（土地资源管理专业论文）制约中国住宅产业化发展的原因分析及对策研究.pdf

论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品 成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以 明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论 文的电子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复 制并允许论文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位 论文的内容编入有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其 他方法保存学位论文。 导师签名：藜五礴 日期：1 年易月7 日 制约中国住宅产业化发展的原因分析及对策研究 专业：土地资源管理 硕士生：黄荣康 指导教师：蔡立辉教授 摘要 改革开发以来，中国住宅产业发展迅速，住宅建设取得了巨大成就。在1 9 9 6 年末，中央就提出要把住宅产业培育成新的经济增长点和消费热点，到目前，住 宅产业已经成为中国国民经济的支柱产业之一。但是，由于我国住宅产业起步晚， 同时受经济发展、产业组织政策、社会文化等因素的制约，中国的住宅产业仍处 于粗放型的初级发展阶段，存在诸多问题。本文从政府产业政策的角度出发，根 据产业组织理论的相关原理，对制约中国住宅产业化发展的原因进行分析，并提 出促进我国住宅产业化发展的政策建议。 鉴于目前我国对住宅产业所进行的统计核算缺乏统一标准，难以获取准确数 据的现状，本文主要是以定性的方式对我国住宅产业化的问题进行研究。同时， 为了更好地借鉴国外促进住宅产业化发展的经验，文章运用文献资料分析方法， 对日本、美国及欧洲部分国家的住宅产业发展历程和推动住宅产业化发展的政策 实施过程进行深入的分析。作者还运用了实地调查方法，对深圳市的梅山苑、国 际公寓两个住宅产业化示范基地进行深入的调查，为提出切实可行的推动中国住 宅产业化发展的政策建议提供的依据。 论文从产业发展计划、政策措施、短期成本、市场主体、土地制度五个方面 对制约中国住宅产业化发展的原因做了详尽深入的分析。同时，论文提出了当前 我国住宅产业发展呈现出的四个特点：第一，市场经济体制建立并逐渐完善；第 二，住房保障体系基本建立、宏观调控体系业逐步完善；第三，房地产业的区域 发展水平不均衡；第四，住宅生产经营的专业化水平不高。并在此基础上，论文 借鉴了日本、美国以及欧洲部分国家对促进住宅产业化发展成功经验，结合当前 中国住宅产业化所处“初步发展阶段”的特征，提出了四项推进中国住宅产业化 发展的政策建议：( 1 ) 制定切实可行的住宅产业化发展计划；( 2 ) 制定住宅产业 化发展政策实施的保障措施；( 3 ) 鼓励企业参与促进住宅产业化，分担投资成本； ( 4 ) 推动保障住房走产业化建设的道路，加快工业化住宅建设技术的应用推广。 关键词：住宅产业，住宅产业化，产业政策 s t u d y o f c o n s t r a i n i n gf a c t o r s o nc h i n a sh o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o na n di m p r o v e m e n tm e a s u r e s m a j o r ：l a n dr e s o u r c em a n a g e m e n t n a m e ：h u a n gr o n g k a n g s u p e r v i s o r ：p r o f c a il i h u i a bs t r a c t s i n c er e f o r ma n do p e np o l i c y , h o u s i n gi n d u s t r yi nc h i n ah a sb e e nd e v e l o p i n g f a s ta n da c h i e v e dg r e a ta c c o m p l i s h m e n t i nl a t e19 9 6 ，c e n t r a lg o v e r n m e n th a s p r o p o s e dt om a k eh o u s i n gi n d u s t r yb e c o m en e wg r o w t hp o l eo fe c o n o m ya n d c o n s u m p t i o n ，a n db y n o w , i nc h i n a ，h o u s i n gi n d u s t r yh a su n d o u b t e d l yb e c o m e o n eo f t h ep i l l a ri n d u s t r i e so fn a t i o n a le c o n o m y n e v e r t h e l e s s ，d u et ot h el a t es t a r ta n do t h e r e n v i r o n m e n t a lf a c t o r ss u c ha se c o n o m i c ，s o c i a la n di n d u s t r i a ls i t u a t i o n , h o u s i n g i n d u s t r yi nc h i n ai ss t i l li nt h ep r i m a r ys t a g ew h i c h m e a n st h e r ea r ev a r i o u sp r o b l e m s u n a v o i d a b l y t h ew h o l et h e s i st a k e sap e r s p e c t i v eo fg o v e r n m e n t - l e d i n d u s t r i a l p o l i c y u s i n gr e l a t e d t h e o r i e so fi n d u s t r i a lo r g a n i z a t i o n ，i ta n a l y z e st h er o o t so f s t r a i n i n gd e v e l o p m e n to fh o u s i n gi n d u s t r yi nc h i n aa n dt h e np r o p o s e sp o l i c i e st o b o o s ti t sg r o w t h s i n c et h e r ei sn os t a n d a r do fr e q u i r i n gs t a t i s t i c sr e l a t e dt oh o u s i n gi n d u s t r y , t h i s r e s e a r c hm a i n l yo f f e r sq u a l i t a t i v ea n a l y s i s a tt h es a m et i m e ，i tu s e sd o c u m e n t a r y a n a l y s i st os h a r es u c c e s s f u le x p e r i e n c e si nr e l a t e df i e l d so fd e v e l o p e dc o u n t r i e ss u c h a sj a p a n , a m e r i c aa n de u r o p e t og e tt ok n o wt h er e a ls i t u a t i o nt h o r o u g h l ya n d o f f e r sr i c he x a m p l e ss u p p o r t i n gt h er e s e a r c h ，t h ea u t h o rw e n tt om e i s h a nc e n t e ra n d i n t e r n a t i o n a la p a r t m e n ti ns h e n z h e nw h i c ha r et w oo ft h en a t i o n a le x p e r i m e n t a l b a s e so fh o u s i n gi n d u s t r y t h ep r o c e s so fs e a r c h i n gf o rr e a s o n sc o n s i s t so ff i v e a s p e c t s ：i n d u s t r i a l d e v e l o p i n gp l a n ，s t r a t e g i e sa n dp o l i c i e s ，s h o r tt i m ec o s t ，p r i n c i p a lo fm a r k e t ，l a n d p o l i c i e s a so n eo ft h em o s ti m p o r t a n tp a r t s ，t h ea u t h o ra m o u n t st h ef e a t u r e so f h o u s i n gi n d u s t r y i n c h i n a , w h i c ha r e ：f u n c t i o no fm a r k e te c o n o m yh a sb e e n d o m i n a t e d ；h o u s i n gs e c u r i t ys y s t e mh a sb e e ne s t a b l i s h e da n db e c o m ei n t e g r a t e d g r a d u a l l y ；m a c r o - e c o n o m i cc o n t r o lh a sb e c o m em o r ea n dm o r ei n f l u e n t i a lf o rh o u s i n g i n d u s t r y ；t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi so b v i o u s l yu n b a l a n c e di nd i f f e r e n tr e g i o n s ；t h e o p e r a t i o no fh o u s i n gi n d u s t r yh a sn o tb e e nh i g h l yp r o f e s s i o n a l i z e d f i n a l l y , a st h e c o n c l u s i o no ft h i st h e s i s ，t h ea u t h o rf o r m u l a t e s4 s u g g e s t i o n sf o rs p e e d i n gu pc h i n a s h o u s i n gi n d u s t r y , t h a ti s ：( 1 ) t om a k ef e a s i b l ep l a n sf o rd e v e l o p i n gh o u s i n gi n d u s t r y ； ( 2 ) t oc o n s t i t u t es e c u r i t ys y s t e mt om a k es u r et h ep l a nc a nb ec a r r i e do u t ；( 3 ) e n c o u r a g ee n t e r p r i s e st op a r t i c i p a t ei nt h i sp r o c e s ss ot h a tt h ec o s tc a nb es h a r e db y m u l t i p l es e c t o r s ；( 4 ) t op u s ht h ei n d u s t r i a l i z a t i o na n dp r o f e s s i o n a l i z a t i o no fs e c u r i t y h o u s i n gs y s t e m ，a tt h es a m et i m et op r o m o t et h ea p p l i c a t i o n so ft e c h n o l o g yo f h o u s i n gb u i l d i n g k e yw o r d s ：h o u s i n gi n d u s t r y ，h o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o n ，i n d u s t r i a lp o l i c y i v 目录 摘要i a b s t r a c t i i i 目录v 第一章导论1 第一节问题的提出与研究意义1 第二节核心概念的界定3 第三节相关研究的文献综述7 第四节研究方法与论文框架1 3 第二章中国住宅产业发展历程及政府产业政策分析1 6 第一节各国住宅产业发展的一般规律。f 6 第二节我国城镇住宅产业的发展历程及政府的政策演变1 8 第三节加快我国住宅产业化发展的意义2 4 第四节政府在推进住宅产业化的作用分析2 8 本章小结。3 3 第三章制约中国住宅产业化发展的原因分析跫 z 第一节缺乏详细、具体的产业发展计划3 4 第二节缺少保障住宅产业化政策实施的措施一3 5 第三节住宅产业化的短期成本巨大3 6 第四节部分市场主体对推进住宅产业化缺乏主动性4 0 第五节中国城乡土地管理制度差异大，土地市场欠发达一4 3 本章小结4 5 第四章国外住宅产业化发展的经验借鉴4 7 第一节日本住宅产业化的发展历程及其经验。4 7 第二节美国住宅产业化的发展状况及其经验。5 0 第三节欧洲部分国家住宅产业化发展的经验及借鉴一5 3 本章小结5 4 第五章促进中国住宅产业化发展的对策研究5 5 第一节制定促进住宅产业化政策的依据分析5 5 v 第二节制定切实可行的产业发展计划6 l 第三节制定住宅产业化政策实施的保障措施6 3 第四节鼓励企业参与促进住宅产业化，分担投资成本6 6 第五节推动保障性住房走产业化建设的道路，加快工业化住宅建设技术的 应用推广6 8 本章小结7 0 结语7 2 参考文献7 4 后记。7 7 v l 第一章导论 第一节问题的提出与研究意义 一、选题背景 在国际住房年( 1 9 8 7 年) ，联合国秘书长发表文告指出：住房是人类的基本 权利和需要。目前，中国拥有超过1 3 亿的人口，是世界上人口最多的国家，解 决人们的居住问题，改善居住环境，提高居住水平，始终是中国政府的重要职责。 同时，住宅的建设对经济的发展起着巨大的推动作用，1 9 9 7 年初中央政府正式 提出要把住宅业培育成新的经济增长点和消费热点，住宅产业逐步成长为国民经 济的支柱产业。 改革开放以来，中国城乡住宅建设取得了巨大的成就，人们的住房质量和居 住环境得到明显的改善。据统计，从1 9 7 8 年到2 0 0 6 年全国城乡共建设超过2 6 0 亿平方米的住宅，1 9 7 8 年中国城镇人均居住面积约为6 7 平方米，经过2 0 年的 发展，到2 0 0 6 年中国城镇居民的人均住宅建筑面积超过2 7 平方米。同时，居 民的居住质量明显提升，根据建设部2 0 0 5 城镇房屋概况统计公报 显示，2 0 0 5 年我国城镇户均建筑面积达到8 3 2 平方米，户均成套住宅套数为0 8 5 套，住宅 的规划设计水平、环境条件、配套设施、厨房卫生设备水平等也明显提高。 住宅产业作为中国国民经济的支柱产业，住宅投资一直以来都是全社会固定 资产投资的重要组成部分，对国民经济的发展起着稳定、长远的影响。住宅产业 包括：土地开发、住宅设计、住宅建设、住宅管理等，其与相关产业的关联性很 强，可以带动材料产业、制造产业、电子工业等产业的发展。改革开放以来，住 宅建设投资占基础建设投资的比例一直很高，1 9 8 1 年为2 5 5 ，1 9 9 0 年上升为 2 6 2 。进入2 1 世纪后，我国住宅建设投资占全社会固定资产投资的比重基本 在2 0 以上回。 。数据来源：根据中国统计局中国统计年攀2 0 0 8 ) 有关数据整理。 售中华人民共和n f f 房和城乡建设部建设部2 0 0 5 堀镇房屋概况统汁公报w w w m o h u r d g o v c n 2 0 0 6 0 3 2 6 谴数捌来源：叶剑平，虏地产业1 j 礼会经济协调发展f 究，4 2 页，北京：中固人民人学版社，2 0 0 5 。 幢数据) k 源：根据中国统计局2 0 0 1 - - 2 0 0 8 年中困统汁年糁仃关数据计算。 问题的提出 ( 一) 中国住宅产业的发展水平低 从上述的介绍可知，中国城乡住宅建设经过几十年的发展，取得了举世瞩目 就。经济统计数据也充分显示出，住宅业已成为中国国民经济的支柱产业。 但是，由于我国住宅产业起步晚，工业化水平低、劳动生产率低( 如表1 1 所示) 、能源和原材料消耗大，材料和部件不配套，系统化的成套技术集成和 整合水平差，住宅规划设计不合理、住宅的综合质量低等诸多问题的存在，决定 了中国的住宅产业仍处于粗放型的初级阶段。 表1 一l国内外住宅建造劳动生产率比较 国家 人均竣工面积 平方米( 年人) 】 中国2 m 一3 0 日本 1 1 m 一1 2 0 德国 8 m 一1 0 0 美国4 0 _ 一8 0 ( - - ) 改变落后的住宅生产经营方式推进住宅产业化，满足居民住房需求 按照联合国的方法计算预测，到2 0 5 0 年中国城市化水平将达到8 2 ，城镇 居民约为1 2 亿，拥有3 亿多个家庭 ，到时现有的住房都将折旧完毕。因此，从 现在算起，一共约新增加3 0 0 多亿平方米住宅，平均每年城镇新建住宅面积将 超过7 亿平方米。 为了满足居民同益增加的住房需求，加快住宅建设从粗放型向集约型转变， 促进住宅产业现代化，提高住宅质量，充分发挥住宅建设对国民经济发展的推动 作用。中国政府于1 9 9 9 年，提出了“推进住宅产业现代化”的产业发展政策。 但是，由于存在缺乏切实可行的产业发展规划，缺少相关的住宅产业化保障机制 等问题，导致我国的住宅产业化发展缓慢。从而使住宅建筑劳动生产率低、科技 进步贡献率低、资源消耗率高、环境污染严重等问题没有得到很好的解决。 数据来源：建设部课题组 住房、住房制度改革和房地产市场专题研究，2 4 9 页，北京，中国建筑工业 出版社，2 0 0 7 。 数据来源：国家人口发展战略研究课题组国家人口发展战略研究报告，1 7 6 1 页，北京，中国人u 出 版社，2 0 0 7 。 国以城镇居民的人均住宅建筑面积为3 0 平方米的标准计算。 2 基于上述的问题，本文旨在通过介绍中国住宅产业的发展历程和住房制度的 演变过程，从产业政策的角度出发，分析当前制约我国住宅产业化发展的主要原 因。并在借鉴国外推进住在产业化发展成功经验的基础上，提出完善我国住宅产 业化的政策建议。从而鼓励和引导参与促进住宅产业化的相关组织和个人，加紧 对住宅产业化相关理论的研究，加快对新型住宅建筑技术项目的引进和投产速 度，加大对住宅工业化建筑实践示范活动的力度，促进住宅产业化，使我国的住 宅产业进入一个全新的发展阶段。 三、研究的意义 近年来，国内学术界对住宅产业及住宅产业化问题进行了广泛的讨论和深入 的研究。很多学者，如李忠富、叶剑平、聂梅生等从不同的角度对我国的住宅产 业化问题进行了系统的研究，并提出了很多关于我国住宅产业化问题的真知灼 见，对我国住宅产业化的发展起到了重要的促进作用。 现有的研究中，多数是从房地产企业、住宅建筑技术和住宅市场运行机制等 角度出发，对我国住宅产业化取得的成就和存在的问题进行研究。其中又以对住 宅建筑技术和住房制度改革的研究居多。如李忠富的住宅产业化论一住宅产业 化的经济、技术与管理，聂梅生的中国住宅产业化技术，童悦仲等人的中 外住宅产业的对比等。国内已有研究中，还比较少从产业政策的角度出发，对 我国住宅产业化问题进行系统研究的。 但是，根据产业组织理论的相关原理，从产业选择、成长面临的制度环境和 路径分析，产业演进一般包括三种模式：一是市场自发的发展模式，二是政府培 育的发展模式，三是市场与政府共同作用的发展模式。按照世界大部分国家房地 产业和住宅产业的发展经验，住宅产业是属于“市场与政府共同作用发展”的产 业类型。因此，本文从政府产业政策的角度出发，分析制约我国住宅产业化发展 的原因，并提出完善住宅产业化管理政策的建议，将对促进中国住宅产业化发展 具有积极的意义。 第二节核心概念的界定 房地产业( r e a le s t a t ei n d u s t r y ) 1 9 9 4 年我国修改了国民经济行业分类与代码，第一次明确将房地产业作 为一级产业类型与其他1 5 个产业并列。2 0 0 2 年我国又一次修改国民经济行业分 类与代码，在2 0 个门类中将房地产业列为第1 1 门类。可知，房地产业在我国现 行的产业分类中已有明确的界定。 但是，目前我国的学术界和有关的工作部门仍对房地产业概念的界定持有不 同的观点，存在争议的核心问题是建筑业是否包括在房地产业之内。第一种观点 认为，房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务的行业。这是一种比较 流行的观点，这种观点没有明确表示房地产业是否包括房屋的建设，即房地产业 是流通领域的产业，还是生产与流通兼而有之的产业不明确。第二种观点认为房 地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此密切相关的中介服务如融 资、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和 服务两种职能的独立产业部门。这种观点认为房地产业兼有生产和服务两种职 能。第三种观点认为，房地产业是房地产的开发、经营、管理、服务等一系列经 济活动的总称，房地产的经济活动主要限于流通领域，在国民经济产业分类中属 于第三产业。其特点是明确表明房地产业只属于第三产业部门。 以上是当前国内学术界的主要观点。而科林克拉克的“三次产业”分类中， 将房地产业被划属第三产业。笔者认为，为了使房地产业的概念界定与国际接轨， 规范房地产业的经济核算范围，中国大陆也应该将房地产业划分为第三产业部 门，即将建筑业排除在房地产业范围外。因为，这样界定既保持了理论上的严谨 性，也使具体的核算更具科学性。 从理论上说，将房地产业界定为第三产业是比较科学的。但是，现阶段在我 国大陆范围内，真正意义上的房地产业经济活动的市场化水平还比较低，许多房 地产的经济活动没有进入市场。同时，大量关于房地产业的统计数据，都将建筑 业计算在内。为了使与下文中住宅产业的概念保持一致，如非特别说明，本文所 指的房地产业将为生产经营型产业，即兼有第二，第三产业特点。 住宅产业( h o u s i n gi n d u s t r y ) 时至今日，国际上通用的产业分类中目前还没有将住宅产业作为一个独立的 经济生产部门。例如在科林克拉克的“三次产业 分类中建筑业划属第二产业， 。参见曾振良房地产经济学通论，6 页，北京，北京大学出版社，1 9 9 7 。 。参见张水岳新编房地产经济学，5 页，北京，高等教育 l ；版社，1 9 9 8 参见n 1 剑i f ，谢经荣房地产业j j 卒i 会经济协蒯发展研究，4 页，北京，中国人人民大学；i ：版社，2 0 0 5 。 4 房地产业划属第三产业，并没有住宅产业这个概念。又如，联合国推荐的标准 产业分类法中，把所有的经济生产部门分为l o 大类，建筑业和房地产经营服 务业分别被列为第5 类和8 类，在这个分类标准中也没有住宅产业的概念。 “住宅产业 是日本通产省于1 9 6 8 年提出的，是指“住宅及其有关部件的 生产、销售企业及其经营活动的总和”。当时，无论对其的实践或者在概念的界 定上，对住宅产业的理解都还不很深入和具体。经过2 0 年的理论发展和实践， 日本通产省的下属机构于1 9 8 8 年5 月指出，住宅产业主要包括四大个方面的生 产部门：第一，承担居住空间新建和改造的住宅供应产业、改造产业、内装饰装 修材料产业等；第二，提供所需材料、设备的住宅建材产业、住宅设备生产、内 装饰装修材料产业；第三，承担住宅及其建材、及其设备等的流通产业，以及与 居住生产密切相关的服务业；第四，为支持居民自己改善居住条件( 新建或者改 造) 的d i y ( d oi ty o u r s e l f ) 产业。 在国内，对于住宅产业内涵的论述，获得多数学者认同的一种观点是：住宅 产业是以生产和经营住宅或住宅小区为最终产品的产业。从上述的分析中看出， 与房地产业存在的激烈争议不同，国内外的学术界及实际工作部门都普遍认为住 宅产业应该包括住宅的建筑业。具体来说住宅产业应该包括：住宅区的规划、住 宅的设计、住宅部件品的开发和生产、住宅的建造以及住宅的管理服务。 住宅产业化( h o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o n ) 住宅产业化的概念也是于1 9 6 8 年由日本通产省首先提出的，其含义是：采 用工业化的生产方式进行住宅的建设，以提高住宅生产的劳动生产率，降低生产 成本。在1 9 9 4 年，我国为了市场经济发展和解决居民居住问题需要，官方第一 次使用“住宅产业化”这个概念。 英国学者西利认为住宅产业化就是“用整体综合的方法把全部建设过程组织 起来，使材料、构件、机械设备和劳动力能在恰当的时间内发挥作用，以保证工 厂和工地的工作得以连续地进行”。学者谭刚毅将住宅产业化表述为：所谓住宅 产业化，即让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅物业为最终产品，做到住宅开 发定型化、标准化、建筑施工部件化、集约化，以及住宅投资的专业化、系列化 o 。李忠富即认为：“住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅生产经营的 参见曾振良等虏地产经济学通论，3 2 0 页，北京：i t 京人学：l ：版社，2 0 0 3 。 每参见谭刚毅我图停宅业面临产业化人变革住宅j 虏地产，2 0 0 2 ( 0 9 ) 。 5 组织形式。具体说住宅产业化就是以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业 为依托，以工厂化生产各种住宅构配件、成品、半成品，然后现场装配为基础， 以人才科技为手段，通过将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施工建造、销 售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅产供销一体化 的生产经营组织形式。” 图1 1 住宅产业化标准图框 如图l 一1 和l - 2 所示，住宅产业化，使住宅建筑流程标准化，从而实现住 宅建设标准化、工业化、集约化的目标。住宅产业化，将改造现有的住宅投资、 开发、设计、建造、售后分离的生产经营方式，改变我国住宅建筑工业化水平低、 住宅部品率低、住宅建筑劳动生产率低、住宅成品质量低的状况。所以，住宅产 业化，是指以住宅物业这一最终产品为目标，采用工业化生产和经营一体化的方 式建造住宅。同时，由国内外学者对住宅产业化概念的界定可知，住宅产业化， 侧重于指采用工业化的方式建筑住宅，主要是指住宅建筑过程的产业化。 参见李宗富住宅产业化论一住宅产业的经济、技术与管理，1 8 页，北京，科学：i j 版 i ：，2 0 0 3 。 园参见曾振良房地产经纪通论，3 2 5 贞，北京：北京人学j i j 版社，2 0 0 3 年。 6 l 住宅产业化目标 标准化 工业化 图l _ 2 住宅产业化建设目标图 第三节相关研究的文献综述 一、国内外已有的相关研究 ( 一) 从建筑技术角度对存在问题与对策的相关研究 根据关柯的分析，我国现有的住宅建设方式与住宅需求状况、住宅建设目标 严重不相符，难以高质量地完成承担的建设任务。住宅建设长期以来一直采用投 资者出资，由建筑设计院设计，由建筑公司承担建筑施工，最后出售或出租给用 户的方式。该方式中间环节多，协作复杂，效率低。住宅生产多为现场作业，由 于住宅本身的固定性和单件性，造成生产的流动性大，工作环境差，现场手工操 作多、湿作业多、工人劳动强度大，生产效率低，没有规模效益，体现为高度的 分散生产和分散经营。因此住宅生产的周期长、技术落后、劳动生产率低、质量 不容易得到保证，成本高，损失浪费严重，易发生安全卫生等事故。产生这些问 题的根本原因在于与现代化大生产格格不入的住宅现场施工方式与经营方式圆。 参见营振良房地产经纪通论，3 2 6 页，北京，北京大学： ；版 ! l = ，2 0 0 3 年。 圆关柯住宅产业化及】发展的必要性研究9 8 页，哈尔滨建筑人学学报，1 9 9 9 3 2 ( 4 ) 。 7 一系系二化 一 一体体二业 一一调准二工系一一协标二件体一一数宅二配产一一模住二构生一 一成成二成 一 一形形= 形 一 口囤 一一一一一一一一一一一一 建设部住宅产业化办公室主任聂梅生认为，我国住宅产业化技术制约因素主 要有两个方面：首先，标准规范的制定跟不上规划设计的要求。住宅产业化要求 不断地采用新的技术、科学技术标准。而现有的住宅建筑设计程序，是按照被检 验过的技术标准作为起点进行设计的，严重地阻碍了建设技术的进步。其次，技 术开发与推广跟不上住宅建设的要求。目前我国科技体制中，以科研院所为主体 进行技术开发和推广还占相当大部分比例，很多科研成果转达化率不高、产业化 程度低。 杨军认为，住宅产业化技术制约因素可以概括为四个方面：( 1 ) 住宅产业的 自我完善和创新条件尚未建立起来。由于长期受住房分配制度等政策因素的影 响，落后技术仍在大量的采用，先进的技术往往被建设中的短期行为排除在外。 ( 2 ) 现有住宅建筑体系没有系统地将设计、生产、施工、管理等各个阶段进行 综合，因此造成建筑体系不能因地制宜，致使功能质量、环境质量均受影响。( 3 ) 住宅使用的各种设备、制品的模数协调体系尚未建立，产品尺寸、性能缺乏标准， 通用性差；住宅成品质量差，部品集成程度低，产业整合程度差，配套技术跟不 上住宅产业发展的要求。( 4 ) 地方住宅产业现代化工作的管理协调体制还不健全。 应采取的对策是：建立住宅产业中的自我完善和技术创新机制；提高住宅产业现 代化的科技水平，改变生产经营方式。 清华大学教授刘洪玉认为，我国现在的房屋建筑主要是高层建筑，用工业 化的形式去生产，面临不少困难。美国的房屋2 3 是独立住宅，日本的独立住宅 也占了相当大的比例。与高层建筑相比，独立住宅用工业化的形式生产更有利。 第二是劳动力成本。我国的建筑行业是劳动密集型的产业，吸纳了大量的剩余劳 动力，劳动力成本便宜。住宅工业化生产与农民工现场生产相比，在生产成本上 没有优势，这是影响住宅产业化的一个主要障碍。第三是运输成本、运输技术的 问题。如何把在工厂生产的住宅运送到施工现场，也是一个必须面对的问题。同 时，他指出在目前，未必能在短时间内构建一个大的产业化框架，可以先从提高 部品、部件的工业化水平入手，将急需解决的问题放在如何生产高质量、高性能 生产部件这一方面。 参见聂梅生我国住宅产业化的必由之路一绿色生态住宅4 6 页，中国环保产业，2 0 0 2 ( 2 ) 。 参见杨军中国住宅产业化与可持续发展研究2 1 世纪人口、资源、环境可持续发展国际研讨会专 辑h t t p ：c s s d a c c a 2 1 o r g o n 2 0 0 1 w o r k s h o p 1 7 h t m l ，2 0 0 9 0 3 。 参见刘洪下住宅产业化一从部件生产t 厂化开始h t t p ：w w w c h i n a h o u s e g o v c n ，2 0 0 9 0 3 。 王仕统指出，根据中国的国情( 资源和人口) ，钢结构住宅宜采用多、高层 为主，并通过案例分析说明采用多、高层钢结构住宅房地产具有较高的综合经济 效益。他认为，发达国家乐意采用钢结构住宅，我国房地产开发商应能从中看出 商机，进行住宅产业化生产。产业化生产必将推动我国经济发展新的增长点。如 果说钢筋砼结构的发展使施工从手工进入机械化，那么，钢结构的应用必将使住 宅施工实现现代化。 可以说，到目前，已有的关于住宅产业化问题的研究里面，从住宅建筑技 术存在的问题及探讨解决办法的研究最多，这也是国内对住宅产业化相关问题研 究得比较深入的部分，其研究者主要是从事建筑工程研究的学者们。而且，相对 于对房地产企业的改革与创新进行的几乎纯理论研究而言，关于建筑技术方面的 研究很多已经到了理论与实践相结合的阶段。而且，由于政府和企业已经进行了 很多这方面的国际交流活动，因此很多国外的学者和企业都加入到了对我国产业 化住宅建筑技术的研究中。 ( 二) 从企业的角度对产业化进行的相关研究 钟敦字分析认为，在市场经济中，房地产企业是主体。但是，企业的性质和 以盈利为目的经营，决定了它主要是根据市场需求从事见效快、应用快的技术创 新活动。那些耗资大、风险高的基础科学研究，以及见效慢、投资周期长的科学 研究则不是企业愿意从事的事情。尽管住宅产业化必须通过企业的市场行为实 现，但以商业利益为目的，忽视公共利益的房地产开发商难以成为住宅产业化坚 定的最终推动者。 韩琪的观点是地产投资过热，房价虚高，开发商无心进行深入研究住宅产品 本身。部分开发商认为本企业开发的项目规模不够大，没有必要采用先进的工艺； 有部分开发商即认为采用新技术、新产品、新工艺、新设备，会比常规建房增加 投入，因而不感兴趣。而且，我国居民对住宅产品的综合性价比还没有全面的认 识。所以，房地产商缺乏驱动的动力，因而房地产商更认为没有必要投入人力物 力财力去搞住宅产业化固。 陈开朝认为，为了适应未来房地产业的发展，房地产企业未来发展模式将表 现出来的三个特征为：( 1 ) 规模化、品牌化将逐步加强；( 2 ) 企业以联合、兼并、 国参见王仕统翎结构住宅产业化房地产发展的必由之路2 5 页，中国住宅设施，2 0 0 7 0 9 。 4 参见钟敦7 - 产业化促进j 普通住宅设计策略1 2 1 3 页，硕l ：学位论文，重庆大学，2 0 0 7 。 6 参见韩琪中国住宅产业化俘n ：的问题及对策研究1 l 页，硕。l ：毕业论文华中师范人学，2 0 0 7 。 9 重组形式的集团化进程加速；( 3 ) 房地产开发企业的专业化程度进一步加深。 谢泗薪则强调，当前我国房地产企业最需要系统地借鉴和吸收世界最先进的 发展模式、理论与实践经验，循序渐进，敢于创新，锻造我国房地产企业的核心 价值链，不断提高核心竞争能力。 m a s t u n t u r a j 认为，通过发展电子商务技术，立足开发商供应链网络化和 整合行业资源，可以解决住宅产业资源分散、缺乏规模效应以及采购环节不透明 等问题，从而降低住宅生产成本和生产周期。 日本企业家山本英作认为，日本现在已经不太提住宅产业化了，人们提到房 地产的产业化，就如同说丰田车工厂化生产一样，没有什么区别。因为住宅产业 化的最初目的早已达到，“产业化 已经成为了日本房地产行业主要的经营方式。 山本英作同时认为，对中国来说房地产市场来说，当房价的上扬到达一个顶点之 后，真正购房的自用客户会将质量放入考量项目的指标之内。对于目前正在飞速 扩张的中国房地产企业来说，要在迅速扩张的同时严格把控质量，研究和运用“产 业化的住宅建设方式将是最好的选择 。 近年，随着住宅产业化理论和实践的发展，企业的角度出发，对住宅产业化 进行的研究逐渐增多。从这个角度进行研究的学者群体也比较宽泛，包括经济学 界、管理学界以及工程建筑学界的研究者们都纷纷撰文，就房地产相关企业如何 进行改革和创新以适应住宅产业化浪潮发表个人的见解。这些研究对促进住宅产 业化相关理论的发展做出了巨大贡献，对企业就如何适应住宅产业化而需要进行 的改革和创新给予理论上的指导。但是，由于这些研究是由具有不同知识背景的 学者或企业家完成的，同时多数研究是以学术论文的形式为载体发表的，对此问 题进行深入和系统研究的论著还没有。因此，研究的体系缺乏系统性和规范性。 ( 三) 与产业组织政策原理相关的对产业化进行的相关研究 童悦仲等在中外住宅产业对比中提及，我国应该借鉴日本政府的经验， 建立专门的金融机构保障不同阶层的住房需求；政府应该重视确保住宅品质的运 行机制和政策，不仅要使户户有住宅，而且保证住宅的质量和消费者的权益。为 了确保上述达到目标，政府要制定住宅产业发展的长远计划，并随时代发展，树 。参见谢泗薪，周尚志打造房地产企业的核心价值链2 7 q 8 页，中国房地产2 0 0 3 ( 0 2 ) 国b a r l o w j f r o m c rc a rp r o d u c t i o nt om a s sc u s t o m i z a t i o ni n n o v a t i o nr e q u i r e m e n t sf o rt h eu kh o u s eb u i l d i n g i n d u s t r y h o u s i n gs m d i 鹤，1 9 9 9 ( 0 1 ) 山奉英作房地产“产业化”在同本h t t p ：w w w c h i n a h o u s e g o v c n ，2 0 0 9 0 3 。 l o 立不同的居住水准目标，分不同的阶段将计划实施。 李忠富认为，政府的指导是住宅产业化的有力保证。住宅产业是与几十个产 业相关，与城市每一个居民的切身利益直接相连的特殊产业。发展住宅产业牵涉 许多方面的矛盾，不可能由单独的某个或某几个部门的协作来完成。首先，政府 应担当制定宏观目标与方针、协同各部门的合作角色，住宅产业化才有可能完成。 政府在推进住宅产业化中首先应该建立住房保障体系，完善住宅市场。其次，加 大房改力度，根据不同阶层的住房需求，优化市场的供给结构。另外，要设立专 门推进住宅产业化的管理机构，发挥政府的宏观调控能力。 国家住宅工程中心总工程师刘东卫认为，目前我国缺乏行之有效的住宅产业 政策。政府推行住宅工业化的产业政策中，应该制定住宅生产工业化促进制度和 住宅体系生产技术开发制度，来支持住宅新产品、新材料、新体系的开发、推广 和普及。制定的有关政策措施不力，是住宅产业化这项工作开展得比较落后的主 要原因。有效的经济政策支持，是推进住宅产业化的重要保障。政府推进住宅产 业化的力度不应仅停留在号召、出台几条相关的意见以及专家研讨等方面。政府 对住宅产业化的支持要落实到资金等具体问题上，对进行住宅产业化的企业要优 先扶持，对住宅产业化的部品体系、建筑体系和技术支撑体系给予在金融等方面 的优惠政策支持，才能对住宅产业化的推进工作产生良好的激励作用。 全国工商联住宅产业商会2 0 0 7 年提出的房地产产业基会论证报告中分 析认为，住宅产业是一个对经济拉动很大的产业，住宅产业的现代化，就是从根 本上改变传统的住宅生产方式，使住宅建设达到科技含量高、资源消耗低、环境 污染少、经济效益好的目标。政府要鼓励房地产开发企业按照国家的产业政策和 市场需求进行技术的创新、技术开发、技术推广；鼓励企业之问以最终产品一住 宅为纽带，实现优势互补，形成关系紧密的产业联合体，使企业成为中国住宅现 代化的骨干力量。 王玲即认为，政府在住宅产业化的发展过程中起双重的作用，既是生产的推 动力量，也是消费的拉动力量。一方面，通过对住宅开发商实行一定的优惠政策， o 参见童悦仲，娄乃琳，刘美霞中外住宅产业对比，3 l 一3 4 页，北京，中国建筑工业出版社，2 0 0 4 。 o 参见李宗富住宅产业化论，3 3 5 3 3 8 页，北京，科学出版社，2 0 0 3 。 。参见刘甲东当前住宅产业化的核心课题：标准化t 业化商品化h t t p ：w w w c h i n a h o u s e g o v c n ，2 0 0 9 0 3 。 回参见建设部课题组住房、住房制度改革和房地产市场专题研究4 1 6 - 一4 1 7 页，北京，中困建筑丁业 b 版社，2 0 0 7 。 激发企业的积极性与创新性，推动企业在更广阔的领域不断研究开发新产品、新 技术，并使之得以顺利应用于住宅建筑中，促进住宅产业化向更高层次发展。另 一方面表现在引导住宅消费方面，提出一系列有利于消费者的优惠政策，使住宅 消费由潜在变为现实，使生产与消费紧密地结合起来，不至于脱节，从而保证住 宅产业化的顺利实施。 住宅产业