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昆明理工大学硕士学位论文 新形势下房地产开发企业战略转换研究 摘要 国家在房地产行业关于土地、融资等方面的一系列宏观调控政策，国内房地 产行业的蓬勃发展和e t 益激烈的竞争，以及国外房地产大企业和房地产投资基金 对我国房地产市场的逐渐进入和争夺，使我国房地产业的发展环境、市场开发机 制、运作模式、产品开发、营销策划以及管理技术和方法等等和以前相比都发生 了很大的变化，老一套的经营模式和开发方法己不能适应新形势的环境变化，许 多房地产开发企业面临着生存与发展的难题。房地产开发企业必须从过去的老一 套经营模式和管理中走出来，要积极进行战略转换和发展选择，以适应新的环境 的变化，找出新的对策，为企业谋求一个健康良性、可持续发展并不断壮大的新 的战略发展思路和模式。 在文章的第二部分，对我国现行的宏观调控政策进行了阐述解析，分析了其 对我国房地产业的影响，还分析了入世和经济全球化对我国房地产业的影响。接 着分析研究了当前我国房地产市场的发展现状、趋势与方向，房地产开发企业的 现状与存在的问题，指出了新的形势下我国房地产开发企业的面临的新问题以及 发展的新特点。 接下来，在文章的第三部分概述了战略转换和战略转折点理论，分析了战略 转换研究框架和战略思维的特点，并把该理论在房地产开发企业做了运用和发展， 建立了房地产开发企业战略转折点的判断条件与战略转换流程。 在文章的第四部分，指出了新形势下房地产开发企业需要进行战略转换的主 要判断依据和面临的战略转换，建立了房地产开发企业提升核心竞争力的战略转 换模型。本部分在战略转换框架下从战略规划、组织结构创新、人力资源战略、 营销战略、土地储备和融资战略、开发和经营模式等方面提出了房地产开发企业 应对新形势的主要对策与建议。 最后，结合云南世搏兴云房地产有限公司的发展现状，进行了案例研究。在 研究中，分析了在国家宏观调控政策和市场发展环境改变的情况下，世博兴云房 地产有限公司在项目进程中面临的困惑、问题和制约，并对新形势下世博兴云房。 地产有限公司的发展战略进行了规划研究，并提出了发展对策。 关键词：新形势； 宏观调控政策：房地产开发企业；战略转换 昆明理工大学硕士学位论文 新形势下房地产开发企业战略转换研究 a b s t r a c t t h e r ei sas e r i e so fm a c r oa d j u s t m e n ta n dc o n t r o lp o l i c i e si nr e a l e s t a t et r a d ea b o u tl a n d ，f i n a n c i n g ，e t c i no u rc o u n t r y ，f l o u r i s h i n s d e v e l o p m e n ta n dk e e nc o m p e t i t i o i ld a yb yd a yo ft h ed o m e s t i cr e a le s t a t e t r a d e ，a n dg r a d u a le n t r ya n df ig h t i n gf o r t h em a r k e to fr e a le s t a t eo fo u r c o u n t r yo fb i ge n t e r p r i s ea n di n v e s t m e n tf u n d so ff o r e i g nr e a le s t a t e ，m a k e o u rc o u n t r y sd e v e l o p m e n te n v i r o n m e n to fr e a le s t a t e ，m a r k e td e v e l o p m e n t m e c h a n is m ， o p e r a t i o nm o d e ，p r o d u c t d e v e l o p m e n t ，m a r k e t i n g p l a n ， a d m i n i s t r a t i v es k i l la n dm e t h o d ，e t c h a v ea l l c h a n g e dv e r yg r e a t l y ， o u t m o d e dm a n a g e m e n tm o d ea n dd e v e l o p m e n ta p p r o a c hc a n ta l r e a d ya d a p tt o t h e e n v i r o n m e n t a lc h a n g eo ft h en e ws i t u a t i o n ，a 1 0 to fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sf a c et h ed i f f i c u l tp r o b l e mo fs u r v i v a la n d d e v e l o p m e n t e n t e r p r i s e so fd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em u s tc o m eo u tf r o m t h ep a s to u t m o d e do p e r a t i o na n dm a n a g e m e n tm o d e ，s h o u l dc a r r yo ns t r a t e g y c h a n g ea n dd e v e l o p m e n tc h o o s i n e s sa c t i v e l yi no r d e rt oa d a p tt ot h ec h a n g e o ft h en e we n v jr o n m e n ta n df i n do u tn e wc o u n t e r m e a s u r e ，s e e ko n eh e a l t h y s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n ta n dn e ws t r a t e g i cd e v e l o p m e n tt h i n k i n ga n dm o d e t h a ts t r e n g t h e nc o n s t a n t yf o re n t e r p r i s e 。 i nt h es e c o n dp a r to ft h ea r t i c l e ，t h em a c r oa d j u s t m e n ta n dc o n t r o l p o l i c yc u r r e n tt oo u rc o u n t r yh a sb e e ne x p l a in e d ，h a v ea n a l y z e dit si m p a c t o nr e a le s t a t eo fo u rc o u r t t r y ，a n dh a sa l s oa n a l y z e dt h ei m p a c to nr e a l e s t a t eo fo u rc o u n t r yo fe n t e r i n gt h ew t oa n de c o n o m j c9 1 0 b a l i z a t i o n t h e n a n a l y z e da n dr e s e a r c h e dt h ec u r r e n ts i t u a t i o no ft h ed e v e l o p m e n t ，t r e n d a n dd i r e c t i o no ft h ep r e s e n tm a r k e to fr e a le s t a t ei no u rc o u n t r y ，t h e c u r r e n ts i t u a t i o n sa n de x i s t i n gp r o b l e mo fe n t e r p r i s e so fd e v e i o p m e n to f r e a le s t a t e ，a n dh a v ep o i n t e do u tt h en e wd e v e l o p m e n tc h a r a c t e r i s t i c sa n d n e wp r o b l e mf a c e db ye n t e r p r i s e so fd e v e l o p m e n to f r e a le s t a t eo fo u r c o u n t r yu n d e rn e ws i t u a t i o n a n dt h e n ，s t r a t e g yc h a n g i n ga n ds t r a t e g i ct u r n i n gp o i n tt h e o r yh a v e b e e ns u m m e du pi nt h et h i r dp a r to ft h ea r t i c l e ，i ti sa n a l y z e dt h es t r a t e g y c h a n g e sf r a m ea n dt h ec h a r a c t e r i s t ico fs t r a t e g i ct h i n k in g + a n dh a su s e d a n dd e v e l o p e dt h i st h e o r yi nr e a le s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s ，t h e j u d g m e n tc o n d i t i o no ft h eb u s i n e s ss t r a t e g yt u r n i n gp o i n ta n ds t r a t e g i c c h a n g ep r o c e d u r eo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sh a v eb e e ns e tu p f o u r t hp a r ti na r t i c l e ，i tp o i n t e do u tt h em a i nj u d g m e n tb a s i sa n d f a c i n gs t r a t e g i cc h a n g et h a tt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sn e e d t oc a r r yo nu n d e rt h en e ws i t u a t i o n ，a n ds e tu pt h es t r a t e g i cc h a n g em o d e l t h a te n t e r p l i s e so f d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t et op r o m o t et h ek e y c o m p e l l t i v e n e s s s o m em a i nc o u r t t e r m e a s u r ea n ds u g g e s t i o nt od e a lw it hn e w s i t u a t i o na r eb r o u g h to u tu n d e rt h ef r a m eo f s t r a t e g yc h a n g e ，s i n e e s t r a t e g i c a lp l a n ，i n s t i t u t i o n a lf r a m e w o r ki n n o v a t e s ，h u m a nr e s o u r c e s s t r a t e g y ， m a r k e t i n gs t r a t e g y ，l a n ds t o r ea n df i n a n c i n gs t r a t e g y ， 昆明理工大学硕士学位论文 新形势下房地产开发企业战略转换研究 d e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n tm o d e ，e t c f i n a l l y ，t h i sa r t i c l e c a r r i e do n c a s es t u d yf r o mt h ec u r r e n t s i t u a t i o no ft h ed e v e l o p m e n to fy u n n a nh e x yr e a le s t a t ec o l t d i nt h e s t u d y ，t h ep u z z l e s ，p r o b l e m sa n dr e s t r i c t i o n si nt h ep r o c e s so fp r o j e c t h a v eb e e na n a l y z e df a c e db yint h es i t u a t i o nt h a tc o u n t r y sm a c r oa d j u s t m e n t a n dc o n t r o lp o ljc ya n dm a r k e td e v e l o p m e n te n v i r o n m e n th a v eb e e nc h a n g e d t h ec a s es t u d i e dt h ed e v e l o p m e n ts t r a t e g yo fy u n n a nh e x yr e a le s t a t ec o ， l t d i nn e we i t u a t i o n p u tf o r w a r ds o m ed e v e l o p m e n tc o u n t e r m e a s u r e k e yw o r d s ：n e ws i t u a t i o n ： m a c r oa d j u s t m e n ta n dc o n t r o lp o l i c i e s ： r e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e ；s t r a t e g i cc h a n g e l l i 昆明理工大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下( 或 我个人) 进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本 文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在论文中作了明确的说明 并表示了谢意。本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日 期： 结泼凰 二0 0 五年四月十日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解昆明理工大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留、送交论文的复印件，允许论文被查阅，学校可以公布论文的全部或部分内 容，可以采用影印或其他复制手段保存论文。 导师签名论文作者签名：丝主茎图 日期：二0 0 五年四月十日 昆明理工大学硕士学位论文 新形势下房地产开发企业战略转换研究 第一章、绪论 1 1 选题的背景和意义 当前，国家在房地产行业关于土地、融资、购房按揭利率等方面的一系列宏 观调控政策，国内房地产行业的蓬勃发展和日益激烈的竞争，以及国外房地产大 企业和房地产投资基金对我国房地产市场的逐渐进入和争夺，使我国房地产业的 发展环境、运作模式、产品开发、营销策划以及管理技术和方法等等和以前相比 都发生了很大的变化，老一套的经营模式和开发方法已不能适应新的环境变化， 许多房地产开发企业面临着生存与发展的危机问题。变则通，通则灵，变通则生 存，然后求发展。房地产开发企业必须从过去的老一套经营模式和管理中走出来， 要积极进行发展转换和战略选择，以适应新的环境的变化，找出新的对策，为企 业谋求一个健康良性、可持续发展并不断壮大的新的战略发展思路和模式。 战略转换是当今时代企业战略管理的新思想，是对快速变化竞争环境下企业 运行规律的重要探索，它从企业整体的层面提出了应对环境变化的战略性对策， 属于企业战略管理论在新形势下的重要研究内口。本文就是在这种新的环境和政 策形势下就房地产开发企业的发展转换和战略选择方面进行了积极的探索，研究 了房地产开发企业在面临新的环境条件下应如何对自己进行战略性的调整和发展 转换，以便能够更灵活更有效应对市场的竞争和挑战。 1 2 研究方法 本硕士论文以系统理论为指导思想，以战略管理学、环境科学、宏微观经济 学、发展经济学、产业经济学等为理论基础，在进行充分调查、研究、分析、总 结和提升的基础上，提出新思想、新方法、新理论、新模式。 - 定量与定性相结合 一实证分析与规范分析相结合 1 3 主要研究内容 实际调查与理论研究相结合 _ 专家意见法 昆明理工大学硕士学位论文 新形势下房地产开发企业战略转换研究 本硕士论文的主要分析与研究内容有：第一、在国家宏观调控政策所带来的 新的房地产业发展环境和机制条件下，房地产开发企业面临的发展环境、问题和 特点。第二、对企业战略发展转换的相关理论进行了概述，探讨和建立了企业战 略转换研究框架。第三、分析了我国房地产开发企业发展的国内国际环境。 第 四、研究了新形势下中国房地产开发企业的发展现状、特点、问题与趋势。第五、 对我国宏观调控新形势下房地产开发企业发展所要进行的战略转换与发展对策进 行了研究。 2 昆明理t 大学硕士学位论文 新形势下房地产开发企业战略转换研究 第二章、新形势下房地产开发企业 面临的发展环境、现状与问题 中国经济的多年持续、稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强，房地产 业也在经济快速发展过程中得到迅猛发展。为使我国国民经济能够健康、稳定和 有序的发展，从2 0 0 3 年下半年以来，中央开始对房地产业实施宏观调控，土地政 策、金融政策、购房按揭利率等都进行了重大改革，房地产开发企业运行的市场 条件、开发机制、运行模式和交易方式都发生了很大变化。由于我国房地产市场 制度的不完善，房地产业发展明显受到政策的影响，给绝大部分提出了生存与发 展难题，房地产业充分感受到了政策调控的巨大威力。 2 1国家政策机制与房地产市场 房地产业已经成为国民经济的支柱产业，房地产业是否健康发展，对国民经 济发展和人民生活水平提高具有非常重要意义。1 8 号文件在肯定了房地产健康发 展的同时指出i 当前我国房地产市场发展还不平衡，些地区住房供求的结构性矛 盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消 费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完 善。”国家为促进房地产业规范、健康的发展，解决房地产业发展中暴露出来的问 题，对房地产业采取一定的措施，进行宏观调控是很正常很自然的事情。 国家政策机制对房地产市场调控的必要性1 ：1 、在任何经济条件下，房地产 业都需要政府的干预。这是由于：在纯粹的市场环境下，市场机制本身不能完全 解决经济外部性所带来的不良影响，在实现私人或机构里以及电话的前提下不一 定能同时实现社会利益的极大化，这必须要由政府功能加以弥补。2 、房地产业受 政治、社会经济等因素的影响很大，竞争激烈、市场波动大，投机性强、风险大。 由于房地产商品供给存在较大的时滞，而房地产市场又受总体经济环境等因素的 影响，不确定性与风险性都大于一般行业，容易造成由于对市场长期发展趋势把 握不准而带来的供求不一致，造成资源浪费。中国的房地产市场发展还不成熟、 不完善，如果缺乏政府的宏观管理和调控，势必导致市场混乱。 华伟主编房地产经济学复旦大学出版社2 0 0 4 ：2 0 7 2 11 3 昆明理工大学硕士学位论文 新形势下房地产开发企业战略转换研究 政府一般介入市场有两种方式：宏观干预和微观介入。当前房地产市场和整 体经济层面发展的要求决定政府不仅要在政策上通过宏观经济手段干预房地产市 场，也要求政府在微观层面上介入房地产二、三级市场。政府的宏观干预主要通 过两个途径：一是加强对土地源头市场的调控，二是透过一些地方特殊政策对开 发和经营企业减少成本约束。 国家宏观调控体系是包括财政、金融、产业政策、资源管理等多种手段的综 合体系。政府会从土地供应政策、财政信贷政策、产业规模控制以及市场机制等 方面来进行调整和控制，以保证房地产市场规范、有序i 平稳和健康的发展。针 对房地产市场中的突出问题，国家进行宏观调控是必然的。作为房地产开发企业 自身面言，要善于发现房地产业发展中存在的问题，并预测国家宏观调控的动向， 做好应对措施，调整企业战略。 从房地产政策调整进程可以看出，2 0 0 3 年我国对房地产业的调整可谓紧锣密 鼓，涉及了房地产领域的各个层面。主要原因是由于近年来我国房地产业的发展 进入一个新的调整期。一方面，全国3 万多家房地产开发企业，良莠不齐，市场 混乱：另一方面，自2 0 0 1 年开始，房地产泡沫论像梦魇一样缠绕着房地产业，对 房地产泡沫可能引发金融风险的担心使专家学者和政府官员的神经始终处于高度 紧张状态。归纳一年多来国家出台的各项政策，明显体现出国家要对房地产市场 加强调控力度的指导思想，根本目的是完善和促进我国房地产市场健康发展，进 而带动我国国民经济和人民生活水平迅速提高。 2 1 1国家对房地产业宏观调控的主要政策内容与分析 2 1 1 1 宏观调控的主要政策 第一、调整土地供给方式和供给结构。 土地作为房地产开发的基本要素之一，其供应合适与否直接影响房地产市场 的健康发展。2 0 0 3 年政府对房地产市场进行调控实际是从控制土地供给开始的， 从年初的停止别墅供地，到年中出台协议出让国有土地使用权规定，乃至国务 院五部委联合对全国土地市场进行监督检查，并在全国范围内清理整顿开发区等， 都体现出国家对土地市场进行治理整顿的政策举措。 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知提出要加强对土地市场 的宏观调控，各地要健全房地产开发用地计划供应制度，开发用地必须符合土地 利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。 4 昆明理工大学硕士学位论文新形势下房地产开发企业战略转抉研究 由此可见，在国家大政方针中已明确提出要加强对地市场进行宏观调控的指导 思想。 9 月2 4 日国土资源部“关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的 通知”( 国土资发e 2 0 0 3 3 5 6 号) 提出，要切实加强对房地产开发土地供应的调 控，严格实行土地供应的集中统管理，严格控制土地供应总量，充分发挥市场 在土地资源配置中的基础性作用。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外， 一律实行招标拍卖挂牌出让：进步完善房地产开发土地供应政策，优化房地产 开发土地供应结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求；对经济适 用住房用地，严格控制总量，审时度势，及时调控：同时严格控制高档商品房的 土地供应。这是国家对土地市场供应进行调控的具体政策措施。 根据国务院要求，国土资源部、国家发展和改革委员会、监察部、建设部、 审计署等五部门对全国土地市场进行联合督查，国务院召开进一步治理整顿土地 市场秩序电视电话会议，并由国务院办公厅下发关于暂停审批各类开发区的紧 急通知后，各地已停止审批新设立和扩建各类开发区。根据国务院五部委督查 汇总，全国有各类开发区( 园区) 总数为5 6 5 8 个，通过检查，已撤并整合各类开 发区2 0 4 6 个，占开发园区总数的3 6 。治理整顿期间，各地清查出了多年积累下 来的一大批土地问题，全国共查处包括历年遗漏案件在内的土地违法案件1 6 8 万 件，在全社会起到了震慑和警戒作用，有力地遏制了土地违法势头。 第二、严格信贷条件，防范金融风险。 2 0 0 3 年最有影响力的政策要数中国人民银行的“1 2 1 号”文件了。近几年，部分 地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快及低价位住 房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规 定，放松信贷条件，在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。因此， 适时调整信贷政策对促进房地产业健康发展，同时防范金融风险具有重要意义。 房地产业是国民经济的支柱产业，保持房地产业持续稳定发展，对促进国民经济 持续快速发展十分重要。“1 2 1 号”文件的基本精神就是要促进房地产信贷健康发 展。 “1 2 1 号”文件对房地产信贷政策的调整主要体现在以下方面： 1 ) 严格要求开发企业贷款条件。2 0 0 1 年人民银行在关于规范住房金融业务 的通知中规定，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证、建设 5 昆明理工大学硕士学位论文 新形势下房地产开发企业战略转换研究 用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证( 以下简称“四证”) 。 由于对流动资金贷款没有这方面的规定，为规避“四证”管理要求，少数商业银行迎 合房地产开发企业不合理要求，通过发放流动资金贷款满足房地产开发企业的资 金需要，增加了商业银行信贷风险。因此，文件规定商业银行对房地产开发企业 申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷 款及其他形式贷款科目发放；商业银行发放的房地产贷款，只能用于当地的房地 产项目，严禁跨地区使用。 2 ) 规范个人住房贷款。随着住房制度改革的深化，帮助广大中低收入家庭改 善居住环境的任务相当艰巨。信贷政策需要引导商业银行扩大个人住房贷款覆盖 面，支持中低收入家庭购买住房。为减少业主与开发商之间因房屋结构和质量而 产生矛盾，减轻借款人不必要的利息负担，文件规定，商业银行只能对购买主体 结构已封顶的居民发放个人住房贷款。为防止个人超量贷款而增加信贷风险和体 现贷款人与借款人之间公平交易的市场原则，文件规定，购买第一套自住房，个 人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于2 0 的规定；购 买高档商品房、别墅或第二套以上( 含第二套) 商品房，商业银行可适当提高个 人住房贷款首付款比例，并执行人民银行公布的同期同档次贷款利率，不再执行 优惠住房利率规定。 3 ) 适当限制土地储备贷款。2 0 0 1 年以来，各地陆续成立了土地储备机构，商 业银行对土地储备机构收购、储备土地所需资金给予了必要的信贷支持。但是， 部分地区在运作中出现了土地价格上涨过快及部分商业银行过度授信等问题。因 此，文件规定商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超 过所收购土地评估价值的7 0 ，贷款期限最长不得超过两年。并且规定，商业银 行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 4 ) 规范施工企业流动资金贷款。建筑施工企业是劳动密集型企业，在目前劳 动力市场供大于求的形势下，建筑施工企业垫资房地产开发项目的现象十分普遍， 垫资所使用的资金大部分是银行对建筑施工企业发放的流动资金贷款。这种情况 加重了施工企业负担，也是施工企业拖欠民工工资的重要原因。施工企业流动资 金贷款直接用于房地产开发项目，改变了资金用途，加大了商业银行信贷管理的 难度。因此，文件规定建筑施工企业流动资金贷款只能用于购买施工所需设备； 商业银行不再对违反规定的建筑施工企业提供相应的信贷支持。 6 昆明理工大学硕士学位论文新形势下房地产开发企业战略转换研究 综上所述，“1 2 1 号”文件对房地产开发的四个主要环节均进行了严格的限制： 其一是对房地产开发商开发方面的限制，要求房地产开发企业自有资金不得低于 项目总投资的3 0 、需要“四证齐全”才能获得开发贷款、严禁房地产开发流动资 金贷款；其二是对作为房地产开发基本元素的土地供应加以严格的限制，严格控 制土地储备贷款的发放和严禁向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的贷 款；其三是对建筑施工单位的建筑生产过程加以限制，严格控制建筑施工企业流 动资金贷款用途和严禁建筑施工单位使用银行贷款垫资房地产项目；其四是对房 地产市场中的需求消费加以严格的限制，商品房主体结构封顶才能发放个人住房 贷款、提高第二套住房和商业用房的首付比例，提高别墅、高档商品房、商业用 房和第二套住房贷款利率。 宏观调控还加强了对住房公积金的监督检查。住房公积金是一种长期的住房 储蓄资金，其本质是在职职工工资收入的一部分，即住房工资。住房公积金以属 地化管理为原则，专款专用，职工在职期间能用于购、建、大中修自住住房，以 及支付房租等住房方面的消费。但是，近年来随着住房公积金的数量增加，存在 着监管失控的倾向。 2 0 0 3 年出台的住房公积金政策主要集中在住房公积金的检查和组织机构方 面，进一步完善公积金的管理体制，保障企业职工的利益。要继续加强住房公积 金归集工作，大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进 服务，方便职工贷款 第三、引导开发结构，促进健康发展。 2 0 0 3 年国家对房地产市场进行调控的重点是市场结构，鼓励发展中低档商品 房( 普通商品房) 和经济适用房，限制高档商品房，并积极引导房地产二级市场的发 展。 国务院出台了“1 8 号”文件。在2 0 0 3 年出台的所有政策中，最有决定意义的 是国务院“1 8 号”文件。该文件确定了房地产业在国民经济中的支柱产业地位，为 促进房地产健康发展指出了更加明确的方向，对解决一些地区住房结构性矛盾， 规范房地产开发和交易行为产生重要作用，是一份引领我国房地产市场在今后几 年甚至几十年持续健康发展的纲领性文件。国务院“1 8 号”文件的政策要点：鼓 励发展经济适用房，并加强管理。文件要求，要通过土地划拨、减免行政事、性 收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等 7 昆明理工大学硕士学位论文 新形势下房地产开发企业战略转换研究 措施，切实降低经济适用住房建设成本。调控普通商品房价格，要让大多家 庭能够承担房价。严格控制并可暂停审批高档商品房。发展廉租住房，解 决低收入家庭住房问题。鼓励发展住房二级市场，包括公房上市。发展个 人住房贷款，建立全国性担保体系。调控土地供应，规范土地市场。文件要求， 各地要健全房地产开发用地计划供应制度，利用原划拨土地进行房地产开发的， 必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。建立房产预警预报体系。文件提 出，要加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地 产市场预警预报体系。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府 承担的费用，由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。 从t 9 9 8 年开始，经济适用房在全国范围内出现以来，各地的经济适用房市场 发展态势良好，很多地方都出现了供销两旺的局面。但在经济适用房市场的发展 过程中，出现了很多问题，如部分城市不落实土地划拨、税费减免政策和控制价 格等措施，某些开发商把政府减免的部分税费算入住宅成本，致使经济适用房价 格优势不明显；经济适用房短缺，总量不足；建筑面积过大、过度追求品质，使 低收入者不敢问滓，“富人住进经济适用房”现象愈演愈烈；一些城市尚无开发商招 标机制，暗箱操作行为不断，部分开发商以经济适用房名义取得划拨土地后，不 按要求建设经济适用房，严重扰乱正常市场秩序；部分经济适用房质量不过关， 开发商服务意识不强，物业管理跟不上等等。因此，如何促进经济适用房建设的 规范发展成为2 0 0 3 年的热点问题。 国家发展和改革委员会、建设部、国土资源部关于下达2 0 0 3 2 0 0 4 年经济 适用住房建设投资计划的通知( 发改投资 2 0 0 3 4 9 2 号) 中明确提出，各级政 府应择优选择具备相应资质资信的开发企业负责进行经济适用房开发建设；经济 适用住房户型面积标准应严格限定为中小套型，要明确界定购买对象，建立申请、 审批、公示制度；对工程质量要全程跟踪监督并建立项目监理制，保证建设质量 和功能质量；各级土地主管部门应统筹安排经济适用住房项目建设用地计划，依 法办理用地手续，严格土地供应，凡以经济适用住房名义取得的划拨用地，严禁 转做其他用途；各级价格主管部门要加强对经济适用住房价格的管理，严格执行 原国家计委、建设部经济适用住房价格管理办法( 计价格 2 0 0 2 2 5 0 3 号) 的 规定。这些政策的出台，对解决经济适用房开发、销售等方面存在的问题具有一 定的作用，使建设经济适用房真正能被中、低收入家庭买得起、住得上。 8 昆明理工大学硕士学位论文新形势下房地产开发企业战略转换研究 第四、规范物业管理，保护业主利益。 随着居民住房制度改革和房地产市场的发展，物业管理成为城市居民日常生 活中越来越重要的问题，也是容易引起业主与开发商、物业管理公司之间矛盾的 主要方面。2 0 0 3 年6 月8 日国务院第九次常务会议通过了物业管理条例，并自 2 0 0 3 年9 月1 闩起施行。物业管理条例的颁布实施对全面推动物业管理的规范 发展具有重要意义。该条例共7 章7 0 条，包括总则、业主及业主大会、前期物业 管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任、附则。条例明确规定了业 主大会拥有选聘、解聘物业管理企业的权力；拥有决定专项维修资金使用、续筹 方案，并监督实施的权力；具有制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用 设旋设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力等。条例 同时指出，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物 业管理企业；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同 约定的内容。 第五、提高购房按揭利率，调整消费需求，防范房贷风险。 央行在2 0 0 5 年3 月1 6 日宣布，调整个人住房信贷政策：不再对房贷实行优 惠利率；房价上涨过快城市，最低首付款比例可提高到3 0 。 央行表示：目前全国的房地产价格很不平衡。大多数城市的房价在上升，其 中有一些城市上升偏快，还有一些城市上升过快，无法用一个全国统一的政策来 调控。所以，这次房贷利率调整，体现了“区别对待”、不搞“一刀切”的原则，赋予 商业银行、各地银行公会自行定价的灵活性。央行鼓励商业银行根据当地的实际 情况，结合央行的“窗口指导”、银行公会的自律机制和监管部门的风险监管等，来 决定是否需要对当地房贷的最低首付款比例进行调节。 利率调整将使市民购房成本上升。大多数购房者选择的5 年期以上的个人住 房贷款，将由现行优惠利率5 3 l 调高至贷款基准利率6 1 2 ，当然，央行允 许各商业银行可执行的贷款利率下限为基准利率的0 9 倍( 即：5 5 1 ) ，也就 是说，今后个人住房贷款利率将至少上调0 2 0 个百分点。与前几年贷款买房相 比，市民如今买房的成本已大大增加。去年9 月加息政策出台，5 年以上的房贷从 原来的5 0 4 上调至5 3 1 ，增加了0 2 7 个百分，现在又将至少增加0 2 个百分点。 央行出台这项政策，首先是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理 9 昆明理工大学碗士学位论文 新形势下房地产开发企业觇略转换研究 的预期，同时提醒商业银行要增强风险意识，规避房贷风险。 21 1 2 房地产宏观调控政策分析 综观2 0 0 3 年的房地产政策，尽管各项政策之间联系不大，但实际是相互紧密 关联的，各项政策的主要目的都是为了促进房地产业的健康发展。通过调控土地 供应、整顿土地市场、控制房地产信贷、引导开发结构等，主要目的是要对房地 产开发商实行监管和调控；通过商品房信贷措施、税收调节机制、住房补贴制度、 鼓励经济适用房建设等手段，实现国家对房地产消费者的引导。 国家加大土地市场的整顿，主要为了控制土地供应，进而为了调控房地产市 场的供应量及供应结构。加大普通商品房及经济适用房的供应，重点为了解决商 品房开发的结构性问题。严控房地产开发企业银行贷款，既为了规避银行风险， 防范房地产泡沫，也为了减少购房者的风险，加强住房贷款担保体系将降低银行 的信贷风险。实旌政策购房贴息贷款主要是为了满足中低收入阶层的购房需求， 这有利于解决广大动拆迁居民的住房问题。每项政策的出台都不是偶然的、孤立 的，都有其客观的背景条件，无论是房地产开发商，还是普通购房者，如果能深 入了解各项政策的实质，将会增强对房地产市场的掌握和分析能力。 第一、确定发展方针，促进规范发展。促进房地产业的规范发展是2 0 0 3 年出 台的各项政策的主导思想，所有政策的出台都是为解决近年来我国房地产业发展 中暴露出来的问题，促进行业规范发展，也是为了保证房地产市场的持续繁荣。 尤其是国务院“1 8 号”文件明确肯定了房地产业在国民经济中的重要作用，指出了 房地产市场持续健康发展的重要意义。在文件中明确提出了房地产市场发展的指 导思想是要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地 发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足 不同收入家庭的住房需要：坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性 和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调 控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定：坚持在 国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经 济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。国务院“1 8 号”文件不仅仅如业内评价的“给予房地产业肯定、鼓励和支持”，同时也明确地指 出了未来几年内政府对房地产市场宏观调控的方向和方法，可以说国务院关于 促进房地产市场持续健康发展的通知正是国家出台各个系列、各个方面关于房 1 0 昆明理工大学硕士学位论文新彤势f 房地产开发企业战略转抉研究 遗产市场的政策，对房地产市场迸行宏观调控的“总方针”。这些政策的出台，已经 对今天的市场，并将对未来的市场产生深远的影响。 第二、严格控制房地产信贷成为最受争议的政策。“1 2 1 号”文件的出台，说明 我国房地产业中观运行和宏观调控正逐步走向成熟。该文件对房地产开发信贷方 面的适当限制，实际是向房地产市场传达了一个明确的信号：政府将通过金融政 策导向，力促房地产市场结构的调整。但是，由于该政策对房地产贷款的严格限 制，引起业内外的广泛争议。对该政策表示支持者主要认为，限制房地产信贷既 有利于防范金融风险，防止房地产泡沫，也有利于房地产开发企业做强做大，促 进健康发展。银行银根收紧，首先受到影响的是中小型房地产开发企业，一些中 小企业将面临新一轮兼并重组，有实力的房地产商可结合自身的房地产业发展战 略和国家的房地产政策，有选择的同一些中小型房地产开发企业进行兼并重组， 为新一轮的发展打下坚实的基础；其次是一部分房地产商将面临无米之炊的局面， 以往单一依靠银行贷款融资的方式已不能适应形势，房地产商不得不采用其他的 融资方式，如信托业的发展，有利于促进房地产金融体系的完善。 认为该政策不利于房地产业健康发展的观点主要是，由于目前中国房地产开 发对银行金融的依赖度过高，若全面严格实施新政策，将产生“急刹车”效应， 可能对当前中国房地产市场带来较大的冲击，主要表现在中小房地产开发企业濒 临困境，部分房地产项目停工，会出现大量难以处理的烂尾楼；中、低价住房消 费由于事实上的提高预售门槛，房地产消费势头受到压抑：部分消费者可能形成 价格下降预期，持币观望、延迟购房，削弱房地产市场的活力和动力。 但是，总的来说金融调控政策对今年房地产业的影响是明显的，既有效地阻 止了盲目贷款、不规范贷款的势头，防范了金融风险，也迫使一些房地产商积极 寻求新的融资渠道，并积极进行结构调整，对房地产业的健康发展起到了积极的 作用。 第三、控制土地供应成为关键措施。土地供应、土地开发是房地产开发的源 头。溯本追源，加强我国房地产市场宏观调控的首要任务和着眼点正是土地市场。 由于我国土地制度的特殊性，国家及各级政府成为土地使用权市场惟一的供给者。 但由于受计划经济的影响，土地市场发育缓慢，问题众多，垄断也极易导致低效 运作及寻租空间的存在。可以说，土地市场的发展和完善，正是房地产市场健康 发展的源头所在，加强对房地产市场宏观调控，首先必须从整顿、规范、建设土 昆明理工大学硕士学位论文 新形势下房地产开发企业战略转换研究 地市场开始。 2 0 0 3 年一系列房地产政策的出台正是从土地市场调控政策开始的，从年初确 定的停止别墅供地，到持续全年的全国性的土地市场治理整顿及开发( 园) 区清 查，并出台了协议出让国有土地使用权规定，各地政府还结合本地情况制定了 鼓励中低档商品房供地、限制高档商品房供地政策等，这些政策和治理整顿措簏 的实施，对控制土地供应、调控土地市场起到了明显的作用，从源头上控制了房 地产市场的供求关系。 土地供应是调控房地产市场的重要手段之一。事实上，在中国目前的土地制 度下，政府最容易控制的是土地供应这一环节。第一，土地供应是政府权贲所在。 政府对此进行调控，名正言顺，不像干预贷款那么容易遭到非议；第二，对土地 供应进行调控，能够获得比较高的调控效率，因为房地产开发对土地的需求途径 是单一的，不像资金，银行收紧了贷款，还可以通过其他渠道融资：第三，调控 土地供应比较容易设定具体的政策目标，政府可以在批出土地的同时，在开发项 目的类别上对发展商进行限制。因此，政府对房地产市场进行调控，必须重视土 地供应政策的调控。 第四、重视对市场信息的掌握。对房地产市场信息的重视是2 0 0 3 年政府关注 房地产市场的一个新趋势。从国务院“1 8 号”文件到主管部门的具体政策，都明显 地表现出对掌握房地产市场信息和建立预警预报体系的重视。国务院“1 8 号”文 件明确提出，要加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立 健全房地产市场预警预报体系。