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文档简介
抵押房屋的租赁合同有效 已经出租的房屋能否抵押?已经抵押的房屋能否出租?抵押权的实现与承租权的行使有无冲突?如何解决?这些都是房屋租赁、抵押中常见的问题抵押权与出租权是房屋所有权人的权利房屋所有权人将已抵押房屋出租的租赁合同有效但租赁权不能对抗抵押权 关于适用若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力抵押人将已抵押的财产出租时如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押抵押人第三人因此可能不知道所购房屋上存在租赁关系而与出租人建立买卖关系该第三人是善意第三人在此情况下承租人的优先购买权不能对抗善意第三人另一种观点认为只有在动产取得问题上存在善意取得制度不动产取得不存在善意取得问题承租人优先购买权是法定的权利可以对抗任何第三人 高级人民法院倾向第一种观点这样处理有利于保护第三人的交易安全在当前房价上涨形势下也可防止部分出卖人为反悔卖房恶意与他人串通假造租赁合同关系达到悔约的目的承租人的优先购买权因此不能实现的可以请求出租人进行赔偿 一、租赁的房屋能否进行抵押?如何实现抵押物的优先受偿权? 出租人可以将出租的房屋进行抵押房屋租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权同时抵押权的实现亦不影响房屋租赁合同的继续履行也就是说房屋租赁合同的效力及于买受人房屋租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利而抵押权针对的是房屋的交换价值二者并无本质冲突出租人可以对房屋行使充分的处分权抵押权人对已出租的房屋同意抵押的该风险由其自行承担抵押权人不能以该权利对抗房屋房屋租赁承租权抵押权实现后也不影响房屋租赁合同的履行为此最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的抵押权实现后房屋租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效” 二、抵押的房屋能否进行房屋租赁?房屋租赁合同是否有效? 抵押权与出租权是房屋所有权人的权利房屋所有权人将已抵押房屋出租的房屋租赁合同有效但房屋租赁权不能对抗抵押权关于适用若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的抵押权实现后房屋租赁合同对受让人不具有约束力”抵押人将已抵押的财产出租时如果抵押人未书面告知房屋租赁承租人该财产已抵押抵押人第三人因此可能不知道所购房屋上存在房屋租赁关系而与出租人建立买卖关系该第三人是善意第三人在此情况下房屋租赁承租人的优先购买权不能对抗善意第三人 另一种观点认为只有在动产取得问题上存在善意取得制度不动产取得不存在善意取得问题房屋租赁承租人优先购买权是法定的权利可以对抗任何第三人笔者倾向第一种观点这样处理有利于保护第三人的交易安全在当前房价上涨形势下也可防止部分出卖人为反悔
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