（土地资源管理专业论文）哈尔滨市城市土地集约利用评价研究.pdf

摘要 城市土地是城市人口和各种经济要素的载体，是城市功能的基础，在城市的发展过程中 起着不可替代的重要作用。当前，我国正处于工业化、城市化快速发展时期，城市用地急剧 扩张，土地供需矛盾异常突出。与此同时，建设用地粗放利用、甚至闲置浪费的问题却普遍 存在。2 0 0 4 年，国土资源部曾组织了一次城镇存量地专项调查，结果表明：截至当年年底， 全国仅闲置、空闲和批而未供土地总量为3 9 5 6 1 万亩，占全国城镇建设用地总量( 5 1 9 9 万亩) 的7 8 。同时，占全国城镇建设用地总量7 0 的划拨土地，大量低价协议出让的土地，特别 是占全国建设用地一半以上的农民集体建设用地，由于长期缺乏有效的再配置政策，低效利 用的问题更加突出。这些问题，严重影响了我国城市化进程以及城市经济的健康和可持续发 展；同时也表明城市土地内涵挖潜、盘活存量的再利用潜力还很大。 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议指出：要把节约资 源作为基本国策，发展循环经济，保护生态环境，加快建设资源节约型环境友好型社会，促 进经济发展与人口、资源、环境的协调发展。 要改变土地资源浪费严重的局面，实现土地资源的可持续利用，必须将集约用地作为缓 解土地供需矛盾的根本途径，集约用地刻不容缓。因此，在社会主义市场经济条件下，在实 现城市土地利用模式由粗放型向集约型转变的过程中，科学合理的评价城市土地现实的集约 利用水平以及探索城市土地集约利用的有效途径，提出符合实际的城市土地利用的基本思路 和政策建议，对于转变城市土地利用方式，促进城市土地资源和社会经济可持续发展具重要 现实意义。 本研究立足于我国社会经济快速发展的宏观背景以及当前人地矛盾日益突出的大环境， 同时汲取国内外相关理论、方法，以哈尔滨市为例，在现场踏勘的基础上收集分析资料，从 理论和实证研究两个方面对城市土地集约利用基本理论等进行研究和探讨，从而对哈尔滨市 城市土地集约利用水平进行综合评价。具体而言，首先，对在当前时代背景下研究城市土地 集约利用的目的、重大理论与现实意义以及国内外关于城市土地集约利用的相关理论与实践 进行论述。其次，对哈尔滨市概况及其城市土地利用的现状进行分析，同时阐明其城市土地 在利用过程中存在的问题。再次，在综合考虑社会，经济、资源环境等系统对哈尔滨市城市 土地集约利用影响的基础之上，以压力一状态一响应( p s r ) 模型为指导，建立哈尔滨市城 市土地集约利用评价的指标体系，进而运用灰关联分析法对哈尔滨市2 0 0 0 - - 2 0 0 5 年间城市土 地集约利用水平进行综合评价。评价结果表明，目前哈尔滨市城市土地集约利用水平处于基 本集约利用阶段。最后，在以上对哈尔滨市城市土地集约利用分析，评价的基础上，因地制 宜的提出对策及建议，以对哈尔滨市城市土地的合理、集约利用起到借鉴、参考作用。 关键词城市土地；集约利用；灰关联分析；啥尔滨 v l s t u d y0 nu r b a nl a n di n t e n s i v e i xu t i l i z i n g a p p r a i s a li nh a r b i n a b s t r a ( 玎 t h ec i t yl a n di st h ec a r r i e ro f u r b a np o p u l a t i o na n dk i n d so f e c o n o m i cf a c t o r s ，t h ef o u n d a t i o no f d i yf u n c t i o n ，p l a y i n gav i t a lr o l ei nt h ec i t yd e v e l o p m e n tp r o c e s sw h i c hc a n n o tb es u b s t i t u t e d p r e s e n t l y o u rc o u n t r yi s i nt h ef a s td e v e l o p i n gu r b a n i z a t i o nt i m e , t h ec i t yl a n du s e e x p a n d s s u d d e n l y a n dt h ec i t yl a n du s ei so nt h et r a n s i t i o ns t a g ef r o mo u t s i d ee x t e n s i v eu s et oi n s i d e i n t e n s i v eu t i l i z a t i o n ，i na d d i t i o nt om a n a g e m e n ts y s t e mr e s t r i c t i o n so ft h et h o u g h t ，h i s t o r i c a la s p e c t f a c t o ra n ds oo n ，h a sa f f e c t e do u rc o 岫t r yu r b a n i z a t i o na d v a n c e m e n ta sw e l la st h eu r b a ne c o n o m y h e a l t ha n dt h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n ts e r i o u s l y t h e r e f o r e ，r e a l i z i n gt h ec i t yl a n du t i l i z a t i o n e x t e n s i v ep a u e mu n d e rt h es o c i a l i s tm a r k e te c o n o m yc o n d i t i o ni nt h ep r o c e s sw h i c ht r a n s f o r m st o t h ei n t e n s i f i c a t i o n ，s c e n i c a l l ya n dr e a s o n a b l ya p p r a i s i n gt h eh a r b i nc i t yl a n dr e a l i t yi n t e n s i v el e v e l a sw e l la se x p l o r i n gt h ec i t yl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o ne f f e c t i v ew a y ，w a sr e g a r d e dt oh a st h ev i t a l p r a c t i c a ls i g n i f i c a n c et ot r a n s f o r m i n gt h ec i t yl a n du t i l i z a t i o nw a y ，p r o p o s i n gb a s i cm e n t a l i t ya n d t h ep o l i c ys u g g e s t i o nc o n f o r m st ot h eh a r b i na c t u a lc i t yl a n du t i l i z a t i o n ，p r o m o t i n gt h eh a r b i nc i t y l a n dl s o o r c ea n dt h es o c i a le c o n o m ys u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t t h i sr e s e a r c hi sb a s e do nt h em a c r o s c o p i cb a c k g r o u n do fo u rc o u n t r ys o c i a le c o n o m yf a s t d e v e l o p m e n ta sw e l la st h ep r o m i n e n tm i c r o e n v i r o n m e n to fc u r r e n td a yb yd a yp e r s o n - l a n d c o n t r a d i c t o r y , s i m u l t a n e o u s l yd e r i v e df r o mt h ef o u n d a t i o no fd o m e s t i ca n df o r e i g nc o r r e l a t i o n t h e o r i e s ，t h em e t h o da sw e l la st h e $ c c n ei n s p e c tt oc 0 c c tt h ea n a l y s i sm a t e r i a l 。s t u d i e sf r o mt h e t w oa s p e c t $ o ft h e o r ya n dt h er e a ld i a g n o s i sa n ds oo nt oc o n d u c tt h er e s e a r c ha n dt h ed i s c u s s i o nt o t h ec i t yl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o ne l e m e n t a r yt h e o r y ，t h u si n t e n s i v ec a r r i e so nt h eq u a l i t ys y n t h e t i c e v a l u a t i o nt ot h eh a r b i nc i t yl a n du t i l i z a t i o nl e v e l s p e c i f i c a l l y ，f i r s t ，s t o d i e st h ec i t yl a n di n t e n s i f i e d u t i l i z a t i o n , u n d e rt h ec u r r e n tt i m eb a c k g r o u n d ，t h eg o a lt h es i g n i f i c a n tt h e o r ya n dt h ep r a c t i c a l s i g n i f i c a n c ea sw e l la sd o m e s t i ca n df o r e i g nc i t yl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o nc o r r e l a t et h e o r i e sa n d p r a c t i c e n e x t , c a r r i e do nt h ea n a l y s i st ot h eh a r b i ns u r v e ya n dt h ec i t yl a n du t i l i z a t i o np r e s e n t s i t u a t i o n ，s i m u l t a n e o u s l ye x p o u n d e di t sc i t yl a n du s cq u e s t i o nw h i c he x i s t si nt h eu s ep r o c e s s o n c e m o r e ，t a k i n gt h o u g h to ft h ei n f l u e n c et h eo v e r a l ls y s t e m so fe v a l u a t i o ns o c i e t y ，e c o n o m i c a l r e s o u r c o se n v i r o n m e n ta n ds oo nt ot h eh a r b i nc i t yl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o n ，t a k et h ep s rm o d e l t oe s t a b l i s ht h eh a r b i nc i t yl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o na p p r a i s a lt a r g e ts y s t e m ，t h e nt a k em e t h o do f g r e yr e l e v a n c yd e g r e et o t h ec a r r i e so nt h eq u a l i 哆s y n t h e t i ce v a l u a t i o nt ot h e2 0 0 0 - 2 0 0 5h a r b i n d u r i n gu r b a nl a n di n t e n s i v eu t i l i t yl e v e l ，t h ea p p r a i s a lr e s u l ti n d i c a t e dt h ep r e s e n th a r b i nu r b a nl a n d el e v e li sa tt h eb a s i ci n t e n s i f i e du t i l i z a t i o ns t a g e f i n a l l y i na b o v eo ft h eh a r b i nc i t yl a n d i n t e n s i f i e du t i l i z a t i o na n a l y s i s ，a p p r a i s a lf o u n d a t i o n ，a c t i n ga sc i r c u m s t a n c e sp e r m i t ，p r o p o s e dt h e v h 东北农业大学管理学硕士学位论文 c o u n t e r m o a s n l ca n dt h es u g g e s t i o n ，t oi n s t r u c th a r b i nu r b a nl a n dr e a s o n a b l ya n di n t e n s i f i e d u t i l i z a t i o n k e yw o r d s ：u r b a nl a n d ；i n t e n s i v eu t i l i z a t i o n ；m e 山o do fg r e yr e l e v a n c yd e g r c e ：h a r b i n i i c a n d i d a t e ：s o n gw e i f a n g m a j o r ：l a n dr e s o u r c em a n a g e m e n t s u l * r v i s o r ：p r o f l e ic m o p i n g 研究生学位论文独创声明和使用授权书 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得 i 适；垫没直基丝噩塞缝剑直明笪：奎拦亘窒2 或其他教育机构的学位或证 书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名： 索生动日期：砷年6 月j 7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论支作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。 本人授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以 采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文( 保密的学位论文在解密 后适用本授权书) 。 学位论文作者签名： 家曼勿 导师签名； v 日期：) 哆年。月1 7 日 日期：年月日 1 1 研究的背景 土地作为一种不可再生、不可替代的重要资源和资产，是我们人类生存和发展的重要基 础，土地利用政策也是国家进行宏观调控的重要手段。人多地少、人均耕地数量少、耕地总 体质量水平低，荠且后备土地资源严重不足是我国土地的基本国情。当前，我国正朝着全面 建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设的宏伟目标迈进，发展是第一要务。随着工业 化、城镇化和现代化步伐加快，对土地的需求特别是对建设用地的需求越来越大。按照小康 目标，2 0 2 0 年g d p 比2 0 0 0 年翻两番，届时人口将达1 5 亿。按城镇化水平达到5 0 计算，仅 城镇建设用地总量就将达到6 7 0 万公顷，比2 0 0 0 年新增约2 0 0 万公顷，并且在今后相当长的 时期内需求依然呈递增趋势。建设用地的大量增加，不可避免地要占用大量耕地。国土资源 部的专项调查表明，因建设用地增长规模过快，导致我国耕地数量锐减。从1 9 9 0 年到2 0 0 4 年，全国城镇建设用地面积由1 3 万平方公里扩大到3 4 万平方公里，同期全国4 1 个特大城 市主城区用地规模平均增长超过5 0 ，远远高于城市用地合理增长的规模。从1 9 9 6 年到2 0 0 4 年不到1 0 年的时间内，全国耕地约减少了6 6 7 万公顷。与此同时，闲置、空闲土地的现象还 大量存在。2 0 0 4 年。国土资源部曾组织了一次城镇存量土地专项调查，结果表明：截至当年 年底，全国仅闲置、空闲和批而未供土地总量为3 9 5 6 1 万亩，占全国城镇建设用地总量( 5 1 9 9 万亩) 的7 8 。同时，占全国城镇建设用地总量7 0 的划拨土地，大量低价协议出让的土地， 特别是占全国建设用地一半以上的农民集体建设用地，由于长期缺乏有效的再配置政策，低 效利用的问题更加突出。 由此可见，城市土地集约利用的潜力还很大。城市土地的集约利用是土地集约利用的重 要内容之一。要改变土地资源浪费严重的局面，实现土地资源的可持续利用，必须将集约用 地作为缓解土地供需矛盾的根本途径，集约用地刻不容缓。 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议指出：要把节约资 源作为基本国策，发展循环经济，保护生态环境，加快建设资源节约型环境友好型社会，促 进经济发展与人口、资源、环境的协调发展。国务院近期做好建设节约型社会重点工作 中强调，要把强化集约利用土地作为今明两年建设节约型社会的重点工作，实行严格的土地 保护制度。由此我们不难看出，解决目前城市土地利用和耕地保护的结合点最终就是城市土 地的高效集约利用，可以说这是目前解决我国土地供需矛盾的有效途径之一。 因此，本文以哈尔滨市城市土地为研究对象，本着科学性、实用性以及可操作性的基本 原则，分析、评价哈尔滨市城市土地的集约利用水平及程度，为哈尔滨市集约利用城市土地 提供借鉴、参考依据。 1 2 研究的目的和意义 1 2 1 研究目的 现阶段，我国社会经济发展正处在一个重要的战略机遇期，同时又处在以人地矛盾进一 步加剧为重要特征的“矛盾凸现期”。面对产业结构的调整、城市急剧扩张和城市化进程日 益加快等诸多变化，如何促进城市土地合理配置和高效利用，目前理论界和规划界做了许多 有益的探讨，但研究的焦点大多集中于某一方面，缺乏系统性和连续性的研究。本文研究的 目的在于，通过对哈尔滨市城市土地集约利用水平的评价，进而剖析其城市土地在集约利用 方面存在的问题，以提高城市土地利用效率为核心，探索哈尔滨市城市土地集约利用方式， 为节约宝贵的土地资源，实现社会经济的可持续发展和城市化的战略目标提供参考依据。 1 2 2 研究意义 1 2 2 1土地集约利用是我国土地国情的客观要求 土地是人类赖以生存和发展的基础，土地资源的稀缺性是人们集约利用土地的直接动力。 我国虽然拥有9 6 0 万平方公里的国土，占世界土地面积的7 2 ，居世界第三位。但其中2 3 是丘陵山地，耕地面积只有1 3 亿公顷，占国土面积的1 3 7 。若按人口平均，人均耕地只 有0 0 9 4 公顷，相当于世界人均耕地o 2 5 公顷的3 7 6 ，不到俄罗斯的1 8 ，美国的1 6 ，加 拿大的l 1 5 。世界上土地资源稀缺的国家或地区，城市建设大都采取高密度发展的土地集约 利用模式，典型的如我国香港、新加坡、日本、韩国等。基于我国土地资源“一多三少”，即 总量多，人均耕地少，优质耕地少，耕地后备资源少的基本国情，集约利用土地是我国城市 化发展的必然选择。城市建设和保护耕地既有矛盾又互相支持，土地的总量是有限的，随着 城市人口的不断增长，城市不断向外扩展，城市规模不断扩大，必然要占用一定数量的耕地。 而耕地又是人类生存的基本保证，是确保城市化持续稳定发展的前提条件。这就决定了我国 的城市化发展不能走外延式、粗放式的发展道路，不能盲目扩大城市的占地规模，而应对城 市用地合理有效利用，努力提高城市土地使用效率，走集约化、内涵式的发展道路。 因此，对城市土地集约利用的研究势在必行。深入研究和挖掘哈尔滨市城市现有存量土 地的利用潜力。可以节约有限的土地资源，有效减少城市发展过程中对耕地的占用，对于实 现社会经济的可持续发展具有重大的战略意义。 1 2 2 2 有利于节约土地资源和耕地保护 城市土地的集约利用有利于引导基本建设和房地产开发部门走集约经营和内涵发展的 道路，促进旧城的改造，节约土地资源。城市土地集约利用问题的研究主要是运用土地经济 学的相关理论，在城市社会经济发展目标的指导下，从宏观、中观、微观的三个层次来研究 城市土地集约利用和可持续发展的闯题，并通过房地产开发、旧城改造及产业置换等形式， 最终实现城市土地资源的优化配置和集约利用。 城市土地的集约利用是相对于城市土地粗放利用而言的，城市化的发展必然会导致耕地 的非农化。但是通过土地集约利用，可以减缓耕地非农化的速度和数量。城市土地粗放利用 是通过投入土地、活劳动、资金等途径来达到社会经济发展目标，而城市土地的集约利用则 是以较少的土地投入及较多的其他变量投入来实现社会经济目标。因此，城市土地的集约利 用对保护耕地具有重要意义。 1 2 2 3 有利于加强对城市土地的管理 2 对城市土地的集约利用的研究有助予加强各层次的城市土地管理。首先，有助于土地管 理部门充分了解哈尔滨市城市土地利用存在的问题，从而科学地制定建设用地利用的指导方 针和对策，正确引导城市七地的使用方向。其次，我国传统的供地计划主要是新增用地的控 制计划，缺乏存量土地的供给计划。对城市土地集约利用的研究有助于土地管理部门了解城 市存量土地的利用潜力，加强增量土地供给与存量土地供给的衔接，使土地供应计划的制定 依据更为充分，以确保哈尔滨市城市土地供给的科学性、合理性和公平性。再次，对城市土 地集约利用的研究有助于土地管理部门制定和完善城市土地利用的有关法律法规，推动土地 管理的法制化。最后，对城市土地集约利用的研究能够帮助人们了解城市某一具体地块的开 发利用潜力，帮助土地开发者制定最佳开发方案，提高土地开发利用的经济效益。同时也能 指导土地管理部门盘活城市存量土地，开展存量土地置换，提高城市土地的利用效率。 1 2 2 4 是实现经济增长方式根本转变的重要内容 早在1 9 9 5 年，党的十四届五中全会就提出要实现“两个具有全局意义的根本性转变，一 是经济体制从传统的计划经济体制向社会主义市场经济体制的转变；二是经济增长方式从粗 放型向集约型转变。”经济体制的转变，就是要积极推进各项改革，理顺各方面经济关系，建 立健全新的经济运行机制和经济秩序。经济增长方式的转变，就是要从根本上改变消耗高、 质量差、效益低的粗放生产发展方式，转变为集约化增长方式，着力提高经济增长质量和效 益。土地作为主要的自然资源之一，是我们人类赖以生存和发展的物质基础，也是其他自然 资源的基本物质载体。土地利用的水平是衡量资源利用水平的重要标志，也是衡量一个国家、 地区经济增长方式的重要尺度。因此，转变土地利用方式，实现城市土地集约利用，对整个 经济增长方式的根本转变具有极其重要的意义。 1 2 2 5 有利于土地的保值增值 土地集约利用是在一定的时空内而言的，是一个动态的、相对的、不断发展的过程。要 实现城市土地的集约利用，就必然要求以合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提，通 过增加城市存量土地投入、改善经营管理等途径，在动态中不断提高土地的利用效率和经济 效益。在满足城市建设适度规模，使城市获得最大规模效益和集约效益的基础上，通过增加 存量土地投入、调整存量土地结构、改善经营管理等手段，提高土地使用效率，实现良好的 经济、社会、生态及环境效益。同时，最大限度的避免城市土地资源开发的两个极端，引导 城市走集约内涵式发展道路，以实现土地的保值增值，拉动社会经济持续快速发展。 1 2 2 6 是城市发展的必然选择 土地集约利用的概念源于农业土地集约经营。由于城市是一个复杂的巨系统，现代城市 功能具有多样性，其土地利用直接关系到其它类型土地的集约利用与否。同时，根据西方经 济学的相关理论可知，每块土地的使用会对其它土地的使用产生一定的外部性。所以，土地 利用的价值和效果，即集约度很难从某些土地的投入产出指标去衡量。如果城市布局和用地 结构不尽合理，即使投入再多、容积率和使用强度再高，不但不能实现最佳利用效果，还有 可能出现负效应。因此，土地集约利用是城市发展的必然选择，国内外大城市的发展历程即 是明证。 1 3 国内外研究动态 3 东北农业大学管理学硕士学位论文 1 3 1 国外研究动态 土地集约利用的思想最早是由大卫李嘉图( d a v i dr i c a r d o ) 等古典政治经济学家在地 租理论中提出的，土地集约利用按照生产要素投入的构成，分为资金集约型、劳动集约型和 技术集约型。而关于土地集约利用的理论有很多，主要有地域结构理论、地租理论、区位理 论、土地报酬递减理论、门槛理论及空间均衡理论等，以及在城市规划领域产生的田园城市 理论、有机疏散理论、区划理论、混合功能区理论等。 对土地集约利用与地租关系较早进行阐述的是阿伦索，他提出了城市土地竟租模型。他 将同一城市内农业用地、商业用地和住宅用地的竞标地租函数和曲线相互重叠在一起，得到 在自由竞争市场下整个城市的市场均高于地租水平。在市场均高于地租而成为市场所确定的 同时，土地利用结构和利用的集约程度与地租被同时确定下来。 对土地集约利用规律的研究，在德国经济学家杜能的农业区位论中就有所论述，杜 能通过对城市周围农业土地利用类型的空间分布研究，提出同心圆布局原理，并认为：农业 土地利用的合理集约度按土地区位地租高低，即距离市场远近配置，将区位与土地利用合理 集约度结合在一起研究。最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论，该理 论认为在一定科学技术条件和若干要素投入量保持不变的情况下，土地收益随某一要素的投 入量不断增加将出现由递增到递减的现象。著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔还认 为：报酬递减规律适用于各业中为了生产和生活而对土地的利用，显然土地报酬递减规律所 阐述的就是土地的合理投入问题，研究的是土地的合理集约度问题。 在城市土地集约利用的理论研究方面，国外的相关理论也不少，如在城市地理和土地经 济领域产生了城市土地利用的地域结构理论、地租理论、区位理论、土地报酬递减理论、门 槛理论及空间均衡理论等，在城市规划领域产生了田园城市理论、有机疏散理论、区划理论、 混合功能区理论等。同时，我们应该看到这些研究城市土地合理利用的理论都有一个共同点 即是加强土地的集约利用。 国外在对城市土地集约利用的直接理论研究方面也有一系列相关成果：从理论和实践上 认识到土地资源配置不仅是对土地资源本身的配置，更重要的是对土地资产的配置，将城市 土地资源潜力的挖掘与城市级差地租显化、土地使用制度改革相结合起来，将城市土地增量 扩张的发展模式转移到城市土地存量盘活模式上，将土地资源的配置与土地利用产出效 益结合起来等。但是，这些研究更多的是从城市土地资源节约、集约利用的必要性、集约利 用方式和手段等方面定性的研究城市土地利用潜力的挖掘，对究竟怎样才是最集约利用城市 土地，即城市土地集约利用合理度的系统性理论研究及定量评价研究却不是很多。 1 3 2 国内研究动态 当前，我国正处于城市化加速发展阶段。一方面土地资源需求巨大，城市存量土地粗放 低效利用现象突出：另一方面是我国人多地少，耕地资源不足的严峻国情。两者矛盾十分突 出，城市土地集约利用成为我国城市化的必然选择。提高土地使用效率、集约利用城市土地 引起了理论界、规划界和政府部门的高度重视。对此，国内相关领域的专家学者进行了深入 探讨和研究。 关于城市土地集约利用的内涵，学者们进行了全方位探讨。一部分学者从土地利_ i j 成效 4 的角度出发，认为城市土地集约利用应包括三层涵义：一是土地产出高效化；二是土地布局 和土地结构合理化；三是土地利用效益的综合化( 吴旭芬，2 0 0 0 ：陶志红，2 0 0 0 ；赵鹏军， 2 0 0 1 ；何芳，2 0 0 2 ) 。还有部分学者从不同空间尺度出发，认为城市土地集约利_ l f 涵义应包 括宏观、中观和微观三个层次。就宏观层次而言，城市土地集约利用强调的是城市综合效益， 要求城市有合理的城市规模和城市性质以及与之相协调的产业结构等；中观层次则强调用地 功能和结构的合理性；微观层次侧重某一块土地的投入产出效益，但所有的研究者都认为城 市土地集约利用是一个动态过程，随着经济发展和科技的进步，应该充分考虑其动态发展趋 势而不仅仅是一个静态终极目标( 龚义，2 0 0 2 ；成舜，2 0 0 3 ) 。 在理论方面，部分学者介绍、研究了土地集约利用的杜能农业区位论( 许学强等，1 9 9 5 ) 以及土地集约利用研究的经典理论( 土地报酬递减理论) 。之后，霍华德的田园城市论、沙里 宁的有机疏散理论等有关城市规划理论也被引入土地集约利用的研究领域。这些学者在介绍 国外理论的同时，也从方法论的角度阐述了这些理论对我国相关研究的借鉴作用。随着我国 相关研究的兴起，更多学者从我国实际情况出发，探讨与城市土地集约利用相关的理论问题。 一些学者讨论了城市土地资源合理配置问题，构建了基于市场机制、政府调控机制和公众参 与机制的城市土地资源集约化配置模式，指出土地置换是实现土地集约利用的重要手段，并 对产业用地置换做了初步研究( 潘绮，1 9 9 6 ；罗鸿铭，2 0 0 4 ) 。另一些学者立足于我国城市 化迅速发展的实际，探讨城市化发展与土地集约利用的相互关系，结果表明两者相辅相成、 相互促进，城市化建设与土地集约利用的目标是一致的( 徐巨洲，1 9 9 9 ) 。 评价方法是城市土地集约利用定量研究的基础，但由于研究难度大，成为研究中的薄弱 环节。一些研究者介绍了西方国家常用的土地评价理论与方法，并从方法论的角度阐述了国 外相关研究对我国研究的启示( 王宝铭，1 9 9 6 ；王筱明，2 0 0 1 ) 。另外一些学者结合我国实 际提出城市土地集约利用定量评价的基本内容，即设计一套评价指标体系和评价方法，对城 市土地集约利用进行定量评价。包括三个层次：宏观层次是城市总体评价；中观层次是城市 分区评价；微观层次则是具体地块的评价( 陈莹等，2 0 0 2 ；龚义，2 0 0 2 ；查志强，2 0 0 2 ) 。 还有一些研究者提出因地制宜、注重约束条件、效率和发展趋势的评价思路，认为城市土地 集约利用评价主要采用比较分析方法，在确定评价标准后进行定性、定量比较分析，取得评 价成果( 龚义，2 0 0 2 ；邹玉川，2 0 0 2 ) 。 城市土地集约利用评价的核心工作就是评价指标体系的制定，国土资源部为此专门颁布 了城市土地集约利用潜力评价技术方案。一些学者从我国实际出发，分析评价指标体系 建立的原则，认为应该慎重考虑指标的科学性、整体性、层次性、区域性、动态性、前瞻性 和可操作性等( 薛俊非等，2 0 0 2 ；白冰冰等，2 0 0 3 ；张丽琴，2 0 0 3 ) 。有些学者从综合评价 角度建立评价指标体系，认为集约化、高效化和协调化是评价的三个主要目标，评价指标应 包括制约土地集约利用的指标、城市土地集约利用程度指标、城市土地利用效率指标、城市 土地集约利用趋势和可持续度指标( 赵鹏军，2 0 0 1 ；何芳，2 0 0 2 ；查志强，2 0 0 2 ) 。有的学 者则从不同空间层次建立了宏观、中观和微观层次的土地集约利用评价指标体系。( 成舜， 2 0 0 3 ；章牧，2 0 0 3 ；甄江红，2 0 0 4 ) 。一些学者则从整体角度出发构筑土地集约化综合指数 等综合指标来衡量城市土地利用集约度( 刘卫东等1 9 9 9 ；徐云良，2 0 0 4 ) 。 在实践方面，1 9 9 9 年国土资源部开展的新一轮国土资源大调查包含了城市土地价格调查 与集约利用潜力评价、城市土地集约利用潜力评价专题，这标志着我国城市土地集约利用研 究步入正轨。近年来，福州、长春、包头、南京等城市试点开展了城市土地集约利用潜力调 查与评价工作。在城市土地集约利用评价研究进行了有益的探索，为其他地方开展城市土地 集约利用研究提供了借鉴和指导。 5 2 0 0 7 年。国土资源部又布置开展对大城市国家级开发区的土地集约利用评价i ：作，土地 集约利用评价研究工作将得到进一步深化。 综上所述，城市土地集约利用研究在我国开展的时间还不长，多是理论性、概念性的研 究，对城市土地集约利用的定性研究、单指标研究较多，而对城市土地集约利用的评价指标 体系和评价方法研究很少，对城市土地集约利用合理程度的定量研究更少，不利于从宏观角 度对城市土地集约利用程度的把握。因此，本研究从宏观角度对哈尔滨市城市土地集约利用 水平进行评价。 1 4 研究的难点及重点 1 4 1 研究的难点 本研究的难点在于对哈尔滨市城市土地集约利用程度的合理评价，以及评价后针对存在 的问题所要采取的行之有效的对策及建议。 1 4 2 研究的重点 ( 1 ) 哈尔滨市城市土地集约利用评价指标筛选以及如何建立一套行之有效的评价指标 体系； ( 2 ) 如何选择恰当的评价方法，以及构建合理的评价模型对哈尔滨市的城市土地集约 利用程度进行科学的评价。 1 。5 研究方法与研究思路 1 5 1 研究方法 1 5 1 1 理论研究与实证研究相结合 在充分研究国内外关于城市土地集约利用理论的基础之上，对哈尔滨市城市土地利用集 约利用水平、现状进行实地调查。为科学评价提供坚实基础。同时以哈尔滨市为研究对象， 对哈尔滨市2 0 0 0 - - 2 0 0 5 年间的城市土地利用水平进行综合评价。 1 5 1 2 对比分析法 本研究通过调查、收集数据，在纵向上对哈尔滨市2 0 0 0 - - 2 0 0 5 年的城市土地集约利用水 平进行评价，对哈尔滨市城市土地集约利用水平的走势进行对比分析。 6 引言 1 5 1 3 定性研究与定量研究相结合 首先，采取定性方法分析哈尔滨市城市土地利用的现状及存在的问题等。同时，运用灰 关联分析法评价哈尔滨市城市土地的布局、结构、土地使用强度、使用效率等对土地集约利 用的影响及程度，从而因地制宜的提出对策、建议。 1 5 2 研究思路 本研究是在对城市土地集约利用的国内外研究动态、基本内涵、理论基础、原则、类型 等进行深入分析和探讨的基础之上，对哈尔滨市土地利用现状及目前存在的问题进行剖析。 同时，综合考虑社会、经济、资源环境等系统对城市土地集约利用的影响，以压力一状态一 响应( p s r ) 模型为指导建立哈尔滨市城市土地集约利用评价的指标体系，进而运用灰关联分 析法对哈尔滨市2 0 0 0 - - 2 0 0 5 年间城市土地集约利用水平进行综合评价。最后，根据对评价结 果的分析，因地制宜的提出促进哈尔滨市城市土地集约利用水平的对策及建议。 具体的研究技术路线见图1 - - 1 7 图1 一l 本文的技术路线图 f i g 1 1t h et e c h n o l o g i cr o t l l eo f t h i sp a p e r 8 2 城市土地集约利用相关理论 2 1 城市土地集约利用概述 2 1 1 城市土地集约利用的内涵 城市土地集约利用的内涵是开展城市土地集约利用评价的前提和基础，只有首先着手研 究何为城市土地集约利用的内涵，才能明确城市土地集约利用评价的对象和范围，才能科学 的评价城市土地的集约利用程度。 2 1 1 1 土地集约利用的内涵 土地集约利用源自古典经济学，杜尔格( a n nr o b e r tj a c q u e st u r g o t ) 、安特生( j a m e s a n d e r s o n ) 、魏斯特( e d w a r dw e s t ) 、李嘉图等在研究农业地租问题过程中发现并证明农地集 约耕作中的报酬递减规律，并进一步研究认为集约利用是级差地租产生的原因。 马克思在批判地继承古典经济学地租理论的基础上，将级差地租细分为级差地租i 和级 差地租，级差地租i 是由土地肥沃程度的不同和区位的优劣所产生的，级差地租是在同 一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率的差别( 超额利润) 所形成的。同时，将集约 利用定义为：“在经济学上，所谓耕作集约化，无非是指资本集中在同一土地上，而不是分散 在若干毗连的土地上。” 英国经济学家、剑桥学派创始人马歇尔认为：“土地报酬递减规律适用于各行业中为了生 产和生活而对土地的利用，土地报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投入问题，研究的是 土地的合理集约度。” 美国土地经济学家伊利在其所著的土地经济学原理中指出：“在现在已利用的土地增 加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的集约。” 毕宝德在其主编的土地经济学中指出：“所谓集约度，就是指单位土地面积上所投入 资本和劳动的数量。所投入资本和劳动越多，则集约度越高：反之，则越低。人们在谈到集 约经营时，往往是指耕地，言及非农用地的很少。非农用地的效益可以分两类：用于住宅建 设的是所建房屋的面积；用于工业、商业和交通运输的在于所获经营利润。前类是实物性的， 后类是价值性的。但两者集约经营的共同点是力争获得单位土地面积上的最大收益。” 中国大百科全书对农业土地集约利用定义为：“是指在一定面积的土地上集中地投入较多 的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法以求在较小面积的土地上获得高额产量和收 入的一种农业经营方式。” 在马克伟主编的土地大辞典中将土地集约经营定义为：土地集约经营是土地粗放经 营的对称，是指在科学技术进步的基础上，在单位面积土地上集中投放物化劳动和活劳动， 以提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营方式。在建筑业中，集约经营则是通过 对单位土地面积多投放活劳动和物化劳动，来提高土地利用率，增加建筑物层数，提高十地 9 的经济功能和负荷能力。 以上是各个专家学者从自己专业的角度出发分析得出的结论，在具体表述上难免有所不 同，但我们从中可以发现，各个表述中的土地集约经营，地集约使用、土地集约利用都是 指土地的经营和利用，其基本内涵相同。 2 1 1 2 城市土地的内涵 随着城市的出现以及城市的发展，土地也逐渐分成了城市土地、城市郊区土地和农村土 地。目前，世界各国的土地皆可分为这三大类。 城市土地一般是指城市区域中的陆地、水域以及它们之上、之下的一定空间。从区域上 来讲，城市土地包括三个层次：一是城市市区的土地，即城市建成区范围内的土地；二是城 市规划区范围内的土地；三是城市行政管理区范围内的土地，即包括城市郊区( 县) 范围内 的土地。 城市土地除了具有般土地的自然特征和经济特征外，还有其自身的特点：( 1 ) 城市土 地的区位具有特殊的重要性：( 2 ) 城市土地对交通运输、城市基础设施的依赖性；( 3 ) 城市 土地面积对土地投资规模具有较小的限制作用；( 4 ) 城市土地利用方向具有多样性；( 5 ) 城 市土地利用的不断高度集约化；( 6 ) 城市土地用途变更成本高；( 7 ) 城市土地数量上的绝对 扩张。 2 1 1 3 城市土地集约利用的内涵 城市土地的集约利用是相对于城市土地粗放利用而言的，城市化的发展必然会导致耕地 的非农化。但是，通过土地集约利用可以减缓耕地非农化的速度和数量。城市土地粗放利用 是通过投入土地、活劳动、资金等途径来达到社会经济发展目标，而城市土地的集约利用则 是以更少的土地投入及更多的其他变量投入来实现社会经济目标。因此，城市土地的集约利 用对保护耕地具有重要意义。 城市土地集约利用源于土地集约利用的研究，其最简单的表述就是指在土地上增加投入， 以获得土地的最高报酬。通常用单位面积上土地投入的资本和劳动量来衡量土地与资本，劳 动的结合程度，即土地集约利用度。但对何为城市土地集约利用，学术界存在不同的看法， 其代表性的观点主要由以下几种。 刘卫东认为：“城市土地集约利用是指整个城市土地的最佳利用，它要求加强对城市土地 开发利用的宏观控制，使整个城市建成区单位面积土地利用效益得到提高，能够使经济效益、 社会效益和生态效益相互协调统一。 邹玉川指出城市土地内涵挖潜、集约利用的潜力来自四个方面：一是城市人均占地有潜 力可挖：二是调整城市用地布局，提高土地产出率有潜力可挖；三是小城镇用地有潜力可挖； 四是城市空闲地和地下空间也有潜力可挖。 徐忠国等认为城市土地集约利用的内涵是：对现有城市存量土地加大人力、物力、财力 的投入，提高土地的经营管理水平，在现有的经济技术水平许可的条件下，尽可能提高城市 土地的强度和效率。以获得单位土地面积更多的产品产量或十地负荷能力的经营方式。 1 0 杨重光认为，城市土地集约利用包括三个方面的内容：一是城市单位面积的产出率不断 提高；二是通过土地利用规划和城市总体规划科学和合理利用城市土地，建立合理的经济空 间布局，并且使城市的经济、社会和环境得到协调发展；三是通过旧城改造和房地产开发， 同时结合产业结构调整，用地结构调整，提高城市土地的整体利用水平，最大限度的利用现 有土地。 周