（农业经济管理专业论文）房地产开发经营风险分析与对策研究.pdf

硕士论文 摘要 2 0 0 1年 5月 摘要 随 着 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 的 建 立 和 发 展 ， 房 地 产 业 逐 渐 地 成 为 国 民 经 济的基 础性、 先导性和支柱性产业， 房地产业作为 一种高附 加值的综合性产 业对经济的发展具有高度的敏感性和超前性，同时房地产业又是一种高风 险、高收益的产业， 具有许多不确定性， 这些不确定性对房地产开发经营的 成败起着决定性的作用。 因此， 科学地、 最大限 度地分析和预测风险，对未 来 可能发生的风险状态、 影响因素和变化趋势做出分析和判断， 将风险控制 在 最 低 限 度 扩 一 ， 一 本文是从房地产开发经营风险的一般性问 题入手，利用若干的经济理 论， 借助相关学科的理论知识，结合我国的实际情况，系统而详细地剖析了 房 地 产 开 术 弩 营 风 险 生 成 的 机 理 ， 提 出 t a p 评 估 的 一 系 列 方 法 ， 最 后 提 出 了 规避房地产开发经营风险的思路。 6 -t-文 共 分 六 部 分 : 1 . 本研究的现实意义、研究 状况及指导思想 z . 房地产开发经营风险的一般性问题 3 . 房地产开发经营风险的经济理论 4 . 房地产开发经营风险生成机理分析 5 . 房地产开 发经营风险的 评估与预测方法 6 规 避 房 地 产 开 发 经 营 风 险 的 对 策 少 关 键 词 : 房 地 产 风 险 边 际 报 酬 v成 本 附 加 英文摘要 硕士论文 2 0 0 1 年 5月 a n a l y s i s a n d c o u n t e r m e a s u r e s t u d y o n t h e r i s k o f r e a l e s ta t e d e v e l o p m e n t a n d m a n a g e m e n t a b s t r a c t w i t h t h e d e v e l o p m e n t a n d f o u n d a t i o n o f s o c i a l i s t m a r k e t e c o n o m i c s y s t e m r e a l e s t a t e g r a d u a l l y b e c o m e s a b a s i c l e a d i n g a n d s u p p o r t i n g i n d u s t r i e s i n n a t i o n a l e c o n o m y. a s a s y n t h e t i c e s t a t e w i t h h i g h v a l u e - a d d e d . i t h a s h i g h s e n s i t i v e a n d a d v a n c e f e a t u r e f o r e c o n o m i c d e v e l o p m e n t、m e a n w h i l e， b e c a u s e o f i t s c h a r a t e r i c o f h i g h r i s k a n d p r o f i t ， r e a l e s t a t e h a s m u c h u n c e r t a i n t y , w h i c h p l a y a c r u t i a l r o l e i n r e a l e s t a t e m a n a g e m e n t . a n a l y z i n g a n d f o r e c a s t i n g t h e r i s k a s p o s s i b l y a n d s c i e n t i f i c c a n c o n t r o l i t u n d e r t h e m i n i m u m m a r g i n b y a n a l y z i n g a n d j u d g i n g t h e s t a t e o f r i s k， t h e i n f l u e n t i a l e l e m e n t a n d t h e c h a n g e f u l t e n d e n c y w h i c h w i l l h a p p e n i n t h e f u t u r e . b e g i n n i n g w i t h t h e g e n e r a l p r o b l e m o f t h e r i s k o f r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t a n d m a n a g e m e n t t h i s p a p e r a n a l y z e s s y s t e m a t i c a l l y a n d g i v e s f u l l d e t a i l s o f t h e t h e o r i e s h o w t h e r i s k c o m e s i n t o b e i n g b y u s i n g a c e r t a i n o f e c o n o m i c t h e o r i e s a n d s o m e r e l e v a n t s u b j e c t k n o w l e d g e a n d c o m b i n i n g w i t h t h e r e a l i t y i n c h i n a . a f t e r p u t t i n g f o r w a r d a s e r i e s o f m e t h o d o f r i s k a s s e s s m e n t t h e p a p e r a d v a n c e s h o w t o a r o i d t h e r i s k o f r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t a n d m a n a g e m e n t . i t c o n s i s t s o f s i x p a r t s : 1 . i t i n t r o d u c e s t h e a c t u a l m e a n i n g a n d t h e r e s e a r c h s i t u a t i o n . 2 . i t d i s c u s s e s t h e g e n e r a l p r o b l e m s o f t h e r i s k o f r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t a n d m a n a g e m e n t . 3 - i t i n t r o d u c e s t h e e c o n o m i c t h e o r i e s . 4 . 1 t a n a l y z e s h o w t h e r i s k c o m e s i n t o b e i n g . 5 . 1 t i n t r o d u c e s t h e m e t h o d a s s e s s i n g and f o r e c a s t i n g t h e r i s k 6 . 1 t e x p o u n d s t h e c o u n t e r m e a s u r e k e y w o 闭s : r e a l e s t a t e pos t g r a d u a t e : s o n g g e s u p e r v i s o r : p r o f.l i a n g x u e q i n g m a j o r : a g r i c u l t u r a l e c o n o m i c m a n a g e m e n t r i s k ma r g i n a l r e w a r d c o s t p l u s 硕士论文 房地产开发经营风险分析与对策研究 2 0 0 1 年 5月 1 引言 1 . 1 本研究的现实意义 随 着我国 改 革的 深 化， 对外 开放的 扩大 和 社会 主 义 市场 经 济的 建 立， 特 别是 邓 小 平同 志南巡讲话以 后，房地户在全国范围内 走出了 近十 年的 酝 酿和萌芽 状态， 迅速 发 展为国民 经 济的一个 重要 产业 群体， 成为国 民 经 济 发展 的 基 础 性、 先 导 性 和 支柱 性产 业， 其投资急 剧增长，成为国民 经济中一项重要的 投资领域。 从我国 的 现实 情况来 看， 我国 房 地产 业和 发 达国 家 成熟 的 、 己 作 为国民 经济 支柱 之一的 房地 产业相比， 仅处 于 沪业发 展的 初 级 阶 段， 还 存在 着 许多 问 题。 首 先 表 现为 投资 者的 风险 意 识不强， 投资决 策基 本停留 在 经验决 策 水 平， 对 投资 规 律的 认01 , 很 粗浅 。多 数 投资者 面对这 些具 有 诱惑 力的 投资 领域， 往 往为了 片 面 地启 求高 额 利润， 盲目 开发经营、 违轨操作和高风险投资， 不重 视实际市 场调查， 缺乏科学的 经济预测 和客观的 可行性分析， 缺少完善的 投资决 策方法， 仅凭 经验或 简单的 会计训 算就左 行 决 策 等等， 极易 造成投资 集中 或 投资 过热， 使房 地 产 业 面临 着 巨 大 的 开 发 经 营风 险: 再 加 上客 观 某些不 利因素 影响， 如房 地产 市 场 不完 善， 有 关的 政 策 法规 和 管 理构 架 不 健全， 房地产专业人员知a a构不合理， 房地产交易方面的 信息资料 不充 足等等， 都 会 给投资 者以 风 险 威 胁。 9 2 , 9 3 年房 地江 市场 过 热 现 象就是 整 个 房 地 产业 运作 无序， 结 构 失调 的 结果。同 时房 地产 开发 经营是 资 金密 集型 产业， 一 饮 性资 金 投入 量巨 大， 循环项目 由 于资金沉淀， 运转缓慢， 投资 发生困 难， 利息负 担加 重， 开 发投资出 现新 的 风 险。 自1 9 9 7 年下半 年以 来住 房消费 开 始出 现回 升 趋势， 但 我国 房 翅 犷 上 业总 体供 大 于 求的 状况并 未 有 大的 改 观。 尤 其是 住 宅 商品 房 积 压 严重， 据 统 计， 全国 空置房 达7 0 0 0 万 平 方 米。 经济泡 沫 依 然存在 ， z i p 可能 为 过去“ 过热” 的 房 地 产业 付出 风险 和 代价。 房翅 护 , 业对经济的发展具 有高 度的敏感性和 超前性， 同 时房 地 产业又是一 种高风 险、高收益的 产业， 具有许多不确定性， 这些不确定 性对 房地产 开发 经营的 成败起着 决定 性的 作用。因此， 要避免 房地产开发经营的 风险， 就 需要在 投资 决策前科 学地、 最大限 度地分析和 预测风险， 对未来可能发生的 风险 状 态、 影响因 素和变佑8 势做出 分 析和 判断， 为 风险决 策和管 理 莫定 基础， 只 有对 风险 做出 科 学 预 测， 才能 1 肥9 有的 放矢， 预 先采 取有 效的措 施， 将风 险 控制 在 最低限 度， 提高 开 发 的 经 济 效益 ，尽 量减乡 风险所造成的 损失. 尽管 经 济宏 观调 控后房 地 产 业降 温， 资 金紧 张， 市 道平 淡， 倒 地 产开 发 企业 经 整 顿却 未减 少， 还在 悄然 增长。 在 全国 的 大 多 数 省 市中 ， 开 发 公司 的 增加 并 不 是 特殊 而个别现象， 这表明房地产开发 业公 燃具有较大的 吸引力， 它得到的 利润 还要高于其 它产业。随 之带来的 炒作和投机 房地产现象， 使 房地 产市场具 创良 大的 虚假性取迷惑 性，所以 进行房地产开发经营建设初要掌握信息， 进行全面的分析、汉 9 x、 判断，才 能在日 趋激烈的竞争中 立于不败之地，减少风险。 随 着 我国 加 入wt 0 步 伐的 加快， 经 济发 展正 逐步 迈向 国 际 化， 房 地 产市场 也 将 与国际接轨。对开分个n od 而言，需面对国际国内两个市场，预测技术、 风险分析等会 硕士论文 房地产开发经曹风险分析与 对策研究 2 0 0 1年 5月 日益 显出 其重要作用成为房 地产开发 商关 注的 焦点。 同 时垮 妙 卜 的 房地 产开发企 业将会 大 批进入国内， 这会 使当 前 竞争已 经比 较 激烈的 房 地 产 行 业出 现更 :j 1 a 严酷的 局面。 在 傲烈 的 竟争中， 房地 产开发 商 都会 有 一个 选择问 题: 要 不 要 投资 于 房 地 产业， 投资 什 么 样的 房地 产业， 进行 房 地 产开 发经 营的 优势 在 哪 里， 劣 势 或风 险 在哪 里， 投资 房 地 产应 该怎 样 进行 选 择， 才能 获 得更大的 利润。 这在 一定 才 到 变 上 加 大了 进行房 地江 开发 经营风险分析与研究的紧迫性和重要性。 因此，建立科学有序的房地产开发经营风险分析体系， 是当 前房地 产业的迫切要 求， 这对 于 实现我国 房 地产 投资决 策的 最 优化 和 科学 化， 提 高开 发 项目 的 综 合 效益， 无论在理论上， 还是实践中 都具有极大的 促 进作用。 1 . 2 国内外研究状况 1 . 2 . 1 国外研究状况 风 险 研究 首先 产生于 西 方发 达国 家， 并 在 这些 地区 发 展 后 逐步引入 推厂到 发 展中国 家。 美国 是 风 险 管 理 研 究 的 发 源 地， 1 9 5 0 年， 美国m o w b ra y 等 人 在 合 著的 保险 学 一 书中 详 细阐 述了“ 风 险管 理” 的 基 本 概念， 1 9 6 3 年， m e h r 和h e d g s 合著 工商 企业 风险 管 理 ， 该书 成为 风 险学 领 域中 的 重 要的 历史 文 献，1 9 8 3 年， 美国r i m s 年会 上世 界 各国 专 家学 者 共同 讨论并 通 过了“ 1 0 1 条 风险 管 理 准 则” ， 己 作为 各国 风险 管 理的 一般 准 则 . 1 9 8 7 年， 英国 南 安 普 顿 大 学 会 计 与 管 理 科 学 系 主 任c .b .c h a p m a n 教 授 在 r is k a n a ly s is f o r l a rg e p ro j e c ts : m o d e ls ， m e th o d s a n d c a s e s 一 书 中 ， 提出 了“ 风 险 工 程” 的 概念， 他 认为 风 险工 程是 对各 种风 险 分 析 技 术的 集 成， 该框 架 模型的 构建 弥补 了 单一过程的风险分析技术的不足. 在西 方发 达国 家， 虽然 系统 地 进行 房 地 产开 发 经营 风险 的 研究 擞乡 ， 但是作 为 投 资 风险 一部 分的 房 地 产投资 风险的 研究 却 很早 就 开始了 有 关 的 分析 工 作。 发 展至 im在 己 翻r 多 的 风险 分析 和 评 估方 法。 特别 是 近二、 三十 年 来， 风险 分 析不 仅是 可 行 性研 究中 一 项必不 可少的内 容， 而且已 逐 渐 成为 一门 犯 泣的 学 科。 其研 究 里程 可 划分 二 阶 段: 1 9 6 ( ! 年以 前， 投资 风 脸研 究 主要 是 用 传统的 经 济一 钡才 会 分 析 方 法。 1 9 6 0 年以 后， 管 理方 法引 进了 研究 领域， 创立了 工 程 ， 一 管理 科学 方 法， 增 强了 解决 实际问 题的能 力。 这对分 析房地 产开发 经营 风险的 研究 有一定的 指导 和 借鉴 意义。 传统的经济一一财务 分析方法有风险 调查 法、 成本一长 效 益分析、 敏感分析等， 这 些方 法 都是 假设资 源没 有限 制的 原 则 下， 侧 重 数学 分 析 和 解 析 计算，由 于 简 化了 风 险问 题 本身的 相关 性和复 杂 性， 使得 这 些 方法在 实际 中 的 应 用受到限 制。 工 程 ， 一管理科学 方法 主要 有决 策树 法、 概率 分 布 法、 数 理 方法、 模 拟法、 随 机 网 络法等， 这些方 法 侧重 于 研究 在限 定 资 源条 件下， 各 种 风 险因 素 对 投资 决 策参 数 和 管 理目 标的影响程 度。由 于利 用先进的 计算技 术， 从 而避免了 复 杂的数学 分析 过程， 在实践中的应用越来越升 。 在美国、日 本、 香 港等国 家和 地区， 均有 从事房地 产市 场 分析、 估价和咨询管理公司。 这些 机 构通常是 运 用为注 的工 程一 一管理科学方法与手 段， 帮 助 房地 产投资 者 进 行风险 决 策。 可见 ，国 外 在风 险 投资 方 面的 系统 研究 和 量 化 研究都泛 划 了一个较高的水平， 是我国 借鉴和参考的主 要内 容。 硕士论文房地产开发经营风险分析与对策研究2 0 0 1 年 5 月 1 . 2 . 2 国内研冤状况 我国 的 房地产尚 处于产业发 展的 初级阶 段， 有关其 投资 风险的 研究刚刚 起步， 我 国对 投资风险的 研究是分布于各类投资管 理研究中， 近年来， 我国 对风险领 域的 研究 也在逐步的开展， 如 1 9 9 4 年， 于川和潘振拨乍 裂 编 著 风险经济学导论 ，1 9 9 4 年， 陈 湛匀和马照副编写 金融风险管理 .1 9 9 3 年陈 佑启等编写的 房地产 投资 风险管理 及经营决策方法等。 目 前， 我国在投资风险研究方面还不够深入，也未上升到应 有的理i 仑 地 位上。定 性分析和 经验决策仍是进行房 地产开发 经营风险分析常采用 的 方法。 定量 方法有所应 用， 但并 不能 很好反映风 险的 本质， 决 策失 误的 现象大 量存 在。 主要原因: 模型 误差:不确定风险的数据模型与实际 存在很大出 入。 信息决策:决策系统的信息极不完备。 市场分 析 误导:对市场供需情况了 解不清。 鉴于 此， 研究适合 我国 房地产实际情况的 较为 准确的 系 统化和 定量化的 风险分析 和决策 方 法， 是国内 有 关专家和 学 者正 在 积极 探索的问 题。 1 . 3 本 论文研究的 指导思想 本文借鉴了国内 夕 h 5 4 地产 投资 风险 研究中 某些比 较成熟的 理论和方法， 结合我国 房地 产开 发 经营的 实p t t * 况， 运用 科学 管 理 方 法和 相 应的 数 学 手 段， 对 房地趾 开 发经 营项目 的 投资 风险从风险 识别到风险估 侧、 风险 评价 及风险管理 等几个方面， 进行系 统研究和论述，重视规范分析与实证分析相结合，动态分析和静态分析相结合，定性 分析与定 量分析相结合的 方法， 在 模型 仿真及市场分 析方面 有一定突破， 减少了 模型 误差及 市 场分 析的 误导， 对我国 房 地产 开 发 经营 风险 进斤综 合 分 析和 研究。 希 望 本 研 究成果能 为我国 在当 前有效防 范和 化解房 地产开发 经营风险 方面， 提供 一定的 对策参 考。 房地产开发经营风险分析与对策研究 硕士论文 2 0 0 1 年 5月 2 房地产开发经营风险的一般性问题 2 . 1 2 . 1 房地产开发经营风险的涵义 房地产开发经营的涵义 房地 产开发经营是指从 工程勘察、 规划设计、 征a 拆迁、 土 地开发经营到房屋开发 项目 建设和 经营的 全过程。 从房 地产开发 经营的 规模进行考察， 可分为单 项开 发经营、 小区开发 经营、 成片开 发经营三类; 从房地产开发 经营的再生产 进1 7 诺察， 可分成开 发 经 营 和再 开 发 经营 两 类; 从房 地产 开发 经 营的 对 象来考察， 还 可 分 成民 用、 商 业、c a. 交通等开发 经营类型。 2 . 1 . 2 房地 产开发经营风险的涵义 月 t i 胃 房 地 产开发 经 营风 险， 是指 在 房 地 产开发 经营 活动 过 程中 存在 影 响 开 发 经营 利 润的多种因 素， 而这些因素的 作用难以 或无法预料、 控制， 使得 企业实际开 发经营利润 可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。 房地产 二 开发经营风险作为一种客观存 在的 现象， 呈现以 下 特征: ( 1 ) 综合 性。 房 地众 开 发经 营是 一系 统综 侣 胜的 概念 ， 涉 及到 企 业内 部 的 各 个方 面 和 企 业外 部环 境中 的 各 种因 素， 是 企 业 财务 活 动 和经 营话 动过 程中 各 种矛 盾的 综 合 反映。 ( 2 ) 模 糊性。 即 不肯定 性， 表现风 险 形 成 原因的 模 糊性 和由 于 风险 导 致企 业开发 经 营活 动结果的 不能事先肯定。 ( 3 ) 损失 性。 风 险主要 是指 损失 发生 的 可 能 性。 既 有因 财务 管 理 无法预 计 或 无育 幼 防 止所致，也 可能由 于管理者决策失误， 控制失灵而丧失了 本 应获得的 利益。 ( 4 ) 辛 噜性。 既然风险 会带来损失， 客观 上要求给予经营者 适当的 经 济效 益以 抵补 承担风险 产生的损失，即 “ 风险 报酬，. ( 5 ) 激 厉 州 生 。 风险 与 竞 争是同 时 存 在的 ， 承认 和 承 担风 险， 将 把企 业 推向 背水 一战 的 境地，必 然使企 业为一个共同的目 标， 努力改善经营管理， 增强竞 争能力， 努力提高 经济效益。 2 . 2 房地产开发 经营的内 容及程 序 房地产 :开发经营的主要过程有以 下四 个阶段: ( 1 ) 投资 决策 阶 段 其程 序为 ( 见图2 -1 ) 迄 蹄立决策目 标。 选定多 种可能的决策方案。 分 析、 评价和比 较方案 选择确定方案 实施并制定应变措施 ( 2 ) 前期准备阶段 工程勘察与设计征地与拆迁一一“ 三通一平” 或 “ 七通一平” 洲创 口曰 月， ， ， ，-. 硕士论文 房地产开发经营风险分析与对策研究 2 0 0 1 年 5月 图2 -1 决策程序图 ( 3 ) 建 筑施 工阶 段 施工准备阶段组织施工 扮 一 一 施工 ( 4 ) 竣工 验收交付 使用阶 段 2 . 3 房地产开发的地位和作用 (1 ) 房 地产开 发是 城 市经济发展的 重要支 柱， 为国 家 创 造了 大 量 财富。 房地 产 业 发展引进大里外资， 促进我国对外开放。 房 地 产业 无论 是 在国 内 还是 在国 外， 它 都是 一 个 先 导 产 业。 房 地 产业发 展的 快 慢， 是 一 个国 家或 地区 经济是 否 发 展的 重要标 准。 一 般 说 来， 经 济 高 速 增 长， 国 家 固 定 资 产的 投资 力 度就 会 加大， 势 必给房 地itt 开 发 提 供了良 好 穿 卯 卜 0 9 2 年 外商 在 厂 冻投资 房 地产占 全 省引 进外 资的3 1 % ， 即1 / 3 的 外资 投向 房 地 。 广 州市 在改 革开 放以 前 每 年 投入 城市基础设施建 设的费 用仅有8 0 0 万元， 到9 4 年投入 了4 2 亿资 金建设城市， 城 市 建设飞 速发 展， 给城市 经济 带 来了 高 速 增长。由 于 房 地fr 业 的 不 断发 展， 吸 引了 国 内 外的 投资 者， 也 聚集了 一大 批社会闲 散资 金， 进一步 推动了 房 地产 开发. ( 2 ) 房地产开发加速现代化城市建设， 促进了 城镇建设， 使城市面貌有很大改观。 九十年代以 来全国房地产开发方兴未艾，在推动城市化进 程， 提高械市功能，改善 基础设施等方面都做出了 极大贡献。全国由1 3 6 个城市发厢 侄 嘲在的6 2 0 个城市， 城市 建 成区由1 . 5 万平方公里发 隽 续 j 2 . 5 万平方公里， 城镇住 宅发展 到2 4 亿平 方米， 投资了 8 0 0 0 多 4 有利 于 合 理 解决 城市 建设和 维 护资金 的 来 源” 。 纪要 要求“ 对 新建 刁 啦市、 卫 星 城， 现有 城市 的 新 建区、 段和旧 城 洲 ， 改 造区， 都应考虑组织开发公司， 实行 综合开 发。 ” 在这个 纪要 精神的 指导下， 各地原 有的 统建部门 大都 转变为 综合开 发机 构， 并 涌 现了 一 批新的 开 发公司。 1 9 8 1 年1 月， 由 原国家建工总局和中国人民 建设 银行 联合 组建， 经国务际 掀准， 率 先 成立 了 中国 房屋 建设 开发 公 司( 现 更名 为中 国 房 地 产开 发 总 公 司) 。 这 个公司 的 主要任 务 是 用经 济办 法经 营房 犷， 在 我国 推 有 示 市 房 屋综 合 开 发 和商 品匕 经 营 试点。 该公司 的成立，为房地产综合开发事业在全国范围内的 发展 奖定了 组织基础. 1 9 8 4 年5 月全国 人大 六 届 二次会 议 政 府工 泪反 告 中 指出 : “ 城 市住 宅 建设， 要 进一 步 搁于 商品 化试 点， 开 展 房地 产经营 业务， 通或 多 种 途 径， 增 加资 金 来源， 逐步缓 和城 市 住 宅的 紧张 状况” 。 报告 还 指出 : “ 要着 手 组建 多 种 形式 的 工 程承 包公 司 和 综合 开发 公司 ， 城市 住 宅区 、 新 建工 矿区 及 其公 共设 施 工程 的 建设， 由 开发公 司 承包， 按 照城 镇 总 体 规划， 统一 办 理 土 地征用 事 宜， 进 行设 计 和配 套建 设” 。 这 个 报告， 给以 后 的 城镇建设指明了 方向， 肯定了 综合开发方式， 对当时 进行试点的 开发公司是极大的鼓 励， 促进了 全国房地 产综合 开发事业的崛起。 从这以 后， 各种 形式的开发公司 犹如雨 后 春笋般地相继出现，由开始试点的十几个城市、十几家开发公司迅速 发辰 侄 u 遍及全国的 各个城镇。 同 年， 国 家计 委、 城乡 建设 部为 贯 彻 报 告 精 神， 颁 布了 城 市建设 综合 开 发公 司 暂行 办法 ， 规定 了 城市 建 设 综 合开 发 公 司 是 具有 独 立法 人资 格的 企 业单 位， 实 行自 主 经营、独立核算、自 负盈亏。 1 9 8 7 年， 国家 计 委、 城乡 建设 部 和 国 家 统计 局 联合顶 布了 关于 加强 商品 房 屋计 划 管理的暂行规定 ， 将商品房屋开发同 基律拎带分开八二践lj 单列， 纳入国家计 划。 这是住 硕士论文 房地产开发经营风险分析与对策研究 2 0 0 1 年 5月 宅建设管理体制的一项重大改革， 标态着 房屋 综合开发和商品化经营进入了一个新阶段。 同 年， 城乡 建设 部、国 家 工 商局 联合 颁 布了 关于 加 强 城市 建设 综 合开 发公 司资 质 管 理 s 一作的 通知 ， 要 求各 级 城市建 设主 管 部门 应以 资 质 审 查 为重 点， 尽 快 把 城 市综合 开 发的 行业归口 管理工币 侧 起 来。 这对 清理、 驻 页 当时 房 地产开发公司 过多 过滥的 王 赐 起 到了积极的作用。 1 9 9 2 年， 随 着 邓 小平同 志南 巡 谈 话的 发 表， 十四 大的 w力 召 开， 以 及 建设 有中国 特 色的 社会 主 义理 论和 建立 社会 主义 市 场 经济的 重 大决 策， 发 展国民 经济 几年 上 一 个台 阶 这 样大 政 方针的出 台， 极 大 地 促 进了 房 地产 开发 事 业的 发 展， 同 时 导 致了 房地 产 这个基 础性和先导性产业的升温。 截至1 9 9 4 年底， 我国 各 类房 地产 开 发 公司 己 达2 4 3 7 2 家， 年经 营总 收1 2 8 8 亿元， 房屋 竣工面 积1 . 1 6 4 亿 平 方米。 可以 说， 已 初步 形 成了 一支 实力 雄厚的 房 地此 开发 队 伍。 这支r f l i 不仅自 k* 担居住区的 综合 开发、 配套建设， 而且还肩 i* 担大型的、 功能复 杂的综 合开发区的建设， 并已 逐步 进入国际 房地 产市场， 在美国、 加拿大、 澳大利亚、 俄罗 斯、 东 南亚 和非洲 等国 家 和地区 从事 房 地产开发 经 营业 务。 2 . 4 . 2 影响 我国 房 地产开 发经营的 现 状因 素 进行 房 地立 开 发经 营 a p t 分 析 或 制订 房 业 发 展目 标和 发 展战略， 必 须 把 产业 发 展的 有利 引牛 和 约束 条 件分 析 透彻， 尤 其要 扎 哟束 矛 于 分 析 透 彻， 我国 房地 产业发 展 有许多 约 束 和制约因 素 ， 归 纳 起来主 要有以 下几 方 面: ( 1 ) 资源方面的因素 土地资 源是 稀 缺而 宝 贵的自 然资 源， 是 房地 产业 开 发的 一个重 要 物 质基 础。 我国 的 土 地资 源的 特点 是: 山 地多 、 平地少 ; 土 地 面积 广大， 但 耕 地比 重偏小; 我国 人口 众多， 难于 利用的 土 地多， 后 备潜 力不 足， 士 地资 源 绝对 量 大， 相 对 童小。 我国 人均 土 地占 有 量1 3 . 4 亩， 仅占 世界 人 均占 有量4 4 . 5 亩的1 / 3 ， 并且 ， 难以 开 发利 用的 沙 淇戈 壁、 裸露 地、 永久 积 雪、 冰 川、 沼 泽 等占 我国 土 地资 源的比 剪良 大， 约2 1 . 9 % 。 我国 的 城市 大多 是 位于 经济 相 对发 达、 士 地比 较 肥 沃 ， 平 坦的 地 方， 往 往占 用大 量 耕地 ， 房 地 产业发 展与 城市发 展 和城 市 化水 平 相 适应 ， 房 地 户 二开 发 依赖的 土 地 资 源 主 要 是耕 地。 而 我国的 耕 地 资 源非常 贫 乏， 人 均 耕地 面 积 仅为1 . 2 8 亩，占 世 界 人 均 耕 地 面 积4 . 8 亩的2 6 . 6 7 % 。 这 构 成了 房 地产 开 发 经 营的资 源 数量 约束; 另 一方 面， 1 9 8 7 年以 前， 土 地 倪用 伟 峻尚 未改 革以 前， 士 地实行 无 偿 找 曦伟 峻。 土 地 利用 结构 非 常 不 合理， 土 地资 源 浪费 严 重， 土 地 利用效率不高。 这更加 重了 土 地资 源的 质 量约 束， 潜在 地 提高了 房 地产开 发的 成本。 ( 2 ) 资金方面的因素 我国 是一 个发 展中 国 家， 经济 正 处 于 起飞 阶 段， 处 于 工 业 化时 期。 国 民 经济 各 行 业 都急 需 投资， 而国 民 经济 承受 能 力、 财 政 状况 有限。 为了 维 持国民 经济 健 康稳定 发 展， 国 家每年 都 要发行 公 债几 百 亿 元， 尽管 改 革开 放以 后， 吸引 利用 外资 的 力 度 加大， 但总 体 上看资 金 不足和短 缺是重 要的 制约 因 素， 这种 情 况将 是长 期的。 ( 3 ) 需求方面的因素 我国 房 地七 市 场 面临的 矛 盾是 潜 在需 求大、 有 效需 求 小。 据 初步 统 计， 1 9 9 3 年我国 人 均4 平方米以 下的困难户 有4 0 c 多 万 户， 危旧 房建 筑面积3 3 2 6 万平方米 2 0 0 0 年达到 硕士论文 房地产开发经营风险分析与对策研究 2 0 0 1年 5月 住 宅小 康 水平 人 均8 平方 米，以 后 每年需 建设1 . 5 亿 平方 米 住 宅， 另 夕 嗽市 不 饭 戴 夏 加 快， 2 0 0 0 年城市人口 将过 j 91 3 . 5 亿，则需新建 房屋面积1 0 亿平 方米。 从以 上分析， 市场潜 在需 求 很大。 但是由 于 我国 居民 工资 水 叫氏 ， 房 她 沪 二 金 融 服 务 不发 达， 有效 购 买 力小. ( 4 ) 制度方面的因素 我国 住房保障韦 渡不完 善， 土 地供应方面存在“ 双轨制， ， 房地产管理体制不顺， 住 房 先 峻改 革 步伐 迟 缓、 力 度不 强， 大量 存量 房 地 产难以 进入 市 场 流通， 这些 方 面同 样约 束和限制了 房地产市场的发育和活跃。同 样影响 着房地产开发 经营。 ( 5 ) 政策 方面的因 素 房地 产业发展需要一个 长期稳定的 政策， 有比 较完善的 法 规体系 和透明 度高 的 投资 环境。 我国目 前 房地 产业的 产 业政 策不明 朗 、 稳定 性差。 房 迷 护 石 业立 法 滞后、 配 套舒见 不健全。 投资 环境无法摸清， 主要受长官意志左右， 行政办 事效率低下， 据初步统计， 自 房 地产开 发 项目 立 项至 房 地产 销售需 要1 0 0 多 个公 章。 ( 6 ) a l浅 u 方 面的因 素， ya 钱 u 应包括几个方面。 r ft 业政策夫 贱u 。 房地产业既然是国民 经 济的一部分， 就要 符合国家的 宏观产业政策， 应纳入国民 经济发展计 戈 j ， 但是目 前我国的宏观产业政策中 对房 地 沪 二业缺乏长远和详细的规划; 国 土开发和整治夫 贱j 。 房 地产开发是实 施国 土开 发整治的 一个 重要手段。 前 一时期， 我国 进行国 土规 伐 i 工作尚 未以 市 场经济为导向，没 有把 城市 房 地产 开 发的 方向、 重点、 结 构等 与 国土 开 发的 总 体 规 沟 相 结合， 布 灯较为 详 细的 、以 市 场 经 济为导向 的 敖 咙 1 . 区 塌 淘 战 u 。 在 进行 区 域规 划 时 往 往重视工 业 布 局和 城镇 体系， 而 对房 地 产业发 展、 房 地产 开发 对区 域的 影响 考 虑 较 少， 所以 城市 化、 城镇 体 系 规划 往 往 与 现实发 展相 差 甚 远。 (功肺知 戏 1 a 城 市规划 的 方 祛和 观念 落后， 受 传统 计划 经济 体传 崛响大， 对土地 经济、 级差收益等原理考虑较 少， 无法有效 地指 导和规范 房地产开发， 影响了 城市土地的 利用效率。 ( 7 ) 区 位方 面的因 素 我国 经 济 发 展 水平及 房地 产投资 的 规模、 方向 在地 域空间 上 差 异很大， 例如， 我国 实 际 利用 外资 在 一定 程 度上可以 说明 资 金流 动 趋向 ， 在空 间 就极 不平 衡。 据统 计， 1 9 9 3 年， 全国 实 际 利 用外资3 9 8 . 6 亿美 元， 其中 城市 利 用 外资2 2 3 亿 美 元， 占 全国 总 数的5 5 . 9 4 %。 东 部 城市 利用外资2 5 4 . 4 亿美元， 占8 6 . 2 % , 而十四 个 沿海开放城市和四 个 经济 特 区 城市利用 外资1 3 3 . 1 亿美元， 占 东部城市 利用外资的5 2 . 3 % ; 中 部城市2 9 . 1 亿美 元， 占9 . 8 6 % ; 西 部 城市1 1 . 6 亿 美 元， 占3 . 9 1 % 。 房 地产 业发 展依 赖于 经 济 发 展水 平 及一 定 数量资金 注入， 因此我国 房 地产业发展的 规划、 速度和水 平在 空间 也呈 现不均 衡发 展， 影响了 全国 统一的 房 地 产市 场 发 育和 完 善。 所以 ， 进行 房 地 产 业目 标选 挥 uq 战 略筹 划时 一定要考虑房地产业发展具 有强烈的地 域性这一 特点。 ( 8 ) 心理 和观念 方面的 因 素 我国 长 期以 来实 行 福 利性 住 房分 配 希 峻和 土 地无 偿傀用 伟 峻， 人 们的 心 理和 观 念己 成“ 定势” 。 当 前进行 住房布 峻改革， 人们的 心理承受能力 较差， 大多 数愿承租， 不 愿购 买。 再因 为 我国 住房租 金侧氏 ， 买 房 不 如租 房划 算， 因 此， 夏 咖重了 州门 传 统的 心 哩和 观念“ 定 势” . 这种巨 大的惯性对房地产开发经营的 进一步发展很不利。 硕士论文房地产开发经曹风险分析与对策研究 2 0 0 1 年 5月 3 房地产开发经营风险的经济理论 3 . 1 一般风险理论 3 . 1 . 1 迄今为止中 外关于风险的几 种观点 由于实现投资目 标的活动所处的环境是复杂的、 变动的，目 标能否实现就有许多 未知 和 不 把 握的 因素， 这 些因 素 是投资目 标实 现的 条 件 也是 制 约 和 影 响 因 素， 投资意 味着风 险， 关 于这个问 题至 今也 未形 成共识，中 外迄 今为 止 有以 下几 种观点: ( 1 ) 在1 9 8 7 年5 月 第 一版 经 济大 辞 典. 金 融卷 中“ 投资 风险” 是 样表 述的: “ 投资中 存 在的 使收 益 落空 甚至丧 失 本 金的 危险” ， 并 写 到: 投资 风险 是 资 本 主义 经 济 各种矛 盾的表现 形式， 只有在社会主义布 峻下， 才有可能 通 过计 划调节 得至 链步削 弱 和控制。这些表述是当时思想、政治、历史和当时人们的共识水平。 ( 2 ) 中 夕 投资 大 全 中 说: 投资 脸是“ 投资 失 败的 潜在 可能” 。 资 本 主 义社会 的 投资风险主要有投机风险、 技术风 险等， 投资风险是资 本主义经济各种矛盾的 表现， 是难 以 事先 预防的。 我国 产生 投资 乒 脸的 因 素 有 科 技实 验 和 生 产 发 生 失 败的 可能、 市场 变 化和竞 争、 利息、 汇率、 价 格变化 带来的 风险 等等。 ( 3 ) 中国 商 业银行 经营管 理实 务 全书 中 说: “ 风险 是 指引 起损 失 产生的 不确定 性. ” 这 里强 调的 是“ 潜 在损失” 。 其中 对 风 险的 认 识已 有 洲七 ， 如 认为 风险 既 可能 带来 损失， 也 可能 带 来收 益司a 险 既 源于“ 不确 定 性” ， 其结 果 就可 貂e 于 或高于 事 前预 期。 这 种 观点 扩展了 风险的 含 义， 而 且两 种 可自 创 生 都 存 在， 即 既 可 能 是 风 脸损失， 也 可能 是 风 险收 益. 但是， 服胃 的“ 风险收 益”已 经 超 过了“ 风险” 的 本质规 定 性. ( 4 ) 风险 是 投资 决策 的 实 际 结 局可 能 偏 离 它的 期望 结 局的 程 度: 风险 是指 投资 项目 未 来 现 金流t的 易 变性， 即 项目 经济 年限内 实 际 现 金 流 皿可 能 完 全 偏离 所 预 先带 占 算 的 现 金 流 盘， 从而 使 投资 决策出 现偏 差; 风 险是 指 对 投资 者预 期 收 益 的 背离， 或 者 说 是证券 收 益的 不确定 性: 风 险是指 结果 会出 现的 任 何 变 化 等 等。 这 些 表 述e 七 较 适合“ 投资 脸; 的 含 义，比 以 前的 进了 一大 步， 至少 是 在 借鉴 西 方 投资 风 险 理论 的 墓 础 士 结合 各 种 投资 特点 做出 了 较准 确的 判 别。 但是， 它 们都 是 针 对 各方 面 投资 各自 做出 的 确认， 尚 未形成 一 般 概 念， 没 有 一 般 意义的 规定 性， 而且， 所指的 风 脸被 规 定 在 实 际 结 果 与 预期 结果的 偏 离范围内 ， 有的 判定 还包 括 达不到 预期 结 果 的 偏离 或 背 离 和 超 越 预 期目 标的 偏 离两 种 可自 创 生 ， 其实 后 一种 偏 离己 经不 具 有 风险 的 本 质 特性， 除 非是 这种 偏离 会 导 致另 外方 面 的 投资 ig 功 目 或资 本损失。 这也 反映了 对 投资 风险 的 研究 的 相 对 趋弱， 没 有引 致 足够的 审 视 和 研讨的 系 统化 和深入化。 31 . 2 风险的涵义 据风 脸理论研究者的 研究 结论， 普遍认为冈 脸是人们因 对未来 行为的决策 及客观 条件 的 不 确定 性而可能 引 起的 后果与 预定目 标 发生 多 种 负 偏离 的 综 合。 这 种 偏离 通常 由 两类参 数 描述: 一是 偏离的 方向 与 大小 : 二是 各种 偏离 的 可能 程 度。 简 单 地 说， 风 险是某种不利事件或损失发生的概率及后果的函数，用数学公式表示: 风险 ( r )邓 ( p . c ) 硕士论文 房地产开发经营风险分析与对策研究 2 0 0 1 年 5月 这里: p 不利事件发生的概率: c 该事件发生的 后果。 风险可以从以下几方面来理解: ( 1 ) 风险 是 与川门 的 行为 相联系 的 ， 这 种行 为 既 表现为 个 川了 为， 更 表 现 为 集体行 为。 不与 行为 联系的 风险 只是 一 .种 危险。 而 行为 受决 策左 右， 因 此风 险又 与州门 的 决策 相关。 研究和管理风险，则必须注意风险决 策的 科学化。 ( 2 ) 客 观条件 的 变化是 风险的 重 要成因 ， 尽 管 川门 无 力 控 制客 观 状态， 却 可以 认识 并掌 握客 观 状态 l y t 的 规 律 性， 对相 关的 客 观 状割故 出 科学的 预 测。 这是 风险 管 理的 重 要前提。 ( 3 ) 风险是 指可 能的 结 果与目 标 发生的 负 偏离， 负 偏 离 是 多 种多 样的， 重 要 程 度不 同。 ( 4 ) 尽管 险 强调负 偏离， 但实 际 上偏 离 方向 有正 有负， 由 于 正 偏离 是人 们的 渴求， 属于 风险收益的 范畴。因 此在风险分析也 应给予 充分