（土地资源管理专业论文）土地一级供给与房地产市场信息关系研究.pdf

ad i s s e r t a t i o ns u b m i t t e dt o t o n g j iu n i v e r s i t yi nc o n f o r m i t yw i t ht h er e q u i r e m e n t sf o r t h ed e g r e eo fm a s t e ro fm a n a g e m e n t s t u d y o nt h er e l a t i o nb e t w e e nl a n d r e m i s ea n dr e a ie s t a t em a r k e t f sa r k e ti协t e in f o r m a t i o n s c h o o l d e p a r t m e n t ：s c h o o l o fe c o n o m i c s m a n a g e m e n t d i s c i p l i n e ：p u b l i ca d m i n i s t r a t i o n m a j o r ：l a n dr e s o u r c em a n a g e m e n t c a n d i d a t e ：m i n j u a nx u s u p e r v i s o r ：a s s o c i a t ep r o f j i a n gl o u j u n e ，2 0 0 8 0舢6 螂4川-mi8 iiii洲y 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名：符奴西芦 加? 年二月彩日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学位论文作者签名：彳缘织讲为 加g 年b 月力e l 等 财 场 果 学 寓 息 性 个 于 府 地 为 增 控 定 的 回 析 加 让 关 a b s t r a c t a b s t r a c t a l o n g 、】 r i t l lt h er a p i dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y , m a n yp r o b l e m ss u c h a st h ei n c r e a s i n gr e a le s t a t ep r i c e ，t h eu n r e a s o n a b l es t r u c t u r eo fs u p p l yh a v ea r o u s e d t h ea t t e n t i o no ft h ew h o l es o c i e t y w h e nt h em a r k e tm e c h a n i s mi so u to fw o r k ，m a n y m e a s u r e so nf i n a n c i a l ，f i s c a l ，l a n dh a v eb e e nt a k e ni n t op r a c t i c eb yt h eg o v e r n m e n t ， w h i l et h ee f f i c i e n c yi sn o ts od e s i r a b l e o no n eh a n d ，t h eb a s i cp r i n c i p l e so fr e a l e s t a t em a r k e ta n dt h eo u t c o m eo ft h ev a r i o u sr e g u l a t i o nt o o l sa r en o tw e l lr e c o g n i z e d ； o nt h eo t h e rh a n d ，t h et i m i n ga n ds u f f i c i e n tr e a le s t a t em a r k e ti n f o r m a t i o ni sn o tw e l l a n a l y z e da n du s e d ，w h i c hm a k e st h ed e c i s i o no nr e g u l a t i o ni so u to fe n o u g hs c i e n t i f i c g u i d a n c e i nc h i n a ，w ea l el a gi n t h ea n a l y s i s ，a p p l i c a t i o no fr e a le s t a t em a r k e t i n f o r m a t i o n i no r d e rt om a k et h es u p p o r to ft h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e m a r k e t , t o t a k ee f f i c i e n tr e g u l a t i o n ，t og u i d et h er e a s o n a b l ei n v e s t m e n ta n d c o n s u m p t i o n ，t h ea n a l y s i sa n da p p l i c a t i o no fr e a le s t a t em a r k e ti n f o r m a t i o nm u s tb e c a r r i e do u t t h ep a p e rf o c u s e so nt h er e l a t i o nb e t w e e nl a n ds u p p l ya n dr e a le s t a t em a r k e t i n f o r m a t i o nt oa n a l y z et h e e f f e c tt h a tt h em a r k e ti n f o r m a t i o nc a nb et a k e ni n t ot h e l a n ds u p p l yr e g u l a t i o n t h em a i nr e s e a r c hw o r ki sa sf o l l o w s ： f i r s t l y , t h ep a p e rm a k e st h er e l a t e dt h e o r yo fr e a le s t a t em a r k e ti n f o r m a t i o na n d l a n ds u p p l y b e c a u s eo ft h ee x i s t e n c eo fi n f o r m a t i o na s y m m e t r y , t h em a r k e t u n b a l a n c ec a u s e db yt h es p e c i f i cc h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ep r o d u c t s ，t h er e g u l a t i o n m u s tb ec a r r i e do u tb yt h eg o v e r n m e n t w h a t sm o r e ，t h em o n o p o l yo fl a n ds u p p l y m a k e si tp o s s i b l ef o rt h eg o v e r n m e n tt ou s er e g u l a t i o nt o o l s t om a k et h el a n ds u p p l y r e g u l a t i o nb ee f f e c t i v e ，t h ea n a l y s i sa n da p p l yo f r e a le s t a t em a r k e ti n f o r m a t i o ni st h e b a s i cw o r k s e c o n d l y , t h ep a p e rc o n d u c t st h er e s e a r c ho f t h er e l a t i o nb e t w e e nl a n dr e m i s e a n dr e a le s t a t em a r k e ti n f o r m a t i o n a c c o r d i n gt ot h er e s e a r c ho nm u t u a lm e c h a n i s m o fr e m i s i n g - l a n dm a r k e t ，t h en e wc o n s t r u c t i o nm a r k e ta n ds t o c km a r k e t ，t h ep a p e r i i a b s t r a c t p u t sf o r w a r dt h a t t h er e a l e s t a t em a r k e ts u p p l yr e g u l a t i o ns h o u l df o c u so nt h e r e g u l a t i o no fl a n ds u p p l y ，l l i l et h el a n dp r i c ei sd e c i d e db yt h ei n t e rw o r ko ft h er e a l e s t a t em a r k e t ，i ti sn o td e s i r a b l et or e g u l a t et h el a n dp r i c ed i r e c t l y i ti sr e a s o n a b l et o c o n d u c tt h er e g u l a t i o nf r o mt h ep e r s p e c t i v eo ft h ea m o u n t ，t h es t r u c t u r ea n dr h y t h m o fl a n ds u p p l y t h i r d l y , t h ep a p e rm a k e sam o d e lo fa d lo ft h ea m o u n to fl a n dr e m i s ea n dr e a l e s t a t ep r i c eb a s e do nt h er e s e a r c ho fl a n dr e m i s ea n dr e a le s t a t em a r k e ti n f o r m a t i o n f u r t h e rm o r e ，t h ep a p e rc o n d u c t st h ed e m o n s t r a t i o no fs h a n g h a ir e s i d e n t i a lm a r k e t ( 19 9 5 - - 2 0 0 6 ) f i n a l l y , t h ep a p e rp u t sf o r w a r dt h es u g g e s t i o n so ft h er e g u l a t i o nm e c h a n i s mo f l a n dr e m i s eo nt h eb a s i so fr e a le s t a t em a r k e ti n f o r m a t i o n n l ec o n s t r u c t i o no fr e a l e s t a t em a r k e ti n f o r m a t i o ns y s t e ma n dt h ea n a l y s i so fi n f o r m a t i o na r en e c e s s a r y n l e i n f o r m a t i o ns h o u l db ea p p l i e di n t ot h ee s t a b l i s h m e n to fl a n dr e m i s ep l a n ，t h em o n i t o r a n dp r e w a r n i n go fr e m i s i n g - l a n dm a r k e ta n dt h ee f f i c i e n tm o n i t o rm e c h a n i s mi sa l s o i nu r g e n c y k e yw o r d s ：r e a le s t a t em a r k e ti n f o r m a t i o n ，l a n dr e m i s e ，r e g u l a t i o n , a u t o - r e g r e s s i v ed i s t r i b u t e dl a g ( a d l ) m o d e l i i i 目录 目录 第1 章绪论 1 1问题的提出 1 1 1 选题背景 1 1 2 研究意义 1 2 研究及应用现状 1 2 1 研究现状 1 2 2 应用现状 1 3 研究思路和方法 1 3 1 研究方法 1 3 2 研究内容和逻辑框架 第2 章研究理论基础 2 1 房地产市场信息的相关理论 2 1 1 信息不对称理论 2 1 2 市场有效性理论 2 2 土地供给调控的相关理论 2 2 1 房地产市场的供求理论 2 2 2 房地产市场的均衡理论 2 2 3 市场失灵理论 2 2 4 土地供给参与政府调控的理论依据 第3 章土地出让与房地产市场信息的相关性分析 3 1土地出让市场与增量房地产市场的互动机制 3 1 1 地价与增量房地产价格的关系 3 1 2 土地出让量与增量房地产数量的关系 i v 目录 3 1 3 土地出让市场与增量房地产市场的关系 3 2 增量房地产与存量房地产市场的互动机制 3 2 1 增量房地产价格与存量房地产价格的关系 3 2 2 房地产增量与存量之间的关系 3 2 3 增量房地产与存量房地产市场之间的关系 3 3 房地产子市场互动机制对土地供给调控的启示 3 3 i 房地产市场互动机制 3 3 2 合理的土地供给调控思路 3 4 考虑动态因素的土地供给调控 3 4 1 土地开发的时滞分解 3 4 2 时滞的影响因素 3 4 3 时滞时间分析 第4 章土地出让量与房地产市场信息联动模型研究 4 1 模型选择 4 2 数据获取 4 3 模型运算 4 4 结果分析 第5 章基于房地产市场信息的土地一级供给调控建议 5 1 房地产市场信息系统的完善 5 1 1 加速建设，奠定基础 5 1 2 完善采集，整合资源 5 1 3 加强分析，定期报告 5 1 4 信息分类，及时发布 5 2 土地出让计划合理化建议 5 1 1 土地出让计划在土地供给调控中的作用 5 1 2 现行土地出让计划指定的缺陷 5 1 3有效利用市场信息，完善土地出让计划 v 目录 5 3 土地供给的信息预警监测 5 3 1 预警监测目的 5 3 2 预警监测信息 5 4 土地供给调控决策方法 第6 章结论与展望 6 1 主要结论 6 2 研究展望 致谢 参考文献 个人简历在读期间发表的学术论文与研究成果 v i 房地产是人类生产、生活和一切社会活动最基本的物质基础，也是人类生活 中占有最大比例的社会财富。房地产业与经济、社会、文化发展关系密切，产业 关联度高、带动力强。从八十年代初开始。我国的房地产业经历了二十多年的发 展历程，自九十年代初房改实施以后，行业得到了迅速的发展，在改善家庭居住 条件方面做出了相当大的贡献。但是，相比欧美、日本等国家，我国的房地产业 起步较晚，仍处于行业发展的初级阶段，在市场迅速发展的过程中暴露出一些问 题：房地产价格涨幅过快、供给结构不合理，住房保障发展缓慢、市场秩序有待 完善、信息不对称性严重。房地产行业几乎成为一个矛盾集中并饱受指责的行业， 连续数年的房价大阳线刺激着国民脆弱的神经，有房无房，大房小房几乎成为国 民生活幸福指数的标志。如何对房地产业的运行趋势进行科学分析、合理判断， 针对各种矛盾、市场失灵问题完善法规，制定政策，进行有效调控是政府面临的 重要职能和严峻考验。 ( 2 ) 房地产市场信息的运用情况 了解房地产行业的运行状态，市场信息的获得是基础。消费者对于住宅的需 求、国家对于土地供给量的计划、企业的销售定价都是市场信息。广义的房地产 市场信息应当包括房地产经济活动的外部相关信息( 宏观经济和产业发展) 和内部 运行过程中所涉及的所有信息，涉及宏观及微观层面。消费者从房价的高低、楼 盘的供应进行置业、政府从房价走势、住宅供给、国民收入判断行业发展状况、 市场效率以此制定相应政策、进行调控。企业从土地出让计划、地价走势、房价、 市场供需判断企业竞争力，进行投资决策。市场信息的不对称使得消费者往往处 于劣势，处于逆向选择的困境中。市场信息获得的滞后和不完善使得政府无法及 时对行业形势做出准确判断。对于市场信息的盲点加大了业内企业的经营风险。 从这个意义上而言，对房地产市场信息的“误读”或者“迟读 对于政府、企业、 消费者都可能造成严重的后果，而这种现象正是目前房地产市场所面临的诸多问 但随着房地产市场的不断发展，这种信息来源方式和统计制度的缺陷已越来越明 显。突出表现为：信息反映不全面、不充分；信息的有效性、及时性不够；信息 的开放性不足、透明度不高。政府、企业、消费者都难以从房地产市场的信息体 系中得到对行为决策有用的信息。 为克服房地产市场信息不完全性和非对称性信息而引起的市场问题，政府应 该担当起准确、及时、全面、透明信息的提供者的角色，使公众对于房地产市场 的判断，建立在全面而公开的信息基础上，以便让公众独立地做出理性选择。 近年来随着各地房地产市场信息系统的建立，或可成为房地产市场信息的重 要来源。完善的房地产市场信息系统的数据应当囊括从房地产开发项目从立项、 规划、用地、开工、施工、竣工、预售、销售等各个环节的管理信息。通过系统 平台所包含的基础数据、主体数据和业务数据将产生统计分析数据，为政府的管 理和决策提供服务。而在此基础上再加工产生对外发布数据，提供给其他机构、 企业以及公众使用。较之传统信息来源和统计方法，基于房地产市场信息系统产 生的相关信息无论从及时性、全面性、开放性都将有所提高，改善信息不对称和 信息误读的现象。 ( 3 ) 政府调控的必要性 由于房地产行业的特殊性，房地产市场的每个子市场都是不完全竞争的，限 制了市场调节功能的发挥，出现市场失灵现象，包括不完全竞争性、外部性、准 “公共物品”、信息不对称等问题，单纯依靠市场的“看不见的手 是无法解决这 些问题的，必须同时借助政府这只“看得见的手”，以经济的、法律的和行政的手 段，对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场的可持续健康发 展，实现房地产市场总供给与总需求的基本平衡、供给结构与需求结构的整体优 化、使房地产市场向社会更有效地提供房地产品，满足经济和社会的发展需要， 提高国民的居住水平。 对于房地产市场的调控必定要立足于房地产行业现状，对市场供需、价格走 势等信息有全面的了解。从这个意义上而言，进一步加强房地产市场信息的深度 分析工作，信息挖掘，信息处理，并合理利用于市场调控措施保障我国房地产市 场合理发展、避免大起大落的重要手段，这亦是本文的研究主旨。 1 1 2 研究意义 ( 1 ) 理论意义 2 第l 章绪论 从客观上说，我国房地产市场信息的分析与应用研究滞后于现实需要，本文 以土地供给调控为切入点，探讨土地供给与房地产市场信息的相关性，揭示房地 产市场信息对土地供给调控可起到的作用，是房地产市场信息分析与应用在理论 研究上的扩展，能够为我国房地产市场的持续健康发展提供较强的理论指导。 2 0 0 4 年以来，以上海为代表的一些城市房地产价格明显增长过快，政府对房 地产市场的调控效果不佳，偏离预期日标甚至失效的关键在于对房地产市场的客 观规律认识不足，对于各种调控手段的作用效果认识不清，决策缺乏科学依据。 有效利用及时、全面的信息，结合计量经济学方法深入分析土地市场与房地产其 他子市场的相关性进行系统分析房地产，使市场信息的分析与应用研究成为政府 实施调控的重要依据和科学基础。 ( 2 ) 实践意义 国外的研究表明，房地产市场的一些问题，如过量供给、高空置率、过长的 吸收期都可以通过房地产市场信息的分析得以避免。研究房地产市场信息的分析 与应用，对消费者、企业及政府都有重要意义。 有利于引导合理投资和理性消费 通过房地产市场信息的分析和研究，全面、实时、准确的分类市场信息，增 强市场信息的透明度，可以使企业及时了解房地产市场的供求、结构及价格变动 情况，准确进行的市场定位和理性投资，避免项目决策的盲目性。快速、便捷的 信息查询，还有利于改变开发商与消费者之间信息不对称的状况，引导消费者理 性消费。 有利于促进房地产市场规律的研究 房地产市场信息的分析和应用研究为有关机构开展房地产市场的各类研究提 供了基础信息平台，从而为促进房地产市场持续健康发展提供理论依据和政策储 备。同时，也有利于专家学者和业内人士准确地分析研究房地产市场形势，形成 正确的舆论导向。 有利于政府有效地实施宏观调控 通过房地产市场信息的分析处理和统计研究，在全面掌握房地产市场的运行 情况及其与当地经济社会发展、相关产业的协调性的基础上，及时发现存在的问 题，从而为适时、适度地进行调控提供科学决策依据，保持房地产市场的持续健 康发展。其中土地市场是房地产市场的供给源头，其供给行为的合理性对于市场 持续健康地发展有着无法替代的影响。而针对土地供给合理调控需要科学的依据， 需要及时、有效的市场信息分析。 而目前我国对房地产市场信息无论从信息的获取、处理还是发布、应用层面 都存在着较多问题。不准确、不客观、不全面的信息不仅起不到增加市场透明度、 1 2 1 2 1研究现状 ( 1 )关于土地供给与房地产市场信息的相关性 香港r a y m o n dy c t s e ( 1 9 9 8 ) 的研究将土地供给、房价以及地价的关系进 行深入的分析，结合香港的土地出让及房地产开发的统计数据进行分析得出了政 府土地收益最大化的计算模型，其数据来源于1 9 7 6 _ 1 9 9 5 年的政府发布的h o n g k o n gp r o p e r t yr e v i e w ( 香港房地产回顾) 及h o n gk o n ga n n u a ld i g e s to f s t a t i s t i c s ( 香港年度统计摘要) 。 钟远( 2 0 0 6 ) 探讨了土地供给对商品房增量市场的影响效应。利用相关分析、 分布滞后模型等计量工具对南京市江南八区的土地供给影响效应进行实证分析， 得出的结果较清晰地揭示了江南八区房地产市场中土地供给对商品房增量市场的 影晌效应，其数据来源于南京市房地局和国土资源局的统计。 刘琳( 2 0 0 2 ) 运用深圳市历年土地出让面积和商品房销售价格，建立土地供 应量与房价的幂函数回归模型，但是未考虑土地出让的时滞效应。 而国内其他学者的研究在较多集中在房价与地价的关系上。刘洪玉( 2 0 0 3 ) 以 经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面探讨地价和房价的关系。认为地价 和房价的升降是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来决定的，而不 是房价决定地价，或者有地价决定地价。 曾向阳( 2 0 0 6 ) 运用g r a n g e r 检验探讨武汉市的地价与房价因果关系。认为 在短期，武汉市房价与地价互为因果，其中地价是房价的g r a n g e r 原因的程度更 大；在长期，房价与地价之间没有显著的因果关系。数据来源于的房价、地价数 据。 4 高丽坤( 2 通过土地供给对房地产开发进行限制从而直接决定了住房供给的质量和数量，政 府和开发商都试图通过土地供给计划维持区域新房供给比例和人口增长速度之间 的平衡，从而有效保障了房地产市场的平稳发展。 ( 张宏斌、贾生华，2 0 0 0 ) 。 肖启芝等( 2 0 0 2 ) 针对土地有效供给研究中所涉及的定量模型进行系统研究， 提出土地有效供给模型库系统设计的总体框架，为土地供给计划提供科学的定量 化的依据。他们将b p 神经网络模型、动态仿真与回归辅助模型、线性规划模型、 基于a h p 和p c a 的模糊评价模型、模糊聚类模型以及模糊识别模型共六个模型应 用于土地供给量计算的可行性以及准确度进行了全面的研究分析，并构建了土地 合理供给量的模型库系统( m e d e l b a s e s y s t e m ，简称m b s ) 在土地供给计划的实践方面，缺乏对房地产市场的深入分析，与市场发展脱 节的现象较为普遍。以深圳市土地供给计划为代表的“规划导向型 土地供给计 划编制方法其在操作中主要成为城市规划的实施计划，土地供给量和供给区位主 要依靠城市规划和土地利用总体规划确定，“土地供给计划的约束力较弱，受房地 产市场波动、大型建设项目资金需求等因素影响，超计划或未完成计划的情况较 为普遍”( 施源，2 0 0 2 ) ，有一些地区的年度土地供给量的确定依赖地方政府财政 收入计划，土地出让成为政府获取财政收入的重要来源，“土地供给的数量和时机 与房地产市场的发展实际相脱节，其对房地产市场的调控作用也微乎其微。( 李 衍民，2 0 0 6 ) 。由此编制的土地供给计划缺乏科学性、合理性，土地供给是完全被 动的，政府丧失了通过土地供给对房地产市场的调控能力，计划流于形式。 1 2 2 应用现状 关于房地产市场信息系统的实践。房地产市场信息系统是以城市为单位，全 面、客观、及时反映当地房地产市场运行状况，满足分类、分区域、分结构分析 督氛围。 诚然，房地产市场信息系统的建设对于市场信息的获得提供了良好平台，但 是要真正实现其对于房地产市场的调控和监督和辅助决策，还需要对市场内部运 行机制、子市场互动机理、信息的分析统计方法等有进一步的挖掘和深入的研究。 为政府调控提供科学依据并不是简单的数据获得，基础数据怎样进行分析、处理、 形成反映市场运行状况的统计数据、对外发布数据，利用数学模型、计量经济学 方法从定性定量角度分析现状、预测走势、评价市场、提出调控切入点才能使房 地产市场信息系统真正发挥作用。 1 3 研究思路和方法 1 3 1研究方法 本文在收集和掌握国内外相关理论研究成果和实践活动资料的基础上，将采 用，理论与实证相结合的方法。运用四象限没模型和分布滞后模型对土地供给和 房地产市场信息进行相关性分析，运用计量经济学的自回归分布滞后模型建立土 6 地出 控中 指导 1 3 ( 1 ) 和产 研究 产市 地所 即土 称之 方式 土地 第1 章绪论 ( 2 ) 逻辑框架 图1 1 本文的逻辑框架 ( 3 ) 研究内容 本文研究的主要内容包括以下几个方面： 依据土地市场和房地产市场的四项限模型，通过土地供给量、地价、房价、 增量房地产供给量的关系分析合理的土地供给调控手段。 通对土地出让与房地产市场信息的相关性分析，检验房价和城市经营型土地 年度出让量之间的因果关系。 建立旨在反映土地供给与标志房地产市场供需变化的指标模型，确定土地出 让量与房价的联动模型，并以上海市住宅市场土地供给( 1 9 9 5 年一2 0 0 6 年) 开展 实证研究， 基于房地产市场信息的应用，提出如何更有效地进行土地供给调控、促进房 地产市场健康发展的政策建议。 第二章研究理论基础 第2 章研究理论基础 本章将对相关的理论基础进行梳理，包括房地产市场信息的有关理论 供给调控的相关理论。 2 1房地产市场信息的相关理论 2 1 1 信息不对称理论 信息不对称理论产生于2 0 世纪7 0 年代，用来说明相关信息在交易 不对称分布对于市场交易行为和市场运行效率所产生的一系列重要影响。从8 0 年代开始，一些西方经济学家把信息不对称理论引入到对金融市场的研究领域， 才使这一理论的价值逐渐体现出来。信息不对称理论的基本内容，可以概括为两 点： ( 1 ) 有关交易的信息在交易双方之间的分布是不对称的，即一方比另一方占有 较多的相关信息。 ( 2 ) 交易双方对于各自在信息占有方面的相对地位是清楚的，这种相关信息占 有的不对称状况导致在交易完成前后分别发生逆向选择和败德行为。逆向选择， 逆向选择是指在信息不对称的情况下，接受合约的一方一般拥有私人信息并且利 用另一方信息缺乏的特点而使对方不利，从而使市场交易的过程偏离信息缺乏者 的愿望。败德行为，道德风险，是指经济代理人在使自身效用最大化的同时，损 害委托人或其他代理人效用的行为。因为经济人拥有了自己的隐蔽信息，从而采 取有利于自己的决策。 在健全市场环境下，房地产的价格应等于其重置价格( 或各期租金收益现值之 和) ，并受供求关系的影响。而即使在这样的环境下，由于房地产不存在中心交易 市场，交易成本高，价格由双方谈判决定，缺乏可用的信息和透明度等客观原因， 也会造成信息不对称。由于房地产开发投资很大，回收期长，能进入房地产市场 的企业相对较少，开发出来的产品质量情况，价格情况，销售情况，对消费者来 说，都存在偏差。房地产商品的异质性，价格的变化性和交易的专业性与复杂性， 都会导致买卖双方信息不对称，出现逆向选择和败德行为比较普遍，导致了整个 房地产市场在低于信息较完备的均衡状态下运行，偏离帕累托最优状态，在极端 情况下甚至会造成市场交易的停顿。 信息的获取可以减少市场的不确定性，是克服信息不完备、不对称的重要段。 9 人类所从事的信 动，目的是为了 市场运行的低效 发布、处理来加 2 1 2 市场有 房地产市场 的必然要求。 法玛( 1 9 7 0 在一个有效市场 利用这些信息已 ( m a r t i n g a l ep r o c e s s ) 。在这种情况下，资产的超额收益率( 资产收益率减去无 风险收益率) 是一个鞅差分序( m a r t i n g a l ed i f f e r e n c es e q u e n c e ，m d s ) ，用 公式表示则为： e ( r 。ii 。一。) = 0( 2 1 ) 其中r 。为资产的收益率，i 。一。为t 一1 时刻的信息集，e ( r 。ii 。一。) 为 条件期望。在( 2 1 ) 式得到满足的情况表1 ： 表2 1m d s 的三种情况 i 。只包含资产历史的收益率市场满足弱有效性 i 。还包括所有在市场上可以得到的公共信息市场满足半强有效性 i 。还包含了内部信息市场满足强有效性 市场满足弱有效性时，投资者不可能仅靠分析历史价格序列并根据以此设计 的投资策略来获得超额利润；市场满足强有效性时，任何市场参与者所了解的信 息( 不论是公开的或是未公开的) 都已经被全面准确地反映到了市场价格当中。即 当信息披露与监管很规范、信息的传递很迅速、交易成本也很小的时候，市场参 与者就能够及时利用市场上的信息来调整自己的交易策略，从而使价格完全包含 市场信息，这时市场就能够达到有效性的要求。 郑思齐、刘洪玉( 2 0 0 6 ) 利用市场有效性理论，考察了上海和北京的住宅、 写字楼市场的有效性程度。通过对季度超额收益及租金售价比的研究出与发达国 家房地产市场相比，我国房地产市场的有效程度明显偏低。 法玛的“市场有效性理论实质上是把信息披露作为左右房地产市场价格的 一个重要因素。我国的房地产市场中信息的传递机制还很不完善，市场参与者搜 寻信息的交易成本偏高。从房地产市场有效性的角度来看，进一步提高房地产市 l o 第二章研究理论基础 场信息的透明程度具有很强的现实意义。包括通过公共信息渠道及时发布 交易信息、公示房地产开发企业的资质和开发项目的许可证、编制真正能 住宅市场价格走势的指数系统、针对信息披露的范围、内容、方式、监管 相应的建议以此来健全房地产市场信息的分析与应用机制。 所以，为克服房地产市场信息不完全性和非对称性信息而引起的市场 降低题，政府应该担当起准确、及时、全面、透明信息的提供者的角色， 对于房地产市场的判断，建立在全面而公开的信息基础上，以便让公 地做出理性选择。 2 2 土地供给调控的相关理论 2 2 1房地产市场的供求理论嗍 房地产市场是房地产供求关系变化的市场，供求关系决定房地产市场 变动，因此供求理论是房地产市场分析的基本理论基础。在分析之前，首先对房 地产市场的基本概念进行界定。 ( 1 ) 房地产市场的基本概念 房地产市场，广义上是指房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关 系的总和。房地产市场是房地产经济运行的基础，是房地产经济纳入商品经济轨 道的必然产物，它既包含有形的具体的房地产市场，也包含房地产的价格体系、 房地产的供给和需求以及房地产的管理与中介等各种具体的交易关系；狭义的房 地产市场，指进行房地产交易的专门场所，而房地产市场又可划分为三级市场： 土地使用权出让市场，即国家以土地所有者的身份将国有土地或征用的农村 土地有偿、有期限地出让给土地使用者的市场。出让的土地，可以是生地，也可 以是达到“七通一平 ( 七通：道路、给水、排水、供电、供热、煤气、通讯：一 平：场地平整) 要求的熟地。 增量房地产市场：指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售 和出租的市场。 存量房地产市场：指购买房地产者再次将房地产转卖或转租的市场，即存量 房地产再次进入流通领域进行交易而形成的部分。 ( 2 ) 房地产市场的需求和供给 供求是供给和需求的总称，供给是指生产者在一定市场上和某特定时期内， 与某一价格相对应、愿意并且能够供给的商品数量，因此供给是与商品价格紧密 第二章研究理论基础 联系的；需求是指消费者在特定时期内和一定市场上，按某一价格愿意并且能够 购买的某种商品的数量。正是由于供给和需求都受价格因素的影响，所以在一个 自由竞争的市场上，商品价格要在供给和需求两种驱动力的作用下达到一个平衡 点，这个平衡点的价格就是市场均衡价格，在这一点上，商品的供给量和需求量 正好相等，这种状态是市场机制自我调节的均衡状态。影响房地产供需关系变化 的因素很多，通常影响住房供给的因素有价格、开发成本、对未来的预期以及政 策因素等。房地产供给和需求是同商品经济相联系的经济范畴，除具有一般商品 共同的属性外，还因房地产的固有本性而具有其自身的特征。 ( 1 ) 房地产供给特点 土地供给的短缺性和一级市场的垄断性 土地是一种不可再生的资源，具有短缺性。土地的自然供给呈刚性，总量的 供给存在着一个恒量的限制：土地的经济供给虽有一定弹性，但由于受自然供给 的制约，其弹性不足。同时在我国实行土地国家所有的制度下，国家严格控制城 市土地使用权的出让，因此城市土地出让市场具有垄断性。 房地产供给具有滞后性 与一般商品相比，房地产商品生产周期时间较长，因此房地产供给存在时间 上的滞后性。就某一点而言，市场上的房地产供给既有前期建成后投入市场的现 实给量，也有正在建设或即将建设的潜在供给。总体来看，房地产供给短期内变 动不大，其长期供给弹性也有限，远跟不上需求的变化。 房地产供给的短期价格弹性小 房地产供给具有一定时期性。在短期内，房地产售价和租金的上涨，并不会 导致房地产供给水平的迅速增长。新增房地产的供给是由前一时期的价格水平决 定的，房地产价格的变化对房地产供给规模影响较小。当然，供给者可以通过预 售预租、拖延楼宇的租售等方式调整房地产供给量，但其作用有限。不过从长期 来看，由于房地产用途的可转换性以及房地产使用功能的变更性，房地产供给在 一定程度上是具有弹性的。 ( 2 ) 房地产需求特点 土地需求是一种引致需求 从对象上来说，房地产需求分为土地需求和房产需求。土地在房地产经济中 一般作为一种生产要素投入到经济活动中，人们对土地的需求并不是因为土地本 身的生产力，而是由人们对住宅、厂房、办公场所等方面的需求引起的，是对这 些房产需求的一种引致需求。 需求弹性具有差异性 房地产商品具有二重性，具有消费品和投资品的特点，这尤其表现在住宅产 品方面住宅作为消费商品时，它是生活必需品，价格弹性小；当住宅作为投资商 1 2 第二章研究理论基础 品时，它的价格弹性大。总的来说，住宅的价格弹性是较高的。 2 2 2 房地产市场的均衡理论嘲 均衡，从传统意义来讲，是指瓦尔拉斯均衡。具体来说，是指在市场完善的 条件下，价格可以自行调节供需的均衡。瓦尔拉斯均衡的表现形式是总供给和总 需求在数量的绝对相等，彼此之间不存在任何缺口。用图形表示，即为原点以4 5 度角延伸出去的直线上的任意一点( 见图2 1 ) ，如a 、b 、c 点等。 非均衡是非瓦尔拉斯均衡的缩写。就定义而言，非均衡是指市场不完善和价 格无法对供需进行自行调节的情况下，各经济力量将会根据各自的具体情况，被 调整到彼此适应的位置上，并在这个位置上达到均衡。由此可见，非均衡不是一 种不均衡状态，而已拓展为一种“域均衡 状态。它是现实生活中经常出现的供 需在一定幅度内相互偏离条件下的均衡。用图形表示，即为以点均衡为中心，围 绕点均衡上下波动的有限区域( 图2 1 中阴影部分) 。 总 需 求 o ns 总供给 图2 1 市场的均衡与非均衡 均衡以确定性为前提，假定价格具有充分弹性，信息是完善的，不存在交易 成本，因此交易总是在均衡价格水平上发生。而非均衡的分析前提与经济现实更 为接近，它承认现实价格的变动不必然具有充分弹性，信息的分布总是不对称的， 存在交易成本，交易未必总能发生在均衡价格平上。非均衡在分析起点上更接近 现实，是对均衡理论的飞跃。 现实经济中，房地产市场是不完善的，价格并不能真实地反映市场供需状况， 因此从非瓦尔拉斯均衡角度分析更能反映实际的房地产业运行状态。 第二章研究理论基础 根据我国房地产发展历程，由非均衡向均衡发展转化应是我国房地产市场发 展的政策目标选择。房地产市场发展的均衡取向作为政策选择的目标，就是通过 外力( 政策调整、体制改革或宏观调控等) 影响房地产系统内对立双方的力量均 衡，以形成一个与政策目标相吻合的新的稳定性系统。确定非均衡条件下房地产 市场发展的均衡取向目标，并寻求其实现途径，具有现实的必要性。在实际运作 过程中，促进均衡并不意味着简单地要求绝对均衡。在房地产市场不同的发展阶 段、不同地区，政府应根据实际情况，采取不同的发展对策，促进非均衡逐步向 均衡逼近，最终实现房地产市场健康稳定发展。为了在现有基础上实现房地产市 场发展的均衡取向目标模式，应建立完善的房地产调控体系。 2 2 3 市场失灵理论 市场失灵也叫市场失败、市场无效或市场失效，是由于市场内在功能性缺陷 和外部条件性缺陷引起的市场机制在资源配置的某些领域运作不灵。口1 房地产市 场的垄断性、其准“公共物品的特质、信息不对称性是造成市场失灵的主要原 因。 ( 1 ) 市场垄断 当个别市场主体在市场上获得支配市场、控制价格的垄断地位之后，往往转 向依靠维持垄断价格而不是提高经济效率来实现利润目标，从而造成资源配置的 无效率及全社会的福利损失。在市场经济可能产生的诸种垄断中，由于特定产品 的生产函数性质所造成的自然垄断，以及由政府自身行为所创造出来的垄断，是 政府干预的重点房地产市场的每个子市场都是不完全竞争的，限制了市场调节功 能的发挥，出现市场失灵。 首先，在土地供给市场上，土地的有限性必然造成其供给上一定程度的垄断。 政府对土地批租环节实行垄断或管制，其目的不是为了盈利，而是分配和调控土 地的使用。如果房地产商