（土地资源管理专业论文）实物期权法在房地产投资方向和时机选择中的应用研究.pdf

l l u l i l l l liui i i l l l1 1 1 1 i i i ii ii l y 17 4 6 0 7 0 ad i s s e r t a t i o ns u b m i t t e dt og u a n g d o n gu n i v e r s i t yo ft e c h n o l o g y f o r t h ed e g r e eo fm a s t e ro f m a n a g e m e n t s t u d yo nt h ea p p l i c a t i o no fr e a lo p t i o n a p p r o a c ht oin v e s t m e n td i r e c t i o na n do p p o r t u n i t y c h o i c ei nr e a ie s t a t e m a s t e rc a n d i d a t e ：c h e n gr e n j i e s u p e r v i s o r ：a s s o c i a t ep r o f z h o uw e i j i a p r i l1 8 t h 2 0 1 0 s c h o o lo fm a n a g e m e n t g u a n g d o n gu n i v e r s i t yo ft e c h n o l o g y g u a n g z h o u ，g u a n g d o n g ，rr c h i n a ，5 10 5 2 0 摘要 摘要 本文主要研究了房地产开发企业如何应用创新的投资决策方法实物期权方 法进行投资项目的方向选择与投资时机选择的问题。 与传统的投资决策方法相比，实物期权思维方法能够改变不确定性的影响思维， 增加投资决策的方案选择，充分地利用不确定性创造价值。它不仅是一种处理投资灵 活性的技术方法，还是改变传统投资思维有价值的工具，在房地产投资项目领域有很 大的必要性和很好的应用前景。 正是基于实物期权方法的合理性和先进性，以及当前房地产投资决策方法的匮 乏，本文探讨了实物期权基本思想，建立了实物期权在房地产投资中的应用框架，并 运用实物期权进行投资方向选择和时机选择。全文共分七个部分： 第一章，引言部分，首先论述了论文的选题背景与研究意义，以及研究综述，并 介绍了重要的概念与研究方法，最后指出了论文研究的难点与创新之处。 第二章，首先介绍了实物期权的定义，核心思想，并且阐述了多种分类方法，以 及与金融期权的比较。 第三章，综述了项目投资方法的发展，传统的投资决策方法的应用局限性，从而 提出实物期权方法具有的优势，并从多个角度阐述了房地产投资中的不确定性。最后 类比分析论证了房地产投资具有的期权决策规则，并建立了实物期权应用框架。 第四章，介绍了投资方向概念，并论证了实物期权对房地产投资方向选择的作用， 建立了投资方向选择函数。 第五章，首先阐述了投资时机研究思路与原理，并对基本的二项式模型进行了介 绍，从而提出了对二项式模型进行改进，用改进的二项式模型进行计算，最后对进入 价格进行定位。 第六章，用实例来验证房地产投资时机的二项式改进模型。主要介绍了广州某项 目背景及使用传统投资决策方法评价的结果。然后使用实物期权进行评价，得到不同 的结果，并对结果进行分析，并指出使用二项式模型的局限性和注意事项。 本文围绕着房地产开发过程中的不确定性以及实物期权的特征，开发企业如何用 实物期权方法识别以及评价这些不确定性。在前人的研究基础上，本文主要研究了基 于二项式模型的等待期权的评价方法，通过模型的建立和参数科学的确定，使实物期 广东工业大学硕士学住论文 权的方法更好的应用到房地产开发的实践中去。 关键词：房地产；实物期权；投资决策；进入价格 h a b s tr a c t a b s t r a c t t h i sp a p e rh a ss t u d i e dt h a tt h e p r o p e r t yd e v e l o p m e n te n t e r p r i s e sa p p l yn e w d e c i s i o n m a k i n g m r e a lo p t i o nt oi n v e s t m e n td i r e c t i o na n do p p o r t u n i t yc h o i c e i nr e a le s t a t e i nt h ef i e l do fr e a le s t a t e ，t r a d i t i o n a li n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n gm e t h o d s ，r e a le s t a t e i n v e s t m e n tr i s km a n a g e m e n tm e t h o d sa n ds oo nc a n tm a k eb e t t e ru s eo fu n c e r t a i n t i e st o c r e a t ev a l u e w h i l er e a lo p t i o na p p r o a c hc a nc h a n g et h et h o u g h to fi n f l u e n c er e s u l t i n gf r o m u n c e r t a i n t i e s ，m a k ei n v e s t o rc o n s i d e r a t em o r es e l e c t e ds c h e m e s i tc a nn o to n l yb ea t e c h n i c a lm e t h o dw h i c hc a l ld e a lw i t hi n v e s t m e n tf l e x i b i l i t y , b u ta l s ob ev a l u a b l em e a n s c h a n g i n gt r a d i t i o n a li n v e s t m e n tt h i n k i n g r e a lo p t i o ni ss or e a s o n a b l ea n da d v a n t a g e o u sa san e ww a yo f t h i n k i n gi nr e a le s t a t e ， a n dt h ec u r r e n tt r a d i t i o n a li n v e s t m e n t d e c i s i o n - m a k i n g m e t h o d sc a n tm e e tt h e r e q u i r e m e n t s t h i sd i s s e r t a t i o nh a sd i s c u s s e dt h eb a s i ci d e ao fr e a lo p t i o n ，a n de s t a b l i s h e d a na p p l i c a t i o nf r a m e w o r ka b o u tr e a lo p t i o ni nr e a le s t a t ei n v e s t m e n t i m p o r t a n t l y , t h ep a p e r a p p l i e dr e a lo p t i o nt oi n v e s t m e n td i r e c t i o na n do p p o r t u n i t yc h o i c ei nr e a le s t a t e t h ep a p e r i sd i v i d e di n t os e v e nc h a p t e r s ： a tf i r s t ，i n t r o d u c t i o n ，t h ec h a p t e rh a sd i s c u s s e dt h er e s e a r c hb a c k g r o u n da n dr e s e a r c h s i g n i f i c a n c e ，t h e nd e s c r i p t e dr e s e a r c hr e v i e w , i m p o r t a n tc o n c e p t i o n sa n dr e s e a r c hm e t h o d s ， f i n a l l yi n t r o d u c e dt h ed i f f i c u l t i e so fr e s e a r c ha n di n n o v a t i o n s i nt h es e c o n dc h a p t e r , t h ep a p e rh a si n t r o d u c e dt h er e a lo p t i o nd e f i n i t i o n , t h ec o r e t h o u g h t ，a n de l a b o r a t e ds e v e r a lt a x o n o m i ca p p r o a c h e sa n dc o m p a r i s o na sw e l la sw i t h f i n a n c i a lo p t i o n i nt h et l l i r dc h a p t e r , t h ep a p e rh a sd e s c r i b e di t e mi n v e s t m e n tm e t h o dr e s e a r c hp r o c e s s ， p o i n t e do u tt h ew e a k n e s se s p e c i a l l yi nu n c e r t a i nw o r l d ，s or e a lo p t i o ni sp r o p o n e n tt ob e a p p l i e di nt h ef i e l do f r e a le s t a t e ，a n dt h e ns y s t e m a t i c a l l ye x p o u n d e dt h eu n c e r t a i n t i e si nt h e r e a lo p t i o nf r o ms e v e r a la n g l e s a tl a s tt h er e a lo p t i o nr u l e si nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta r e p r o v e di nd e t a i l ，a n dt h e n t h er e a lo p t i o na p p l i c a t i o nf i a m e w o r ki sb u i l d e d i nt h ef o r t hc h a p t e r , t h ep a p e rh a si n t r o d u c e dt h ec o n c e r to fi n v e s t m e n td i r e c t i o na n d d e m o n s t r a t e dt h er o l eo fr e a lo p t i o ni nr e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，t h e nt h ei n v e s t m e n td i r e c t i o n i i i 广东工业大学硕士学位论文 s e l e c t i o nf u n c t i o ni sc r e a t e d i nt h ef i f t hc h a p t e r , t h ep a p e rh a se l a b o r a t e di n v e s t m e n to p p o r t u n i t yr e s e a r c h m e n t a l i t ya n dp r i n c i p l e ，a n dd e s c r i b e db a s i cb i n o m i a lm o d e l t h ep a p e ra l s oh a si n t r o d u c e d t h ei m p r o v e db i n o m i a lm o d e l ，a n du s e di tt oc a l c u l a t et h ev a l u eo fr e a l o p t i o n , t h e n r e s e a r c h e dt h el o c a l i z a t i o no fe n t r yp r i c e i nt h es i x t hc h a p t e r , u s ea ne x a m p l et ov e r i f yt h eb i n o m i a li m p r o v e dm o d e la b o u tr e a l e s t a t ei n v e s t m e n to p p o r t u n i t y t h ep a p e rh a si n t r o d u c e dt h ep r o j e c tb a c k g r o u n da n dt h e r e s u l to ft r a d i t i o n a li n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n g , t h e nu s e dr e a lo p t i o nt oe v a l u a t et h e p r o j e c ta n da n a l y s i st h er e s u l t s ，a n di l l u m i n a t e dl i m i t a t i o n sa n dc a u t i o n s a tl a s t ，t h ep a p e ri l l u m i n a t e st h em a i nr e s e a r c hw o r k ，p o i m so u ts o m ei s s u e st h a t i n v e s t o r si nr e a le s t a t en e e dt op a ya t t e n t i o nt oi nt h ef u t u r e i nt h i st h e s i s ，t h er e s e a r c hw o r ki sd e v e l o p e db ys u r r o u n d i n gt h eq u e s t i o n sh o wt h e r e a le s t a t ee n t e r p r i s e si d e n t i f yt h eu n c e r t a i n t yi nt h ep r o c e s so ft h ed e c i s i o no ft h er e a l e s t a t ea n dh o wt h er e a l o p t i o ni su s e dt oe s t i m a t et h eu n c e r t a i n t y t h et h e s i sm a i n l y d i s c u s s e dt h eo p t i o nt od e t e rb a s e do nb i n o m i a lm o d e l ，a n dc o n c e n t r a t e do nb u i l d i n gt h e m o d e la n dm e a s u r i n gt h ep a r a m e t e r , i no r d e rt oa p p l yf o rr e a le s t a t ei n v e s t m e n t k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；r e a lo p t i o n ；i n v e s t m e n td e c i s i o n ；e n t r yp r i c e i v 目录 目录 摘要i a b s t r a c t i i i 第一章绪论1 1 - l 研究的背景及选题意义1 1 1 1 研究的背景1 1 1 2 本文研究的选题意义3 1 2 文献综述5 1 2 1 传统的项目投资决策理论及方法研究综述5 1 2 2 实物期权理论文献研究综述6 1 3 重要的概念原理及研究方法1 0 1 3 1 概念原理1 0 1 3 2 研究方法1 1 1 4 研究难点与创新1 2 1 4 1 研究难点1 2 1 4 2 创新之处1 2 1 5 本章小结1 3 第二章实物期权的基本理论1 4 2 1 实物期权定义1 4 2 1 1 基本定义1 4 2 1 2 定义来源1 4 2 2 实物期权的核心思想1 5 2 2 1 期权理论思想1 5 2 2 2 实物期权基本思想1 6 2 3 实物期权的种类1 6 2 3 1 按照期权执行日期1 6 2 3 2 按照对期权赋予的权利1 6 2 3 3 根据经营灵活性1 6 2 4 实物期权与金融期权的比较1 7 v 广东工业大学硕士学位论文 2 4 1 实物期权与金融期权的相同点1 7 2 4 2 实物期权与金融期权的差异1 7 2 5 本章小结1 8 第三章房地产投资决策与实物期权的应用框架1 9 3 1 投资项目评估决策方法发展1 9 3 2 传统方法和实物期权方法的比较2 0 3 2 1 传统净现值方法的固有缺陷_ 2 0 3 2 2 管理柔性的价值2 1 3 2 3 传统的决策方法和实物期权的决策方法的区别2 4 3 3 房地产投资中的不确定性2 4 3 3 1 房地产开发项目的不确定性因素分析2 5 3 3 2 房地产寿命周期中的不确定性2 7 3 4 房地产开发项目的实物期权决策规则2 9 3 5 房地产开发项目的实物期权应用框架2 9 3 5 1 传统评价阶段3 0 3 5 2 实物期权评价阶段3 1 3 5 3 实物期权动态评价管理阶段3 1 3 6 本章小结3 1 第四章实物期权在房地产投资决策方向选择的应用3 3 4 1 投资方向概念3 3 4 2 房地产开发项目投资方向选择3 3 4 2 1 房地产投资项目单一投资方向选择3 3 4 2 2 房地产开发项目的投资方向及对应期权选择3 3 4 3 房地产开发项目投资方向复合关联性3 6 4 3 1 多种期权和相互间的关系3 6 4 3 2 投资方向选择函数3 6 4 4 本章小结3 7 第五章实物期权在房地产投资决策时机选择上的应用3 8 5 1 房地产投资时机研究3 8 5 1 1 意义3 8 v l 目录 5 1 2 时机选择的研究思路与原理3 9 5 2 二项式基本模型介绍4 0 5 2 1 一步的二项式模型4 0 5 2 2 多步的二项式模型4 2 5 2 3 投资项目实物期权4 4 5 2 4 二项式模型中的输入变量4 4 5 3 二项式模型的改进与计算4 5 5 3 1 输入变量的计算4 6 5 3 2 价格二项式网格图4 6 5 3 3n p v 二项式网格图4 6 5 3 4 对应于n p v 二项式的期权网格图4 6 5 4 美式买权值的进入价格定位4 7 5 5 本章小结4 7 第六章针对投资时机问题的实证分析4 8 6 1 背景介绍及传统评价方法4 8 6 1 1 项目的主要经济技术指标4 8 6 1 2 项目方案4 8 6 1 3 传统的净现值方法的评价4 8 6 2 实物期权评价输入变量5 0 6 2 1 输入变量的确定5 0 6 2 2 输入变量的说明5 1 6 3 期权价值的计算5 3 6 4 案例分析结论5 5 6 4 1 进入价格的确定5 5 6 4 2 进入价格的影响5 6 6 4 3 波动率的影响5 7 6 5 实物期权的局限性及注意事项5 7 6 5 1 实物期权使用的局限性5 8 6 5 2 实物期权使用的注意事项5 9 6 6 本章小结6 0 v u 广东工业大学硕士学位论文 结论6 1 参考文献6 3 攻读学位期间发表论文6 8 独创性声明6 9 致谢7 0 v 1 1 1 c o n t e n ts c o n t e n t s a b s t r a c t ( c h i n e s e ) i a b s t r a c t i i i c h a p t e r 1i n t r o d u c t i o n 1 1 1r e s e a r c hb a c k g r o u n da n dr e s e a r c hi m p l i c a t i o n 1 1 1 1r e s e a r c hb a c k g r o u n d 1 1 1 2r e s e a r c hi m p l i c a t i o n 3 1 2r e s e a r c hs u m m a r i z a t i o n 5 1 2 1s u m m a r i z a t i o no f t r a d i t i o n a li n v e s t m e n td e c i s i o nt h e o r ya n dm e t h o d s 5 1 2 2r e s e a r c hs u m m a r i z a t i o no f r e a lo p t i o nt h e o r y 6 1 3k e yc o n c e p ta n dr e s e a r c hm e t h o d s 10 1 3 1k e y c o n c e p t 1 0 1 3 2r e s e a r c hm e t h o d s 11 1 4r e s e a r c hc h a l l e n g e sa n di n n o v a t i o n 1 2 1 4 1r e s e a r c hc h a l l e n g e s 1 2 1 4 2i n n o v a t i o n s 1 2 1 5s u m m a r i z a t i o n 1 3 c h a p t e r 2b a s i ct h e o r yo fr e a lo p t i o n 1 4 2 1d e f i n i t i o no f r e a lo p t i o n 1 4 2 1 1b a s i cd e f i n i t i o n 1 4 2 1 2s o u r c eo fd e f i n i t i o n 1 4 2 2c o r ei d e ao f r e a lo p t i o n 1 5 2 2 1o p t i o n si d e a s 15 2 2 2r e a lo p t i o n si d e a s 16 2 3r e a lo p t i o nc l a s s i f i c a t i o n 16 2 3 1i m p l e m e n t a t i o nd a t e 1 6 2 3 2r i g h t sc o n f e r r e do nt h eo p t i o n s 1 6 2 3 3o p e r a t i n gf l e x i b i l i t y 1 6 2 4c o m p a r i s o no f r e a lo p t i o n sa n df i n a n c i a lo p t i o n 17 2 4 1s i m i l a r i t i e s 1 7 i x 广东工业大学硕士学位论文 2 4 2d i f f e r e n c e s 1 7 2 5s u m m a r i z a t i o n 1 8 c h a p t e r 3r e a le s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n - m a l 【i n ga n dt h ea p p l i c a t i o nf f a m e w o r ko f r e a lo p t i o n 1 9 3 1d e v e l o p m e n to f p r o j e c te v a l u a t i o na n dd e c i s i o nm a k i n gm e t h o d s 1 9 3 2t r a d i t i o n a lm e t h o d sa n dr e a lo p t i o nm e t h o d s 2 0 3 2 1i n h e r e n tf l a w so f t r a d i t i o n a ln p v a p p r o a c h 2 0 3 2 2v a l u eo f m a n a g e m e n tf l e x i b i l i t y 2 1 3 2 3d i f f e r e n c eb e t w e e nt r a d i t i o n a ld e c i s i o n - m a k i n gm e t h o da n dr e a lo p t i o n d e c i s i o n m a k i n g 2 4 3 3u n c e r t a i n t yi nr e a le s t a t ei n v e s t m e n t 2 4 3 3 1u n c e r t a i n t ya n a l y s i s 2 5 3 3 2u n c e r t a i n t yo f r e a le s t a t ec y c l e 2 7 3 4r e a lo p t i o nd e c i s i o nr u l e s 2 9 3 5a p p l i c a t i o nf i ? a m e w o r ko f r e a lo p t i o n 2 9 3 5 1t r a d i t i o n a le v a l u a t i o ns t a g e 3 0 3 5 2r e a lo p t i o ne v a l u a t i o ns t a g e 31 3 5 3s t a g eo f d y n a m i cm a n a g e m e n te v a l u a t i o nb yr e a lo p t i o n 3 1 ：1 6s u m m a r i z a t i o n 3 1 c h a p t e r4a p p l i c a t i o no fr e a lo p t i o ni ni n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n ga b o u td i r e c t i o n s e l e c t i o n 3 3 4 1t h ec o n c e p to f i n v e s t m e n td i r e c t i o n 3 3 4 2d i r e c t i o no fi n v e s t m e n ti nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t s 3 3 4 2 1a s i n g l ei n v e s t m e n td i r e c t i o n 3 3 4 2 2i n v e s t m e n td i r e c t i o na n dc o r r e s p o n d i n go p t i o ni nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t p r o j e c t 3 3 4 3i n v e s t m e n td i r e c t i o nc o m p l e xa s s o c i a t i o no fd e v e l o p m e n t 3 6 4 3 1r e l a t i o n s h i ps e v e r a lo p t i o n s 3 6 4 3 2s e l e c tf u n c t i o no fi n v e s t m e n td i r e c t i o n 3 6 4 4s u m m a z a t i o n 3 7 x c o n t e n ts c h a p t e r5a p p l i c a t i o no fr e a lo p t i o ni ni n v e s t m e n td e c i s i o no nt i m i n g 3 8 5 1i n v e s t m e n to p p o m m i wi nr e a le s t a t e 3 8 5 1 1m e a n 3 8 5 1 2i d e a sa n dp r i n c i p l e s 3 9 5 2b i n o m i a lm o d e l 4 0 5 2 1s i n g l e s t e pb i n o m i a lt r e e 4 0 5 2 2m u l t i - s t e pb i n o m i a lt r e e 4 2 5 2 3r e a lo p t i o no fi n v e s t m e n tp r o j e c t 。4 4 5 2 4i n p u tv a r i a b l e so fm o d e l 4 4 5 3i m p r o v ea n dc a l c u l a t i o no f b i n o m i a lm o d e l 4 5 5 3 1c a l c u l a t i o no f i n p u tv a r i a b l e s 4 6 5 3 2p r i c eb i n o m i a lt r e e 4 6 5 3 3n p vb i n o m i a lt r e e 4 6 5 3 4o p t i o nb i n o m i a lt r e e 4 6 5 4e n t r yp r i c ep o s i t i o n i n ga b o u ta m e r i c a nc a l lo p t i o nv a l u e 4 7 5 5s u m m a r i z a t i o n 4 7 c h a p t e r6e m p i r i c a la n a l y s i so fi n v e s t m e n tt i m i n g 4 8 6 1b a c k g r o u n da n de v a l u a t i o no f t h et r a d i t i o n a ln p vm e t h o d 4 8 6 1 1m a i ne c o n o m i ca n dt e c h n i c a li n d i c a t o r s 4 8 6 1 2p r o j e e tp r o p o s a l 4 8 6 1 3e v a l u a t i o no f t h et r a d i t i o n a ln p vm e t h o d 4 8 6 2o p t i o ne v a l u a t i o nm a t e r i a li n p u tv a r i a b l e 5 0 6 2 1d e t e r m i n a