（土地资源管理专业论文）城市土地集约利用研究——以河南省平顶山市为例.pdf

摘要 城市土地集约利用研究 以河南省平顶山市为例 土地资源管理专业硕士研究生杨传俊 指导教师刘秀华教授 摘要 我国城市目前正处于快速发展时期，城市的急剧膨胀形成了对土地资源的巨大需求。城 市土地资源的集约利用已经成为社会的焦点之一。目前我国城市土地的利用方式正处于粗放 外延型向集约型转化的过渡时期，如何提高城市土地的利用效率、促进土地资源的集约利用， 成为土地利用学的一个研究热点。 本研究在汲取国内外相关理论和研究方法的基础上，通过收集资料，建立综合评价指标 体系，采用多因素综合评价法和模糊综合评价法等数学方法，对河南省平顶山市城市土地集 约利用现状和潜力进行评价研究，量化城市土地集约利用水平和城市土地集约利用潜力级别， 结合研究结果分析研究区域影响城市土地集约利用的因素，并提出实现城市土地集约利用的 相关措施。 笔者根据具备代表性、能反映大多数城市发展趋势以及资料的可获取性等原则，选取河 南省平顶山市作为研究对象。通过对平项山市城市土地集约利用现状的评价与分析，得出： ( 1 ) 平顶山市三个区的城市土地集约利用水平比较接近，湛河区土地集约利用综合指数最 高，为0 5 1 8 6 ，卫东区最低，其土地集约利用综合指数为0 4 5 0 8 ；新华区居中，其土地集约 利用综合指数为0 4 9 3 5 ，区域差别不大，整体上处于一种相对稳定的状态。 ( 2 ) 城市土地集约利用水平的高低主要受经济投入产出水平的影响，经济因素是影响城 市土地集约利用水平的主要因素。 ( 3 ) 城市土地利用结构不合理，居住用地比例偏高而公共绿地比例相对较低。 在城市土地集约利用现状分析的基础上进一步构建城市土地集约利用潜力评价指标体 系，对平顶山市城市土地集约利用潜力进行进一步的定量研究，得出以下研究结论： ( 1 ) 按照o 2 5 o 5 5 之间四级划分的城市土地集约利用潜力区间，平顶山市城市土地集约 利用潜力值为0 4 1 0 7 ，介于第二级和三级之间，并接近第二级的指标值0 4 5 ，属于潜力较大 级别。 ( 2 ) 对城市土地集约利用潜力起积极作用的因素主要为城市土地利用结构、城市土地投入 西南大学硕士学位论文 强度和城市土地利用效益。对促进实现城市土地集约利用的具体指标而言，工业、仓储用地 所占比例、住宅用地比例、地均固定资产投资、地均工业产值和地均二、三产业增加值等指 标具有潜力可挖。 ( 3 ) 城市人均建设用地和商品房空置率等城市土地利用强度指标对城市土地集约利用潜 力具有比较明显的限制作用，也恰恰提升了城市土地集约利用水平，在这些指标上进一步挖 潜的可能较小。 根据研究结果，在结合平顶山市城市土地集约利用现状评价和潜力评价的基础上，针对 平顶山市的实际情况，从树立科学发展观的重要理念、优化城市用地结构、合理编制规划、 实施旧城改造、加强环境治理以及城市土地集约利用潜力的分阶利用等方面提出了促进城市 土地集约利用的一些具体措施，为更好的实现平顶山市城市土地的集约利用提供参考依据。 i i 关键词：城市土地；集约利用；潜力；平顶山市 a b s t r a c t t h e s t u d y o fi n t e n s i v el a n du s ei nc i t y 一一c a s eo fp i n g d i n g s h a nc i t yi nh e n a np r o v i n c e m 旬o rl a n dr e s o u r c e sm a n a g e m e n tm a s t e ry a n g c h u a 巧u n s u p e r v i s o r p r o l i u x i u h u a a b st r a c t a tp r e s e n t ，t h ec i t i e so fo u rc o u n t 拶a r eb o o m i n g ，t h er a p i de x p a n s i o no fw h i c hh 雒a r o u s e dt h e s t r o n gd e m a n do fl a n dr e s o u r c e s 1 1 1 ei n t e n s i v eu t i l i z a t i o no fu r b a l ll a n dr e s o u r c e sh a sc o m et 0b e o n eo ft h es o c i a lf o c u s e s n o w ，t h ew a yo fu s i n gu r b a j ll a n dr e s o u r c e si si na 缸a 1 1 s i t i o np e r i o d 行d m b e i n ge x t e n s i v et ob e i n gi n t e n s i v e ，s oh o wt oi m p r o v et h ee 衔c i e n c yo fu s i n gu r b a i ll a n d 加d p r o m o t et h ei n t e n s i v eu s eo fl a l l dr e s o u r c e sb e c o m eh e a t e di nt h ef i e l do fl a n du s es c i e n c e b a s e do nt h et h e o r i e sa 1 1 dr e s e a r c hm e t h o d sa th o m ea n da b r o a d ，w i t hc o i l e c t i n gl o t so f m a t e r i a l s 、u s i n gs o m em a t h e m a t i c a lw a y ss u c ha sm u l t i - f a c t o rc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm e t h o d a n df u z 巧c o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm e t h o da n de s t a b l i s h i n ga ni n d e xs y s t e mf o rc o m p r e h e n s i v e e v a l u a t i o n ，t h ep r e s e n tr e s e a r c he v a l u a t e sa n dr e s e a r c h e st h ec u r r e n ts i t u a t i o n 锄dp o t e n t i a l i t yo ft h e i n t e n s i v eu t i l i z a t i o no fu r b a i li a n di np i n g d i n g s h a nc i 够o fh e n a n ，q u a n t i f i e sm eu t i l i z a t i o n1 e v e la n d i n t e n s i v eu t i l i z a t i o np o t e m i a l i t ) ，o fu r b a nl a n d ，c o m b i n e st h er e s e a r c hf i n d i n g st oa n a l y z et h ef a c t o r s w h i c ha 仃e c t i n gt h ei n t e n s i v eu t i l i z a t i o no fu r b a nl a n di nr e s e a r c ha r e 巩a n dp r o p o s e st h er e l a t e d m e a s u r e st or e a l i z et h ei n t e n s i v eu t i l i z a t i o no fu r b a nl a j l d a tf i r s t ，t h ep r e s e n tt h e s i se v a l u a t e sa j l da n a l y z e st h ec u r r e n ts i t u a t i o no ft h e i n t e n s i v e u t i l i z a t i o no fu r b a nl a n di np i n g d i n g s h a n ，t h e np o i n t so u t ：i t su t i l i z a t i o nl e v e li s c o m p a r a t i v e l y w e l l - d i s t r i b u t e da 1 1 dt l l er e g i o n a ld i f r e r e n c e si sn o to b v i o u s ；i t su t i l i z a t i o nl e v e l i sm a i n l yi n n u e n c e d b yt l l el e v e lo fe c o n o m i c a l i 印u ta i l do u t ，a 1 1 dt h ee c o n o m i c a lf a c t o r sp l a yt h em o s ti m p o r t a n tp a ni n t h ei n t e n s i v eu t i l i z a t i o no fl a n d ；t h eu t i l i z a t i o ns t n j c t u r eo fu r b a j ll a j l di su n r e 鹊o n a b l e ，邪m er a t i oo f r e s i d e n t i a ll a l l dt op u b l i cg r e e np l o tc o m p a r a t i v e l yl o w o nt h eb a s i so ft h a t ，w i t ht h e 如n h e r c o n s 仃u c t i o no ft h ei n d e xs y s t e mf o re v a l u a t i n gt h ei m e n s i v eu t i l i z a t i o np o t e m i a l i t yo ft h eu r b 肌l a n d ， t h ep r e s e n tt h e s i ss t e p si n t oa nq u a n t i t a t i v er e s e a r c ho ft h a to fp i n g d i n g s h a n ，t h e nc o m e st ot h e f o l l o w i n gc o n c l u s i o n s ：1 ) a c c o r d i n gt 0f o u r - s c a l ei m e r v a l so ft h e i n t e n s i v eu t i l i z a t i o np o t e n t i a l i t ) ， 仔o m0 2 5t o0 5 5 ，t h ei m e n s i v eu t i l i z a t i o np o t e n t i a l i t yv a l u eo fu r b a j ll a n di np i n 斟i n g s h a l li s 0 410 7 b e t w e e nt h es e c o n dl e v e la j l dt h et h i r dl e v e la i l db e i n gc l o s et ot h ei n d e xv a l u eo ft h es e c o n d l e v e l0 4 5 ，a n db e l o n g st ot h o s ew i t hg r e a tp o t e n t i a l i t y ；2 ) t h ep o s i t i v ef a c t o r sa f f - e c t i n gt h ei n t e n s i v e u t i l i z a t i o np o t e n t i a l i 够o fu r b a nl a n dm a i n l yc o n s i s to ft h eu t i l i z a t i o ns t r u c t u r eo fu r b a nl a n d ，t h e i n p u ti n t e n s i t yo fu r b a nl a n da n dt h eu t i l i z a t i o nb e n e f i to fu r b a i ll a i l d a sf 打嬲t h ec o n c r e t ef a c t o r s i i i 西南大学硕士学位论文 t op m m o t et h er e a l i z a t i o no ft h ei n t e n s i v eu t i l i z a t i o no fu r b a nl a n d ，t h e s ei n d e x e sh a v ep o t e n t i a l ， s u c h 硒t h er a t i oo fl a l l du s e db yi n d u s 仃y 、s t o r e h o u s ea n dr e s i d e n c e 、a v er a ；萨f i x e d 嬲s e t s i n v e s t m e n t 、i n d u s t r i a lo u t p u ta n da d d e dv a l u e “t l l es e c o n d a r y 锄dt e n i a r yi n d u s t r yi nu n i 乜盯e a 3 ) i l lt h ec 咄i n t e n s 时m d e ) 【，s u c h2 l sp e r - c 印池c o l l s 仃u c t i o na i l dp e h 印池u i l o c c u p i e dc o m m e r c i a l h o u s e ，h 雒l i m h e dt h ei n t e i l s i v eu t i l i z a t i o np o t e n t i a l i t ) ，o b v i o u s l y ，w l l i c hi sr i g h tt oi m p r 0 v et l l e 砷e 1 1 s i v cu t i l i z a t i o nl e v e lo fu r b a i ll a l l d ，s ot 1 1 ep o s s i b i l 时t oe x p l o i ti t sp o t e n t i a l i t i e sf u n h e ri ss m a l l a c c o r d i i l gt 0t l l er e s e a r c ha 1 1 da n a l y s i s ，t h ea r t i c l ea l s o 酉v ea d v i c et oi m p r 0 v et h el a n du s e h n e i l s i v e ，t l l e s ea d v i c ei n c i u d es e t t i n gu ps c i e n c et h o u g h t s 、o p t i i i l i z a t i o nc 时l a n du s es 咖c t u r e 、 m a l ( i n gr e a s o n a b l el 锄du s ep l a i l 、r e f 0 眦t 1 1 eo l dc i 够c o n s 臼1 j c t i o n 、p r o t e c t i o ne n v i r o 砌e n t 、鸿el 锄d p o t e n t i a ls t e pb ys t e p 肌ds o0 n t h e s ec a l ls u p p l yr e f e r e n c e sf 0 rc 埘l a l l du s ei n t e n s i v e k e yw o r d s ：u r b a nl a n d ；i n t e n s i v eu t i l i z a t i o n ；p o t e n t i a l i t y ；p i n g d i n g s h a nc i t y 独创性声明 学位论文题目：邀吏些篡约型周珏究 一丛通直笪壬亟出立羞剑 本人提交的学位论文是在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。论文中引用他人已经发表或出版过的研究成果，文中已加了标注。 学位论文储：驴俸健签字吼澎年6 月刚 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规定， 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被 查阅和借阅。本人授权西南大学研究生部可以将学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、 汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：留不保密，口保 密期限至年月止) 。、 学位论文作者签名：勿彳参绽导师签名：、1 叉 、 签字日期：彬年多月产日 签字日期： p 占年易月i 矽日 第1 章绪论 第1 章绪论 “十一五”时期是我国加快推进社会主义现代化、全面建设小康社会和构建社会主义和谐 社会的重要时期。党中央、国务院从我国经济社会发展的实际出发，审时度势，进一步转变 经济发展方式，实现社会经济的又好又快的发展。加快建设节约型社会，推进节能降耗工作， 以尽可能少的资源消耗创造尽可能大的社会经济效益。特别强调要强化节约和集约利用土地。 节约、集约利用土地，是受土地资源有限、人口总多的现实情况所迫，更是实现经济社会可 持续发展的大势所趋。 城市土地集约利用作为土地科学特别是土地利用学的一个研究热点，其概念是从农业土 地集约利用研究中借鉴过来的，由于城市土地自身的特殊性，迄今为止，中外学者对于城市 土地集约利用的概念和内涵、特点等都尚未达成共识，其研究具有一定的难度和复杂性。 城市土地集约利用研究主要是研究城市土地开发和利用强度的合理程度。侧重于城市土地 利用的挖潜。由于我国土地资源短缺，城市化初始阶段非农建设占用农地现象严重，同时城 市存量土地资源又存在粗放利用现象，所以为了保护耕地和充分利用城市已有土地资源，进 行城市土地集约利用研究具有重要的现实意义。 我国城市目前正处于超常规的快速发展时期，城市的急剧膨胀构成了对土地资源的巨大 需求。尽管随着城市化研究的不断推进，这一阶段城市扩展的必然性已为大家所认识，然而 面对我国人多地少的基本国情、城市无序蔓延的实情、土地粗放利用的现状以及由此而引发 的一系列不和谐现象仍引起了专家学者和政府部门的普遍担忧。上个世纪末，在充分认识了 我国土地利用现状的基础上，来自地理、经济、规划和环境等相关领域的学者投入到关于如 何控制城市蔓延的深入研究中，并基本构建了具有中国特点的“城市土地集约利用”的研究体 系，学者们试图通过这一理论的研究寻找实现城市土地利用由粗放型向集约型转变的有效方 案，以推动城市化进程与城市的可持续发展。 在2 0 0 4 年的国务院关于深化改革严格土地管理的决定( 国发( 2 0 0 4 ) 2 8 号) 中就要 求实行强化节约和集约用地政策。建设用地要严格控制增量，积极盘活存量，把节约用地放 在首位，重点在盘活存量上下功夫。在国务院办公厅转发国土资源部关于做好土地利用总 体规划修编前期工作意见的通知( 国办发 2 0 0 5 3 2 号文件) 中，要求在新一轮的土地利用 规划修编中对当前土地利用的重大问题进行研究，其中包括研究如何促进集约和节约利用土 地问题。国土资源部在关于印发2 0 0 7 年国土资源工作要点的通知( 国土资发( 2 0 0 7 ) l 号) 中强调要大力推进节约集约用地。要求坚持严控增量、盘活存量。完善和严格执行节约 集约用地政策和标准，建立节约集约用地的评价体系和考核制度，严格监管和考核。认真总 结并大力推广节约集约用地的新经验。 平顶山市作为河南省重要的新兴能源城市，对全省乃至全国的能源安全保障都具有重要 意义，但随着经济的发展以及城市化速度的加快，城市建设用地的需求量急剧增加，尤其是 作为全市政治、经济、文化中心的平顶山市区，人口密度大，产业密集，城市人地矛盾日益 突出。但在目前我国人多地少的国情下，尤其是在国家要求严格控制城市建设用地扩展的背 两南大学硕十学位论文 景下，通过新增建设用地来满足城市用地需求的途径已经行不通，集约用地是唯一出路。因 此，有必要对城市土地集约利用进行深入研究，以指导城市建设用地的开发方向，分析城市 土地集约利用潜力及影响因素，探索解决城市合理高效集约用地的有效途径，为城市土地管 理部门进行有效的管理和利用城市土地资源提供参考和依据。 1 1 城市土地集约利用的概念及内涵 1 1 1 土地集约利用的概念和内涵 土地集约利用的概念最早来源于对农业土地利用的研究，由大卫李嘉图a v i d 黜c a r d o ， 1 7 7 2 - 1 8 2 3 ) 等古典政治经济学家在地租理论中首次提出。所谓农业土地集约利用是指在一定面 积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较 小面积的土地上获得高额产量和收入的种农业经营方式【l j o 按照生产要素投入的构成不同， 农业土地集约利用分为资金集约型、劳动集约型和技术集约型。 美国著名土地经济学家伊利在其所著的土地经济学原理中指出= 对现在已利用的土地 增加劳动和资本，这个方法叫做土地利用的集约”【2 1 。所以，在土地经济理论研究领域中，认 为土地利用集约度是指人们为了提高土地收益在单位土地面积上投入的密集程度，主要可从 单位面积土地上劳力、资金、技术、物质等方面投入去考察。 1 1 2 城市土地集约利用的概念和内涵 由于土地集约利用研究起源于农业土地集约利用的研究，因此，有关城市土地集约利用 的概念大多是从农业土地集约利用借鉴过来的。但由于城市土地利用有其自身的特殊性，迄 今为止，中外学者对于城市土地集约利用的概念和内涵尚未达成共识。 当前，国内学者对城市土地集约利用内涵的理解可以概括为：以合理布局、优化用地结 构和可持续发展的思想为指导，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高土 地的使用效率和经济效益。但在城市土地集约利用具体目标和研究时序设定等方面，各学者 的看法和观点有所不同： ( 1 ) 林坚等人认为，城市土地集约利用是以符合城市规划、土地利用总体规划及相关法规 为导向，通过增加对土地的投入，不断提高土地的利用效率和经济效益的一种开发经营模式， 目的在于挖掘土地使用潜力，节约宝贵的土地资、源【引。 ( 2 ) 肖梦认为，城市土地集约化使用，“可以多维地利用城市土地的立体空间，并使城市土 地一地多用。城市土地立体空间的多维利用，就是利用土地的地面、上空和地下进行各种建 设。一地多用则是在同一块土地上根据需要安排各种不同用途的多种建设项目。这也就是提 高城市土地利用率的集约化利用1 4 j 。” ( 3 ) 毕宝德认为，“所谓集约度就是指单位土地面积上所投资本和劳动的数量。所投入资 本和劳动越多，则集约度越高；反之，则越低。非农用地的效益可分为两类：用于住宅建设 的是所建房屋的面积；用于工业、商业和交通运输的在于所获经营利润。前一类是实物性的， 后一类是价值性的。但两者集约经营的共同点是力争获得单位土地面积上的最大收益p 】。” ( 4 ) 丘金峰主编的房地产法辞典在解释城市土地利用集约程度时指出：“城市土地利 2 第1 章绪论 用的集约程度指单位面积城市土地上的投资和使用状况。衡量城市土地利用集约程度的指标 有：资金集约度，即单位面积城市土地上的投资额：技术集约度，即土地之上建筑物或 设施在施工中和落成后所应用的先进技术程度，这往往可通过资金集约度反映；人口集约 度6 1 。， ( 5 ) 宋春华等主编的房地产大辞典中对“土地集约经营程度”词条的解释是： “土 地集约经营程度，是指单位面积土地投入的人力、财力、物力的状况。单位面积上的人、财、 物力投入水平高，则集约经营的水平就高；反之亦然。反映集约经营程度的指标有许多，如 每平方米的建筑投资量等。” 以上表述虽然对城市土地集约利用与经营有不同的理解，但都有一个共同点，就是认为 土地集约利用就是增加在土地上的投入，以获得更多产出的土地开发经营方式。 目前还有另外一类观点，强调在研究城市土地集约利用时，还要考虑土地利用结构和布 局的优化问题： 郑新奇认为，城市土地集约利用是在特定时段、特定区域的一个动态、相对的概念，意 指在现期和可以预见的未来条件下，在满足城市发展适度规模、使城市获得最大规模效益和 集聚效益基础上，以城市合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提，通过增加存量土地 投入、改善经营管理等途径，不断提高城市土地的使用效率，并取得更高的经济、社会和生 态环境效益1 8 j 。 原国家土地管理局局长邹玉川在1 9 9 6 年土地日发表的文章中指出城市土地内涵挖潜、集 约利用的潜力来自四个方面：一是城市人均占地有潜力可挖；二是调整城市用地布局，提高 土地产出率有潜力可挖；三是小城镇用地有潜力可挖；四是城市空闲地和地下空间也有潜力 可挖【9 1 。李元在生存与发展一书中，将合理配置城市土地，进行土地置换与提高城市土地 利用率和利用效率一起，作为集约利用的途径【1 0 】。从这些观点所指出的实现集约利用的途径 中可以看出，他们认为优化土地利用结构，合理配置城市土地，进行土地置换也属于城市土 地集约利用的内容。 总结以上理论研究，笔者认为：城市土地集约利用应当是以提高经济社会总体效益为目 标，以合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提，以现有平均先进生产技术和生活设施 为标准，在满足生产、生活要求和合理的环境水平基础上，实现土地资源投入产出的最大化， 实现土地利用的经济效益、社会效益和环境效益的统一。 1 2 城市土地集约利用特征 1 2 1 区域性特征 城市是区域发展的必然产物，是区域各种资源聚集利用形成的特定空间，是区域经济、 社会、政治、文化、交通、金融等各方面的集结点。城市是以区域资源为基础发展起来的， 并通过城市经济的高速运行又促进整个区域的发展。城市土地集约利用格局就是这种发展的 综合结果。区域自然资源和地理环境的结构、经济结构、社会结构以及土地资源承载力存在 着显著的区域差异，从而构成了城市土地集约利用的区域空间性。研究城市土地集约利用， 必须研究区域发展与城市发展的关系，从宏观层面把握城市土地集约利用的规律。 3 两南大学硕十学位论文 1 2 2 区位性特征 区域性特征是从区域的宏观角度反映了不同城市具有不同的土地利用集约程度和模式。 区位特征则强调城市建成区范围内部，不同区位的土地具有不同集约利用特点。因此，研究 城市土地集约利用，应该把握城市土地集约利用的空间分布规律。 城市土地集约利用的特性首先表现在城市地域结构空间上集约利用程度的相异性，即城 市城区与边缘区集约水平的不同。城区的高价地和建筑的高密集以及人们对郊区自然环境要 求和郊区的低地价必然造成城市土地最佳集约强度是城区高于边缘区。其次，集约利用的区 位特性还表现在处于距离城市中心的远近不同，城市地块最佳集约度不同，随着距离城市中 心距离的加大，集约水平呈下降趋势。其三，集约利用的区位特性还表现在不同区位土地用 途选择带来集约程度不同，如人们对住宅的开放强度越来越倾向低密度、低层次、办公用途 则可承受高的容积率开发等；以及不同城市内部空间结构形态影响着土地集约利用形态分布 等等。因此，研究城市土地集约利用，必须关注区位的研究。 1 2 3 动态性特征 经济在发展，人类需求及其准则在改变，技术水平更是日新月异，导致城市土地集约利 用在不同历史发展阶段有着不同的表现，在不同阶段中土地集约利用程度、类型和对土地集 约利用的认知标准均不相同。所以，要研究城市土地集约利用，不能孤立于城市特定的发展 阶段去讨论，应该把握城市不同发展阶段的土地集约利用的规律，去研究城市土地合理的集 约程度，并通过对未来城市的发展趋势，研究城市土地集约利用的潜力。 城市土地利用最佳集约水平不是一个僵化的和固定数量值的概念，不同经济发展阶段， 土地利用最佳集约水平的内涵是不同的。城市化的不同阶段客观上对应着城市土地利用的不 同集约强度以及不同集约利用形式和类型。所以，研究城市土地的集约利用，必须在充分研 究城市化水平的不平衡分布和土地资源的不平衡分布基础上，研究土地集约利用模式。 1 2 4 层次性特征 对城市土地集约利用，对于不同层次关注的重点不同。对整个城市区域土地进行宏观的 集约利用评价时，需要从各个方面进行评判，包括总量、结构、开发强度、投入、产出等， 强调城市用地规模、城市用地功能、城市用地结构和城市综合效益等最终结果的合理性。而 对某一类型用地分区( 如住宅区、工业区、商务区等) 土地进行中观尺度的集约利用评判时，强 调的是用地规模、开发强度、设施完善度和产出效益等。对某地块进行微观尺度的集约利用 评判时，强调的则是开发强度，侧重投入产出的合理性。 1 3 国内外研究进展 1 3 1 国外土地集约利用研究进展 4 国外对土地集约利用的研究最早来自古典经济学。杜尔格( a 彻r o b e r tj a c q u 嚣t u l l 9 0 t ， 第1 章绪论 1 7 2 7 - 1 7 8 1 ) 、安特生( j 锄e sa n d e r s o n 。1 7 3 9 - 1 8 0 1 ) 、魏斯特( e d w a r dw e s t ，1 7 8 2 1 8 2 8 ) 和李嘉图 ( d a v i dr i c a r d o ) 等在研究农业地租问题中，发现并证明了农地集约耕作中的报酬递减规律，并 认为集约利用是级差地租产生的原因。马克思在批判和继承古典经济学地租理论基础上，将 级差地租分为级差地租i 和级差地租i i ，前者是由土地肥沃程度不同和区位优劣所产生的，后 者是在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率差别( 超额利润) 所形成的，并给集约利 用下了明确定义：“在经济学上，所谓耕作集约化，无非是指资本集中在同一土地上，而不是 分散在若干毗连的土地上【1 1 】”。中国大百科全书对农业土地集约利用下的定义来源于此：t t 是 指在一定面积的土地上集中地投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法，以 求在较小面积的土地获得高额产量和收入的一种农业经营方式川”。 关于城市土地的集约利用，国外研究主要是从经济学、区位理论、城市规划理论等方面 涉及了它的内涵。首先是2 0 世纪初美国著名土地经济学家理查得t 伊利( r i c h a r dt e l y ) 在其 名著土地经济学原理一书中提出：“对现在己利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫做 土地利用的集约1 2 j ，并阐明了人口、土地资源的稀缺性、地价等因素对城市土地集约利用的 影响，指出：“地价昂贵的第一个后果是，使人们不得不高度集约利用土地1 2 】 o 其它经济学家如柏克曼、阿郎索对城市居住用地、厂商用地竞标曲线进行了研究。1 9 世 纪末，新制度经济学派兴起，罗纳德科斯以及巴泽尔等人又从市场经济下土地产权角度研究 了资源配置效率问题，但他们所谓的效率围绕着交易成本，通过明晰产权的途径使社会资源 配置过程不产生资本损失。因此关于城市土地集约利用，经济学家主要是从如何经济地使用 土地角度所做的努力，反映的是土地成本与产出的关系。 以1 9 世纪屠能( j h v t h u n o n ，1 7 8 3 1 8 5 0 ) 农业区位论、2 0 世纪初韦伯( a w 曲e r ， 1 8 6 8 1 9 5 8 ) 工业区位论、2 0 世纪3 0 年代克里斯塔勒( w o s t a l l e r ，1 8 9 3 1 9 6 9 ) 城市区位论( 中 心地理论) 以及廖什的市场区位论等为代表的区位理论研究，主要是从地理学空间区位角度研 究产业发展的最佳布局，虽然本质上也是反映如何使厂商成本最小化，但他们使国家对土地 的集约利用的管理有了一定方向。 城市规划理论对土地集约利用内涵的反映突出表现在两个方面：一是城市土地不能过度 开发利用，以霍华德“田园城市”理论为代表，主张以人为本的城市人居环境，这与我国传统 的“天人合一”环境发展主张相一致。二是以雅典宪章、马丘比丘宪章为代表的现代城 市规划理论，对城市土地利用做出了全新和比较完善的诠释，主张城市要与周围影响地区作 为一个整体来研究，保证居住、工作、游憩和交通4 种主要活动的正常进行，并强调城市的 有机组织、生活环境与自然环境相和谐，因此反映了城市土地集约利用在生产、生活方面的 具体内涵【12 1 。 联合国环境与发展委员会于1 9 8 7 年提交的报告我们共同的未来中，对可持续发展下 了准确、严格的定义，即：可持续发展是既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的 能力构成危害的发展【1 3 】。虽然这里没有对资源的集约利用进行具体表述，但却十分明确地隐 含了集约利用的必然性要求，同时对集约利用的内涵也刻画了清晰的轮廓即：资源利用 以人为本，满足当代的需求；当代应合理、节约利用资源，所形成的结果对当代是良性的， 对以后也是良性的；当代对资源的利用受总量节制，资源利用要在时间轴线上定位，当代 不能透支后代的资源。这3 个方面既指出了人类利用资源的出发点，又为要采取的方式方法 5 两南大学硕十学位论文 框定了准确的设计空间。因此，近二、三十年来，各国在城市土地集约利用上的研究是在以 人为本的框架下进行的，又根据各国城市发展的不同实践呈现不同特点：欧美等发达国家 在私人轿车驱动下，经历了“逆城市化”的郊区扩张后，痛定思痛，目光转向了“紧凑型”城市的 发展思维，其最积极的倡导者是欧共体。南美、东亚等发展中国家则在粗尝了工业化加速 发展所引发的人口高密度集聚的忧患之后，以可持续发展理论为启发，开始积极地转向了规 划引导的有序发展过程。 国外对土地集约利用控制和评价的研究，主要集中于土地的利用强度。如区划控制技术， 采用的主要指标有用地类型、容积率、建筑密度、建筑高度等。为了评价土地的最大开发强 度，f o i l s e c a l l e 和r o g 曾提出一套衡量土地开发效率的评价指标，包括密度、基地系数( 即容 积率) 、建筑密度、空地、建筑高度和建筑后退距离等，并用图解法来分析确定土地的最大开 发利用强度。在规划指标方面，人口密度、居住密度( 居住单位数，用地面积) 是居住区规划普 遍采用的指标。其它衡量城市用地的指标还有：土地开发收益增值率( 指一个地区现阶段已开 发的住宅用地的中等价格和未开发的生地价格的平均比率) 、土地转换增值率( 指与农业用地相 比，满足区划法规并具规划许可的合法住宅地块的增值部分) 【1 4 1 。虽然利用强度方面的控制和 评价指标比较完善，但缺乏的是土地投入和产出方面的指标。 1 3 2 国内土地集约利用研究进展 国内有关城市土地集约利用的研究主要是从定性研究、定量研究以及利用对策等方面开 展的。最早开展的研究主要是在借鉴西方农业土地集约利用研究的经验，把农业土地集约利 用的概念引进到城市土地集约利用上面来，开展相关定性的研究，在此之后，随着研究的逐 步深入，定量研究成为城市土地集约利用研究的趋势，而定量研究相对定性研究而言要复杂 得多，目前国内也只是在少数城市开展相应的试点研究。而具体的土地集约利用方式的研究 目前也尚处在探索阶段，各个地方根据自己的实际情况在逐渐的寻求行之有效的举措，随照 研究工作的逐步深入，城市土地集约的研究必将进一步的深入和完善。 1 3 2 1 城市土地集约利用的定性研究 城市土地集约利用的定性研究主要是对于城市土地集约利用的概念、内涵、集约利用的 必要性及集约利用理论的研究。 关于城市土地集约利用的概念，主要是基于李嘉图( d a v i d 黜c a r d o ) 等古典经济学家在地租 理论中对农业用地的研究，把土地集约利用的概念引入城市土地集约利用研究中，形成城市 土地集约利用的概念，研究者从不同角度给予阐述。目前国内有关城市士地集约利用的概念 和内涵尚不统一，但所有的研究者都认为城市土地集约利用是一个动态过程，随着经济发展 和科技的进步，应该充分考虑其动态发展趋势，而不只是一个静态终极目标i l 5 1 6 1 7 】。 1 3 2 2 城市土地集约利用问题研究 我国学者对城市土地集约利用的关注源于我国土地资源的粗放低效利用，众多学者对此 做了相关研究，发现城市土地集约利用主要存在以下问题：1 ) 城市呈“摊大饼”式无序外延扩张， 用地面积和规模过大，占用大量耕地，土地利用浪费严重；2 ) 城市土地利用总体配置不合理， “散、乱，现象突出，宏观布局缺乏科学性，用地秩序混乱，使得城市整体功能无法发挥，影 响城市土地的集约利用；3 ) 城市土地利用结构不合理，各类用地比例失调，产业用地比例过高， 6 第1 章绪论 生活用地比例偏少，致使城市环境日益恶化；4 ) 城市人均用地水平偏高，已用地建设强度偏低， 容积率不高，导致土地经济效益产出偏低，城市土地利用潜力没有得到完全发挥；5 ) 城市土地 管理和土地市场不规范，存在投资过热、土地供应量过大等不合理现象，影响土地的集约利 用。 基于我国土地粗放利用的现状，许多学者提出了城市土地集约利用研究的必要性，归纳 为：1 ) 城市土地集约利用是解决我国土地资源稀缺、人地关系矛盾尖锐的必然选择；2 ) 城市土 地集约利用是推动我国城市化快速、良性发展和城市质量全面提高的重要途径；3 ) 城市土地集 约利用是改变我国土地粗放、浪费利用，加强土地管理的重大举措；4 ) 城市土地集约利用可以 促进产业结构调整和粗放增长方式转变，是我国经济健康发展的客观需要，也是我国城市社 会经济可持续发展的必然要求。 在理论研究方面，我国部分学者介绍了最先研究土地集约利用的屠能的农业区位论【1 8 】以及 土地集约利用研究的经典理论一土地报酬递减理论【2 】。随着我国相关研究的兴起，更多学者从 我国实际情况出发，探讨与城市土地集约利用相关的理论问题。一些学者讨论了城市土地资 源合理配置问题，构建了基于市场机制、政府调控机制和公众参与机制的城市土地资源集约 化配置模式，指出士地置换是实现土地集约利用的重要手段，并对产业用地置换做了初步研 究。另一些学者立足我国城市化迅速发展的实际，探讨城市化发展与土地集约利用的相互关 系，研究表明两者相辅相成、相互促进，城市化建设与土地集约利用的目标是一致的。在城 市化的不同阶段，土地利用集约化的类型呈现出不同的特点，一般经历从劳动力资本型集约 到资本技术型集约，再到结构型集约，最后随着城市土地利用空间形态的城乡融合，土地利 用表现为更高层次的生态型集约的发展过程。部分学者引人城市可持续发展理论，探讨城市 土地可持续利用与集约利用关系。研究指出，可持续的土地利用发展观是城市土地集约利用 的指导思想与依据，城市土地利用既要求节约用地，追求土地产出效益，又要注重土地潜力 的适度和可持续挖掘，应避免矫枉过正造成城市社会和生态环境的恶化。 1 3 2 3 城市土地集约利用定量评价方法研究 评价方法是城市土地集约利用定量评价的基础，但由于研究难度大，成为研究中的薄弱 环节。一些研究者介绍了西方国家常用的土地评价理论与方法，并从方法论的角度阐述了国 外相关研究对我国研究的启示。另外一些学者结合我国实际提出城市土地集约利用定量评价 的基本内容，即设计一套评价指标体系和评价方法，对城市土地集约利用进行定量评价。包 括3 个层次：宏观层次是城市总体评价；中观层次是城市分区评价；微观层次则是具体地块的评 价。还有一些研究者提出因地制宜、注重约束条件、效率和发展趋势的评价思路，认为城市 土地集约利用评价主要采用比较分析方法，在确定评价标准后进行定性、定量比较分析，取 得评价成果。 1 3 2 4 城市土地集约利用评价指标体系研究 城市土地集约利用评价的核心工作就是评价指标体系的制定，国土资源部为此专门颁布 了城市土地集约利用潜力评价技术方案【1 9 】。一些学者从我国实际出发，分析评价指标体 系建立的原则，认为应该慎重考虑指标的科学性、整体性、层次性、区域性、动态性、前瞻 性和可操作性等。有些学者从综合评价角度建立评价指标体系，认为集约化、高效化和协调 化是评价的3 个主要目标，评价指标应包括4 方面内容：1 ) 制约土地集约利用的指标，主要包 7 两南大学硕士学位论文 括环境污染指数和城市绿化率等；2 ) 城市土地集约利用程度指标，主要包括土地投人强度和土 地利用强度等；3 ) 城市土地利用效率指标，主要包括土地经济产出指标等；4 ) 城市土地集约利用 趋势和可持续度指标。有的学者则从不同空间层次建立了宏观、中观和微观层次的土地集约 利用评价指标体系。宏观评价是以整个城市为评价对象，评价指标主要包括城市空间格局合 理性、土地利用强度、土地产出效率和土地可持续利用等；中观层次的评价对象是不同功能的 城市分区，根据功能不同分别设计了工业区、商业区和居住区等评价指标体系：微观层次则是 以地块为评价对象，评价指标主要包括容积率、经济产出和环境指数等。一些学者则从整体 角度出发，构筑土地集约化综合指数等综合指标来衡量城市土地利用集约度。上述研究均在 城市用地具体评价中应用。 具体到实际的具体指标而言，主要从以下几个方面开展研究： ( 1 ) 人地关系指标 城市人地关系的研究与城市土地集约利用直接相关。土地和人口的依存关系密切，城市 建设的诸多指标都直接与城市人口数量相关，寻求合理的城