（公共管理专业论文）长沙市城市住区开发容积率管理研究.pdf

国防科。技术人学研究生院硕十学何论丈 摘要 通过前人文献的研究，本研究分析了影响住宅容积率取值变化的诸多因素， 并将这些因素按其性质分类归纳为社会因素、经济因素、空间形态因素和环境因 素四大类，并确定住宅区容积率的各种相关因素及其制约机制。 理清影响容积率的因素关系后，本研究结合长沙市的具体情况进行分析，首 先通过总体规划，分析得出中心城区内新建住宅比重减小，郊区住宅比重增加以 及中心城区内住宅的发展有土地丌发强度加大、容积率总体趋势趋高、住宅项目 占地面积趋小的趋势；其次假设城市均质布局的前提下，将长沙市划分为多个环 状区域或按照行政区域划分，统计在各区域内新建住宅的平均容积率、平均占地 面积等参数。最后，通过对湘江沿岸、中央商务区、中心商业区、和教育设施周 边区域建设容量的分析，得知长沙中心城区居住功能在弱化的同时其容积率不断 地提升并超过相关的容积率限定。 本研究通过参照对照法，分析我国某些大城市和世界性大都市如香港、东京 等对中心城区住宅容积率的规定，以及国内外政府相关部门对容积率采取弹性调 整的方法，提供长沙市中心城区容积率界定的案例参照。 通过模型的构建，尝试建立容积率估算框架，在此框架内对长沙市中心城区 住宅容积率限定取值进行估算。从城市总体规划中对人口规模与建设规模入手， 计算新建住宅容积率的基准值，并考虑容积率与绿地率、房地产开发利润等方面 的联系，最终获得长沙市中心城区容积率取值范围。 最后根据长沙市容积率目前存在的问题，结合长沙市社会、经济和环境三方 面影响因素以及国内外城市对容积率的相关规范，提出长沙市中心城区住宅容积 率的估算方法，为解决这些问题提出相应的政府政策分析，为长沙市的丌发容量 控制提供可供参考的技术支撑。 关键词：城市住区丌发容量长沙空间分布容积率 国防科学技术人学研究生院硕十学侍论文 a bs t r a c t t ob e g i nw i t h ，t h i sp a p e ri n t r o d u c e sa n da n a l y s e st h ef a c t o r sw h i c hc a ni n f l u e n c e r e s i d e n c ef a r a c c o r d i n gt ot h a t ，t h ep a p e rt r i e st om a k eas u m m a r yo fr e l a t i o n s h i p s b e t w e e ne a c ho t h e rb yt h e i rc h a r a c t e r sa n dp r o p e r t i e s s e c o n d l y , w em a k e a l l a n a l y s i sa n ds u m m a r yb yc o m b i n i n ga c t u a l i t yo f c h a n g s h a i n n e ru r b a na r e a ：a ) f o r e c a s t i n gt h et r e n di n p r o g r e s s o fn e w - b u i l d r e s i d e n c e sf a ri nc i t yz o n ea c c o r d i n gt ot h ec h a n g s h ai n n e ru r b a na r e a sm a i nc i t y p l a n ；b ) f r o mt h ep o i n to fv i e wo nt h er i n gr o a da r e a sa n dt h ed i s t r i c t s , w em a k et h e s t a t i s t i co fa v e r a g ef a ra n da v e r a g es o i l a c r e a g eo fn e w b u i l d , r e s i d e n c e s c ) a n a l y z i n gt h ec h a r a c t e r so fr e s i d e n c ef a ri ns c i 枷吣c h a r a c t e r i s t i ca l e a s ：c b d ， c e n t r a ld o w n t o w n ，c o a s to fx i a n g i i a n gr i v e ra n dc i r c u m j a c e n ta r e ao fe d u c a t i o n a l e s t a b l i s h m e n t d ) d i s c u s st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nf a ra n dt h ec i t ys p a c e si n p r a c t i c a l i t yb ym a k i n gs o m ee x a m p l e s t h i r d l y , t h i sp a p e ri n t r o d u c e ss o m er e g u l a t i o n so nf a ra n df l e x i b l ew a y so f m o d u l a t i o ni no t h e rc i t i e s ，s u c ha sb e i j i n g , s h a n g h a i ，s h e n z h e n ，h o n gk o n ga n ds o o n ，h o p i n gw h i c hc a no f f e rt h er e f e r e n c ef o ru s f i n a l l y , t h i sp a p e rt r i e st oe s t i m a t et h ei n d e xo fl i m i t a t i o nt or e s i d e n t i a lf a ri n i n n e ru r b a na r e ao fc h a n g s h aw i t ht h ef r a m e w o r kw h i c hw a s e s t a b l i s h e db ya c a l c u l a t i o nm o d e l i no r d e rt oo b t a i n i n gt h er a t i o n a lv a l u er a n g eo ff a ri nc h a n g s h a ， w i t ht h ec o n s i d e r a t i o no ft h er e l a t i o n s h i pa m o n gf a r ，g r e e ns p a c er a t i oa n dp r o f i to f d e v e l o p e r s ，w ec a l c u l a t et h ef a r sb e n c h m a r ko fn e wr e s i d e n c e e v e n t u a l l y , t h e r e s u l tr e p r e s e n t i n gt h ev a l u e so fs p a t i a ld i s t r i b u t i o no fr e s i d e n t i a lf a rw o u l db e c o m b i n e dw i t hs o c i a l ，e c o n o m i ca n de n v i r o n m e n t a li m p a c tf a c t o r sa sw e l la s c o r r e l a t i v er e g u l a t i o n so ff a ri nd o m e s t i ca n do v e r s e a sc i t i e s k e y w o r d s ： u r b a nr e s i d e n t i a ld i s t r i c t d e v e l o p m e n tc a p a c i t y c h a n g s h af a r ( f l o o ra r e ar a t i o ) s p a t i a ld i s t r i b u t i o n 围防科学技术人学l j 丌究乍院硕十学位论文 表目录 表3 1 上海市建筑密度和建筑容积率上限规定2 4 表3 2 广州市各类型区域容积率限定2 5 表3 3 佛山市容积率限制规定2 6 表3 4 北京市容积率限制规定2 6 表3 5 深圳市的居住用地丌发强度控制指标2 7 表3 6 香港都会区容积率控制分区及其标准2 9 表3 7 香港新市镇容积率分区及其标准2 9 表3 8 南京、上海的容积率奖励标准3 0 表4 1 中心片建筑容量分区综合控制一览表( 来源：长沙市中心片分区规划) 3 4 表4 2 内环以内地区新建项目容积率统计3 6 表4 3 内环到二环地区新建项目容积率统计3 7 表4 4 二环到三环地区新建项目容积率统计3 7 表4 5 芙蓉区新建项目容积率统计3 9 表4 6 岳麓区新建项目容积率统计3 9 表4 7 开福区新建项目容积率统计3 9 表4 8 雨花区新建项目容积率统计4 0 表4 9 天心区新建项目容积率统计一4 0 表4 1 0 湘江沿岸新建项目容积率4 3 表4 1 1 长沙市芙蓉中央商务区新建项目容积率一4 4 表4 1 2 长沙市五一广场及火车站周边新建项目容积率4 6 表4 1 3 教育设施周边新建项目容积率4 7 表6 1 长沙市十一五期f a j 中心城区住宅容积率空间分布取值表5 9 v 围防科学技术人学研究乍院硕十学位论文 图目录 图1 1 长沙市中心区区位分析一7 图2 1我国各省人均g d p 与其建成区综合容积率的变化趋势一1 1 图2 2 容积率与土地利用度评价1 8 图3 1 容积率奖励示意图2 0 图3 2 容积率转移示意图2 2 图4 1 长沙市空间结构规划示意图3 2 图4 2 中心城区开发容量控制3 3 图4 3 按城区总体区位划分的容积率比较3 8 图4 4 按行政区域戈f j 分的容积率比较4 1 图4 5 湘江东岸规划立面图4 2 图s 1 相交的住宅用地关系5 2 v l 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已 经发表和撰写过的研究成果，也不包含为获得国防科学技术大学或其它教育机构的学 位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文 中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文题目：篮边吏城吏焦匡孟发窒塑窒篁垄盟窒 学位论文作者签名： 范围内进行，也即河东城区集中 联片发展区域，北、东至浏阳河，西至湘江，南至绕城线，其组成部分包括芙蓉、开 福、天心、雨花四个行政区各一部分，规划城市建设用地1 2 4 平方公旱，人口规模1 4 6 万人。 在城市规划、城市经济、城市设计、规划管理等多门学科理论的指导下，本次研 究紧密结合长沙中心城区的社会经济特点，从相关土地使用理论、城市设计以及经营 城市等方面出发，对中心城区住区开发容量管理的内容体系、研究理论、研究方法等 方面进行了探讨，并对长沙市住区开发容量管理对策进行新的探索。 第8 页 围防科学技术人学研究生院硕f j 学f 节论文 第二章容积率的内涵及其影响因素 2 1容积率的基本概念以及分类 2 1 1 容积率的基本概念 容积率作为表述地块丌发强度的一项重要指标，是随着控规的普及而广泛使用的， 它既反映土地使用强度的一项指标，同时它也是评价城市土地开发利用合理程度的重 要指标。作为一项典型的区划控制技术，首先于1 9 5 7 年在美国芝加哥被提出和使用 后来于1 9 6 1 年为纽约的区划条例采用，由于它以地块内建筑规模的控制代替了早期 的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并有可能创造出丰富的城市 景观。同时，它又表现为无量纲的比值，清晰、简明、利于管理控制。美、日等国称 作f l o o ra r e ar a t i o ，简称f a r 。英国、香港地区称作p l o tr a t i o “。 根据美国城市规划百科全书( e n c y c l o p e d i ao fu r b a np l a n n i n g ，a r n o l dw h i t t i e r ) 以及美国规划师协会对容积率的定义，容积率( p l o tr a t i o ) 为“地块上建筑物的总 建筑面积与它所占用的地块面积之比，在计算过程中把道路面积排除在外。在容量控 制之时，容积率要与其他控制容量的规定条件结合运用，如层数、空地、空间距离等， 如果仅用容积率控制，则意味着给予丌发者较为广阔的选择范围。 我国的控规编制体系是参照西方国家，尤其是美国的城市土地区划管理制度 ( z o n i n g ) 的基础上建立起来的。中国大百科全书中对“用地容积率”的定义为： “建筑总面积与建筑用地面积的比，是反映城市土地利用情况及其经济性的技术经济 指标。”城市规划基本术语标准中对容积率的定义为：“容积率为一定地块内，总 建筑面积与建筑用地面积的比值。”即：容积率= 总建筑面积土地面积。这里的土地面 积是指规划用地面积即建筑物规划红线范围内的占地面积，不包括项目占地范围内一 些城市配套的道路，绿化、大型市政及公共设施用地，历史保护用地等。 2 1 2 容积率的基本分类 由规划编制工作的程序性以及规划与管理的实际差别性决定了容积率在审批和 控制过程中按层次、有侧重有针对性的加以区分。为了适应不同层次的舰划管理，按 由总到分的顺序分为分区容积率、控制容积率、和项目容积率三个级别： 第9 页 国防科学技术人学研究生院硕 学位论文 分区容积率 是对应于总体规划的编制工作，它反映了规划预测的人口和用地规模下的大范围 土地利用强度，是整个城市或某个分区的均值型指标，通过它的求取，可以了解要完 成城市总体规划或分区规划的目标所要求的容积率的大概数值。 控制容积率 指控制性详规中的容积率指标，它是在基本容积率制约下的适度土地使用强度指 标，它实际上是总体规划或分区规划容积率指标控制下，充分考虑内部区位特征、城 市美学特性而进一步细分所得出的。 项目容积率 项目容积率对应于项目开发的，反映的是开发用地中所能容许的最大的土地i 丌发 强所对应的地块大小，除了成片开发外，一般要小于控规中所划分的地块。 2 2 容积率的经济内涵及影响因素 容积率的大小直接决定了土地开发收益率的高低，对开发商来说，只有通过制定 合理的建筑容积率，才能“消化”地价，降低成本，获得利润。在建筑单方售价和建 造成本保持不变的情况下，提高容积率指标，可以在同等土地面积上获得更多的建筑 面积，减少单方分摊的地价额，从而降低总成本，提高土地丌发的总收益，获得更多 的经济利润。因而对管理者和建设者来说，应该考虑住宅开发的最低容积率( f a r m i n ) ，以保证开发的合理权益。最低容积率的制定是受到众多外部条件制约的，主要 包括地价、造价等因素。最低容积率可以适当提高，但住宅的建筑成本也会随着住宅 容积率的变化而变化。容积率的提高，将导致建筑形式发生改变一层数不断增加，基 t， 础和结构形式不断加强，个别建筑还需配备电梯等附属设施，这些因素都会造成每平 方米的建筑成本增加，最终导致整体开发利润的下降沁。 2 2 1 容积率与城市经济实力 城市规模与其经济实力对容积率有着较大影响。山图2 可以看出，各省份城市建 成区综合容积率大小与其经济实力有较高的相关性。而就城市规模而言，山东省1 9 9 5 年城市平均容积率为o 3 1 ，其中特大城市为o 4 3 ，大中城市为o 2 9 ，小城市和县城为 o 2 5 。这是因为在大中城市及一些经济较发达的城市，由于城市经济实力与居民消费 第1 0 页 田防科学技术人学研究生院硕+ 学位论文 能力均较强，城市土地集约利用程度较高，容积率会相对较高，城市规划的控制作用 也应主要体现在防止容积率过高的方面。而在一些小城镇及经济欠发达地区由于经 济实力与消费能力较弱，难以形成高密度的丌发，容积率会相对较低。这时城市规划 的控制作用应就应体现在防j t 容积率过低导致的用地不经济，以及建筑布局过于分散 影响城市面貌等方面。 2 22 窖积率与开发商尹j 益 在房地产开发中，开发商的首要i g 的是利益最大化。而土地区位效益决定着城市 中不同区位的土地潜在价值和价格。虽然同处城市中心区，商业密集区，文化建筑密 集区( 如大学城) 等土地的价格是不同的。这样就出现了两种情况； 1 、如果该地块的土地潜在价值高，就意味着土地出让价格走高，开发商为了降 低成本，必然加大容积率以使利益最大化。 2 、当土地出让价格一定时，容积率越高建成住宅每平方米所承担的出让价格越 少，也就意味着对开发商越有利。 可以看出，客观方面，土地区位效益的高低迫使开发商改变容积率保证最低利润 率：主观方面追求高容积率是开发商追求最大利益的主要实施手段和途径。 提高容积率是开发商赢利的主要手段，然而容积率只是表述土地使用强度的单一 指标。在房地产丌发中。是否赢利还要受其他因素的限制，而扫：经济规律方面。主要 受到边际成奉、边际收益和经济容积率的影响。边际成本指每多增加一个单位投入所 增加的成本，这艰的边际成本是指每多增加一个单位建筑面积所增加的成本。边际成 同防科学技术人。产研究，院硕十? 学位论文 本递增是一个普遍存在的社会经济现象。边际收益指每多增加一个单位投入所带来的 收益值。边际收益递减规律所要说明的是，当其他投入量一定时，连续增加投入量， 会使总收益的增加呈递减的趋势。对丌发商而言，经济容积率十分重要，由它所获知 的取得最低利润时所能丌发的容积率大小，决定着是否对宗地进行开发，让丌发商可 以更科学和有选择性的去开发。一般经济容积率在o 3 0 7 较为合理。 建筑容积率在经济方面同时受到两股作用力的影响，一股来自开发商不断追求更 高利润的行为，这股作用力促使容积率上升，但具有一定的盲目性；另一股作甩力财 是来自相关的经济规律的制约作用力，它限定了具体条件下，地块容积率的最低限度 和最高限度。 2 2 3 容积率与节约土地 我国地少人多，土地资源紧缺，人均占有土地资源量仅为全球平均的1 4 。虽然 土地资源极为短缺，土地的使用效率却差强人意，近年来新建的许多建筑物容积率偏 低就是其中一方面的表现。面临地少、容积率偏低的情况，提高土地的使用强度成为 节约土地的有效方法。 节约土地要求我们合理地提高土地的使用效率，而加大建筑层数、提高住宅容积 率是直接的方法。从土地的稀缺程度来看，香港、深圳的土地资源最为紧缺，其城市 住宅的容积率也居全国之首。在香港，土地的稀缺造成土地价格高昂，住宅多为高层 和超高层。据香港王董国际建筑师蔡锦龙介绍，香港住宅容积率达到7 或者8 非常普 遍，甚至有达到1 0 的。如位于九龙机铁站附近的擎天半岛由5 栋5 1 - - 6 5 层的住宅塔 楼组成，其容积率高达1 2 4 。深圳的双城世纪，地上2 9 层地下3 层，容积率达到1 2 5 ； 东门天地大厦容积率也达至i jl o 7 。可见，容积率的高低与土地稀缺程度、土地价格等 有着密切的关系，通过提高容积率来节约土地的做法是可行的，但也要注意适度问题， 因为容积率有一个合理的范围。 2 2 4 容积率与地块用地性质 不同性质的用地有着不同的土地使用要求和特点，使得各类用地的总体容积率水 平有较人的差异，如商业建筑、商务办公楼等规划用地的容积率一般高于住宅、学校、 医院、剧院等。商业用地埘区位条件要求很高，往往只能自j 置在少量区位条件优越的 沿路区域，丌发商为获取更大的利润，都希望能有较高的容积率，以增加丌发容量。 第1 2 页 【司防科学技术人学研究生院硕十学位论文 同样，房地产商也希望居住用地的容积率能尽可能地高。但过高的容积率会对城市公 共利益带来不利影响，在这种情况下容积率控制成为城市规划作用的重要体现。 多数情况下，工业用地则由于工业生产的特点没有容积率限制。相反，为保证用 地经济性，有时甚至要对工业用地进行“最低容积率”控制。针对近年来工业用地中 容积率偏小导致土地集约利用程度降低的情况，地方政府开始关注对工业用地容积率 的控制。如 2 0 0 4 上海产业发展报告显示，容积率不再只是商品房开发中须着力控 制的内容，也将成为工业布局中衡量的重要指标：上海正在制订新的产业评价指标体 系，建立工业区产业用地后评估制度，以提高工业用地的容积率和建设系数。 2 2 5 容积率与城市土地级差 各类建设用地由于所处区位不同，地价相差很大。这种差别主要由交通条件、基 础设施条件、环境条件等差距形成，从而产生城市土地级差。地价的差别将对建设用 地的投入产出效益产生直接影响。_ 般说来，市中心或交通、环境等条件较好的地区， 土地出让价格较高，为提高土地利用效率，其容积率应高于其他地区。因此各地块的 容积率应根据其区位和级差地价，有区别地进行确定。 在市场经济条件下，城市中心区域的土地稀缺，土地价格上升，最佳容积率随之 上升；而在郊区，土地价格低，最佳容积率小。因此，在无干预的理想条件下，居住 密度从内到外不断递减，在空间上形成一条递减的曲线，该曲线是建立在平均容积率 的基础上的。 经济意义上的“最佳”容积率仅是从商业利润上分析，并非环境最佳的容积率。 例如在中心区，为了利润最大化，常导致容积率过高，造成交通堵塞、空气污染、生 活质量下降等问题；而在郊区，可能由于地价低，造成住宅的容积率偏低，公共设施 利用率不足，造成资源浪费、社区活力不足等问题。因此，经济上的最佳容积率并不 等同于环境意义上的最佳容积率，容积率需要进行规划调控。 2 3 容积率的社会内涵及影响因素 容积率与居民收入水平、居民生活水平、家庭结构、居住选址偏好等有一定的联 系。随着居民生活水平的不断提高，人均拥有的建筑面积总是在增加，在城市再丌发 中，如果不迁出人口，就必须提高容积率，以增加总建筑面积：反之，如果保持容积 第1 3 页 同防科学技术人学研究生院硕卜学侍论文 率不变，就要迁出部分人口，降低人口密度，这就意味着在城市郊区增加大量土地安 置外迁人口。目前在各大城市中心区的住宅拆迁改造中，已经有相当比例的居民搬迁 到城市近郊地带。 容积率与人口相关的指标存在一定的联系，容积率的公式可表达为： f a r = s c s l ：pxr p s l = d p r p 式中：p 代表总人口；r p 代表人均建筑面积；d p 为人口密度；s c 为总建筑面积； s l 代表地块面积。 上式表明：当人口密度不变，容积率与人均建筑面积成正比。 2 3 1 容积率与城市规划相关法规 容积率作为一个城市规划控制指标，受城市规她的影响是显而易见的，也是最直 接的。城市规划法规与技术规范中对环境容量、建筑间距( 目照阎距、安全间距等) 及 开放空间在地块中所占比例的大小等等( 如绿地率) 的规定，都会影响容积率的取值； 同样，如果容积率过高，就会导致人口密度增大、交通流量过高，突破城市合理的环 境容量，引起环境质量恶化。因而容积率的最高极限也不应该超过城市合理环境容量 的限制。此外，建筑高度、体量等方面的限制，也会影响容积率的变化，对土地利用 的不同限制，也就造成了不同性质土地的容积率限制的不一样。法规与规范的影响还 体现在规划方案制定上，同样的限制条件( 例如高度) ，在其他条件不变的情况下， 不同的规划方案其容积率是不一样的。 2 3 2 容积率与规划政策的调控 容积率的规划调控主要体现在分区数值的控制上。为了防上匕过度追求利润破坏居 住环境，多数城市分区要对住宅最高容积率和最高建筑密度进行控制。比如，北京出 台对容积率的限制措施，分不同区域进行最高数值控制，以减低内城的压力。按目前 的调控方法，容积率的空间分命经过调整后，在城市中心区和城市边缘能起到有效的 限制作用，容积率的变化曲线变成部分折线。但在远郊，由于普遍低密度发展，容积率 的限高措施可能起不到有效的调节作用。 目自订，容积率控制存在一定的误区，即重视高容积率带来的压力而忽视低容积率 带来的环境问题。很多城市甚至认为郊区住宅的“生念性”就是所谓的大绿化、低密 度，而对于郊区低容积率丌发引发的环境问题却没引起足够的重视。在西方城市发展 第1 4 页 国防科学技术人学研究生院硕i j 学位论文 史上，郊区低密度、低容积率蔓延所造成的资源浪费、能量耗费大、空气污染、内城 空洞化等问题一直困扰着城市的健康发展，已证明不是一种可持续的城市形态。目前， 我国大城市新区开发中存在追求过低容积率的倾向，引发城市用地侵占农田等不良现 象。尽管还没出现类似欧美城市的低密度住宅大量扩张，但郊区低容积率发展带来的 问题有越演越烈的倾向，产生的环境问题不容忽视。过高容积率和过低容积率都不能 实现最优的综合环境。 2 4 容积率的空间形态内涵及影响因素 容积率也可以用地块上的建筑密度与地块上建筑的平均层数的乘积表示。一般来 说，容积率与建筑密度并不存在明显相关的联系，特别是通过提高平均层数来达到提 高容积率的目的时，容积率与建筑密度一般呈反比关系，这是因为建筑层数的提高会 要求建筑建筑间距增加，从而降低了建筑密度。此外，建筑的建造方式、形体规划设 计以及城市设计等都会对容积率产生影响，一起构成容积率的技术内涵。 2 4 1 容积率与建筑密度 建筑密度反映的是单位面积土地上建筑占地面积数。城市规划一般要求建筑物四 周留有空地，作为绿化和交通等，以满足建筑的采光、日照、消防间距等要求。建筑 密度与容积率一起使用，可起到控制建筑楼层与空地面积的作用。 在项目总土地面积不变的前提下，改变容积率的两个要素为建筑密度与建筑层 数，即加大建筑密度或增加建筑层数都可以使容积率上升。影响建筑密度的因素除了 建筑底层面积总和外，还与容积率的变化有着间接联系：当容积率增加时，住宅层数 加大，同照间距增加，这样非住宅用地面积增加，建筑密度反而降低。 建筑密度与建筑容积率的关系更确切的地说是相互辅助的关系。密度指数往往作 为土地丌发强度的辅助参数与建筑高度、容积率等共同作用于土地丌发。 2 4 2 容积率与建造方式、形体规划设计 不同的丌发建造方式和形体规划设计能得出多种不同容积率的方案，如低层低密 度、低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密度、高层高密度等建 筑方式均具有不同的容积率。在相同的限制条件( 如高度) 下，不同的规划设计方案 第1 5 贞 同防科学技术人学研究叶i 院硕十。7 ：忙论文 其容积率也是不一样的。在旧城改造中，由于高度控制较严，往往可采用加大进深、 采取院落式布局、改变朝向从而改变同照i 日j 距等方式来达到增加容积率的目的。另外， 降低建筑层高及增加建筑层数也对提高容积率有显著作用。 2 4 3 容积率与城市设计 房地产开发商的目的是利益最大化，而高容积率是增加利润的主要方法之一。然 而，片面追求高容积率会带来城市天际线的混乱，破坏城市整体面貌。在一些城市中 的历史地段，不合理的高容积率将对历史文化遗产带来灾难性的后果。为避免出现这 些情况，创造良好的城市环境，控制性详细规划应体现城市设计的整体构想，并将这 些构想具体落实到各种控制要求和容积率等土地使用强度指标上。当代城市规划越来 越注重城市风貌设计，它既包括城市实体空闻的形体环境设计( 如建筑形态、建筑关 系等) ，也包括社会环境和文化环境设计，特另| j 是城市文化环境特征，历来为人们所 重视。对历史文化建筑的保护、对城市历史文脉的追寻等都对容积率提出严格的限铆 条件。 2 5 容积率的环境内涵及影响因素 以上探讨的建筑密度及平均层数是体现建筑环境优劣的重要指标。建筑密度体现 了基地内决定同照、绿化等条件的室外空问的多少。因此可以说环境的要求限制了容 积率的大小，容积率的大小也反映了环境的质量。人们对高环境标准的要求，使容积 率的取值尽可能降低，即存在减小的趋势。 容积率可与某一区段的环境质量的相关指标进行变换，如下式所示“： f a r ：s b n s l ：d cxn = ( 1 一d g d p d s ) n 其中s b 为建筑基底面积总和；n 为平均层数；d c 为建筑密度：瞻为绿化率：o p 为停车场覆盖率：d s 为其他用地比率( 车行、人行道等) 。 2 5 1 容积率与城市环境 上世纪九斗年代中期以来，我国进入城市化加速发展的阶段，城市新区开发与f e t 城更新在各城市普遍展开，城市丌发空前活跃。随着城市土地有偿使用制度的全面展 丌，建设用地丌发强度普遍增大，同时许多容积率超标建设的违规现象也屡禁不止。 第1 6 页 同防科学技术人学研究生院硕+ 学位论文 过高的容积率给城市环境带来多方面的负面影响，而且呈现越来越严重的趋势。包括 中心区过分拥挤、污染严重、“热岛效应”严重影响城市小气候、居住区布局过于密 集导致有时连国家规定的同照l 日j 距也难以满足、一些在高楼背面的住户终年不见阳光 等。城市环境的恶化使得容积率过高的问题得到重视。随着生活水平的提高，人们对 环境质量的要求也不断提升，城市优美环境的营造成为城市吸引本地居民、外地消费 者的重要手段，城市建筑的容积率指标应该与城市环境的优化相呼应，因此城市环境 可以对容积率的确定产生一定的影响。 2 5 2 容积率与居住环境 随着生活水平的日益提高，人们的居住需求不再局限于住房面积的大小，而是更 注重生活环境的提高。健康的人居环境必须一切以使用者为核心，满足住户的身心健 康要求，使居住者生活在一个健康、安全、舒适、环保的环境之中。容积率是衡量一 个项目居住环境质量的综合性指标之一。在一定程度上，容积率的高低意味着房屋建 筑间距的大小，绿地及室外活动空问的多少，采光、通风等卫生条件的优劣等。合理 的容积率设计，能够使人们拥有大面积的休闲场地，高质量的环境设计和人性化的空 间组织，最终获得一个舒适的居住环境。 居住坏境是一个综合的体系，没有一个规范的评价标准，但我们可以借鉴美国联 邦住宅局( f h a ) 的量化评价方法l u i ( 土地利用度：l a n du s ei n t e n s i t y ) ( 图2 2 ) 。 它将用地容积率与空地率、有效空地率等指标相结合，用于评价建设项目中各种相关 因素的构成是否均衡，对居住环境的评价具有很强的参考价值。从图2 2 的曲线变化 中，我们可以发现，用地容积率指标与住宅建筑层数、有效空地率、休闲空间率、总 停车场率等指标成反比关系。为了提高容积率，住宅建筑层数不断增加，有效空地率、 休闲空间率、总停车场率等指标均呈下降趋势。几种因素相互叠加，将导致住区丌放 空问、人均绿地面积减少以及住宅隐私性被破坏，最终导致居住整体环境质量的下降。 目自订，我国的住宅丌发建设普遍存在高容积率现象，为了多获得建筑面积，开发 商往往采取如下应对措施：对于低层住宅建设，通常采用建设东西向围合住宅、减少 公建服务设施配套、用绿化率代替绿地率指标等手段；对于高层住宅建设，盲目建设 超高层住宅甚至相互拼接成的超高层建筑群。特别是近几年来，超高层住宅建设呈加 速增长之势，住宅层数甚至达到3 0 层。尽管高层住宅存在视野高、管理方便等优点， 但对居住环境而言，高层住宅会产生空间压抑感，造成北面的大片阴影区，诱发高层 第1 7 页 田舫科学拉术人学研究生院硕十学何论文 楼群风等问题，同时，高层住宅本身会带来诸多交流、使用、维修方面的问题与矛盾， 因此从整体而言，高层住宅的综合居住环境并不理想。 2 53 客积率与环境容量 经济学家认为市场经济能形成对资源的最有效利用，但这种 用往往是在趋利性 的驱使下最大强度的利用，而不是最佳利用。生态破坏、环境恶化、物种消失、资源 浪费，这些问题市场经济是没法解决的，需要通过规划进行调控。通过规曳怦段对生 态资源进行严格的保护科学合理地利用规划柬调节空白j 布局，确定环境容量与开发 强度。通过对资源的保护，尤其是土地等不可再生资源的保护，实现城市的可持续发 展。 环境容量可以从总规与控规两个层面上通过不同的角度来控制。首先，在总规层 面上更多的考虑区域资源的可持续利 用和生态环境的维护。城市规模以人 u 与用地来衡量，建筑容量隐古于城 市规模之下。不同的城市规模，对各 种资源的需求量不同：一个区域的生 态环境对城市各种排放的吸纳能力和 自身的再生能力是有限的，环境的承 载髓力限制了城市规模的大小。在总 体规划阶段需要解决的是城市发展与 环境承载力的关系，促进城市的可持 续发展。其次，在控规阶段是考虑建 筑的容量与局部地块的关系。不同的 开发强度产生不同的建筑容量，肘基 础设施的容量提出不同的要求，比如 给水、供电、供气、交通等。不同的建筑形态对局部环境产生不同的影响，比如采光、 热效应、皿l 效应等。为避免环境拥挤、交通混乱，容量失控等问题，需要以城市交通 与基础设施容量指标来控制地块的丌发建设强度既要避免过度开发，也要防止利用 不充分。 总规并不能商接指导城市建设活动其确定的城市总体丌发强度日标的落实，要 围防科学技术人学研究生院硕十学位论文 依靠控规对其进行细化，落实到具体的容积率指标。对于城市局部地区的环境与开发 强度的关系，也要依靠控规来进行调节。因此，控规在确定容积率指标时，即要依据 总体城市容量的要求，又要考虑具体地块所处环境的基础设施容量。 2 6 容积率影响因素制约机制 以上讨论了影响容积率的多方面因素，我们可以将其分为四大体系要素：经济因 素、社会因素、空问形态因素和坏境因素，其中每类要素中又有内部和外部因素之分。 四大要素之间相互联系又相互制约，要素内的外部和内部间同样存在着制约和联系， 所有这些共同构成一张复杂的关系网。在具体的城市住区规划中，要根据具体情况， 分析各要素分担的权重协调整个容积率的取值。从总体看，容积率的取值应该在社会 因素与空间形态因素( 其中包括大部分居住者对住宅的认同、国家对住宅规划的政策 导向、城市的定位和总体规划等) 的基础上，兼顾经济因素和环境因素。因此可以说 容积率是影响因素制约机制对土地开发强度的量化的结果。( 图2 3 ) 图2 3 容积率影响冈素制约机制 第1 9 页 垦坚墼兰堡奎垒茎竺垒圭堕竺圭兰堡堡圣 第三章国内外容积率管理的相关制度 借鉴 3 1国外容积率管理的相关制度 容积率是城市计划中的一个重要技术指标。它间接反映了单位土地上所承载的各 种人为功能的使用量，即土地的丌发强度。人口众多的地区往往建筑容积率较高。容 积率越商表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大，因 此不可能无限制的提高容积率所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管 制。具体可分为容积奖励、容积转移和客积管制三种方式。 311 窖积率奖励 世界很多国家都有窖积率奖励制度( 母3 ，1 ) 容积率奖励制度足国外城市规划管 理中一项重要好内容。若地主能在其开发土地中为公众提供便利而让出部分利益，政 府就会提高该土地的容积率上限，例如由原来的1 2 0 提高到1 3 0 9 i ，奖胁的办法和幅 度视法规而定。这也是政府和民间的良性互动。容积率奖励政策为鼓励开发商建设时 开辟公共空间，政府允许其建筑规模适当增加。容积率奖励制度的优点在于，满足开 发商利益最大化的需求，同时实现了政府优化城市空自j 环境的目的协调和统一了相 互之间的矛盾。这样一束，越是城市中心区，区位最好的地段，为追求最大利滑，开 发商反而更愿意提供开敞空问供社会公众使用。”咄 创31 弃积率奖励示意倒 31 1 1 广场奖励制度( p i a z ab o n u s ) “ 美国的广场奖励制度，是纽约市于2 0 世纪6 0 年代在对其土地丌发分区控制制度 ( z o n i n g ) 的修改条例中所创立的，开拉商在提供一定规模公共空鲥的前提下可以获得 国防科技术人学研究生院硕十学侮论文 高出标准容积率的额外建筑面。换句话说，就是以土地换建筑面积。这些由私人丌发、 管理，供公众使用的公共空间被称为“私人所有的公共空间”( p r i v a t e l yo w e n dp u b li c s p a c e ) 。这项制度的具体内容是：对于一定区域范围内的各个土地开发建设项目，如 果能在设计上尽量降低建筑覆盖率，并将腾出来的空地设计成一供广大市民自由享用 的公共广场，那么就可以对这个项目在容积率方面给予一定的奖励( 如每设置一定规 模的公共广场，该项目就可以在原有的基础上另外得到相当于公共广场面积的两倍的 可建建筑面积的奖励) 。这项制度主要是针对城市中心高密度区的环境特点来设置的， 其目的在于鼓励营造更多的适宜于市民休憩和散步的公共空间，从而改善城市的环 境。与原先的控制制度相比，这项制度的特点在于其可选性，即这项制度是非强制性 的，如果某一开发建设项目的业主愿意在其地块内设置公共广场，在满足一定条件的 情况下，就可以从中得到相应的容积率方面的奖励。而如果他不愿意的话，那么他只 要满足原有的容积率方面的要求即可，完全可以不受这项新制度的制约。在美国纽约， 尤其是在街道狭窄的下曼哈顿区( l o w e rm a n h a t t a n ) ，这一制度对改善城市环境取得了 显著的效果。到目前为止，曼哈顿岛上共有5 0 0 余块这样的空间，其合计面积达到中 央公园面积的十分之一。 3 1 1 2 综合设计制度2 1 9 7 0 年，日本通过对其最基本的建筑法规“建筑基本法”的修改，设立了与纽约 广场奖励制度类似的“综合设计制度”，以促进更多开放空间形成，并规定建筑区内有 效公开空地面积比例不低于2 0 ，如高于2 0 可依据一定的计算公式获得额外容积率奖 励，并根据规划容积率不同，提供相同空地面积所增加的容积率也不同。具体内容是对 在其地块内设置一定规模的“公开空地”( 即无条件对一般市民开放的丌敝空间) 的开 发建设项目，各个地方政府可以根据其具体情况制定相应的条例，在容积率上给予一 定的奖励或放宽在建筑高度方面的限制。规划容积率越高，奖励也越多。尽管这一制 度是非强制性的，但至1 9 8 6 年5 月为止，仅大阪和神户两个城市就已经有2 0 0 多个 项目利用这一制度设置了“公开空地”，显示了这一制度在高密度的城市环境中尽可 能为市民提供更多的丌敞空问方面是相当有效的。由于日本处于地震频发区，“容积 率奖励”具有双重含义，除在高密度商业区、办公区、住宅区为公众提供休闲场地外， 更将其应用延伸于鼓励开发商预留防灾避难场所上。 3 1 1 3 奖励分区制度( 1 n c e n t i v ez o n i n g ) 撕 第2 1 页 国防科学技术人学研究生院硬十学位论文 奖励分区制度是从广场奖励制度发展而柬的。由于广场奖励制度在着意改善城市 环境的同时也顾及到了各个地块业主本身的利益美国其他城市也纷纷效仿，并不断 地加以改善和发展，奖励分区制度就是拥相阿的原理逐步将奖励的对象从公共广场 扩展到其他有利于改善城市环境的要素( a m e n i t i e s ) 或有利于公共利益的因素 ( p u b i cb e n e f i tf e a t u r e s ) 。 3 12 窖积率移转 为了换取土地和用的最大价值，世界上部分地区允许容积率在土地问移转，称为 容积移转( 圉3 2 ) 。容积移转主要可分为两种情形：一是原属一宗土地的可建筑容积， 一部分或全部移转至另一宗可建筑土地建筑使用：= 是受限制发展地区( 如古迹) 的 容积一部分或全部移转至另一宗可建筑土地建筑使尉。目前台湾都市地区已经实施容 积移转制度，但数笔土地之自j 的容积移转必须在同一计划区内方可。 图32 弈积率转移示意幽 某地块内为保护地方特色实建为a 。将地块内损火 的b 转移到相邻或其它的c 地块) 3121 开发权转移制度( t r a n s f e ro fd e v e i o p m e n tr i g h t s ) 丌发权转移制度最典型、虽成功的应用实例是美国纽约市中央大车站( g r a n d c e n t r a lt e r m i n a l ) ”。经设计竞赛选拔方案后建于1 9 1 9 年的中央大车站除了因其巧 妙地解决了行人、汽车、地铁和火车的流线组织问题而有名外，也囚其富有古典风格 的建筑形式而成为纽约市的标志。然而，在2 0 世纪6 0 年代中期，纽约市政府将这个 建筑指定为标志性建筑并加以保护时，其业主也正从商业利益出发，准备利用其地块 上未完全利用的容积率，在中央大车站的上部加建一座5 5 层的办公楼，如果这一计 划得以实现，那么将对这座标志性建筑带柬很大影响。由于业主的商业利益与