（公共管理专业论文）陕西省房地产行业税收管理的现状与完善途径研究.pdf

摘要 近年来，在房地产业持续高速发展的同时也出现了房价居高不下，普通老百姓买不 起房的问题。相应的，房地产业税收问题也成为了社会各界关注的焦点。广大的专家学 者都对房地产税制改革优化给予了自己的看法，但他们往往只是专注于税制结构和税收 负担的优化上，很少有人对房地产业税收征管提出改革的建议。 本文从管理学的视角出发，分析陕西省房地产税收现状，围绕完善房地产税收管理 这个核心问题，提出了建议和具体操作办法。为了解决陕两省房地产行业税收管理中， 从税收制度、房地产企业在税收政策执行、税务机关的征管流程征管手段自身管理等方 面出现的现实问题，优化陕谣省房地产行业税收管理的制度安排，本文总结出陕西省房 地产行业税收管理的现状，运用d e l p h i 专家咨询法，分析陕西省房地产行业税收管理中 存在的主要问题及其原因，在借鉴囤外房地产行业税收管理经验的基础上，提出针对陕 西省房地产行业税收管理中存在问题的对策建议，达到完善陕西省房地产行业税收管理 的目的，从而改进陕西省房地产行业税收管理管理的现状，推动陕西省房地产行业税收 管理的健康发展。本文内容包括以下五个部分。第一部分：导论部分。介绍选题的背景、 意义及文章的体系结构与分析方法。第二部分：理论基础。详细介绍了管理学的理论基 础，并以此为基础触发后文分析房地产税收管理的影响，为房地产税收征管问题的分析 与解决方案提供思路。第三部分：国内# i - $ h 关做法。通过分析国内外房地产行业税收制 度，征管体系、影向的具体方面与其体原因，试图寻找造成税收征管困境的基本凶素与关 键点，以便提出针对性的解决方案。第四部分：陕西省现状。这是本文的重点。分析陕 西省房地产税收管理现状后，结合我省实际情况，探讨我省房地产税收存在的弊端以及 成因。第五部分：提出完善房地产税收管理建议，从实际应用出发，根据本文的整体解 决方案。 关键词人灶，h j 房地产，税制，征管，流程 a b s t r a c t r e c e n t l y , b o o m i n go ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sr e s u l t e di nh i g hp r i c e so fh o u s e sa n d f l a t s ；t h e r e f o r e ，o r d i n a r yp e o p l ec a nn o ta f f o r dl i v i n go nt h e i ro w np r o p e r t i e s a c c o r d i n g l y , t h e r e a le s t a t e t a xi s s u e sb e c o m et h ef o c u so fa l ls e c t o r so fs o c i e t y m a jo r i t yo fe x p e r t sa n d s c h o l a r sh a v es u g g e s t e dt h ep r o p e r t yt a xr e f o r m s ，o p t i m i z i n gt h et a xs y s t e mi n n o v a t i o n h o w e v e r , w h i l em o s to ft h e mo n l yf o c u so nt a xs t r u c t u r ea n dr e l i e fo ft a xb u r d e n ，f e wp e o p l e b r i n gu pt h ei s s u eo fr e a le s t a t et a xc o l l e c t i o na n dd e t a i l so fm a n a g e m e n t t h i sa r t i c l e ，f r o mt h ep e r s p e c t i v e so fm a n a g e m e n t ，a n a l y z e dt h er e a le s t a t et a xs i t u a t i o n a r o u n dt h ec o r ei s s u e so ft a xa d m i n i s t r a t i o n ，a n dp u tf o r w a r ds u g g e s t i o n sa n dt h ec o n c r e t e f e a s i b l es o l u t i o n s i no r d e rt os o l v et h ei s s u e so fr e a le s t a t ei n d u s t r y , a n do p t i m i z et a x m a n a g e m e n ti ns h a a n x ip r o v i n c e ，t h ef o l l o w i n gp o i n t sa r eg i v e n ，r a n g i n gf r o mt h eo v e r v i e w o fc u r r e n tt a xs y s t e mt ot h ei m p l e m e n t a t i o no ft a xp o l i c i e si nt h er e a le s t a t eb u s i n e s s ，w i t h q u o t a t i o no ft h ea u t h o r i t i e so nt h ec o l l e c t i o np r o c e s sa n dt h em e a n so fs e l f - m a n a g e m e n t ， a l o n gw i t ht h ep r a c t i c a lp r o b l e m s i t sc o n c l u d e dw i t ht h es t a t u sq u oo f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y i ns h a a n x ip r o v i n c ea n dt h ep r o p o s e ds o l u t i o n st ot h e s ep r o b l e m sw i t ht h eu s eo fd e l p h i e x p e r tc o n s u l t a t i o n ，a n dt h ea n a l y s i so f r e v e n u em a n a g e m e n ti ns h a a n x ip r o v i n c ei nt h er e a l e s t a t ei n d u s t r y i na d d i t i o nt ot h o s ej u s tm e n t i o n e d ，t h es h o r t c o m i n g so ft h et a x - c o l l e c t i o n p r o c e d u r e sa r e a l s oa n a l y z e da n dt h ec o r r e s p o n d i n gs o l u t i o n sa r e t e n t a t i v e l yl i s t e do u t o v e r - a l l ，t h i sa r t i c l e w i l l c a s ts o m el i g h tu p o nt h er e a ls t a t et a xc o l l e c t i o nc o n d i t i o n so f s h a a n x ip r o v i n c ea n do f f e rp o s s i b l es o l u t i o n s o u t l i n e ：p a r ti ：i n t r o d u c t i o np a r t d e s c r i b e st h e b a c k g r o u n do ft o p i c s ，s i g n i f i c a n c ea n d a r c h i t e c t u r eo ft h ea r t i c l ea n da n a l y s i s p a r ti i ：t h e o r y d e t a i l so ft h et h e o r e t i c a lb a s i so fm a n a g e m e n ta sab a s i sf o ra n a l y s i so ff a c t o r st r i g g e r i n gt h e i m p a c to ft h er e a le s t a t et a xm a n a g e m e n to nr e a l e s t a t et a xc o l l e c t i o n ，a n da n a l y s i so ft h e p r o b l e m sa n ds o l u t i o n s p a r ti i i ：d o m e s t i ca n df o r e i g np r a c t i c e s b ya n a l y z i n gt h ed o m e s t i c a n df o r e i g nr e a le s t a t et a xs y s t e m ，c o l l e c t i o ns y s t e m ，i m p a c to ft h es p e c i f i cr e a s o n sf o r s p e c i f i ca s p e c t s ，p o s s i b l er e a s o n sf o rt a xc o l l e c t i o nd i f f i c u l t i e sa n dk e yp o i n t si na r eo u t l i n e d a c c o m p a n i e db yp o s s i b l es p e c i f i cs o l u t i o n s p a r ti v ：s t a t u so fs h a a n x ip r o v i n c e t h i si st h e 倍 b o d yo ft h ep a p e r a n a l y s i so fr e a le s t a t et a xm a n a g e m e n ti ns h a a n x ip r o v i n c i a le c o n o m y , a n de x p l o r a t i o nt h ed r a w b a c k so fo u rp r o v i n c ea sw e l la sr e a le s t a t et a x e sc a u s e p a r tv ： s u g g e s t e ds o l u t i o n s s o l u t i o n st or e a le s t a t et a xa d m i n i s t r a t i o n ，f r o mt h ep r a c t i c a la p p l i c a t i o n ， a r eg i v e n k e y w o r d s r e a le s t a t e ，t a x ，t a xc o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n t ，p r o c e s s 一1 l l 一 扩 目录 第一章导论1 1 1 选题背景1 1 2 研究对象2 1 3 内容框架2 1 4 文献综述2 1 4 1 国内外研究现状2 1 4 2 现有文献的不足之处8 1 5 研究方法9 1 5 1 文献法一9 1 5 2 专家咨询法9 1 5 3 实地调查法9 第二章理论基础10 2 1 公共收入管理理论10 2 2 新公共管理理论12 2 3 流程再造理论13 第三章国内外房地产行业税收管理相关特点15 3 1 国外房地产行业税收管理特点15 3 1 1 国外房地产行业税制的特点1 5 3 1 2 国外房地产行业税收管理征收管理制度特点16 3 2 我困房地产行业税收管理现状18 3 2 1 我国房地产行业税制1 8 3 2 2 我国房地产行业税收管理征收管理现状2 3 3 3 房地产税收管理国际经验借鉴2 5 第四章陕西省房地产行业税收管理存在问题及成因分析2 7 4 1 房地产税收管理在陕西省的现状2 7 4 1 1 陕两省的房地产税收管理的总体状况2 7 4 1 2 陕西省的房地产税收具体状况2 9 4 2 房地产行业税收管理的存在问题3 3 4 2 1 税制方面存在的问题3 3 4 2 2 征管方面存在的问题3 5 4 3 造成房地产业税收管理主要问题成因分析4 1 4 3 1 我国现行房地产业税收法律韦4 度存在缺陷4 1 4 3 2 现行房地产制度缺陷导致的征管弊端4 2 4 3 3 征管手段不到位4 4 4 3 4 环境的冈素4 4 第五章完善陕西省房地产行业税收管理建议4 7 5 1 完善房地产行业税收管理的思路4 7 5 2 房地产业税收征管优化的对策选择4 7 5 2 1 建立符合国情的公平合理的税收制度4 7 5 2 2 改进税收征管手段提高税收征管效率4 9 5 2 3 实施综合治税资源共享5 2 5 2 4 加速信息化建设5 4 5 2 5 加强对房地产行业的税务稽查力度5 5 5 2 6 完善税务部门的内控机制强化服务意识5 7 结论5 9 参考文献 致谢 两北人学硕j ：学位论文 1 1 选题背景 第一章导论 近年来，随着我省房地产市场的持续高速发展，使来自房地产行业的税收成为地方 税收的重要来源。同时也出现了房价偏高，普通老百姓买不起房的问题，使房地产业税 收问题也成为了社会各界关注的焦点。由于房地产行业具有广泛的产业关联性、可以带 动多个产业和部门的发展的特殊性和复杂性使其成为税收征管工作的难点。当前在新的 形势下，如何加强房地产业的税收征管，深化细化房地产税收管理，落实好房地产业税 收政策，促进房地产业稳定健康发展，成为管理部门研究的重点。 随着我国经济体制改革和政治体制改革的不断深入，税收征管体制的改革也取得了 可喜的成绩。1 9 9 6 年，陕西省按照总局提出的“以纳税申报和优化服务为基础，以计算 机网络为依托，集中征收，重点稽查”的新征管模式作为征管改革的日标。1 9 9 9 年，国 家税务总局又提出了“依法治税，从严治税，科技加管理”的管理要求。新的征管模式 的成功实施，为保障税务机关各项工作任务的完成发挥了十分重要的作用，其效果是有 目共睹的，但是，也暴露出一些问题，需要我们进行探索和完善。为了解决陕西省房地 产行业税收管理中，从税收政策、房地产公司在税收政策执行、税务机关的征管、税务 机关的内部监管等方面出现的现实问题，优化陕西省房地产行业税收管理的制度安排， 本文总结出陕西省房地产行业税收管理的现状，运用d e l p h i 专家咨询法，分析陕西省房 地产行业税收管理中存在的主要问题及其原因，在借鉴国外房地产行业税收管理经验的 基础上，提出针对陕西省房地产行业税收管理中存在问题的对策建议，达到完善陕西省 房地产行业税收管理的目的，从而改进陕西省房地产行业税收管理管理的现状，推动陕 西省房地产行业税收管理的健康发展。 针对当前陕西省房地产行业税收管理中存在的现实问题，期望通过文献分析和社会 第一章导论 调查得出完善陕西省房地产行业税收管理的对策，基于此目的，本论文的研究目标是： 分析陕西省房地产行业税收管理中存在的i 、u j 题及其原因，完善陕西省房地产行业税收管 理的对策。 1 2 研究对象 本文针对陕西省房地产行业税收管理中存在的税制征管现实问题，以房地产业税收 征管优化的对策选择为本文研究对象。 1 3 内容框架 第一部分：导论部分。介绍选题的背景、意义及文章的体系结构与分析方法。 第二部分：理论基础。详细介绍了管理学的理论基础，并以此为基础触发后文分析 房地产税收管理的影响，为房地产税收征管问题的分析与解决方案提供思路。 第三部分：国内外相关做法。通过分析图内外房地产行业税收制度，征管体系、影 响的具体方面与具体原因，试图寻找造成税收征管困境的基本因素与关键点，以便提出 针对性的解决方案。 第四部分：陕两省房地产行业税收管理存在问题及成因分析。这是本文的重点。分 析陕话省房地产税收管理现状后，结合我省实际情况，探讨我省房地产税收存在的弊端 以及成因。 第五部分：提出完善房地产税收管理建议。从实际应用出发，根据本文的整体解决 方案，初步提出完善陕西省房地产行业税收管理的对策。 1 4 文献综述 1 4 1 国内外研究现状 我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，己逐步建立了房地产税收体系。在现 一2 一 两北人学硕i j 学位论文 有的文献中，国内学者对房地产行业税收管理的研究中将研究重点放在税收体系的政策 研究方面提出税制改革，只有少数从征收管理手段方面研究房地产行业税收管理的。国 内学者对房地产税收体制包括各环节税种设置、运用税收调节房地产行业价格的政策研 究较多，尤其近年末关于丌征物业税的研究著作很多。从固内的研究文献来看，学者们 重视对房地产税收政策方面的研究和投入，根据公共财政的本质特征和要求，我国如果 要建立市场价值体系下的房地产税制，应赋予其财政收入、产权保护和土地资源效率配 置三个方面的职能。 1 ) 国内研究现状 我囡房地产市场发展至今不过短短的十几年，已逐步建立了房地产税收体系。在现 有的文献中，国内学者对房地产、税收管理的含义有着较为统一的认识。从国内的研究 文献米看，学者们重视对房地产税收政策方面的研究和投入，税务研究：根据公共财 政的本质特征和要求，我闺如果要建立市场价值体系下的房地产税制，应赋予其财政收 入、产权保护和土地资源效率配置三个方面的职能。我国在研究著作中当前我国的房地 产税收体系内容很多，涉及到从房地产市场运行的诸多阶段。对房地产市场运行过程与 课税分析，关于房地产市场运行过程，现在比较流行的提法是p q 阶段说。即房地产市场的 运行过程主要包括以下四个阶段：土地批租阶段、房地产开发阶段、房地产流通阶段和 房地产保有阶段；也有五阶段说即土地批租阶段、房地产开发阶段、房地产流通阶段、 房地产保有阶段和房地产在流通阶段即二手房交易。 我国关于房地产行业税收管理的制度规章和文件主要有：根据中华人民共和国企 业所得税法及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关 税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了房 地产开发经营业务企业所得税处理办法；国家税务总局、财政部、建设部2 0 0 9 年联合 下发关于加强房地产税收管理的通知，要求相关部f - 3j 3 h 强协调配合，认真贯彻房地 一3 一 第一章导论 产管理和房地产税收有关法律、法规和政策规定，加强房地产税收的征收管理，促进房 地产市场健康发展。针对房地产行业出台了一系列新的税收政策，例如：“关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”、“土地清算管理规程”、“关于房地产丌 发业务征收企业所得税问题的通知”及新企业所得税法等。另外，中央和地方政府也相 继出台了一系列调控政策，对于房地产行业税收管理有明确规定。因此，国内学者对房 地产行业税收管理的研究中涉及的房地产行业税收管理概念等的讨论的不多，而将研究 重点放在税收体系的政策研究方而提出税制改革，只有少数从征收管理方面研究房地产 行业税收管理的。 ( 1 ) 当6 订我国的房地产税收体系内容很多，涉及到从房地产市场运行的诸多阶段。 彭礼寿( 2 0 0 5 ) 房地产市场运行过程与课税分析的几个阶段：分为四阶段说和五阶段说。 土地批租阶段：从理论上来讲，在土地批租阶段不应课税。房地产开发阶段：房地产开 发阶段应该实行轻税。房地产流通阶段：地产初次流通阶段足房地产价值的实现环节， 国家应该利用税收手段参与房地产价值的分配，但是税收刘这个环节的调节力度不能太 大。房地产保有阶段：地产保有阶段征税和管理的力度却应该适当加大。最后一阶段房 地产再流通阶段：房地产再流通阶段二手房实现价值的重要阶段，在一个环节应当课以 轻税以鼓励二手房交易，满足广大人们群众多方面的需求。 ( 2 ) 税收宏观调控方面的研究 李炜玮、郭忠兴提出利用房地产税收有效抑制商品住宅价格过快上涨。房地产税收 政策是政府干预房地产经济活动、促进房地产市场均衡的一种重要的宏观调控手段，其 特点是在总量和结构上对房地产进行控制，并不直接参与其微观价格的形成。房地产税收 对城市商品住宅市场的作用机理，认为房地产税收是抑制目前城市商品住宅价格过快上 涨的条有效途径。 张玉春：就税制结构中存在的问题及如何利用房地产税收改革对房地产市场进行宏 一4 一 两北人学硕l j 学位论文 观凋空，有效地调控房价，促进房地产市场的均衡发展强调房地产税收的经济杠杆作用。 陶宇萍：为加强对房地产市场的宏观管理，国家近期采取了一系列的宏观调控措施。 如：加大流转环节的税赋，抑制炒房行为；购房实名制；期房限转；网上信息公示；提 高银行利率和首付比例等。 谢丹、袁洪斌进行了房地产税收收入弹性的实证研究。指出房地产税收收入弹性及 其现实意义，税收收入弹性是指税收收入对经济增长的反应程度，一般表示为税收收入 的变化率和g d p 变化率之比，公式表示为e t = t t y y ，其中t 为税收收入总量， t 为税收收入的销量；y 代表g d p ，y 代表g d p 的增鼍。经过2 0 多年的改革和发展， 我固房地产业已具相当规模，逐步成为先导性、基 i f f j 性产业，在国民经济中具有举足轻重 的地位，与此同时，房地产提供的税收收入也呈逐年增长态势。研究房地产税收收入弹 性，对于提高税收收入，规范房地产市场，更好地发挥税收的调节作用，实现国家宏观调 控。 学者常思认为针对我国目前房地产市场过热出台了一系列宏观调控政策，其中房地 产税收新政策起到了不可替代的重要作用。房地产税收新政策重在抑制过度投机，调整 供房结构，打击漏税。运用事件研究法和房地产上市公司的数据对房地产市场的反应进 行实证研究，研究表明税收新政的短期效果并不明显。但是长期看来，如果严格执行， 可以达到稳定房价的效果。 ( 3 ) 房地产税收制度法律问题研究 西南政法大学的陈淑宁：在市场经济条件下，房地产税制不仅是保证房地产业成为 国家财政收入来源的重要条件，也是国家调控房地产市场经济活动的有利杠杆，具有维 护市场公平竞争、保障各市场主体合理收益、维持整个市场健康有序运行的重要作用。 长期以来，我国单纯的把税收当成一种组织财政收入的手段，只从政府角度研究税收问 题，缺乏从市场经济运行的全过程去分析和把握税收，忽视了其对经济运行效率的影响； 一b 一 第一章导论 同时，税收征管工作也m 绕保证或增加财政收入展开，缺乏对征纳成本的考虑，更忽视 对纳税人权利的保护；我国现行房地产税制中的大部分税种是参照其他行业的税种设置 的，缺乏对房地产行业特征的分析与把握，因而不能有效的发挥税收应有的职能；另外， 房地产税收体系自身存在的诸如税费繁杂、税负不均、计税依据不科学等问题也在一定 程度上阻碍了房地产业的进一步发展。因此，改革、完善我罔的房地产税制已经刻不容 缓。 首都经济贸易大学的王远芳从税收公平原则和税收效率原则出发分析我国现行房 地产税收法律制度存在的问题。 ( 4 ) 完善房地产税制的研究 中国人民大学公共管理学院的林建荣提出房地产税收制度创新的政策建议：第一， 统一简化、规范税制，科学合理地设计税种结构；第二，建立并完善房地产税收制度体系， 规范并降低流转环节的税赋，强化收益税收；第三，统一内外税制，放宽住房分配货币化 税收政策；第四，科学地确定税费体系，合理地清费改税，改革行政事业收费体制。 国内学者彭礼寿提出现行的房地产税制与社会主义市场经济体制的发展以及房地 产市场化的推进显得极不适应，存在着不少问题。并提出改革房地产税种设置，规范税 种、税目，逐步建立一个合理的房地产税收体系，完善我国房地产税收体系的政策的建 议。 王冬梅、刘雅涤提出房地产保有环节税制的改革是当前我国房地产税改革的重要内 容，目前我国的房地产税制存在“轻保有重流转”的不均衡布局。对于这样不均衡的状 况，提出应加强房地产保有环节税收，根据“简税制、宽税基、低税率”的原则，进一 步完善我国的房地产税收体系。 聂银学提出我国现行房地产税收制度存在的问题从税种上看，我国现行征收的与房 地产行业相关的税收有契税、耕地占用税、印花税、营业税、城市维护建设税、土地增 一6 一 两北人学硕1 ：学位论义 值税、企业所得税等共1 2 项，此外，教育费附加虽然属于“费”，但一直与城市维护建 设税同时征收和管理，由此，也可认为我固现行的房地产税收制度体系由1 3 项税费构 成。目前这一税收制度存在的问题，针对问题提出完善房地产税收制度和政策的建议： 简化税制，合并税种；完善房地产税收操作机制；加快税收法治化，实现公平税负税收法 定主义。 ( 5 ) 房地产行业征收管理方面研究 何茜华提出我国在土地使用权出让和房地产开发、转让、保有等环节的课税存在一 些问题。采用一体化征收管理有利于加强房地产税收的税源控管，堵塞房地产行业比较 严重的税收流失，提高房地产诸税种征管的质量和效率。进一步推进房地产税收一体化 管理，可以从健全和完善部门协作机制、全面掌控税源信息、简化办税程序、逐步建立 房地产税源信息数据库等方面入手。 第一，多部门联合办公：建设部等9 部委联合制定了关于调整住房供应结构稳定 住房价格的意见，提出了房地产一体化办证中心，实行税务、国土、房管、工商等单 位合署办公，为房地产税收一体化管理创造了条件。 第二，北京市、天滓市地方税务局的同仁们提出对房地产行业一体化税收管理。根 据征管法和国家税务总局要求，对全市房地产行业税收以项目管理为主的一体化管理， 不失为一种好的解决途径。它主要包括房地产税收一体化管理办法和管理信息系统。 第三，一些基层征收局提出房地产税收征管质量取决于对房地产企业从取得土地使 用权到房地产交易全过程的监控水平。征管分局对房地产丌发企业取得土地使用权后的 立项、规划、拆迁、施工、预售、销售等多个环节，做到全程监管。 第四，白欣凯提出借资源共享推进房地产税收管理；吕俊提出建设房地产税收税源 管理信息系统。实现税源管理的现代化，最有效的手段和途径是税源管理的高度信息化和 全面数字化，要开发征管软件。 一7 一 第一章导论 国内研究着重房地产税制的理论研究在我国房地产税收管理中的作用，符合我国目 前房地产税收管理的现状和我国税收管理的国情；但大多是或对国外理论予以直接评 价，或对普遍原理进行简单演绎，或对实践问题给以表面反映，偏重理论研究，定性多， 定量少，缺少有说服力的论据基础。 2 ) 国外研究现状 国外有房地产税制方面的研究包括：房地产税收体系的研究、不动产制度的研究、 综合治理税收防止税收流失的研究等。 西方国家文献中将房地产税收主要涉及房地产开发和销售环节、房地产持有和使用 环节、房地产转让环节所课征的各类税收，从税负水平的角度看，国外房地产财税政策 峰持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。“明税、少费”是国外房地产税费政策 的另一重要特征。西方国家普遍丌征物业税、遗产税。陶肖尼观点：物业税是一个稳定 的收入形式，它作为一个粗略的福利费用的形式，房地产的价值是深受当地服务水平的 影响。尽管如此物业税是税收不受欢迎的形式，因为它是一个可见的税务负担，因此公 民直接面对它。物业税税基的评估可能是相当复杂和昂贵。对房地产税收的争论，征收 遗产税的支持者一般依靠几种不同的论点。首先，支持者声称房地产税降低了财富和收 入的不平等。第二，遗产税支持者声称，对慈善遗赠给扣除鼓励非营利组织。法律学者 爱德华，提出房地产税从自由主义的观点来看是财富转移的结果。 1 4 2 现有文献的不足之处 由于房地产税收在税收体系中的重要地位和作用，国内外对此的研究、实践创新都 十分重视。从国内外学者的研究来看，他们基本涉及了房地产税收管理的基本知识和理 论，尤其是对房地产税税制改革方面已经有了较为成熟、系统的研究成果，但是专门研 究房地产税收征纳双方管理的现状与问题的文献略显不足，现有文献的不足之处主要体 现在以下两个方面。 一8 一 两北人学硕_ j 学位论文 1 ) 对房地产税收管理的研究一是研究房地产税收管理领域的分支问题研究较少， 如征纳双方管理的现状与问题研究就略有不足；二是研究微观范围内的房地产税收管理 较少，大多数研究以困家为研究单位，研究一省或一市实际状况的文献较少。 2 ) 对房地产税收管理的文献大多是理论分析类的文献，即使有少数学者运用了实 证的方法，但大多没有进行实地调研，所得结论与现实出入较大，由此导致了研究成果 的可操作性较差。 1 5 研究方法 1 5 1 文献法 文献法是指根据一定的研究目的或课题需要，通过查阅文献来获得相关资料，全面、 j 下确地了解所要研究的问题，找出事物的本质属性，从中发现问题的一种研究方法【1 1 。 文献法贯穿于本研究的始木。 1 5 2d e l p h i 专家咨询法 本文运用德尔菲法征询了专家对于陕西省房地产行业税收管理中存在的问题及其 原因的意见，所得结论具有较强的科学性和权威性。 1 5 3 实地调查法 运用实地调研的方法在陕西省地税局进行了深入调查，并对陕西省房地产行业税收 管理情况进行考察，以获得真实可靠的一手资料，作为研究的基础。 1 雨度搜索 一9 一 第二章理论摹础 第二章理论基础 在房地产行业税收管理中，首先应本着税收公平和税收效率原则设置合理的税种、 税率规范征收范围，然后引入新公共管理理论，不断提高税收效率，第三根据流程再造 理论要优化征税流程。 2 1 公共收入管理理论 公共收入也称财政收入或政府收入，是指在一个财政年度内，政府为满足社会公共需要，凭借 政治权力和财产权力，通过各种途径和形式，依法取得的一切货币收入和实物收入的总和【2 1 。 根据不同标准，我们可以将公共收入做出不同类型的划分。以公共收入的经济性质 为标准，可将公共收入划分为税收收入、债务收入、国有资产收入、规费收入、罚没等 其他收入【3 1 。税收是国家为了实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，参与 剩余产品价值的再分配，强制、无偿地取得公共收入的一种手段；税收随着国家的产生 而产生，已经成为国家存在的物质基础；税收是以国家为主体、以国家政治权利为自l f 提 的分配形式；征税就是把一部分社会产品或国民收入从其他社会成员手中转变为国家所 有的过程；这一分配过程一方面体现了作为课税者的国家与作为缴纳者的企业和纳税人 之间的征纳关系，另一方面凶家征税必然引起各社会成员之问占有社会产品或国民收入 比例的变化，因而它又体现着一定的分配关系【4 1 。 税收要素是构成税收制度的基本冈素，包括纳税人、课税对象、税率、课税环节、 附加、加成、减免和违章处理等 5 】。 税收是公共收入最基本的来源，因而公共收入的原则更多地是以讨论税收原则的方 式体现出来。在众多关于公共收入原则的表述中，以亚当斯密和瓦格纳的阐述最为典 型。古典经济学创始人亚当斯密在他著名的国富论一书中提出了税收四原则，即 2 陈共财政学中困人民人学h ；版礼2 0 0 4 3 刘玲玲公共财政学中困发展版十f ：2 0 0 9 4 陈共财政学中困人民人学版十r2 0 0 4 5 陈共财政学中国人民人学i i ；版社2 0 0 4 1 0 两北人学硕i j 学位论文 公平、确实、便利与征收费用最少原则。1 9 世纪下半叶，经济学家瓦格纳将税收原则分 为四项：( 1 ) 财政政策原则，又称财政收入原则，即税收应能取得充分收入，且有弹性； ( 2 ) 国民经济原则，即选择适当的税源和税种；( 3 ) 社会公正原则，即税收应普遍并 平等征收；( 4 ) 税务行政原则，即税收要确实，征收费用最少，且方便纳税人 6 。 税收是国家依照法律预先规定的标准，强制无偿地取得公共收入的一种手段，是政 府对社会经济运行实施宏观调控以及调节社会成员个人收入分配的重要工具。税收管理 的核心是实现公平征税。实现公平征税，首先必须峰持同等税收待遇原则，即纳税人在 相同的经济条件下应被同等对待，缴纳同样多的税。其次，必须峰持支付能力原则，即 纳税能力强的纳税人缴纳较多的税收，例如累进税率就是按照课税对象数额的大小规定 不同等级的税率，课税对象数额越大则适用的税率越高，纳税人缴纳的税收也就越多。 再次，必须唪持收益原则。税收应该根据纳税人从政府提供的产品和服务中得到的收益， 在纳税人之间进行分配。税收的行政效率原则要求尽可能减少税收征纳双方在征纳过程 中所发生的税务费用，这种费用又称为税收成本，主要包括两个方面：从征收主体来看， 课税需要设立征收机构，需要耗费一定的人力、物力和财力，我们将这种费用称为征管 成本；从纳税主体来看，为履行其纳税义务，需要保持一定的薄籍记录，需要进行法律 和税务方面的咨询，需要花费一定的精力并按时足额缴税，我们将这种费用称为纳税成 本或奉行成本【7 1 。 降低纳税成本的主要途径就是简化税制、优化税务服务，方便纳税人的税收缴纳； 而降低征管成本的途径主要是提高税务人员的素质、精简税务征收机构、强化税收征管、 提高税收征管水平。由于税收的纳税成本相对来说难以计算，特别是纳税人所花费的时 间代价难以用货币计算，因而在实际中对行政效率的考察通常只关注征管成本，但随着 政府行政观念的转变，必需努力降低两种成本来提高税收行政效率。 6 布坎南公共财政学经济版社2 0 0 8 7 陈共财政学中固人民人学“；版社2 0 0 4 第二章理论垠础 我困应遵循治税的效率观和公平观的理论合理设置房地产开发流通过程中的税种、 税率，减少税负，实现国内囡外企业公平竞争；改变现有税种的计征方式，抑制投机， 扩大征税范围等等。另外，房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围通盘 考虑。 2 2 新公共管理理论 新公共管理( n e wp u b l i cm a n a g e m e n t ，n p m ) 是8 0 年代以来兴盛于英、美等西方 国家的一种新的公共行政理论和管理模式，也是近年来西方规模空前的行政改革的主体 指导思想之一。它以现代经济学为自己的理论基础，该理论的核心思想是建立企业家型 的政府，主张在政府的等公共部门广泛采用私营部门成功的管理方法和竞争机制，重视 公共服务的产出，重新调整政府与社会、政府与市场的关系；改革政府部门内部的管理 体制，普遍采用私营企业的管理体制，引入竞争术j l s j j ；考虑公共产品的供给成本与效益， 计算投入与产出；提倡顾客导向和企业家精神，政府应该尽可能的为社会提供满意的公 共产品。 新公共管理则以现代经济学和私营企业管理理论和方法作为自己的理论基础。首 先，新公共管理从现代经济学中获得诸多理论依据，如从“理性人( 人的理性都是为 自己的利益，都希望以最小的付出获得最大利益) 的假定中获得绩效管理的依据；从公 共选择和交易成本理论中获得政府应以市场或顾客为导向，提高服务效率、质量和有效 性的依据；从成本一效益分析中获得对政府绩效目标进行界定、测量和评估的依据等【8 】。 其次，新公共管理又从私营管理方法中汲取营养。新公共行政管理认为，私营部门许多 管理方式和手段都可为公共部门所借用。如私营部门的组织形式能灵活地适应环境，而 不是韦伯所说的僵化的科层制；对产出和结果的高度重视，而不是只管投入，不重产出； 人事管理上实现灵活的合同雇佣制和绩效工资制，而不是一经录用，永久任职，等等。 8 刘雨果新公共管理的基本特征与主要模式管理观察2 0 0 9 ( 9 ) 一1 2 两北人学硕j ：学位论文 总之，新公共管理认为，那些已经和j 下在为私营部门所成功地运用着的管理方法，如绩 效管理、目标管理、组织发展、人力资源丌发等并非为私营部门所独有，它们完全可以 运用到公有部门的管理中9 1 。 我困公共管理的改革要走自己的路。我国未来公共管理改革将是本土化取向的，也 就是说，我圈公共管理改革的研究，不仅要关注国外的前沿理论与实践，更要关注我罔 内部政治、经济、文化、社会结构中生长出来的符合我围困情的公共管理环境，构建起 我圈自己的公共管理改革理谢10 1 。 税务机关可以引入新公共管理理论，政府以“顾客”( 纳税人) 为导向，提高服务 质量和服务效率，税务局可引入市场化的管理方法，例如可以通过手机短信等方式让纳 税人对税务局的工作提出反馈和意见等。 2 3 流程再造理论 所谓流程再造，就是要求对企业的流程、组织结构、文化进行彻底的、急剧的重塑， 实现企业形态由以职能为中心的职能导向型向以流程为中心的流程导向型的根本转变， 以达到工作流程和生产率的最优化，实现绩效的飞跃【1 1 1 。由曾任美国麻省理工学院计算 机教授哈默博士首次提出。1 9 9 3 年，他和钱皮合著再造企业一书，进一步掀起了 一场世界性的再造运动。2 0 世纪9 0 年代以来，以美国为代表的西方固家纷纷将流程再 造理论引入政府管理，实施“政府再造”，引发公共管理革命浪潮。核心思想是通过对 企业原有业务流程的重新塑造，借助信息技术，使企业由传统的以职能为中心的职能导 向型转变为以流程为中心的流程导向型，实现企业经营方式和管理方式的根本转变，最 终提高企业竞争力。流程再造是一个持续改革、不断完善的过程，在指导税收征管改革 实践方面具有强大的生命力和广阔前景。 9 刘雨果新公共管理的基本特征与主要模式管理观察2 0 0 9 ( 9 ) 1 0 钱冰中罔公共管理的奉十化问题兼评中固公共管理一书【j 】教学j 研究2 0 0 7 ( 3 ) 1 ： i 璞主编流程儿造中信版社2 0 0 5 一1 3 一 第二章理论齄础 现行的征管程序把整个税收业务的主流程分割为单项的、重复的、各自独立运转的 流程，造成纳税人多头跑、多次跑问题。税务机构上下部门职能对应，管理幅度过窄， 很难实现高层次的专业化分工，也谈不上集约化管理。流程再造理论给我们改革提供了 新的思维角度，过去征管中出现的问题也集中反映在流程上。流稃的弊端有以下两方面： 流程是孤立冗长的。被割裂在各自为政的职能部门中，形成的一条条信息相对封闭的孤 立流程；流程被散落在不必要存在的管理层级中，难以解决纳税人多次跑、税务人员多 头找问题。 我省现有的征管流程中，存在地税、围税两头跑的现象，因此引入流程再造理论， 优化职能，规范业务流程，是解决这些问题的良策。 1 4 西北人学硕j ：学位论文 第三章国内外房地产行业税收管理特点 本章首先阐述了一些发达国家在房地产税收管理在税制、征收管理方法，然后从管 理体制和管理内容两方面分析我国房地产行业税收管理的现状。最后比较我国和世界上 的发达国家在房地产税收管理上的区别，并且在房地产行业我困借鉴国际先进经验，结 合我国房地产税收管理的现状，发达国家改革趋势提出了我国房地产征管存在的问题及 不足。 3 1 国外房地产行业税收管理特点 发达国家的税收法律、法规的立法层次高，一般建立了对低收入人群住房保障税收 政策；房地产税的法律基本是比较完整的；大都建立财产登记制度和财产评估制度；普 遍采取以税收杠杆促进住宅行业发展的措施。 3 1 1 国外房地产行业税制的特点 下面以发达国家的代表美国为例具体从要素分析其特点： 1 ) 征税主体 美国房地产税的征税主体为美豳各地方政府，每个地方政府有权征收房地产税，与 联邦政府和州政府的财政无关。因此，房地产所有者要缴纳在县和乡级房地产税或镇、 市级的房地产税，有时还需要缴纳学校的房地产税。 2 ) 纳税主体 土地