（土地资源管理专业论文）南昌市住宅市场供需及发展研究.pdf

摘要 摘要 近年来，随着住房制度改革的深入和南昌城市化进程的加快，南昌住宅产 业快速发展，呈现出供需两旺的局面，但同时也存在着不少困难和面临着一系 列的问题。这些问题不仅存在供需总量失衡、房价上涨较快，还普遍存在商品 住宅特别是普通商品住宅供给不足，经济适用住宅不经济、有效供给不足，高 收入群体住宅投机需求过热、中低收入群体的住宅需求无法得到满足等一系列 结构性问题。这些问题促使房价不断上涨，导致中低收入阶层购买力不足，无 法得到住房需求，严重影响到住宅市场的健康发展、国民经济的良性运行、人 民安居乐业和和谐社会的建设。 本文以住宅市场的供需理论为基础，通过对住宅市场的供需总量、供需结 构和各收入阶层居民的住房支付能力详细分析了南昌市住宅市场的现状，找出 住宅市场供需存在的主要问题并分析其成因，进而提出解决问题的相关建议， 包括：从优化土地资源管理；发挥政府政策导向作用，促进住宅供给结构合理 化；加大对住宅建设的引导；进一步完善新区、郊区住宅基础配套设施的建设； 发挥金融手段的调控作用；培育存量住宅市场；完善经济适用房制度等方面来 促进南昌市住宅市场健康的运行。 本文的特点在于：从住宅市场供需总量与供需结构方面入手，结合大量的 数据对南昌市住宅市场的运行状况进行了比较全面的分析。其中，供给方面主 要从供给总量、供给类型、供给面积和供给区位四方面进行分析；需求方面主 要从需求总量、各收入阶层居民的住房支付能力、需求类型、需求面积和需求 区位等五方面深入分析。 关键词：南昌住宅；住宅市场；供需总量；供需结构 a b s t r a c t a b s t r a ct i nr e c e n ty e a r s ，a l o n gw i t hh o u s i n gs y s t e mr e f o r m sp e n e t r a t i o nw i t hn a n c h a n g u r b a n i z a t i o na d v a n c e m e n t sq u i c k e n i n g ，t h en a n c h a n gh o u s i n gi n d u s t r yd e v e l o p e d f a s t ，p r e s e n t st h es u p p l ya n dd e m a n dt w op r o s p e r o u sa s p e c t s ，b u ts i m u l t a n e o u s l y a l s oe x i s t sm a n yd i f f i c u l ta n di sf a c i n gas e r i e so fq u e s t i o n s t h e s eq u e s t i o n sn o t o n l yh a v et h es u p p l ya n dd e m a n dt o t a lq u a n t i t yt ob eu n b a l a n c e d ，t h eh o u s ep r i c e r i s ei sq u i c k , b u ta l s ot h eu n i v e r s a le x i s t e n c ec o m m o d i t yh o u s i n gi ss p e c i a l l yt h e o r d i n a r yc o m m o d i t yh o u s i n gs u p p l i e si si n s u f f i c i e n t ，t h ee c o n o m yi ss u i t a b l et h e h o u s i n ge c o n o m y , t h ee f f e c t i v es u p p l yn o tt o b ei n s u f f i c i e n t , t h eh i g hi n c o m e c o m m u n i t yh o u s i n gc o n g e n i a l d e m a n do v e r h e a t e d ，t h em i da n dl o w e a r n i n g c o m m u n i t y sh o u s i n gd e m a n di su n a b l et oo b t a i ns a t i s f i e sa n ds oo nas e r i e so f c o n s t i t u t i v eq u e s t i o n t h e s eq u e s t i o n su r g et h eh o u s ep r i c et or i s eu n c e a s i n g l y , c a u s e t h em i da n dl o we a r n i n gs o c i a ls t r a t u mp u r c h a s i n gp o w e rt ob ei n s u f f i c i e n t , a r e u n a b l et oo b t a i nt h eh o u s i n gd e m a n d ，t h es e r i o u si n f l u e n c et ot h eh o u s i n gm a r k e t s h e a l t h yd e v e l o p m e n t ，n a t i o n a le c o n o m y sb e n i g nm o v e m e n t , t h ep e o p l ee n j o y sa g o o da n dp r o s p e r o u sl i f ew i t ht h eh a r m o n i o u ss o c i e t y sc o n s t r u c t i o n t h i sa r t i c l et a k et h eh o u s i n gm a r k e t ss u p p l ya n dd e m a n dt h e o r ya saf o u n d a t i o n ， t h r o u g ht ot h eh o u s i n gm a r k e t ss u p p l ya n dd e m a n dt o t a l q u a n t i t y , t h es u p p l ya n d d e m a n ds t r u c t u r ea n dv a r i o u si n c o m es o c i a ls t r a t u mr e s i d e n t sh o u s i n gp a y i n g c a p a c i t ym u l t i - a n a l y s i sn a n c h a n gh o u s i n gm a r k e t sp r e s e n ts i t u a t i o n ，h a sd i s c o v e r e d t h eh o u s i n gm a r k e ts u p p l ya n dd e m a n de x i s t e n c et h es u b j e c tm a t t e ra n da n a l y z e si t s o r i g i n ，t h e np r o p o s e dt h a ts o l v e st h eq u e s t i o nr e l a t e ds u g g e s t i o n ，i n c l u d i n g ：f r o m o p t i m i z a t i o nl a n dr e s o u r c em a n a g e m e n t ；t h ed i s p l a yg o v e r n m e n tp o l i c yg u i d a n c e f u n c t i o n ，p r o m o t e st h eh o u s i n gs u p p l i e ss t r u c t u r er a t i o n a l i z a t i o n ；e n l a r g e st ot h e r e s i d e n c ec o n s t r u c t g u i d a n c e ；f u r t h e rc o n s u m m a t i o nn e w l yd e v e l o p e da r e a , s u b u r b a nr e s i d e n c ef o u n d a t i o nm a t c h i n gf a c i l i t i e sc o n s t r u c t i o n ；d i s p l a yf i n a n c e m e t h o dr e g u l a t i v ef u n c t i o n ；c u l t i v a t i o ns t o r a g eq u a n t i t yh o u s i n gm a r k e t ；t h ep e r f e c t e c o n o m yi ss u i t a b l et h er o o ms y s t e ma n ds oo na s p e c t sp r o m o t et h en a n c h a n g h o u s i n gm a r k e th e a l t hm o v e m e n t m t h i sa r t i c l ec h a r a c t e r i s t i cl i e si n ：o b t a i n e df r o mt h eh o u s i n gm a r k e ts u p p l ya n d d e m a n dt o t a lq u a n t i t ya n dt h es u p p l ya n dd e m a n ds t r u c t u r ea s p e c t , t ou n i f yt h e m a s s i v ed a t at oc a r r yo nt h eq u i t ec o m p r e h e n s i v ea n a l y s i st ot h en a n c h a n gh o u s i n g m a r k e tm o v e m e n tc o n d i t i o n a n d ，s u p p l i e st h ea s p e c tm a i n l yf r o mt h es u p p l i e st o t a l q u a n t i t y , t h es u p p l i e st y p e ，t h es u p p l i e sa r e aa n dt h es u p p l i e sp o s i t i o nf o u ra s p e c t s c a r r i e so nt h ea n a l y s i s ；t h ed e m a n da s p e c tm a i n l yf r o mt h et o t a ld e m a n d , v a r i o u s i n c o m es o c i a ls t r a t u mr e s i d e n t sh o u s i n gp a y i n gc a p a c i t y , t h ed e m a n dt y p e ，t h e d e m a n da r e aa n dt h ed e m a n d p o s i t i o na n ds 0o nf i v ea s p e c t sa n a l y z e st h o r o u g h l y k e y w o r d s ：n a n c h a n gh o u s i n g ；h o u s i n gm a r k e t ；s u p p l ya n dd e m a n dt o t a lq u a n t i t y ； s u p p l ya n dd e m a n ds t r u c t u r e i v 学位论文独创性声明 学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。掘我所知，除了文中特另, j d n 以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得直昌左堂或其他教育 机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何 贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名( 手瓢滁 字日期： 口lo 年 月r 同 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解南昌大学有关保留、使用学位论文的规定，有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借 阅。本人授权南昌大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行 检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编本学位论文。同时授 权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库， 并通过网络向社会公众提供信息服务。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名( 掏：纷m 弋 翩签名( 矧： 签字日期：p1 口年1 月d - 日 签字日期：声7 年j 月罗7 同 第1 章绪论 1 1 问题的提出 第1 章绪论 改革开放以来，住宅产业已经成为我国经济的消费热点和新的经济增长点， 然而近几年我国部分城镇住宅市场出现了房价不断攀高以及商品住宅供给性矛 盾突出等问题，影响了住宅市场的健康发展以及国民经济的正常运行。南昌 市作为江西省省会城市，其住宅市场的发展既表现出了我国一线城市住宅市场 发展的共性，也表现出了有别于一线城市住宅市场发展的特色。随着在中部地 区崛起的目标，南昌市的住宅产业面临着难得的发展机遇，近年来虽然南昌市 住宅市场供需两旺，但同时也存在着不少困难和面临着一系列的问题，这些问 题不仅存在供需总量失衡、房价上涨较快，还普遍存在商品住宅供需结构问题。 因此，在下面的研究中，本文将以住宅市场的供需理论为基础，通过对住宅市 场的供需总量、供需结构进行分析，找出其中存在的问题并分析其成因，进而 提出解决问题的相关建议。 1 2 研究目的及意义 目前南昌市住宅市场的现状是供给与需求存在着严重的不均衡。从宏观角 度上看，具体表现在供需总量失衡，总量供不应求；从微观角度而言，住宅市 场供需结构失衡，具体表现在供需类型、供需面积和供需区域的不平衡等问题。 因此本论文的研究将有利于调整和优化南昌市住宅市场供需总量和供需结构， 促进住宅市场的健康发展，为政府调控住宅市场的决策依据提供参考。 1 3 国内外研究现状 。陈伯庚关心住宅市场两大焦点问题：房价与结构【j 】上海建设科技，2 0 0 5 ( 4 ) ：1 3 - 1 5 圆刘朝晖中国城镇住宅市场问题研究华中农业大学博士学位论文【d 】2 0 0 0 ：4 7 - 4 8 l 第1 章绪论 1 3 1 国外研究现状 同我国相比，住宅市场化在美国、英国、德国等西方发达国家早已启动， 并且住宅是商品市场的重要组成部分，不仅涉及开发商、购房者、中介的经济 利益，而且关系到整个国家国民经济的增长。因此，国外对住宅市场的研究起 步较早，成果也很丰硕，在各类杂志、报纸上发表了许多理论文章和调查报告， 其中，研究性文章在经济、房地产、货币银行类的杂志上发表较多。同时，还 有许多学者出版了编著和专著。关于住宅市场供需关系研究的文献近年来有： a s i v a m ( 2 0 0 3 ) 指出，新德里普通住宅供给不足主要是政府对住宅建设的 垄断以及新德里住宅金融市场不发达等原因造成的。 j g y o u r k o 等( 2 0 0 4 ) 研究发现，开发商选择不同的住宅商品类型，完全是 因为不同住宅商品投资所带来的边际效益不同，如果边际效益越高，则投资热 情越高涨。 1 3 2 国内研究现状 由于管理制度和理论认识上的原因，我国学术界对住宅问题的研究起步较 晚，可以说，从解放后到改革开放前这方面都是空白。直到改革开放之后，尤其 是市场经济建设全面展开、住宅分配货币化以来，我国的住宅市场研究才真正 开始，全国各地掀起一股研究讨论住房问题的热潮，住房和房地产研究会也在 各地相继成立，涌现出大量的学术论文和专门著作。如最近几年： 王学发( 2 0 0 7 ) 编著的中国房地产市场的发展与城市住房消费一书研 究了经济发展水平、环境、政策等因素对城市住房消费的影响。 龙奋杰( 2 0 0 8 ) 编著的中国主要城市住宅市场差异化的经济分析一书 基于住宅市场统计数据，结合城市经济发展状况，利用经济学方法深入研究了 中国主要城市住宅市场发展差异的成因。 包宗华( 2 0 0 9 ) 编著的包宗华住宅与房地产论文选集一书较全面地反 映了住宅与房地产发展历程中出现的新情况和新问题，认为住宅问题归根结底 就是个经济问题。 国内最近几年关于住宅市场供需关系研究的文献： 周江( 2 0 0 3 ) 指出目前住宅供给结构不合理主要是高档住宅开发量较大， 而中低档住宅开发量较少而导致的。 2 第l 章绪论 宋扬( 2 0 0 3 ) 指出当前住宅市场供给结构失衡的主要原因是土地储备制度。 因为这一制度会导致住宅市场的占据者往往是实力强的开发企业，而实力较弱 的企业往往被淘汰出局，而实力强的企业为获得高额回报往往开发高档商品住 宅。 黄慧明等( 2 0 0 4 ) 概括了住宅供给结构的影响因素，主要包括：政策因素、 开发商行为、消费者行为等。 沈浩( 2 0 0 5 ) 指出二手房市场的开放将有助于住宅市场供给的调整。 刘洪玉( 2 0 0 7 ) 从供给的角度分析住房市场存在的问题，认为满足首次购 房需求的中小户型供应偏少，满足豪华型购房需求的大户型供应偏大。 张永岳( 2 0 0 8 ) 利用模型研究了供需缺口对房价的影响，认为抑制房价上 涨，供需平衡是关键。 1 3 3 南昌市住宅市场研究现状 对于南昌市住宅业和住宅市场的研究，主要集中在一些著作和期刊文章当 中。 其中，陶满德、刘湖北( 2 0 0 6 ) 等著的南昌模式一书认为“南昌模式” 就是“活存量、做市场、重调控、促开发、抓保障、保健康”，比较系统的研究 了近年来南昌房地产市场的发展模式。 于子佳( 2 0 0 6 ) 等著的南昌现象一书认为“南昌现象”就是“强势起 步，平稳发展，政策牵引，市场助推；一江两岸，板块联动；品牌拉升，大盘 造势”，比较深刻的分析了近年来南昌房地产发展景象。 郑克强( 2 0 0 9 ) 等著的发展中地区产业结构服务化演进新论江西发 展现代服务业问题研究一书中的专题报告之六江西房地产业和物业服务 发展问题研究，比较深刻的揭示了江西房地产业发展的困难所在，并提出了相 关的对应措施。 刘迅( 2 0 0 3 ) 分别从土地政策、金融政策、南昌城运会的举行等外部环境 以及南昌市经济适用房、廉租房等保障房方面对南昌房地产市场的发展状况进 行了具体的分析，探讨了南昌房地产业可持续发展的良好的市场前景和市场潜 力。 陶满德( 2 0 0 3 ) 通过对国民经济发展的趋势分析，探讨了南昌市房地产业 第1 章绪论 可持续发展良好的市场前景和市场潜力。并从政府和开发商两方面进一步分析 和讨论了在房地产业可持续发展过程中应注意的问题。在南昌房地产市场前 景分析与预测一文中，陶教授运用系统论的理论，从经济运行的角度，通过 对南昌市房地产市场的分析指出，南昌房地产市场具有很强的持续发展能力。 李木韦( 2 0 0 3 ) 利用5 7 2 9 5 户南昌市住房状况调查数据，对房地产市场住 房需求意向相关因素进行分析，得出了住房需求者在购房面积意向、价格意向、 户型意向、付款方式意向及月收入水平等基本结论，进而提出了相关对策建议。 但是，专门针对南昌市住宅市场供需关系研究的文献不多，这也预示着本 论文研究的必要性。 1 4 研究内容及方法 1 4 1 研究内容 本文以南昌市住宅市场为研究对象，运用供给与需求理论，从供需总量和 供需结构这两个方面对南昌市住宅供需情况进行分析，通过调查、搜集、整理 市场相关数据，总结出南昌市住宅市场存在问题，如供需总量失衡，具体表现 在总量供不应求；供需结构失衡，具体表现在供需类型、供需面积和供需区域 的不平衡等问题。其中对供需总量、供需结构、各收入阶层居民的住房支付能 力等做了较为详尽、全面的阐述。然后，针对目前市场中存在的问题提出了相 应的对策。 1 4 2 研究方法 本文借鉴经济学中的供给和需求原理，结合南昌市城镇住宅市场的供需现 状，坚持理论联系实际，运用规范分析和实证分析相结合，定性与定量相结合， 联系对比分析法，对南昌市城镇住宅市场的供给和需求进行研究。 第2 章住宅相关理论研究 第2 章住宅相关理论研究 2 1 住宅的概念、功能及特性 2 1 1 住宅的概念、功能 住宅是人类有意识建造的供经常性生活休息的固定空间。有人类的地方就 有住宅，住宅遍布于城市和乡村，而本文所要研究的住宅亦是指城市住宅。 住宅的功能比较综合，主要确三项基本功能：一是庇护功能。在住宅里面人 们可以免受风雨之袭，冰雪之冻，还可以免遭外界的威胁，享受安全。二是休 息休闲功能。在住宅里面，人类可以饮食、休息、恢复体力、脑力。三是家庭 生活功能。住宅不仅仅是安放几张床榻来供人睡觉的空间，它还是家庭赖以建 立和维持的物质载体。除了休息和享受安全之外，在住宅里面，人们还需要进 行烹调、进餐、沐浴、娱乐、抚育儿女等一系列的家庭活动。这是人类生活需 求最基本的三项功能。此外，住宅还有其他一些延展功能，如：社会交往功能、 财富储备功能等固。 2 1 2 住宅的特性 2 1 2 1 空间位置固定性 住宅是定着于土地上的，一经建成便与其赖以扎下根基的大地融为一体、 须臾不可分离，因此，住宅是固定的。 2 1 2 2 异质性 事实上，住宅的空间位置固定性决定了它的唯一性和异质性因为住宅 不能移动，所以处在某一具体空间位置上的住宅必定是一种刚性的、排他的存 在，不可能被其他同类产品所置换。两所住宅即使结构、建造年代、室内装修 都一样，但总有位置、朝向、楼层、周边环境等方面的具体区别。所以每一户 。张泓铭住宅经济学【m 】上海：上海财经大学出版社，1 9 9 8 ：5 6 - 7 8 邓卫，宋扬住宅经济学【m 】北京：清华大学出版社，2 0 0 8 ：1 - 3 5 第2 章住宅相关理论研究 住宅都具有独一无二的空间特征。 2 1 2 3 耐久性 现代住宅绝大部份是钢筋混泥土结构或砖木混合结构，这些由人工制造的 建筑材料十分坚固可靠，赋予了住宅很长的自然寿命，可以长达数十年，甚至 上百年。因此，住宅是耐久性的。 2 1 2 4 适应性 有统计资料显示：人的一生中将近三分之二的时间是在住宅里度过的，炊 事、就餐、休息、睡眠、学习、工作、娱乐、交谈等许多高频率的日常活动都 发生在住宅之中，因此功能上的“适应性一是对住宅的必然要求。 2 1 2 5 价值昂贵性 住宅的成型要经历土地开发，房屋建设，期间需要耗费大量的人力、财力、 物力。因此，购买住宅是昂贵的。 2 2 住宅市场的概念、特征及功能 2 2 1 住宅市场的概念 从狭义的理解来看，住宅市场是指住宅的买卖、租赁、抵押、典当等交易 的活动场所；从广义的角度而言，住宅市场是整个社会住宅商品交换关系的总 和，是由买卖双方、住宅商品本身、住宅价格等市场要素按一定的交易方式构 成的。本文所要研究的是广义住宅市场。 2 2 2 住宅市场的特性 2 2 2 1 住宅市场的地域性 住宅市场的地域性非常突出，这是由于住宅商品的特性决定的。由于住宅 的不可移动性，使得一个地区的住宅市场往往仅局限于本地范围。同时不同地 区的住宅市场在价格水平、供求状况等各方面差异很大，这在一个方面也反映 了当地社会经济发展的水平。 关柯现代住宅经济【m 】：i t s ：中国建筑工业出版社。2 0 0 2 。林增杰等房地产经济学( 第二版) 【m 】北京：中国建筑工业出版社2 0 0 3 ( 2 ) ：4 7 6 第2 章住宅相关理论研究 2 2 2 2 市场的垄断性 住宅市场的垄断性是由土地市场垄断性决定的，土地市场的垄断性是由土 地供给的稀缺性所决定。土地由于其有限性和固定性，导致在总量上和短期内 的供给无弹性，造成了在住宅一级市场居住用地使用权出让方面，国家控制土 地的供应量及供给价格的局面。其次，住宅开发属于资本密集型产业，进入门 坎较高，限制了资本的自由流动；住宅市场的信息掌握程度是不相称的，则供- 给者处于相对垄断的地位，具有较大的优势。 2 2 2 3 住宅市场竞争的不充分性 住宅市场相对一般的商品市场来讲参与者较少，并且住宅交易信息和交易 价格多为非公开的，使得买卖双方较难了解到真实的市场行情。同时，住宅市 场为区域性市场，替代性小，而且投资决策受价格以外的因素影响也较大，因 而住宅市场竞争是不充分性的。 2 2 2 4 保值、增值性 保值、增值性是住宅作为一种商品和投资品的重要特性所在。这主要是基 于土地的稀缺性以及伴随着城市发展的过程中某些地段的区位优势逐渐显现， 使得以土地为基本投入并占有一定空间的住宅表现出某种程度上的稀缺性和不 可复制性，因而其价值随着时间的推移呈增长趋势。 2 2 2 5 住宅市场与金融的关联度高及需中介组织的参与性 首先，从开发资金结构来源看，朱骏认为对于供给方，其房地产开发投资 所需大量资金均来自金融机构的支持，对于需求方，个人购房的大部分资金是 通过银行抵押贷款获得；其次，从对住房价格影响因素上分析，周京奎对中国 四个直辖市的研究表明，住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密的联系，同时 强有力的金融支持，极大助长了消费者的投机行为，是导致住房价格上升的一 个不可忽视的因素。因此，表明住宅市场的发展与金融的支持度是高度关联的 。 吴龙龙、黄丽明认为银行信贷活动能从供给和需求两个方面影响住房价格。因 此，无论是从开发资金的来源来看，还是从对住房价格影响上分析，住宅市场 。王贵岭，房地产经济【m 】中国物价出版社，2 0 0 3 。朱骏金融政策对房价的影响【j 】城市开发，2 0 0 5 ( 1 0 ) ：8 2 8 4 西周京奎货币政策、银行信贷与住宅价格一对中国四个直辖市的实证研究叨财贸经济，2 0 0 5 ( 5 ) ：2 2 - 2 7 7 第2 章住宅相关理论研究 与金融支持紧密相连。同时，由于住宅交易专业性较强，程序比较复杂，因此 需要中介机构的参与，提供技术咨询、价格评估、地界测量、业务代理、法律 仲裁等服务，这种参与性较其它商品市场更为强烈。 2 2 3 住宅市场的功能 2 2 3 1 资源优化配置功能 在实行土地有偿使用和住房商品化政策的前提下，通过供求规律的运用， 使土地资源得到合理的配置，也使地产和房产得到有效利用，其为住宅市场的 首要职能。 2 2 3 2 信息传递功能 市场活动为买卖双方提供经济信息，开发商、中介商、消费者以及政府都 可以通过市场来掌握有关住宅的行情变动，从而做出正确的决策和管理。 2 2 3 3 收益调节功能 即通过市场所形成的地租、地价、税费、利率等，在国家、个人和企业之 间进行收入的调节和分配。 2 2 3 4 评价预测功能 住宅市场具有规律性，可以通过市场交易的模拟和仿真，进行市场动态预 测，具体内容包括项目的风险性评价、价格评估、市场调查等o 。 2 3 住宅市场供求理论 市场中商品的供给和需求是市场运行的基本要素和基础，任何一个市场的 形成和发展都在于存在对该市场商品的需求和供给，市场便是供需双方交换行 为及交换关系的总和。因此，供求关系是市场分析的核心。 2 3 1 住宅需求理论 。吴龙龙、黄丽明试析银行信贷对住房价格的调控作用【j 】，商业研究，2 0 0 6 ( 1 4 ) 。1 4 6 1 4 9 。姚玲珍，中国住宅市场营销【m 】立信会计出版社，1 9 9 9 ：拽 l 第2 章住宅相关理论研究 需求，是在商品经济条件下通过市场、而且是有支付能力的需要。需求的 本质就是有支付能力，支付能力是实现需要的条件。需求规律反映了商品需求 量与其价格变化依存关系的规律。一般来说，在其他条件不变的情况下，某商 品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即该需求量随商品本身价格的上 升而减少，随商品本身价格的下降而增加。 住宅需求是指家庭在一定收入、价格及其他对住宅需求存在影响因素( 家 庭结构、职业) 等共同作用下，有能力获取且愿意选择的住宅。住宅需求有两 个必要条件：一是有获取能力，即在价格、收入等约束条件下有支付能力进行 消费，获取住宅；二是有主观需要，即家庭有选择住宅的主观意向。 2 3 1 1 住宅市场需求弹性分析 弹性是一个变量对于另一个变量敏感性的一种度量。住宅需求弹性是指一 些主要影响因素分别对住宅需求有多大的影响作用，这里主要从住宅需求的价 格弹性和住宅需求的收入弹性这两方面来分析。 ( 1 ) 住宅需求的价格弹性。是指一定时期内，住宅商品的价格变动的比率 所引起的其需求量变动的比率，或者说，住宅需求量变动对价格变动的反应程 度。用公式表示为： e d p = x q x pxp q 式中：ed p 为住宅商品需求价格弹性的弹性系数； p 一住宅商品价格； p 一住宅商品的价格变动量； q 一住宅商品需求量； q 一住宅商品需求的变动量。 根据e d p 数值的大小，可以将它分为以下两种情况： 缺乏弹性。即0 e d p l ，表明价格的单位变化，会引起需求量较小程 度的变化； 富有弹性。即l e d p ，表明价格的单位变化，会引起需求量较大程 度的变化。 一般的需求曲线是一条拐折线。如图2 1 ： 。梁小民微观经济学【m 】中国社会科学出版社，1 9 9 6 9 第2 章住宅相关理论研究 价格p o 需求麓q 图2 1 在图2 1 中，d 2 e d i 是住宅的需求曲线，在d 。e 段，表明住宅需求的价格 缺乏弹性，即需求量变动比率小于其价格变动比率，其曲线呈比较陡峭状态； 在d 2 e 段需求价格是富有弹性的，即需求量的变动比率大于其价格变动比率， 其曲线形状呈比较平坦状态，并且这种富有弹性呈现出单向性，即在d ：e 段内， 当价格上升时呈现这种趋势，但当价格下降时，则并不呈现这种趋势。国外的 一些研究表明，需求价格缺乏弹性时一般是当住宅售价相当于家庭年收入的3 到6 倍时，即处于d 1 e 段，但是当住宅价格超过一定幅度继续上涨时，其需求 价格弹性较大，即处于d 2 e 段。但以上只是一般经济意义上的消费性需求特点， 住宅商品有其特殊性，在一些特定的条件下，如在投资( 投机) 性需求情况下， 需求曲线则会发生一些稍大的变化。在经济学中，需求曲线通常情况下是一条 负斜率的曲线，但有可能遇到一些特殊情况，如图2 2 所示。 1 0 第2 章住宅相关理论研究 价格p 如 p e o 图2 2 篱求盛q 在图2 2 中，当住宅价格小幅升降时，需求量按正常情况变动，如d - d 2 段； 但当住宅市场中投资性需求较多，买涨不买跌的时候，住宅价格大幅上升，需 求量随着价格的上涨而增加，如d 2 e 段，随着价格继续上涨，价格由p e 涨到 p 3 时，需求弹性开始逐渐下降，如e d 3 段，需求增长开始变弱，因为人们对于 投资性需求的增长性价格预期发生了改变，开始减少这种需求，同时观望心理 也加重。认识到这一点，有助于我们理解为什么2 0 0 8 年南昌市住宅市场呈现“价 量齐跌”的现象。 ( 2 ) 住宅需求的收入弹性。是指收入变动的比率所引起的需求量变动的比 率，或者说，住宅需求量变动对收入变动的反应程度。用公式表示为： e y = q a yxy q 式中：ey 为住宅商品需求收入弹性的弹性系数； y _ 一消费者的可支配收入； y - 一消费者可支配收入的变动量； q 一住宅商品需求量； q 一住宅商品需求的变动量。 可将住宅需求收入弹性作以下分类：e y 0 ，表明随着消费者收入的增加， 住宅需求量反而减少了；e y = 0 ，表明不管消费者收入如何变动，住宅需求量不 变；0 e y 1 ，。表明住宅需求收入弹性高，即住宅需求量的相应增 加百分比大于消费者收入的增加百分比。 一般来讲，不同收入档次的住宅消费者，其需求收入弹性是不同的。普通 商品住宅面向广大工薪阶层，其需求收入弹性较大；而高档公寓、别墅等，面 向高收入阶层，其需求收入弹性较小。 2 3 1 2 住宅市场有效需求和潜在需求 ( 1 ) 有效需求分析。住宅的有效需求，是指在一定时期内消费者既有购买 意愿又有支付能力的需求，即商品住宅的现实购买力。理解住宅市场的有效需 求，应把握两个要点：第一，从宏观经济学层面来看，是商品的总供给与总需 求达到均衡状态时的总需求；第二，从微观经济学层面来看，是指消费者在某 一特定时期内，在某一价格水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力 的需求。 ( 2 ) 住宅的潜在需求分析。住宅的潜在需求是指，按当前社会一般投资水 平和生活水平计算的住宅商品应有的需求量，换句话说，也就是指过去和现在 尚未转变为实际住宅购买力的支付能力，在未来某个时刻可能转变为住宅购买 力的需求，它表现为居民和投资者对住宅商品的消费欲望。 ( 3 ) 有效需求和潜在需求的关系。从经济的层面来看，有效需求和潜在需 求具有质的差别。前者具有主动性，可通过市场以等价交换的方式得到自我满 足；而后者则相对具有被动性，通常需要借助各种非经济的方式得到某种程度 的满足，有时甚至永远无法实现。通常情况下，住宅的潜在需求要大于有效需 求。在考察消费者某一特定时期内某一价格水平的住宅需求时，通常有效需求 要比潜在需求更有实际意义。但是，在特定条件下，潜在需求可以转化为有效 需求，例如，潜在需求加上支付能力就能形成有效需求。 2 3 1 3 住宅需求的影响因素分析 ( 1 ) 住宅价格的影响 在影响住宅需求的众多因素中，价格可谓首当其冲。住宅价格水平提高幅 度大，就会限制收入水平一般的人的住宅需求；住宅价格水平适当，就能增加 人们对住宅的需求。 ( 2 ) 人口数量和家庭结构 1 2 第2 章住宅相关理论研究 一般来讲，一个城市人口的总量决定了对住宅需求的上限。人口数量越多， 对住宅的需求量越大。人口结构的变动，也会直接影响住宅需求；另一方面， 住宅购买以家庭为单位，家庭结构的变化也必然影响住宅需求的变化，即使城 市人口总量不变，家庭结构的小型化也会造成对住宅需求户型的变化，从而影 响住宅的需求结构。 ( 3 ) 城市化进程 从城市化发展的规律来看，城市人口一旦达到2 0 9 6 ，城市化的进程就呈现 为加速发展的趋势。这种加速发展的状况，一直到城市人口比重达到7 0 9 6 8 0 时，才能减缓下来圆。目前，南昌市正处在城市化快速发展时期。大规模城市化 直接影响城市人口的增加和城市建设的加速，这显然会带动对房地产的旺盛需 求。从南昌市住房建设规划( 2 0 0 8 - - 2 0 1 2 年) 文本上得知：人均居住面积将由 2 0 0 8 年的2 8 平方米提高到2 0 1 2 年的3 0 平方米以上，由此可预测2 0 0 8 - - 2 0 1 2 年规划期内，南昌市住房总需求约2 3 0 0 万平方米 。 ( 4 ) 居民的收入水平 收入水平决定人们的住房支付能力，从而决定需求数量、类型。如果居民 收入水平低下，则不可能对住宅有较高需求，因为他们首先必须满足吃穿需求。 如果居民收入水平提高，住宅消费占消费总支出的比重相应提高，从而会增加 对住宅商品的需求。 2 3 1 4 住宅需求结构的划分 按照住宅需求的关键性影响因素，即住宅价格以及与之直接对应的家庭收 入，可以判断出家庭的住宅支付能力，将住宅需求分为普通商品住宅购买者群 体、经济适用房购买者群体和廉租房使用者( 指租住) 群体。这是目前最简明、 应用最方便的结构划分之一，可以按照支付能力和对应住宅价格继续进行市场 细分。根据中国住房制度改革课题组的研究结果，将职工的收入划分为最高、 高、中等偏上、中等、中等偏下、低和最低七个层次。可以推断认为，最高、 高收入阶层主要会购买高档住宅，物业类型主要以别墅、高档公寓或社区；中 等偏上、中等和中低阶层主要购买或租用中档住房，物业类型以价格适中的普 。孔颖，影响我国城市住宅市场供求关系的相关因素研究【d 】吉林大学硕士学位论文，2 0 0 6 。 o 张跃庆城市住宅经济学 m 经济日报出版社，1 9 9 5 ：3 圆南昌市住房建设规划 ( 2 0 0 8 2 0 1 2年)文本：第4页， h t t p ：w w w 喇c o r n v i e w a s p x ? n e w s n o = 0 0 0 0 0 11 9 1 3 第2 章住宅相关理论研究 通商品住宅或者经济适用房为主；低、最低收入阶层则多半会租用低档住房， 如廉租房。 2 3 2 住宅供给理论 供给是指厂商在某一特定时期内的一定市场上，在某一价格水平上，愿意 并且能够提供的商品数量。供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化 的依存关系。通常情况下，当其他因素不变，商品的供给量与价格之间同向变 动，即供给量随商品本身价格上升而增加，随商品本身价格下降而减少。 住宅供给是供给者( 卖方) 在不同的价格水平上愿意，并且能够提供到市 场上出售的住宅实物或住宅服务的数量。在当今的中国，所谓商品住宅的供给 就是典型的和严格意义上的住宅供给。同时，用于行政分配的福利性住宅，也 应该是住宅供给。相比严格意义上的住宅供给，其价格水平相对固定，甚至是 低廉或象征性的，它的购买者是严格选定的。这些，并不妨碍它们也是住宅供 给。 2 3 2 1 住宅市场供给弹性分析 经济学中，通常讲的供给弹性即指供给的价格弹性。因此，住宅市场供给 弹性是指住宅价格变动的比率所引起的其供给量变动的比率其弹性系数等于供 给量变动的百分比与价格变动的百分比之比。用公式表示如下： e p = a q a pxp q 式中：ep 为住宅市场供给弹性的弹性系数； p _ 住宅商品价格； 卜住宅商品的价格变动量； q 住宅市场的供给量； q 一住宅市场供给的变动量。 根据e p 数值的大小，通常将它分为以下两种情况： 缺乏弹性。即0 e d p l ，表明价格的单位变化，会引起住宅供给量较小 程度的变化； 富有弹性。即l e d p o o ，表明价格的单位变化，会引起住宅供给量较 大程度的变化。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产估价相关知识【m 】北京：中国建筑工业出版社，2 0 0 7 1 4 第2 章住宅相关理论研究 由于住宅供给量具有明显的时期性，所以，在不同的时期分析中，其供给 弹性是有区别的。短期内住宅供给是缺乏弹性的，主要是因为住宅的生产周期 长，短期内其生产要素和产品不可能发生变化。长期内住宅供给是有弹性的， 这主要是由住宅商品供给的长期成本来决定的。 2 3 2 2 住宅市场的有效供给 从概念上来讲，住宅市场的有效供给与有效需求是相对应的。我们可以从 两个角度来理解住宅市场的有效供给： 第一是微观经济角度，它是指住宅现实供给中和消费者需求相符的、正在 或即将实现交换的那一部分供给量。由于户型设计上的不合理、所处的地段不 合适、售价与住宅类型不属于同一层次等原因而难以实现销售的住宅就不称其 为有效供给。 第二是宏观经济角度，它是指商品住宅的总供给与总需求达到均衡状态时 的总供给。故有效供给也就是适应需求的供给，既要求供给总量有效，也要求 供给结构有效。 2 3 2 3 住宅供给的影响因素 ( 1 ) 房地产开发项目投资额和贷款额 投资额与住宅供给数量是正向变动关系。在其他条件不变的情况下，投资 额加大，住宅供给量上升；投资额下降，住宅供给量减少；另一方面，贷款数 额的多少、利率的高低、期限的长短，均会影响项目的开发成本和开发利润， 从而影响住宅供应的数量、速度和价格。 ( 2 ) 土地 可供建造住宅的土地数量对于住宅供给有正向关系。当其他因素不变，一 般可供住宅建造的土地越多，则住宅供给越多；可供建造住宅的土地越少，则 住宅供给越少。在一般情况下，住宅土地的价格与住宅供给之间成反比例关系， 因为土地成本构成了住宅成本的主要部分，直接影响了开发商的盈利。 ( 3 ) 住宅本身的价格 尽管在短期内，由于住宅供给无弹性，价格上涨，住宅供给不能马上相应 增加。但从总体看，在其它因素不变的条件下，住宅供给随住宅价格上升而增 加，随价格下降而减少。 ( 4 ) 开发商对未来市场的预期 第2 章住宅相关理论研究 对未来市场的预期，在一定时间内对住宅供给有很大的影响。预期前景乐 观；开发商就会加快开发速度，市场上的住宅供给就会增加，如果预期不乐观， 开发商会想方设法减慢开发速度，从而减少市场一i - _ 新建住宅的供应量。 2 3 2 4 住宅市场供给结构分析 从严格意义上讲，一般商品( 一次性消费品除外) 的供给来源通常有两个部 分构成：增量与存量。但从研究住房的制度改革、住宅市场未来发展、住宅建 设对国民经济影响等角度出发，对增量住宅内部结构关系进行研究更为重要。 本文正是从这一角度出发，按性质分为商品住宅、经济适用住宅和廉租住 宅。可将新增住宅供给分为以下几类： ( 1 ) 市场价商品住宅。包括普通商品住宅、高档公寓、别墅。其建造标准 根据市场上中高收入家庭的住房需求状况和支付能力来确定。 ( 2 ) 经济适用房。其最大用意也就是针对我国住宅市场的核心弊病一价格 机制存在的问题，降低社会住宅资源的价格。即由政府统一组织建设的、面向 中低收入家庭的微利普通商品住宅，其价格相当于市场价格的