（土地资源管理专业论文）杭州市住宅区位分布特征研究.pdf

答辩委员会主席： 委员1 ： 委员2 ： 委员3 ： 委员4 委员5 ： 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得逝望盘堂或其他教育机 构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献 均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：锵荛签字隰如o 年j 月多日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解逝鎏盘堂有关保留、使用学位论文的规定， 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和 借阅。本人授权逝婆盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库 进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 敛暂荛 签字日期：如户年厂月1 日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 导师签名： 签字日期： 电话： 邮编： 致谢 在杭州的两年求学生涯，似乎如匆匆掠影，一晃而过。回首这两年短暂的日 子，在这里我不仅收获到了知识，还收获了很多难能可贵的人生经验，留下了许 多美好的回忆。谨以此论文向所有帮助过我的人表达我深深的谢意。 首先，我非常感谢我尊敬的导师吴次芳教授。从论文的选题、研究方法的选 定到最后的修改加工，都凝结着吴老师的心血。在这两年的学习和生活中，我得 到了许多锻炼的机会和平台，吴老师对我不辞辛劳的谆谆教诲和亲切关怀都让我 终身受益，难忘师恩! 吴老师活跃的学术思想、严谨的治学态度、精益求精的工 作作风、宽容豁达的人生态度，永远是我学习的楷模。 感谢我在浙江大学的认识的所有老师，叶艳妹老师、刘卫东老师、靳相木老 师、吴宇哲老师、张蔚文老师、楼宇老师、沈兵明老师、曹宇老师、童菊儿老师、 汪晖老师、岳文泽老师、韩吴英老师、李艳老师、谭荣博士后等，我从不同的老 师那里汲取了无比宝贵的知识财富，更好地积淀和提高了自己。 感谢我在浙江大学认识的每一位同窗、好友。我的师兄师姐冯科、罗文斌、 吴一洲、汪友结、陆张维、游和远、沈萍，贝涵璐都给予了我最无私的帮助。我 的同班挚友文锐、何良将、尹菊琴、望佳琪以及章新峰、杨尚华、周志刚、陈洁、 俞婧、蒋悦悦、章文妹、王施益、陈箫等都是值得我认真学习的好榜样，我们融 洽和睦的班级关系是彼此间互帮互助的重要前提。可爱的室友丁娜、王芳，让宿 舍成为了我学校里最舒适的那个家，在这里我无比放松也无比欢快。 感谢我在中国人民大学本科学习期间的老师和同学，有了你们的一路相助， 我才能利用这四年时光为日后的发展打下了良好的基础。 在外求学已六载，最亲爱的家人一直是我强而有力的支柱，正是有了爸爸妈 妈和奶奶无微不至的关怀才让我时刻都能感到温暖，才会有持续不断前进的动 力。感谢杨震这么多年来为我的辛苦付出，距离从未改变我们彼此之间的信念和 信任，从他身上我学会了踏实、坚忍和沉着。也希望在天堂的外婆能够看着我现 在取得的小小成绩，露出灿烂的笑容。 殷蕾茗 2 0 1 0 年3 月于浙大华家池 它在城市中如何分布，为什么会形成这些分布，是否存在分布规律以及这种分布 会产生何种效应等都成为学术领域关注的热点。 本文首先界定了住宅区位的概念，并且通过对国内外学者的研究总结，概括 了住宅区位理论的形成及演变。研究表明，国内外学者主要从空间结构研究、住 宅价格分布、形成原因以及城市建设用地蔓延等角度进行住宅用地区位的分析。 本文在实际调查的基础上，借助g i s 平台对数据进行处理，在此基础上通 过图形描述的方式，得到杭州市住宅的价格分布、建筑模式分布以及建筑年份分 布的区位特征。杭州市住宅价格的分布模式主要呈现峰谷相连、延续性与断点式 相结合的特征。在住宅建筑模式方面，虽然不同模式日益多元化，但是在不同的 住宅集中区域仍然以单个模式分布为主。建筑年份的分布同样在地域上呈现较强 的区位差异，城市总体以新建住宅为主。 在总结分布模式的基础上分析形成的机理，从西湖距离、新旧c b d 距离、 住宅周边公共设施以及消费者决策选择的方面，得到不同因素对住宅价格、建筑 模式以及建筑年份三种区位分布特征的不同影响，住宅在6 0 0 0 米范围内随着西 湖距离的增大呈现出渐变的特征，新旧c b d 对住宅分布的影响上存在相互交叉 的地域，在消费者的决策选择方面，消费行为的变化以及个人偏好都对住宅区位 的分布产生较大的影响。 论文进行了不同年份的住宅区位时空变异的对比分析，得到杭州市住宅区位 分布多中心化的特征，同时从政策和经济因素两个方面探索了产生变化的机理， 结果表明政府出台的相关政策和城市经济形态的转变密切相关。初步研究表明， 当城市人均g d p 超过5 0 0 0 美元、城镇居民人均可支配收入大于1 5 0 0 0 元时，城 市住宅区位开始趋向于多中心化。 关键词：住宅区位住宅价格建筑模式建筑年份形成机理 i l ab s t r a c t t h ec i t yh a sp l a y e da ni m p o r t a n tr o l ei nm o d e ms o c i e t y i tb e c o m e sac e n t e rf o ra l l e c o n o m i ca c t i v i t i e s c i t yi t s e l fa l s od e v e l o p e dal o tw i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to ft h e e c o n o m i ca c t i v i t i e s m o r ea n dm o r es c h o l a r sh a v ef o c u s e do ns t u d y i n gt h ef e a t u r e so f r e s i d e n t i a ll o c a t i o ni nc i t y , t h e yn o to n l yd e s c r i b e dt h ef e a t u r e so fh o u s i n gp r i c e s ，b u t a l s oa n a l y z e dt h er e a s o n so ft h e s e t h r o u g ht h er e v i e wa n dc o m p a r i s o no fd o m e s t i ca n do v e r s e as t u d i e s ，t h i sa r t i c l ef i r s t f o n n e dt h ed e f i n i t i o no fr e s i d e n t i a ll o c a t i o n ，i tc o n c l u d e dt h ed e v e l o p m e n t so f t h e o r i e so nr e s i d e n t i a ll o c a t i o n p r e v i o u ss c h o l a ri nc h i n am a i n l yd i dr e s e a r c h e so n s p a t i a lf e a t u r e so fh o u s i n gi n t h ec i t y , t h er e a s o n so ft h e ma n ds p r e a do fu r b a n c o n s t r u c t i o nl a n d t h er e s e a r c hd a t ai nt h ea r t i c l ew e r ep r i m a r i l yb a s e do nt h ef i e l ds u r v e yo ft h ea u t h o r i nh o u s i n gm a r k e to fh a n g z h o u ，a n db ep r o c e s s e di ng i ss o f t w a r e i tu s e dm a n y p i c t u r e s t od e s c r i b et h ef e a t u r e so fr e s i d e n t i a ll o c a t i o ni nh a n g z h o u ，i n c l u d i n g h o u s i n gp r i c e ，a r c h i t e c t u r a lm o d e l a n da r c h i t e c t u r a lt i m eo ft h e s eh o u s e s t h eh o u s i n g p r i c ei nh a n g z h o uh a sb o t hp e a kp o i n t sa n dv a l l e yp o i n t s ，s o m ea r ec o n t i n u o u sa n d s o m ea r en o t t h ea r c h i t e c t u r a lm o d ei nh a n g z h o uh a sd e v e l o p e dm a n yt y p e s ，b u t t h e r ei su s u a l l yo n l yo n et y p ei naf i e l d t h ea r c h i t e c t u r a lt i m ei sa l s od i f f e r e n ti nt h e w h o l ec i t y ，b u tn e w e ro n e sh a v et a k e nt h em a i np l a c e b a s e do nt h ef e a t u r e sd e s c r i b e d ，t h ea r t i c l ea l s oe x p l a i n e dt h er e a s o n sf o rt h e m i t a n a l y z e dt h er e l a t i o n s h i p so fd i s t a n c e sf r o mh o u s i n gt o w e s tl a k ea n dc b d ，t h e i n s t r u m e n to fh o u s i n g ，c o n s u m e rd e c i s i o n m a k i n gw i t ht h o s ef e a t u r e s r e s i d e n t i a l l o c a t i o nf e a t u r e sc h a n g e sc o n t i n u o u s l yw i t hw e s tl a k e ，n e wc b da n do l dc b d i n f l u e n c e dd i f f e r e n t l yo nr e s i d e n t i a ll o c a t i o n ，w h e n i tc o m e st oc o n s u m e r d e c i s i o n m a k e ，a l lt h o s ea c t i v i t i e so fc o n s u m e r sa n dt h e i rh o b b i e sh a si n f l u e n c e dt h i s f e a t u r e sal o t t h i sa r t i c l ed i ds o m e t h i n gn e wo fc o m p a r i n gt h ed i f f e r e n tr e s i d e n t i a ll o c a t i o nf e a t u r e s i nh a n g z h o ui nd i f f e r e n ty e a r s ，i tg o tt h ec o n c l u s i o nt h a tt h e r eb e c o m em o r et h a no n e c e n t e r so fr e s i d e n t i a ll o c a t i o ni nh a n g z h o u t h i sa r t i c l ea l s oa n a l y z e db o t ht h e p o l i t i c a la n ds o c i a lr e a s o n s f o rt h e s ec h a n g e s k e y w o r d s ：r e s i d e n t i a ll o c a t i o n h o u s i n gp r i c e a r c h i t e c t u r a lm o d e l a r c h i t e c t u r a lt i m et h em e c h a n i s m s 目录 致谢i 摘要i i a b str a c t i ii 目录i v 表目录v i i 图目录v i ii 1引言1 1 1研究的背景和意义1 1 1 1 研究的背景1 1 1 2 研究的意义1 1 2研究方法和技术路线3 1 2 1 研究的方法3 1 2 2 研究的技术路线3 1 3 研究内容5 2 国内外研究动态6 2 1国外理论界关于住宅区位理论及其演变6 2 1 1古典区位理论6 2 1 2生态主义思想影响的住宅区位理论7 2 1 3人文生态主义学派的住宅区位理论8 2 1 4新古典经济学区位理论1o 2 2当代西方学者关于住宅区位研究的主要理论11 2 2 1迁居行为分析11 2 2 2社会学的区位理论12 2 2 3交通对住宅区位的影响12 2 3当代中国学者对住宅区位理论的研究1 3 2 3 1住宅区位形成的影响因素分析13 2 3 2城市居住用地扩展研究1 4 i v 2 3 3 住宅的价格空间分布特征研究1 5 2 3 4住宅区位的空间结构研究1 6 2 3 ，5 城市住宅区位的社会空闻分异1 8 2 4 结论与启示1 8 2 4 1住宅区位需要从城市整体角度进行分析19 2 4 2住宅区位受到多种因素的影响1 9 2 4 3图解分析法是研究住宅区位的重要工具2 0 2 4 。4杭州市住宅区位越来越呈现多中心分布模式2 1 3 住宅区位的概念界定2 2 3 1 区位的内涵2 2 3 2 区位的属性2 2 3 3 住宅区位的概念2 3 3 4本文对住宅区位概念的理解2 3 4 研究对象的选取及数据资料处理2 5 4 1 研究对象的选取2 5 4 1 1杭州市住宅市场的选择2 5 4 1 2 研究范围的选定2 6 4 2数据资料的获取与处理2 7 4 2 1 住宅样本数据的获取2 7 4 2 2 基于g i s 平台的住宅数据处理2 8 5 杭州市住宅区位分布基本模式研究3 1 5 1杭州市住宅价格的区位分布3 1 5 1 1 住宅价格数据的图形显示3 1 5 1 2住宅价格区位分布的规律分析3 3 5 2 杭州市住宅建筑模式的区位分析3 4 5 2 1 建筑模式数据的图形显示3 4 5 2 2 住宅建筑模式区位分布的基本特征3 5 5 3杭州市不同年份住宅建筑区位的分析3 6 5 3 1 住宅建筑年份数据的图形显示3 6 v 5 3 2不同年份住宅建筑区位分布的基本特征3 6 6 杭州市住宅区位分布的形成机理研究3 8 6 1西湖距离对住宅区位分布的影响3 9 6 1 1西湖距离对住宅价格的影响4 0 6 1 2 西湖距离对住宅建筑年份的影响4 1 6 1 3西湖距离对住宅建筑模式的影响4 1 6 2新旧c b d 对住宅区位的影响4 2 6 2 1武林广场c b d 对住宅区位的影响4 2 6 2 2钱江新城c b d 对住宅区位的影响4 3 6 3住宅周边公共设施条件对住宅价格区位分布的影响4 3 6 4 政策因素对住宅区位的影响4 4 6 5消费者决策选择对住宅区位的影响4 5 6 5 1 行为机理4 5 6 5 2 偏好机理4 6 7杭州市住宅区位分布的时空变异分析4 7 7 1杭州市住宅区位分布的时空变异概况4 7 7 2杭州市住宅区位时空变异的机理分析4 8 7 2 1政策扰动机理4 8 7 2 2 经济驱动机理4 9 7 2 3 社会集聚机理5 0 7 2 4 设施凹陷机理5 1 8研究结论与展望5 2 8 1 研究结论5 2 8 2 可能的创新5 3 8 3未来的研究方向5 3 参考文献5 4 v l 表目录 表2 - 1 古典区位理论概述6 表6 - 1 住宅影响因素研究3 8 表7 - 1 杭州市2 0 0 4 年及20 0 9 年经济发展指标5 0 v l l 图目录 图1 - 1 技术路线图4 图2 - 1 扇形模式10 图4 - 1 杭州市地理位置示意图2 6 图4 - 2 本文的研究范围2 7 图4 - 3 基于g i s 平台的数据处理过程2 9 图4 - 4 楼盘样本点分布示意图3 0 图5 - 1 住宅价格分布直方图3 1 图5 - 2 楼盘样本点缓冲区分析3 2 图5 - 3 楼盘样本点反距离权重分析3 2 图5 - 4 住宅价格等高线图形显示3 3 图5 - 5 住宅建筑模式分布3 5 图5 - 6 住宅建筑年份分布3 6 图6 - 1 西湖距离与楼盘位置关系示意图4 0 图6 - 2 住宅均价与西湖影响半径关系4 1 图6 - 3 武林广场c b b 和钱江新城c b d 影响范围示意图4 2 图6 - 4 住宅与医院距离分析4 4 图7 - 12 0 0 9 年杭州市住宅价格区位分布4 7 浙江人学硕 j 学位论文 1 引言 1 1 研究的背景和意义 1 1 1 研究的背景 在现代社会中，作为经济活动集聚中心的城市占据着举足轻重的地位。随着 经济活动的日渐繁荣，城市也在不断发展变化当中。在城市的发展中，居住一直 是最基本的功能之一，“居者有其屋”的话题始终是社会关注的焦点，并且住宅的 重要性日益凸显。住房是构成城市地域的最基本的物质基础，是人的基本需求之 一。居住用地是人类最初的生存空间形式，在其一定的空间范围之内，包含了与 人类生活、生产相关的各类建筑物、构筑物与其他设施，因此与人类日常生活息 息相关。在市场经济条件下，住房已经成为一种商品，一方面，它是人们生活的 基本资料，为人类生存、发展与享受提供了物质空间，具有使用价值；另一方面， 它又是一种凝结着大量人类劳动的产品，通过市场交换实现其价值( 柴彦威， 2 0 0 0 ) 。 城市居住空间是城市社会的基本空间类型和重要的功能空间，它的分布既关 系到居民的基本需求，又涉及到社区的形成。城市居住空间不只是城市地域空间 内基本功能建筑的空间组合，它还是人们居住活动所整合而成的社会空间系统。 城市居住空间是一种由邻里单位有机整合而成的社会空间连续系统，同时兼具物 质空间和社会系统的特征( 吴启焰，2 0 0 1 ) 。房地产行业将住宅区位放在最重要的 位置，有一句名言流传已久：“第一是区位，第二是区位，第三仍是区位。”可见 区位因素对于住宅的重要性，从而也体现了区位在城市发展中的重要性。对于居 住区位的研究，有利于更好地在城市形成合理的住宅布局，进一步深化和充实住 宅区位研究。 1 1 2 研究的意义 由于城市居住空间在城市中的重要性，因而对于城市居住用地分布规律的探 索就显得尤为重要。改革开放以来，随着我国住房制度改革步伐的不断加快，对 浙江人学硕十学位论文 引言 住宅区位的研究越来越受到国内学者的重视。从城市居住用地的分布中，不仅可 以得出不同城市居民对于住宅的偏好，也可以得出我国目前城市居住用地区位上 的分布状况，从而更好地为城市可持续发展服务。 根据已有的研究结论，可以看出我国城市住宅用地的分布上还存在一些不 足，例如一定区域内集中的住宅模式相对单一，不能满足不同社会阶层居民的需 要，可能造成社会空间的分化；住宅的开发不能符合居民的需求，基础设施配套 不够齐全，对生态环境的考虑不足从而造成环境污染和破坏，不符合可持续发展 的原则；政府部门制定的政策对住宅区位分布的影响较大，但是没有形成合理的 布局，从而影响社会发展的和谐统一。 目前学术界对住宅区位的分布模式研究，大都停留在总结价格规律的层面， 并建立相应模型对造成该价格分布规律可能的影响因素进行相关性分析。也有学 者是从交通或者规划等相对单一的角度研究某些因素对房地产的影响，在住宅区 位的实际影响因素方面显得不够全面。如何从在整体上对住宅区位分布进行分 析，并从居住者角度找出造成这种分布模式的相关因素及其交互影响的研究尚属 少见。随着杭州市社会经济的发展，城市化水平的提高及人口的增长，住宅价 格一直处于日益攀升的阶段，住宅消费是居民日常消费的重要项目之一，居民的 个人消费已经成为了购房消费的主要群体，在居民主动选择因素的主导下，我国 城市住宅布局发生了巨大变化。而本论文将杭州市作为研究的实例的原因主要在 于：杭州市作为国内迅速发展的省会城市，兼具了大城市住宅区位分布发展中的 问题与小城市住宅区位分布发展的一些趋势，并且通过探寻影响城市住宅区位分 布的因素及其交互作用的机理，对不同年份杭州市住宅区位分布的特征进行时空 变异的对比分析。相信本研究对相关政策问题的制定上有一定参考意义，对居民 在住宅的购买选择上有一定的启示作用，从而能够有助于建立和谐城市，为优化 城市空间布局和生态环境的可持续发展提供依据。 2 浙江人学硕十学位论文引言 1 2 研究方法和技术路线 1 2 1 研究的方法 ( 1 ) 文献资料法 检索国内外相关文献资料，从区位基础理论到现当代学者的学术成果和研 究动态。查阅杭州市规划方面相关文献，找出杭州市住宅分布的特征。 ( 2 ) 个案研究法 选择杭州市作为研究区域，收集相关房地产数据信息进行处理，并以此作 为研究基础，对杭州市住宅区位分布进行具体研究，从而达到在理论上探讨住宅 区位分布特征的目的。 ( 3 ) 比较分析法 分析已有学者对杭州市城市住宅分布特征的研究，并将所得结论与本文研 究所得到的规律相互结合，对不同年份的杭州市住宅区位进行时空分异的比较。 ( 4 ) 图示分析法 图形空间编辑，运用a r c g i s 软件对获取的杭州市中心城区空间数据图 层进行提取、分析和编辑，生成相应住宅区位分布图。价格等值线描绘，运用 a r c g i s 软件对获取的房地产价格在地图基础上进行等值线描绘。 1 2 2 研究的技术路线 在总结国内外研究的基础上，利用g i s 平台，采用地理统计学的分析方法， 探讨杭州市住宅特征分布的具体特征。进而采用图数结合的方式，进一步分析杭 州市住宅区位模式的形成机理。本文在研究时所采用的技术路线如图1 1 所示。 浙江人学颀 ：学位论文 引言 图1 1 技术路线图 4 浙江人学硕一 ：学位论文 1 3 研究内容 本文的研究内容主要包括以下八个方面： 第一部分：引言。主要阐述本研究的选题背景及研究意义、研究目标和研究 方法，及主要研究内容与文章结构。 第二部分：国内外研究动态。在总结国内外理论界对住宅区位研究的基础上 寻求相关的启示。主要包括：国外经典区位理论的总结，当代西方学者关于住宅 区位的研究以及当代中国学者对于住宅区位的研究，并且从中总结规律与启示。 第三部分：相关概念的界定。为了更好地阐明本文研究的主要方向，对本研 究涉及到的主要概念进行界定，包括区位及住宅区位的概念。 第四部分：研究区域的选择及数据的收集处理。主要介绍研究区域背景及基 本情况，并且说明论文研究数据资料的来源以及处理过程。 第五部分：杭州市住宅区位分布基本模式研究。主要从住宅的价格区位分布、 建筑模式区位分布以及建筑年份的区位分布三个角度分析杭州市住宅区位，分别 借助g i s 平台对分布规律进行总结提炼。 第六部分：杭州市住宅区位分布形成机理研究。从西湖距离、新旧c b d 的 比较以及住宅周边公共设施条件、消费者决策行为和政府相关政策的制定等角度 分析杭州市住宅区位分布模式形成的可能原因。 第七部分o 杭州市住宅价格区位分布的时空变异分析。根据部分学者已有的 研究成果，结合本论文的研究，对杭州市住宅价格区位分布的时空变异做出比较， 分析产生变异的原因。 第八部分：结论与讨论。通过本研究的分析得出主要结论，指出本研究的可 能创新点与不足之处。 浙江大学硕i j 学位论文国内外研究动态 2 国内外研究动态 关于住宅区位的研究，不同的学者选择从地理学、经济学、社会学、政治学 等不同学科进行相关的理论分析，形成关于住宅区位不同领域的研究学派。 2 1 国外理论界关于住宅区位理论及其演变 从早期经典区位理论开始，住宅区位就成为城市区位论研究中不可或缺的一 个方面，并且随着不同学派的研究者将相关领域的思想介入住宅区位的研究之 后，住宅区位理论也从单纯的理论分析逐渐发展成为涉及生态、经济等不同学科 相互交叉综合的体系。 2 1 1 古典区位理论 关于住宅区位的理论都是建立在古典区位理论的基础之上的，从杜能的农业 区位论开始，学者开始不断地将经济学研究方法与区位理论结合，从生产者、距 离、成本等的角度研究区位理论。根据学者总结的古典区位理论，将有代表性的 四种区位理论归纳如下，如表2 1 所示。 表2 - 1 古典区位理论概述 6 浙汀= 大学硕l j 学位论文国内外研究动态 行分析。 续表2 1 ： 2 1 2 生态主义思想影响的住宅区位理论 1 9 世纪末，霍华德( e b e n e z e rh o w a r d ) 为解决英国政府针对城市居住问题 所提出的“城市改革”方案，对土地所有制、税收问题等进行了研究，于l9 8 9 年 出版了明天一条引向真正改革的和平道路一书。霍华德提出了建设田园 城市的理论，田园城市是为健康、生活以及产业而设计的城市，它的规模能足以 提供丰富的社会生活，但不应超过这一程度；四周要有永久性农业地带围绕，城 市的土地归公众所有，由一委员会受托掌管。霍华德设计了一个3 万人城市示意 图，城市平面为圆形，由一系列同心圆组成，分为中心区、居住区、工业仓库地 带和铁路地带，城市中有6 条铁路从市中心圆心放射出去，将城市分为6 个等面 积。这一方案将居住区与商业中心、工业区等分开，较好地实践了田园城市的理 念。 勒柯布西埃( l ec o r b u s i e r ) 1 9 2 2 年提出“光辉城市”构想，认为对大城市进 7 浙江人学硕_ j 学位论文 国内外研究动态 行改造的根本出路在于运用先进的工程技术减少城市建筑用地，集中人口，将阳 光、空间和绿地引入城市，改善城市的环境面貌，以较小的用地创造高居住密度 的大城市。在居住用地方面，柯布西埃提倡居住用地的高密度和在城市中提供大 量绿地，使人们在城市中可以享受自然。 1 9 3 3 年在国际建筑协会( c m i ) 的雅典会议上制定了一份关于城市规划的 纲领性文件“雅典宪章”。雅典宪章提出要将城市与周围影响地区作为一个整 体来研究，解决居住、工作、游憩与交通四大功能活动的正常进行，建议居住区 要有绿带与交通道路隔离，住宅区按照邻里单位规划；而工作地点要远离居住区， 解决过分拥挤的交通问题；居住区内部要多保留空地，增辟旧区绿地，在市郊保 留良好的风景地带。 伊利尔沙里宁( e l i e ls a a r i n e n ) 于1 9 3 4 年提出了“有机疏散”的理论( t h e o r y o f o r g a n i cd e c e n t r a l i z a t i o n ) ，认为在日渐趋向衰败的城市中，必须建立一个有机 疏散的城市结构，既要符合人类聚居的天性，便于人们过共同的社会生活，感受 到城市脉搏，又不能脱离自然。有机疏散理论要求把城市的人口和就业岗位分散 到可供合理发展的离开中心的地域，因而人们的居住区域也是相应分散的，个人 的日常生活应该以步行为主。 受到生态主义思想的住宅区位理论在考虑城市居住的区位分布时，注重生态 环境的重要地位，要求为人们日常生活提供一个较为舒适的环境，在住宅区位中 强调绿化的重要性。 2 1 3 人文生态主义学派的住宅区位理论 随着现代文明的发展，欧美国家对于住宅区位理论的研究不断深入和发展。 周春山( 2 0 0 7 ) 指出入文生态学派是最早将人类生活、社会结构与城市空间加以 整合并且发展的。并且根据研究角度不同，将人文生态理论分为古典人文生态学 理论和新人文生态学理论。古典人文生态学理论对城市空间形态的描述和分析主 要从人的生物性角度出发，将城市的区位分布与人口的居住方式看成个人通过竞 争谋求适应和生存的结果。而新人文生态学则是从人的情感角度出发将城市空间 结构视为一种文化形式，认为其是文化社会因素相互依赖的结果。 美国社会学家伯吉斯( eb u r g e s s s ) 1 9 2 3 年提出同心团结构模型，通过对迅 浙江人学硕 j 学位论文 国内外研究动态 速崛起的美国大城市芝加哥的实地调研，主要从社会学经验观察的角度，认为城 市以不同功能围绕单一的核心，形象地以“侵食”( i n v a s i o n ) 、“演替”( s u c c e s s i o n ) 的概念来命名这种因城市增长而发生的持续压力导致各圆形区域不断向外移动， 迫使土地及房屋由高收入居民转给低收入居民的现象。城市内部空间结构是以不 同用途的土地围绕单一核心，有规则地从内到外扩展，形成圈层式结构。当城市 人口的增长导致城市区域扩展时，每一个内环地带必然延伸变动并向外移动，入 侵相邻外环地带，产生土地使用的演替，但是并不改变圈层分布的顺序。( 图2 1 ) 霍伊特( h o m e rh o y t ) 在对美国6 4 个中小城市及纽约、芝加哥等著名城市 的住宅区分析后，于1 9 3 9 年创立了扇形模式，扇形模式又称楔形模式，是对同 心圆模式的发展，同样符合经济地租的机制，在其中加入了运输路线对区位分布 的影响，这些路线均为放射性的，具有线性易达性( l i n e a ra c c e s s i b i l i t y ) 和定向 惯性( d i r e c t i o n a li n e r t i a ) 的特征。霍伊特认为同心圆模式中城市围绕中心向外 均匀发展的观念在现实中不存在，城市的发展主要围绕主要交通干线或者其他较 为通常的道路向外扩展，在不同的城市方向存在不同的土地利用方式，住宅区或 批发业带沿着道路呈楔形向外延伸。其中住宅区的分布主要沿交通要道或环境较 好的地段，在城市某一区域中形成扇面，在同一扇面中，越是高级的住宅区越是 向郊区伸展；相反，工业区则存在于与居住区相对的扇面，由此形成不同性质的 扇面所组成的城市空间。扇形理论是从众多城市比较研究中抽象出来的，并引入 了运输系统论证。故研究方法上较同心圆理论进了一步。这一理论的主要缺陷， 一是过分强调财富在城市空间组织中所起的作用；二是未对扇形下明确的定义； 三是单凭房租这一指标来概括城市地域的发展运动，忽视了其他社会经济因素对 形成城市内部地域结构所起的重要作用。( 图2 2 ) 哈里斯( c d h a r r i s ) 和乌尔曼( e l u l l m a n ) 于1 9 4 5 年提出多核心模式。他 们认为城市中由于存在以下四个方面的现象：1 各种行业之间的区位过程、2 集 聚利益实现过程、3 相互间因利益产生的离散过程、4 及房租对行业理想区位的 影响。因此城市中会出现多个商业中心，其中一个商业中心作为主要核心，其余 为次要核心。这些核心不断地发挥成长中心的作用，直到城市的中心地带被完全 扩充为止，随着城市化过程的发展，城市规模扩大，新的极核中心又将产生，呈 现多核心的分布模式。( 图2 3 ) 9 浙江大学硕上学位论文囝内外研究动态 、 v 五封 j 图2 1 扇形模式图2 2 中心圆模式图2 3 多核心模式 2 1 4 新古典经济学区位理论 新古典经济学是相对李嘉图古典经济学而建立起来的理论，主要是关于如 何实现效用最大化地利用有限的资源，并且注重个人喜好和需要，将数学方法引 入地理学中对城市区位的研究，构建收入和土地利用之间的模型。 阿隆索( a l o n s o ) 1 9 6 4 年提出了住宅区位的互补理论，解释了导致不同收 入家庭选择不同的住宅区位的原因。阿隆索的区位模型有以下假设：一、城市位 于一个单一匀质平原上，只有一个商业中心，所有就业机会都围绕城市中心；二、 市场是完全竞争的，就业者都可以自由选择住宅区位；三、就业者都要支付往返 就业区和居住区之间的通勤费用，距离与运费成正比；四、房价随着与商业中心 距离增大而降低。在上述假设前提下，居民就需要在选择住房时寻找位于通勤费 用和住房费用之间的平衡，达到效用最大化。 穆斯( m u t h ) 于1 9 6 9 年提出住宅区位模型，该模式是根据家庭收入水平确 定的，提出与交通成本相比，住房支出与居民的收入水平具有更大的相关性。在 穆斯的模型中，住户效用函数中的土地因子被住房消费所代替，构建出来的是关 于不同区位上对住房的竞价曲线。进而，住房的建设需要投入土地，住房消费就 形成了住户对土地的引致需求。各个区位上的住房需求和建设相结合，单位土地 上投入的多少就被揭示出来，反映城市土地利用密度的变化。 1 0 浙江人学硕l 学位论文困内外研究动态 2 2 当代西方学者关于住宅区位研究的主要理论 随着现代文明的发展，欧美国家对于住宅区位理论的研究不断深入和发展。 当代西方学者对住宅区位的研究，不仅限于理论分析与经济模型构建的层面，更 多从实证研究的角度出发，重视人的主观能动性和人类的行为，将家庭的居住选 择作为研究角度。 2 2 1 迁居行为分析 2 0 世纪8 0 年代以来，许多学者就对迁居行为( r e l o c a t i o n ) 进行了分析。 l a w & w a r n e r s ( 1 9 8 2 ) 的研究表明，退休居民特别是那些没有伴侣的居民会选 择迁居到离亲人或者朋友较近的地方。v a nd i e p e n & m u l d e r ( 1 9 9 7 ) 提出老年人 选择将住宅迁移到子女附近的最重要的原因之一就是其孙辈孩子的诞生，老人可 以帮助照顾孩子，享受天伦之乐等。 k a m h o n ( 2 0 0 2 ) 从居民职业的变迁角度研究职业变化和迁居行为发生之间 的关系，文章主要选择工作不确定性较强的居民进行分析，通过构建经济学的分 析框架，得出由于居住的不确定性导致其迁居行为的发生较为频繁的结论，随之 城市整体的住宅区位构成也会发生变化。 在迁居行为的分析中，有较多研究是将家庭作为研究的个体，分析其在城市 住宅区位的选择中迁居行为的发生的原因，迁居的意向等。c l a r a ( 2 0 0 9 ) 从家庭角 度分析住宅区位与家庭纽带联系之间的关系，主要从以下几个方面分析：一、家 庭重大事件发生如孩子的出生等对迁居的影响，年轻夫妇家庭选择离开父母 居住的邻里周边，选择更适合孩子生活的居住空间；二、家庭是迁居行为发生的 一个重要的吸引力，如果有家庭成员居住在附近，则其他家庭成员选择迁居的意 愿就会降低，或者那些想要选择迁居的成员会选择购买与其他家庭成员居住区方 向一致的房屋；三、家族体系的维持以及其他家庭成员的住宅区位影响，家庭成 员居住在相近的邻里有助于彼此间面对面的交流，并且可以更好地维持家族体 系，因此同一个家族体系的家庭成员都选择在相近的邻里单元居住。 由于迁居行为的发生，居民选择的住宅区位不断变化，从而影响住宅区位的 构成，对于住宅区位分布研究有很好的启示作用。 浙江人学硕十学位论文国内外研究动态 2 2 2 社会学的区位理论 从社会学角度研究住宅区位的分布，主要是研究居民的社会属性或家庭社会 地位、种族等对住宅区位的影响。 在美国，由于大量非洲裔美国居民的存在，黑人与白人之间的种族差异对 于住宅区位的影响也成为学者关注的一个重要课题。p a u lw a d d e l l ( 1 9 9 3 ) 在研究 居住区与c b d 距离远近对房价影响的同时，也提出种族因素是住宅区位影响因 素的一个重要部分，黑人居民拥有的住宅大小和质量都相对较差，且居住区域相 对集中，造成与白人居民的“隔离”。c h r i s t i a n & h i l b e ( 2 0 0 8 ) 的调查研究表明， 从1 9 8 5 年到2 0 0 5 年2 0 年间，美国的黑人与白人之间住宅所有权的差异从2 上升到2 7 1 。但是以往的研究仅从家庭收入及其他社会经济因素方面考虑，不 能完全解释住宅所有权存在巨大沟壑的原因，作者选取收入动态学的小组研究 ( p s i d ) 来分析住宅区位的差异。通过指标选取以及模型分析，得出结论由于 社会对于非洲裔美国人的一些职业上歧视等原因造成其收入普遍低于白种美国 人，因而导致前者的房屋所有权也远低于后者，在住宅的分布方面也显得较为分 散，该原因可归结为种族因素造成的住宅区位的差异。 w a l k e r ( 2 0 0 6 ) 运用潜在类别决策模型分析居民的生活方式对住宅区位选择 的影响，其中类别变量为生活方式，而住宅区位的选择则是决策变量，通过实证 研究得出三种生活方式的分组：郊区居民、城市居民、介于两者之间的居民，居 民对生活方式的偏好决定其对住宅区位的选择，因而形成了不同住宅区位居民的 集合。 2 2 3 交通对住宅区位的影响 由于西方国家日常生活中私家车的使用占有很大比重，因此居民的交通行为 模式对其住宅区位的影响很大。 o m m e r e n ( 1 9 9 8 ) 研究了住宅区位、就业市场以及通勤模式三者之间的关 系。作者建立了模型进行分析，在调查中假设居民同时受到就业市场和住宅市场 的双重影响，其中需要考虑的是在居住区和就业区之间的通勤费用，未来居住搬 迁的费用( 搬迁不止一次) ，这样可以更好地理解地区间和地区内的通勤对于住 宅区位的影响。结果显示通勤距离每增加1 0 0 0 米则居民选择不换工作和在同一住 浙江大学硕十学位论文 国内外研究动态 宅区居住超过两年的意愿就会降低。这一研究具体说明了交通对于居民住宅区位 选择的影响，具有较强的实际意义。 k a s e m ( 2 0 0 8 ) 通过研究住户的交通行为模式对住宅区位选择的心理影响来分 析交通和区位之间的相互关系。作者通过实证研究得出结论：居民的住宅区位偏 好很大程度上收到其私家车使用倾向的影响，那些更倾向于选择在未来使用私家 车的居民不太愿意选择居住在一个有着良好便捷的公共交通环境的地区，而且居 民在使用汽车方面的道德感很大程度上决定其对汽车的使用，从而也影响住宅区 位的分布。当然，居民的性别和现在居住的区位对其未来住宅区位的选择也有很 大的影响。 2 3 当代中国学者对住宅区位理论的研究 改革开放3 0 多年来，我国的住房制度改革不断深入，住宅区位的格局也逐 渐形成，在引入西方理论的同时，国内学者结合实际情况，对住宅区位进行了多 视角的分析，为进一步研究奠定了基础。 2 3 1 住宅区位形成的影响因素分析 住宅区位的形成是由诸多影响因素造成的，不同的学者由于研究的视角不 同，对于影响因素的分析也不尽相同。 住宅区位的形成是多种因素