（公共管理专业论文）房地产开发中土地估价问题探讨.pdf

摘要 白2 0 世纪9 0 年代，我国房地产业迅速发展，尤其是近几年来，房地产开发投资持续快速增 长，房地产业在我国经济中扮演的角色越来越重要，已成为国民经济的支柱产业和拉动整个经济 发展的一个非常重要的力量。在房地产开发中，土地是必不可少的基础。土地价格更是房地产市 场的核心要素之一。本论文就尝试对房地产开发中的土地估价问题作一探讨。在阐明土地估价的 目的和作用，土地估价的内容、原则和方法，土地估价在房地产开发中的地位以及影响土地估价 的一般因素的基础上，本文通过对典型案例的分析，着重讨论我国目前阶段房地产开发中土地估 价的两个主要环节( 农用地被征用为城镇国有土地和一级土地市场) 及其存在的问题。 本论文的主要结论： 1 、通过对潍坊市和我国其它地方土地估价的现实状况进行剖析发现，当前农用地征用和一 级土地市场这两个环节中土地估价存在的主要问题是：土地利用规划缺乏科学性和严肃性，不同 种类用地价格混淆；征地范围和土地使用时限无序，导致地价泡沫；一级土地市场主体不明确， 地方政府成为土地买卖中介，造成地价低进高出；低价征用农用地产生严重社会问题；地价混乱 导致政府调控土地能力减弱；以及估价机构的不完善和估价人员自身素质不足给土地估价带来的 混乱和不公平。这些问题的产生源于集体土地所有权在法律上的缺失，地方政府的利益驱使，以 及地价评估制度与体系的缺陷等等。 2 、针对房地产开发中土地估价的两个主要环节存在的问题及其原因，要使土地估价走向合 理和公正，本论文提出以下建议： ( 1 ) 首先应规范农用地征用。即明确权益主体，在法律上完善集体土地所有权，强化农民 在土地上的具体权益；推动集体土地流转，开放农村集体建设用地一级市场允许集体组织通过 转让( 出让) 、出租有关建设用地的使用权，或以土地使用权作价入股、联营等方式获取合法的 土地收益，使集体土地的所有权在经济上得到实现；严格界定公共利益范围，防止滥用土地征用 权；规范和完善土地征用的管理体制、机制与程序；确立新的土地征用补偿原则，按征用时市场 上的公平价值进行补偿，完善农民安置的机制和途径；同时，也麻保护土地使用者的权益，开放 抵押、再转让、转租等集体建设用地二级市场。 ( 2 ) 其次，要健全土地市场机制，包括营造土地市场主体，建立和完善纵向的土地市场体 系，使一、二级市场分级运行，同时建立和完善横向土地市场体系，配套运行；改进土地市场运 行机制，规范土地使用权价格形成机制，保持地价的合理上涨；规范竞争机制，完善土地使用权 招标制度，规范供求机制，调节土地供应总量。 ( 3 ) 加强相关法制建设，规范估价机构，提高土地估价从业人员的素质。这些问题解决了， 也就为房地产开发中的土地估价走向合理从宏观上消除了障碍。 关t 词；房地产开发土地估价土地征用土地市场 a b s t r a c t f r o mt 9 9 0 ，r e a le s t a t ei nc h i n ah a sb e e nd e v e l o p e ds p e e d y n o wi th a sb e c o m eo n eo f t h ei m p o r t a n t p a r t so f c h i n ae c o n o m y , a n do n eo f t h ei m p o r t a n tp o w e r sw h i c hp u l lt h ed e v e l o p m e n to f t h en a t i o n a l e c o n o m y a n di nt h ed e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t e , l a n di st h ea b s o l u t e l yn e c e s s a r yb a s e mp r j c eo f t h el a n di so n eo ft h ec o r ef a c t o r so ft h er e a le s t a t em a r k e t st h e s i si s t r y i n gt oi n q u i r ei n t ot h e p r o b l e m so n t h ep r i c eo f t h el a n di nt h ed e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t e a tt h eb a s eo f i l l u m i n a t i o no f t h e a l m s ，f u n c t i o n s ，c o n t e n t s ，p r i n c i p l e s ，m e t h o d so f t h el a n de v a l u a t i o n ，t h es t a t u so fl a n de v a l u a t i o ni nt h e d e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t ea n dc o m l r l o nf a c t o r st h a te f f e c tl a n de v a l u a t i o n , a n a l y z i n gt y p i c a lc a s 船 t h i st h e s i se m p h a s i z e so nt h ed i s c u s s i o no f t w oi m p o r t a n ts t e p so f l a n de v a l u a t i o ni nt h ec u r r e n ts t a g eo f t h ed e v e l o p m e n to fc h i n e s er e a le s t a t e - - - t h er e q u i s i t i o no ft h ef a r m i n gl a n da sn a t i o n a lt o w nl a n da n d t h ef i r s tl e v e lo f l a n dm a r k e t t h em a i nc o n c l u s i o n so f t h i st h e s i sa sf o l l o w s ： 1 o na n a l y z i n gt h ec u r r e n ts i t u a t i o n so fl a n de v a l u a t i o no fw e if a n gc i t ya n do t h e rc i t i e si no u r c o u n t r y , w ec a nd i s c o v e rt h em a i np r o b l e m so nt h er e q u i s i t i o no f t h ef a n n i n gl a n da sn a t i o n a lt o w nl a n d a n dt h ef i r s tl e v e lo fl a n dm a r k e t ：t h er a n d o mo ft h el a n du s i n gp l a n ，t h el o c a lg o v e r n m e n te a g e rf o r q m c ks u c c e s sa n di n s t a n tb e n e f i t , l o wc o m p e n s a t i o no ft h ef a r m i n gl a n d ，t h en o t m o v i n go ft h e c o l l e c t i v el a n da n dt h en o - f a r m i n gc o n s t r o c t i v el a n d ，e t c t h e s ep r o b l e m sh a v eg r e a d ye f f e e t e dt h el e n d e v a l u a t i o ni nt h ed e v e l o p m e n t t h i st h e s i sd i s c u s st h e s ep r o b l e m sa n dt r i e st of i n dt h e i rw a y sf r o mt h e l a wl a c ko ft h ep r o p e r t yo ft h ec o l l e c t i v el a n d ，t h eb e n e f i tp m p e lo ft h el o c a lg o v e r n m e n t , t h e a r r a n g e m e n ta n ds y s t e mo f t h el a n de v a l u a t i o n 2 i np o i i l to f t h em a i np r o b l e m so nt h er e q u i s i t i o no f t h ef a r m i n gl a n da sn a t i o n a lt o w nl a n da n dt h e f i r s tl e v e lo fl a n dm a r k e t ，t h et h e s i ss u g g e s t st h ef o l l o w i n gi d e a sw h i c hm a y b eb e n e f i c i a lt ot h e r e a s o n a b l et e n do ft h el a n de v a l u a t i o n ：f i r s t , t h en a t i o n a lg o v e r n m e n ts h o u l dn o r m a l i z et h ec o l l e c t i v e l a n dr e q u i s i t i o n i ti n c l u d e sl e g a l l yd e f i n i n gt h es u b j e c to f t h el a n dp r o p e r t y , s t r e n g t h e n i n gt h ec o n c r e t e r i 曲t so ft h ef a r m e r s ，o p e n i n gt h ef i r s tl e v e lo fl a n dm a r k e t , n o r m a l i z i n gt h em a n a g e m e n ts y s t e mo f r e q u i s i t i o n ，a n ds e t t i n gu pt h en e ws t a n d a r d so fc o m p e n s a t i o n s e c o n d l y , w es h o u l dp e r f e c tt h el a n d m a r k e ts y s t e m ，n a m e l y , b r e e d i n gt h el a n dm a r k e ts u b j e c t ，s e t t i n gi l pa n de n h a n c i n gt h er e l a t i v es y s t e m s ， n o r m a l i z i n gt h el a n dp r i c es y s t e m ，k e e p i n gt h el a n dp r i c er e a s o n a b l yr i s i n g ，a n dc o m p l e t i n gt h eb i d i n g s y s t e m t h i r d l y , w es h o u l de n h a n c et h el e g a ls y s t e m ，n o r m a l i z et h ee v a l u a t i o ni n s t i t u t i o n sa n di m p m v e t h ee v a l u a t i o nc l e r k s k e yw o r d s ：d e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t e ，l a n de v a l u a t i o n , l a n dr e q u i s i t i o n , l a n dm a r k e t h 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学位或证书 两使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示了谢意。 研究生签名： 于取雨华 时间： 少口争年2 月7 日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解中国农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描等复 制手段保存、汇编学位论文。同意中国农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、 传播学位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生签名： 于舸刁华 时间： 二口口争年，2 月，7 日 副雠硇红帆叫年月胁日 中国农业大学硕士学位论文第一章导言 1 1 选题的目的和意义 第一章导言 本论文讨论房地产开发中的土地估价问题。自2 0 世纪9 0 年代，中国房地产业迅速发展，尤 其是近几年来，房地产开发投资持续快速增长，房地产业在国民经济中扮演的角色越来越重要， 己成为国民经济的支柱产业，成为拉动整个经济发展的一个非常重要的力量。2 0 0 0 年中国完成房 地产开发投资4 9 0 2 亿元，比1 9 9 9 年增长1 9 5 ，增幅提高8 5 ，房地产开发投资占固定资产投 资的比重上升为2 0 2 。在2 0 0 0 年、2 0 0 1 年连续两年增长的基础上，2 0 0 2 年房地产投资取得 2 1 9 的增长，投资总额达到7 7 3 6 亿元。2 0 0 3 年我国房地产开发完成投资突破i 万亿元，同比 增长2 9 7 ，占固定资产投资的1 8 _ 3 ，直接拉动g d p 增长1 3 个百分点，房地产及建筑业增加 值占g d p 的比重接近9 ，2 0 0 4 年房地产投资和消费仍将保持一定的增长。 在房地产开发中，土地是必不可少的基础。土地价格更是房地产市场的核心要素之一，也可 以说，地价是房地产开发中“最主要、最能动”的部分。而恰恰就是房地产开发中的这个晟主要、 虽能动的部分成了当前经济生活中的一个焦点，更明确地说，就是土地价格的评估成为了农民、 政府、开发商与购房者共同关注的问题。应该说，房地产业的大力发展为我国经济注入了新的活 力，为提升城市化水平，改善广大城乡居民的生活尤其是住房条件做出了重要贡献。这是与政府 改善城乡面貌的强烈愿望和主动规划管理，开发商的热情投入，农民的积极配合分不开的。但是， 存在的问题也是非常突出和严重的。一个集中的体现就是土地估价的不合理。在一些地方，土地 估价中的暗箱操作和利益驱动问题突出，成为扰乱土地市场的一大隐患。一方面，一些城市由于 受经济利益的驱动，为刨造政绩、增加财政收入、改善部门福利，在经营城市的过程中，热衷于 “低进高出”，追求“以地生财”。这突出表现在政府用计划经济的办法低价从农民手中拿地， 丽用市场经济的办法高价供地，从中获利。江西省玉山县低价从农民手中征地，高价出让，2 0 0 1 年，仅拍卖土地8 3 亩，就获取土地收益2 3 0 0 多万元。2 0 0 2 年，玉山县拍卖土地1 8 5 4 亩，叉 获取土地收益8 8 0 0 多万元。截止到2 0 0 2 年底，杭州市土地储备中心累计收购土地1 3 。6 8 8 亩。 收购这些土地，中心花去7 4 3 4 亿元；仅卖出和移交半多，就收回6 9 1 亿元。中心库存6 0 0 0 多亩土地，价值近5 0 亿元。1 据国土资源部门统计，前几年，地方政府土地出让金收入每年平均 在4 5 0 亿元以上，其中纯收入年均1 5 9 亿元，而同期征地补偿费只有9 l 亿元。2 地方政府征地越 多，所获土地的收益就越大，而对房地产开发中的土地估价的影响也越甚。另一方面，在将征用 的农用地投放到一级市场时，国家规定应采取招标、协议、拍卖的方式，但在房地产开发用地中， 很多国有土地仍然是通过协议出让或划拨形式进入到一级市场的，这样，就可能会使同样的土地 具有不同的价格，从而对公平合理地评估土地价格造成了相当大的影响。土地估价不规范、不准 确，会造成房地产价格体系的混乱，导致市场价格的扭曲、资源配置的失衡和社会分配的不公。 当前房地产开发中所暴鼯出的诸多问题，充分说明了这一点。这种现实状况在土地估价方面提出 1 “中国经济大局下的城市土改”欧阳星编辑，中国房地产报，2 0 0 3 - 0 2 2 4 。 2 苟冠屁：“中国房地产是提前规划还是卖地生财? ”，北京现代商搬，2 0 0 3 0 3 一1 8 。 中国农业大学硕士学位论文第一章导言 了急待解决的课题。而促进土地市场化建设，强化地价管理秘提高政府调控管理土地市场的能力 也对土地估价研究提出了新的要求，迫切需要通过理论和实践创新，不断修正、完善中国房地产 开发中的土地估价体系。而国内对于因政府垄断行为造成的房地产开发中的土地估价问题的研究 尚显不够，本论文尝试在这方面做一些研究，以求房地产开发中实现土地估价公平、合理，实现 土地资源的最佳配置。 1 2 文献综述 西方对土地价格的研究由来已久，最早可追溯到1 7 世纪。经过3 0 0 多年的不断发展和完善， 已经形成了庞大的地租地价理论体系。根据研究的侧重点与研究范围的区别，西方地租地价理 论体系大致可分为宏观地租地价理论和微观地租地价理论。宏观地租地价理论大体上又分为古典 政治经济学的地租地价理论、庸俗政治经济学的地租地价理论和新古典主义政治经济学的地租地 价理论三大类型。西方微观地租地价理论是伴随着对地租地价的计量分析而逐步发展起来的。其 主要特点是；西方微观地租地价理论突出了地价的量化及与地价量化有关因素的分析。西方微观 地租地价理论本身又包含了一f n 不同的学派，即土地经济学派的地租地价理论，土地利用学派的 地租地价理论，生态学派的地租地价理论，和行为学派的地租地价理论。西方地租地价理论的发 展，经历了一个从论质到论量、从宏观分析到微观分析、从理论推导到注重实际操作的过程。西 方地租地价理论对于地租地价量化的研究比较微观，在些细节的探究上比较深入。并且，西方 地租地价理论还在从总体到个体、从静态到动态、从商业用地到居住用地、空地等环节和过程中， 建立起了各具特色的地租地价模型。 马克思在批判和继承前人特别是李嘉图的地租地价理论的基础上创立起自己的地租地价理 论，它具有不同于前人的崭新内容，它以科学的劳动价值论、剩余价值论和生产价格论为基础， 同时又是剩余价值论的有机组成部分。马克思主义的地租地价理论阐明了地租地价的本质、来源 及所反映的经济关系，揭示了资本主义地租地价运行的基本规律，尤其是其中蕴含的资本主义生 产关系。 国内对于土地估价的研究在马克思主义经济理论的指导下借鉴和吸取了西方的相关学说，但 是由于受到我国土地使用制度的制约而又与西方国家的不同。我国的土地估价研究主要包括以下 几个方面：一是土地估价方法，土地估价的常用方法包括成本法、比较法、收益还原法、剩余法、 路线价法。二是土地估价方法的应用中各个参数的确定，如收益还原法中的还原利率、成本法中 的利润率等。三是土地估价中的影响因素，包括区位因素、物理因素、社会、经济因素、环境因 素、行政因素和国际因素等。本文正是在前人取得的成果和目前国内外研究的基础上进行的探讨。 本论文探讨房地产开发中的土地估价问题，围绕中国房地产开发中土地市场化程度不断提高 的条件下，如何完善和发展土地估价体系，以适应市场发展的需求，展开讨论。在进行这种探讨 时，我们固然需要了解马克思的地租地价理论，也需要借鉴西方的研究成果，但是应该清楚：马 克思主义的地租地价理论揭示的是地租地价的摄一般规律，是一种理论概括和抽象分析，它没考 虑通货膨胀、税收、供求等因素：马克思主义的地租地价理论主要是针对农业中的情况而言的 虽然马克思也曾就城市地租地价问题作过探讨，但不及其农业地租地价问题研究得深入；正确地 运用马克思主义的地租地价理论，并不排斥借鉴西方地租地价理论的合理成分。尤其是运用数理 2 中国农业大学硕士学位论文 第一章导言 模型对地租地价进行定量分析和评估。但西方地租地价理论由于受其代表人物所处的社会地位、 阶级偏向以及研究方法上的某些局限性，其地租地价理论存在不少问题。比如对宏观经济环境考 虑不够，对市场的分析近乎苛求，对地租地价质的描述也不尽完善，等等。而且西方的地价评估 体系以及对它们的研究又是与西方的土地使用制度密切相关的。西方国家的土地所有权与我国不 同，土地买卖没有垄断行为，基本上是市场行为；房地产市场发育早；土地市场交易样本数量丰 富；交易价格形成的市场化和公开化程度高：直接利用市场交易资料。而我国目前实行土地有偿 使用制度，土地归国家所有，土地使用者向国家支付土地出让金后，可得到一定年限的士地使用 权。使用期满，土地使用权连同地上建筑物的所有权收回国家。在这个过程中。土地的所有权并 束发生转移，因此土地出让金不是土地的价格，不是地租的资本化。它只是一定期限内土地使用 权的价格，实际上是这段时间内地租的总额。同样，土地使用者之间的横向转让也不涉及土地所 有权，现在习惯上所称的“地价”，实为一定年限内的地租。因此，完善和健全我国的土地价格 评估体系，不能脱离我国的现实，照搬西方的现成理论或模型，应根据我国当前的土地制度和土 地价格评估现状加以研究。 针对我国目前阶段土地使用制度的具体特点以及房地产开发中土地估价方面暴露的主要闯 题，本文在阐明土地估价的目的和作用，土地估价的内容、原则和方法，土地估价在房地产开发 中的地位以及影响土地估价的一般因素的基础上，着重讨论我国目前房地产开发中土地估价的两 个主要环节即农用地被征用为城镇国有土地和一级土地市场的现状，以及存在的问题即地方政府 的急功近利，土地利用规划的随意性，征用农用地的补偿问题，集体土地非农建设用地的不可流 转等问题；从集体土地所有权在法律上的缺失，地方政府的利益驱使和地价评估制度与体系等方 面分析这些问题产生的原因；并从规范集体土地征用，健全土地市场机制，加强法制建设，规范 估价机构，提高估价人员素质等方面，探讨房地产开发中土地估价的台理走向。 1 3 研究内容和方法 1 3 1 研究内容 本项研究共分四章，第一章导言，提出了选题的意义与目的，进行了文献综述，确定了研究 方法和研究思路。第二章阐明了土地估价的目的和作用，土地估价舶内容、原则和方法，土地估 价在房地产开发中的地位以及影响土地估价的一般因素。第三章着重讨论我国目前房地产开发中 土地估价的两个主要环节即农用地被征用为城镇国有土地和一级土地市场的现状，以及存在的问 题即地方政府的急功近利，土地利用规划的随意性，征用农用地的补偿问题，集体土地非农建设 用地的不可流转等问题；从集体土地所有权在法律上的缺失，地方政府的利益驱使和地价评估制 度与体系等方面分析这些问题产生的原因。第四章从规范集体土地征用，健全土地市场机制，加 强法制建设，规范估价机构，提高估价人员素质等方面，探讨房地产开发中土地估价的合理走向。 1 3 2 研究方法 一是规范研究与实证研究相结合的方法：本文从理论上介绍了房地产开发中土地估价的内 3 中国农业大学硕士学位论文 第一章导吉 容、估价的方法、和影响土地估价的因素，同时对我国房地产开发中的土地估价状况进行考察， 并对潍坊市的房地产开发中的土地估价作了比较深入的调查研究，尽力在理论分析与实证研究的 基础上，考察房地产开发中土地估价存在的矛盾和问题，探讨其合理走向。 二是分析比较法：对房地产开发中土地估价方面存在的问题展开分析，找出主要的相关因素 即政府、农民、开发商、土地管理部门和土地估价部门等，通过对每个因素进行剖析，找出它们 在房地产开发的土地估价中所处的地位，所发挥的作用，以及对问题的产生和解决所可能带来的 影响。同时对所探讨的有关问题作纵向对比，对有关方面进行横向比较。如；对协议出让的土地 与相邻以招拍挂拍出的土地进行比较；对同一地块由于年份的不同或者由于环境的改变，对地价 的影响进行比较；对我国房地产开发中的土地估价与世界上其它西方有关国家的情况进行对比研 究等等。 三是典型案例分析法：对潍坊市某区近年来的土地征用与出让的情况，以及某房地产开发小 区的地价评估这些典型案例进行解剖，以具体的事实来显示房地产开发中土地估价存在的不容忽 视的问题以及产生的原因，并讨论相应的对策和建议。 论文资料来源：( 1 ) 文字性资料，查阅相关书籍、报刊、杂志；网上查阅；收集潍坊房地产 开发的有关资料；有关专家及主管部门领导的访谈纪要。( 2 ) 数字性资料，收集潍坊市政府报告、 国土部门的统计资料，潍坊市房地产开发商的资料，采用典型调查方法取得的资料。 4 中国农业大学硕士学位论文 第二章地估价与房地产开发 第二章土地估价与房地产开发 2 1 土地估价及其目的和作用 土地估价又称为土地评估、地产评估。指对土地出卖价格的评定，其实质是对土地产出力的 综合经济评估。在西方经济学家看来，不动产估价( 土地估价) 就是为某项不动产( 或称物业) 估计出一个公开市值( o p e n v a l u e ) ，即为某项物业之权益于估价之日在下列情况下出售 时可取得的合理的最高价：( 1 ) 有自愿买方；( 2 ) 有一段合理时间就物业的性质及市值进行估计； ( 3 ) 在此期间物业价值保持稳定；( 4 ) 物业在市场上任买方取舍；( 5 ) 不考虑特殊买主的追加 出价。根据马克思劳动价值论的基本观点，未经人类劳动加工的土地是没有价值的，只有经过人 类劳动投入- - 自u m 的，或人类进行开发、改造的土地才具有价值。因为人类对土地投入了资本一 一土地资本，不仅改善了土地的物理、化学、生物的性能，而且还大大改善了土地的使用价值或 其功能。“资本能够固定在土地上，称为土地资本。它属于固定资本的范畴。”3 为此，人类对 土地的劳动投入，包括物化投入和活劳动投入，作为土地的固定资本而形成的土地价值( 亦称土 地的真实价值) ，称为土地资本价值，或土地资产价值。 马克思在分析土地价值时，把作为自然状态的未利用土地称为土地物质，即指土地自然物和 自然力，因其本身没有任何物化劳动，所眺没有价值。马克思指出：“没有价值的东西在形式上 可以具有价格。在这里，价格表现是虚幻的虚幻的价格形式如未开垦的土地的价格”， 这里“虚幻价格”是不包含劳动的非价值价格。马克思指出：“瀑布和土地一样，和一切自然力 一样，没有价值，因为它本身中没有任何物化劳动，因而也投有价值”。这种没有价值的价格“不 外是资本化的地租”。马克思还指出：“那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西( 如 土地) ，或者至少不能由劳动再生产的东西的价格。可以由一系列非常偶然的情况来决定。 要出售件东西，惟一需要的是，它可以被独占，并且可咀让渡”7 。“因为土地是有限的，而有 水力资源的土地更是有限的。这种自然力的占有，在它的占有者手中形成一种垄断”8 。“因 此生产者不管按什么价格都必然购买它。士地的稀缺性、有限性，决定了它的可占有性和垄断 性。r 旨有者凭借他对土地拥有的所有权要求在经济上得到实现收取地租。所以，人们对土 地的占有、垄断和让渡行为，可以被视为人类的一种潜在干预活动，或是劳动的潜在投入。同时， 土地资源的使用价值是通过人类的利用活动来实现的，在可预见的未来，一切土地资源都要被人 类的利用，所以，可预见的未来的人类土地利用活动是对土地劳动投入的可能性和潜在性。 由此，我们可以把土地估价看作估价人员依据土地估价的原则、理论、和方法，在充分掌握 土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济 活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策 马克思恩格斯全集第2 5 卷北京人民出版社1 9 7 4 年。6 9 8 页。 马克思思格斯全集第2 3 卷，北京，人民出版社，1 9 7 2 年，1 2 l 页。 马克思慝椿斯全集，第2 5 卷，北京，人民出版社，1 9 7 4 年7 2 9 页 同上，7 2 9 7 3 0 页。 同上，7 1 4 页。 伺上，7 2 7 页 同上t8 7 5 页。 中国农业大学硕士学位论文 第二章土地估价与房地产开发 !目!_iiii 等因素对土地收益的影响，综合评定出某宗土地或多宗土地在某一权利状态下的某一时点的价 格。根据我国宪法规定，土地的所有权是不准买卖的，只有土地使用权才具有商品的属性。因此， 我国现阶段的土地估价，是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间的使用权 价格进行综合评定，是土地所有权价格的一部分。但是，由于土地使用年期较跃，一般都在5 0 年 左右，而且在使用期间也有转让、出租、抵押等权利，又类似于所有权。因此，在估价程序与方 法上与一般地价又是相似的。 我国的土地资源归国家所有。我国士地估价的目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现 以及利用经济手段强化土地资产管理，为促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用 权，加强国家对土地市场的管理，为促进正常交易，全面、科学、合理地使用土地提供依据。 士地价格评估是土地管理的基础。土地市场管理成为市场经济条件下土地管理的中心。这是 我国从计划经济体制向市场经济体制转变的重要表现，也是今后土地管理工作的重点。而土地市 场管理的核心是土地价格管理，科学、公正和有效的土地价值管理必须建立在科学公正的土地价 格评估基础之上。同时，土地市场中的出让、转让以及投资、开发、抵押、保险、入股等一系列 经济活动，都需通过正常的土地市场秩序、土地供求和土地价格而实现，这同样离不开土地价格 的评估。 士地价格评估还可为我国正确制定土地管理政策、制定制度和法律提供参考。土地管理的法 律制度及政策的制定，必须遵循科学、准确和完善的原则，必须从我国的土地市场供求状况、土 地利用开发现况，以及新时期土地价格构成等实际出发，而这些都需要通过土地价格评估得以真 实反映。可见在社会主义市场经济条件下，土地价格的评估有着重要作用 2 2 土地估价的内容 根据我国目前的情况，土地价格的种类主要有以下几种： ( 1 ) 所有权价格、使用权价格 所有权价格是指土地交易中的所有权价格。使用权价格是指土地交易中土地使用权价格。土 地所有权价格和土地使用权价格，因为其权利范围不同而使其在价格量上也必然不同。在我国土 地使用权又分为集体土地使用权和国有土地使用权。 ( 2 ) 理论价格、市场价格、评估价格 土地的理论价格是指从经济学理论出发而推算的价格，即在理论假设条件前提下，在完全的 市场中，它应该实现的价格。理论价格能够为规范市场提供参考。土地的市场价格是指土地市场 交易中，买卖交易双方实际成交的价格。在潍坊市三级居住用地的国有土地使用权的交易价格约 为6 0 0 万元公顷。土地评估价格是指根据一定的估价方法针对一定目的，对土地做出的一种价 格估计。 一般来说科学的土地评估价格应等于公平的市场价格，也等于理论价格。实践中往往不会这 样。但土地评估价格应尽可能的接近公平的市场价格。 ( 3 ) 拍卖价格、招标价格、协议价格 拍卖价格是指采用拍卖出让或转让土地的成交价格。招标价格是指采用招标方式的成交价 格。协议价格是土地买卖双方通过协商后而成交的出让或转让价格。按照市场化程度看，拍卖价 6 中国农业大学硕士学位论文 第二章土地估价与房地产开发 格市场化程度最高，招标次之，协议价格市场化程度最低，囡此对于拍卖，协议和招标底价评估， 也是不同的。潍坊市同一类地区，在9 8 年时，拍卖价格和协议价格可以相差很大，拍卖价格3 0 0 万元公顷，而协议价格却只有4 5 万元公顷。 ( 4 ) 租赁价格、抵押价格、征用价格 土地租赁价格是指租赁土地的价格也称租金。土地抵押价格是指为抵押贷款而评估的土地 价格，考虑到抵押贷款的安全性和市场价值实现的可能风险，土地抵押价格一般都比市场价格 要低。土地征用价格是指国家为建设需要而征用土地时的土地评定价格，潍坊市2 0 0 4 年征用 农用地时的价格为每公顷9 0 - 1 5 0 万元。 ( 5 ) 底价、期望价、补地价 土地底价是指土地出让或转让者在出让、转让前确定的最低价格，低于底价，般出让转让 者不会出让或转让。期望价是指土地出让或转让者出让或转让土地时希望达到的理想价格。补地 价是指当城市中以原行政划拨方式取得土地的单位，需要再转让土地或者土地使用者在获得政府 有关部门批准改变原有政府规划部门规定的土地用途、增加容积率等情况的，按规定向政府补交 的追加地价。 ( 6 ) 基准地价、标定地价 基准地价，按1 9 9 3 年6 月2 2 日国家土地管理局发布的城市土地估价规程( 试行) 的规 定：“基准地价是指对城市各级土地或均质地域及其商业、工业、住宅等土地利用类型评估的土 地使用权单位面积的平均价格、也即根据城市土地在不同级别、不同地段分别评估和测算的商业、 工业、住宅等各类用地士地使用权的平均价格。基准地价在我国是由政府组织评估机构，评估和 制定的一种控制性调控价格。主要用于政府出让土地时的出让价。本论文中的表一2 潍坊市区位 分类( 见第9 页) ，就是潍坊市的基准地价。该地价只是参考价格。如果是协议出让土地，政府 也许根本不参考该价格。标定地价是指在基准地价基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、 容积率、微观区位、市场行情等条件评估的某一具体地块( 宗地) 在某一时点上的价格。 ( 7 ) 总地价、单位地价、楼面地价 总地价是指一块土地的总价格。单位地价是指单位面积的土地价格它可以反映出地价水平 的高低。楼面地价又称单位建筑面积地价。是指平均到单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与 土地总价的关系是；楼面地价= 土地总价格建筑面积。由于容积率= 建筑面积土地面积，从而可 推算出楼面地价、士地价格和容积率。它们三者关系是：楼面地价= 土地价格容积率 不同的土地价格种类，土地评估时的备评估参数是不同的。在潍坊市房地产开发中，实际的 土地估价方法与理论上的基本一致，主要采用收益还原、成本估价、市场比较、剩余倒算、路线 价格等土地估价的方法，在具体方法及参数的应用上基本没有问题。房地产开发中土地估价存在 的主要问题发生在农用地的征用和一级土地市场两个宏观环节上。 潍坊市的土地补偿、征用、规划、出让等政府职能都是由潍坊市土地管理局具体执行。农用 地的征用补偿的依据是根据中华人民共和国土地管理法第五章、第四十七条“征用土地的， 按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上 附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。 征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用 的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的 7 中国农业大学硕士学位论文第二章土地估价与房地产开发 安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安 置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。”根据上述规定计算的补偿价格约 为1 万元，但由于近几年土地价格上涨很快，农用地与周边商业用地的价格相差巨大，同时农民 失去土地以后，生活失去保障，农民对政府征用土地给予的补偿价格过低意见巨大，为稳定着想， 潍坊市政府将补偿价格从1 9 9 8 年每公顷土地的补偿价格1 5 万元提高到2 0 0 3 年的每公顷9 0 1 5 0 万元，但与国有土地的市场价格每公顷7 5 0 万元相比，仍有巨大差别。 政府在出让给房地产开发商时，根据由土地管理部门每年公布的标准地价，以该标准地价为 参考，根据该块土地的地理位置、周边环境及其他因素进行相应的上下浮动。潍坊市的标准地价 是土地管理部门根据近期发生的交易案例通过交易法和收益法获得的。由于土地征用补偿的价格 是根据产值的倍数法计算获得的，因此价格非常低，而政府出让给开发商的价格是根据土地转用 为商业用地或者住宅、工业用地后的市场交易价格，故价格很高。政府通过“低进高出”，就可 以获得高额的差价收益。据权威部门统计，近3 年全国土地出让金收入累计达9 1 0 0 多亿元。一 些市、县、区的土地出让金收入已占到财政收入的一半，有的作为预算外收入甚至超过同级同期 的财政收入。 2 3 土地估价在房地产开发中的地位 对房地产开发商而言，房屋价格的构成主要有5 部分，即土地成本、建安成本、财务成本、 税费和利润。经过近十年的市场运行。发展商内部管理越来越规范，机会主义和寻租空间越来越 小，这意味着建安成本和财务成本伸缩的余地很小，土地成本成为房地产决策的晟主要因素。在 房价的两个组成部分即地价和纯粹的房价中，地价的比重较大，一般占1 3 ，在中心城区约占1 2 左右，甚至更高，是房价中最重要的部分。潍坊市2 0 0 1 年以前房价变化很小，只有很微小的升 幅，如：一级地区1 9 9 8 年的房价是1 3 0 0 元平方米，2 0 0 0 年房地产的价格是1 4 0 0 元平方米， 而土地的价格几乎没有变化，土地价格是4 5 0 万元公顷，到2 0 0 4 年，一级地区的房地产价格是 2 9 0 0 元平方米，土地价格己上升为1 6 5 0 万元公顷，建安成本在2 0 0 0 年时为6 0 0 元平方米， 从9 8 年以来没有大的变动，只是在2 0 0 3 年由于投资过热而引起的钢材和水泥价格的大幅上升导 致建安成本的上升，但在2 0 0 4 年由于国家宏观调控建安成本己回落，与2 0 0 0 年相比，大约上升 5 0 元平方米。潍坊市房地产开发商的利润一般占房价的2 0 - 3 0 ，也就是说，在2 0 0 0 年时地价 约占房地产价格的3 0 ，到2 0 0 4 年时地价约占房地产价格的5 5 。容积率为1 0 。如表一1 ； 衰一1 不同年份房价构成及地价所占房价比倒 资料来源：滩坊市奎文区房地产评估所 8 中国农业大学硕士学位论文 第二覃土地估价与屑地严开发 由于纯粹的房产是一个商品体，它和其他商品一样，其价值由生产该商品的社会必要劳动时间决 定，其价格则围绕价值在供求的上下波动中形成，而且，随着时间的推移、折旧，其所含的价值 量会减少，单位产品价格会下降。地价则具有不断上扬的趋势。众所周知，地价是由地租或纯收 益以及利率和出售时间决定的，地租又是由土地的区位、市政基础设施、交通的丰度和周边的生 态环境以及土地用途决定的。随着经济不断发展，区位、基础设施以及交通的丰度将逐步完善、 提高，随着可持续发展战略的实旌和环保意识的增强，生态环境会趋向优化。随着城建规划的落 实，土地用途会更加合理，趋向最优，土地需求压力会随着柱会的发展而加大。这一切使地价呈 现出上扬的趋势，使地价成为房地产开发中“最能动”的部分。潍坊市某近郊一带的土地，2 0 0 0 年时，政府出让的价格为3 0 0 万元公顷。2 0 0 1 年，邻近的道路开始拓宽，并设立了公交车站， 开始建设高新园区和一个大型的绿化公园，到2 0 0 2 年，该地带的地价一下上升到9 0 0 万元公顷。 综上所述，由于地价是房地产开发中“最主要、最能动”的部分，因此，如果土地估价不规 范、不准确，就会造成房地产价格体系的混乱，导致市场价格的扭曲、资源配置的失衡和社会分 配的不公。如：在本论文的第三章所举的案例中，a 开发商从政府手中所以每公顷4 5 万元的协议 价格获得该土地。而一街之隔的b 小区是以3 0 0 万元的公顷价格获得土地，e h 此就造成竞争的 不公平，a 开发商的住宅即使以低于华宝小区的价格，也会有利可图，从而造成房价的扭曲- 由 于没有对a 开发商开发的土地进行公开的招拍挂，该块土地就有可能没有获得最大利用，造成资 源配置的失衡。a 开发商以公顷每低于市场价格2 5 5 万元的价格获得土i g ，无偿得到国家利益， 造成社会分配的不公。可见，完善土地估价，是规范房地产市场的基础和首要工作。 2 4 影响土地估价的因素 影响土地估价的因素很多，通常可将它们分为区位因素、物理因素、社会、经济因素、环境 因素、行政因素和国际因素。 区位因素土地空问固定性决定了任何一块士地只能就地利用和开发，从而使得每块土地 都受制于其所在的空问环境条件。区位就是指自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空 间地域上有机结合的具体体现。土地区位对土地价格的影响很大，有的土地学家甚至把区位看作 影响地价的最重要的因素。西方经济学家在分析地租时，一般都抓住了离城市中心距离及交通便 捷度与交通费用等关键因素，这实际上便是区位因素的外在表现。表一2 “2 0 0 4 年潍坊市区位分 类”就反映了当地不同区位的地价。 衰一22 0 0 4 年潍坊市区位分类( 单位：元平方米) 撇 用地级别、 商业用地居住用地工业用地综合用地 一级 1 8 2 08 9 55 5 01 3 5 6 二缓1 2 7 87 2 24 9 49 5 0 三级8 8 65 7 04 2 07 1 0 四级 5 8 5 4 7 0 3 4 35 0 2 五级 3 5 03 0 42 5 33 2 6 六级 2 1 01 9 51 9 02 0 0 资料来潭：滩坊市国土局奎文分局 9 中国农业大学硕士学位论文第二章土地估价与房地产开发 物理因素影响土地价格的物理因素是指那些反映土地自身的自然物理性状的因素。物理 因素主要有以下几方面；其一是地质与地基。土地是以承载建筑物为使命的，它的地基是否牢固， 是决定价格的重要因素。其二是