（土地资源管理专业论文）房地产典当制度改革研究.pdf

摘要 房地产典当作为我国最传统的融资方式之一，其产生、灭失与发展都与我国 的制度环境存在着直接的关系。房地产典当起源于我国封建社会有其历史根源， 灭失于新中国成立初期源于社会的观念，改革开放后又重新复出与我国的经济体 制改革存在着必然的联系。2 0 0 1 年典当行管理办法的出台，确定了房地产 典当的合法地位，为房地产典当提供了法律依据。2 0 0 3 年的央行1 2 1 号文件提 高了银行贷款的门槛，为房地产典当提供了更好的发展机遇。2 0 0 5 年典当管 理办法是对典当行管理办法补充、修改和完善，对房地产典当做了进一步 规范，使得房地产典当进入了稳定、规范的发展阶段。然而，目前的制度环境仍 然存在着一些闯题，如新的房地产典当业务改变了传统的色彩，与房地产抵押产 生混淆：典当管理办法中的某些规定阻碍了典当行的快速发展；现行的典 当管理办法法律地位较低，当与其他相关法律产生冲突时无法与之相抗衡等。 且我国目前的市场环境也存在一些不完善之处，跟不上房地产典当的发展步伐 经营房地产典当业务本身存在的风险也为其发展藏下了隐患。通过对这些问题的 研究探讨，借鉴外国成功经验，并结合我国的实际情况，本文对我国的房地产典 当制度环境进行了改革。提出应对房地产典当制定专门的法律规范，并提高其法 律地位；将现行的房地产典当正名为。房地产抵押典当”，与典当和房地产抵押 区分开来，重新界定其含义，并在未来的房地产典当法中进行单独规范；健全和 完善我国的房地产二级市场，推动典当行业的健康发展：建立和完善房地产典当 风险防范措施，为房地产典当的发展排除障碍等。通过对房地产典当制度改革研 究，健全和完善我国房地产典当制度环境，使其能跟得上房地产典当业的快速发 展，从而对我国社会经济快速、稳定、健康发展具有推动作用。 关键词：房地产典当；制度：改革；房地产抵押；风险 t h es t u d yo rt h ei n n o v a t i o no f r e a le s t a t ep a w ns y s t e m n a m e ：w a n gx i a o - y 锄 t u t o r ：z h a n gp e n g - t a o m 面o cl a n dr 船埘m 嚣m a n a g e m e n t a b s t r a c t i nc h i n a , t h er e a le s t a t ep a w ni so n eo f t h eb e s tt r a d i t i o n a lf i n a n c i n gw a y s 1 1 1 eg e n e r a t i o n e x t i n g u i s h m e r i ta n dd e v e l o p m e n to fi ta r ed i r e c t l ya f f e c t e db yt h es y s t e me n v i r o n m e n to fo u r c o u n t r y t h ep r o v e n a n c eo fr e a le s t a t ep a w ni nf e u d a is o c i e t yo fo u rc o u n t r yh a si t sh i s t o r i c a l r e a s o n s ；t h ee x t i n g u i s h m e n to fi td u d n gt h ei n i t i a lp e r i o da r e rt h el i b e r a t i o na t t r i b u t e st ot h e s o c i a ls e n s e ；a n dt h er e e m e r g e n c eo fi ta f t e rt h er e f o r ma n do p e n i n gu ph a sc l o s er e l a t i o n s h i p w i t ht h er e f o r mo ft h ee c o n o m i cs t r u c t u r e m a n a g e m e n tm e a s u r e so f p a w n b r o k i n g , w h i c h w a si s s u e da t2 0 0 1 ，d e t e r m i n e dt h el e g a ls t a t u so f t h er e a le s t a t ep a w n ，a n dp r o v i d e dt h el e g a l b a s i sf o ri t i n2 0 0 3 t h e1 2 1 s td o c u m e n to ft h ep e o p l e sb a n ko fc h i n ae n h a n c e dt h eb a n k l o a nt h r e s h o l d ，a n dt h e np r o v i d e dab e t t e rd e v e l o p m e n to p p o r t u n i t yf o rt h er e a le s t a t ep a w n 。i n 2 0 0 5 ，”m a n a g e m e n tm e a s u r e so fp a w n “，a sas u p p l e m e n to f “m a n a g e m e n tm e a s u r e so f p a w n b r o l a n g 。，m a d eaf u r t h e rs t a n d a r df o rl e a le s t a t ep a w n ，a n dp r o m o t e dt h er e a le s t a t e p a w ne n t e r i n gi n t oas t a b l ea n ds t a n d a r d i z e dd e v e l o p m e n tp e r i o d h o w e v e r , t h e r ea r es t i l l s o m es y s t e mp r o b l e m sp r e s e n t l y f o re x a m p l e , a c c o r d i n gt o ”m a n a g e m e n tm e a s u r e so f p a w n ”t h en e wr e a le s t a t ep a w nb u s i n e s si sn o tt h et r a d i t i o n a lo n ea n di se a s yt ob ec o n f u s e d w i t hr e a le s t a t em o r t g a g e f u r t h e r m o r es o m es t i p u l a t i o n si n “m a n a g e m e n tm e a s u r e so f p a w n ” c a nn o ta d a p tt h e m s e l v e st op r e s e n ts o c i a le n v i r o n m e n t a n dt h em e a s u r e si si l lal o wl e g a l s t a t u ss ot h a ti tc a nn o ta n t a g o n i z eo t h e rl a w sw h e nc o n f l i c t i o n se m e r g e s i na d d i t i o n 。i no u r c o u n t r yt h ep r e s e mm a r k e tm e c h a n i s mi su n p e r f e c t e da n dc a l ln o tf o l l o wt h ed e v e l o p m e n ts t e p o fr e a le s t a t ep a w n m o r e o v e rt h er i s k se x i s t e di nr e a le s t a t ep a w nh a v eh i n d e r e dt h e d e v e l o p m e n t o f j t b a s e do i lt h ea n a l y s i so f t h e a b o v ep r o b l e m sa n do b j e c t i v es i t u a t i o no f o u rc o u r t t r y ，u s e i n g t h ee x p e r i e n c e so fo t h e rc o u n t r i e sf i ) rr e f e r e n c e t h i sd i s s e r t a t i o np u t sf o r w a r ds o m er e f o r m s u g g e s t i o n sa b o u tt h er e a le s t a t ep a w ns y s t e mw h i c he n u m e r a t e sa sb e l o w o u rc o a t i t r ys h o u l d c o n s t i t u t es p e c i a lr e g u l a t i o n si nt h er e a le s t a t ep a w na n di m p r o v e dt h el e g a ls t a t u so fi t 1 1 把 d i f f e r e n tb c t w c e nr e a le s t a t ep a w na n dr e a le s t a t em o r t g a g em u s tb ed i s t i n g u i s h e da n dt h e c o n c e p t i o no ft h ef o r m e rm u s tb ed e f i n e da g a i n f u r t h e r m o r eo u rc o u n t r ys h o u l dp e r f e c tt h e s e c o n d a r ym a r k e to ft e n le s t a t ea n de s t a b l i s l ii n t e g r a t e dr i s kp r e c a u t i o nm e a s u r e si no r d e rt o p r o p e lt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a l 黜 t a t ep a w n b r o k i n g t h r o u g ht h es t u d yo nt h er e f o r m o fr e a le s t a t ep a w ns y s t e m s ，t h ep u r p o s eo ft h i sd i s s e r t a t i o ni st o i m p r o v et h es y s t e m e n v i r o n m e n to ft h er e a le s t a t e p a w ni no u rc o u n t r y ，m a k ei tk e e p u pw i t ht h er a p i d d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ep a w n b r o k i n gp r a c t i c e ，a n dt h e nt or e a l i z ef a s t , s t a b l y 。h e a l t h y s o c i oe c o n o m i cd e v e l o p m e n t k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep a w n ；s y s t e m ；i n n o v a t i o n ；r e a le s t a t em o r t g a g e ；r i s k 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获德塑丝壑些基茎或其他 教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：王祝舞 签字日期： 矽7 年月3 , e 1 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解塑韭盔些盘茎有关保留、使用学位论文的规 定有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查 阅和借阅。本人授权塑韭壅些盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：王司毵亵 导师签名：2 哆“ 签字日期；一7 年f 月拶日签字日期：唧年月珞b 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 电话： 邮编； 房地产典当制度改革研究 1 1 研究意义 1 引言 房地产典当是我国特有的传统的社会现象和法律制度，有着悠久的发展历史，并在封建的旧 中国社会制度中起过积极的作用我国的房地产典当起源于周代唐开元年间出现制度雏型。此 后逐步形成一项完整的民事法律制度而被广泛运用1 1 1 因为旧中国是小农自然经济的经济体制， 自给自足的生产方式注定了商品经济意识的匾乏，民族心理极端排斥“变卖家产”的。不孝”行 为。对于那些以“守业固产”为己任的。大孝子”来说，变卖作为最基本的生产和生活资料的房 地产更是不可能的事情。因此，当人们需要筹措钱财以度难关时就以一种独特的形式典当 来解决问题。因此。典当制度在旧中国十分发达，经久不衰，有关典当的法律制度也是十分完善 的，台湾民法至今仍保留详尽的典当法律制度口l 。 新中国成立以后，随着土地社会主义公有制的建立，土地典权不复存在。但是，对公民之间 的以私有房屋为客体的典权在司法实践中一直是承认的。当时，典权被废止的主要理由是，房租 总是高于借款利息，被认为含有受高利贷剥削的性质，常被典权人用来作为掠夺劳动人民房产的 手段，鼓主张废止如今已是法制社会又是公平竞争的社会，谁剥自d 谁的问题已不复存在嘲 并且改革开放以来随着房地产业的发展，房地产典当行为越来越成为经常性的经济活动，它的 社会意义和经济效益已日益受到重视但是由于新、旧社会更普。我国且前房地产典当制度环境 还很不完善，因此，对我国的房地产典当制度进行研究、改革和创新具有重大意义 另外，随着中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ( 银发【2 0 0 3 】1 2 1 号) 文件的出台，2 0 0 4 年4 5 月份各地又出台了一系列的紧缩政策，使得房地产业面临着来自 土地和资金收缩的双重压力。相对于土地短缺而言资金短缺是房地产企业现在面临的最大困境 央行| 2 1 号文件提高了房地产项目融资门槛使得曾经有七成以上资金来源于银行贷款的房地产 业，如今只能寻找其他的融资渠道在此情况下，典当便日益繁荣起来。据统计，目前，房地产、 大宗物资、机动车、有价证券和民同藏品五类典当项目中，房遗产典当占3 6 2 ，拥有最大的市 场份额1 4 1 在人们的传统印象中，典当行的那种走投无路的人迫不得已而为之的现象现在已不复存在， 相反，典当行业已经成为包括房地产开发企业在内的广大中小企业融资的快捷便利的途径之一 因此通过房地产典当制度改革研究，健全和完善我国房地产典当制度环境。使其能跟得上 房地产典当业的快速发展，对我国社会经济快速、稳定、健康发展具有推动作用 1 2 房地产典当业的发展过程及国内外研究现状 1 2 i 国外典当业的发展状况及评价 典当是世界各国和地区普遍存在与运用的有效融资方式。世界上大多数国家的典当业都有比 银行业长得多的发展历史。随着现代金融业的发展，典当作为资金融通渠道的功能曾一度有弱化 的趋势，但由于典当业融资具有简单、便捷等自身独特的优点，其作为主流融资渠道的有益补充 河北农业大学硕士学位( 毕业) 论文 在当代社会仍发挥着积极的作用，且在近一二十年问，i 圄9 1 - 典当业又重新崛起“1 。纵览各国典当 业，其发展各具特点研究程度也各不相同 ( 1 ) 英国典当业 英国的典当业历史悠久堪称是西方典当起源最早的国家之一“”英国典当行出现的时间， 可上溯到欧洲中世纪“”由于两次世界大战的原因，英国典当业经历了一段由盛到衰的发展过 程。直到2 0 世纪七八十年代，现代典当业开始繁荣发展”一在英国典当史上。一直以来都有法 律法规对其进行规范和管理例如在中世纪。英国的官办当铺能够受到广大当户的欢迎。就是由 于当时英国法律不允许典当行高息放贷，使得典当利率很低一般典当年利率为6 ，即月息0 5 分。英国政府的意图是体现官办当铺服务社会的宗旨。现在，典当行已从过去那种充当“穷人 的银行”的角色转变为社会各界的合理借贷场所。典当手续的方便快捷，没有资信调查，可不必 设帐户。质押变现容易，融资效率高等特点深受当户欢迎。社会舆论评价说：。今天英国典当业 已经成功地改变了当年狄更斯笔下旧式典当业的形象，典当只是一种借贷方式” ( 2 ) 马来西亚典当业 马来西亚是有典当立法的国家之一，且历史十分悠久然而由于该国历史上曾沦为英国殖 民地的缘故，马来西亚的典当法律长期以来均沿用英国模式。2 0 世纪7 0 年代初期，马来西亚国 会通过了建国以来的第一部全国性典当法律( 1 9 7 2 年当商法令 ，并于1 9 7 3 年1 月2 日正式 实施。1 9 8 2 年，马来西亚国会又对这项典当法令进行了部分修正，至此，具有悠久历史的马来西 亚典当立法，开始进入一个全新的、比较稳定的发展时期，它对马来西亚典当业的兴旺，起到了 积极的促进作用”一 马来西亚的典当法律具有严格的入市规定，例如当商法令 第8 条规定，典当行老板必须 品行端正、没有前科，井由警察机构权威人士出具的书面证明确认，方才具备申请开业从事典当 的起码资质条件当商法令第9 条规定，典当行业申请人必须具有2 名有效的担保人。同时 做出货币或不动产抵押担保，才能成为获准持照的执业当商当商法令 还规定，典当行从业 许可证有效期为3 年，营业执照届满时，任何当商都必须参加政府统一组织的公开招投标活动， 并以政府接受的高价位胜出才能获得一张有效期3 年的新营业执照”1 这是马来西亚的一项特 色发明，它将典当行的经营权完全市场化运作了在马来西亚，典当行合法运用银行贷款是件极 为普通的事典当行可以以自有资产或在押当物作为债权担保，向银行申请抵押贷款”1 典当行 将当户质押在当铺中的当物再转押给银行，既获得了经营上的资金支持，提升了典当企业自身的 资本实力；又充分利用了在押当物担保功能，扩大了其运营空间，的确是十分聪明的融资方式。 ( 3 ) 美国典当业 美国是一个历史很短的国家美国典当业的生存时间亦显得微不足道。然而，美国却是目前 世界上典当业最为发达的国家，如同美国是世界头号超级大国、经济霸主一样，美国典当业无论 是典当行数量、市场容量、发展战略，还是管理方式、营销手段、经营效益，都走在世界的最前 列，令世界各国的典当业望尘莫及”“。 美国国际典当有限公司是全球最大的典当行互联网上唯一的一家典当网络公司也是美国的 p a w n b r o k e r c o m 汉译为“美国典当在线”另外还有美国典当法规站点。该站点刊载了许多国 家和美国一些州的典当法规近年来，随着美国典当业的日益繁荣，美国各级典当行业自律组织 也越办越火有关典当的理论研究成果出现十分看好的市场行情。与此同时美国的典当书籍也 2 房地产典当制度改革研究 越出越多“ 美国的典当业能够蓬勃发展，有以下凡点值得注意： 参与典当的人口比例相当大 虽然美国的总体生活水平很高但贫富差距却与日俱增美国一些专家和研究机构提供的数 据表明，美国生活在贫困线以下的人口的比例由1 9 7 8 年1 1 4 i - 升到1 9 9 4 年的1 4 5 。就是到 了9 0 年代末期，美国家庭收入的两极分化也仍在加剧一些家庭没有储蓄帐户是因为他们没有 储蓄，这都分人很难获得信用卡或消费信贷，因此大多通过典当贷款，以达到日常融资的目的 这个规模可观的社会群体，便成了典当行的潜在客户此外，美国富裕的中产阶级也是典当不可 忽视的一支潜在客户群。对于美国。中产阶级上当铺”这晕中现象。美国典当专家、佛罗里达州立 大学法学院法学教授贾勒特奥尔寨格评价说：”当铺已经成为面向低收入阶层的银行家 时，更多的中产阶级消费者也转而向典当商求助。”此言可谓对美国典当业日益走红状况描述的 点睛之笔”。 对于死当的销售非常重视 美国典当老板们置身典当业的原因，不仅是当户支付的高额典当利息及相关费用，还包括销 售死当物所获取的可观的商品差价“”典当行在处置死当物之外还从事商品寄售和零售业务。客 户到典当行可以从事典当交易以具有一定价值的物品或者财产较科质押担保换取当金；或者从 事商品交易，购买典当行销售的死当物品或其他非死当物品；或者将自己打算出卖的物品送至典 当行代为销售等等。如此一来，典当行的业务范围得到合理扩大。商品销售功能得以充分发挥。 另外，专家还认为，典当业在区域分布上的合理性及连锁经营方式广泛地渗透和应用到典当 业也是美国典当业日益兴盛的重要原因”1 综上所述，各国的典当业发展状况不同，典当制度也不相同。但每个国家都有其符合本国特 点的典当制度通过了解国外典当研究现状，总结其成功经验，并将其与中国的国情相结合对 研究我国的房地产典当制度具有积极的作用 1 。2 2 我国房地产典当的发展过程及研究现状 ( 1 ) 我国房地产典当制度的历史沿革 专家认为，典当行业的形成必须具备两个条件一典当机构的产生和对典当活动加以自律规 范的典当行规的出现“”我国之有典当业，由来已久，究起于何时，即老于斯业者亦多不能言， 即言之，而亦无所据未可以为信但典当静j 度起源于我匿，为举世公认之事实 我国的房地产典当起源于周代“】，是伴随着典当业的发展应运而生的我国的典当白南北朝 产生以后曾一度局限于寺院经济。然而从唐朝起，典当行按东主的身份地位和资金来源划分， 开始出现多种类型，即除了僧办以外，还有民办和官办性质的典当行”。典当物品包括动产和不 动产如杜甫诗。朝回日日典春衣”是对当时出现动产典当的证明“”另据新唐书宪宗本纪 ( 卷十五) 中记载：。姚南仲入朝，即以群代节度，群旁客于郑质齐以耕“”此处。质”，即 指不动产典当宋代典当制度有了进一步完善。主要表现在对典卖的当物对象作了具体规定 如来开吐法典卖质当论竟物业 中规定：。准杂令，诸家长在而子孙弟侄等不得辄以奴嫜、 六蓄、田宅及余财物私自质举”说明宋代典实质当物业的主体主要是家长，而典当当物主要有 3 河北农业大学硕士学位( 毕业) 论文 奴碑、六蓄、田宅及余财物“”金代历史虽短，但其典当的发展却颇具特色其一是广设官办典 当行，名义上是为减轻民营典当行收取高额利息给当户造成的危害，而实际上是想借此“以官吏 糜给之费”，由国家来垄断对广大人民群众行使典当融资的权益。其二是颁布典当法规大定十 三年出台的典当法规，是我国历史上出现的最早的关于典当的完备法律，堪称是中国典当史上的 一个里程碑“”元代典当业也比较兴盛。但典当制度的规定仍未入律。还是以令或习惯法之形式 规定比较普遍“”明清时正式将典当制度规定于法律，固而典当制度自此正式确立“”如大明 律户律) 和大清律例都有“典卖田宅”之规定，不动产典当活动亦有条可依 房地产典当能够在我国诞生并长期发展有其历史的根源其中最重要的是其符合我国的传统 道德观念。保守祖业4 、。地不出户”等的传统思想使得人与房地产之闻发生了超出经济利用之 外的关系，使得人们对于祖遗房地产，一般以尽力不丧失所有权为原则以至于“土地尤其是历 代相传的土地的绝卖，虽非绝对禁止，亦很少可能”“”在这种条件下。典当方式因其能满足上 述条件又能在短时间内获得所需资金而获得青睐。 但随着典当逐渐演变成盘剥穷苦大众的高利贷行为，房地产典当也被认为是抢占穷人家产的 行为人们逐渐淡忘了其在社会生活中特有的调剂资金短缺功能，而认为它是以贫穷为基础的旧 式高利贷垄断“”新中国成立初期，伴随着废除六法全书 、土地改革、取缔高利贷行业等 房地产典当伴随着取缔典当业而消失。直到改革开放后，社会主义市场经济体制逐步形成，房地 产业快速发展，流动资金需求量大幅度增加，我国房地产典当又伴随着典当业的复出而发展起来。 白2 0 0 1 年8 月原国家经贸委颁发典当彳亍管理办法，首次将房地产抵押典当业务列入典当行的 经营范围后，许多典当行开始将房地产典当作为主要的业务品种；同时国家对房产典当的正名， 也吸引了越来越多的居民利用典当这一便捷的融资工具，来盘活资产、增加收益，房地产典当已 成为居家投资理财的新帮手 然而，房地产典当的飞速发展，是在2 0 0 3 年中田人民银行关于进一步加强房地产信贷业 务管理的通知( 银发 2 0 0 3 1 2 1 号) 文件出台后。由于央行1 2 1 号文件提高了房地产项目融资门 橙，加上其他房地产金融调控的频频出手使得曾经有七成以上资金来源于银行贷款的房地产业， 如今只能寻找其他的融资渠道“作为房地产主流融资榘道的有效补充。房地产典当以其简单、 便捷的优点，便异常火爆起来曾一度，房地产开发商用土地产权及商品房向典当行抵押融资成 为潮流。据称，在2 0 0 4 年l 至4 月间，中财典当行办理了十多笔中小房地产企业的房地产抵押 典当业务，累计金额高达1 2 亿元，比上年后四个月增加了一倍在目前全国最大规模的上海 东方典当行中，房地产典当业务竟占据了半壁江山”1 。为了加强典当行对金融风险和市场风险的 防范，2 0 0 5 年商务都、公安部联合发布了典当管理办法 ，对房地产抵押典当作了比以往更严 格的要求，同时也提高了房地产典当业务的门槛，此后，过热的房地产典当业务才逐渐冷却 ( 2 ) 我国有关房地产典当的法律制度 南北朝时期，随着典当业的兴起，政府在关于借贷的相关法规中包含了对典当行为的调整和 约束唐代的官府亦对典当行业的经营活动予以制约。如唐会要载：“负使出举，不得回利 作本，并法外生利。”即不允许按复利计算另唐令拾遗 中还记载了有关典当自由、典当利 息、及对政府监管保证人义务的规定“”宋代的典当业进一步发展，典当法规的内容也得到丰 富如宋刑法杂律，指出。每月取利不得过六分，积日虽多，不得过一倍。”否则，按庆 元条法事类杂f 2 ) 所称：。即系违法取利自不合理索。“1 4 房地产典当制度改革研究 与宋同时的金代，于大定十三年( 1 1 6 3 年) 出台的我国历史上最早的关于典当的法律的具体 内容为：。凡典质物。使，副亲评价值许典七分，月暑吐一分不及一月者以b 诗之。经二禺年 外，又逾月不赎。即听下架出卖出贴子时，写实物人姓名，物之名色，金银等第分两，及所典 年月日钱贯，下架年月之类。若亡者，收赎日勒合于人验元典官本，并合该利息陪偿入官外， 更勒库子，验典物日上等时估偿之，物虽故旧，依新价偿仍委运司佐贰幕官识汉字者一员提控， 若有违犯则究治，每月具数，申报上司”该项法律对评价、利率、赎期、解帖内容、以及遗失 赔偿、究治、月报数等都有详细的规定，所以被称为中国典当史上的一个里程碑” 明清两代是中国典当业发展的黄金时期，相关的法律规范得到同步充实和不断完善。典正式 入律始于明”“，明律首次明文规定7 原业主之回赎权，但对于业主无力回赎后，典产如何处理并 末规定”。典当纳税，始于清初。典当行领取营业执照，始于清雍正六年( 1 7 2 8 年) 关于当物 失窃，毁损，清代亦有详细法规“ 民国时期典当法规是中国典当史上最为发达的，无论是在法规的性质、数量，还是在法规的 级别、层次、内容上，都远远超过了任何一代据统计，当时各省几乎都有典当法规，有些省 还不止一部。甚至一些省会城市或中等城市也有自己的典当法规。其中较著名的典当专项法规有： 1 9 1 5 年陕西省征收当税章程，1 9 1 5 年河南当税章程 、1 9 2 9 年安徽省押店营业规则 、1 9 3 0 年北平市当商营业暂行规则、1 9 3 0 年修正上海市典当营业规则 、1 9 3 1 年浙江省典当营 业暂行规则、1 9 3 2 年天津市华界当商减息办法婷，另有1 9 1 3 年的( f r 苏省典当修正木榜规 条( 共1 5 条) ，1 9 2 7 年重新修正颁布为当典营业新则( f - 充为l s 条) ”1 其次，在各省典当单行法规的基础上，民国中央政府拟制过一部全国性典当法规内政 部管理典当规则草案至1 9 4 5 年抗日战争胜利后，以典当业管理规则的名称公布实施。 该觌受n 将典当按性质划分为“典当”和。押当。两种。其中还对典当监管机构、典当金额、典当 期限、典当利率、死当处理等作了明确的规定“” 新中萄成立后。典当韭作为高利贷机构被依法取缔，典当监无生存社会条侔，典当立法亦出 现短暂空白。截至1 9 9 3 年8 月前，国家尚无统一的关于当锢组织规范的法规各省、直辖市、 自治区的经济环境、客观条件不同，有关典当魄方立法规定的致燕和掌握甄粼也各不掘弼，炙当 业管理处于混乱无序状态 1 9 9 3 年8 月1 9 日，为贯彻中共中央( 1 9 9 3 ) 6 号文件，整顿金融秩序，中田人民银行下发 了关于加强典当行管理办法的通知。1 9 9 5 年5 月，公安部以部长令形式发布的典当行治安 管理办法) ，对预防和打击典当业领域内违法犯罪活动加强典当业治安管理起了积极作用1 9 9 6 年4 月3 日，中国人民银行发布了t 典当行管理暂行办法) ，标志着我国典当业进入依法管理一 有章可循的发展阶段”1 可以看出，我国典当割度发展至此，虽然房地产典当业务屡见不鲜，却没有一部法律法规对 房地产典当做过明确的规定，只能参照相应的规定对房地产典当进行监管和规范。2 0 0 0 年我国典 当业划归原国家经贸委管理2 0 0 1 年8 月8 日。国家经贸委制定了典当行管理办法 ，该办法 首次将房地产抵押典当业务列入典当行的经营范围自此，房地产典当被正式推出。经过3 年多 的实施和总结经验2 0 0 5 年2 月9 日。商务部、公安部又联合颁布了新的典当管理办法。并 于2 0 0 5 年4 月1 日正式施行新的典当管理办法) 对2 0 0 1 年的典当行管理办法 作了多方 面的改革，对房地产抵押典当作了更严格的规定 5 河北农业大学硕士学位( 毕业) 论文 目前，我国调控房地产抵押典当的法律法规主要包括：中华人民共和国担保法 中有关抵 押、质押的规定。土地管理法 、城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法 ，2 0 0 5 年商 务部，公安部联合颁布实施的典当管理办法及国务院其它部门颁布的规章中涉及典当业管理 的规定以及地方性法规、规章，如广东省典当条例( 修正) 、河北省典当服务行管理暂行办 法 等 综上所述我国房地产典当一定要在相应的制度环境下才能发展。在目前的房地产典当制度 环境下，我国的房地产抵押典当业务己在房地产融资领域占有一席之地，但同时也暴露出一些问 题。改革后的房地产典当制度在新的社会条件下还能走多久? 如何建立更符合我国传统特点的房 地产典当制度2 值得我们深入研究 6 房地产典当制度改革研究 2 房地产典当基本概念和相关理论 2 1 房地产典当相关概念 2 1 1 房地产的含义 房地产，是指房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括开发或未开发的土地 及建筑在土地上的以房屋设施为主要形式的永久性建筑物及其它们所衍生的权利的总和”1 不动产是一个较易与房地产相混淆的专业名词。从广义上来看，不动产不仅包括房地产。还 包括不能移动或移动后会造成重大经济损失的财产狭义的不动产则主要是指房产和地产在我 国内地。一般都习惯使用房地产这一术语 在一些资本主义国家，由于其对土地的所有权形式与我国不同，他们对房地产与不动产的认 识也与我国有所差异知美国南为理公会大学考克期商学院( c o m g a n ) 房地产教授成廉姆妒布 鲁格曼指出：房地产是指土地及附属在土地上的建筑物。而不动产是指与房地产相关的所有者的 权利，与之相对的是动产的概念1 由于我国土地公有制的特点，个人不拥有土地的所有权，只对土地具有使用权所以我国在 房地产上设定的投力是不完全权荦j 从实体上看，房地产的物质构成包含建筑地块及定着于土地上的建筑物两大部分“。建筑地 块一般是指与房地产开发建设和经营活动相关，并具有特定用途的土地。建筑物主要是指地上的 主体建筑及附属设施与建房地基的有机结台体然而，没有产权关系的房地产不是真正意义上的 房地产，因为任何房地产竞技运动最终会形成定的固定资产，这必然同一定的权利关系或者产 权关系联系在一起“。也就是说在我国，房地产是。房”、。地”、“产”三者有机结合的整体， 因此我们在认识房地产整体概念的内涵时，应从三者统一的角度，把三者联系起来认识”1 。 通过以上分析。房地产的含义包括以下四个方面：第一，房地产是以土地和房屋设施为其存 在的物质条件，它是一个经济范畴，是一种祷殊形式的财产；第二，房地产作为财产的一种形态， 必然会涉及权属关系，产权的让渡，分割、继承、抵押、典当等构成了房地产经济活动的基本内 容；第三。房地产产权可以为不同所有者占有。在发达的市场经济条件下必然会引出权益的追求 和实现，从而产生各种经营活动和商业行为；第四，房地产以其固定性、不可移动性为基本特征 因此属于不动产 2 1 2 典当的概念 对于典当的概念? 世界各国的普遍认知和法律解释很不相同，差异颇大。如美国百科全书 指出：“典当是以个人财产向典当商质押贷款，当户偿还约定的费用后可回黩当物。”美国印第 安那州典当业法 规定：。典当意指个人财产由典当商占有作为贷款担保”英国第一部典当法一 一 1 8 7 2 年典当商法，规定：。典当指典当商以财务或者动产作押救贷“大英百辩全书) 则说t 。典当即典当商接受家庭用具或者个人财物作押向当户贷款。”香港当押商条例 规定：。当押 7 可北农业大学硕士学位( 毕业) 论文 商指经营贷出款项的业务的人，并以当押取得的物品作为抵押”可以理解为典当是指典当 商收取当物而救贷的行为 综上所述，世界各国或地区在定义典当的含义时，有的强调当物应当为个人财产，而有的国 家则对此未作严格的规定：关于当物类型一些国家主张当物必须是动产而另一些国家则认为 除动产之外，财产权利也可以成为典当标的。各国均未谈及到不动产典当。 但从总体上看，海外一些国家或地区对典当的定义主要是突出其质押贷款行为，认为典当的 本质属性就是以物换钱，故成为一种融资方式。 在我国，由于古代及旧社会典当以高利贷形式剥削贫民的形象在人们印象中根深蒂固，以至 于很多权威一直以来对典当的解释都带有痛恨色彩如辞海对“典当”一谒含义豹解释为： 。典当，亦称当铺或押店旧社会收取衣物等动产作为质押，向劳动人民进行放款的高 利贷机构”甚至到2 0 世纪年代对典当的理解仍存在偏颇。如1 9 9 0 年版中国金融百科 全书 认为，典当行是“重利盘剥贫民的信用机构”。1 。随着改革开放政策的施行，思想政治观 念的转变，及其经营主体、经营目的、经营方式、服务对象荨方面的改变，人们对典当的认识有 了客观的评价。如：1 9 9 0 年出版的物源百科辞书指出；。从历史的观点上看，典当只是一种 经营方式。”1 9 9 2 年版中央银行知识辞典也说：“典当商行是经营小件动产抵押放款的信用 机构“这里，虽然对舆当的定义还很不全面，但至少对典当有了公平的认识 在典当行业中，一直是遵循这样一个定义：典当是以特定物品或者财产权利质押的形式，向 典当机构借贷的特殊融资方式。它专指当户将一定的标的移交典当机构占有抉取当金鲍行为；当 户有权在一定的当期内向典当机构偿还当金本息及其他合理费用赎回原当物：但过期不赎成为死 当，典当机构获得当物的所有权或是以该当物变价而优先受偿可见这里的典当也是质押贷 款行为 直到2 0 0 1 年原国家经贸委典当行管理办法 的出台，才对典当的定义作了重新界定典 当行管理办法第3 条指出：。本办法所称典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或 者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例的费用，取得当金，并在约定期限内支付当 金利息偿还当金，赎回当物的行为”“这个概念界定侵氛来的典当含义发生了相应的变化， 即当物类型从动产、财产权利向不动产延伸；典当方式从质押贷款向抵押贷款拓展。2 0 0 5 年商务 部、公安部联合发布的 典当管理办法仍然坚持了这个定义。1 2 1 3 房地产典当的定义 房地产典当是我国特有的传统的杜会现象，是从传统的典当行业转化而来的。根据2 0 0 1 年 国家经贸委典当行管理办法 第3 条规定对典当的定义，可以这样理解房地产典当：i 旁地产典 当是指房产所有者或土地使用者以其所拥有的房地产作抵押向典当行借款，并在约定的时间内付 清本息，赎回房地产的一种融资行为“1 这里，典当人并不需要将房地产移交典当行占有典当 行也无权使用、收益该房地产，而仅仅是限制其产权转移，将其作为清偿本息的财产担保 将房地产典当定义与1 9 9 7 年5 月9 日发布的城市房地产抵押管理办法 第三条规定的房 地产抵押进行对比：。奉办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方 式向抵押权人提供债务履行担保的行为”。1 可见，房地产典当与房地产抵押贷款相似，都是以 8 房地产典当制度改革研究 不转移占有房地产的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为抵押权人以取得利息为目的 2 0 0 1 年以前。理论界普遍认为的房地产典当是从以往的典当质押业务实践中总结出来妁他 们这样理解：出典人将其房地产的占有权，使用权、收益权交付给承典人，由承典人支付典价的 行为，出典人获得典价不付利息，承典人用益物业不付租金o 】房地产在设定典权期间典权人 可以占有、使用、出租房地产，甚至可以转让典权或在典权上设定抵押权等而无须征得出典人 的同意。这实际与目前房地产典的含义基本一致，而与房地产抵押典当完全不同。可见，国家经 贸委典当行管理办法对典当含义韵界定，改变了传统的房遣产典当的含义，也改变了以往以 获得其使用价值为目的的本质 2 2 房地产典当涵义的讨论 如前所述，我国房地产典当的含义与一般典当存在明显的分歧，而与房地产抵押极为相似。 目前开展的房地产抵押典当业务实属典当行在传统的质押贷款之外增加的抵押贷款业务但与银 行抵押贷款相比，也有其不同之处深入理麓房地产典当的涵义，将对房地产典当的翩度构建具 有重大意义，也会为房地产抵押典当业务的开展提供坚实的理论基础 2 2 1 房地产典当与一般典当的区别 与一般典当襁比，房地产典当表现了自身独有盼特点如，严格意义的典当，其方式是质押 贷款”，而新兴房地产典当的典当方式属于抵押贷款的范畴。传统典当最核心的标志是典当标的 的占有权转移”1 而房地产典当并不转移典当标的的占有权，郾出典人对作为债权担保的房地产 仍占有、使用和收益，只是在处分权上加以限制。 一般典当属于动产质押范畴，其典当标的物包括汽车、摩托车、珠宝、古玩字画等具有一定 价值的动产，但与房地产相比，仍然属于低价值物品一般典当不仅融资额度小、利润低，且在 绝当前典当行还对当物负有保管职责。而房地产抵押典当的对象土地或房屋都属于不动产由于 其不能移动性和按照城市房地产抵押管理，办法的规定，典当行不能占有、使用房地产并必 须办理房地产他项权利登记。开展房地产抵押典当业务，典当行不但节省了对当物的保管费用， 且房地产抵押典当还具有增值性、融资额度大、利祸高等特点 另外，在对绝当的处理上，根据典当管理办法第四十三条“当物估价金额在3 万元以 上的可以按中华人民共和国担保法的有关规定处理，也可以双方事先约定绝当后由典当行 委托拍卖行公开拍卖。4 ，“绝当物估价金额不足3 万元的，典当行可以自行变卖或者折价处 理，损益自负。”由于房地产的评估价格一般都在3 万元以上。所以我国对房地产绝当的处理方 式是不转移其所有权，一般由典当行通过对房地产拍卖后优先受偿，余额归还出典人。而动产典 当一般都是由典当行自行处理 2 2 2 房地产典当与银行抵押贷款的比较分析 房地产典当与银行的房地产抵押相比，既有很多相似之处但也有所不同，现归纳如下： 9 河北农业大学硕士学位( 毕业) 论文 ( 1 ) 房地产典当与房地产抵押的相同之处 根据房地产典当的含义，房地产典当是出典人以其所拥有的房鳆产作为抵拜担保为前提，以 从承典人那里取得资金为目的的一种融资行为，这与房地产抵押以不转移占有合法的房地产向银 行抵押贷款的行为相似两者都属于融资行为。且典当行接受房地产典当也不是以典当房地产最 终超过回赎期成为死当为目的的取利，而是以抵押贷款利息为目的，只有借放方无力清偿贷款时 才依法对房遗产进行拍卖而优先受偿，这与银行房地产抵押贷款的目的是一致的1 其次。房地 产典当与房地产抵押贷款过程，形成的都是房地产抵押权，两者都源于贷款关系且房地产的出 典人或抵押人在典当期内或抵押期内都对房地产享有占有，使用、收益的权利。只是对房地产的