（公共管理专业论文）宿州市房地产企业所得税征管模式研究.pdf

宿州市房地产企业所得税征管模式研究 摘要 房地产企业所得税的征管是税收征管中的难点和重点，然而从目前的情况来看， 房地产企业所得税的征管还存在许多不完善的地方，就宿州市而言，突出表现 就是没有一种适应本地经济环境的具体征管模式。为了对这一现象的解决提出 自己的一点看法，本文就从公共政策执行理论的角度出发，分析了目前宿州市 房地产企业所得税征管的组织机构、相关的税制规定及宿州市房地产企业所得 税征管的其他基本情况，并结合公共政策执行理论对房地产企业所得税征管中 的政策执行主体、客体、政策执行环境和主客体的沟通等要素进行了一一分析， 重点叙述了各公共政策执行要素的构成、存在的缺点或不足，在广泛借鉴国内 外各方先进经验的基础上针对各公共政策执行要素分别提出了相应的对策，进 而总结出了一种适应宿州市房地产企业所得税征管的新模式，或者说叫具体模 式，即以全面优化服务为纽带，以税源管理为基础，以信息化为手段，形成数 据分析、纳税评估、税务稽查、税源监控的互动机制，加强考核，突出中介作 用。在提出这种具体模式后，本文也对其各个具体要件进行了分析和解释，力求 完整的刻画出该模式的完貌。使得读者特别是从事房地产企业所得税征管的一 线人员加深对该模式的感性认识，从而对实际工作有所帮助。本文的特点是结 合笔者工作实际，突出应用。 关键词：房地产；征收管理：模式 4 r e s e r c ho fan e wp a t t e r nw h i c ha d a p t i n gt h ei n c o m et a x a d m i n i s t r a t i o no nr e a le s t a t ei n d u s t r yo fs u z h o u a b s t r a c t i n c o m et a xa d m i n i s t r a t i o no nr e a le s t a t ei n d u s t r yi sd i f f i c u l ta n dk e yp o i n t si nt a x a d m i n i s t r a t i o n ，h o w e v e ri nl i g h to f t h ep r e s e n tf i m a t i o n ，i ta l s oh a sm a n yi m p e r f e c tp l a c e s s p e a k i n go fs u z h o uc i t y , t h ep r o m i n e n tp e r f o r m a n c ei ni n c o m et a xa d m i n i s t r a t i o no nr e a l e s t a t ei n d u s t r yi st h a tt h e r ei sn oo n ec o n c r e t ec o l l e c t i o na n da d m i n i s t r a t i o np a t t e r nt oa d a p t t h el o c a le c o n o m i ce n v i r o n m e n tc o n c r e t ec o l l e c t i o np a t t e r n i n m y v i e wo i lt h i s p h e n o m e n o n ，a n df r o mt h et h e o r yo fc o m m u n i t yp o l i c y , t h i sp a p e rh a sa n a l y z e dt h e p r e s e n ti n c o m et a xc o l l e c t i o n sa g e n c i e so nr e a le s t a t ei n d u s t r yo fs u z h o u ，t h er e l a t e dt a x s y s t e ms t i p u l a t i o na n do t h e rb a s i cs i t u a t i o n s t h ep a p e r a l s o a n a l y z e di n c o m et a x c o l l e c t i o n sp o l i c ye x e c u t i o nm a i nb o d y , t h eo b j e c t ，p o l i c ye x e c u t i o ne n v i r o n m e n ta n d c o m m u n i c a t i o nb e t w e e nh o s t sa n dv i s i t o r sb o d y sc o m b i n i n gw i t ht h ep u b l i c p o l i c y e x e c u t i o nt h e o r y , p u t t e de m p h a s i so nt h en a r r a t i n gc o n s t i t u t i o nf a c t o ro fe a c hp u b l i cp o l i c y e x e c u t i o n ，t h ee x i s t e n c es h o r t c o m i n go rt h ei n s u f f i c i e n c y ，a n dp r o p o s e dc o r r e s p o n d i n g c o u n t e r m e a s u r eo nt h eb a s i so fa l la d v a n c e de x p e r i e n c e ，a n dt h e ns u m m a r i z e do n en e w p a t t e r nw h i c ha d a p t i n gt h ei n c o m et a xa d m i n i s t r a t i o no nr e a le s t a t ei n d u s t r yo fs u z h o u ，o r n a m e l yc o n c r e t ec o l l e c t i o np a t t e r n ，t h a ti st a k i n gt h ec o m p r e h e n s i v eo p t i m i z e ds e r v i c e 猫 t h el i n k ，t a k i n gt h et a xs o u r c em a n a g e m e n ta st h ef o u n d a t i o n ，t a k i n gt h ei n f o r m a t i o n i z a t i o n a sam e t h o d ，f o r m i n gt h ed a t aa n a l y s i s ，t h et a xp a y m e n ta p p r a i s a l ，t h et a xa f f a i r st oe x a m i n e , t h et a xs o u r c em o n i t o r i n gi n t e r a c t i v em e c h a n i s m ，s t r e n g t h e n i n gt h ei n s p e c t i o n ，p r o m i n e n t i n t e r m e d i a r yf u n c t i o n a f t e rp r o p o s i n gt h i sk i n do fs p e c i f i cp a t t e r n ，t h i sp a p e rh a sa l s o a n a l y z e di t se a c hc o n c r e t ei m p o r t a n td o c u m e n t ，c o m p l e t e l yp o r t r a y e dt h ea p p e a r a n c eo ft h i s p a t t e m ，w h i c h c a u s e st h er e a d e r ，e s p e c i a l l yt h o s ew h oe n g a g e di ni n c o m et a x a d m i n i s t r a t i o no nr e a le s t a t ei n d u s t r yt od e e p e nt ou n d e r s t a n dt h i sp a t t e r n ，t h u sh a st h eh e l p t ot h ep r a c t i c a lw o r k t h ec h a r a c t e r i s t i co ft h i sp a p e ri st h a tw ec o m b i n em yp r a c t i c a lw o r k a n dp r o m i n e n ta p p l i c a t i o n k e y w o r d s ：r e a le s t a t ei n d u s t r i a l ；c o l l e c t i o na n da d m i n i s t r a t i o n ：p a t t e r n 5 图表目录 图1 1 房地产业的概念及分类5 图1 2 房地产企业税收收入占国税总收入的比重9 图1 3 2 0 0 5 2 0 0 7 年宿州市房地产企业国税部门登记户数9 图1 4 宿州市房地产业稽查查补税款增长图1 0 图2 1 宿州市房地产业企业所得税征管组织结构图1 2 图3 1 宿州市房地产企业所得税征管组织机构图1 8 表1 1 2 0 0 4 - - 2 0 0 6 年g d p 、全社会固定资产投资和房地产开发投资情况8 表1 2 全国房屋平均销售价格及房地产价格指数8 表2 1 各地区0 2 0 8 年房地产业企业所得税收入1 5 表3 1 房地产企业登记状态表1 9 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得 佥胆王些太堂 或其他教育机构的学位 或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名： 签字日期汐协彳年6 月f 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解金蟹王些太堂有关保留、使用学位论文的规定，有 权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借 阅。本人授权金胆王些太堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 签字日畛咿易月2 日 学位论文作 工作单位： 通讯地址： 3 聊魏叫多 签字日期沙中彳 月 电话：。弦7 ，7 9 弓厂 邮编：歹罗够乡 特别声明 本学位论文是在我的导师指导下独立完成的。在研究生学习期间， 我的导师要求我坚决抵制学术不端行为。在此，我郑重声明，本论文无 任何学术不端行为，如果被发现有任何学术不端行为，一切责任完全由 本人承担。 ， 学位论文作者签名：7 ，7 夕一? 4 _ 。 签字日期三卜，t ，年i 月，1 侣 引言 经过各级税务机关的不断实践和探索，我国目前已经形成了”以申报纳税 和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查，强化管理 的税收征管模式。其中，”以申报纳税和优化服务为基础”，体现了申报纳税和 优化服务在税收征管工作中的基础地位。纳税人依法自行申报纳税是法定义务， 税务机关依法为纳税人提供优质服务是行政执法的组成部分，并体现在税收管 理各个环节。”以计算机网络为依托”，就是充分利用现代信息技术，大力推进 税收管理信息化建设，不断强化管理手段。”集中征收”，是指税收征管信息的 集中，以及在方便纳税人前提下办税地域的相对集中。”重点稽查，强调要充 分发挥税务稽查的打击作用，严厉查处各种涉税违法案件。”强化管理”，既是 对税收征管的总要求，税收征管的各个环节都要体现强化管理的要求；同时也 是对应于征、管、查，强调要加强税源管理。( 国家税务总局官方网站) 可以说，这种新型的税收征管模式是我们所有征管工作的纲领，而具体工 作中如何将这种纲领性的税收征管模式具体化，并探索出特定税种或特定行业 的征管模式是留给我们的一项课题，这也是本文写作的出发点。 随着中国城镇住房制度改革的不断深化，中国加入世界贸易组织，以及对 外开放步伐大步迈进等内外因素的影响，中国房地产业的发展正面对着所未有 的机遇和挑战。从1 9 9 8 年实行住房分配货币化实施以来，个人购房取代集团购 买成为市场交易的主流，房地产成为人们的投资热点和消费热点，有力的促进 了房地产业的发展，成为了国民经济重要的支柱产业，房地产业提供的税收收 入也成为了财政收入的重要来源。我国房地产业目前设置的税种主要有营业税、 企业所得税、房产税、外商投资企业和外国企业所得税( 两税合并前) 、个人所 得税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税、教育费附加等，而笔者 所在单位系国税机关，涉及到的税种只有企业所得税一种，受实践经验的限制， 本文也将只对国税部门征管的企业所得税进行探讨。自从2 0 0 1 年底国务院下发 国务院关于印发所得税收入分享改革方案的通知( 国发( 2 0 0 1 ) 3 7 号) 以 来，国税部门才正式开始对该行业的企业所得税进行征收管理。虽然今年来国 税机关征管的企业所得税收入呈井喷式增长局面，但究其主要原因还是房地产 行业自身的迅猛发展所致，国税机关对房地产业的企业所得税税收征管相对于 房地产业的发展历程来说，仍然显得非常稚嫩。可以说，目前国税机关对该行 业的税收征管还处于探索阶段。 本文的基本框架是在分析房地产企业所得税征管的基本概况的基础上，以 公共政策执行理论为指导，从影响公共政策执行的主要因素入手，分析公共政 策有效执行应具备的条件，进而改善公共政策执行。具体到房地产业企业所得 税征管，就是从影响房地产业企业所得税征管主要因素入手，分析房地产业企 业所得税征管的有效开展应具备哪些条件，进而改善房地产业企业所得税征管 质量，并在以上分析的基础上来探索适应宿9 、h 市的行之有效的房地产业企业所 得税征管模式，以期对房地产业企业所得税征管的发展和进步起到积极作用。 2 第一章概述 1 1 公共政策执行理论 公共政策执行是实现公共政策目标的最重要的活动，施政贵在执行。一项 政策问题的解决，除了依赖于科学的政策方案外，最重要的就是有效的执行政 策。 1 1 1 公共政策执行的含义 行动学派作出的定义是，“可以将政策执行看作在目标的确立于适应于取得 这些目标的行动之间的一种相互作用的过程。 ( 陈振明主编：政策科学( 1 9 9 8 年版) ，第2 7 7 页) 从房地产业企业所得税征管的角度来说就是，为了达到房地 产业企业所得税征管的目标，而采取的各项征管活动的过程，而这些征管活动 的框架就是所谓的征管模式。 1 1 2 公共政策执行的原则 一是合法公正性原则。这一原则要求我们在从事房地产业企业所得税征管 中，不但要注意依法行政，还要本着征纳双方平等的原则，多加沟通和交流。 二是权变性原则。本文要研究的房地产业企业所得税征管就是在总的征管 模式( 公共政策) 下，为了适应房地产业的发展，为了适应我市的具体情况， 来探索的新的征管模式。这种征管模式并不是对”以申报纳税和优化服务为基 础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查，强化管理”这个模式的否定， 而是对这一模式在我市房地产业企业所得税征管中的应用执行进行的权变操 作。 三是系统性原则。房地产业企业所得税征管中涉及的因素纷繁复杂，比如 税制因素，经济社会发展因素，执行者和被执行者因素等等，要求我们在具体 的征管过程中必须统筹考虑这些因素，多方协调和沟通，系统性的开展工作， 使我们每项具体的征管活动服务于整个房地产业企业所得税征管，服务于整个 国税事业的发展，服务于整个社会的发展。 四是时效性原则。政策问题和政策环境都是有时效的，因而政策执行也必 须遵循时效性的要求。比方在房地产业企业所得税征管中，税源管理、申报征 收等都必须把握好时效性的要求。 1 1 3 影响公共政策执行的因素 影响公共政策执行的因素很多，主要有以下几个方面。 ( 一) 、公共政策问题本身 一项公共政策的有效执行，首先与这项政策本身密不可分，比如公共政策 的科学性与否、公共政策要达到的目标等。 3 ( 二) 、公共政策执行的资源 主要指房地产企业所得税征管中的执行人员即广大的税务工作者、征管过 程中的各项税收政策、征管必要的经费，硬件和后勤保障等、基于税收的强制 性和无偿性的国家法律以及代表国家行使征税权的税务机关。 ( 三) 、公共政策的沟通 在房地产业企业所得税的征管中，税务机关与纳税人的信息沟通的越充分， 很多问题解决起来就会越容易。 ( 四) 、公共政策执行人员的意志 主要指从事房地产业企业所得税征管人员对税收政策的理解及认同感。 ( 五) 、组织结构 组织结构可以理解为权责分配方式，一般来说集中的权责分配比较有效率， 协调起来也比较简单，因而在房地产业企业所得税征管过程中趋于集中的组织 结构将是今后发展的方向。 ( 六) 、公共政策执行客体的遵从程度 在房地产业企业所得税征管中，针对各个纳税人对政策的遵从程度不同， 我们可以灵活的采取宣传、激励和打击三种手段。 ( 七) 、政策外因素 许多政策外的因素，诸如政治、经济、社会环境因素，人文因素等等都会 对政策的执行产生直接或间接的影响。 以上七种因素，概括起来可以分为三类，即：政策执行主体影响因素，包 括组织结构，执行者，以及执行主体所掌握的资源；政策执行客体影响因素， 主要包括执行客体的遵从度；政策执行沟通因素，指执行者与受众将政策的内 容及实现政策的程序进行沟通的状况；政策执行环境因素，指诸多政策外的因 素。 1 1 4 公共政策有效执行应具备的条件 以上分析了执行公共政策时的影响因素，而要有效的执行公共政策就是要 将这些因素朝着有利的方向转化，具体而言就是要具备适宜的外部环境、执行 客体良好的遵从度、丰富的政策资源、完善的组织机构、执行政策的有效沟通、 执行人员对政策认同等等。 1 2 房地产业企业所得税征管概述 1 2 1 房地产业及我国房地产业的发展 根据国民经济行业分类注释的定义，房地产业包含房地产开发经营、 物业管理、房地产中介服务及其他房地产活动等四类细分行业( 图卜1 ) 。( 国 民经济行业分类注释) 由于房地产开发经营在房地产业中占有举足轻重的地 4 位，人们通常所说的房地产业或房地产商都是指房地产开发经营和房地产开发 企业，这也是我们研究的重点。 魔冀盏产歼笈经嘻孥业：提供房地产鬣接产品 严坐l , p th擞备业卜 叫糖地严价话详债 ；i 房地产f l 一 l l 一 为对象疆i 田l 陌蓊矿 侠翱戈镁h 钧啦错琏业i l 一 姐务的l 一 行娩 i 雨孬丽网 厂_ j ! i 地产保险业i 图1 - 1 ：房地产业的概念及分类 1 2 2 房地产业企业所得税征管的产生和发展 从我国房地产业的发展和企业所得税的发展历史来看，房地产企业所得税 的征管始于1 9 8 4 年9 月国务院发布了中华人民共和国国营企业所得税条例( 草 案) ，因为在此之前房地产业的主体只有国营企业，而国营企业却只上缴利润， 不纳企业所得税。这样看来，房地产企业所得税的征管历史只有短短的2 3 年， 而且这2 3 年中真正将房地产企业所得税纳入征管视野更短。国税部门的房地产 企业所得税征管历史始于2 0 0 1 年底国务院下发国务院关于印发所得税收入分 享改革方案的通知( 国发( 2 0 0 1 ) 3 7 号) ，文件规定对所得税收入实行分享体 制改革，国家税务总局紧接着下发了国家税务总局关于所得税收入分享体制 改革后税收征管范围的通知( 国税发( 2 0 0 2 ) 8 号) ，对国家税务局和地方税 务局的企业所得税征管范围进行了划分，规定自2 0 0 2 年1 月1 日起，按国家工 商行政管理总局的有关规定，在各级工商行政管理部门办理设立( 开业) 登记 的企业，其企业所得税由国家税务局负责征收管理。在此之前，房地产企业所 得税一直由地方税务局负责征收管理。因此，国税机关对房地产企业所得税的 管理自2 0 0 2 年算起只有短短的近七个年头。 1 2 3 我国税收征管模式的发展 税收征管模式是税务机关以法律为准绳，以税收工作实际为出发点，以执 法规范、征收率高、成本降低、社会满意为目标而进行税收征管的组织形式， 它是对征管工作的总体把握和目标定位。我国的税收征管模式的发展经历了三 个阶段。第一阶段是我国建国后长期实行的“一员进厂、各税统管，征管查合 一”的专管模式，第二阶段是八十年代末开始试行征管查三分离模式，第三阶 段是自1 9 9 4 年至今推行的自行申报、集中征收、重点稽查的税收征管模式。就 国税机关对房地产业企业所得税征管的历史来看，经历的征管模式只有第三种， 即自行申报、集中征收、重点稽查的税收征管模式。 1 3 房地产企业所得税的现行税制规定 1 3 1 纳税人和征税范围 中华人民共和国企业所得税法第一条规定，在中华人民共和国境内， 企业和其他取得收入的组织( 以下统称企业) 为企业所得税的纳税人，依照本 法的规定缴纳企业所得税。个人独资企业、合伙企业不适用本法。 中华人民共和国企业所得税法第三条同时规定，居民企业应当就其来 源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。 非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得 的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际 联系的所得，缴纳企业所得税。 非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取 得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所 得缴纳企业所得税。 以上两条同样适用于房地产企业所得税的纳税人和征税范围。 1 3 2 税率、计税依据、纳税环节和纳税地点及期限 房地产企业所得税的税率为2 5 。非居民企业在中国境内未设立机构、场 所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系 的，适用税率为2 0 。 房地产企业所得税的计税依据是房地产企业的应纳税所得额。房地产企业 的应纳税所得额是每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各 项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。 房地产企业所得税的一般纳税环节是取得销售收入时。另外根据国家税 务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知( 国税发( 2 0 0 3 ) 8 3 号) 规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得预售收入先 按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算并 缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 房地产企业所得税的纳税地点是除税收法律、行政法规另有规定外，居民 企业以企业登记注册地为纳税地点；但登记注册地在境外的，以实际管理机构 所在地为纳税地点。居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的， 应当汇总计算并缴纳企业所得税。非居民企业取得本法第三条第二款规定的所 得，以机构、场所所在地为纳税地点。非居民企业在中国境内设立两个或者两 个以上机构、场所的，经税务机关审核批准，可以选择由其主要机构、场所汇 总缴纳企业所得税。非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，以扣缴义 6 务人所在地为纳税地点。( 中华人民共和国企业所得税法第五十条、第 五十一条) 房地产企业所得税的纳税期限是自月份或者季度终了之日起十五日 内，预缴税款。自年度终了之日起五个月内，汇算清缴，结清应缴应退税款。 ( 中华人民共和国企业所得税法第五十四条) 1 3 3 其他规定 由于房地产行业是近年来国家宏观调控的重点，税收调控也是其中的一部 分，因此有必要将该行业的特殊调控政策加以阐述。这些规定主要包括： l 、未完工产品预售。开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建 筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其 预售收入先按预计计税毛利率分季( 或月) 计算出当期毛利额，扣除相关的期间 费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本 后再行调整。 2 、预计计税毛利率。经济适用房项目预售收入的计税毛利率不得低于3 ； 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊 区的非经济适用房开发项目预计计税毛利率，不得低于2 0 。开发项目位于地 及地级市城区及郊区的非经济适用房开发项目预计计税毛利率，不得低于 15 。 开发项目位于其他地区的非经济适用房开发项目预计计税毛利率，不得 低于1 0 。 3 、完工产品销售。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售 方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按 规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该 项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年 度的应纳税所得额。 4 、征收管理。一是实行按季预缴，年终汇算清缴的征收管理方法；二是 实行查账征收和定率定额征收两种方法。对符合账簿设置要求的企业，我们主 要实行按帐征收的方法；对账簿设置不符合要求的企业主要实行定率或定额征 收的方法；三是实施房地产税收一体化管理。即以契税管理先缴纳税款，后办 理产权证书( 简称“先税后证) 为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优 化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种 间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。 1 4 加强房地产开发行业税收征管的意义 1 4 1 房地产业的国民经济支柱地位客观上要求加强税收征管 加强房地产业的税收征管具有重要的意义，主要表现在： 改革开放以来，我国房地产业从无到有，从小到大，发展迅速，如今，房 地产业已成为整个国民经济中影响广泛，规模巨大的重要行业。特别是近年来， 中国房地产业已呈现出完全不同的景象，房地产业的地位和作用变得越来越举 足轻重，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一直保持在1 8 左右，房 地产开发投资占g d p 比重从2 0 0 4 年的8 2 3 上升至2 0 0 6 年的9 2 6 ，直接和 间接的拉动g d p 增长每年都保持在2 个百分点左右，已成为国民经济的支柱行 业( 表卜2 ) ；房屋价格持续攀升，住宅消费成为了真正的消费热点，促进了以 住宅建设为主体的房地产业成为国民经济新的增长动力( 表1 - 8 ) 。根据税务 年鉴提供的数字，2 0 0 3 年中国房地产企业总纳税是9 4 0 亿元，2 0 0 4 年达到 了1 3 6 9 亿元，增长了4 6 到2 0 0 5 年，达到了17 9 8 亿，就在宏观调控的情况 下又往上增长了3 1 2 0 0 6 年已超过2 0 0 0 多亿元。从我市的情况来看，20 0 3 2o 05 年，开发竣工商品房面积190 5 万平方米，完成房地产交易 额52 7 亿元。2 0 0 5 年全市固定资产投资8 5 0 4 亿元，比上年增长2 5 5 ， 增幅比上年提高6 5 个百分点。房地产开发投资8 7 6 亿元，增长1 5 7 ；2 0 0 6 年全市固定资产投资额完成1 0 9 3 亿元，比上年增长2 8 6 ；其中，5 0 万元以 上项目和房地产开发共完成投资额8 9 3 亿元，增长4 0 o ；其中，房地产开发 投资额1 2 8 亿元，增长4 6 5 ，增长速度飞快。从国税收入来看，2 0 0 5 年全市 的6 1 家房地产开发企业中，年纳税只有1 6 3 2 6 2 9 5 元，户均纳税不足3 0 0 0 元， 2 0 0 6 年增长至1 3 3 5 7 4 0 0 元，户均纳税1 3 9 1 3 9 元，2 0 0 7 年更是达到了3 2 9 1 4 1 7 7 元，户均2 5 7 1 4 2 元；房地产企业税收收入占国税总收入的比重不断加大，由 2 0 0 5 年的0 0 2 上升到2 0 0 7 年的2 5 2 ( 图卜2 ) 。房地产企业的登记户数 也年年增长，由2 0 0 5 年的不足6 0 家，增长至2 0 0 7 年的1 18 家，涨幅近一倍( 图 1 3 )。 表1 - 1 ：2 0 0 4 2 0 0 6 年g d p 、全社会固定资产投资和房地产开发投资情况 房地产 g d p 房地产开发投资 开发投房地产 资占全 开发投 年度 社会固 资占g d p 增长率总量( 亿增长率 定资产 比重 总量( 亿元) ( )元)( ) 投资比 ( ) 重( ) 2 0 0 41 5 9 8 7 8 31 0 11 3 1 5 8 32 8 11 8 6 78 2 3 2 0 0 51 8 3 0 8 4 81 0 41 5 9 0 9 21 9 81 7 9 28 6 9 2 0 0 62 0 9 4 0 71 0 71 9 3 8 22 1 81 7 6 49 2 6 ( 数据来源：中国统计年鉴2 0 0 7 ) 8 表卜2 ：全国房屋平均销售价格及房地产价格指数 年份房屋平均销房屋平均销房屋销售价房屋租赁价土地交易价 售价格售价格增长格指数( 上格指数( 上格指数( 上 率( )年= 1 0 0 )年= 1 0 0 )年= 1 0 0 ) 2 0 0 42 7 7 8 1 7 7 61 0 9 7 1 0 1 4l1 0 1 2 0 0 53 1 6 81 4 0 41 0 7 61 0 1 91 0 9 1 2 0 0 63 3 4 25 4 91 0 5 71 0 2 81 0 5 9 ( 数据来源：中国统计年鉴2 0 0 7 ) ) 图1 - 2 ：房地产企业税收收入占国税总收入的比重 ( 数据来源：中国税收征管信息系统( c t a i s ) 查询) 图卜3 ：2 0 0 5 - 2 0 0 7 年宿州市房地产企业国税部门登记户数 ( 数据来源：中国税收征管信息系统( c t a i s ) 查询) 1 4 2 房地产业税收贡献度低客观上要求加强税收征管 在中国税务杂志社与国家税务总局计划统计司联合推出“年度中国纳 9 税5 0 0 强排行榜”中，2 0 0 4 年全国的房地产开发企业无一家上榜：2 0 0 5 年只有 3 家上榜，2 0 0 6 年度房地产行业也只有有5 家企业入围，与其国民经济的支柱 产业地位极不相称，被广大纳税人戏称为“财富的巨人，纳税的侏儒。拿我 市来说，稽查局查补的房地产企业偷逃的税款每年都呈几何级数增长，2 0 0 5 年 查补收入为2 0 0 0 元，2 0 0 7 年发展为3 6 2 1 7 5 1 2 2 元( 图1 - 5 ) ，增长了1 8 1 0 倍； 零申报问题一直较大范围内存在，2 0 0 5 年的房地产开发企业季度申报中有1 5 2 户次的企业零申报，占总的零负申报户数的1 2 8 6 ，而同期房地产开发企业 的登记数只占总登记数的0 5 ；2 0 0 6 年房地产开发企业季度申报占总零负申 报户数的比例虽然有所下降，但是仍然有有2 8 5 户次的企业零申报，占总的零 负申报户数的5 8 7 ，同期房地产开发企业的登记数只占总登记数的0 5 。 全国各地房地产企业偷逃税案件也层出不穷：2 0 0 3 年南京市在房地产业税收专 项检查中发现，被查的8 8 户房地产企业有8 7 户存在问题，偷逃税的房产企业 竟然达九成以上。同样在2 0 0 3 年，北京市地方税务局对北京市房地产行业进行 了专项检查，检查发现被查的5 8 家企业中，9 6 存在问题。在2 0 0 8 年6 月在总 局通报的五起重大税收违法案件中，北京某房地产开发有限责任公司偷税案位 居其中。 1 4 3 房地产涉及相关行业多，加强税收征管受益面广 房地产业的发展最直接的受益行业是建筑业，因为房地产业的发展需要建 筑业为他提供生产手段和劳动力；房地产行业特别是房地产开发建设中需要的 建筑材料共有三大类，5 5 0 多个品种，涉及冶金、建材等5 0 多个部门。毫无疑 问，如果我们通过规范发票使用，严格企业所得税税前扣除标准等手段来规范 房地产业的税收征管秩序，必然会同样规范这些相关行业的税收征管。 图卜4 ：宿州市房地产业稽查查补税款增长图 ( 数据来源：中国税收征管信息系统( c t a i s ) 查询) 1 4 4 加强房地产业税收征管是构建社会主义和谐社会的必然要求 现阶段，不同收入、职业、学历及城市阶层所拥有的户均房产价值表现出很大的 l o 差别，商品房目标受众逐渐指向较高收入阶层。社会的贫富分化在房地产业上的表现 尤为明显。税收公平原则作为税法的基本原则之一，其精神内核是作为和谐社会基本 含义之一的公平正义。在西方税收中，公平通常是指社会公平。而在现实中，税收公 平原则事实上不仅包括社会公平，还包括经济公平。税收公平原则最终需要税收征管 来加以实现。 第二章宿州市房地产业企业所得税征管现状分析 2 1 宿州市房地产业企业所得税征管的机构 2 1 1 宿州房地产业企业所得税征管机构的建立 目前我市并没有专业从事房地产业企业所得税征管的专业机构，主要工作 机构是市局所设的企业所得税科和县区局的综合业务股及各从事企业所得税税 源管理的分局及股室。此外，市局稽查局和各县局区的稽查局负责对房地产业 企业所得税纳税人的偷、逃、骗、抗税的查处。近年来，随着纳税评估工作的 不断开展，市局和县局设立了互动机制办公室，负责税收分析、纳税评估、税 务稽查的互动管理。其中，房地产业企业所得税的纳税评估是互动机制办公室 的重点。如下图所示： 互动办 j 数据办 二匕 县区局互动办| i 县区局数据办 市局i l市局市局f市局稽查局 征管科所得税科计统科i i i 墨垦里笙竺壁i i 墨垦墨竺查竺ii 墨垦量兰堡垦i i 墨垦墨堕查墨 税源管理单位卜j il 税源管理单位卜ji 税源管理单位卜j 图2 - 1 ：宿州市房地产业企业所得税征管组织结构图 2 1 2 宿州市房地产业企业所得税征管岗位设置和工作流程 我市的房地产业企业所得税征管岗位主要有市局的企业所得税管理岗、县 区局的企业所得税管理岗、县区局的税收计划岗、县区局的登记管理岗、县区 局的申报征收岗、县区局的税源管理岗、互动机制办公室的成员及稽查局所设 的案源管理岗、企业检查岗、案件审理岗和执行岗。具体的工作流程是房地产 业企业所得税纳税人在登记管理岗办理税务登记，由税源管理岗进行日常管理， 其中包括由税收计统岗进行的收入分析、预测和计划管理、税源管理岗和互动 机制办公室开展的纳税评估管理，由税源管理岗和申报征收岗负责的纳税申报 和税款征收管理，由稽查局开展的税务检查管理。市局的企业所得税管理岗负 责全市的房地产业企业所得税政策指导、执行和总体工作安排，县局区的企业 所得税管理岗负责县区的房地产业企业所得税政策指导、执行和总体工作安排 ( 如图2 1 所示) 。 1 2 2 2 宿州市房地产业企业所得税征管规定 2 2 1 宿州市房地产业企业所得税征管办法简介 我市对房地产业企业所得税征管纳入视野较早，2 0 0 3 年，为加强房地产开 发业的税收管理，我市制定出台了建筑业房地产开发业税收管理暂行办法。 2 0 0 5 年，在总结经验，反复征求意见的基础上，对办法进行了大幅修订。从执 行过程看，征纳双方的遵从度较高，较好地推动了宿州市房地产业税收的规范 化管理。随着国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 ( 国税发 2 0 0 6 3 l 号) 的颁布，原有政策发生了较大的变化，在转发上级文件 的基础上，我市也因时、因地制宜的制定了某市房地产行业所得税纳税评估 实施方案，对房地产企业的纳税评估作了具体明确的规定。2 0 0 8 年，为进一 步加强我市房地产行业企业所得税的征收管理，规范房地产行业的税收秩序和 纳税行为，保障国家税收收入，在总结以前工作经验的基础上制定了宿州市 国家税务局房地产开发企业所得税管理办法，对房地产开发行业的企业所得税 征管从台帐建立、基础信息收集、拆迁补偿审核、预( 销) 售收入监管、预计 计税毛利率的确定、完工产品的监管、外部信息及纳税评估等方面进行了规定， 标志着我市的房地产行业企业所得税的征收管理有了系统的明确的思路和办 法。 2 2 2 宿州市房地产业企业所得税征管的组织实施 目前我市房地产企业所得税的征管主要采取税收管理员日常巡查巡管，对 税负异常企业纳税评估和对涉嫌偷逃税款的房地产企业进行税务稽查的办法实 施，并对实施结果加以目标管理考核。 首先，由税收管理员对房地产业纳税人进行日常管理。包括对房地产业纳 税人的税务登记管理，账簿凭证管理，日常申报管理，发票管理等等。我市的 特点是建立了房地产企业台帐管理模式，要求项目开发时，税收管理员应深入 房地产开发企业进行实地核实，通过查阅土地部门发放的土地使用证书、发 改委发放的项目立项批复、建委发放的建设工程规划许可证及所附地形 图和审批单、建筑工程施工许可证等资料，及时、全面、准确掌握房地产开 发企业开发规划、开发地块、开发项目等基础信息，记载相关台帐；要求税收 管理员应每季度定期登陆“宿州住宅与房地产信息网”或到房管理部门了解预 售许可证发放情况，或到实地查看房屋的入住( 销售) 情况，记载房地产 开发企业预( 销) 售明细表。 其次，在加强日常管理的同时，对某些税负异常的房地产企业进行纳税评 估。市局在广泛调研并结合上级国税机关指导意见的基础上，测算出我市房地 产业的最低税负控制线。对低于最低税负控制线又提不出正当理由的企业，由 市局抽调熟悉房地产税收征管、有较强业务素质的人员集中对其进行纳税评估， 1 3 对评估中发现的问题责令房地产企业限期进行整改，解决房地产企业帐证不全， 申报不实，税负偏低的问题。 第三，对部分涉及偷逃税款的房地产企业进行税务稽查。税务稽查的基本 任务就是要依照国家税收法律、法规，查处税收违法行为，保障税收收入，维 护税收秩序，促进依法纳税，保证税法的实施，具有执法刚性，威慑力强的特 点。通过税务稽查力求严厉打击偷逃税款的房地产企业，让敢于逾越法律雷池 的企业付出沉重的代价。 第四，目标管理考核。市局对房地产企业所得税的目标管理考核分为两类， 一是一类指标，主要包括落实所得税税基管理、严格税前扣除和所得税减免税 的审批以及事后监管工作、落实分类管理办法、各类台帐管理、减亏增盈面、 汇缴面和重点检查面等指标，二类指标主要包含重点税源管理、行业评估管理、 企业所得税核定征收管理等。这些指标半年通报一次，年末进行排名，并按照 排名的先后进行奖惩兑现。 2 2 3 宿州市房地产业企业所得税征管的成效 我市的房地产业企业所得税征管借助信息化管理手段，在夯实管理基础、 强化征收管理、提高管理质量等方面进行了管理尝试和创新，房地产业企业所 得税管理工作的质量和效率有了较大的提升。主要表现在以下几个方面 l 、税基不断扩大 采取了多种手段扩大税基。我市着重加强对新办房地产企业的管理，由市 政府组织成立了协调小组，定期加强与工商、地税、教育和技术监督等1 7 个部 门的沟通和协调，建立信息交换和反馈制度，实现资源共享。同时，定期开展 漏征漏管户的清理检查，最大限度的降低了漏征漏管现象的发生。经过以上工 作，我市的房地产业企业所得税纳税人由2 0 0 5 年的不足6 0 家，增长至2 0 0 7 年的1 1 8 家，增长了近一倍。税基的扩大带来了税收收入的井喷式增长，2 0 0 5 年全市的6 l 家房地产开发企业中，年纳税只有1 6 3 2 6 2 9 5 元，户均纳税不足 3 0 0 0 元，2 0 0 6 年增长至1 3 3 5 7 4 0 0 元，户均纳税1 3 9 1 3 9 元，2 0 0 7 年更是达到 了3 2 9 1 4 l7 7 元，户均2 5 7 1 4 2 元。 2 、税源监控体系已经形成 形成了以税源管理监控台帐、分类管理台帐、后续管理台帐等为核心的房 地产业所得税税源信息库。建立重点税源监控台帐和特殊类别纳税人监控台帐， 实施对纳税户以及税源分布变化的全方位跟踪监控。 3 、制度建设不断完善 按精细化、科学化管理的工作目标，为规范我市房地产行业的税收秩序和 纳税行为，结合我市房地产行业经营状况，针对日常管理、评估检查反馈情况， 认真总结分析行业管理中存在的问题，在深入调研、广泛征求意见的基础上， 1 4 相继制定了某市房地产行业所得税纳税评估实施方案、某市国家税务局关 于加强房地产开发企业所得税管理的意见、某市国家税务局房地产开发企业 所得税管理办法等制度性文件，为我市房地产业企业所得税征管打下了坚持 的制度基础。 4 、流程不断简化，服务不断优化 在房地产业企业所得税管理中，牢固树立了法治观念，规范执法行为，细 化工作措施，落实优惠政策，积极为地方政府服务，为经济发展服务，降低征 纳成本，为纳税人服务。按照“严格审批、规范管理、高效务实、公开透明 的原则，坚持管理与服务并举的方针，下放审批权限，减少审批环节，提高审 核、审批效率；落实“两个减负 精神。对要求纳税人报送的涉税资料和办 税业务进行清理，共取消涉及税收优惠、申报征收类的附报资料1 3 种，把纳税 服务贯穿于落实税收政策、切实减轻纳税人负担的全过程。 2 3