的 “任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式转让土地”，修改为“任 何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地，土地使用权可以依照法 律的规定转让”。自此，原来无偿、无限期、无流动的土地使用制度被有偿、有 限期、有流动的新型土地使用制度所替代，国有土地使用权与所有权相分离，可 以作为商品在土地市场中交易。1 9 9 0 年5 月国务院发布了城镇国有土地使用 权出让和转让暂行条例，明确规定土地使用权出让可以采用协议、招标和拍卖 三种方式。宪法、土地管理法的修改和暂行条例的颁布实施，在法律 法规层面恢复了中国国有土地资产商品属性的同时，也标志着土地管理开始步入 了商品化的轨道。 住宅作为房地产的一种，也经历了从生活必需品向成为老百姓的重要财产的 转变，逐渐显现出它的经济属性。以上海为例，随着城市化的不断发展，住房困 难矛盾日益突出，住房问题也就是一种民生问题，政府也采取了一系列措旋推动 住房体制的改革。4 从1 9 8 0 年起改革住宅建设投资体制j 调动各方面和各单位的 积极性，实行多渠道、多元化投资，加快住宅建设，加大解决职工住房困难的力 度，各区县局和大型企事业单位陆续组建住宅建设办公室和房产开发公司，所建 住宅解决本单位职工住房困难后，可以按市场价想本市单位和居民出售；9 1 年5 月上海市住房制度改革方案出台，推行公积金制度，买房给优惠，推进了住房商 品化，为房地产市场拓展了消费群体，注入了活力；9 4 年5 月上海出台公有住 我国土地市场建设回顾与展望( 岳晓武，国土资源科技管理2 0 0 4 6 ) 沧桑：上海房地产1 5 0 年蔡育天上海人民出版社2 0 0 4 1 6 房出售政策，9 6 年8 月推出已购公有住房上市政策，全面放开存量住房市场； 9 7 年2 月上海市房产交易中心成立，各区县也相继成立了区县房产交易中心， 并逐步实现全市房地产交易联网；9 9 年1 2 月，出台深化房改综合配套政策，切 断住房实物分配制度，逐步推行住房分配货币化制度。以上政策稳步推进的结果 是从9 2 年开始上海出现了房产开发投资热潮，房产开发公司由9 1 年底的9 4 家 增加到8 9 4 家，上海开始启动大规模的土地批租和旧区改造，商品房成交面积由 9 3 年的1 0 0 万平方米到2 0 0 0 年突破1 5 0 0 万平方米，其中个人购房比重超过9 0 ， 成为市场的消费主体。上海的住房制度改革只是全国的一个缩影，至此，在政府 的大力推动下，住房从单位分配的福利品成为一种商品，住宅消费市场也初步形 成。 第二章市场房价和中央宏观调控的现状 第一节当前房价面临的问题 在住宅商品化并形成市场的进程中，我国由计划经济逐步过渡到市场经济， 住宅也完成了其由完全的自然属性向经济属性的转变。在这个过程中，老百姓最 初是得益的，5 户均居住面积由1 9 8 7 年的户均4 4 5 平方米，上升到2 0 0 4 年的户 均7 4 2 平方米，而户均人口数却从3 5 人下降到2 9 8 人。但是，由于种种原因， 最近几年来，大多数老百姓忽然觉孚导房价一夜之间好象飞上了天，6 据建设部主 办的“2 0 0 5 房地产形势与调控政策报告会”中的信息，2 0 0 0 年以来，商品房及 商品住宅价格平均销售价格涨幅突破了两位数，2 0 0 4 年和2 0 0 5 年分别为1 4 4 和1 5 2 ，全国部分大中型城市房价上升过快，东部地区房价涨幅最高，而且有 进一步上升趋势，比如上海、杭州平均房价2 0 0 3 年以来连续三年超过1 5 以上。 并且房价上涨过快现象呈蔓延趋势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中西 部地区扩展。 在国际上，房价收入比是衡量居民住宅消费的一个较好的综合指标，根据联 合国人居中心发布的城市指标指南，房价收入比是指“居住单元的中等自由 市场价格与中等家庭年收入之比。国际上认为在贫富差距不大的发达国家，合理 的房价收入比是4 6 之间，而发展中国家要高一些，一般应在6 8 之间。据统计， 0 5 年上海市民的人均年可支配收入为7 1 8 6 4 5 元，而上海市平均房价0 5 年已达 5 中国统计摘要( 2 0 0 5 第1 0 3 1 0 5 页) 6 建设部主办的“2 0 0 5 房地产形势与调控政燕报告会”谢家瑾( 建设部总经济师住宅与房地产产业司 司长) 湖南房地产2 0 0 5 9 i 上海市政府新闻发言人平台h t l p ：z f x w l b 1 7 8 6 6 9 8 元，按照三口之家户均8 0 平方米一套房屋计算，房价收入比已经超过9 5 。 收入增长幅度已经远远赶不上房价上升的速度。对于一些工薪阶层来说，作为生 活必需品的住房价格好象成了奢侈品。“我想有个家”成了不可能完成的任务。 与众多老百姓买不起房的尴尬相对应的确是全国范围内房产开发一片红火的景 象，据建设部统计2 0 0 4 年仅注册登记的开发商完成的房地产投资额就高达 1 3 1 5 8 亿元，比上年增长2 8 1 ，庞大的房地产开发占用了大量的耕地，2 0 0 2 年起，每年房地产开发平均征用耕地超过2 0 0 0 平方公里，全国耕地面积由9 6 年初的1 9 5 1 亿亩下降到2 0 0 4 年末的1 8 3 7 亿亩。0 4 年房产开发全部利用外资 超过世界房地产业使用外资的三分之一，增幅达到2 0 9 。 房价飞涨对社会稳定的杀伤力很大。房价飞涨不仅影响到房地产市场上供求 双方，还具有很强的转移社会财富的效应。汽油、钢铁等商品的涨价确实带来很 多问题，但是，并不是所有的居民都直接受到冲击。再者，这些商品的消费在可 支配收入当中只不过占很小的一个部分，财富转移效应并不显著。房地产是居民 资产的主要组成部分，和所有居民的切身利益相关。房价的波动不仅影响到所有 居民的当期消费行为，而且会显著地改变社会资产的分布。房价飞涨将社会财富 向富人转移，从而扩大贫福差距；将社会财富向城市，特别是商业繁华地区转移， 从而扩大了城乡差别；将社会财富向沿海经济发达地区转移，从而扩大地区差距： 将社会财富向政府转移；最糟糕的是将银行资产向投机者转移，从而增加了引发 金融危机的概率。 第二节中央宏观调控房价的意义和效果 在这种形势下，中央政府并非没有察觉到房地产的过热现象，对中央政府来 说，过热的房地产投资会导致通货膨胀，严重时甚至引发金融危机。 0 5 年开始，中央和地方开始发布一系列政策。 宏观政策方面： 2 0 0 5 年3 月2 6 日国务院召开常务会议讨论并通过一份关于切实稳定住房价 格的通知，提出八条意见稳定房价。这八条意见为：一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省 政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大 力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应， 并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引 导居民合理消费需枣；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供 。同上h t l p ：e c o n o m y e n o r t h c o m x n s v s l c m j 2 0 0 6 0 2 1 0 9 t o o l 2 2 9 0 3 3 s h l m l ( 2 0 0 7 0 4