（企业管理专业论文）我国新城建设中地产运营模式的探索——熟地开发.pdf

我国新城建设中地产运营模式的探索熟地开发华东师范大学2 0 0 7 届硕士毕业论文 中文摘要 目前我国的城市化水平在4 0 左右根据国际经验，这个阶段正是我国城 市化起飞的关键时期。当前，随着我国经济的高速发展和城市化进程加速，对许 多大城市来说，老城区已经越来越成为束缚其经济发展的瓶颈，城市亟待扩容， 新城亟待建立。目前，许多新城已经建成或正在建设之中，更多的新城已经写入 了各大城市的中长期发展规划之中。 不论新城建设的目的和具体发展模式是什么，其运作的根本都将直接体现于 土地开发之上。换句话说，土地开发的成功与否将直接从源头上关系到整个新城 建设的成败! 从目前我国各大城市新城的建设情况来看，其中不乏成功者，但失 败的案例依然累累，而原因往往都可以归结为地产运营的失败。所以，对新城地 产运营模式的探索与研究将具有迫切的现实意义。 另一方面，虽然当前针对房地产市场的研究如火如荼，但细分看来，研究的 绝大部分侧重的是“房产”，而对“地产”的研究却相对缺乏和滞后。其实，当 前“房产”市场中所表现出的许多问题，归根溯源都可在“地产”的开发中找到 原因。在市场经济条件下，城市土地既是一种特殊的资产，也是一种特殊的商品， 如何建立公平有效的城市土地市场，实现城市土地资产的市场化配置是一个重大 的理论问题。此外，从产业链分工的角度看，房地产开发过程中，“房”与“地” 的运营分离是必然趋势，“地产运营”在我国已开始走上时代的舞台，而相关的 研究也应及时跟进。国外的地产开发已经经历了数十年的发展历程，其有益的经 验及失败的教训值得我们去借鉴和规避。 由于“地产运营”在我国刚刚起步，相关的理论研究尚较为缺乏，故本文将 着重采用典型样本分析与归纳的研究方法和原则，将新城土地开发的成功案例经 验模式化、理论化，以抽离出一整套新城地产运营模式的普适流程。 本文研究的基本逻辑思路如下： 首先将围绕新城地产运营模式的问题，提出研究的基本理论支撑。重点就新 城建设、地产运营模式的概念、两者的相互联系、以及研究该问题的理论和现实 意义等给予介绍和说明。 之后本文将从国际范围内阐述新城地产运营模式的演变；对其中较有代表性 的运营模式进行研究( 个性研究) ，并从中寻求发展的共性，以得出一般性的发 我国新城建设中地产运营模式的探索熟地开发华东师范大学2 0 0 7 届碛士毕业论文 展规律。 接下来本文将进一步探讨我国传统土地开发模式的变迁与发展，归纳各阶段 的发展特点，寻找问题与不足，进而论述房、地运营分离的优点和发展趋势，并 进入本文重点研究的范畴领域地产运营。 再下来则进入本文最为核心的部分，即对我国新城地产运营模式熟地开 发模式的研究和探索。通过对若干典型样本的研究，将其成功经验模式化，并归 纳出一整套新城熟地开发模式的操作流程。 最后对全文进行总结，并提出未来需要继续改进和发展的方向。 【关键字】新城地产运营熟地开发 我国新城建设中地产运营槛式的探索熟地开发华东师范大学2 0 0 7 届硕士毕业论文 a b 5 1 r a c r a tp r e s e n t ，t h eu r b a n i z a t i o no fc h i n ai sa b o u t4 0 b a s e do ni n t e r n a t i o n a l e x p e r i e n c e ，t h et e n o ro fc h i n a su r b a n i z a t i o ni se n t e r i n gi naf l y i n g - o f fe r a n o w a d a y s ，a l o n gw i t hh i g hs p e e dg r o w t ho fc h i n a ，a n da c c e l e r a t i o n o f u r b a n i z a t i o n ，t h em o t h e rd t yz o n e si nm a n yb i gc i t i e sh a v eb e e nt h eb o t t l e n e c kf o r t h e i re c o n o m yg r o w t h s o ，t h o s ec i t i e sn e e dt ob ee n l a r g e du r g e n t l ya n dn e wc i t i e s m u s tb ef o u n d t o d a y ，m a n yn e wc i t i e sh a v eb e e nf o u n do rb e i n gi nc o n s t r u c t i o n ， a n dm o 坨n e wc i t i e sh a v e b e e ni nt h el o n gt e r ma r r a n g e m e n t w h e t h e rw h a t st h ep u r p o s eo rw h a t st h ed e v e l o p m e n tm o d e ，t h ef u n d a m e n t a l i t y w o u l db eo nt h el a n de x p l o i t u r e i naw o r d ，t h el a n de x p l o i t u r ed e t e r m i n et h ew h o l e c o n s t r u c t i o nr a d i c a l l y i nt h er e p r e s e n t a t i o no fn e wc i t i e s c o n s t r u c t i o n ，t h e r ea r cn o l a c ko fs u c c e s s f u lc a s e s ，b u tt h e r ea r ca l s om a n yu n s u c c e s s f u lo n e s ，a n dm o s to ft h e m a s c r i b e dt h ef a i l u r eo ft h el a n do p e r a t i o n s o ，t h ee x p l o r a t i o na n dr e s e a r c ho nm o d eo f n e w c i t yl a n do p e r a t i o ni sv e r yi m p o r t a n ta n dr e a l i s t i c o nt h eo t h e rh a n d ，a l t h o u g ht h e r ea r ep l e n t yo fr e s e a r c h e so nr e a l - e s t a t e , b u t m o s to ft h e ma r cr e l a t e dt ot h eh o u s e ，i no p p o s i t i o n , t h er e s e a r c h e so fl a n da r e a b s e n c ea n dl a g i nf a c t ，m a n yp r o b l e m sr e p r e s e n t e di nh o u s em a r k e tc a nb e a t t r i b u t a b l et ot h el a n dd e v e l o p m e n t i nm a r k e te c o n o m y , t h ec i t yl a n di sak i n do f e s p e c i a la s s e ta sw e l la se s p e c i a lc o m m o d i t y s oh o wt oc o n s t i t u t ej u s t i c i a la n d e f f e c t i v ec i t yl a n dm a r k e ta n dh o wt od e p l o yl a n da s s e to nm a r k e t i z a t i o na r e i m p o r t a n tt h e o r yq u e s t i o n s m o r e o v e r , f r o mt h ea n g l eo fd i v i d i n gt h ew o r kw h i c h f r o mt h ei n d u s t r i a lc h a i n ，t h es e p a r a t e do p e r a t i o nb e t w e e nh o u s ea n dl a n di np r o p e r t y d e v e l o p m e n tp r o c e s si si n e v i t a b l et r e n d “t h el a n do p e r a t i o n s t a r t e dt os t e po n t ot h e t i m es t a g ei nc h i n a , a n dt h ec o r r e l a t i o nr e s e a r c ha l s os h o u l dp r o m p t l yf o l l o wu p t h e o v e r s e a sl a n dd e v e l o p m e n th a sa l r e a d ye x p e r i e n c e dd o z e n so fy e a r sd e v e l o p m e n t c o u r s e ，i t sb e n e f i c i a le x p e r i e n c ea n dt h ed e f e a tl e s s o ni sw o r t hu sp r o f i t i n gf r o ma n d d o d # n g t h i sa r t i c l ef u n d a m e n t a lr e s e a r c hl o g i cm e n t a l i t yi sa sf o l l o w s ： b e c a u s e ”t h el a n do p e r a t i o n ”j u s ts m r t e di no u rc o u n t r y , t h ec o r r e l a t i o n f u n d a m e n t a lr e s e a r c hs t i f fl a c k e d ，t h e r e f o r et h i sa r t i c l ee m p h a t i c a l l yw i l lu s et h e 3 我国新城建设中地产运营模式的探索熟地开发华东师范大学2 0 0 7 届硕士毕业论文 t y p i c a ls a m p l ea n a l y s i sa n dt h ei n d u c t i o nr e s e a r c ht e c h n i q u ea n dt h ep r i n c i p l e ，m a k e t h es u c c e e dn e wc i t yl a n dd e v e l o p m e n te x p e r i e n c ei n t op a r e r na n dt h e o r i z a t i o n ，a n d s u m u pa s e to fg e n e r a lf l o wo fn e w c i t yl a n do p e r a t i o np a t t e r n f i r s tw i l lr e v o l v et h eq u e s t i o no fn e wc i t yl a n do p e r a t i o np a r e r n ，t op r o p o s et h e r e s e a r c he l e m e n t a r yt h e o r ys t r u t , k e yo nt h ep r e s e n t a t i o no fn e wc i t yc o n s t r u c t i o n ，t h e l a n do p e r a t i o np a t t e r nc o n c e p t ，m u t u a l r e l a t i o n sw i t he a c ho t h e r , a sw e l la st h et h e o r y a n d t h e p r a c t i c a ls i g n i f i c a n c eo fs t u d y o nt h i sq u e s t i o n a f t e r w a r d st h i sa r t i c l ew i l le l a b o r a t et h ee v o l u t i o no fn c wc i t yl a n do p e r a t i o n p a t t e r nf r o mi n t e r n a t i o n a ls c o p e ；t oc o n d u c tt h er e s e a r c ho nt h er e p r e s e n t a t i v en c w c i t yl a n do p e r a t i o np a t t e r n , a n ds e e k st h eg e n e r a lc h a r a c t e ro fd e v e l o p m e n t o b t a i n s t h eg e n e r a ll a wo fd e v e l o p m e n t n e x tw ew i l lf u r t h e rt od i s c u s so u rc o u n t r yt r a d i t i o n a ll a n dd e v e l o p m e n tp a t t e r n v i c i s s i t u d ea n dt h ed e v d o p m e n t ，w i l li n d u c et h ed e v e l o p m e n tc h a r a c t e r i s t i co f v a r i o u s s t a g e s ，t os e e kt h eq u e s t i o na n dt h ei n s u f f i c i e n c y , t h e nt oe l a b o r a t et h em e r i ta n dt h e d e v e l o p m e n tt e n d e n c yo ns e p a r a t e do p e r a t i o n so fh o u s ea n dl a n d ，f i n a l l yt oe n t e rt h e k e y r e s e a r c hd o m a i n _ t h el a n do p e r a t i o n t h e nt h ea r t i c l ew i l le n t e rt h em o s ti m p o r t a n tp a r ti nt h i sa r t i c l e ，n a m e l yt h e e x p l o r a t i o ni nt h en e wc i t yl a n do p e r a t i o n d e v e l o p e dl a n do p e r a t i o n t h r o u g ht o c e r t a i nt y p i c a ls a m p l e sr e s e a r c h ，i t ss u c o e s se x p e r i e n c ep a t t e r n , a n di n d u c ea l le n t i r e s e to fo p e r a t i o nf l o wi nn e w c i t yd e v e l o p e dl a n dp a t t e r n t h el a s tc h a p t e rc a n i e so nt h es u m m a r yt ot h ef u l lt e x t , a n dp r o p o s e st h e i m p r o v a b l ed i r e c t i o nt oc o n t i n u ei nt h ef u t u r e 【l 【e yw o r d s n e wc i t y ；l a n do p e r a t i o n ；d e v e l o p e dl a n do p e r a t i o n 4 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取得的研 究成果据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已 经发表或撰写过的研究成果对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已 在文中作了明确说明并表示谢意 作者签名：曼丝纽 日期：兰翌z 生：b 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索有权将学位论文的标题和摘要汇编出版保密的学位论文在 解密后适用本规定 学位论文作者签名：曼绝勿u 导师 日期： 我国新城建设中地产运营模式的探素熟地开发华东师范大学2 0 0 7 届预士毕业论文 第一章新城建设与地产运营模式的理论概述 i 1 新城的缘起与定义 “新城”缘起子十九世纪末英国社会活动家e 霍华德( e b e n e z e rf l o w a r d ) 提出并亲身实践的“花园城市”( g a r d e n c i t y ，国内亦译作。田园城市”) 。霍华 德的“花园城市”理论和实践经验直接导致了英国1 9 4 6 年颁布新城镇法案， 并组织了新城建设公司。而在霍华德“花园城市”理论指导下建设的莱奇华斯城 和韦林城，毫无疑问成为国际上第一代新城的起源1 某种意义上说，“花园城市”的提出，是1 9 世纪乌托邦人道主义者对当时城 市问题的一种解答，以新市镇的方式把拥挤的城市人口和就业向郊区迁移，使工 作和生活都能在健康的环境中进行。 “新城”是城市化进程中所产生的一个概念，按照简明不列颠百科全书 ( 中国大百科全书出版社，1 9 8 6 年) 的定义：新城是“城市规划的一种形式， 目的在于重新安排大城市的人口，使大量居民迁移到大城市以外，在那里设立医 院、工厂及文化、娱乐、商业等中心，组成相对独立的新社区” 新城作为母城的一部分拥有城市所具有的“共性”，例如； 幻新城是“城市规划的一种形式”，其开发和建设须与整个城市的文化背景、 经济水平以及发展要求相协调、相匹配； 们新城作为“城”应有完备的“造血功能”，生活在其中的社会群体和社会 阶层应保持相对的平衡： o 新城应该有良好的复合型生态系统，实现可持续发展；同时，新城作为 与“老城”相对独立的部分又具有其特有的“个性”： 幻新城是“相对独立的新社区”，在经济与社会功能方面通常具有独有的目 的性； 新城开发的目的是为了重构城市产业布局或疏解母城的人口，往往作为 本区域内新的经济增长点的地位而存在； c ) 新城在整体的开发理念、设施建设以及市政府服务等方面应具有时代的 高度，具有适度的超前性。 1 参见p 5 新城论，傅崇兰 1 我国新城建设中地产运营模式的探索熟地开发 华东师范大学2 0 0 届硕士毕业论文 1 2 国际新城的发展阶段及经验总结 i 2 1 第一代国际新城的建设及经验总结 1 9 4 6 年英国国会通过了新城镇法案，并于1 9 4 7 1 9 5 0 年间在英格兰和威 尔士设立了1 4 个新城，这标志着以政府为主导的第一代新城开发拉开了序幕。 除英国外，瑞士、日本以及苏联等国家也出现一批非常有名的新城。 第一代新城建设的主要成功经验：1 a ) 制定新城法，以开拓新城发展和建设之路。 英国新城建设的成功在很大程度上得力于1 9 4 6 年的新城镇法案，依据新 城法就能以政府的名义做出建设新城市的决策，以及划出一部分土地来建设这个 新城，也才可能成立开发公司来规划和建设城市，并以政府名义使公司按照当时 的市场价格加上赔偿费用购买( 必要时强买) 土地所有者的土地，有可能使政府 负责贷予开发公司全部资金，分期偿还。 b ) 多元社会生态平衡目标，以保证新城社会经济健康发展。 英国建设新城的主要目标：建设一个“既能生活又能工作的、平衡的和独立 发展的新城”。新城应能吸引各个阶段和阶层的人来居住、生活和工作而不能是 单一阶层的社会。 c ) 重视城市文化概念、采取社区和邻里单位模式。 瑞士新城规划建设接受了刘易斯芒福德城市文化的观点，英国、瑞士、 日本三国的新城建设，都采用了社区和邻里单位模式，苏联在莫斯科外围建设了 第一个新城泽列诺格勒，坚持了民族文化模式，都取得了成功。 第一代新城受到的批评和教训： a ) 由于第一代新城兴起于第二次世界大战后，其主要建设目的是解决战后 的住房和就业问题，因此其建筑标准低，质量差。 b ) 新城规划设计表层追求完备的程度，由于新城不是自然形成的城市，而 是自觉规划建设的城市，因而较容易发生“毕其功干一役”。“不留余地”， “往往缺乏发展的观点”。 1 参见p 7 一p 8 新城论，傅崇兰 2 我国新城建设中地产运营模式的探索熟地开发华东师范大学2 0 0 7 届磺士毕业论文 1 2 2 第二代和第三代国际新城的建设经验 第二代新城建于上世纪6 0 - 7 0 年代。当时英国大多城市随战后经济的恢复都 面临三大问题：城区贫民窟的清扫，大城市人口超负荷的减压，和传统工业改造 与经济结构调整。为此，英国政府采取了改造内城和再建新城的城市开发政策。 这些新城可分为三类：第一类是在中心城市外围开发的崭新的科技工业城( 园区) 多建在生态环境良好，交通通讯便捷，地价较低的地区：第二类是依托条件 较好的小镇扩展而成的工业城；第三类是以安居为主要目的而建的新城，其产业 以服务业、手工业、房地产业和旅游业为主。 第三代新城建设，大致始于七十年代后期。英国政府在七十年代中后期宣布 了停止新城规划和建设，即政府不再拨款建设新的新城，新城的开发由私人的开 发公司来进行。从这2 0 多年的实践来看，政府行为虽然停止了，但新城仍在发 展，其特点是逐步扩大规模，完善结构和功能。有些新城已不再是附属于大城市 的卫星城，而变成了一个独立的城市实体。这些新城基础设施完善、公用事业齐 全、交通区位条件优越、投资环境优良，发展潜力巨大，比如瑞丁和密尔顿肯就 是其范例。1 在这期间，法国、美国、日本以及前苏联等国家也都相继开始了新 一代新城的开发和建设。 2 0 世纪6 0 年代以后国际新城建设的主要经验： a ) 新城建设要适应时代要求，有新观点，基本出发点是对人的关怀和对社 会与环境的关注； b ) 新城开发应该成为疏散中心城区人口、产业和功能的区域城市群发展模 式之一； c ) 新城应体现多种城市职能，提供均衡就业； d ) 分析研究新城镇的建设条件，在充分利用原有城镇的基础上，优化交通、 人口、土地区域布局，实现人、自然、建筑与环境的要求； e ) 新城的开发还需综合考虑地域组织形式、居民社会心理、价值观念及生 活状况等多方面的因素； 参见技术创新，中小城市发展与区域经济现代化，刘阿英 3 我国新城建设中地产运营模式的探索熟地开发 华东师范大学2 0 0 7 届硕士毕业论文 1 3 新城建设的根基一地产运营 新城建设在许多发达国家( 如英国、法国、日本等) 已经经历了半个多世纪 的历史，积累了丰富的经验。从国际新城的发展经验中我们可以看出，发达国家 在新城的建设过程中都十分重视城市土地的规划设计和利用，其成功的作法值得 借鉴。 新城建设的根基在于土地开发，不论新城建设的目的和具体发展模式是什 么，其运作的根本都将直接体现于土地开发之上换句话说，土地规划与开发的 成功与否将直接从源头上关系到整个新城建设的成败! 。土地开发”在传统的概念中长久地被归类在房地产开发的范畴之中，成为 房地产开发的一个阶段、一个环节；但随着后来产业链分工的发展，“地产运营” 更加从房地产开发的过程板块中分离出来，并成为一个相对独立的、运营更加科 学和规范的产业管理模块。 “地产运营”正在新城建设中发挥着越来越至关重要的作用，而地产运营模 式的探索也将成为未来新城建设研究的重要领域。 1 4 我国新城地产运营模式探索的理论与现实意义 1 4 1 理论意义 当前，针对房地产市场的研究如火如茶，但细分看来，研究的绝大部分侧重 的是“房产”研究，相较之下，对“地产”的研究却相对缺乏和滞后。其实，当 前“房产”市场中所表现出的许多问题，归根溯源都可在“地产”的开发中找到 原因。在市场经济条件下，城市土地既是一种特殊的商品，也是一种特殊的资产， 如何建立公平有效的城市土地市场，实现城市土地资产的市场化配置是一个重大 的理论问题。 其次，从产业链分工的角度看，房地产开发过程中，“房”与“地”的分离 是必然趋势，“地产运营”在我国已开始走上时代的舞台，而相关的理论支撑也 应及时跟进。国外的地产开发已经经历了数十年的发展历程，其有益的经验及失 败的教训值得我们去借鉴和规避。 再次，从1 9 8 1 年深圳首次收取土地使用费开始，国内的土地利用向有偿化 4 我国新城建设中地产运营模式的探索熟地开发华东师范大学2 0 0 7 届硕士毕业论文 迈出了决定性的一步，在此后的一段时间里，国内衍生出了多种不同的土地使用 方式。这些土地使用方式经过了由非市场化向市场化、由分散化向集约化转变的 过程。在这一过程中，理论界也对土地开发的相应模式进行过许许许多多的研究 与总结。但1 9 9 6 年以前，国内土地出让模式主要着眼于土地使用从无偿向有偿 的转变，以及土地出让的公开透明化，更多的只是简单的卖地，而土地自身所蕴 含的巨大价值长期以来被忽略了，随着经济社会的发展，旧有的土地出让模式也 已显露出许多弊端，如：城市建设规划控制较弱、政府的土地增值收益难以保障、 容易引起政府对房地产市场调控的失控等等，这些问题都将亟待解决。所以，探 索一条适应我国当前发展实际的地产运营模式成为一项相当紧迫的任务。 i 4 2 实践意义 目前我国的城市化水平在4 0 左右。根据国际经验，这个阶段正是我国城 市化起飞的关键。因此无论是在理论层面，还是在现实层面，对城市土地开发模 式的研究都具有相当积极的意义。 其次，本文“地产运营模式”的落脚点为“我国的新城开发”。当前，随着 我国经济的高速发展，城市化进程加速，对许多大城市来说，老城区已经越来越 成为束缚其经济发展的瓶颈，城市亟待扩容，新城亟待建立；目前，许多新城已 经建成或正在建设之中，更多的新城建设已经写入了各大城市的中长期规划之 中。客观来说，以期用短短数年的时间去走完国外发达国家用了数十年甚至上百 年所走完的城市化之路的确是一件振奋人心的快事，但对我们来说也必将意味着 更多的问题和挑战。 从目前各大城市新城的建设情况来看，其中不乏成功者，但失败的案例依然 累累，许多的失败归根到底是地产运营的失败。因此，如何在对国外先进土地开 发模式的借鉴基础之上，通过充分吸收国内外新城地产运营的成功经验和做法， 去尝试探索一条符合我国国情与实际的新城地产运营之路，自然具有非常大的实 践意义。 5 我国新城建设中地产运营模式的探索熟地开发华东师范大学2 0 0 7 届硕士毕业论文 第二章国际新城建设中的地产运营模式研究 2 1 典型国家新城地产运营模式比较研究 2 1 1 英国的新城地产运营模式 在英国，新城是通过中央政府设立新城开发公司的方式进行运作。英国新城 开发公司具有决策者和建设者的双重职能，该公司由城乡规划部部长委派组建。 新城开发公司与地方政府及其他民营开发企业之间是一种以开发公司为主 的协同作业方式。 新城开发公司主要负责制订城市规划、安装各种主要设旌，并按照当时的市 场价格和补偿费用购买土地，但不能动用新城建设计划之外的任何资金；地方政 府主要制订或调整法律；民营企业从新城开发公司那里购买已建有基础设施的土 地，建造供出售的房屋，但不得超出规划范围。 1 9 7 6 年新城法规定出售曾出租房屋，以所有权代替使用权，同时把一 部分财产移交给新选出的地方政府，即新城开发公司的工作完成后，新城将和其 他城市一样遵循一般的市政规定，商业和工矿企业的所有权则移交给隶属于中央 政府的新城管理委员会。 2 1 2 法国的新城地产运营模式 法国也是通过中央政府设立新城开发公司的方式进行运作，但与英国新城开 发公司的职能又不尽相同。 在法国，新城开发公司是决策机关，不直接参加建设活动，主要职能是：提 供或以最低廉的价格出售可用于建筑的土地；取代当地政府，作为公共设施建设 的发包单位，公司经费的7 5 来自规划范围内的土地转让费。 新城行政与项目发包事务主要有新城建设共同体承担。( 1 9 8 3 年新城法取 消了新城建设共同体，使得地方政府的行政地位得到重视，有的地方新城开发工 程一经竣工，就将相关权利进行移交。 6 我国新城建设中地产运营模式的探索熟地开发 华东师范大学2 0 0 7 届硕士毕业论文 2 1 3 日本的新城地产运营模式 在日本，1 9 6 5 年后新城住宅用地的开发工程由新城开发公司进行，该公司 是建设者，此外还要负责征购土地用于新城建设。这使得土地区划整治成为推进 日本新城开发的重要手段，是“城市规划之母”，主要通过土地权利的交换、买 卖，将道路、公园等基础设施与宅地等一体进行统一的区划调整与建设，从而提 升整个区域的城市功能。 2 1 4 国际新城地产运营模式的经验总结 从上面的例子中不难看出，虽然发达国家在新城开发的具体形式和策略上有 所不同，但却都体现出一些共性的特点： a ) 出台新城法对新城开发提供法律规范，使新城开发的全过程能够在 新城法的理论框架下科学而有序的进行。新城法的制定为新城 开发的实践提供了指导和约束。 b ) 成立新城开发公司，使之成为联系政府与市场的纽带。新城开发公司的 作用是：不但要体现出政府的意志，发挥政府“促进城市经济发展，提 高城市竞争力”的公共管理的职能和效力，而且能够在新城的开发过程 中根据新城建设与发展规划，对土地、资金等进行有计划的市场运作， 从而促进新城开发的有序进行。 c ) 新城开发公司的一大职能便是从事基础设施的建设与开发，从而为房产 商进行经营性的开发建设提供前期基础。 d ) 新城开发的关键是要因地制宜，一定要结合本国家本地区的政治政策、 土地制度、人文地理、历史风俗以及未来发展要求等因素，实事求是地 做好开发规划。 以上是国际新城建设过程中土地开发的共性经验总结，同时也是我国新城土 地开发中需要遵循的基本原则。但是，由于我国土地社会主义公有制的特点，长 期以来土地并没有作为商品进入市场流通之中。但是，随着国家改革开放的逐步 深化，社会主义市场经济的不断健全，客观上要求土地必须成为一类特殊的商品， 需要进行市场化运作。于是，“地产运营”一词开始进入人们的视野，尤其在当 前中国各地新城建设如火如荼之时，地产运营的相关问题更加应该成为亟待我们 7 覆国新城建设中地产迳营模式的探索熟地开发华东师范大学2 0 0 7 届硕士毕业论文 去研究和解决的重大闯题。 故本文截取当前中国这一特殊历史时期，对当前的热点之新城土地开 发这一重大现实问题进行探索式研究。当然，除了国际新城土地开发中的共性表 现，由于土地所有制的不同、国情的不同等因素影响，我国新城的土地开发也呈 现出诸多独有的特色和问题。 2 2 我国新城建设中典型地产运营模式的分析 我国改革开放2 0 多年来，积累了大量新城开发的经验，除了深圳是我国最 早建设的新城并取得了举世瞩目的成功外，到目前为止，已经出现了一些非常成 功的经典范例，也积累了许多经验模式。 2 2 1 浦东新区：专门化机构+ 土地运作 浦东新区的开发从一开始就摒弃了由政府投资开发、统包统揽的计划经济模 式，以浦东新区总体规划确定的区域为载体，创造了组建公司进行产业性开发， 并由政府进行宏观调控的新模式。同时通过建设开发几大重点开发区域来带动整 个新区的开发，以达到“以点带面、以面成片、最终形成整体”的开发战略。商 业性开发公司已成为浦东新区土地开发的主体。政府和开发公司两级开发管理模 式，形成土地开发两级循环的基本模式： 浦东土地开发的一级模式：新区政府融资进行基础设施建设，提高土地级差、 进行土地一级市场出让回收初始地价及增值税还贷。 浦东土地开发二级循环：产业开发公司以“土地空转”方式从一级市场获得 土地( 即在取得土地使用权过程中，缓交士地出让金) ，借贷资金开发土地，通 过土地二级市场转让、回收转让金上缴初始地价及增值税并还贷。两级开发模式 承担了整个浦东新区土地开发总量9 0 0 , 6 ，形成中外投资者、经营者和居住者多元 聚集的良好环境。 2 2 2 京津新城：地产开发商为主导的新城开发模式 京津新城是由民营企业珠江投资公司与政府合作的国内单个开发商运作的 最大规模地产项目，是集工业、科研、教育、休闲、会展、商贸、居住于一体的 8 我国新城建设中地产运营模式的探索熟地开发 华东师范大学2 0 0 7 届硕士毕业论文 现代化移民新型卫星城。新城通过社会管理服务体制创新、城市运营模式创新， 将打造一个开放自主、多种文化兼容的现代化移民城市。京津新城总体规划三大 板块：商业生活休闲板块、工业园区板块包括和教育科研人才板块。在整个开发 过程中，政府发挥其社会管理的职能：企业肩负城市建设、城市招商、城市服务 市场化运作的重任；以一个配套完善和社会化服务的城市作为招商基础。而京津 新城的综合承建运营工作则主要由中国地产行业实力运营商珠江合生担当。 2 2 3 上海新江湾城：熟地开发模式 a ) 新江湾城的基本情况、开发定位及影响 新江湾城位于上海市的东北部，该区域西起逸仙路、国权北路，北抵军工路， 南至政立路，东靠闸殷路，最南端与建设中的五角场城市副中心接壤，北侧可达 黄浦江，是上海市中心范围内最大规模成片开发的土地。 新江湾城规划总面积约9 4 5 平方公里，其中复旦江湾新校区占地1 平方公 里，供部队进行住宅开发的约2 平方公里，由上海城投公司实旌综合开发的为5 平方公里。 在经过若干年的发展之后，新江湾城将被打造成为一个以城区经济为核心， 同时融合高科技园区经济、大学城教育产业三位一体的复合型城区：其总体的定 位是“绿色生态港，国际智慧城”。 新江湾城是一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、 具有知识经济时代生活方式特征的新城区；一座具有造血功能和孵化能力的城 区：一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学城、教育产业三位一体 的复合型城区。 b ) 新江湾城土地运营模式的创新及成效 新江湾城的项目在充分借鉴国内外成功土地开发模式经验的基础之上，于开 发中采用规划先行、系统开发、熟地投放的开发模式，并在规划中体现“以人为 本”的理念；在系统开发过程中，注重各系统之间的协调发展，在理念、规划、 融资、开发、品牌与管理等多个方面取得了显著的创新性成果；通过熟地投放， 获得土地增值收益，实现项目的可持续发展。同时，该运作模式也为实现政府、 市场、企业三方共赢提供了可能。 9 我国新城建设中地产运营模式的探索熟地开发 华东师范大学2 0 0 7 届硕士毕业论文 式。 本文认为，熟地开发的地产运营模式将成为未来我国新城土地开发的主流模 1 0 我国新城建设中地产运营模式的探索熟地开发华东师范大学2 0 0 届硕士毕业论文 第三章我国土地开发模式的变迁与“地产运营”时代的来临 3 1 新中国土地使用模式的演变历程 3 1 1 改革开放以前的土地使用制度 从1 9 4 9 年建国开始，至1 9 7 8 年底改革开放前为止，我国城市土地使用制度 主要经历了两个不同的发展时期。 a ) 城市土地有偿使用时期( 1 9 4 9 - 1 9 5 5 年) 新中国成立之初，我国城市土地实行有偿使用制度，各地均沿袭旧中国的惯 例，由当地政府收取市土地使用税( 费) ，用于城市建设与开发。 新中国成立之初，城市土地的所有权和使用权基本上是处于分离状态。城市 土地所有权属于国家，而使用权则属于不同所有制经济的不同单位或属于居民个 人。土地使用者向国家交纳土地使用税( 费) 。 这其实是一种比较科学的城市土地使用制度，但由于当时新中国受原苏联计 划体制的影响，加之缺乏城市土地制度建设方面的经验，这种城市土地有偿使用 的制度暂时被终止了。 b ) 城市土地无偿无期使用时期( 1 9 5 6 1 9 7 8 ) 大约从1 9 5 5 年前后开始，全国各城市相继取消了城市土地使用税( 费) ，逐 渐形成了城市土地无偿、无限期、无流动性的使用制度，并一直持续到改革开放 才告结束。 3 1 2 改革开放以后的土地使用情况 1 9 7 9 年以后，我国开始在各个领域进行大刀阔斧的改革，无偿无期限的土 地使用制度再也不能适应经济发展的需要，也失去了得以存在的基础，城市土地 使用制度的改革被提上了议事日程。 随后，以城市土地有偿使用为中心内容，城市政府着手对土地使用制度进行 一系列改革。 a ) 土地有偿使用阶段 1 9 8 1 年1 1 月，广东省通过了深圳经济特区土地管理暂行规定，明确规 l l 我国新城建设中地产运营模式的探索熟地开发 华东师范大学2 0 0 7 届硕士毕业论文 定了外商在深圳投资使用土地应该交纳土地使用费，并限定了使用年限。 深圳的这一做法开创了国内土地“有偿使用”的先河 b ) 土地有偿出让试点阶段 1 9 8 7 年3 月，深圳市对深圳经济特区土地管理暂行规定进行了修改， 增加了土地使用权可以有偿出让、转让、抵押等新内容，并上升为深圳经济特 区土地管理条例，成为了新中国第一部土地有偿使用的地方性法规。 1 9 8 7 年1 2 月，深圳在全国首次采用招标方式出让土地使用权。 c )土地有偿出让全面推广 1 9 8 8 年4 月1 2 日，七届人大第一次会议通过了宪法修正案，在宪法第 十条第四款“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土 地”后面，加上“土地使用权可以依照法律的规定转让”的条文。随后，c l ：地 管理法也做了相应的修改。 从此，土地使用制度改革有了法律依据。 d ) 土地公开出让阶段 国土资源部于2 0 0 2 年5 月出台了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 ( 即1 1 号令) 。1 1 号令规定，从2 0 0 2 年7 月1 日开始，出让经营性土地使用权 必须采用招标、拍卖、挂牌的方式，以实现土地市场的公正、公平、公开。 3 2 我国旧有土地开发模式的不足 以上几个阶段的发展，主要着眼于土地使用从无偿向有偿的转变，以及土地 出让的公开透明化，更多的只是简单的卖地，而土地自身所蕴含的巨大价值长期 以来被忽略了。 此外我国房地产业长期采用“房地合一，房地不分”的开发模式，即房地产 开发商在取得土地使用权之后，自行组织把生地或毛地转化为熟地，再进行开发。 在这种模式下，弊端很多： 3 2 1 房、地不分导致开发周期长，高成本 一般项目从立项到开工的前期就需要费时一年甚至更长的时间，容易使开发 项目错失市场时机。而且由于要自行分散进行“七通一平”，又不可避免地增加 我国新城建设中地产运蕾模式的探索熟地开发华东师范大学2 0 0 7 届硕士毕业论文 土地开发成本和配套的成本，且在各项审批过程中，容易造成各种“寻租”活动 的空间。不仅如此，往往发展商出钱不少，但多数为中间环节( 动拆迁单位、乡 镇政府等) 拿走，被动迁居民和被征地农民拿到的很少； 3 2 2 城市建设规划控制较弱和“拔葱式”开发 在房地开发合一情况下，政府招商项目通常会“主随客便”，规划弹性很大。 规划不能有效起到引导作用，反而成了配角。同时，这种开发是项目制开发，不 是整体开发，各个地块分开进行，没有统一标准，各区县的政策不统一，扯皮事 情多； 此外，容易造就“拔葱式开发”。在土地分散开发的情况下，开发商都倾向 于开发“好地段、低风险”的地块，其结果是市区土地出现了“拔葱”式开发的 态势。即好地段大家都抢，而边角地段、动拆迁成本高的地段成为无人肯要的“硬 骨头”。“拔葱式”开发显然不利于城市区域规划、街坊整体改造规划的推行，也 使得地块配套成本高昂，难以按照整块区域“先地下、后地上”的原则进行整理。 3 2 3 城市土地利用的市场配置机制不完善 虽然从2 0 0 2 年招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定出台起，便已明 确规定城市土地出让采用协议、招标、拍卖等方式。但实际上，截至2 0 0 5 年， 全国招标拍卖挂牌出让土地也仅占出让土地总面积比例的3 5 0 6 。即使是市场 化操作的“招拍挂”依然存在很多不合理因素，不能真正实现“非饱和供地，价 高者得”。由于这种市场机制作用不到位，大量宝贵的土地资源被长期圈占、撂 荒闲置，得不到合理有效的利用。 3 2 4 长期的“圈地运动”引发诸多弊端2 首先，“圈地运动”扭曲了土地级差地租收益的分配。发展商所“圈”的土 地大多是以少量的定金来取得的，有的要等到时机成熟再开发，有的则在“孵地”， 等待时机进行“炒地”来赚取土地的升值收益，而这种升值通常是由于对城市的 1 参见关于完善上海土地一级市场的思考，印熊华邓伟 2 参见同上 1 3 我国新城建设中地产运营模式的探索熟地开发 华东师范大学