（土地资源管理专业论文）西安市大兴路城市综合改造区土地集约利用潜力评价研究.pdf

摘要 土地是人类生存和发展的基础要素之一，是社会、经济发展的载体。我国正处于经 济发展和城市化的加快阶段，在人多地少、土地资源供给有限的条件下，政府必须开源 节流，采用内部挖潜，集约利用土地的发展模式。2 0 0 8 年国务院下发关于促进节约集 约用地的通知，要求各地按照节约集约用地的要求，健全各类建设用地标准体系，加 快制定和修订城市规划和建设用地相关技术标准。从这两层意义上讲，对旧城改造中的 土地集约利用潜力评价研究就显得极为重要了。 本文以西安市大兴路城市综合改造区为研究对象，在总结前人研究的基础上，对旧 城改造及其过程中土地集约利用的内涵进行界定，分析了旧城改造与土地集约利用两者 之间的相互关系，定性的研究了影响旧城改造中土地集约利用的驱动力机制。 在本次土地集约利用潜力评价过程中，根据大兴路地区的现状和未来规划，在综合 考虑影响该地区土地集约利用因素的基础上，结合专家的意见，建立了一套评价指标体 系，包括土地集约利用约束条件、土地集约利用程度、土地集约利用趋势3 个方面的评 价内容，7 个评价因素，1 5 个评价指标，利用层次分析法确定指标权重，采用集约度和 总分值一极限修正模型相结合的方法对大兴路地区的土地集约利用潜力进行定量评价。 通过以上研究，得到以下结论： ( 1 ) 影响旧城区土地集约利用的驱动因素复杂多样，包括人口增长、经济发展、 产业结构调整、技术进步、政府政策、城市规划的制定和实施等； ( 2 ) 大兴路地区的土地集约利用潜力指数为o 8 1 8 5 ，属于潜力i 级，集约利用的 潜力很大； ( 3 ) 通过调整用地结构，提高土地集约利用水平的潜力空间巨大，今后在挖掘城 市土地集约利用潜力时，应把调整区域用地结构放在首位； ( 4 ) 大兴路地区土地集约利用的主要途径是优化用地结构、转变区域职能，合理 规划、提高土地利用率，在区政府的领导下，各级政府部门与大兴路地区城市综合改造 管理委员会协调合作，充分利用政府和市场两种力量进行挖潜，同时注意生态环境质量 和容积率控制等问题。 关键字： 旧城改造、土地集约利用、 土地集约利用潜力、大兴路地区 a b s t r a c t t h el a n di st h ef o u n d a t i o ne s s e n t i a lf a c t o rf o rh u m a ns u r v i v a la n dd e v e l o p m e n t i ti st h ec a r r i e ro f s o c i a la n dt h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n t o u rc o u n t r yi so nt h es p e e d su ps t a g eo fe c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n d t h eu r b a n i z a t i o n t h e r ea r es om a n yp e o p l e ，b u to n l yl i t t l el a n d u n d e rt h el a n dr e s o u r c es u p p l i e sl i m i t e d c o n d i t i o n ，t h eg o v e m m e n tm u s tt a k en e wr e s o u r c e sa n dr e d u c ee x p e n s e s ；a l s o ，i tm u s tt a k et h ei n t e r n a l t a p p i n gl a t e n tp o t e n t i a l i t i e sd e v e l o p m e n tm o d e l i n2 0 0 8 ，t h es t a t ec o u n c i lh a sd e c r e e dan o t i c e ，c a l l e d ”s a v e si n t e n s i v el a n dn o t i c ea b o u tp r o m o t i o n ”i tr e q u e s t se a c hr e g i o na c c o r d i n gt ot h er e q u e s to fs a v i n g a n di n t e n s i v el a n d ，t ob u i l de a c hk i n do fc o n s t r u c t i o nl a n ds t a n d a r ds y s t e m ，s p e e d su pt ow o r k so u ta n d r e v i s e st h eu r b a np l a n n i n ga n dt h ec o n s t r u c t i o nl a n dc o r r e l a t i o nt e c h n i q u es t a n d a r d f r o mt h e s et w o s i g n i f i c a n c e s ，t h el a n dp o t e n t i a l e v a l u a t i o ns t u d yi nt h eo l dc i t yt r a n s f o r m a t i o ni sb e c o m ee s p e c i a l l y i m p o r t a n t t h i sa r t i c l er e s e a r c ht h ep o t e n t i a lo fl a n di n t e n s i v eu s ei nd a x i n gd i s t r i c to fx i a nc i t yt r a n s f o r m s o n t h ef o u n d a t i o no ft h ep r e d e c e s s o rs t u d i e s ，m a k ec l e a rt h ec o n n o t a t i o no ft h el a n di n t e n s i v eu s eo fo l dc i t y t r a n s f o r m a t i o na n dt h eo l dc i t yt r a n s f o r m a t i o n ，h a sa n a l y z e dt h er e c i p r o c i t yb e t w e e no l dc i t yt r a n s f o r m a t i o n a n dt h el a n di n t e n s i v eu s e s ，i nq u a l i t a t i v er e s e a r c hi n f l u e n c eo l dc i t yt r a n s f o r m a t i o nl a n dc o n s o l i d a t i o nu s e d r i v i n gi n f l u e n c em e c h a n i s m i nt h ep r o c e s so fl a n di n t e n s i v eu s ep o t e n t i a ls t u d y , a c c o r d i n gt od a x i n gd i s t r i c t sp r e s e n ts i t u a t i o na n d f u t u r ep l a n ，o nt h ef o u n d a t i o no fo v e r a l le v a l u a t i o na f f e c t st h i sa r e al a n di n t e n s i v eu s ef a c t o r , u n i f i e st h e e x p e r to p i n i o n ，h a se s t a b l i s h e das e to fe v a l u a t i n gi n d i c a t o rs y s t e m ，i n c l u d i n gl a n di n t e n s i v eu s ec o n s t r a i n t s ， l a n dc o n s o l i d a t i o nd e g r e eo fu t i l i z a t i o n ，l a n dc o n s o l i d a t i o nu s et e n d e n c y3a s p e c ta p p r a i s a l s ，7a p p r a i s a l f a c t o r s ，15e v a l u a t i n gi n d i c a t o r s u s i n gt h ea n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s st od e f i n i t et h ew e i g h t ，t h e nu s et h e m e t h o dw h i c hc o l l e c t e dt h ec a p i t a li n t e n s i t ym o d e la n dt h et o t a ls c o r ev a l u e l i m i tr e v i s i o nm o d e lu n i f i e s t oq u a n t i t a t i v ee v a l u a t et h ep o t e n t i a lo fl a n di n t e n s i v eu s ei nd a x i n gd i s t r i c t t h r o u g ht h ea b o v er e s e a r c h ， o b t a i n st h ef o l l o w i n gc o n c l u s i o n ： ( 1 ) a f f e c t si nt h e o l dc i t yt r a n s f o r m a t i o na n dt h el a n di n t e n s i v eu s ei st o om a n yt od r i v et h ef a c t o r c o m p l e xd i v e r s e ，i n c l u d i n gp o p u l a t i o ng r o w t h ，e c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，i n d u s t r yr e s t r u c t u r e ，t e c h n o l o g y a d v a n c e m e n t ，g o v e r n m e n t sp o l i c y , u r b a np l a n n i n gf o r m u l a t i o na n di m p l e m e n t a t i o na n ds oo n ； ( 2 ) t h ed a x i n gd i s t r i c t sl a n di n t e n s i v eu s ep o t e n t i a ll e v e li se n e r g e t i c a l l yil e v e l ，t h ei n t e n s i v eu s e s p o t e n t i a li sv e r yh u g e ； ( 3 ) a d j u s t st h el a n ds t r u c t u r et or a i s et h el e v e lo f l a n di n t e n s i v eu s ec a ng e th u g ep o t e n t i a ls p a c e ，f r o m n o wo nw h e nw et a pt h ec i t yl a n dc o n s o l i d a t i o nu s ep o t e n t i a l ，s h o u l dp l a c et h er e g r o u p i n ga r e a s t r u c t u r ei nt h ef i r s tp l a c e ，s i m u l t a n e o u s l yw i l ls p e e du pt h el o c a lf u n c t i o ni nt h et r a n s f o r m a t i o n ， e n h a n c e m e n tl a n du t i l i z a t i o ni n t e n s i t ya n di n c r e a s e st h el a n di n v e s t m e n te f f o r t s ； l a n d t h e ( 4 ) t h ed a x i n gd i s t r i c ti n t e n s i v eu s e ，h a v et h em a i nw a yi st oe n e r g e t i c a l l yo p t i m i z e st h el a n d i i s t r u c t u r e ，t ot r a n s f o r mt h er e g i o nf u n c t i o n ，t h er e a s o n a b l ep l a n ，r a i s e st h el a n d u s ec a p a b i l i t y , u n d e rt h ea r e a g o v e r n m e n t sl e a d e r s h i p ，a l ll e v e l so f t h eg o v e r n m e n td e p a r t m e n tc o o p e r a t e sc o o r d i n a t e de n e r g e t i c a l l yw i t h t h ed a x i n gd i s t r i c tc i t ys y n t h e s i st r a n s f o r m a t i o nh e p z a ，f u l l yc a r r i e so nt a p p i n gl a t e n tp o t e n t i a l i t i e su s i n g t h eg o v e m m e n ta n dt h em a r k e tt w os t r e n g t h s ，s i m u l t a n e o u s l yp a y sa t t e n t i o nt ot h ee c o l o g i c a le n v i r o n m e n t a n dt h ev o l u m ef r a c t i o nc o n t r o lq u e s t i o n k e yw o r d s ：o l dc i t yt r a n s f o r m a t i o n ；l a n di n t e n s i v eu t i l i z a t i o n ；t h ep o t e n t i a l l a n d i n t e n s i v eu s e ；d a x i n gd i s t r i c t 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究工 作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何 未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名：互 茎 2 0 0 85 月加日 ，论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学 校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权 利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成 果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：互佳2 0 0 8 年5 月矽曰 导师签名： 刮绷 2 0 0 8 年5 月加日 长安人学硕i ：学位论文 1 1 研究背景 第一章绪论 土地是人类生存和发展的基础要素之一，是社会、经济发展的载体。各种事业的发 展都对土地产生巨大的需求，特别是我国正处于经济发展和城市化的加快阶段。在人多 地少、土地资源供给有限的条件下，既要做到保持必需的耕地资源不能减少，又要满足 城市化发展的用地要求，这就要求我们的城市管理者必须开源节流、精打细算，采用内 部挖潜，集约利用土地的发展模式。 国务院关于促进节约集约用地的通知( 国发 2 0 0 8 1 3 号) 要求各地要认真组织开 展建设用地普查评价，对现有建设用地的开发利用和投入产出情况做出评估，并按照法 律、法规和政策规定，处理好建设用地开发利用中存在的问题：城市规划要按照循序渐 进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，科学确定城市定位、功能目标和发展规模， 增强城市综合承载能力；要按照节约集约用地的要求，健全各类建设用地标准体系，加 快制定和修订城市规划和建设用地相关技术标准。 从建设节约型社会，走可持续发展的基本国策来看，城市的发展必须走旧城改造内 涵挖潜之路。旧城区一般位于城市的核心区，在科学技术高度发达、人类生产和生活方 式急剧变化的今天，旧城区的基础设施不健全，土地利用率低下，布局混乱，环境恶化 等问题表现突出，无法适应社会快速发展的要求。旧城改造就是通过调整旧城区内的产 业结构和优化土地配置，提高土地资源的集约利用水平【1j 。 但是，目前的问题是，政府对于城市旧城区土地的质量、集约利用的程度以及利用 的潜力并不清楚。有时为了提高土地利用率，片面的追求高容积率，并不能解决城市发 展的土地问题，反而会引发一系列的社会经济环境问题。因此，在这种状况下，并不利 于贯彻国家的基本国策，不利于城市存量土地的挖潜和高效利用。 西安市大兴路城市综合改造是西安市目前最大的旧城改造项目之一，位于西安市的 西北隅，涉及9 6 7 平方公里土地的再利用，4 力余人和1 5 5 家企事业单位的搬迁安置， 被纳入西安市“十一五”重点项目，是西安市未来发展的中心和“唐争城复兴计划”人 口外迁的吸纳地。该区域受历史因素的影响，土地利用率偏低，区域功能退化，有必要 对该区域的土地集约利用进行研究，以指导城市建设用地的丌发方向，为地方政府和土 地管理部门未来的城市土地利用决策提供依据，探索旧城区合理高效集约利用土地的有 第一章绪论 效途径。 1 2 研究意义 根据建立资源节约型社会和推进土地利用方式根本转变的要求，围绕保障社会经济 平稳运行和可持续发展的目标，按照“内涵挖潜与外延扩大相结合、以内涵挖潜为主， 合理提高土地集约利用水平”的原则，研究和解决如何通过土地利用规划引导和控制土 地的节约与集约用地，并从规模、结构、时序等方面，提出调控各业、各类用地的目标 及政策建议，这将把城市土地集约利用研究推向一个新阶段。 ( 1 ) 从理论上引导旧城区土地由粗放利用模式向集约利用模式转变，帮助人们更好 的把握i e l 城改造与土地集约利用的实质和意义，更好的指导旧城改造工作。 ( 2 ) 对于旧城改造中的土地集约利用驱动力机制分析，有助于了解土地集约利用 的影响因素，从而为土地管理部门科学的制订城市土地利用的指导方针和对策提供理论 依据，正确的引导旧城改造工作的开展。 ( 3 ) 旧城改造中的土地集约利用与单纯的存量土地利用存在很大不同。对旧城改 造中的土地集约利用潜力指标体系的构建，有助于旧城改造人员认识到旧城改造与土地 集约利用的作用关系，从而有助于更好的实现旧城改造的目标。 ( 4 ) 土地集约利用的潜力评价有助于旧城改造部门和土地管理部门充分了解当前 的土地利用状态与理想状态的差距，从而加强土地管理和规划工作，调整或重新配置城 市用地。同时，土地集约利用潜力的评价还为政府制定改造政策提供科学的依据。 1 3 研究概况 1 3 1 国外研究概况 最早的土地集约利用研究特指农用地集约利用，它是由李嘉图( d a v i d r i c a r d o ) 等 古典经济学家从地租理论中提出的，特指农业土地集约利用。其基本涵义是，针对一种 农业土地利用用途，通过在土地上增加投入( 资本、劳动) ，以获得土地的最高报酬。 随后，土地集约利用的概念被引入城市土地研究中，形成城市土地集约利用的概念【2 1 。 最直接研究土地合理集约度的经典理论足土地报酬递减理论。该理论认为在一定科 技条件和若干要素投入量保持不变的情况下，土地收益随某一投入量的不断增加将出现 由递增到递减的现象。著名剑桥学派的创始人英固经济学家马歇尔还认为：报酬递减规律 适用r 各业中为了生产和生活而对上地的利用，显然上地报酬递减舰律所阐述的就是土 k 安人学硕i ：学位论文 地的合理投入问题，研究的是土地的合理集约度【3 】。 1 9 4 9 年，拉特克利夫( r - v r a t c l i f 0 提出了城市土地利用经济模型，他认为城市土地 利用形态决定于城市土地利用的效率，城市土地利用方式趋向于效率最大化，是通过城 市中各种功能活动相互竞争最优区位的过程达到的【4 j 。 1 9 7 7 年，著名的土地经济学家理查德t 伊利在其所著的土地经济学原理中指出： “对现在已利用的土地增加劳动和资本，这个方法叫做土地利用的集约 ，也就是说， 他认为只要加大土地投入程度将会提高土地集约利用水平【5 1 。 1 3 2 国内研究概况 我国古代最早的集约经营的思想出现在齐民要术中，书中提到：“凡人家营田， 须量己力，宁可少好，不可多恶。强调土地的经营不能广种薄收，宁可少而精，直接 表达了精耕细作、集约经营的思想【6 】。明代沈氏农书指出：“以二亩之奎力，合并于 一亩，”可以“一亩兼二亩之息”，即提高单位面积的投入，可取得更好的收益【7 1 。 目前，国内关于如何实现土地集约利用的讨论也很激烈。 1 9 9 2 年，丘金峰在其主编的房地产法辞典中指出：衡量土地集约利用程度的指 标有三个，资金集约度、技术集约度和人口集约度( 劳动力集约度) 。此后，1 9 9 3 年， 宋春华继承了丘金峰的思想，在其主编的房地产大辞典中解释土地集约经营程度， 指单位面积土地投入的人力、财力、物力状况【8 】。 何芳( 2 0 0 1 ) 从产出效益的角度，定义了何为“土地集约利用 。城市土地集约利 用，指合理投入劳动、资本和技术，充分挖掘城市土地潜力，获得土地最佳的综合利益 的过程。同时，她认为城市土地集约利用在不同的时间表现为不同方面的集约，从初期 的劳动资本型集约，经历资本技术型集约和结构型集约，最终实现生态型集约【9 j 。 伴随着科学技术的发展，一些学者开始从利用强度的角度研究土地集约利用。如肖 梦“可以多维地利用城市土地立体空间，并使城市土地一地多用。城市土地立体空间的 多维利用，就是利用土地的地面、上空和地下进行各种建设【1 0 】。 上述这些关于土地集约利用的阐述，均没有脱离土地集约利用的本身。后来的实践 表明，用地结构不合理，即使投入再多的资金，使用强度再大，也不会达到最佳的利用 效果，有时甚至会出现负面效应。因此，学者们丌始关注用地结构的优化与土地集约利 用之间的关系。 陶志红( 2 0 0 0 ) 认为：以合理前j 局、优化用地结构和可持续发展的思想为依据，通 第一章绪论 过增加存量土地投入，改善经营管理等途径，不断提高土地的使用效率和经济效益【1 1 】。 按这一概念，可以看出调整城市原有布局和用地结构是城市土地集约利用的前提，也就 是说她把城市的改造与土地集约利用联系在一起了。 随着系统论的发展，有些学者也开始从系统论的角度来看待土地集约利用。龚义等 人( 2 0 0 2 ) 认为：城市土地集约利用是在特定的时段中，特定区域内的一个动态的相对 概念【1 2 】。 可以看出，我国对于城市土地集约利用的认识主要局限于土地投入强度、产出效益、 利用强度以及用地结构调整四个方面的研究，并没有特别的关注环境和社会对土地集约 利用的影响，也未注意到政府行为对土地集约利用的影响。 对于土地集约利用潜力评价的研究较多的是从城市土地资源集约利用的必要性、集 约利用方式和手段等方面定性研究城市土地利用潜力的挖掘，对究竟怎样才是最集约的 利用城市土地，即城市土地集约利用合理度的系统性理论研究及定量评价比较少。 李俊梅( 19 9 7 ) 采用了单位产值占地率和单位占地产值率两项相对指标进行土地利 用集约水平分析，分别计算浙江省7 5 个市、县农业部门与非农部门的土地利用潜力， 但并未真正体现土地集约利用的系统性特征【1 3 】。 1 9 9 9 年，“国土资源大调查 项目设立了“城市土地价格调查和土地集约利用潜力 评价子课题，先后选择了七个试点城市( 福州、天津、包头、长春、济南、义乌、南 京) 开展城市土地集约利用潜力评价工作。并且通过这些试点研究建立了相关的土地集 约利用评价指标，其中包括人地关系指标( 城市人均用地指标、人口密度、城市人口规 模、城市用地规模以及城市用地增长弹性系数) 、建筑规划控制指标( 建筑层数、建筑 密度和建筑容积率等) 、土地经济效益指标( 单位土地二、三产业增加值、单位土地工 业产值、单位土地社会消费品零售总额) 、土地投入强度指标( 最近5 年单位土地固定 资产投资平均额、城市人均道路广场面积) 掣1 4 】。 陈莹、刘康( 2 0 0 2 ) ，成舜、白冰冰( 2 0 0 3 ) 认为对一个城市土地集约利用潜力的评价 分为宏观、中观、微观三个层次，宏观层次的评价是对一个城市土地集约利用水平的总 体评价，中观层次是对城市内部区域的评价，微观层次则是对具体地块的评价。宏观城 市土地集约利用是区域城市土地集约利用的基础，也是城市土地达到中观与微观集约利 用的前提1 1 5 1 f 1 6 】。 可见，由于城市土地资源利用的特殊性以及影响因素众多，且各因素之m 又存在着 柑互的影u 向和制约，有些甚至是重复的，所以其各凶素指标在量化的过程中比较困难， k 安人学硕上学位论文 定量的研究仍然较少，特别足针对某一个特定复杂的区域的研究就更少了。 1 4 研究思路 1 4 1 研究内容 土地集约利用是一个多元的复合性概念，既可作定性的分析，又可以筛选出若干体 现土地集约利用程度与广度的指标，进行定量分析。本文以西安市大兴路地区为研究对 象，在总结前人研究的基础上，主要定义了旧城改造及其过程中的土地集约利用的内涵、 分析了两者之间的相互关系；在对西安市大兴路地区土地利用的现状进行分析的前提 下，综合考虑土地集约利用的影响因素，掌握好局部和整体、数量和质量、现状和未来 的多重关系，参照原有的土地集约利用潜力评价体系进行修正，计算出大兴路地区土地 集约利用潜力指数，为城市土地管理部门和规划部门合理和集约利用土地提供科学的依 据，并在此基础上探讨有关提高旧城区土地集约利用的有效途径。 1 - 4 2 研究目标 我国正处于城市化加快发展的时期，长期以来的城市建设用地都是粗放经营。随着 社会主义市场经济的发展，人口的快速增长，城市建设用地需求不断上升。旧城区在甩 地结构上，表现为各类用地布局不合理，产值低，城市用地的建筑容积率低。如何调整 旧城区土地资源利用，促进旧城区土地资源及空间资源的合理配置和高效利用，已成为 学术界和规划界研究的焦点。本文研究目标，主要是通过对西安市大兴路地区土地利用 现状的分析，在原有土地集约利用潜力评价研究的基础上，参照该区域的具体情况和影 响该区域土地集约利用的相关因素，利用集约度模型和总分值一极限修正模型相结合的 方法，测算出大兴路地区的土地集约利用潜力指数，并对如何提高土地集约利用的程度 提出建议，为西安市土地合理利用提供参考。 1 4 3 研究方法 本论文主要采用定性与定量研究相结合的实证研究方法，其中定量分析方法主要 有： ( 1 ) 层次分析法：用于大兴路地区土地集约利用潜力评价指标的权重确定。 ( 2 ) 集约度模型法：用于大兴路地区土地集约利用潜力评价中的指标功效值的计 算。 ( 3 ) 总分值一极限修萨法：用于计算大兴路地区的土地集约利用综合潜力指数和各 第一章绪论 单项因素的潜力指数。 1 4 4 研究技术路线 见图1 1 所示。 图1 1 研究技术路线 f i g 1 1 r e s e a r c ht e c h n o l o g yr o u t e 6 k 安人学硕j j 学位论文 2 1 相关概念 第二章相关概念和理论阐述 2 1 11 日城改造 许多文章从不同的角度或侧重点，对“旧城区”给出不同的定义。本文所论述的“旧 城区是指，城市早期的中心区，曾在一定时期内，对城市的发展做出不可估量的贡献， 但随着社会经济的发展和城市产业结构的调整，该中，t l , 区的最重要的功能已经退化，区 域内的土地利用程度低下，房屋年久残旧，市政设施落后，居住质量较差的地区。 旧城改造就是为了使旧城区能够满足社会的发展和人民生活的需要，适应城市未来 发展的需求，对该区域内的基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、民宅的拆迁与 重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建等。旧城改造是城市发展规划的重要内容， 又是城市土地集约利用，不断提高土地利用效益的重要途径，也是使城市结构布局不断 合理，完善城市不同功能所必须采取的措施。 在城市化进程中，旧城改造比新城开发更加艰巨，其最有效最便捷的方式就是综合 配套开发，连片集中改造，依靠区域功能的完善，推进城市整体功能的提高。本论文中 所指的“旧城改造 特指“连片整体开发中的旧城改造 ，它是在城市政府主导下，对 区域内的危旧房屋和企业实施大面积的动迁，退房还路，退房还绿，形成以建设大厦为 主体的城市新景观，统一建筑用地标准，统一配套设施建设，统一城市建筑风格。西安 市大兴路地区的改造就属于此种旧城改造，具有范围广，人口多，情况复杂，改造困难 大，历经时间长等特点。 2 1 2 旧城改造中的土地集约利用的内涵 “土地集约利用”最早是由李嘉图( d a v i d r i c a r d o ) 等古典经济学家从地租理论中 提出的，特指农业土地集约利用。其基本涵义是指，针对一种农业土地利用用途，通过 在土地上增加投入( 资本、劳动) ，以获得土地的最高报酬。随后，土地集约利用的概 念被引入城市土地研究中，形成城市土地集约利用的概念【2 】。 城市土地集约利用不能简单的认为是城市土地利用开发的最高最大程度，而是土地 利用达到的最有效的状态，即在城市范围内，通过用地结构与空问结构的高效有序的合 理组织，以土地为裁体的各类建筑和城f 订设施之问以及与外部环境之| 、日j ，无论从使用功 能上、效益e 、后续发展或形象景脱一k ，十目对的达剑结构严谨、组织有序、相容性好、 第二章相关概念和理论阐述 功能互补并能自我修复的状态，最终带来城市的高质量、高品质和土地的可持续发展【1 7 】。 由此可见，合理的用地结构、和谐的外部环境以及良好的城市生态环境，是城市土 地集约利用的前提。在上述条件的约束下，不断增加旧城区存量土地的投入，提高土地 经营管理水平，在现有技术经济水平许可的条件下，尽可能的提高土地的使用强度和效 率，成为土地集约利用的核心。也就是说，城市的发展，应该放在旧城区现有土地的再 开发和挖潜改造上，走内涵发展的道路，如逐步改善老城区的基础设施条件，适当提高 土地使用强度和容积率：一地多用，将商业、写字楼、居住分别布置在不同的高度和楼 层，以达到土地集约利用的效果。 依据上述分析，旧城改造中的土地集约利用的内涵就可以概括为：在现有的科学技 术和建筑技术允许的条件下，对旧城区利用率低下的土地，通过重新安排产业布局，调 整用地结构，修复和改善外部生态环境，达到区域土地利用强度提高的目标，实现区域 经济、社会和环境的综合效益最大化。 2 1 3 旧城改造中的土地集约利用的特征 整体连片开发的旧城改造项目是提高土地集约利用水平的重要途径，这种规模大、 投资要求高的改造项目，在提高土地集约利用的过程中有以下几个特征： 2 1 3 1 政府主导、市场运作 政府主导是指充分发挥政府在综合改造中的强制性和推动力，加强项目实施的组织 领导和协调，主导改造区内的资源配置和规划实施，有效的提高土地再次开发的强度和 实施的顺利性。市场运作，指在土地储备、拆迁安置和招商引资过程中，要按照市场价 值规律的要求办事，遵循公平、自愿的市场规则，实现由市场调控土地开发的目标。 2 1 3 2 科学规划、综合开发 合理科学的规划是综合改造和提高土地集约利用水平的前提和基础。规划的制定要 结合实际情况，用战略思维，科学的确定本地区的发展和城市功能的定位，科学预测、 合理规划本地区的社会经济、文化环保的可持续发展规划。同时，还要处理好文明传承 与创新发展、人文精神与绿色生态等诸多关系。综合开发就是把旧城改造与道路改造、 水系治理、危房改建和商业街改造相结合，实行全面规划、合理布局、综合整治、配套 建设，取得良好的社会效益、环境效益和经济效益，特别是通过综合= j 1 ：发、配套建设， 有效地保i i f 城市规划的实施，优化城市结构，完善城市整体功能，为人们的工作、生活 创造更加安全、舒适、方便的环境。 k 安人学硕。i ：学位论文 2 1 。3 3 拆改留并举 在综合改造中要因地制宜，因房而宜，不能全拆大建、统拆新建，而是拆、改、留 并举。对已经不符合规划要求和破旧低矮、严重影响市容景观的房屋必须拆除：对符合 规划要求的新建建筑和具有一定建筑风格的现代建筑，要通过“穿衣戴帽”、“改头换面” 进行整体布局和风格上的改造；对有文物价值和近代优秀的建筑要予以保留，加以抢救 和修复，使其经济、文化价值得以保留下来。 2 1 3 4 区域运营 区域运营就是整合改造区域内的各种资源，实现可视价值的最大化。即在经济领域 中力求实现资本的最优效值；在要素整合方面实现区域整体价值的快速并持续增值，主 要包括产业整合，区域空间脉络整合，资源整合，实现区域资源的重新组合和整体开发。 2 1 4 城市土地集约利用潜力 “潜力 即“潜在的力量或能量”，因此，城市土地集约利用的潜力就是将现有土 地利用效率或经济水平与达到集约利用状态下的土地利用效率和经济水平的差距换算 形成的土地规模【18 1 。 目前，对于土地集约利用潜力的理解，不同的地区和城市有着不同的定义。济南市 认为：城市土地集约利用潜力是指在一定时期，城市建成区所能利用的三维空间范围内， 以国家标准和有关行业的内部规定为依据，采用绝对标准或相对标准，从城市自然和社 会经济的整体特点出发，通过增加土地投入，存量土地调整，合理配置土地，优化土地。 利用结构等措施，在不增加城市土地总量的前提下相对增加的城市土地面积数量、经济 价值、生态环境和社会心理效益等整体效益【1 9 】。 由于衡量土地潜力的尺度不同，城市土地集约利用潜力可以分为基于规划允许的潜 力和基于市场条件允许的潜力：( 1 ) 基于规划允许的潜力，是指将现有土地效率( 容积 率或建筑面积) 与符合城市规划及相关法规所允许的最大土地容量的差距换算形成的土 地规模。( 2 ) 基于市场条件允许的潜力，是指将现有土地效率( 容积率或建筑面积) 与 市场条件允许的最大土地容量的差距换算形成的土地规模，对于居住、商业用地而言， 楼面地价的高低将是市场条件的表征，而对工业用地而言，单位土地上的经济指标将成 为重要的衡量尺度f 2 0 】。 考虑本论文所研究的大兴路地区是旧城改造区，所以将土地集约利用潜力评价定义 为：在符合城市规划条件下，在满足地区发展的适度规模、获得最大规模效益和集聚效 第一二章相关概念和理论阐述 益的基础上，挖掘地区土地利用布局、用地结构等不合理的成因、机制和潜在的数量， 获得更高的经济、社会和生态环境的综合效益，实现区域的可持续发展。 2 1 5 旧城改造与城市土地集约利用潜力评价 土地集约利用潜力评价实际是土地的存量调整，即通常所说的内涵式发展潜力，指 通过土地投资在一定限度内的增加或更加集约化的利用现有的城市土地等方式，在土地 面积不增加的情况下，提高土地的使用效益，从而相对的扩大城市土地的经济供给，这 就是旧城区改造过程中的存量土地的调整与再利用。具体表现在原有的建成区范围内对 土地进行二次开发，包括提高土地的容积率，改变旧城区的土地利用结构等等。 土地容积率的提高，即增加建筑物的楼层和建筑密度，即使不考虑城市规划的限制， 容积率的提高还要受到技术和经济条件的制约。土地利用结构的调整，主要依赖于土地 重新开发，即拆除原有建筑物和建造新的其它建筑物的利益。旧城区的任何一块土地都 已被某种建筑物占领，而改变建筑物的用途或拆除建筑物都需要投入大量的资金。随着 城市的发展，许多旧城区在改造过程中，拆除建筑的成本和场地出清费用以及对于原居 民的安置费用的投入都有可能大于该土地调整用途后带来的经济效益，导致开发商的无 利可图，往往舍弃旧城区的项目而选择开发近郊项引2 l 】。由此可见，旧城改造项目，只 有在政府的干预下才可能进行。这种干预或者直接通过政府部门出面组建旧城区改造开 发公司，或者间接通过各种各样的优惠政策进行激励。 在城市土地集约利用潜力评价中还涉及城市用地置换的问题。城市用地置换是旧城 区土地配置的优化转换。城市用地作为城市生产和消费的一种基本要素，不仅是城市一 切社会活动的直接载体，而且是城市社会经济活动中不可缺少的一种资源，它具有一般 的土地特性，即区位固定性、稀缺性、永续利用性和不可替代性。城市用地的区位固定 性要求人们只能按照恰当的数量和比例将劳动力、资金、技术等其它要素因地制宜的配 置在既定区位的土地资源上，从而使土地具有不同的使用功能，这就是城市用地的配置， 配置方式的合理与否直接关系到城市土地使用效率的高低，影响城市整体功能的发挥 【2 2 1 。城市用地区位固定性和稀缺性要求人们必须从珍惜土地的角度来选择配置方式，合 理有效的利用城市的每一寸土地，提高城市土地利用率。城市用地总是在不断地向配置 效益更高的使用功能转换，从而使城市用地在动态的配置、转换、再配置，即“置换” 过程中产生更大的使用效率。因此，城市用地置换就足科学合理的对城市各种不同性质 的用地进行功能配置的转换，使- 上地的低效利用变成高效利用，从而优化城i 订用地配置， 长安人学硕 ：学位论文 完善城市用地功能，促进城市更新与可持续发展。 基于上述考虑，旧城区土地集约利用的潜力评价主要考虑旧城区土地的调整，包括 提高容积率和建筑密度、土地置换和结构优化等内容。 2 2 相关理论研究 2 2 1 可持续发展理论 土地可持续利用是以保护土地生态环境为基础，满足当前和未来人类的食品需求和 社会经济协调、平衡发展的土地利用结构合理化措施。它既是全球可持续发展的核心问 题，又是土地集约化利用所要达到的终极目标。土地是由自然地理各要素所组成的、具 有多层结构的自然综合体。作为一种具有动态开放性和自组织的耗散结构，决定了土地 同人口、环境和城市社会经济发展各系统之间总要保持着相互协同的关系，可在一定条 件下自发产生，在时空和功能上趋向稳定的有序结构【2 3 1 。 可持续发展的核心，是人与自然，发展与环境相协调。土地可持续发展是土地利用 系统的结构和功能在时间和空间上的延续。传统意义上的土地利用发展观，往往是把“发 展 与“挖潜 等同起来，片面地把挖掘潜力作为无限的土地空间，忽视了社会进步和 环境与土地资源的统一关系。可持续的土地利用发展观，即要求在总量上节约土地资源， 追求经济增长与环境的动态平衡，又要注重挖掘土地潜力的适度，反对矫枉过正，避免 过犹不及而造成的城市社会和生态环境的更加恶化。也就是说，旧城改造中挖掘土地潜 力是必要的，但决不能像一些地产开发商那样对待旧城改造，只顾土地产出，无限提高 容积率，为追求利润把城市居民的生存环境抛在脑后，再一次出现新的“城市病”。 城市土地利用系统可持续发展有6 个基本层面上描述：适宜性、有效性、自由性、 安全性、适应性、共存性。此外，由于土地利用系统是一个人工控制的复杂系统，其可 持续性还表现为另外三个由系统本身决定的基本属性：再生性、心里需求性和责任性( 表 2 1 ) 【2 4 】。 适应性也经常被称为“生存可持续性”，是用来反应最低层次的可持续生存能力的 指标，而有效性、自由性、安全性、适应性、共存性等其它层面的指标，分别对应着更 高层次的“发展可持续性”，反映了土地系统的可持续发展能力。虽然土地利用系统也 是多样化的，具有不同的层次和复杂度，但对于任何系统的可持续性，都应该从以上的 基本层面的指标来进行反映。当然，对于不同层次的系统，现实中面临的问题也不一样， 其评价的重心以及最后筛选出的实际指标集也不一样。 第一二章相关概念和理论阐述 在研究土地可持续利用机制时，首先是在找到从无序的不可持续利用演变成有序的 可持续利用的起主导作用的控制因素，通过对比分析，找出调控土地利用系统演变的主 要变量和人类调控系统进程的途径，以及土地利用集约化利用中所应遵循的原则、采用 的技术路线和实施策略。 表2 1城市土地利用可持续性的基本属性 t a b l e 2 1t h ee s s e n t i a la t t r i b u t e so ft h ec i t yl a n ds u s t a i n a b l eu t i l i z e 属性 涵义解释 任何一种十地利用系统必须与环境相融，首先必须能够在正常的环境状态下 生存。环境中必须有维持系统所必须的人力、信息、能量与物质的投入，同时要 适宜性 有系统产出的需要，即要有系统存在的价值。适应性包括自然适宜性、经济适宜 性、社会适宜性。 土地利用系统要可持续发展，必须能够有系统所需要的稀缺资源的永续保 障。对于这种保障，离不开“开源”与“节流”两个方面。“开源”就是通过技 术的进步扩大可利用资源的可选择性与资源之间的可替代性，如