（土地资源管理专业论文）东莞城市工业用地二次开发策略研究.pdf

论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指 导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引 用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或 撰写过的作品成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：文伙1 次 日期：矽1 9 年月，日 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规 定，即：学校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定 机构送交论文的电子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢 利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆、院系资料室 被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索， 可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。 学位论文作者签名：沃改谈导师签名：【砌叶一吻 日期：加，年占月j 日日期：沙7 绰多月厂日 论文题目：东莞城市工业用地二次开发策略研究 专业：土地资源管理 硕士生：成汉贤 指导教师：曹小曙教授 摘要 中国城市发展已由过去的摊大饼式的向外蔓延扩张，转变为注重城市内部用 地结构和布局调整优化的内涵式发展，加之当前耕地资源保护形式的严峻，以及 在东部发达城市所掀起的。三旧一改造的风潮，城市土地资源的内部挖潜则显得 非常紧迫。城市工业用地的二次开发正是应势而生2 0 0 7 年以来东莞经历了产 业升级转移的阵痛，大批高污染、低产能、低附加值的工业企业搬迁到了省内外 的其他地方，在市区内留下了不少的工业用地，对这些闲置地块的再利用能够帮 助东莞走出建设用地匮乏的困境，也能够使其城市功能布局更加合理。 本文通过理清城市工业用地二次开发的国内外研究、实践进展情况和基础理 论，分析了东莞市区目前建设用地现状与工业用地的分布特点，详细阐述其近年 工业用地二次开发所具有的特点和存在的问题，并且对市区的工业用地划分再开 发的三种实施类型，最后针对每一种实施类型分别提出了再开发的策略建议：以 核心功能培育和零散工业用地利用为目标的老城区工业用地二次开发建议，以提 升城市功能、引导多元化发展、形成良好城市环境面貌为目标的城市新区工业用 地二次开发策略，以整合空间、加大再开发力度和提倡园区式集约发展为目标的 城市边缘零散工业用地的再开发策略建议。最后，在总结实践经验的基础上研究 了城市工业用地二次开发的保障机制，包括发挥政府的主导作用，对规划编制工 作和土地收购储备工作的重视，以及对招商环节和公众利益的关注。 关键词：工业用地二次开发策略 t i t l e ：d o n g g u a nu r b a ni n d u s t r i a ll a n dr e d e v e l o p m e n ts t r a t e g y m a j o r ：l a n dr e s o u r c em a n a g e m e n t n a m e ：c h e n gh a n x i a n s u p e r v i s o r ：p r o f c a ox i a o s h u a b s t r a c t c h m a * su r b a nd e v e l o p m e n tf r o mt h ep a s ts p r e a do u tt h ep i e - s t y l ee x p a n s i o ni n t o f o c u so nt h es t r u c t u r ea n dl a y o u to f u r b a nl a n dw i t h i nt h ea d j u s t m e n ta n do p t i m i z a t i o n o fc o n t e n t - t y p ed e v e l o p m e n t , c o u p l e dw i t ht h ec u r r e n tf o r m so fp r o t e c t i o no fc r i t i c a l l a n dr c s o u i v , e s ，a n ds e to f fi nt h ee a s t e r nc i t i e so ft h ed e v e l o p e d t h r e eo l d 什w a v eo f r e f o r m ，u r b a nl a n dr e s o u r c e sw h i l et a p p i n gt h ep o t e n t i a lw i t h i ni ti sv e r yu r g e n t t h e r e d e v e l o p m e n to fu r b a ni n d u s t r i a ll a n di st ob et h es i t u a t i o nf o ru s s i n c e2 0 0 7 ， d o n g g u a nh a se x p e r i e n c 斌lt h et h r o e so fi n d u s t r i a lu p g r a d i n ga n dt r a n s f e r ，al a r g e n u m b e ro fh i g l lp o l l u t i o n , l o wp r o d u c t i v i t y , l o wv a l u e - a d d e di n d u s t r i a le n t c r p r i s 髓 h a v em o v e dt oo t h e rp l a c e si n s i d ea n do u t s i d et h eo u a n g d o n gp r o v i n c e ，l e a v i n gm a n y i n d u s t r i a lb l o c ki nt h ec i t y , r e - u s e i n gt h e s ei d l el a n dw o u l dh e l pd o n g g u a ng oo u to f t h ed i l e m m ao f l a c k i n go fc o n s t r u c t i o nl a n d ，a n dw o u l dm a k et h ec i t yf u n c t i o nm o r c r a t i o n a l t h r o u g hc l a r i f y i n gt h es t u d ya n dp r a c t i c a lp r o g r e s so fu r b a ni n d u s t r i a ll a n d s r e d e v e l o p m e n th o m ea n da b r o a d ，a n di t sb a s i ct h e o r y , t h i sa r t i c l ea n a l y z e st h es t a t t g s o fc o n s t r u c t i o nl a n da n dd i s t r i b u t i o no fi n d u s t r i a ll a n di nd o n g g u a nc i t y , d e s c r i b e s t h ef e a t u r e sa n dp r o b l e m si nt h er e d e v d o p i n go fi n d u s t r i a ll a n dp o s s e s si nr e c 脚t y e a r s ，a n dd i v i d et h eu r b a ni n d u s t r i a ll a n di n t ot h r e ei m p l e m e n t a t i o nt y p e s f i n a l l y , e a c ht y p eo ft h ei m p l e m e n t a t i o nw e r ct h e np u tf o r w a r dt h er e d e v e l o p i n gs t r a t e g i c p r o p o s a l s ：t h ep r o p o s a lo fr e d e v e l o p i n gi n d u s t r i a ll a n di nt h eo l dc i t ya r e a st h a ta i m s a tc o r ef u n c t i o nt r a i n i n ga n ds c a t t e r e di n d u s t r i a ls i t e sr e u s i n g ；t h er e d e v e l o p m e n t s t r a t e g yw h i c hi st oe n h a n c eu r b a nf u n c t i o n sa n dg u i d et h ed i v e r s i f i e dd e v e l o p m e n t a n dc r e a t ea g o o d u r b a ne n v i r o n m e n ti nt h en e wu r b a na r e a s ；t h e p o l i c y r e c o m m e n d a t i o n so fs c a t t e r e di n d u s t r i a ll a n dr e d e v e l o p m e n tt h a ti st oi n t e g r a t es p a c e , m a k eg r e a te f f o r t st or e d e v e l o pa n dp r o m o t ef u r t h e rd e v e l o p m e n to fac a m p u s - t y p e i n t e n s i v ed e v e l o p m e n ti nt h eu r b a nf r i n g ea r e a s f i n a l l y , s t u d yt h ep r o t e c t i o nm e c h a n i s m so fu r b a ni n d u s t r i a ll a n dr e d e v e l o p m e n t o nt h eb a s i so ft h ep r a c t i c a le x p e r i e n c e ：h i g h l i g h tt h el e a d i n gr o l eo fg o v e r n m e n t , f o c u s i n go nt h ep r e p a r a t i o no fp l a n n i n ga n dl a n dr e s e r v e , a n dc o n c e r n i n go nt h e i n v e s t m e n tl i n k sa n dp u b l i ci n t e r e s t k e yw o r d s ： i n d u s t r i a ll a n d ，r e d e v e l o p m e n t , s t r a t e g y 目录 第一章绪论1 1 1 研究背景1 1 2国内外相关研究综述2 1 3 研究设计6 第2 章理论视角1 1 2 1 基本概念界定l l 2 2 工业用地二次开发的理论基础1 5 2 3国外城市工业用地二次开发之经验2 l 第3 章东莞城市工业用地特征2 5 3 1 东莞市建设用地现状2 5 3 2 东莞城市工业用地分布的特点2 8 第4 章东莞城市工业用地二次开发特征及主要问题3 4 4 1东莞城市工业用地二次开发的特征3 4 4 2 东莞城市工业用地二次开发存在的问题3 8 4 3 东莞城市工业用地二次开发的实施类型4 0 第五章东莞城市工业用地二次开发的策略建议4 3 5 1 东莞城市工业用地二次开发的原则与目标4 3 5 2 城市工业用地二次开发的基本思路4 5 5 3 东莞城市工业用地二次开发的策略建议4 9 5 4 东莞城市工业用地二次开发策略的实施保障措施5 3 5 5 结语5 5 参考文献5 8 后记6 3 1 1 研究背景 第一章绪论 城市化是2 1 世纪中国发展的主题，我国当前正处于新型工业化和快速城市 化的发展阶段。随着我国城市化进程的加快，城市规模正加速扩展，城市空间和 人口规模正急剧膨胀，城市用地压力也随之加大。与此同时，我国珠三角发达城 市正面临着产业结构调整和转型升级的趋势，在促进经济转型、挖掘内在潜力的 过程中，土地资源的严重不足已成为各地的发展瓶颈，进一步挖掘土地利用的潜 力、提高土地利用效率已迫在眉睫。 当前东莞跟其它先发展起来的地区一样，正处于土地资源紧张、产业发展转 型、城市快速发展的关键时期，若不及时转变土地利用方式，将难以保持经济社 会又好又快地发展。一方面土地资源紧缺、发展空间有限正成为新一轮发展的瓶 颈；另一方面土地利用率低、产值不高，经济的持续增长得不到保证，这将直接 影响到东莞持续、快速、健康的发展。为此，东莞市和广东省其它城市，以旧城 镇、旧厂房、旧村居这“三旧一改造为切入点，走紧凑经营、集约化、内涵式的 发展道路，化解土地资源紧缺矛盾，创造产业发展新空间，改善城乡居民生活质 量，促进经济增长方式的转变，提升城市竞争力，引导城市向更高层次发展。 。三旧一改造有利于盘活存量用地，调整提升土地功能，引导土地的二次开 发，实现产业结构的优化升级，能有效推进土地资源的集约化利用，同时也使城 市的用地结构和布局发生重大变化。而在这其中，由于工业建筑物或构筑物的破 败、城市规划的调整、不符合生产和环保要求的企业的搬迁等原因，工业用地的 变化很大，也因为工业用地调整的成功与否关系到城市功能是否合理，所以工业 用地的二次开发受到很大的关注。对工业用地二次开发的正确引导，无疑是优化 城市空间结构、调整城市产业结构，从而实现城市功能更新的一条有效途径和重 要课题。 1 2 国内外相关研究综述 1 2 1国外相关研究综述 对于城市工业用地二次开发的研究最早是从工业区的改建开始的，在有关工 业区区位、规划布置的著作中都会涉及到工业区本身的改造与调整。早期的著作 有城市工业区( 卢克雅诺夫，1 9 8 0 ) 、 大城市改建( c b a 拉夫洛夫主编， 1 9 8 1 ) 。其中在城市工业区一书中，卢克雅诺夫提出工业区的改建内容包括 改善功能分区，提高土地利用效率，整顿现有企业和改善企业协作，改善卫生条 件，整顿交通和运输设施，进行市容整备和绿化等，主要着重于工业区本身的更 新。 另外，在国外实际案例研究方面主要有：伯明翰布林德利地区( l a t h a aa n dm s w e n a r t o n ，1 9 9 9 ) 、英国利物浦( c h r i sc o u c h ，j a yk a r e c h a ，2 0 0 6 ) ；p a t r i c k s t u a r t ( 1 9 9 9 ) 研究了苏格兰格拉斯哥传统工业衰退及其引发的工业用地置换。这 种工业用地的再开发使得城市发展增添了活力，加快了城市从制造业中心转变为 服务业中心。b r o o k s 和y o u n g ( 1 9 9 3 ) 研究了美国石化工业城市新奥尔良在1 9 7 0 至1 9 9 0 年间经历的产业升级和转型以及由此所带来的土地利用形式的转变着 重探讨了棕地的利用方向，指出消除棕地开发的政策风险是引导开发商进行投资 的关键。r a i n e rm u l l e - j o k e ( 2 0 0 3 ) 则把德国建设用地的提供方式划分为三种类 型，即中间购买模式、私人投资以及土地调整三种类型，并且重点分析了城市的 土地调整方式给土地经营和开发带来的影响。w i l l a mh w i i s o n ( 1 9 9 4 ) 对纽约早 期的“城市美化一运动和1 日城更新的方法做了详尽的介绍，指出其主要解决办法 就是大规模的城市土地置换。e r i c hw e i b 和贾生华( 1 9 9 8 ) 则对城市土地整理的 具体操作模式作了详细分析，其中涉及到土地整理的政策依据、整理的原则和目 标、实施组织的具体形式以及利益分配和补偿的方法等，强调了在土地整理过程 中地方政府与开发商以及公众的沟通的重要性，德国鲁尔工业区在土地二次开 发，提高土地利用效率，提升城市综合竞争力等方面积累了丰富的经验。 与城市旧工业区更新相关的理论与政策方面的研究主要有：英国内城问题与 相关政策( k e m p ，r o g e rl ，2 0 0 1 ) 、棕地政策( t h o m a sh r u s s ，2 0 0 0 ) ：后工 业景观设计实践方面的研究主要有： 环境空间一国际景观建筑( 罗伯特霍尔 2 登，1 9 9 9 ) 、：城市主义( 卡尔斯布罗托2 0 0 2 ) 等。 国外土地二次开发的成功经验给我们提供了有益的启示。首先是对土地使用 者利益的保护的强调，对于利益受到损害的相关权利人进行补偿，使土地再开发 利用过程中的公平性得到有效保证。其次是规划工作中公众的广泛参与性。与国 内的规划程序不同，许多国家在制定土地规划时会通过多种形式来广泛吸收各界 人士参加，听取各方的意见，使最后得到的规划方案是确实能符合各方利益的。 最后是完善的法律保障体系。国外土地二次开发的成功离不开完善的法律体系的 支撑，相关制度保证了土地二次开发沿着“高效化、集约化、节能型一的轨道前 进。 1 2 2 国内研究综述 目前国内与城市工业用地二次开发的相关研究和实践可分为以下两个部分： 以城市规划学的角度来进行考察，把城市更新、城市旧工业区的改造更新等的更 新发展策略和规划实施情况作为研究的焦点所在；从工业遗产保护与利用的角度 来看，以充分认识其价值为前提，针对单体建筑与设施、群体建筑与设施以及区 域整体分别来进行考量。 ( 1 ) 城市工业区更新 在国外的研究中，欧美国家对城市再生思想和政策的不断探索和实践，为我 们在工业用地二次开发的具体实践提供了更具包容性和多维的( 张更立，2 0 0 4 ) 的框架，城市再生和旧工业区的更新改造从原来的物质性的、政府主导的城市面 貌改造工程，逐渐上升为涵盖经济、社会、环境的，政府与私人部门以及社区三 方合作的城市复兴计划( a n g e l ah u l l ，2 0 0 1 ；张平宇，2 0 0 2 ；余高红，2 0 0 9 , ) 在这一规划理念的指导下，西方国家进行的大量的规划实践，包括德国鲁尔区 i b a 埃姆歇公园的分阶段持续的尝试( 沈璐，2 0 0 7 ) 、法国昂维斯地区旧工业( 黄 燕，2 0 0 8 ) 、瑞士“苏黎世西区 的更新实践以及美国和英国等国家对“棕地一 的更新改造( t h o m a sa j a c o n e t t y ，1 9 9 8 , 曹康，2 0 0 7 ) 和再开发的政策的实施， 都对我国的城市旧工业区的更新利用有很高的借鉴价值。 近年来由于我国城市产业升级、城市功能和布局的调整以及城市发展对建设 用地的迫切需求，对城市更新的研究也逐渐多起来，归纳起来主要有以下几个方 1 面：一是对国外典型案例的介绍与经验借鉴，比较全面系统的有对德国鲁尔区复 兴的分析，分别介绍鲁尔区各级政府所采取的政策措施和促进协调机构、所取得 的成绩，指出其在资金支持、污染治理和解决就业等社会问题方面仍然存在隐忧 ( 赵涛，2 0 0 0 ) ；唐燕对鲁尔区的棕地复兴策略进行了比较全面的分析，从中我 们可以看出其发展历程对目标综合、多方参与和动态式的规划理念有很好的贯彻 ( 唐燕，2 0 0 7 ) ：其它的还有对鲁尔区工业遗产保护和旅游开发模式的介绍( 刘 抚英，2 0 0 7 ；张丽兵，2 0 0 8 ) 。而张四维对瑞士苏黎世西区老工业区发展更新中 的“系统综合的目标设定一和协作式规划( c o l l a b o r a t i v ep l a n n i n g ) 理念进行了 考察，提出为避免城市空间的同质化和城市景观的单一化，在旧工业区更新中应 推行“鸡尾酒 式混合开发模式( 张四维，2 0 0 9 ) 。 二是对城市工业用地更新和再开发的研究。对更新模式的探索是这一类研究 的主要内容，学者们通过对武汉( 胡晓玲，2 0 0 7 ) 、黄浦江沿岸地区( 陶小马， 何芳，2 0 0 0 ) 和株洲市( 吴红兵，2 0 0 6 ) 等个案的分析，总结出我国当前在工业 用地更新或工业用地置换中的包含组织、资金筹措、在开发策略在内的一般模式。 周陶洪在旧工业区城市更新策略研究中通过对大量国外成功案例的分析研究， 论述了旧工业区更新的综合策略( 周陶洪，2 0 0 5 ) 学者们还把注意力放在了工 业用地更新具体实施过程中政府与市场这两种力量的地位和各自的作用( 李冬 生，陈秉钊，2 0 0 5 ；) 、城市规划对更新过程的指导( 中国环境科学学会学术年会 论文集，2 0 0 9 ) 等方面，以期能够使城市工业用地更新或置换过程更具操作性。 刘伯英在其文章l ：城市工业地段更新的实施类型中独到地针对不同城市以及城 市的不同地段的具体情况，划分城市工业地段更新的不同类型和特征，并采取不 同的更新方法和策略，从而加深了对城市工业地段更新类型和方法的认识( 刘伯 英，2 0 0 0 ) 。 三是对特定类型的工业区和工业用地的研究成果，包括对滨水区和“棕地一 的再开发研究。2 0 世纪9 0 年代末陆邵明率先唤起对码头工业区潜在价值的认识 和共识( 陆邵明，1 9 9 8 ) ，而后焦胜( 2 0 0 3 ) 等学者的“复合开发一模式研究和 林琳( 2 0 0 7 ) 的多层次复合更新模式，为从根本上优化滨水城市空间方面进行理 论探讨，其他学者从国内城市滨水区更新实践和国外相关的案例研究，提出滨水 区再开发应遵循的几条原则( 朱小雷，2 0 0 7 ；刘春，2 0 0 6 ；保继刚，2 0 0 5 ；姚刚， 4 2 0 0 9 ) 。“棕地 是近年来城市建设用地更新的一个热点，由于我国在这方面的实 践较少，起步晚，所以目前对“棕地一的研究大多还是在借鉴发达国家的经验。 或者是回顾欧美“棕地 政策法律的发展和实践情况( 谢红彬，2 0 0 9 ：曹康，2 0 0 7 ； 罗思东，2 0 0 2 ；赵沁娜，2 0 0 6 ) ，或者是对比中外棕地治理与再开发的政策( 朱 煜明等，2 0 0 9 ) ，从中对我国的棕地开发得出合理的建议与启示。在相关的研究 中学者们常常关注的是城市土地利用规划的引导、公平合理的经济责任界定、合 适的资金筹措机制、灵活选择土壤污染修复目标、污染土地风险评估等级划分、 多利益方的共同参与等几个方面。 从以上的研究，我们可以注意到目前对城市工业区更新和工业用地二次开发 的研究大多集中在开发策略、运作模式以及相关机制方面，但是对城市工业用地 类型的研究就比较少，虽然有的学者有做这样的尝试，但是其研究中没有进一步 对相关类型的工业用地提出有针对性的再开发策略，这也成为本研究很好的切入 点。另一方面，我国的实践和研究都有关注城市工业用地二次开发中政府与私人 部门的作用，但与国外相比，很明显缺少对社区和公民参与的这一思想的关注， 更不用说对社区组织和公民参与意识和兴趣的唤醒和培育了。 ( 2 ) 工业遗产的保护与利用 搿工业遗产一，是指具有历史价值、技术价值、社会意义、建筑或科研价值 的工业文化遗存，包括建筑物、机械、车间、磨坊、工厂、货栈、仓库、矿山矿 区和相关的加工提炼场地，以及生产、传输和使用能源的场所、交通基础设施( 如 码头) 等。此外，还包括与工业生产相关的其他社会活动场所。从内容来看，工 业遗产包括建筑物与构筑物和工作场地两个方面。国外对工业遗产成功进行保护 和再利用的案例很多。其中包括新加坡河区域滨水旧工业区的改造与再利用( 邓 艳，2 0 0 8 ) ，以鲁尔区埃姆歇公园世界展览( i b ae m s c h e rp a r k ) 为代表的工业 景观的重新塑造，众多单体建筑、厂区群体建筑和区域整体这些不同尺度层级( 刘 抚英，2 0 0 7 ) 的工业遗产经过重新开发，变成了工业博物馆、展览馆、公共休憩 空间、购物中心和创意产业园区，这些多样化的开发模式，以及整体规划、整合 开发、因地制宜的开发思路( 张丽兵，2 0 0 8 ) 为我国进行工业遗产的开发提供借 鉴。 国内研究方面，与工业用地二次开发或者工业区更新的工业遗产方面的研究 5 主要集中在对工业遗产功能更新方向的研究和工业遗产保护与利用的运作模式 的研究。李建华，王嘉( 2 0 0 7 ) 从时间出发，分析了无锡市工业遗产保护与利用 的动因，有针对性地提出无锡市工业遗产功能更新的几个方向；而有的学者则是 以其区位特征和空间特征分析为基础，对工业遗产进行分类然后提出利用保护的 模式( 夏青等，2 0 0 8 ；李兵营，2 0 0 9 ) ；而张毅彬等则提倡“从场所出发对城市 工业遗产的相关要素进行考量 ，比较全面地考察工业遗产的区位环境条件、驱 动力，城市与地区功能构成以及公众参与的热情等，然后才对其作出改造功能定 位( 张毅杉，夏健，2 0 0 8 ) 。国内对工业遗产再利用的比较成功的案例有中山歧 江公园工业旧址的再利用( 俞孔坚，2 0 0 2 ) 和北京7 9 8 工厂改造为创意产业园( 于 雪梅，2 0 0 6 ；叶瀛舟，2 0 0 7 ) 的实践。 上述对与城市工业用地二次开发有关的工业遗产的保护和再利用的研究中， 对于城市工业遗产再利用的功能定位，应该由城市或是地区的城市功能关系中推 导的经验值得我们借鉴虽然国内外已有许多固有的成功模式，但是某一地段 的功能恰当定位绝不会是既有功能区对城市的拼贴，再利用的功能兼容性( 张毅 杉，夏健，2 0 0 8 ) 是我们必须考虑的问题。而7 9 8 工厂的改造虽然很成功，但是 它这种自下而上自发形成的创意产业园区的经验是否具有普适性还是有待考究， 由此，我们必须更加重视再开发项目中由政府推动的自上而下的模式，因为它不 像前者那样有偶然性，操作性也较强。 1 3 研究设计 1 3 1 研究目的与意义 目前我国快速城市化的现实使城市人口不断增加，城市规模也相应扩大，而 外延式的城市发展思路使建设用地占用越来越多的耕地资源，使我国的耕地保护 形势越发严竣；而另一方面，我国城市内部也正在面临产业结构升级、土地结构 优化和城市功能更新的大潮，由这一轮浪潮所带来的直接后果就是使城市内部环 境污染严重、功能布局混杂和土地利用效益不高的工业企业进行外迁，所腾出来 的工业用地也就成为城市用地的重要潜力所在。对耕地资源的严格保护和对城市 6 建设用地的需求，使进行城市工业用地二次开发已是大势所趋。 国内外对城市工业用地二次开发的研究有很多，成功的实践案例也不少，但 是，总的来看这些研究很少对需要进行开发的城市工业用地的类型有深入的研 究，而且研究往往都还停留在对范围比较小的城市工业区、工业地段甚至工业单 体建筑的层面上，而很少在城市或者区域范围内来考察这一问题；尤其是东莞这 样的珠三角较发达城市，正在为产业升级转型而挖掘建设用地的潜力和调整城市 的用地结构布局，进行着“- - i e i 一改造，对这“三旧一改造中i e l 厂房和旧城镇中 的工业用地二次开发的研究分析，以剖析其类型、特征以及开发策略，都是很有 现实意义的。所以开展城市工业用地二次开发策略的研究，能够更好地帮助城市 经营者深刻认识城市的用地特征和分布，从整体上来规划城市工业用地二次开 发，整合城市土地资源，更好地贯彻城市的功能定位和城市规划的实施，突出城 市特色。 1 3 2 研究内容与框架 本文由五章组成： 第一章，绪论。介绍本文的研究背景和国内外研究综述及论文的主要内容与 框架。 第二章，相关概念和基本理论。梳理与土地二次开发有关的理论，介绍国内 外城市工业用地二次开发的策略经验，为实证研究提供支撑和借鉴。 第三章，分对东莞市用地现状的基础分析，包括城市建设用地现状和东莞城 市工业用地特点的分析。 第四章，描述东莞城市工业用地二次开发的主要特征和存在的主要问题，并 对其二次开发的实施进行类型划分。 第五章，是东莞城市工业用地二次开发的策略建议。通过对东莞城市工业用 地二次开发的现状与问题的研究，对上一章中已进行的划分的各个类别分别有针 对性地提出其二次开发策略，并阐述东莞城市工业用地二次开发策略的实施保障 措施，最后总结本文的一些重要观点。 7 厂、 | 、 国内外研究综述 上 上 基本概念和国内外案例 理论基础 经验 弋7 厂 、 东莞城市建设 东莞城市工业用地现 用地现状 状 i 上 1r1ri 规模、结构 供求 形成历程 i 类型 。 厂 、 夕 东莞市城市上 东莞i f j 城市：c 兮 东莞f j 城市j i ：业 业用地二次开 业用地二次开 v 用地二次开发的 发特征与问题 、的策略建议一 原则和目标 ii ll 弋夕 策略的实施 保障措施 图1 - 1 本文研究框架 8 1 3 3 研究区域 本文研究主题是东莞城市工业用地二次开发策略，所以首先面临的是对“东 莞城市工业用地“的范围界定问题。根据东莞市政府提出的”三位一体大城区“的 构想，主城区包括中心城区、同沙水库生态区以及松山湖科技产业园区。考虑到 松山湖科技产业园区是新开发工业园区，其工业用地都是新增用地，与本研究的 二次开发范畴不同，故本研究所涉范围不包括松山湖科技产业园区；而同沙水库 生态区一直以来都处于东城行政辖区范围内，故本研究不将其单独划出。所以， 论文的研究区域为包括东城、南城、莞城、万江在内的中心城区。 n 人 w v 8 s 图1 - 2 东莞中心城区位置 9 1 3 4 研究方法 本研究采用理论探讨和实证研究相结合的总体思路，在对东莞城市工业用地 二次开发的实证中，定性分析和定量分析相结合。采用的具体方法有： 文献研究：主要包括对相关书籍、学术期刊和网络资源的阅读梳理研究，通 过对本研究领域现有的理论方法和国内外案例的学习掌握，对相关学科的知识体 系有基本的掌握。 实地调查研究：选取东莞市有代表性的政区进行实地考察，对其需要进行二 次开发的工业用地的分布和形态有感性的认识；现场资料收集整理，收集研究所 需的经济、规划和土地管理方面的资料，包括图像资料。 定性分析：主要是对研究对象在感性认识的基础，通过归纳和对比，总结其 类型和特征。 定量分析：包括对东莞市的城市建设用地、城市工业用地、需要进行二次开 发的城市工业用地的面积、分布、产值数据的分析，以得出对其规模、结构的特 征。 1 0 2 1 基本概念界定 2 1 工业用地 第2 章理论视角 工业用地指工矿企业的生产车间、库房及附属设施等用地、包括专用的铁路、 码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地( 李德华， 2 0 0 1 ) 。工业用地占城市建设用地的比例与城市用地的现状、功能定位和发展目 标有密切的关系。国家标准城市用地分类与规划建设用地标准( g b j l 3 7 - - - 9 0 ) 规定工业用地占城市建设用地比例应为l 洲5 。 根据 中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准，工业 用地可以分为三类：一类是对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用 地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。二类是对居住和公共设施 等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等 用地，这类工业是城市工业的主要类型。三类是对居住和公共设施等环境有严重 干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工 业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。 2 1 2 土地二次开发 城市土地二次开发是指建立在城市土地初始开发的基础上，从效益最大化的 角度出发，对原有的用地类型、结构及空间布局等进行置换升级，尤其是对城市 建成区中的衰退地区进行改造重建等( 闵师林，2 0 0 5 ) 。作为有效挖掘城市土地 潜力的主要手段，它能够提高土地的利用效率和经济效益外，还能优化城市的功 能布局。 城市的发展以一定地域范围内土地空间作为物质载体。城市土地的利用效益 如何直接跟城市土地的产值、功能布局、内部结构以及其利用效率有重要关系， 城市空间的有序发展、顺应城市发展战略布局的利用状态才是良好的城市土地利 用。过于城市中心由于有较好的交通通达性和充足的人力资源等原因，导致工业 在城市大量集中，形成工业用地比重过高的状况，土地结构不尽合理、土地产能 和利用效率不高等问题困扰着城市的后续发展。如果不及时地理顺城市的功能布 局，对城市中心区内的工业进行搬迁改造、“退二进三一、“腾笼换鸟 ，对工业用 地进行二次开发，调整工业布局，城市的产业升级和发展方式的转变将不能顺利 进行，土地应有的价值也不会得到充分体现。 根据2 0 0 9 年1 2 月1 日正式颁布实行的 ：深圳市城市更新办法规定，。城 市更新是指对特定城市建成区( 包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及 旧屋村等) 内，根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建 的活动一。具备下列情形之一的区域才会进行城市更新：城市的基础设施、公共 服务设施亟需完善；环境恶劣或者存在重大安全隐患；现有土地用途、建筑物使 用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施： 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。从以上的界定看来，工业 用地的二次开发当属于与城市更新的内容之一。因此，工业用地二次开发当然也 应涵盖城市更新的两项基本内容：一方面是从城市的物质形态的更新来说的，包 括城市道路交通设施和公共基础设施的建设、公共绿地营造和城市环境面貌的整 治、城市布局的调整以及土地置换调整等等：另一方面是城市的社会功能更新来 看的，包括了产业结构的升级改造、城市功能的重新定位和社会发展战略的调整 等等。通过土地二次开发，可以促进城市土地资源的优化配置，最大限度地发挥 1 2 匮乏的城市土地资源的宝贵价值，提升环境质量，优化功能。 2 1 3 城市土地整理 在理解城市土地整理的内涵的时，我们可以通过对比其他国家对土地整理的 定义来获得更深的认识： 如德国，土地整理的概念是指在土地开发区内土地所有者之间的地块交换， 通过地块的交换来腾出部分土地作为公共设施用地。这种交换方式意味着政府或 投资商不参与土地购买，因此无需中介融资，从而也不存在融资风险。 如瑞典，土地整理称为“联合土地开发一，是指：业主以法人或联合土地发 展协会的方式联合起来，在建造规划过程中需要考虑各种公共设施的建设，如街 道、绿地面积、给排水管道等。土地联合开发后，根据地产面积，每位业主将得 到开发后的部分利益。 在日本，土地整理叫做“土地区划整理一，其实质是一种将基础设施建设与 居民地块调整相结合的建设用地开发方法。与传统建设方式的差异在于它基于一 系列精密的计算，得出项目实施前后各地块土地价值的增长，调整各地块大小及 位置使其得到均等收益，并用部分投资收益来平衡基础设施的投入。( 张军连， 李宪文，刘庆，周灵霞，2 0 0 3 ) 在我国台湾，跟土地整理类似的概念是“市地重划一，是指对城市土地的交 换分合和区划整理，其具体操作是把城市中细碎、杂乱、使用效率低下的土地， 加以重新整理，交换分合，并根据城市规划，对整理区进行统一公共设施建设， 然后扣除整理费用，按一定比例把重划后的土地还原给土地所有者，由其开发使 用。 综合各国对土地整理的定义，可以得出土地整理的基本理念是：政府或私人 组织将分散的地块集中起来，按照规划进行基础设施建设后，出售部分地块以补 偿基础设施和公共空间的建设费用，最后重新将剩余土地分配给原业主，是一项 促进建设用地高效、可持续、公平利用的开发技术。 通过以上城市土地整理的内涵，我们就可以看出城市土地整理与土地二次开 发的关系了；城市土地整理是土地二次开发的技术手段，土地二次开发是城市土 地整理的主要目的，二者不能相互替代。 3 2 1 4 都市型工业 都市型工业是指依托大都市独特的信息流、人才流、现代物流、资金流等社 会资源，以产品设计、技术开发和加工制造为主，以都市型工业园区、楼宇为载 体，能够为市中心区域生存和发展、与城市功能和生态环境相协调的有就业、有 税收、有形象的现代绿色产业( 彭江，2 0 0 4 ) 。都市型工业具有明显的特点：从 布局范围来看，主要位于中心城区以内；从环境质量来看，具有较好的建筑外形， 相对集中在都市型工业园区内和工业楼宇中；从产业特点看，属于劳动密集型、 技术密集型、研究开发型、轻加工型和环保型制造业；从企业类型来看，个体、 私营、民营、国有以及外资等多种形式并存，多元投资，以小企业为主体。 都市型工业主要包括十个主要领域( 夏雨，2 0 0 2 ) - 一、电子信息产品研究、 开发和组装；二、软件开发制造业；三、服装服饰业；四、广告印刷与包装业； 五、钻石珠宝等工艺美术品和旅游品等；六、钟表眼镜业：七、模型和模具设计 制作业；八、食品加工业：九、室内装饰装潢产品设计、开发与组装业；十、化 妆品及日用洗涤用品业。 都市型工业的布局形态主要有点布局和面布局两种。点布局的形态主要是因 为都市型工业主要是为方便服务市民而设的，因而它们会以接近居住小区和市场 为原则进行布局，这使得都市型工业点状地分布在城市中心区。从香港等地区都 市型工业的发展来看，它们一般都是研发设计与生产相分离的，研发设计部分分 布在城市中心区，生产工厂则会选择布局在市郊工业园区。这种散布于城市中心 区的点状布局形态能够很好地适应市区土地资源紧缺、无大规模成片工业用地的 状况，为城市经济发展提供新动力。 面布局是指都市型工业园区( 楼宇) 。由于都市型工业企业大都是中小规模 企业，没有太多的资金支付高昂的生产和管理成本，都有集中在一起共同建设、 享用和负担基础设施的倾向，并在园区内形成行业信息网络和协作关系。都市型 工业园区( 楼字) 是城市中心区进行产业结构调整和功能优化布局的有效途径。 1 4 2 2 工业用地二次开发的理论基础 2 2 1 城市地租理论 城市地租是城市土地经济的基本范畴，是土地所有权的重要体现，是城市土地 价格形成的基本依据，起来源于土地使用者的超额利润。城市地租和农业地租的差 别在于城市土地具有较强的区位特点土地的位置是影响城市经济发展和产业结构 效益、空间效益的重要因素。 城市级差地租城市土地不是利用土地自然生产能力，而是将其作为生产和生 活的场所和空间。土地肥力对城市地租没有影响，但空间区位却是影响城市土地级 差地租的主要因素。区位效益是城市级差地租产生的条件。区位效益由城市土地价 值各影响要素综合形成，具体包括集聚效益因素、规模效益因素、繁华度因素、交 通条件因素、基础设施和公共设施完备度因素以及环境因素等。 城市级差地租产生的来源，需要根据不同的土地用途来分析： 工业用地的级差地租来源。工业用地在生产中只起场地和承载作用，但位置的 好坏关系到工业企业获利水平。位于工业区内或距离市场较近或交通通达度好都会 降低工业生产成本，从而带来超额利润。该超额利润因为土地而形成，应归于土地 所有者，此为工业级差地租。因此，工业用地级差地租的来源同样可以认为是个别 生产价格和社会生产价格的差额，是工业投资商利润的扣除。工业用地级差地租产 生的条件主要是交通条件。 住宅用地的级差地租来源。住宅用地与工业用地一样，也是提供场所和承载作 用，但他们所承载的产品的性质不同。工业用地上建造厂房作为工业产品的生产空 间，地租通过产品价格收回。而住宅用地上开发商建造房屋直接用来消费，地租由 住宅消费者直接支付。事实上，劳动力的再生产费包括衣、食、住、行、教育等费 用，即工资构成。因此，住宅用地地租来源于劳动者工资收入的转移。住宅用地级 差地租产生的条件主要是交通、繁华度、环境等区位条件。 商业用地的级差地租来源。商业用地与工业用地具有同样的特点，即都是利用 地上建筑物进行盈利活动。但前者是商品经营活动，后者是生产活动。商业地段的 盈利水平主要受区委聚集效益和土地可达性的影响。商业地租来源于商业人员创造 1 5 的超出最低销售量之上的销售而形成的超额利润。其大小取决于商品在该地段的销 售量的大小，所以，商业级差地租产生的具体条件是土地区位聚集效益和繁华度。 城市级差地租主要有区位级差地租、功能级差地租、规模极差地租三种形式。 城市区位级差地租，是指由于城市自身所处的区位、城市内部各个企事业单位 的地理位置不同所形成的，它应该是土地使用者的超额利润的转移。 城市功能级差地租，是指由城市对策产业性质及其结构所决定的，是由于社会 的投入增加所引起的。其与农业的级差地租十分相似，也来源于使用者的超额 利润转移。城市规模级差地租，是城市地租的独特形式，是由于城市自身的规模所 形成的，它依赖于城市经济的集聚效益、规模效益，与投资者的投入、城市的自然 条件如区位等的关系都不大。一般来说，城市越大，其土地的收益相对也大，小城 市和则相对要小些。对于这样由于城市规模的不同所形成的地租，称之为城市规模 级差地租。 1 9 6 4 年美国区域经济