（土地资源管理专业论文）重庆市主城区房屋拆迁补偿问题研究.pdf

摘要 摘要 近几年来，随着我国经济的飞速发展，城市化进程的加快和城市改造力度的 加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。城市房屋拆迁对实现城市规划目标， 推进城市环境面貌更新，合理利用城市土地资源，改善城市居民生活条件起到了 积极的作用。但是也要看到，城市房屋拆迁工作是一项政策性、群众性、经济性 都很强，非常复杂又十分难做的工作。 城市房屋拆迁问题是我国工业化、城市化加速发展所引发矛盾的集中体现， 它汇集了国家政策法律、土地制度、房屋使用权和所有权制度、公民的基本权利 以及房地产市场秩序等诸多问题的焦点，涉及到政府、开发商、拆迁实施单位、 拆迁评估机构、被拆迁群众等多元利益。近年来，因城市房屋拆迁、居民安置而 产生的社会矛盾和冲突不断增加，并日益恶化，己成为全社会关注的焦点问题。 我国实行社会主义土地公有制，在计划经济时期，单位和个人住宅用地都是以 无偿划拨方式取得，土地的稀缺性及其价值并未受到重视，此时，危旧房屋的重 建和翻新都是由政府或单位予以解决，城市房屋拆迁补偿的研究未显现其意义。 然而，随着经济体制由计划经济向市场经济的转轨过程中，土地使用制度和城市 住房制度改革的不断推进，由传统的无偿无限期土地使用制度转变为有偿有限期 土地使用制度，土地使用权和住房已经成为一种商品，可以进行出让、转让、出 租和抵押，可以进入市场流通，在这种情况下，人们认识到了土地使用权和房屋 产权的经济价值，城市房屋拆迁的补偿和安置受到高度重视。为规范城市房屋补 偿和安置工作，使拆迁顺利进行，1 9 9 1 年国务院颁布了城市房屋拆迁管理条例， 并于2 0 0 1 年进行了修订。为此，各地区根据各地的实际也制定出相应实施办法。 但城市房屋拆迁管理条例及各地制定的实施办法在具体实施中确暴露出不少 问题，特别城市房屋拆迁补偿问题日益突出，充分体现出国家、开发商、居民等 的利益争端，如何协调各方的利益，迫切需要深入研究此问题。 本文以江北城房屋拆迁补偿为例，对重庆市主城区房屋拆迁补偿的现状进行 了剖析，指出重庆市主城区房屋拆迁补偿中存在的问题，并在此基础上从完善补 偿制度、补偿标准、房屋拆迁评估体系等方面提出了完善重庆市主城区房屋拆迁 补偿的对策建议。 全文共分七个部分： 第一部分，文献综述。对国内外城市房屋拆迁补偿研究的动态进行了综述和 评价。 第二部分，总论。介绍了本论文研究的背景、意义、主要研究的内容以及研 西南大学硕士学位论文 究方法和技术路线。 第三部分，介绍城市房屋拆迁补偿的理论基础。主要从地租地价理论、产权理 论、社会保障理论以及博弈论等五方面进行了分析。 第四部分，对城市房屋拆迁进行了概述。首先对城市房屋补偿的概念进行了 界定；第二提出了城市房屋拆迁补偿应遵循的原则。认为城市房屋拆迁补偿应遵 循合法原则、公正原则和迅捷原则；第三阐述了城市房屋拆迁补偿的范围和方式。 补偿范围主要包括房屋所有权、附属物所有权、房屋和附属物收益权以及未到期 的出让和租赁土地使用权。补偿方式有货币补偿方式、产权调换方式和货币补偿 与产权调换相结合的方式等三种；最后分析了城市房屋拆迁补偿的标准。1 、分析 了当前确定城市房屋补偿标准的方式，包括政府规定补偿标准、拆迁人认定补偿 的标准、被拆迁人要求补偿的标准、实际产生的补偿标准等四种，2 、介绍了确定 城市房屋补偿标准的依据，主要包括区位。房屋用途、建筑面积和用途等四个方 面。 第五部分，以重庆市江北城为例，对重庆市主城区房屋拆迁补偿实施现状进 行了分析，指出重庆市主城区房屋拆迁补偿中存在的问题主要有：1 、重庆市主城 区房屋拆迁补偿制度本身的缺陷。包括城市房屋拆迁管理条例不完善、没有 建立土地征收制度、“公共利益”界定不清楚、缺乏房屋拆迁听证制度等等；2 、 重庆市主城区房屋拆迁补偿标准不合理。包括房屋拆迁补偿的标准偏低、没有考 虑对土地使用权的补偿以及城市房屋增值收益中政府投资部分未在拆迁补偿中得 到体现等3 、重庆市主城区房屋拆迁补偿评估体系不健全。 第六部分，提出完善重庆市主城区房屋拆迁补偿问题的对策建议。首先提出 完善城市房屋拆迁补偿制度。从建立和完善城市房屋拆迁法、推进拆迁制度改革、 严格限定公共利益的边界、建立健全房屋拆迁听证制度等方面进行完善；然后提 出完善城市房屋拆迁补偿标准。通过分析世界各国目前城市房屋拆迁补偿标准的 确定方法以及我国部分城市拆迁补偿标准计算公式，进而对重庆市主城区房屋拆 迁补偿标准进行了完善；最后提出完善重庆市主城区房屋拆迁评估体系。主要从 规范拆迁评估行为和完善拆迁评估方法两方面提出了相应的要求。 第七部分，结论。总结了本文的主要观点。 关键词：城市房屋拆迁重庆市主城区补偿 a b s t r a c t a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s w i t hc h i n a sr a p i de c o n o m i cd e v e l o p m e n t , u r b a n i z a t i o na n dt h e a c c e l e r a t i o no ft h ep r o c e s so fu r b a nt r a n s f o r m a t i o nb e i n gb o o s t e d , u r b a nh o u s i n g d e m o l i t i o ne n t e r e dar a p i dd e v e l o p m e n ts t a g e c i t yh o u s i n gr e l o c a t i o nt ot h e a c h i e v e m e n to fu r b a np l a n n i n g ，p r o m o t i o no fu r b a ne n v i r o n m e n t a ls i t u a t i o nu p d a t e ， r a t i o n a lu s eo fl a n dr e s o u r c e s ，i m p r o v i n gl i v i n gc o n d i t i o n sf o ru r b a nr e s i d e n t sh a v e p l a y e dap o s i t i v er o l e h o w e v e r , w es h o u l da l s o s e et h a tt h ed e m o l i t i o no fu r b a n h o u s i n gi sap o l i c y , m a s s ，e c o n o m ya t es t r o n g ，v e r yc o m p l e xa n di sv e r yd i f f i c u l tw o r k c i t yh o u s i n gr e l o c a t i o ni s s u ei sc h i n a si n d u s t r i a l i z a t i o na n du r b a n i z a t i o ns p e e du p t h ed e v e l o p m e n to fc o n f l i c t sa r i s i n gf r o mt h ec o n c e n t r a t e de x p r e s s i o n , i tb r o u g h t t o g e t h e rn a t i o n a lp o l i c i e s ，l a w s ，l a n ds y s t e m s ，h o u s i n gt e n u r ea n do w n e r s h i ps y s t e m , t h e b a s i ct i g h t so f t h ec i t i z e n sa n do r d e ro nt h er e a le s t a t em a r k e ta n dm a n yo t h e ri s s u e st h e f o c u so ft h eg o v e r n m e n t , d e v e l o p e r s ，i m p l e m e n t a t i o no ft h ed e m o l i t i o nu n i t , t h e d e v e l o p e ra s s e s s m e n tb o d y , t h em a s s e sw e r er e l o c a t e dm u l t i p l ei n t e r e s t s i nr e c e n ty e a r s ， 。t h ed e m o l i t i o no f u r b a n “h o n s i n g ；r e s e t t l e m e n to fr e s i d e n t sa n dt h es o c i a t o n t r a d i c t i o m a n dc o n f l i c t sa r ei n c r e a s i n g ，a n dw o r s e n i n g ，h a sb e c o m et h ef o c u so fs o c i a lc o n c m i s s u e s c h i n ah a si m p l e m e n t e das o c i a l i s tp u b l i co w n e r s h i po f l a n d ，t h ep e r i o do f t h ep l a n n e d e c o n o m y u n i t sa n di n d i v i d u a l sa r er e s i d e n t i a ll a n dn o n c o m p e n s a t o r ya c q u i r e , a n dt h e s c a r c i t yo fl a n da n di t sv a l u eh a sn o tb e e nt o t h i st i m e , n 地d i l a p i d a t e dh o u s e sh o u s i n g r e c o n s t r u c t i o na n dr e n o v a t i o nf r o mt h eg o v e r n m e n to ru n i tt ob ea d d r e s s e d ，u r b a n r e l o c a t i c o m p e n s a t i o nd i dn o ta p p e a ri ni t ss i g n i f i c a n c e h o w e v e r , 勰t h ee c o n o m i c s y s t e mf r o map l a n n e de c o n o m yt oam a r k e te c o n o m yi nt r a n s i t i o n , r e f o r mo ft h e l a n d - u s es y s t e mh a sg r a d u a l l yd e e p e n e d f r e ei n d e f i n i t e l yt r a d i t i o n a ll a n du s es y s t e mf o r c h a n g e sp a i df o ras p e c i f i e dp e r i o do ft i m ef o rl a n d - u s es y s t e ml a n du s er i g h t sh a s b e c o m eac o m m o d i t yt h a tc a nb es o l d , t r a n s f e r r e d , l e a s e da n dc o l l a t e r a lf l o wc a ne n t e r t h em a r k e t ，u n d e rs u c hc i r c u m s t a n c e s ，i tw a sr e c o g n i z e dt h a tt h el a n d 峨t i g h ta n d p r o p e r t yr i g h t so ft h ee c o n o m i cv a l u e ，c i t yh o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o na n d r e s e t t l e m e n tb et a k e nv e r ys e r i o u s l y t os t a n d a r d i z ec i t i e s c o m p e n s a t i o na n d r e s e t t l e m e n t , r e l o c a t i o ns m o o t h l y , i n1 9 9 1t h es t a t ec o u n c i lp r o m u l g a t e dt h e ”u r b a n h o u s i n gr e l o c a t i o nm a n a g e m e n t , ”w h i c hi n2 0 0 1w a sa m e n d e d t ot h i se n d , t h er e g i o n d e p e n d so nt h ea c t u a lh a sa l s of o r m u l a t e dc o r r e s p o n d i n gi m p l e m e n t a t i o n u r b a n h o u s i n gr e l o c a t i o nm a n a g e m e n t o r d i n a n c e ”a n dv a r i o u sl o c a l d e v e l o p m e n t a p p r o a c h e si nt h ei m p l e m e n t a t i o no fs p e c i f i ci m p l e m e n t a t i o nr e a l l ye x p o s e dm a n y p r o b l e m ss p e c i a lu r b a nh o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o ni n c r e a s i n g l yp r o m i n e n t , w h i c h f u l l yr e f l e c t st h ec o u n t r y , d e v e l o p e r s ，r e s i d e n t sa n do t h e ri n t e r e s t so f t h ed i s p u t e ，h o wt o c o o r d i n a t et h ei n t e r e s t so fa l lp a r t i e sc o n c e r n e d , t h eu r g e n tn e e df o ri n - d e p t hs t u d yo f t h ei s s u e b a s e do nc h o n g q i n gc i t yh o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o nt ot h es t a t u so f j i a n g b e i t o w nh o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o n 嬲锄e x a m p l eo fa n a l y s i s t h a tc h o n g q i n g c 时h o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o na n dt h ec a u s eo ft h ep r o b l e m , a n do nt h i sb a s i s f r o mt h es o u n ds y s t e mo fc o m p e n s a t i o na n dt h ec o m p e n s a t i o ns t a n d a r d s ，h o u s i n g i 西南大学硕士学位论文 d e m o l i t i o na n da p p r a i s a ls y s t e mt om a k ep e r f e c tc h o n g q i n gc i t yh o u s i n gr e l o c a t i o n c o m p e n s a t i o nm e a s u r e sa n dp r o p o s a l s n 圮f u l lt e x ti sd i v i d e di n t o v e np a r t s ： t h ef i r s tp a r to ft h el i t e r a t u r er e v i e w e d u r b a l lh o u s i n gf o rt h ed o m e s t i ca n d i n t e r n a t i o n a lr e l o c a 舡o nc o m p e n s a t i o ns t u d yo f t h ed y n a m i cs y n t h e s i sa n de v a l u a t i o n p a r ti i g e n e r a l t l l i sp a p e ri n t r o d u c e dt h eb a c k g r o u n dt ot h es t u d y , m e a n i n g , t h e m a i nc o n t e n to f t h er e s e a r c hm e t h o d sa n dt e c h n o l o g yl i n e 1 1 玲t h i r dp a r to fc i t yh o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o nt h e o r e t i c a lb a s i s m a i n l yf r o m p r i v a t eo w n e r s h i pa n do w n e r s h i po ft h ec o m m u n i t y , p u b l i ci n t e r e s td i s c r i m i n a t i o n , a n d t h ec o l l e c t i o no fp r o p e r t ya c q u i s i t i o na n dr e l o c a t i o no fi n t e r e s t sb e t w e e nt h em a i ng a m e i nf o u ra r e a so f a n a l y s i s f o u r t h , t h ed e m o l i t i o no fu r b a nh o u s i n gw e r eo u t l i n e d f i r s ti n t r o d u c e di nu r b a n h o u s i n gt o t h ec o n c e p to fc o m p e n s a t i o n ；s e c o n do nt h ec i t yh o u s i n gr e l o c a t i o n c o m p e n s a t i o np r i n c i p l e i n c l u d i n gl e g a lp r i n c i p l e s , t h ep r i n c i p l e so f j u s t i c ea n ds p e e d y ； o nt h et h i r do ft h eu r b a nh o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o ns c o p ea n dm o d a l i f i e s n 瓣 s c o p eo fc o m p e n s a t i o ni n c l u d i n gh o u s i n go w n e r s h i p ，a c c e s s o r yo w n e r s h i p ，i n c o m e h o u s i n ga n do u t b u i l d i n g sa n dn o td u et o t h es a l ea n dl e a s i n go fl a n d - u s er i g h t s c o m p e n s a t i o n i s m o n e t a r yc o m p e n s a t i o n , p r o p e r t ys w a p m o d e sa n dm o n e t a r y c o m p e n s a t i o nf o rp r o p e r t ys w a pw i t ht h ec o m b i n a t i o no f t h et h r e em e t h o d s ；f i n a l l y , t h e d e m o l i t i o no f u r b a nh o u s i n gc o m p e n s a t i o ns t a n d a r d s 1 ，t od e t e r m i n ec o m p e n s a t i o nf o r c i t yh o u s i n gs t a n d a r d s ，i n c l u d i n g t h es t a n d a r d sr e q u i r e db yt h eg o v e r n m e n t c o m p e n s a t i o n , t h ed e v e l o p e rf i n d st h ec o m p e n s a t i o ns t a n d a r d s , w e r er e l o c a t e ds e e k c o m p e n s a t i o ns t a n d a r d s , t h es t a n d a r d sf o rc o m p e n s a t i o nf o rt h ef o u r , t w o ，o nt h ec i t y h o u s i n gd e t e r m i n et h eb a s i sf o rt h ec o m p e n s a t i o ns t a n d a r d s 。i n c l u d i n gl o c a f i o n , h o u s i n g , c o n s t r u c t i o na r e aa n dt t s e4 ，3 ，u r b a nh o u s i n gd e t e r m i n ec o m p e n s a t i o n s t a n d a r d s p a r tvo fc h o n g q i n gc i t yh o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o nt ot h ei m p l e m e n t a t i o n s t a t u so fc h o n g q i n gc i t ya sa ne x a m p l eo fa n a l y s i s ，s ot h a tc h o n g q i n gc i t yh o u s i n g r e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o ne x i s t i n gp r o b l e m sa n dc a u s e sa r em a i n l yt h ef o l l o w i n g ： 1 c h o n g q i n gc i t yh o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o ns y s t e ma n dt h ec a u s e so f t h ep r o b l e m i n c l u d i n g ”u r b a nh o u s i n gr e l o c a t i o nm a n a g e m e n to ft h e ”i m p e r f e e t , a n dt h ea b s e n c eo f l a n da c q u i s i t i o ns y s t e m ”p u b l i ci n t e r e s tp u r p o s e s ”a n dh a v er e a lc o m m e r c i a lp u r p o s e s ， e t e 2 c h o n g q i n gc i t yh o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o ns t a n d a r d sa n dt h es c o p eo f i s s u e sa n dc a u s e s i n c l u d i n gh o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o no f l o ws t a n d a r d s ，w i t h o u t r e g a r dt ol a n da n dt h er i g h tt ou t h ep r o c e e d so ft h ed i s t r i b u t i o na n dt h es c o p eo f c o m p e n s a t i o nu n r e a s o n a b l e ；3 ，c h o n g q i n gc i t yh o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o n a s s e s s m e n tm a r k e ti sn o ts t a n d a r d i z e d p a r tv i ，p e r f e c tc h o n g q i n gc i t yh o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o nm e a s u r e sa n d p r o p o s a l s f i r s tp r o p o s e dc i t i e sh o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o ns y s t e m f r o mt h e e s t a b l i s h m e n ta n di m p r o v e m e mo fu r b a nh o u s i n gr e l o c a t i o n , d e m o l i t i o np r o m o t e r e f o r mo ft h es y s t e mi ss t r i c t l yl i m i t e dt ot h eb o r d e r so fp u b f i ci n t e r e s t , e s t a b l i s ha n d i m p r o v et h es y s t e mo fp u b l i ch e a r i n g sh o u s i n gr e l o c a t i o na r e a sf o ri m p r o v e m e n t ；t h e n m a d ep e r f e c tu r b a nh o u s i n gr e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o ns t a n d a r d sa n dt h ee x p a n s i o no f t h e i v a b s l r a o i s c o p e o fc o m p e n s a t i o n b ya n a l y z i n gt h ew o r l do fu r b a nh o u s i n gr e l o c a t i o n c o m p e n s a t i o ns t a n d a r d sd e t e r m i n a t i o na n do u r c i t i e s0 1 r e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o n s t a n d a r d st h ef o r m u l a s , t h e r e b yi m p r o v i n gt h ec h o n g q i n gc i t yh o u s i n gr e l o c a t i o n c o m p e n s a t i o n s t a n d a r d s ，a l s oc o n s i d e re x p a n d i n gt h ec h o n g q i n gc i t yh o u s i n g r e l o c a t i o nc o m p e n s a t i o n ；f i n a l l yp e r f e c tc h o n g q i n gc i t yh o u s i n gr e l o c a t i o na s s e s s m e n t s y s t e m f r o mn o r m a t i v ea s s e s s m e n to ft h ed e m o f i t i o na n dr e m o v a li m p r o v ee v a l u a t i o n m e t h o d sf o rb o t ht h ea n a l y s i s p a r tv i i c o n c l u s i o n s t h i sp a p e rs 哪m 铷洒t h em a i np o i n t s k e yw o r d s ：u r b a nh o u s i n gd e m o l i t i o nc h o n g q i n gc i t yc o m p e n s a t i o n v 独创性声明 学位论文题目：重瘥吏圭缝匡缝立廑屋蠡适主l ：丝堑壅 本入声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方 外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为 获得西南大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一 同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示谢意。 学位论文作者： 鞅 签字日期：厕年年月2 7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规 定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允 许论文被查阅和借阅。本人授权西南大学研究生院可以将学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：回不保密， 口保密期限至年月止) 学位论文作者签名： 淘堤 签字日期：2 胡年年1 月2 7 日 学位论文作者毕业后去向：。 工作单位： 通讯地址： 龋：巷尹篓胁签字日期：彻年掣月2 日 第1 章文献综述 第1 章文献综述 1 1 国外研究动态 城市房屋拆迁补偿制度是我国特有的制度，而世界上大多数国家都没有专门 的城市房屋拆迁补偿制度，一般是采用土地征收制度。国外的房屋拆迁补偿源于 土地私有和法律对财产权的保护。在欧洲封建君主专制时代，君主对于私人财产， 享有至高无上的权利，可以任意没收剥夺，既不考虑公共需要，又不给予补偿。 自法国大革命后，君主专制被推翻，民主政治开始实施，“私有财产神圣不可侵犯” 逐渐成为欧洲政治思想的主流。法国大革命的产物一人权宣言创建了现代拆 迁征用土地立法的基础，时至今日，有偿征用已是世界各国普遍建立的一项法律 制度。 在土地私有制国家，拆迁涉及两种土地转移形式，即土地征用和土地市场流 转，其中以土地征用与拆迁关系最为密切。市场经济国家之所以建立土地征用制 度，是因为国家或政府有义务履行一定的社会公共职能，如修建市政工程设施、 建造供低收入者使用的住宅等。而在这些国家，政府手中控制的可供开发利用的 土地很少，大量的位于良好地段的土地都为私人拥有，因此，政府欲履行社会公 共职能，就只有强制性的征用私人土地了。这也是现代资本主义国家对私人土地 所有权的一种限制，是所有权社会化趋势的反映。但这种权利只有为了公共目的， 政府才可以行使，非公共目的占用只能通过市场流转进行。 美国在拆迁征用时要求公平补偿，表现为：第一，主体的公平，有权得到补偿 的不仅包括财产的所有人，还包括财产相关的收益人，如房地产的承租人；第二， 客体的公平，取得补偿的对象不仅包括房地产本身，还包括其附加物，以及与该 房地产商业信誉( g o o d w i l l ) 有关的无形资产；第三，估价的公平，法律要求补偿 的价金以“公平的市场价值( f a i r - a r k e tv a l u e ) ”为依据匮”。 国外学者普遍认为，土地征用补偿的理论是由于国家或政府行政权的行使， 对于特定人发生经济上的特别损失，而由国家或政府对受损失的人承担金钱给付 的义务。雷利巴洛维、奥特玛雅等提出，土地补偿的理论主要有既得权说、恩 惠说、社会职务说、公用征收说、公平负担平等说、特别牺牲说等枷。 总的看，众多研究西方国家拆迁补偿制度的专家学者在此已有共识。正如留 美学者丁林等认为，一是被各方面接受的共同的游戏规则要公开、开放；二是有 独立的司法，留有司法挑战的途径；第三，公平的补偿要有法律的保障。“公平合 理”补偿价码很简单，也很明确，叫“公平市场价格”。政府一般不是这个市场的 操作者，而是中立的公证人m 。 从国外和我国港澳台地区实践情况看，为了解决城市房屋拆迁中效率与公平 西南大学硕士学位论文 的矛盾，他们的一些做法给我们提供了很好的借鉴作用：第一，拆迁行为一般从 属于土地征用范畴，不单独存在。第二，城市房屋拆迁特权应被严格限制在服务 公益的目的上。虽然对于“公共利益”的理解可能有所偏差，但公共利益的界定 应由法律规定，并由法院最终裁决。第三，赔偿的基准尽量达到公正。“公正的赔 偿”是拆迁的赔偿基准，“公正的赔偿”的根本目标，就是被征者能够达到与征用 之前相等的经济条件。第四，当事人程序上的权利，包括得到通知、听取证词、 上诉等都有法律保障。而在这些权利没有得到实施之前，拆迁方无权强制动迁。 1 2 国内研究动态 早在2 0 世纪5 0 年代我国就有城市房屋拆迁方面的相关政策出台。进入9 0 年 代以来，中国城市化进程进入了一个新的发展时期。1 9 9 1 年3 月，也就是房屋拆 迁从计划经济向市场经济的过渡时期，国务院公布了城市房屋拆迁管理条例， 对城市房屋拆迁的管理体制、审批权限和程序、补偿安置原则、法律责任等都做 了规定，对维护当事人的合法权益使房屋拆迁走上法制轨道发挥了重要作用时3 。 随着市场经济的发展和法制的不断健全，投资主体多元化，原有管理条例 中的一些规定已经不能适应新形势的需要，新修改的城市房屋拆迁管理条例 于2 0 0 1 年1 1 月1 日起实旆。此次修改明确了可以采取货币补偿的方式，考虑了 土地使用权的因素，提出按市场价格评估，更有利于保护房屋所有人的合法权益， 保证拆迁顺利进行。 近年来关于城市房屋拆迁补偿的制度和价格问题成为国内学者研究的热点， 施国庆0 1 等详细总结了城市房屋拆迁补偿制度的缺陷。城市房屋拆迁货币补偿制度 的缺陷主要有：评估方法缺陷、评估机构选择缺陷、划拨土地处理方式的缺陷、政 府指导的基准价格缺陷等，城市房屋产权调换补偿制度的缺陷主要有：差价计算、 用以产权调换的房屋存在的问题等，分析了产生问题的根源：政府在城市房屋拆迁 中的功能定位有偏差、不按照市场经济规律办事、拆迁法规不完善造成对被拆迁 人的合法权益保护得不够，并提出了建议：修改条例、改变房屋价格评估机构 委托方式、改变房屋价格评估方法、把保护被拆迁人的利益放在首位等。 路金勤踟等以武汉为例，对城市房屋拆迁中出现的补偿问题进行了归纳，主 要有七个方面的问题：对住宅产权人、承租人补偿偏低；对拆迁范围内的厂房、 仓库等工业、交通用房补偿偏低；对商业铺面产权人、承租人补偿标准过高； 产权所有人、承租人把临街住宅等非商业用房擅自改成商业铺面出租，租金收 入高，但补偿标准偏低；建筑物重置价格偏低；缺乏各种用途、各个片区土 地区位价格详细基准及修正资料：出让价格偏低。 王学发“”通过对城市房屋拆迁新条例的分析提出在市场价格界定，公共利益 2 第1 章文献综述 与被拆迁人利益的关系协调、关于城市规划区中集体所有土地房屋的拆迁补偿问 题等方面，新条例需要改进的地方。 李钟书“”等全面分析了拆迁纠纷产生的根源和拆迁运作过程中的主要弊端， 并以利益平衡的观点、运用博弈论的方法解决拆迁中的纠纷。在此基础上，对规 范拆迁行为提出建设性的意见，以期在拆迁人和被拆迁入之间找到利益的平衡点， 既实现拆迁入的经济利益，又维护被拆迁入的合法权益，保证城市建设的顺利进 行。 徐凡等认为，补偿原则实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁入首先 通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除“4 。王学发等认为，具体标准是 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定 的。为了保证评估的公正性，价格评估工作应当由取得国家或省房地产估价资质 的机构进行，评估的机构可由拆迁人和被拆迁人共同选定1 。 杨劲松、饶春平认为，在市场经济条件下，以市场价值估算的办法确定房屋 拆迁补偿标准无疑是正确的。 总之，近年来国内学者对城市拆迁问题开展了许多方面的研究，也取得了不 少研究成效，但现有的研究成果存在许多不足之处，主要体现在： ( 1 ) 对于拆迁补偿问题的研究，已有的研究还比较表面化，将重点置于提高拆 迁补偿的价格标准上，缺乏深入系统的研究和有效的政策设计。 ( 2 ) 忽视了城市拆迁过程中其他的利益主体以及拆迁补偿的多重关联性，拆 迁补偿问题不仅涉及到被拆迁入，也涉及到政府或者拆迁人的支付能力、工程建 设的效率，还涉及到投资人和城市居民的切身利益。 ( 3 ) 对于城市建设拆迁中的利益冲突产生的原因，城市建设拆迁活动的利益相 关群体及其利益关系识别、分类、分析与评价，不同属性( 公益性、准公益性、经 营性) 城市建设活动中的利益冲突，利益相关群体中不同社会阶层的利益冲突的制 约机制，城市建设拆迁的利益关系调整制度安排等缺乏研究。 西南大学硕十学位论文 第2 章总论 2 1 研究的背景与意义 2 1 1 研究的背景 随着城市经济的进一步发展，城市居民居住环境的不断改善，城市改造和城 市建设活动将会越来越频繁，城市房屋拆迁也就越来越多，这种趋势是不可避免 的。 城市房屋拆迁问题是我国工业化、城市化加速发展所引发矛盾的集中体现， 它汇集了国家政策法律、土地制度、房屋使用权和所有权制度、公民的基本权利 以及房地产市场秩序等诸多问题，也涉及到政府、开发商、拆迁实施单位、拆迁 评估机构、被拆迁居民等多方利益。尤其是重庆市当前正处于快速的城市扩张与 旧城改造时期，特别是重庆市主城区旧城改造任务重，拆迁项目集中，拆迁量大， 在城市房屋拆迁中也暴露出补偿对象、补偿标准、补偿方式、安置方式等一系列 问题，出现了城市房屋“拆迁难”问题，这己成为重庆市实施1 日城改造的主要矛 盾所在。 2 0 0 1 年1 1 月1 日起，国家实行了新城市房屋拆迁条例，重庆市根据新条 例并结合本市特点，制定了重庆市城市房屋拆迁管理条例，并子2 0 0 2 年1 2 月 1 日起施行。2 0 0 4 年的宪法修正案对宪法第1 3 条关于公民的财产权利的条文做出 了重大修改，增加了两款新的内容，即“公民的合法的私有财产不受侵犯”和“国 家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用 并给予补偿”。而房屋作为公民最为重要的财产，受到宪法的保护是理所当然的。 即将于2 0 0 7 年1 0 月1 日起实施的中华人民共和国物权法第4 2 条规定：“为 了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收个人的房屋及其他不动 产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅的还应该 保障被征收人的居住条件”。这些新的法律、法规对保护公民合法的私有财产提供 了法律依据，它对于推动相关法律的制定和完善，推动社会主义市场经济的健康 良性发展，推动全社会政治文明程度建设具有深远的历史意义。 这些法律条例的实施在一定程度上缓解了重庆市主城区“拆迁难”的问题。 但还有不少问题没有解决好，如重庆市主城区房屋拆迁补偿制度本身存在的缺陷、 拆迁补偿的标准偏低、迁补偿评估市场不规范等，若这些问题不解决好