（土地资源管理专业论文）上海市房地产估价行业发展战略研究.pdf

y 删跚枷砌幻 s t u d y o nt h ed e v e l o p m e n ts t r a t e g yo f s h a n g h a i sr e a le s t a t ea p p r a i s a li n d u s t r y s c h o o l ： d i s c i p l i n e ： m a j o r ： c a n d i d a t e ： s u p e r v i s o r ： s c h o o lo fe c o n o m i c s m a n a g,ntll001o tc o n o m l c sm a n a g e m e n t& p u b l i ca d m i n i s t r a t i o n l a n dm a n a g e m e n t j i a n g s h e n gl i u p r o f j i a n g a n gs h i j a n u a r y , 2 0 0 7 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名：壶们 兰翌三! 翌 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在嘭弋年解密后适用 本授权书。 指删币躲粕叫学位敝储虢如叫 1 年多月确 年3 月缮e l 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 签名： 沙广 摘要 摘要 自从1 9 8 8 年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度，我国的估价行业 已经走过了近二十年的发展历程。2 0 0 7 年1 月，上海市房地产估价师协会也迎 来了十周年华诞。新世纪以来，上海市的房地产估价行业取得了巨大的成绩， 市场规模、估价师数量、估价机构竞争力都有大幅度的提高。但是在成绩的背 面，竞争秩序不良、行业管理体制不顺、行业地位有待提高等问题也不容忽视， 已经影响到了行业的持续发展。因此对行业的发展进行战略规划，也就有了重 要的作用和意义。 2 0 0 5 年1 1 月，上海市房地产估价师协会委托同济大学牵头展开关于上海市 房地产估价行业发展战略的研究，本文是该课题的主要研究成果。本文在行业 调研的基础上，详细分析了上海市房地产估价行业的内外部环境，总结了行业 发展面临的优势、劣势、机会和威胁，提出了行业的战略愿景和目标，并归纳 出行业发展的六大战略。本文认为，上海市房地产估价行业的发展，需要着重 考虑两大关键变量：估价师协会的良好治理 的机遇与挑战是外部关键变量。基于以上认 建设、信用建设、知识管理、创新发展、市 落实。也是基于以上认识，需要通过完善治 管理来对战略的实施加以控制。显然，估价 态化的。 关键词：房地产估价行业估价师协会 a b s t r a c t i ti sn e a r l y2 0y e a r ss i n c et h es t a r to fr e a le s t a t ea p p r a i s a lc e r t i f i c a t i o ni n19 8 8 t h es h a n g h a ir e a le s t a t ea p p r a i s e r sa s s o c i a t i o na l s oc e l e b r a t e dh e rlo t ha n n i v e r s a r y i nj a n u a r y2 0 0 7 s i n c et h et u r no ft h ec e n t u r y , s h a n g h a ih a sm a d eg r e a ta c h i e v e m e n t s i nt h er e a le s t a t ea p p r a i s a li n d u s t r y , w h e nt h es i z eo ft h em a r k e te n l a r g e d ，t h en u m b e r o fv a l u e r si n c r e a s e d ，a n dt h ec o m p e t i t i v e n e s si m p r o v e dg r e a t l y b u to nt h eo t h e rs i d e , t h ei n d u s t r yh a sa l s ow i t n e s s e dt h en e g a t i v et r e n d si nc o m p e t i t i o n ，a d m m i n i s t r a i o n a n dr e p u t a t i o n s i n c et h ei n d u s t r y ss u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n th a sb e e nb a d l l yh u t t e d ， t h er e s e a r c ho ns t r a t e g ym a n a g e m e n tw i l lp l a ya ni m p o r t a n tr o l et or e c o v e ri t i nn o v e m b e r2 0 0 5 ，s h a n g h a ir e a le s t a t ea p p r a i s e r sa s s o c i a t i o nc o m m i s s i o n e d p r o f s h io ft o n g j iu n i v e r s i t ya st e a m l e a d e rt os t a r tt h es t u d yo nt h ed e v e l o p m e n t s t r a t e g yo ft h ei n d u s t r y t h i sp a p e ri st h es u b j e c to ft h em a i nr e s e a r c hr e s u l t s a f e ra s e r i e so fi n v e s t i g a t i o n s ，t h ea u t h o rm a k e sad e t a i l e da n a l y s i so ft h ee x t e r n a la n d i n t e r n a le n v i r o n m e n to fs h a n g h a i sa p p r a i s a li n d u s t r y , a sw e l la s t h es t r e n g t h e s ， w e a k n e s s e s ，o p p o r t t m i t i e sa n dt h r e a t s t h ea u t h o ra l s op r o v i d e sas t r a t e g i cv i s i o n w i t ha no b j e c t i v es y s t e m ，a n dd e v e l o p ss i xs t r a t e g i cg u i d l i n e s t h i sp a p e rh o l d st h a t i t sc r i t i c a lt of o c u so nt w ok e yv a r i a b l e s ：t h e9 0 0 dg o v e r n a n c eo ft h ea s s o c i a t i o na s a l li n t e r n a lv a r i a b l ea n dt h ep o l i c yo p p o r t u n i t i e sa n dc h a l l e n g e sa st h ee x t e r n a l b a s e d o nt h ea b o v ei n s i g h t ，c c k i c c ，w h i c hm e a n sc o m p e t e n c e ，c r e d i b i l i t y , k n o w l e d g e m a n a g e m e n t ，i n n o v a t i o n , c u l t i v a t i o na n dc o o p e t i t i o n , i sd e s i g n e d t ot a k et h e s t r a t e g i cv i s i o na n do b j e c t i v e si n t oe f f e c t a tt h ee n do ft h ep a p e r , t h ea u t h o rs t r e s s e s t h en e c e s s i t yo ft h ea s s o c i a t i o nt oi m p r o v eg o v e r n a n c e ，t oe n h a n c er e s o u r c e s u p p o r t a n c ea n dt oc o n t r o lt h ei m p l e m e n t a t i o nd y n a m i c a l l y o b v i o u s l y , t h ei n d u s t r i a l s t r a t e g ym a n a g e m e n tm o d e li sad y n a m i cs y s t e m k e yw o r d s ：r e a le s t a t ea p p r a i s a li n d u s t r y , r e a le s t a t ea p p r a i s e r sa s s o c i a t i o n ， d e v e l o p m e n ts t r a t e g y , n g o 目录 目录 第1 章引言1 1 1研究背景l 1 1 1房地产估价行业进入新的阶段1 1 1 2 行业协会管理模式面临变化2 1 1 3 上海市房地产估价师协会适时开展战略研究3 1 2 文献综述4 1 2 1 关于战略管理的研究4 1 2 2 关于行业发展战略的研究6 1 2 3 关于房地产估价行业的研究7 1 3意义与目标。7 1 4 定义与说明8 1 5 研究方法9 1 6 研究框架1o 第2 章上海市房地产估价行业的战略环境1 2 2 1房地产估价行业发展情况回顾1 2 2 1 1国际房地产估价行业发展概述。1 2 2 1 2 我国房地产估价行业发展情况。1 5 2 1 3 上海房地产估价行业发展情况。l7 2 2 上海市房地产估价行业的外部环境2 0 2 2 1 政治环境2 0 2 2 2 经济环境。2 3 2 2 3 社会环境2 7 2 2 4 技术环境3 0 目录 2 3 上海市房地产估价行业的内部环境3l 2 3 1 行业结构31 2 3 2 行业竞争3 3 2 3 3 行业自律3 7 2 4 上海市房地产估价行业s w o t 分析3 7 2 4 1 优势( s t r e n g t h ) 3 7 2 4 2 劣势( w e a k n e s s ) 3 8 2 4 3 机会( o p p o r t u n i t y ) 4 0 2 4 4 威胁( t h r e a t ) 4 0 2 4 5 结论一4 l 第3 章上海市房地产估价行业的战略目标4 3 3 1 战略愿景4 3 3 1 1 愿景及其作用4 3 3 1 2 战略愿景的设定原则4 4 3 3 3 战略愿景的表述4 5 3 2 战略目标4 5 3 2 1 战略目标的设定原则4 5 3 2 2 战略目标的选择4 6 3 2 3 战略目标的设定4 8 第4 章上海市房地产估价行业的战略方向5l 4 1 能力建设战略( c o m p e t e n c e ) 51 4 1 1 理论背景5 l 4 1 2 现实背景5 4 4 i 3 能力建设战略内容5 5 4 1 4 能力建设战略相关行动计划5 6 4 2 信用建设战略( c r e d i b i l i t y ) 5 6 4 2 1 理论背景5 6 i i 目录 4 2 2 现实背景5 9 4 2 3 信用建设战略内容。6 0 4 2 4 信用建设战略相关行动计划6 0 4 3 知识管理战略( k n o w l e d g em a n a g e m e n t ) 6 0 4 3 1 理论背景6 0 4 3 2 现实背景。6 5 4 3 3 知识管理战略的内容。6 6 4 3 4 知识管理战略相关行动计划。6 8 4 4 创新发展战略( i n n o v a t i o n ) 6 8 4 4 1 理论背景6 8 4 4 2 现实背景。7 l 4 4 3 创新发展战略的内容7 2 4 4 4 创新发展战略相关行动计划。7 3 4 5 市场培育战略( c u l t i v a t i o n ) 7 3 4 5 1 理论背景。7 3 4 5 2 现实背景。7 6 4 5 3 市场培育战略内容7 7 4 5 4 市场培育战略相关行动计划。7 8 4 6 对外竞合战略( c o o p e t i t i o n ) 7 9 4 6 1 理论背景7 9 4 6 2 现实背景81 4 6 3 对外竞合战略内容8 3 4 6 4 对外竞合战略相关行动计划。8 3 第5 章上海市房地产估价行业发展战略的实施8 4 5 1上海市房地产估价师协会的管理机制与模式8 4 5 1 1 管理机制8 4 5 1 2 运行模式。8 8 5 2 上海市房地产估价行业发展战略的战略管理体系8 9 i i i 目录 5 2 i 战略管理主体8 9 5 2 2 战略管理环节8 9 5 3实施上海市房地产估价行业发展战略的保障措施9 0 5 3 1 制度保障9 0 5 3 2 组织保障9 0 5 3 3资金保障9 2 5 3 4 人才保障9 2 5 4 上海市房地产估价行业发展战略的实施控制9 2 5 4 1 环境扫描9 2 5 4 2 战略评估9 3 5 4 3 战略修正。9 4 第6 章结论与建议。9 6 6 1上海市房地产估价行业发展战略的总体表述9 6 6 2 进一步推进和落实行业战略管理的建议9 7 致谢9 9 参考资料1 0 0 附录a 调研报告1 0 2 个人简历在读期间发表的学术论文与研究成果1 1 5 第1 章引言 第1 章引言 房地产价格评估制度是我国的法定制度，在房地产买卖、抵押、房屋拆迁 补偿标准确定等方面发挥着重要作用。对上海市房地产估价行业的发展战略进 行系统研究，既是出于上海市房地产估价师协会的管理需要，也关乎估价行业 乃至房地产行业的健康发展。本章廓清了本课题研究的背景、目标、方法，初 步归纳了前人在相关领域的研究成果，并给出了一个研究框架。 1 1 研究背景 1 1 1 房地产估价行业进入新的阶段 我国房地产业自1 9 9 8 年实行三大改革后飞速发展，房地产业作为国民经济 支柱的地位得以增强，房地产中介业迅速发展壮大，分工也日益精细，导致房 地产市场内部各种力量变得越来越网络化、复杂化。另一方面，2 0 0 1 年1 2 月1 1 同中国正式成为世界贸易组织成员国，2 0 0 3 年6 月2 9r 内地和香港达成了内 地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排( c e p a ) ，这一系列历史性的事件表 明我国房地产市场将呈现出越来越强的国际化趋势，房地产估价行业的外部环 境越来越动态化、开放化。 行政许可法和新的房地产估价机构管理办法的颁布实施，使房地 产估价行业进入了一个新的历史阶段。在新时期内，上海市房地产估价行业面 临多方面的挑战，包括： ( 1 ) 房地产估价师与土地估价师的业务关系及其管理体制变革的挑战。我 国长期以来房地产估价师与土地估价师执业资格认证制度并存，且二者的业务 范围有重叠和交叉。如何理i n - - 者的关系，是市场发展的迫切要求，但是上海 市“房地统管”的体制不同于全国“房地分管 的情况，需要谨慎研究、区别 对待。 ( 2 ) 估价机构市场化的挑战。虽然事业性估价机构已经完成脱钩改制，并 转化为市场化的独立经营的企业法人，但因为利益关系还有不少企业“明改暗 不改”，存在各种形式的区域垄断和条块分割的现象。 ( 3 ) 估价人才的挑战。即房地产市场的国际化要求估价师成为具有国际视 第1 章引言 野、能完成国际业务的复合型人才，在知识结构、估价理论方法、外语能力等 方面需要加强。 ( 4 ) 品牌和管理能力的挑战。上海的多数房地产估价公司普遍在小规模、 低价格的层次上竞争，而且管理水平不高，缺少综合性的大型知名企业。目前 不少英国争家特许测量师学会( r i c s ) 、香港测量师学会( h k i s ) 的会员机构 已经进入中国，这些企业具有人才、资金、信誉和管理等多方面的优势，值得 我们学习借鉴。 ( 5 ) 风险管理的挑战。由于房地产估价市场竞争激烈，不少估价师不惜低 价竞争，甚至为了获得业务迁就委托方出具不实报告，严重损害了房地产估价 市场的健康发展。在估价师责任保险尚没有推出的情况下，房地产估价机构面 临较大的市场风险。 ( 6 ) 市场信息不透明的挑战。房地产评估，尤其是市场法评估，需有大量 的市场信息。由于目前存在严重的市场数据垄断现象，大多数机构的资料来源 主要是杂志报纸广告、电话问讯、走访调研等，不但成本较高，数据质量也无 法保证，妨碍了房地产估价市场的健康发展。 当然，目前上海市房地产估价行业也面临难得的发展机遇。比如内地估价 师与香港测量师资格互认的机遇，估价业务“走出去”的机遇，房地产交易旺 盛或萧条都对房地产估价业务需求产生机遇等等。特别是上海市房地产业具有 鲜明的外向性特征，与国际业界存在紧密的合作与竞争，因此上海市房地产估 价行业具有“请进来、走出去 的需求和条件，应当在国际交流、国际认证方 面争取更多的机会。 1 1 2 行业协会管理模式面临变化 我国的传统社会只存在政府与私人两大部门，政府直接介入私人生活。在 计划经济模式下，虽然也有所谓的行业协会，但大部分协会“戴着市场的帽子， 舞着政府的鞭子，坐着行业的轿子，拿着企业的票子，供着官员兼职的位子”， 事实上成为政府的附属品。 改革开放以来，随着中国特色社会主义市场经济体系的建立，以企业为主 体的市场领域和以非营利组织为主体的公共领域迅速发展壮大。原先由政府部 门执行的管理功能，开始转移给市场和公共部门。政府的社会化服务职能向行 业协会等中介机构转移，已经成为我国行政体制改革的目标之一。 2 第1 章引言 、 p v t 缓 髟 纩 s s ：国家领域p s ：公共领域髑：市场领域p v t ：私人领域 图1 1 传统社会结构向现代社会结构的转变 历史的变革要求行业协会降低对政府的依赖性，提高自身管理能力，为社 会提供高质量的服务。为此，行业协会不得不直面频繁变化、竞争激烈的外部 环境，其生存和发展开始面临资金、能力等多方面考验。 行业协会要实现自律、维权、协调、交流和宣传等功能，达到服务政府、 服务社会、服务企业的目标，就必须通过改善自身管理模式，与利益相关者互 动、争取一切有利资源。这就要求行业协会推行动态管理，时刻关注内外环境 的变化；推行创新管理，通过创新手段提高全行业的竞争能力；推行长效管理， 从机制上保证行业的持续健康发展；推行参与管理，通过利益相关者的参与实 现良好治理。这些新的管理理念，归根结底，必须用战略管理的模式来统领规 划并细分落实。 1 1 3 上海市房地产估价师协会适时开展战略研究 在房地产估价行业快速变化的关键时期，行业协会对于房地产估价行业的 健康发展十分重要。因此，2 0 0 5 年4 月，协会第三届理事会选举产生后，提出 了加强行业研究的设想，拟定了行业发展战略研究、物业税征收对行业的影响 研究、估价报告评价标准研究等四个课题。 协会适时提出制定发展战略的想法，得到了政府主管部门、协会会员以及 有关学者的支持。上海八达、城市、国城、长信、建经等五个估价公司与同济 大学一起组成的课题组，承担了课题研究的任务。行业发展战略的研究，也必 将对协会的治理起到良好作用，从而促进行业更好地迎接各种机遇和挑战。 3 第1 章引言 图1 2 提出行业发展战略研究的背景 1 2 文献综述 1 2 1 关于战略管理的研究 战略一词来源于希腊文“s t r a r a g i a ”，原义是“将军指挥军队的艺术”。我国 自古也有战略的概念，指“将帅的智谋、筹划以及军事力量的运用 。简单而言， 战略就是要实现的目标及实现目标的方法的统一体，其基本性质包括全局性、 长远性和抗争性。 关于企业战略管理的研究，可以追溯到2 0 世纪3 0 年代。1 9 3 8 年，美国经 济学家巴纳德出版经理的职能，首次使用战略的概念来阐释企业发展的各种 要素及企业组织决策机制。1 9 6 5 年，安索夫的著作企业战略论出版，战略 一词在企业管理领域开始流行，安索夫被西方管理学界奉为企业战略管理的鼻 祖。到现在为止，战略管理已经形成了十个以上的学派，每一个学派都建立了 自己的理论体系。其中最著名的是以迈克尔波特为代表的定位学派。波特1 9 8 0 年出版的竞争战略和1 9 8 5 年出版的竞争优势，是定位学派最重要的两 部著作。波特提出的竞争分析模型、通用战略模型以及通用价值链模型，至今 仍广泛应用。 2 0 世纪8 0 年代末，战略管理研究开始在公共部门兴起。对于私营部门的战 略管理能否适用、在多大的范围内适用于公共部门的问题，存在着很大的争议。 4 第1 章引言 一方面，公共部门在管理目标、运作方式、组织结构、资金资源等方面存在差 异，更多涉及管辖权限、稀缺资源、政治因素、客户和委托人的利益等因素， 因此私营部门的管理方法不能照搬。另一方面，公私部门存在相似之处，一些 管理方法、技术可以通用。波兹曼和陶斯曼认为所有组织都是公共的，公共性 是理解组织方式的关键，因此战略管理在公私两个部门内都是适用的。欧文休 斯在公共管理导论中指出：“战略观念在公共部门的应用会存在一些问题， 并招致一些批评，但归根到底这是传统的行政模式所具有的问题，而引入某种 形式的战略观点，起码可以保证结果得到改善。 因此，公共部门战略管理的理 论和意义逐渐得到了人们的认可。 最早较系统讨论公共部门战略管理的著作是波齐曼、斯特劳斯曼的公共 管理战略，以及纳特、巴可夫的公共和第三部门组织的战略管理。波齐曼 和斯特劳斯曼认为，政府部门必须进行战略管理，才能解决公共部门中所发生 的问题，提高公共部门的效率。纳特与巴可夫指出：战略通过可指导战略行为 的计划、策略、模式、立场和洞察力，来造就公共组织的焦点、连贯性和目标。 对公共部门战略管理的研究，以下三方面值得关注。一是在战略概念方面， 出现了三大新内涵：战略是一种“意象”( i n t e n t ) ，即战略是组织期望达到的 远大前程和领导地位：战略是一种“选择”( c h o i c e ) ，即战略是对组织方向、 服务对象的选择；战略是一种“革命”( r e v o l u t i o n ) ，即组织以战略管理为契 机，进行组织变革，适应变化的环境。二是在战略管理的内容方面，不但包括 战略制定，又包括战略执行、战略执行过程的控制和战略评价。因此，杰克科 廷在修订公共部门和非赢利组织的战略管理时，特别增加了战略执行、战 略控制、战略评价三节。三是战略管理在特殊领域内的兴起，如公私合营战略、 顾客导向战略等。如奥斯本、普拉斯特里克提出了政府再造的五项战略。 公共部门战略管理途径的兴起不是偶然的。它是作为“新公共管理运动 以及新公共管理范式的一个重要组成部分而出现的，是公共与非营利组织对急 剧变迁的不确定环境的能动适应。在美国，战略管理在非营利组织中得到了广 泛应用。约翰布莱森在公共和非赢利部门的战略计划中写道：“在非营利 部门，一项研究表明，随机从1 0 4 个艺术组织和3 8 个精神护理机构中抽取的 4 4 个非营利组织中，仅8 个没有从事正式的战略规划。另外一项研究也表明， 在差不多2 0 0 个非营利组织的抽样中，有一半以上的组织采用了许多特定的战 略去对付财政紧缩和不确定的环境。” 5 第1 章引言 尽管我国早己引入战略管理的理念，但是一直以来对公共部门特别是非政 府组织( n g o ) 的战略研究不够。其原因在于：首先，我国公民社会尚未形成， 公共部门中政府权力过大，非政府组织发展缓慢；其次，我国的非政府组织大 部分脱胎于政府职能部门或者事业单位，行使着政府所赋予的职能，也缺乏自 我规划、自我发展的战略动力。直到新世纪前后，公共管理学科在国内兴起， 一批国外公共管理专著，包括有关公共部门战略管理的书籍被译介到国内，公 共部门的战略管理问题才开始引起学界的重视，但有关研究还处于起步阶段。 1 2 2 关于行业发展战略的研究 在市场体系日益完善的今天，行业发展战略研究的热潮正在兴起。但是以 目前所能搜集的资料来看，这些行业发展战略研究来源于两个方面：一是各类 学者依托有关政府部门、社科基金等展开的研究，如乔桂明的中国保险业发 展战略研究、朱晓青的北京现代服务业发展战略研究、石庆华的江西农 业发展战略研究等；二是各类咨询机构包括各种情报提供商、市场咨询、管 理咨询公司提供的研究报告，作为资讯产品一般不公开发表。前者注重于学理 分析和探讨，后者则侧重于数据收集和分析。总体来看，目前的行业发展战略 研究存在以下三个方面的缺陷： 一是由行业协会展开的研究较少。在国内，中国注册会计师协会在行业发 展战略的研究方面走在前列。2 0 0 1 年，中国注册会计师协会专门成立了“中国 加入w t o 与行业建设和发展战略研究小组”，其工作之一就是审视并清晰 行业发展策略和战略，指导事务所管理层开拓思路、转变观念，更好地确定事 务所发展战略及市场定位，以保障注册会计师行业健康有序地发展。该研究小 组在五年多的时间内，陆续完成了加入世贸组织与我国注册会计师行业建设 和发展战略研究报告等行业发展研究资料。除了会计师协会，其他行业协会 开展的成体系的战略研究是不多见的。 二是传统企业战略管理理论渗透不多。现有的行业战略研究的角度一般是 问题挖掘、国际比较和行业规划，很少将五力模型等企业竞争战略理论应用到 行业发展中去，因此研究的理论深度不够。 三是战略的操作性不强。战略研究必须为行业的发展指明发展方向，这是 大部分研究报告都能做到的。但是，应当采取哪些具体行动措施，战略如何实 施、控制等操作层面的研究就非常匮乏。这也就直接导致战略规划变成“墙上 6 第1 章引言 挂挂、纸上画画”的“鬼话 ，无法发挥战略的指导作用。 1 2 3 关于房地产估价行业的研究 在国外，例如美国、英国，房地产估价体系比较完善，目前对房地产估价 的研究主要侧重于估价技术路线和估价工具的研究，以及估价实践的效率与公 平研究。比如k r i s a n d r ag u i d r y 与a q u a n gd o ( 1 9 9 8 ) 研究了强制征收过程中 对独户住宅的公平赔偿问题，发现事实上征收补偿价格比市场价格要稍高。 国内房地产估价行业发展历程不长，关于房地产估价的研究还集中于估价 理论的引进和估价方法的探讨。如不少论文研究了收益波动模型、模糊模式识 别法、b p 神经网络、w e bg i s 、随机一模糊回归法等理论在房地产估价领域的 应用。但是，随着房地产估价机构的脱钩改制，房地产市场环境发生了巨大的 变化，也出现了一些新的研究热点。 研究热点之一是加入w t o 和签订c e p a 后面临的挑战与机遇。如刘德诚 ( 2 0 0 2 ) 分析了w t o 新形势下我国房地产估价行业在观念、体制、估价师素质 等方面的问题与对策；潘世炳( 2 0 0 4 ) 认为c e p a 后我国房地产估价行业需要在 法制、监管、创新等方面加强；闫旭东( 2 0 0 4 ) 分析了资格互认对我国房地产 估价行业的影响。 研究热点之二是房地产估价行业的道德风险问题。汪春燕( 2 0 0 1 ) 、朱道林 ( 2 0 0 3 ) 等研究了房地产估价行业存在的风险及其防范，谢戈力( 2 0 0 5 ) 研究 了房地产估价行业的道德自律与诚信建设问题，李文诞与郑思齐( 2 0 0 2 ) 介绍 了美国与香港房地产估价行业管理的经验，提出了一些有建设性的意见。 具体到上海市房地产估价行业，2 0 0 2 年上海市估价师协会通过大规模的深 入调研，发表了上海市房地产估价行业调研报告，对上海市房地产估价机构、 估价市场的现状、问题与对策进行了定性的研究。此外，上海房地产经纪人协 会( 2 0 0 4 ) 牵头对上海房地产经纪行业的发展与管理进行了专题研究，内容包 括上海房地产经纪行业的发展历程和现状、存在的问题及对策建议等，也有一 定的参考价值。 1 3 意义与目标 一方面，对行业发展战略进行研究具有一定的理论创新意义。战略管理理 论是在西方企业管理思想的基础上产生的，其基本假设前提就是市场的竞争性。 7 。， 第1 章引言 尽管房地产估价行业内的主体估价公司和估价师的确处于竞争漩涡， 但是由于行业管理的行政色彩较浓，整个行业并不具有抗争属性。因此，传统 的企业战略管理理论需要经过调整、突破，并结合公共管理学、制度经济学等 理论成果，才能成为行业研究的理论基础，这就需要一定的理论创新性。 另一方面，加强房地产估价行业的战略研究具有显著的现实意义。目前行 业内存在严重的管理体制不顺、市场竞争激烈、社会形象不佳等问题，影响了 行业的健康发展，社会各界要求加强管治的呼声很高。本文选题把握了房地产 估价行业发展的脉搏，在实际工作中有利于上海市决策部门对房地产估价市场 的宏观管理，有利于上海市房地产估价市场的规范有序发展，有利于上海市房 地产估价行业业务能力的提高。 加强对上海市房地产估价行业的发展战略研究，并制定切实可行的行动计 划，是上海房地产估价行业发展进入新阶段的历史要求。本文的研究目标，一 是探索战略管理理论在房地产估价行业的应用方法，二是为上海市房地产估价 师协会以及相关政府部门提供决策参考。 值得注意的是，本文虽然是关于上海市房地产估价行业发展战略的研究， 但本身并不是上海市房地产估价行业的发展战略。一个组织的发展战略只需要 在利益相关者充分论证、讨论并形成共识后回答“是什么 ( w h a t ) 和“怎么做 ( h o w ) 的问题，但本文的研究还侧重“为什么”( w h y ) 的问题，并且因为未经 所有利益相关者充分讨论，细节上需要增删修改。因此，本研究是形成上海市 房地产估价行业发展战略的必经过程，只是上海市房地产估价行业发展战略的 蓝本。 1 4 定义与说明 ( 1 ) 行业协会：行业协会是工商企业为了协调相互之间的经营活动自发组 织起来的一种自律性、互益性行业管理组织。在我国，行业协会作为一种社团 法人，受社会团体等级管理条例的规定和保护。 ( 2 ) 非营利组织( n o n p r o f i to r g a n i z a t i o n ，n p o ) ：是指在公众支持下，以 实现公共利益为目标而存在的机构，不以营利为目的向社会提供服务。行业协 会就是一类重要的非营利组织。n p o 是介于政府与营利机构之间的一切社会组 织，又称为“第三部门”。此外还有“非政府组织”( n g o ) 、“公民社会”等概 8 一 第1 章引言 念，意义相近但内涵不尽相同，本文仅使用非营利组织或第三部门的称呼，二 者是对等的。 ( 3 ) 利益相关者( s t a k e h o l d e r ) ：是指任何能够影响组织目标的实现或受这 种实现影响的团体或个人，即与组织保持一定利益交互影响的社会实体。根据 影响程度和影响方式的不同，我们将房地产估价行业的利益相关者分为内部利 益相关者( 主要是房地产估价公司、估价师、估价师协会) 、外部利益相关者( 主 要是市民、银行、法院等委托人以及有关政府部门) 和其他利益相关者( 如学 者、土地估价师、资产评估师、其他地区的同业以及大量希望进入房地产估价 行业的人) 。本文主要研究对象为内部利益相关者和外部利益相关者，对其他利 益相关者略有涉及。 ( 4 ) 在以下章节中，为了论述方便，除非特殊情况，我们一般将上海市房 地产估价行业简称为“估价行业 ，上海市房地产估价师协会简称为“协会或 “估价师协会”，房地产估价师简称为“估价师 ，房地产估价机构简称为“估 价机构 。 1 5 研究方法 对上海市房地产估价行业的战略研究具有现实性、前瞻性、综合性和应用 性的特点，涉及到多个领域、多个部门，各种资料和数据浩如烟海，经济社会 情况瞬息万变，必须去粗取精、去伪存真，因此要运用多种研究方法，主要有： ( 1 ) s w o t 分析法：充分考虑上海市房地产估价行业的内部环境，从中观 的角度分析其具有的优势( s t r e n g t h ) 、劣势( w e a k n e s s ) 及其面临的机遇 ( o p p o r t u n i t y ) 、威胁( t h r e a t ) ，制定“发挥优势，利用机会，克服弱点，规避威胁 的战略。 ( 2 ) p e s t 分析法：从宏观的角度分析上海市房地产估价行业所处的政治 ( p o l i t i c a l ) 、经济( e c o n o m i c ) 、社会( s o c i a l ) 、技术( t e c h n o l o g i c a l ) 等外部环境因素， 为正确制定适合上海市房地产估价行业的管理战略做好铺垫。 ( 3 ) 调查研究法：通过与行业内各利益相关者( s t a k e h o l d e r s ) 的访谈，占 有上海市房地产估价行业管理、监督、市场运行、法律政策等各方面的第一手 材料，弄清目前面j 临的主要问题，了解各方对行业发展的主要看法( 赞成什么、 反对什么、期望什么、担心什么) ，为制定行业发展战略打下基础。 9 第1 章引言 ( 4 ) 比较分析法：比较法包括纵向比较法，即上海市房地产估价行业发展 的历史与现在，乃至将来的比较研究：横向比较法，即上海市房地产估价行业 与全国房地产估价行业的比较分析，乃至与国外房地产估价行业发展情况的比 较分析。 ( 5 ) 定性与定量分析法：本课题将把定性分析与定量分析结合起来，以定 性分析为主，以定量分析为重要支撑。定量分析包括对国民经济发展的分析、 房地产业发展的分析、房地产估价规模等分析，奠定严谨的、实事求是的技术 基础。 ( 6 ) 案例分析法：本课题将有针对性地选择部分典型案例，包括国内外其 他地区的案例，予以深入剖析，揭示其对上海市房地产估价行业发展的警示意 义或借鉴意义，增强本项目的针对性、现实性和操作性。 1 6 研究框架 从动态角度理解，战略是一个过程，因此称为战略管理。战略管理是制定、 实施和评价战略，使组织达到其目标的跨功能决策的艺术和科学，包括两个基 本阶段：战略制定、战略实施。h i l l 和j o n e s 认为，典型的战略管理过程包括5 个主要步骤：( 1 ) 确立公司的使命和主要目标；( 2 ) 分析公司的外部竞争环境 并识别存在于外部环境中的机会和威胁；( 3 ) 分析公司的内部运营环境并识别 存在于公司内部环境中的优势和劣势；( 4 ) 基于内外部环境分析选择和确定适 于公司的战略；( 5 ) 实施所确定的战略。 我们认为，对于一个没有经过系统性的战略思考的机构而言，其战略目标 的确立，离不开对战略环境的深入考察。因此，本文拟通过对上海市房地产估 价行业的环境分析，确定其战略目标，并进而形成具体的战略及其行动计划， 最后根据机构的具体情况( 组织结构分析与设计) ，形成战略实施的控制措施。 根据这一基本思路，本文的技术路线如图1 3 所示： 1 0 第1 章引言 图1 3 研究技术路线 第2 章上海市房地产估价行业的战略环境 第2 章上海市房地产估价行业的战略环境 环境分析是战略研究的起点。本章首先回顾了国际国内房地产估价行业的 发展历程，接着分析了上海市房地产估价行业的外部环境和内部环境，并通过 s w o t 分析推出了上海市房地产估价行业发展的两个关键变量。 2 1房地产估价行业发展情况回顾 2 1 1国际房地产估价行业发展概述 2 1 1 1 英国 英国皇家特许测量师学会( r o y a li n s t i t u t i o no f c h a r t e r e ds u r v e y o r s ，r i c s )