（土地资源管理专业论文）孟州市乡镇土地经济评价研究.pdf

中文摘要 土地是一个自然一经济综合体。当今，人们对土地的一切活动都是经济活动， 对于越来越集约化的农业，产量己不是衡量土地肥力的惟一指标，人们关心的是他 们的经济收入，关心他们的资金、物质的投入后能有多大的效益，为了能掌握土地 利用过程中的劳动耗费差异，了解土地利用的经济效果，更准确地把握土地质量， 认识土地生产力或利用效益实际水平高低及分布状况，需要进行土地经济评价。 本研究根据孟州市各乡镇的自然地理因素与土地经济因素空间分布情况，探讨 多种土地评价方法和构建评价模型，利用德尔菲法和层析分析法对孟州市七个乡镇 进行土地经济评价，期望得到理想的评价结果，指导乡镇土地合理利用。 本研究来源于国家科技支撑计划子课题“村镇土地利用评价与可持续利用关 键技术研究与示范( 2 0 0 6 b a j 0 5 a 1 4 3 ) 。 本研究的重点是通过改进评价指标的选择精度，来提高评价的水平。建立一种 乡镇农用土地经济评价技术方法路线，使得评价结果能更好地吻合乡镇土地利用。 研究具有较强的现实意义和推广应用价值，由于现有的土地经济评价研究大都用于 城市土地，故该文所采用的技术方法对于以后的乡镇土地经济评价希望有借鉴意 义。 基于此，本研究以土地评价理论为基础，对乡镇土地经济评价的基本理论和评 价进行了系统论述，以农用土地经济评价为桥梁，在前人研究的基础上，构建了乡 镇农用土地经济评价指标体系和模型，结合河南省孟州市七个乡镇的实际情况进行 了实证研究，对七个乡镇土地经济发展状态做出了评价，并针对其中的问题，就促 进乡镇土地经济和谐发展，提出了相应的对策措施。 全篇论文分为六个部分，其主要内容是： 第一部分为引言，介绍本文选题的背景、研究意义、研究的方法与技术路线。 第二部分为综述“土地经济评价 的国内外研究进展，并对其研究现状做出述 评基本概念辨析与界定，分析土地经济评价的内涵与特征，并对相关理论进行辨析。 t 第三部分从土地经济评价的内容和方法入手，剖析了农用土地经济评价和城镇 土地经济评价，并对土地经济评价方法进行了展望，最后重点介绍了土地经济评价 的目的和意义。 第四部分介绍乡镇土地经济评价的方法，并介绍了了建立指标体系的原则和体 系框架，对土地经济评价的模型和指标选取进行分析与研判，确定了乡镇土地经济 评价的指标选择方法、评价模型及指标权重，并对乡镇土地经济评价的发展阶段进 行了划分。 第五部分对乡镇土地经济评价进行综合分析。以河南省孟州市为例，对其所在 的七个乡镇进行了土地经济评价和分析，并从乡镇土地投入程度、乡镇土地利用程 度和乡镇土地产出程度三方面对其土地经济发展做出了综合评价，着重论述孟州市 七个乡镇土地经济评价整体过程，划分了孟州市乡镇土地经济评价的发展阶段，最 后对孟州市乡镇土地经济评价的结果进行了对策分析。 第六部分阐释主要观点与不足，并提出有待深入研究的问题。 关键词：土地经济评价，乡镇，孟州市， i i a b s t r a c t l a n di san a t u r a l - e c o n o m i cc o m p l e x t b d a y ， p e o p l eo nl a n di na l la c t i v i t i e sa r e e c o n o m i ca c t i v i t i e s f 0 rm o r ei n t e n s i v ea 鲥c u l t u r ep r o d u c t i o ni sn o tt l l em e a s u r eo fl 锄d f e r t i l i t ) ，w h i c ht h eo n l yi n d i c a t o r p e o p l ea r ec o n c e m e da b o u tt h e i ri n c o m e ，c a r ef o rt h e i r f i n a n c i a l ，m a t e r i a li n p u t sa r e rt oh a v el i t t l eb e n e f i t i no r d e rt om a s t e rt h ep r o c e s so fl a i l d u s ei nt h e1 矗b o rc o s td i 丘b r e n c e ， t h en e e df o rl a n di ne c o n o m i ce v a l u a t i o na b o u tl a n du s e e c o n o m i ce 航c t s ，m o r ea c c u r a t e l y 铲a s pt h el a n dq u a l 时， u n d e r s t a n d i n go fl a n d p r o d u c t i v 时0 ru s eo fe 伺f e c t i v ep r a c t i c eo ft h el e v e l 锄dd i s t r i b u t i o n 。 t h i ss t u d yc o m e s 仔o mt h e n a t i o n a ls c i e n c e 孤dt e c l u l o l o g ) ，s u p p o r tp r o 蹦l i i l m e s u b - p r o j e c to n ”v i l l a g e l a n d u s ee v a l u a t i o na 1 1 ds u s t a i n a b l eu s eo fk e yt e c h n o l o g ) r r e s e a r c ha n dd e m o n s t r a t i o n ( 2 0 0 6 b a j 0 5 a1 4 - 3 ) t i l i s 咖d yi sb a s e d0 nt h es p a t i a l d i s t r i b u t i o no ft h et o w n s h i p sn 砷m l 锄d g e o 伊a p h i c a lf a c t o r s 锄dl a i l de c o n o m i cf a c t o r si nm e n g 吐o uc 时，t oe x p l o r eav a r i e t ) ro f l a n de v a l u a t i o nm e t h o d sa n de v a l u a t i o nm o d e lc o n s t m c t e d ，u s i n gt h ed e l p h im e t h o da i l d t h e a n a l 弘i ch i e r a r c h yp r o c e s s e v a l u a t et h es e v e nt o w n s h i p so fl a n d e c o n o m y i 1 1 m e n g z i l o u ， t oe x p e c tt h ei d e a lt h ee v a l u a t i o nr e s u l t s 锄dt og u i d er a t i o n a lu s eo fm r a l l a n d t h ef o c u so ft h i ss t u d yi st oi m p r o v et h ec h o i c ep r e c i s i o no ft 1 1 ee v a l u a t i o n i n d i c a t o r s ，t oi n c r e a s et h el e v e lo fe v a l u a t i o n t h ee s t a b l i s m e n to fat e c h n i c a lm e m o do f e c o n o m i ce v a l u a t i o no fm r a ll a n dr o u t e s ，w h i c hm a k e st h ee v a l u a t i o nr e s u l t st ob e t t e r m a t c ht o w n s h i pl 觚du s e r e s e a r c hh a sp r a c t i c a ls i 印i f i c a i l c ea i l da p p l i c a t i o nv a l u e ，d u e t ot 1 1 ee c o n o m i ce v a l u a t i o no fe x i s t i n gl a i l dm o s t l yu s e df o ru r b a n l a n d ，t h u s ，t h e t e c h n i c a lm e t h o d su s e di nm et e x ta r e rt h et o w n s h i po fl a n df o re c o n o m i ce v a l u a t i o no f h o p e r e f e r e n c e b a s e do nt h i s ，t h i ss t u d yb a s e do nt h eb a s i ct h e o 叫锄de v a l u a t i o no ft o w n s h i pl a j l d i i i e c o n o m i ce v a l u a t i o nt od i s c u s si nt h ep a p e r a c c o r d i n gt ot l l ea 鲥c u l t l l r a l l a n de c o n o m i c e v a l u a t i o na sab r i d g e ，0 nt h eb a s i so fp r e v i o u sr e s e a r c ht oc o n s t n l c tat o w n s h i pl a l l d e c o n o m i ce v a l u a t i o ns y s t e ma i l dm o d e l ，c o m b i n ew i t l lt h ea c t u a ls i t u a t i o n0 ft h es e v e n t o w n sp u tu pe m p i r i c a l r e s e a r c hi nm e n g 出0 uc 时h e n 明p r o v i n c e o nt h es t a t eo fl a n d e c o n o m i cd e v e l o p m e n to ft h es e v e nt o w n s h i p sm a d ee v a l u a t ea l l da d d r e s st h ei s s u e s ， t o p r o m o t et h eh a r m o n i o u sd e v e l o p m e n to ft o w nl a n de c o n o m y ，p u tf o n ) l ，a r dr e l e v 锄t m e a s u r e s a l la r t i c l e sd i v i d e di n t os i xp a r t s ， t h em a i nc o n t e n t sa r e ： p a ni ：t h ei n t r o d u c t i o n ，i 1 1 仃0 d u c i n gt h eb a c k g r o u n d ，r e s e a r c hs i 印i f i c a l l c e ，r e s e a r c h m e t h o d sa i l dt e c l u l i c a lr o u t e si nt h i sp 印e r p a r ti i ：r e v i e w e dr c s e a r c hp r o g r e s so ft h e ”l a l l de c o n o m i ce v a l u a t i o n ”，m a d ea r e v i e wo f 锄a l y s i sa n dd e f i n i t i o no fb 2 l s i cc o n c e p t so ni t sr e s e a r c hs t a t e s ， 锄a l y z e dt h e c o n t e n t 锄df e a t u r e so fl a n de c o n o m i ce v a l u a t i o n ，锄da n a l y s i so fr e l a t e dt h e o r i e s p a ni i i ：f r o mt h em e t h o d sa n dc o n t e n to fl 锄de c o n o m i ce v a l u a t i o nf o ra n a l y s i so f a 鲥c u l t u r a l l 锄de c o n o m i ce v a l u a t i o n 锄du r b a i ll 锄de c o n o m i ce v a l u a t i o n ， t op r o s p e c t m e t h o d so fl 觚de c o n o m i ce v a l u a t i o n ，a n df i n a l l yf o c u s e s0 ni n 仃o d u c i n gt h ep u 印o s ea i l d m e a n i n go ft h el a n de c o n o m i ce v a l u a t i o n p a ni v ：d e s c m e sm e m o d so f t o w n s h i pl 锄de c o n o m i ce v a l u a t i o n ，锄di n 仃o d u c e s t h ep r i n c i p l e 锄ds y s t e m 仔a m e w o r ko f l ei i l d e xs y s t e m ，a n a l y z e da i l dr e s e a r c h e do n s e l e c t i o nm o d e l sa n di n d i c a t o r s0 ft o w nl a n de c o n o m i ce v a l u a t i o n ，t od e a e l m i n et h e i n d i c a t o r ss e l e c t i o nm e t l l o d ，e v a l u a t i o nm o d e la n dt h ei n d i c a t o r sw e i 曲tt h et o w nl a n d e c o n o m i ce v a l u a t i o n ，e v a l u a t i o nm o d e la n dt h ei i l d i c a t o r sw e i 曲t ，锄dd e v e l o p m e n to f t o w n s h i pl 龃de c o n o m i ce v a l u a t i o nd i v i d e di n t os t a g e s p a r tv ：t l l ec o m p r e h e n s i v ea n a l y s i so ne c o n o m i ce v a l u a t i o no f t o w n s h i pl a i l dt o t a k e m e n g z h o uc i t ) ， i nh e n 锄p r o v i i l c e硒 e x a m p l e ， m a d es e v e nt o w n sa c o m p r e h e n s i v e e v a l u a t i o no nl a n de c o n o m i cd e v e l o p m e n ti nt h r e ea r e a sw h e r e e v a l u a t i o na i l da i l a l y s i st oi n p m 仔o mt h et o w r i ld e v o t i o nl e v e l ，t 伽m s h i pl 锄du s el e v e l 锄dl 锄d0 u 印u tl e v e l ，f o c u s e do nd i s c u s st h eo v e r a l lp r o c e s so fs e v e nt o w n sl a n d e c o n o m i ce v a l u a t i o ni nm e n g z h o u ，d i v i d e di n t os t a g eo fd e v e l o p m e n to ft o w nl a n d e c o n o m i ce v a l u a t i o n ， n n a l l yt h ec o u n t e r m e a s u r e sa n da n a l y s i so nt h er e s u l t so f t o w n s h i pl a n de c o n o m i ce v a l u a t i o ni l lm e n g z l o u p a r tv l ：e x p l a i n st h em a i np o i n t sa n ds h o r t c o m i n g s ，p r o p o s e dt ob ei n - d e p t hs t l l d y ： k e y w o r d s ：l 锄de c o n 唧i ce v a l u a t i o n ，t b w n s h i p ，m e n g 疝o uc i t y ， v 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学位申请。本人郑重声明：所呈交的学位论文是 本人在导师的指导下独立完成的，对所研究酌课题有新的见解。据我所知，除 文中特别加以说明、标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而 使用过的材料。与我一同工作酌同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位申请人( 学住论文作者) 签名：堑蕉塑鱼叠 毫ql 口年6a | 日 关于学位论文著作权使用授权书 本人经河南大学审核批准授子硕士学住。作为学位论文的作者，本人完全 了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文的要求，即河南大学有权向国家 图书馆、科研信息机构、数据收集机构和本校图书馆等提供学位论文( 纸质文 本和电子文本) 以供公众检索、查阅。本人授权河南大学出于宣扬、展览学校 学术发展乖进行学术交流等目的，可以采取影印、缩印、扫描和拷贝等复制手 段保存、汇编学住论文( 甄质文本和电子文本) 。 ( 涉及保密内容的学住论文在解密后适用本授权书) 1 ， l nr 泖 学位获得者( 学位论文作者) 签名：至焦盟望鱼盏 2 0 ， 学位论文指导教师签名： 2 0 1 引言 1 1 选题背景和研究意义 1 1 1 选题背景 土地是人类生存和发展的根本，土地孕育人类、塑造人类。人类在长期的历史 过程中，与土地形成了相互制约，相互作用的矛盾统一体。因此，没有土地就没有 人类的生存和发展j3 。可以说，没有土地就没有人类的生存。马克思曾说过：“土地 是一切生产和一切存在的源泉晗1 、“是人类不能出让的生存条件再生产条件”1 。 威廉配第也曾说过：“劳动是财富之父，土地是财富之母 h 3 。 中国是世界上最大的农业国家西1 。“三农 问题是党和历届政府高度重视的首 要问题，特别是2 0 0 9 年两会的召开，更是把“三农”问题提到了前所未有的高度。 农村土地问题关系到农业的稳定、农村的发展、农民的富裕，更关系到国民经济的 发展和社会的稳定。 对于一个城市来说，土地是其经济发展不可缺少的资源，社会的发展与土地利 用之间相互依存，又相互制约。乡镇土地资源利用的合理性直接关系到城市的兴衰 与区域的发展，这种合理性在很大程度上又表现为乡镇土地利用效益的提高。 目前村镇建设对土地的利用规划过程中主要存在两个问题，一个是浪费，另一 个是粗放。而土地的节约集约利用是解决这两个问题的关键所在埔1 。本文针对目前 新农村建设中存在的粗放利用土地和浪费土地现象，从乡镇区域的角度来探讨土地 经济评价指标体系的构建，以期为新农村建设中的土地节约和集约利用提供参考。 1 1 2 研究意义 国土资源部公布的2 0 0 6 年度全国土地利用变更调查结果报告显示，截至2 0 0 6 年1 0 月3 1 日，全国耕地比上年度末净减少4 6 0 2 万亩，总面积下降到1 8 2 7 亿亩， 进一步逼近1 8 亿亩这条红线。这意味着，我国目前人均耕地只有1 3 9 亩，耕地总 面积约占全国土地总面积的1 2 6 8 一1 。 我国领土总面积为9 6 0 万平方公里，拥有1 3 亿多人口，人均占有土地面积不到 世界人均水平的1 3 ，人均耕地面积不足世界人均的4 0 ，土地资源总量多、人均 占有量少、优质耕地少、耕地后备资源少( 即“一多三少”) 是我国土地资源的基 本国情，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策舄1 。 改革开放以来，我国在土地评价方面进行的探索，提高了土地管理服务水平， 全力保障了经济社会发展的用地需求，不仅促进了土地资源的市场化配置，而且大 大激活了农村组织、资金等要素资源的市场化流转机制。近年来，中国土地市场活 跃，土地价值和价格的评估( 尤其城镇土地) 已成为土地经济评价的一个热点领域 9 o 在工业化、城镇化的进程中，由于大量农业人口流向城市，在中国这样一个农 业大国中，出现了世界上独一无二的“土地极度紧张与土地撂荒并存的现象。一 方面要求严守1 8 亿亩红线，一方面土地的投入和产出比例不能让农民满意，生产 资料的消耗过大、成本费用过高、土地利用及结构不规范、社会经济条件影响等等 所带来的土地零碎细化、调整频繁等弊端r 益明显，并逐渐成为我国农业进一步发 展的障碍。要克服这些障碍，就必须对我国现有乡镇土地进行经济评价研究。 在这样的背景下，以孟州市乡镇土地经济评价研究为题，展开我的毕业论 文写作，是具有一定的理论和现实意义的。 1 2 研究方法与技术路线 1 2 1 文献资料法 文献资料法是几乎是每个研究课题都要用到的方法，尤其在论文选题阶段、 研究设计阶段以及研究阶段。因此必须通过各种途径搜集并研究与本课题有关 2 的论文和论著，为本文研究提供理论依据。 1 2 2 问卷调查法 运用问卷调查法对案例相关资料进行调查和收集，以便获得第一手资料，从而 使本研究更具有系统性和科学性。 1 2 3 野外考察与社会调查法 该研究的完成特别是案例部分必须要有第一手资料，这就需要到研究区进行足 够的野外考察与社会调查作基础，从而对研究对象应该有足够的了解。 1 2 4 数理统计法 通过e x c e l 、a r c g l s 、p h o t o s h o p 等软件对所获数据进行统计分析、计算、处理 及显示。这样可以提高计算的准确性和速度，解决一些数理运算问题。而图形则可 以更加直观简洁地了解我们得出的结论，便于分析对比。 根据本研究的研究方法和工作内容，拟定的研究技术路线如( 图1 1 ) 。 图卜1 技术路线图 4 2 研究综述 2 1 国外研究综述 土地资源是由地球表面一定范围立体空间的气候、地貌、地质、土壤、水文、 生物等自然要素组成，同时又时刻受到社会经济条件影响的一个复杂的自然、经济 综合体= 1 引。而土地资源评价是继土地资源调查，解决了土地资源的类型、数量和分 布后，进而解决土地资源的质量问题，是土地在一定的用途条件下评定土地质量高 低。土地资源评价是战略性土地规划的一个工具，其目的是为规划、利用土地提供 建议和决策依据j 卜1 2 1 ，是协调土地资源开发利用与土地资源保护之间的关系，从而 达到土地资源的合理、有效利用的目的，也是实现土地资源可持续利用的基本前提。 对土地资源的评价已经有2 0 0 0 多年的历史。国外早期的土地评价研究主要用于 课税j 引。如十五世纪莫斯科公国税册中记载的土地评价资料：1 8 7 7 年俄罗斯著名土 壤地理学家道库加耶夫在尼日戈罗德省和包勒特夫斯克省开展的土地评价工作。 科学的土地评价始于上世纪3 0 年代口朝，但比较成熟和广泛进行土地评价始于2 0 世 纪6 0 年代，美国农业部在多年研究的基础上于1 9 6 1 年j f 式颁布了土地潜力分类系 统j 副。许多国家参照其做法，综合本国国情加以修改并在理论加以补充，如英国的 土地利用潜力分类系统= 1 钉；加拿大的土地分类系统；澳大利亚制定的土地利用系统 以及日本农林省农林牧议事局制定的士地利用系统分类1 踟等。进入2 0 世纪7 0 年代 以后，随着土地资源评价研究的不断深入，联合国粮农组织制定了依据区域开发为 目的的土地适宜性评价体系，并于1 9 7 6 年颁布了土地评价纲要口9 | ，这一纲要 的颁布，大大促进了土地资源评价研究在国际上的开展，并在世界各地广泛应用。 此后，联合国粮农组织又组织了农业生态区计划的研究，从气候和土壤的生产潜力 分析入手进行土地适宜性评价，并在非洲、东南亚和西亚实施应用，同时原苏联农 业部于1 9 7 6 年正式颁布了应用于地籍工作的土地生产发生分类方案，将全苏 联各自然地带的土地划分为土地类、土地级、土地亚级和土地种四个级别埋训。f a o 于1 9 9 3 年颁布了持续土地管理评价纲要，标志着持续土地管理评价成为土地评 价的又一重要方向 乜卜2 2 1 。 土地经济评价是随着时间的推移，根据土地利用的特定类型来预测土地业绩的 过程= 2 3 2 引。世界上最早明确提出进行土地经济评价的国家是德国。德国从1 9 世纪开 始就几度尝试进行农耕地的评价，到1 9 3 4 年才在全国范围内作为课税的基础确定 了统一的评价方法，并一直沿用至今。 与此同时，苏联在1 9 5 5 年以来大规模的土地资源调查的基础上，与1 9 7 6 年苏 联农业部正式颁布了应用于地籍工作的“全苏土地评价方法。土地评价的主要目 的是为了确定土地生产能力和农业生产中最有效的利用途径，包括土地评价区划， 土壤质量评价和土地经济评价三个部分。第一次明确提出了土地经济评价的概念。 “全苏土地评价方法”认为：土地经济评价是在土壤质量评价划分的农业土壤组上， 用经济指标来表示土地的质量。通常以基数产量和基数费用的比较来反映土地质量 的高低，是一种简单的投入和产出分析法。评价的结果按主要作物编制各经济单位 和行政区的土地评价等级图和等级表。苏联的土地经济评价仅限于对产量和生产费 用的简单计算。此后，有关土地经济评价内容的土地综合评价蓬勃发展起来。2 0 2 。 无数农业土地评价的分析方法和途径向我们阐述，完全从用地经济评价出发， 没有人可以评估土壤性质和土地功能的多样性。结果，评估的土壤组成部分被低估。 因此，产生的用地成本评估无法考虑到土壤资源及其生态系统的功能的全部价值= 2 5 吨6 】 o 在土地性能预测方面比纯物理的评价更为有用，因为许多土地利用决策是在决 定经济值的基础上制定的( 罗斯特1 9 9 5 年) 。进入8 0 年代，特纳从土地的生态经 济评价、财政与经济分析、社会条件评价等方面论述了土地评价的综合分析过程。 加拿大则建立了新的土地评价程序，可以把各种特定利用所要求的土地条件、土地 现状属性、土地利用目的、对特定地区土地利用效益的估价等内容有机贯穿起来卫0 2 7 】 6 2 2 国内研究综述与基础理论研究 2 2 1 研究历史与趋势 土地资源评价是查清土地质量状况以及掌握它们动态变化信息和规律的一项基 础性工作，是土地利用规划的主要依据，也是合理、持续利用土地的重要手段。2 鄙跚1 。 也是协调土地利用、开发与保护之间的关系，实现土地可持续发展的基本前提珈1 。 在我国，对土地的评价源于远古时代。早在公元前四世纪的战国时期，禹贡 一书中就曾记载了有关土壤的一些知识。其中描述九州的地理分布状况及肥力等 级，可以说是世界上有关土壤分类和等级评定的最早记载川。我国大规模的土地评 价是新中国成立之后的查f f l 定产工作的开展，以后在全国第二次土壤普查所制定的 暂行技术规程中划分了土地生产力分级标准。一直到国土资源大调查专用的农用 地分等定级规程( 国土资源部，2 0 0 1 年3 月) 的颁布。我国土地评价逐步走向了 成熟。 我国的土地经济评价始于5 0 年代的荒地调查3 引，6 0 年代的农业区划中进行了 部分区域的农业土地评价研究工作。7 0 年代末，8 0 年代初，我国进行了大规模的 资源调查和农业区划工作。中国l ：1 0 0 万土地资源图编委会，结合我国的实际， 拟定了中国l ：1 0 0 万土地资源图分类系统，该系统分为土地潜力区、土地适宜类、 土地质量等、土地限制性和土地资源单位五个等级= 3 3 。3 副。这一系统的提出，推动了 我国土地评价研究的迅速发展，我国的土地经济评价正是在此后迅速发展。尤其是 随着改革开放，我国城镇土地使用权制度的改革，土地市场的进一步发育，土地经 济评价的理论研究和实践工作都取得了飞跃性的进展。土地经济评价开始由地区性 走向全国性；由单项资源调查走向全面、综合的评价研究；从经验上升到理论和实 践的研究。 8 0 年代以来，随着计算机在资源调查与评价中的广泛应用，土地经济评价的理 论与方法也在不断改进和完善，向着综合化、精确化和定量化的方向发展。陈传康 ( 1 9 8 3 ) 采用的城镇土地经济评价是土地评价的一种类型，也是当时我国城镇土地 7 使用制度改革、房地产市场复苏和兴起而逐步发展起来的一个新兴研究领域。它根 据影响城镇土地质量的自然、社会、经济、环境等诸多因素在空间上的差异，运用 一定的数理方法对城镇土地进行级别划分和价格评估瑚1 。胡星池( 1 9 8 4 ) 为了摸清 农用土地的利用状况，为农用地的合理利用与规划提供依据，而采用了农用土地经 济评价。主要是通过土地的投入与产出比关系指标综合评定土地的经济效果阳 。 进入9 0 年代，土地经济评价运用的更加广泛。傅伯杰( 1 9 9 0 ) 在土壤质量评 价划分的农业土壤组上，用经济指标来表示土地的质量。通常以基数产量和基数费 用的比较来反映土地质量的高低，是一种简单的投人产出分析法。评价的结果按主 要作物编制各经济单位和行政区的土地评价等级图和表幢制。蒙吉军( 2 0 0 5 ) 运用经 济指标对土地质量进行评价进行评定，即对土地进行投入和产出分析。通过比较不 同土地利用的投入和效益，决定土地的适宜性类型和适宜程度。土地经济评价的实 质表现在不同的自然条件与经济条件下，不同质量土地生产耗费量与提供产品量的 对比关系，或在相同投入量下取得不同产出量的经济指标啪1 。刘一明，卢瑛( 2 0 0 2 ) 通过衡量土地利用的成本效益，对土地利用用途或方式的可行性做出评价。长期以 来，我国的土地经济评价主要是从投入产出的角度对土地利用的内部经济效果 进行评定。口钔 土地经济评价的研究越来越受到关注，陈敏玉( 2 0 0 1 ) 进行的城市土地经济评 价，将城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作 用，综台评定质量优劣差异为土地整理使用提供依据它主要通过土地区位、城市设 施确定了社会经济构成、环境优劣度、城市规划技术规定等基本因素h 们。吕晖斌 ( 1 9 9 3 ) 运用单因素与多因素综合评价两种，说明了两种方法的用途、特点与利弊， 并将两种方法运用在城市土地经济评价中h 。土地经济评价是指从社会和经济的角 度来研究土地自然评价结果的经济可行性，是在一定利用方式下，将某一土地类型 同土地利用所产生的效益相联系h 2 l 。 凌海明( 2 0 0 0 ) 对由于采煤等人为因素所破坏的土地进行复垦土地经济评价， 本质上属于土地经济评价中专项土地经济评价的一种，它的研究发展是随着土地经 济评价研究的发展而发展的h 驯。赵庚星( 1 9 9 9 ) 考虑到基于经济指标货币形式的评 8 价结果受价格波动的影响，在垦利县的农地经济评价中采用了指标货币形式和能量 形式结合的方法，在分别对其进行聚类分析基础上制定了农地经济评价标准表川。 黄裕婕，赵晓丽( 2 0 0 0 ) 采用主成分分析综合评价模型从土地生产率、土地利用程 度、土地投入强度和土地利用集约程度等方面进行了福建省土地经济分析评价= 4 引。 吴文友( 2 0 0 4 ) 在建立g i s 的基础上，从土地利用现状分析、森林资源资产评估、 土地利用生态合理性分析三个方面对大山村土地资源生态经济进行了评价= 4 引。赵庚 星( 1 9 9 7 ) 用聚类分析方法，通过投入与产出比例关系指标对山东省农用地进行了 经济评价h 。 同时，随着近年来国内城镇土地使用制度改革、房地产市场的复苏和兴起，城 镇土地资源经济评价逐渐成为新的热点研究领域。焦叶芬( 2 0 0 6 ) 通过选取投入类 指标、产出类指标构建了城市土地经济效益评价的指标体系，并采用a h p 法对重 庆市土地的经济效益进行了深入分析一引。邱道持( 2 0 0 1 ) 构建了一套小城镇土地利 用经济评价的指标体系，并采用多因素综合评价的方法进行了分析，从而对小城镇 土地利用经济评价的方法进行了有益的探索一钔。周介铭( 1 9 9 5 ) 对内陆地区城镇土 地经济评价方法进行了研究瑚1 。 另外，随着我国大批铁路、公路等基础建设项目的立项、施工，长距离、大范 围的土地征用带来了一系列的社会环境问题。针对基础建设项目所造成的土地经济 损失，而开展的土地经济定量评价已成为土地资源评价研究的热门领域。例如，姚 炎明( 1 9 9 9 ) 等通过引用投资项目经济评价中的土地机会成本概念及有关模式参数， 分析计算公路建设项目所征土地的原有价值，提出所征用土地经济损失评价的定量 方法：5 。 中国土地经济评价把土地资源学、经济学、地理学以及其他相关学科结合起来 研究，以此来探讨土地资源的空间属性、时间属性以及经济属性，以便更好地为社 会经济建设服务= 5 羽。 一 9 2 2 2 基本理论 作为土地评价的一种，土地经济评价是一个复杂的系统，涉及到一系列经济理 论，如土地生产力理论、区位理论、地租地价理论、市场供求理论等墨3 卜嘲1 。 2 2 2 1 土地生产力理论 由于自然条件存在地区( 或区域) 性差异，因而土地( 地块) 具有不同的生产 率。在一定社会发展阶段，土地生产率也受到劳动投入量大小的影响。土地经济评 价可视为在不同自然条件和社会条件下，不同土地的生产耗费量与提供产品量的对 比关系。因此，土地经济评价也可视为根据土地评价的一般原理，对土地( 地块) 的投入一产出效益的综合评定。 对不同土地( 地块) 进行经济评价时，首先要研究和选择对当地土地的生产率 起主导作用的自然和经济因素，进而对诸因素进行量化( 评分) ，估算各个自然、 社会、经济因素与土地生产率之间的不同权重关系，然后用定性和定量方法进行土 地经济级别的评定。从这个意义上来讲，土地经济评价就是对土地自然属性和经济 属性的综合评定，并以在相同的劳动投入量的条件下，不同地块的生产率差异( 或 不同质量的地块及其投入和产出的效率) 作为评定土地经济级别的标准。 2 2 2 2 土地区位理论 区位是由自然、经济和社会各要素之间相互作用而形成的一个综合实体的概 念。是自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空 间位置上的反映。也是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上 有机结合的具体表现。指具体而言，区位除了解释为地球上某一事物的空间几何位 置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用 在空间位置上的反映。 区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。具体地 1 0 讲，是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区内经济活动优化组合的理论。 德国经济学家冯杜能于1 8 2 6 年完成了农业区位论专著孤立国对农业和 国民经济之关系( 简称孤立国) ，是世界上第一部关于区位理论的古典名著。 2 0 世纪初，德国经济学家阿尔申尔德韦伯提出了工业区位论其理论的核心就是通 过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业、企业产品生产成本 的最低点，作为工业企业选址的理想区位。近代区位论以德国著名的地理学家克里 斯塔勒提出的中心地理论为标志。 区位理论包括自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位，无论是城镇建设 用地还是农业用地，都具有一定的区位条件。土地的区位条件不仅影响到土地的功 能配置和利用布局，更主要的是影响土地的使用价值和土地利用的收益水平，产生 土地利用的级差收益。因此，在土地经济评价中必须要考虑土地的区位对土地经济 效益单位贡献。既要考虑一般的区位因素，如农业土地距离集镇、村庄和乡间道路 等的距离，以及城镇土地离道理、商业中心和车站码头等的距离，也还应该考虑某 些特殊的区位因素，主要是指影响土地收益的某些微观区位条件，如对城镇土地有 着显著影响的高速公路的出口、桥梁的位置等。 2 2 2 3 地租地价理论 地租( r e n t ) 来自拉丁文，原意为“报酬、收入”，现代西方经济学认为，地 租是使用土地而支付的报酬。地租是土地经济学的最基础理论和核心部分。从地租 理论与地价的关系来看，地租理论从质和量的方面揭示了地价产生的根源，地价则 是地租的资本化。就各种社会经济形式下的地租而言，地租最一般的特征是直接在 一定产业中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的表 现形式。 土地的价值来源于它的劳务和产品的收益。土地的收益是确定价值的基础，而 土地价格是土地价值的货币表现。地价理论是建立在地租理论之上的一种理论。土 地估价，就是根据土地质量的优劣、生产率的高低等来确定其价值或价格的经济评 价。根据马克思在资本论中阐明的原理，按照地租产生的原因和条件的不同， 将地租分为三类：级差地租、绝对地租和垄断地租。前两类地租是资本主义地租的 普遍形式，后一类地租( 垄断地租) 仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形 式。以级差地租为例，它是指土地的农产品的个别生产价格个受市场调节的生产价 格之间的差额所形成的超额利润。形成级差地租的条件有三种：土地肥沃程度的 差别；土地位置的差别；在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别。级 差地租的存在形式有两种：级差地租i 是指等量资本投在不同自然条件下的相同 面积土地上，所产生的超额利润转化而形成的级差地租；级差地租i i ，是由在同 块土地上连续追加资本的生产率不同，所产生的超额利润转化而成的级差地租。土 地经济评价的一般有效途径，就是测定这些级差地租，并通过对地租的资本化来评 估土地的价格，从而用货币单位对土地做出经济评定。 由于土地区位不同，土地将表现为不同的使用价值和价格。这样，区位差异就 成为衡量地租的标尺，而地租则成为土地使用价值的指示器，是自发调节土地用途 的经济杠杆。所谓土地价格，可解释为购买土地所有权的价格。地租和地价的定量 关系可表示为： 矿：堡型 ， 式中：y 一土地价格； 尺一预期总收益，指在正常管理水平、正常市场状况、最佳土地利用形 态时的收益： c 一预期总成本，包括各种税费、运营成本、建筑物折旧费用等； ，一贴现率，与一般通行利率、投资风险有关。 2 2 2 4 土地供求理论 土地的供给和需求是决定土地价格高低的主要因素。无论是对土地的投入，还 是土地所提供的劳务和产品，都受到市场供求关系的影响和制约。通常而言，供给 1 2 大于需求，价格趋低；需求大于供给，价格趋高。因此，在土地经济评价中必须要 考虑到投入和产出的市场供求状况。土地供求关系的另一层含义是将整个土地作为 商品而言的。特别是在完全市场价经济条件下，不仅土地的流转会受到土地供求关 系的影响，而且土地价格也会受到土地供求关系变动的很大影响。当然，土地作为 一种特殊商品具有与其他商品不同的特点，表现为土地的供求平衡是相对的、暂时 的；反过来说，土地供不应求关系是绝对的、普遍的。一般而言，地价的趋势是逐 步上升的。 3 土地经济评价的内容、方法 3 1 土地经济评价的内容 土地经济评价的内容很多，根据土地利用的性质不同，可分为农用土地经济评 价和城市土地经济评价。农用土地经济评价就是农用土地开发利用效益分析，评定 土地投入与产出的效率效果；城市土地经济评价就是城市土地价值的评估。根据评 价结象的不同，土地经济评价又可分为区域土地经济评价和项目经济评价畸5 1 。乡镇 土地经济评价属于区域土地经济评价的范畴，运用农用土地经济评价的方法，是广 泛的社会经济分析过程，即分析一个地区内各种土地利用类型，在各种土地类型上 的经济可行性。 3 1 1 农用土地经济评价 农用土地经济评价可以看做是基于自然资本的概念，定义为“对未来自然资本 可能会产生有用的产品和服务的所进行流动评价川5 6 1 。农用土地经济评价分为农用 地的等级评定、农用地估价和农用地基准地价评估。 3 1 1 1 农用土地分等定级 农用地的等级评定，简称农用地分等，是指在行政区域内，依据构成土地质量 的自然因素和社会经济因素，根据农用地的投入和产出指标资料的分析和计算，划 分和确定经济意义上的农用地等级。具体来讲，就是按照标准耕作制度，在自然质 量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的 农用地质量综合评定，所划分