（农业经济管理专业论文）外资进入我国房地产市场的影响以及对策研究.pdf

二 ! h ， p k 目录 摘要i a b s t r a c t i i 第1 章绪论1 1 1 研究背景1 1 2 研究目的和意义2 1 3 研究思路和方法3 1 4 本文理论框架3 第2 章相关理论综述5 2 1 国外研究概述5 2 1 1 国际房地产投资理论5 2 1 2 组合投资理论与国际房地产投资：6 2 1 3 外资直接投资理论与国际房地产投资6 2 2 本课题的国内外相关研究7 2 2 1 外资引入与国内房地产价格变动联系的研究7 2 2 2 外资投资我国房地产业的法律问题研究8 2 2 3 外资投资我国房地产业的动因问题研究8 2 2 4 外资投资我国房地产业的利弊与影响问题研究8 第3 章外资投资我国房地产业现有概况研究9 3 1 外资投资我国房地产现状分析9 3 2 外资投资途径分析9 3 2 1 外资直接投资成立房地产公司9 3 2 2 外债方式1 0 3 2 3 境外非居民机构和个人购买我国房地产1 0 3 3 外资投资戎国房地产特点分析1 1 3 3 1 投资来源多以华人投资为主1 1 3 3 2 外资投入显示出资本运作优势1 1 3 3 3 投资对象比较集中1 2 3 3 4 投资目的向中低端物业扩张1 3 第4 章外资进入我国房地产业原因探析1 4 4 1 宏观原因分析1 4 4 1 1 人民币升值预期1 4 4 1 2 我国房地产市场需求和高投资回报率1 4 4 1 3 中国经济的持续稳定增长1 5 4 1 4 北京奥运会对房地产业的推动1 5 广、 | ? j4 一 l p 确1 川 一 k 4 2 微观层次分析1 6 4 2 1 投资我国房地产收益高、风险小1 6 4 2 2 分散投资的要求1 6 第5 章外资进入对我国房地产业发展的影响1 7 5 1 积极影响1 7 5 1 1 完善投资理念1 7 5 1 2 改善企业资本结构1 7 5 1 3 弥补资金短缺18 5 1 4 外资进入推动房地产关联市场发展18 5 1 5 促进国内房地产业与国际接轨1 8 5 2 消极影响1 9 5 2 1 加大了人民币升值的压力1 9 5 2 2 对金融体系和房地产企业造成冲击2 0 5 2 - 3 外资影响国内信贷政策的有效性2 1 5 2 4 存在主体地位弱化问题2 1 一 - 一 5 2 5 挤压了本土企业的利润空间2 2 5 2 6 外资助推了房地产价格的上涨2 2 5 3 外资投资负面影响原因分析2 2 5 3 1 国外资金进入门槛过低2 2 5 3 2 未准确把握外资投机动机。2 2 5 3 3 盲目招商引资，本土企业发展受限2 3 5 3 4 国内资金不足，投资者竞争力弱2 3 第6 章国外房地产业外资管理经验及我国对策探讨2 5 6 1 国际经验2 5 6 1 1 美国管理外资经验2 5 6 1 2 法国管理外资经验2 5 6 1 3 新加坡管理外资经验2 5 6 1 4 印度管理外资经验2 6 6 2 管理外资流入我国房地产市场的政策和建议2 7 6 2 1 法律法规的规范2 8 6 2 2 监管层次的约束2 9 6 2 3 社会层次的支持3 0 6 2 4 本土企业的自强3 0 结语3 2 参考文献3 3 j 目谢3 5 2 j ， 审 哆 - lj 两南大学硕十学付论文摘要 外资进入我国房地产市场的影响以及 对策研究 农业经济管理专业学位申请人曹蓓 指导教师白硕教授 摘要 房地产业在一国的经济中所占的地位是非常重要的，它不仅联系民生和企业发展，而且 联系到整个国家的发展。房地产业的产业链长，关联行业较多，已成为我国的支柱产业。我 国房地产业的发展，一方面存在因资金不足而存在对外资的需求，另一方面，国际热钱的大 量存在，又保证有充足的外资留入空间。随着我国加入w t o ，房地产业对外开放度逐步提高， 其发展机遇与挑战并存。房地产业在众多的投资机构和个人的眼里，被认为是中国最后一个 暴利行业。因此，外资纷纷加速对我国房地产业的开发力度。但是，外资的流入是一柄双刃 剑，积极影响和消极影响并存。对于房地产这个行业来说，目前国内在外资投资方面做的系 统研究还很少。因此，对外资对我国房地产投资的研究具有非常现实的意义。 本文采用理论与实际相结合的方法进行研究，并通过总结归纳国外的先进经验，并结合 我国实际，进行研究，本文主要意在解决外资进入对于我国房地产市场产生的影响，以及对 如何正确利用外资这两个问题进行探讨。 全部论文共分七章。第一章为绪论，介绍了本文的研究背景、内容及思路、研究的目的 和意义。第二章相关理论综述，主要包括对房地产投资的相关理论以及国内外对于外资引入 房地产行业的研究进行介绍，第三章外资投资我国房地产业现有概况研究对于外资投资房地 产的特点以及形式作出概括性描述，并且提出国内一些典型的外资投资项目，对这些项目的 相关发展情况进行总结，第四章，外资进入我国房地产业原因探析从宏观和微观层面进行分 析，第五章外资进入对我国房地产业发展的影响，从积极和消极两方面进行分析。第六章， 国外房地产业外资管理经验及我国对策探讨。 关键词：外资投资；房地产；对策 。 j 两南大学硕+ 学付论文 a b s t r a c t a b s t r a c t r e a le s t a t es h a r eo ft h ee c o n o m yo fac o u n t r y sp o s i t i o ni s i m p o r t a n t ，n o to n l yc o n t a c tt h e p e o p l e sl i v e l i h o o da n de n t e r p r i s ed e v e l o p m e n t ，a n dt h ea s s o c i a t e dc o u n t r i e so fd o l l a r s c h a i nl e n g t h o f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y , r e l a t e di n d u s t r i e sm o r e ，h a sb e c o m ea p i l l a ri n d u s t r yi nc h i n a c h i n a sr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n t ，o nt h eo n eh a n dt h e r ei sl a c ko ff u n d se x i s t so nt h en e e df o rf o r e i g nc a p i t a l ，o n t h eo t h e rh a n d ，t h e r ei sal o to fi n t e r n a t i o n a lh o tm o n e y , b u ta l s ot oe n s u r ea d e q u a t es p a c ef o rf o r e i g n c a p i t a lt os t a yi n t o w i t hc h i n a sa c c e s s i o nt ow t o ，o p e n i n gu pt h er e a le s t a t ei n d u s t r yw a s i n c r e a s i n gi t sd e v e l o p m e n to p p o r t u n i t i e sa n dc h a l l e n g e s r e a le s t a t ei n v e s t m e n t si nm a n yi n s t i t u t i o n s a n di n d i v i d u a l si nt h ee y e s ，a r ec o n s i d e r e dt h el a s to fv i o l e n c ei nc h i n ai n d u s t r y t h e r e f o r e ，f o r e i g n i n v e s t m e n th a v ea c c e l e r a t e de f f o r t st od e v e l o pc h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r y h o w e v e r , t h ei n f l o wo f f o r e i g nc a p i t a li sd o u b l e e d g e ds w o r d ，p o s i t i v ea n dn e g a t i v ee f f e c t se x i s t t h er e a le s t a t ei n d u s t r y , t h e c u r r e n tf o r e i g ni n v e s t m e n ti nt h ed o m e s t i cs y s t e mh a sd o n el i t t l e t h e r e f o r e ，f o r e i g ni n v e s t o r si n c h i n ar e a le s t a t ei n v e s t m e n tr e s e a r c hh a sv e r yp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e i nt h i sp a p e r , t h ec o m b i n a t i o no ft h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a lr e s e a r c hm e t h o d s ，a n db y s u m m a r i z i n gt h ea d v a n c e de x p e r i e n c eo ff o r e i g nc o u n t r i e s ，c o m b i n e dw i t ho u rp r a c t i c a l ，r e s e a r c h ， t h i sp a p e ri n t e n d e dt oa d d r e s sf o r e i g ni n v e s t m e n ti nc h i n e s er e a le s t a t em a r k e tf o rt h ei m p a c t , a s w e l la sh o wt oc o r r e c t l yu s e f o r e i g ni n v e s t o r st oe x p l o r et h et w oi s s u e s f u l lp a p e ri sd i v i d e di n t os e v e nc h a p t e r s t h ef i r s tc h a p t e ri sa ni n t r o d u c t i o n , d e s c r i b e st h e r e s e a r c hb a c k g r o u n d , c o n t e n ta n di d e a s ，t h ep u r p o s ea n dm e a n i n g c h a p t e ri ir e v i e wo fr e l e v a n t t h e o r i e s ，m a i n l yr e l a t e d t or e a le s t a t ei n v e s t m e n tt h e o r ya n dt h ei n t r o d u c t i o no f d o m e s t i ca n df o r e i g n r e a le s t a t ei n d u s t r yf o rt h er e s e a r c ha r ei n t r o d u c e d ，t h et h i r dc h a p t e ro fe x i s t i n gf o r e i g ni n v e s t m e n ti n c h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r yo v e r v i e wo ft h ec h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t et of o r e i g ni n v e s t m e n t a n d t h ef o r mo fag e n e r a ld e s c r i p t i o n ，a n dm a d es o m eo ft h et y p i c a lf o r e i g nd o m e s t i ci n v e s t m e n t p r o j e c t sr e l a t e dt ot h ed e v e l o p m e n to ft h e s ep r o j e c t ss u mu p ，t h ef o u r t hc h a p t e ro ff o r e i g nc a p i t a l i n t or e a le s t a t eb e c a u s et h em a c r oa n dm i c r ol e v e la n a l y s i s ，c h a p t e rf o r e i g n i n t ot h ei m p a c to f c h i n a sr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，f r o mb o t hp o s i t i v ea n dn e g a t i v ea s p e c t so ft h ea n a l y s i s c h a p t e rv i ， t h en e g a t i v ei m p a c to ff o r e i g ni n v e s t m e n tb e c a u s eo f , v i i ，f o r e i g ni n v e s t m e n tf o r e i g nr e a le s t a t e m a n a g e m e n te x p e r i e n c ea n do u rc o u n t e r m e a s u r e s k e y w o r d s ：f o r e i g ni n v e s t m e n t ；r e a le s t a t e ；s t r a t e g y i l 1 两南大学硕十学付论文 第1 晕绪论 第1 章绪论 1 1 研究背景 从二战后各个国家经济发展的路线能够看到，国际化已经成为世界经济发展 的主流，各个国家之间的合作日益密切，发展中国家对于吸三j l p l - 资这一问题的态 度也有了明显的改变。过去，一些发展中国家常常对吸弓i p t - 资顾虑重重，从而以 排斥、敌对的态度对待国外投资，而如今各国都对利用外资表现出极大的兴趣， 在这一局面下，资本在国际间的流动日益频繁，也推动了经济的迅速发展。上世 纪东南亚各国通过制定各种优惠政策，吸引了西方国家和日本等发达国家外资， 从而塑造了外资和内资共同发展的良好格局，创造了繁荣的局面，与此同时，国 家的科学技术，整体水平也得到了很大的提高，经济也得到了迅速增长。但还有 一个问题值得重视，东南亚金融危机的爆发使我们不得不审视这一模式，9 0 年代 后，这些以外资为国民经济赖以生存的动力的国家，却在一场经济危机后，将其 中的缺陷暴露无遗。随着房地产泡沫等的破灭，外资的利用问题成为研究的热点。 的确，外来资金造就了东南亚国家包括房地产市场在内一时的“繁荣”，但危机中， 他们却也正是经济崩溃的催化剂。 各国的房地产市场最近几十年都出现了爆发性增长，尤其是上世纪9 0 年代至 今，这一局面更为突出。从历史角度来看，如今从西方房地产泡沫中积累的资金 都有转移需要，正因为如此，新兴地区( 尤其是发展中国家) 的房地产市场便成 为这些资金投资的焦点。从目前来说，中国世界上大的投资市场，也是外资流入 最多的国家之一。目前，中国经济增长迅速，内需庞大，国家整体水平不断提升， 出口竞争力也正在不断提高，包括加入w t o 后开放市场的承诺，都成为吸引国外 投资者的砝码。 房地产行业近年发展迅速，已经成为我国的支柱产业，为国民经济的发展提 供了巨大的动力，同时，其高投入高回报的特点也是其成为多方投资的重要目的。 从最近十年发展来看，我国房地产市场在高增长、高利润的条件下，吸引了大量 资本的流入。虽然说，全球金融危机造成了我国房地产市场一度低迷，而上半年 在国家宏观政策的调整下，交易量出现下滑、房价增长速度也有所放缓，但是， 因为房地产资源的稀缺性，国民的刚性需求，以及多方资本的投资，从根本上说 房价还存在上升的空间。刚刚闭幕的达沃斯经济论坛上，六成以上专家认为，房 价距离顶部还有一定的空间。同时，多年以来大量的信贷投入中，许多也进入了 房地产领域。能够说，在当前流动性逐渐过剩状况下，我国房地产市场依然是最 一 j 两南大学硕+ 学何论文第1 苹绪论 好的投资目的。在这一局势下，境外机构等在国内购房的行为也给国内房地产市 场上形成了“标杆效应 ，因此，包括很大我国民间资金在内的资金大量进入我国 房地产市场进行投资，从而间接推动了我国房地产价格持续上涨，这形成了一种 循环。 国外资金大量进入我国房地产市场， 的局势下，开放市场有利于经济的发展， 其效应是双重的，一方面，经济全球化 外资的进入促进了房地产业的升级，也 对有利于促进我国房地产业的发展，并使我国房地产行业和逐渐融入世界，和国 际房地产业接轨，进而提高我国房地产行业的竞争力。但同时，房地产业又具有 不同于其他行业的特殊性，因此，单纯实施外资企业的政策并不适应，从而外资 的进入会对国内房地产发展产生消极影响。如何正确认识外资，利用好外资，并 对能够能产生的问题进行分析，并提出对策，是研究的重点，这也正是本文需要 解决的内容。 1 2 研究目的和意义 。j 本论文目的主要在于研究引进外资对我国房地产市场的影响，并对其产生的 消极影响进行分析，在此基础上，研究相关策略。具体来说，目的能够细分为如 下几个方面：首先，概括性描述外资投资我国房地产的基本情况，其次，对外资 投资我国房地产市场的原因进行分析；再次，对外资对于我国房地产行业的影响 进行研究，最后借鉴其他国家管理外资的成功借鉴，结合我国实际情况，提出相 关对策，管理外资进入我国房地产行业。 目前，针对境外热钱进入我国房地产市场这一现状，我国已经出台了相关政 策。为了确保房地产市场稳定和健康发展，国家六部委已经在2 0 0 6 年出台了关 于规范房地产市场外资准入和管理的意见( 建住房 2 0 0 6 1 4 7 号) 。此后，相关部门 还制定了关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知( 汇发 2 0 0 6 1 4 7 号) 。这 些的出台和实施是国家宏观调控、确保房地产市场健康稳定能够持续发展的重要 措施，但收效不容乐观。2 0 0 7 年的房价仍然大幅上涨，包括今年上半年针对房地 产市场的调控政策，效果也有限，能够说政府宏观调控在调控房价上效果有限。 即我国限制外资并购房地产的很大规定都没有发挥实质性的作用。 基于这一现状，本文研究了国外资产和我们房地产市场之间的内在联系。最近， 国内融资环境变化巨大，因为银行信贷政策收紧，融资工具缺乏。以往房地产企 业长期依赖银行，现在他们贷款压力大。因此，通过探索国外非银行外的融资渠 道，吸纳外资成为一种趋势，但也必须注意，国际市场目前表现欠佳，新的投资 2 两南大学硕十学何论文第1 章绪论 领域的国际投资者逐渐涉足国内，“试水房地产业。外资大量进入必然导致我国 房地产业风险的积累。如何有效利用国外资金，同时有效防范风险成为研究重点， 这正是我们需要研究的一个重要课题。 当前国内的房地产行业研究中，关于房地产市场相关问题的研究，均在国内资 本市场的范围内技能型的，如果资本项目未全流动，改分析方法无能够厚非。而 本文则采用国际分析和比较的方法，能够更好总结和归纳发展中国家和发达国家 对房地产行业外资资本管理经验，在更大的范围内研究外资对房地产市场的重要 性及其对于国民经济的影响。能够说，认清当前外资在我国房地产市场中的正确 位置，并正确认识和研究国外资本进入我国房地产业的渠道和方式，并将其和我 国房地产行业的实际发展状况相联系，进而提出相关对策，对于保障我国国民经 济健康问题能够持续发展意义重大。 1 3 研究思路和方法 为了达到设定的目的，本文主要从以下几个方面进行论述，达到目的，首先本 文会对外资投资我国房地产行业的现状进行总体研究，对外资进入我国房地产市 场的方式渠道做出分析，并在分析的基础上得出外资在我国房地产行业进行投资 的动因。其次，本文介绍了国内外房地产引入外资的经验，取其糟粕，留其精华， 做出比较。接下来将进一步分析总结外资引入对于我国房地产行业的影响，本文 将从消极以及积极两方面的影响进行探析。这是本文的核心部分，最后，针对外 资投资我国房地产业带给我国的消极影响和我国房地产业发展的实际情况，提出 相应的对策，指出我国必须健全与完善现有法律法规并加强对投入房地产业外资 的监控。为了加强在利用外资中的自主性和弥补资金不足的问题，提出应该积极 发展房地产投资信托基金和努力推动房地产市场证券化。我国房地产业的健康发 展不仅仅是靠政府推动外部环境的改善就能够完成的，同时需要行业内房地产企 业通过学习效应、合作效应、倒逼效应、示范效应和改良效应等增强自主能力， 从而促进国内房地产业的健康发展。 本文采用理论与实际相结合的方法进行研究，并通过总结归纳国外的先进经 验，并结合我国实际，进行研究，本文主要意在解决外资进入对于我国房地产市 场产生的影响，以及对如何正确利用外资这两个问题进行探讨。 1 4 本文理论框架 全部论文共分七章。第一章为绪论，介绍了本文的研究背景、内容及思路、 研究的目的和意义。第二章相关理论综述，主要包括对房地产投资的相关理论以 3 两南大学硕十学付论文 第1 章绪论 及国内外对于外资引入房地产行业的研究进行介绍，第三章外资投资我国房地产 业现有概况研究对于外资投资房地产的特点以及形式作出概括性描述，并且提出 国内一些典型的外资投资项目，对这些项目的相关发展情况进行总结，第四章， 外资进入我国房地产业原因探析从宏观和微观层面进行分析，第五章外资进入对 我国房地产业发展的影响，从积极和消极两方面进行分析。第六章，国外房地产 业外资管理经验及我国对策探讨。 4 两南大学硕十学何论文 第2 审相关珲论综述 第2 章相关理论综述 2 1 国外研究概述 资本的跨国流动是随着经济活动的产生而产生的，相关研究也历史悠久。现 进行概述。 早期阶段对资本跨国流动的研究主要分为以下几方面。 最早研究出现在十六世纪，当时相关学者认为国际资本流动没有必要，甚至 认为它有害的。著名经济学家亚当斯密( 1 7 7 6 ) 在国富论就曾经指出，资本家 应当更多在国内投资，实现更多收益，而国外投资不确定性大，故不建议采取。 他认为国内资本家应当通过生产足够的产品，控制市场，限制进口行为。 随着经济发展，这一观点有所改变，经济学家逐渐认同资本从富裕国向贫乏 国的单向流动，并认为其有效。如戴卫里卡多在政治经济学原理与赋税( 1 8 1 7 ) 一书中解释说认为，资本从英国流向外国，进行投资是比较优势法则，值得推广。 也就是说，他认为资本从资本边际生产率较低的国家向资本边际生产率较高的国 家流动，对资本家有利，对两国消费者也有利。 此后，经济学家又认识到为满足国际信贷市场上对资本的不同偏好，资本流 动往往非单向，而是多方向的。如学者巴剔尔俄林( 1 9 2 4 ) 在他的博士论文中描述 了两种类型的内生资本流动，他认为，投资者对风险的偏好和资产的特征将决定 资本流动方向和资本流动。 最后，逐渐发展到从国际收支的角度去理解国际资本流动。比如说，俄林( 1 9 2 9 ) 在区间贸易与国际贸易这一著作里引入的“购买力 这一概念，他认为国内 货币供求的变化最终会导致国际资本流动，购买力的变化能够他通过贸易平衡， 改变国内货币的供给函数和需求函数。而贸易赤字国则应该通过进口资本维持自 身原有的消费和收入水平。 而关于国际房地产市场投资的文献不断，相关研究在到8 0 年代后才出现，至 今研究不成熟。已有文献中，一些从预期收益论的角度解释，一些从投资组合的 角度考察跨国房地产投资动，此外也有使用外资直接投资理论进行探讨，现概述 如下。 2 1 1 国际房地产投资理论 国际投资主要指不同国家企业或个人的投资，就是资本实现从一个国家向另一 个国家转移而产生的相关投资活动。而国际直接投资主要特定国的投资者采用投 资方式，将资本应用于别国的生产和经营上，从而获得有关控制权的投资行为。 要在一个新的国家进行投资，投资企业一定需要在一些方面具有相对优势( 如资 两南大学硕十学何论文第2 审相关珂论综述 金优势、技术优势、管理经验、融资优势以及国际声望、国际营销网络等方面的 优势) 。跨国投资企业这些相对劣势和相对优势的拥有是其区别于国内投资企业的 特征。 2 1 2 组合投资理论与国际房地产投资 组合投资理论认为，跨国房地产投资主要是为分散投资风险，优化投资组合。 这一理论在一定程度上说是合理的。它将风险因素考虑在内，同时避免其他理论 这方面的局限。该理论下，投资者能够通过投资组合，有效处理风险和收益。投 资者能够对不同国家的资产进行组合投资，从而在在不降低收益的条件下，实现 风险的降低和收益的提高。这种方式对于投资者来说非常重要。对于跨国房地产 投资而言，很大时候内部化优势和企业优势解释能力并不强大，一些投资者更侧 重投资组合而带来的利益。 但这一理论在解释跨国房地时存在不足。我们知道，分散投资风险并不是国 外资本跨国进行房地产投资的唯一目的。从研究方法上看，主要出发点是国外自 己投资能否给投资者带来更多收益。因为研究常常把投资者所承担的风险、优势 和分散化利益混合在一起，而非分开讨论，基于这一出发点的研究无法判断出跨 国房地产投资分散化程度，如此跨国房地产投资存在带来的分散化利益为是其他 优势导致的能够能性。 2 1 3 外资直接投资理论与国际房地产投资 外资直接投资的主流理论有区位优势理论和内部化优势理论。 区位优势即被投资国的特定优势，主要在市场环境、地理位置、思想文化、政 治体制、政策法规等方面体现。一般来说，国际投资者投资房地产时，都会选择 投资的区位因素。在市场分析这一问题上，投资者往往选择需求大，交易活跃， 市场机会大，收益率高的国家和地区，并同时研究市场的局限性，在土地供应层 次，投资者则往往会考虑土地价格、土地获得便利性以及土地的地理位置等；针 对投资环境，投资者往往非常看重宏观经济环境和政治环境。 内部化优势则认为跨国企业经过组织内部化，能够减少市场的交易成本，通 过内部交易获取利益，并有效地避开关税壁垒和政府干预；而且能够避免技术转 移带来的技术流失的风险。内部化优势是一般工业品制造企业进行跨国投资的动 机。而对于房地产跨国投资企业，技术优势不明显，从而难以形成内部化动机。 为降低交易成本而内部化的跨国企业，一般地与国内原有企业能形成相互利用的 产业链条，把原本的外部交易内部化，这样的跨国企业一般被纳入跨国公司的全 球性战略，并服务于此战略。 6 两南大学硕十学位论文第2 章相关王甲论综述 2 2 本课题的国内外相关研究 当前国内外和投资、房地产有个分项研究比较多，而关于外资投资和我国房 地产业发展问题的相关研究刚刚起步，就已有文献来看，研究主要从以下几个方 面开展。 2 2 1 外资引入与国内房地产价格变动联系的研究 刘洪玉在其书籍房地产投资分析( 2 0 0 0 ) 提出了如下观点。首先，地产资 产管理和房地产投资顾问公司有着良好的发展前景；其次，外资在我国房地产金 融服务领域有着广阔的发展空间；第三，单一经营房地产开发业务的公司将难以 形成规模；第四，外资投资短期难以涉足地区性很强的房地产开发；最好，上市 不是我国房地产开发公司融资的唯一方法。 赵海成我国货币汇率与房地产联系的跟踪研究( 2 0 0 4 ) ，认为房价收入比达 到或超过警戒线的原因主要有以下几点：开发商囤积土地，一起抬高房价，导致 房价暴涨，而开发者从中牟取暴利。包括温州炒房团在内的各地炒房族炒作房地 产，而同时土地出让制度政策的改变，也促使房地产业迅猛发展。在人民币升值 预期下，国际热钱大量涌入我国房地产市场。使得人民币投放量大量增长，通货 膨胀压力增大，投资于房地产的资金增多，导致房价暴涨。政府能够通过土地开 发，得到收益，从而谋求城市发展，这推动了政府基础建设、形象工程和城市化 进程，也加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。 顾建发海外资金对上海房地产市场的影响的分析( 2 0 0 5 ) 。通过分析上海楼 市综合背景，认为外资的大规模涌入是房价的助推器，同时也造成并扩大了房地 产泡沫。研究表明，外资对上海房地产市场的负面影响较大，国外热钱炒高了上 海房价。而“热钱”主要为了套利，并非有效资本，一旦获利，就会撤出，此时 就会造成泡沫破裂。 孟晓宏、李春吉国际资本流入对房地产市场影响( 2 0 0 6 ) 。对资金方面重点 研究，归纳了国际资本流入房地产业的两大途径：首先是直接途径，就是通过开 发商和购买者的作用，将国际资本直接投入我国房地产市场，从而影响房地产价 格。另外是间接进入，这一方面侧重货币供给，如个人住房贷款，这极大影响了 房地产市场的需求，这一途径对房地产市场的影响也更大。 李靖0 1 - 商投资我国房地产动因探析( 2 0 0 6 ) 。对外资看好我国房地产市场的 原因进行了分析，他认为这主要从宏观和微观方面理解，宏观方面原因是，我国 房地产市场的巨大潜力吸引了外资，通过进入中国市场，能够分散国内投资风险； 而微观方面的原因则是，外资投资项目符合外资投资要求的品质，能使其得到预 期收益。 7 两南大学硕十学伸论文第2 章相关王甲论综述 宋勃、高波房价与地价关系的因果检验( 2 0 0 7 ) 考虑了通货膨胀问题，在这 一条件下，分析我国1 9 9 8 2 0 0 6 年实际利用外资数额以及房地产价格相关数据， 建立误差纠正模型( e c m ) ，并采用g r a n g e r 因果检验方法，实证检验了我国的房地 产价格与国际资本流动之间的联系进。研究表明，短期而言，房产价格上涨吸引 了外资的流入，但长期来说，外资正是我国的房地产价格上涨的原因之一。控制 外资过度流入，能够对我国房地产价格的稳定起到一定作用。 2 2 2 外资投资我国房地产业的法律问题研究 吕莹限制外资进入中国房地产市场政策的有效性分析( 2 0 0 7 ) 对2 0 0 6 年7 月，我国出台的的关于规范防地产市场外资推入和管理的意见进行了分析， 并分析了政策为成功的原因，从而并提出针对性对策和建议。她认为失效的原因 能够分为以下几点：( 1 ) 外资投资多样化，( 2 ) 房地产需求大，使房产价格依然 上涨，( 1 ) 外资设法摆脱政策，将投资转向商业地产市场，( 4 ) 国内盲目招商引 资，导致限外反成限内。 2 2 3 外资投资我国房地产业的动因问题研究 针对在外资投资我国房地产业动因，文献资料论述相对较多，李文斌外商 投资中国大陆房地产的动因( 2 0 0 4 ) 通过研究认为，外资房地产投资的主要动因， 是扩大市场机会，从而追求高额收益，并实现分散风险。 翁少群、刘洪玉外资进入中国房地产市场的影响及政策研究( 2 0 0 5 ) 。也 对外资进入我国房地产市场的原因也做了剖析。他们发现：逐渐清晰能够见的房 地产投资风险、新兴市场对外来投资者的需求以及市场环境与投资机会的吸引等 因素是外资入华的主要原因。 2 2 4 外资投资我国房地产业的利弊与影响问题研究 翁少群、刘洪玉外资进入中国房地产市场的影响及政策研究( 2 0 0 5 ) 研究 认为，外资进入能够改善国内资本结构，推动优势企业发展、促进房地产投资体 系的加速形成，并避免投资风险的波及到自己的影响，但同时，它也对我国房地 产行业有着很多的消极影响。 外资投资我国房地产一方面能够弥补我国建设资金的不足、从而推动我国国民 经济的增长，但是弊端也不少。国内一些学者对一些不良影响也进行了分析，如 尹中立限制外资买房有利于我国商业地产健康发展( 2 0 0 6 ) 分析探讨了对外资 投资房地产限制的理由和对策。 8 两南大学硕十学付论文第3 章外资投资我同房地产业现有概况研究 第3 章外资投资我国房地产业现有概况研究 根据资料显示，我国房地产业实际利用外资始于1 9 9 4 年。和国际上轰轰烈烈 的外资房地产投资相比，我国的发展情况又是怎样，下面的内容中，笔者分析了 外资投资我国房地产业的现状、特点以和投资形式。 3 1 外资投资我国房地产现状分析 因为我国房地产的利润空间大，且人民币的升值预期较高，从而我国房地产 也有很大升值区间，正因为如此，外资纷纷看好中国地产业，流入速度很快。 2 0 0 9 年房地产业f d i 降幅高出总体降幅7 个百分点，2 0 1 0 年1 月，房地产 业实际使用外资额继续下滑，同比下降6 0 4 ，但今年l - 1 0 月累计增幅已猛增至 4 8 0 4 。 更详细的数据显示，今年1 - 9 月，全国新设房地产外资企业4 9 8 家，累计使 用外资1 6 6 亿美元，占f d i 总量的比重达到2 2 3 8 ，比上年同期高5 7 个百分点。 从结构看，外商投资以普通住宅为主，旅游地产增长较快。 另据国家统计局此前发布的数据显示，今年1 - 9 月，全国房地产开发企业资 金来源5 0 5 万亿元，同比增长3 2 5 ，其中，利用外资4 5 2 亿元，增长2 6 此外，外资地产基金机构数量也大幅增长，包括高盛基金、美林证券、麦格 理银行、荷兰国际房地产、i n g 、莱曼兄弟、瑞银集团、摩根士丹利、新加坡腾飞 基金等国际知名投资机构均在国内进行投资。 统计显示，近年来流入我国房地产的外资发展十分迅速，并在外资利用总额 中所占的比例很大；同时，在某些城市、某些种类房地产的细分市场上，外资的 操作能力相对较大。 3 2 外资投资途径分析 简单的说，房地产开发顺序能够分为如下三个步骤：土地批租、房地产开发 以及房地产租售阶段。从目前外资投资我国房地产的途径来说，主要在后两个阶 段进入。总体来说，外资进入我国房地产业的途径能够分为以下三种： 3 2 1 外资直接投资成立房地产公司 在各种投资方式中，外资直接投资的稳定性最高。外资房地产投资企业除了 依靠自有资本，对房地产进行投资外，还能够通过借用境外金融机构，或采用股 东贷款，开发我国房地产。 最典型的例子是控股开发，就是外资通过收购我国房地产企业股份的方法， 直接参股我国房地产公司。举个例子，2 0 0 4 年初，摩根斯坦利投入5 0 0 0 万美元， 9 两南大学硕十学付论文第3 章外资投资我同房地产、i p 现有概况研究 参股复地上海楼盘、复地雅园”；还有2 0 0 5 年7 月，万科集团和新加坡r z p 成立了 万科星地产投资有限公司，投资房地产，总注册资本为l 亿美元，万科和r z p 平 分股份。一般来说，在合作开发途径下，国外房地产基金一般通过和国内房地产 开发商合资的形式，成立项目公司，国外房地产基金主要提供资金，投资7 5 9 5 的资金，而国内开发商则通过多种方式出资5 2 5 。 另外，外资还正在渗入我国房地产的流通领域。举个例子，2 0 0 6 ，瑞士信贷 集团旗下d u 房地产基金、崇德基金以及来自美国的s i g 、f a r - a l l o n c a p i t a l 四家海外投资者，联手向上房销售集团注资2 5 0 0 万美元。2 0 0 5 年，国际基金软 银亚洲与美国著名投资集团凯雷共同出资4 5 0 0 万美元，购买顺驰( 中国) 不动产 网络2 2 5 股份；高盛集团也向2 1 世纪中国不动产投资2 2 0 0 万美元，成为2 1 世纪中国不动产的第二大股东。另外，还后很多外资企业购买了我国在建房地产。 3 2 2 外债方式 通过债务方式投资我国房地产业的国外资金能够分为以下两种： 一种方式则是进行自我收购，将本土企业改变为我国居民完全控股的外资独 资企业。具体操作方法如下，首先中资房地产企业以股东名义，在境外注册壳公 司；随后，通过控制壳公司，实现境外间接上市，吸引境外风险投资者，并购国 内的企业，从而实现把国内企业变为外资企业。这一方式能够使企业方便快捷的 国际融资渠道，同时而且还将我国的中资企业变更为外资房地产企业，享受了优 于中资企业的政策待遇。从“胡润百富榜”能够看到，很多国内房地产富豪在控 制我国某房地产公司的同时，也控制着一家境外上市公司。如浙江绿城集团通过 注册于英属维尔京群岛的才智控股有限公司，通过配售能够转换债券和股本，引 进由摩根大通等国际战略投资者，成功募集资金1 - 5 亿美元。 另一种方式是通过境外上市方式，引入外资。采用这一方式的企业有重庆龙 湖地产，恒大地产，广东合生创展、江苏南都、仲盛集团、北京鹏润投资等；还 有是一些外资投资企业由境外中资企业控股，如招商地产控股、华润置地、中海 房地产、中远房地产等。 3 2 3 境外非居民机构和个人购买我国房地产 非居民个人投资是指以，海外资金以个人名义，通过境外汇款方式，结汇购 房。目前来说还无对这类资金的统计和监测体系，从而难以准确了解非居民在我 国购房的实际情况。 从本世纪以来，境外的房产中介和大型的金融投资中介开始涉足我国房地产 市场，基于提供基础房产中介服务，通过包销方式批量买入房地产，并进行商业 1 0 两南大学硕+ 学付论文第3 章外资投资我同房地产、j p 现有概况研究 性销售，从差价中得到利润。融资渠道主要有私募基金和短期拆借等。但总体而 言，这部分资金所占的比例比较小。 非居民机构投资房产的进入方式主要包括自购和包销方式买入，投资房地产 流通领域。具体来说能够细分为两类：第一类即上文提到的，非居民机构在我国 设立外资房地产中介机构，并在此基础上，通过包销、代理等方式持有和经营物 业收租、或者进行转售，这类机构通常以境外收付汇的方法来逃避外汇管制和税 收。第二类是非居民机构以包销方式购入房产。 3 3 外资投资我国房地产特点分析 能够说，房地产业作为中国经济高速发展的重要推动力量，给房地产及相关产 业带来“世界大商机，造就了房地产及相关行业的“世界大市场”。因为投资者 对我国房地产市场的看好，国内房地产发展迅速，对外资的需求旺盛，受趋利性 的驱动，大量外资全面地