（公共管理专业论文）低碳房地产发展问题与对策研究.pdf

l o w - c a r b o nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tq u e s t i o n sa n dc o u n t e r m e a s u r e s r e s e a r c h i n g b y h a il a iw u j i a b a ( x i h u au n i v e r s i t y ) 2 0 0 8 at h e s i ss u b m i t t e di np a r t i a ls a t i s f a c t i o no ft h e r e q u i r e m e n t sf o r t h ed e g r e eo f m a s t e ro fm a n a g e m e n t p u b l i ca d m i n i s t r a t i o n i nt h e g r a d u a t es c h o o i o f h u n a nu n i v e r s i t y s u p e r v i s o r a s s o c i a t ep r o f e s s o rx i a 0z h u a n a p r i l ，2 0 1 1 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的 研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均 已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。 储躲熄役勃日期：汐，年衫月7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 广 2 、不保移 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名： 导师签名： 日期：加，年月7 日 日姆1y l | 年6 其7 日 低碳房地产发艮问题与对策研究 摘要 低碳房地产在低碳战略中具有非常重要的地位，目前房地产行业的整体状况 属于高能耗、高排放的产业，发展低碳房地产是降低能耗和减少碳排放的重要途 径。在全球大力提倡低碳生活的文化背景下，本文对低碳房地产的分析研究具有 十分重要的现实意义。 论文围绕低碳房地产这一核心对象，阐述了论文的选题背景与意义，通过阅 读与低碳房地产相关的国内外文献资料，形成文献综述；并对本论文的研究内容 和方法进行了归纳，其次对本文所涉及的低碳房地产相关概念以及其后提出对策 措施运用到的理论知识进行了阐述；结合土地经济理论、循环经济理论、可持续 发展理论等，采用图表研究、比较分析、流程分析法等研究方法，对我国应该发 展低碳房地产的必要性进行分析，已经目前低碳房地产发展中存在的主要问题： 低碳项目数量稀少、分布不均、成本较高、质量参差不齐等进行阐述；并依据相 关资料，对现存的问题进行了原因分析。 以促进低碳房地产发展为指导理念，依照我国低碳房地产发展的现存实际情 况，并结合我国房地产自身发展特点，综合借鉴国外发展低碳房地产对我国的启 示，提出一些具有探索性的、创新性的措施：实行低碳房地产项目土地供给价格 优势扶持、实行土地挂牌交易低碳房地产项目优先权、限定低碳贡献值土地出让、 特定对象划拨土地引导鼓励低碳项目建设、成立“低碳房地产项目技术研发专项 基金 、设立低碳房地产项目专项“保证金 制度、建立房地产企业“低碳资质 认证体系、成立“中国低碳房地产企业发展联盟 、建立动态化低碳房地产专业 数据库系统，并提出了比较详尽的实施细则流程图。这些措施提出的终极目的在 于促进国内低碳房地产的顺利、健康、高效、有序发展。 关键词：低碳；房地产；发展措施 硕十学位论文 a b s t r a c t t h el o w - c a r b o nr e a le s t a t eh a st h e v e r yi m p o r t a n tp o s i t i o ni nt h el o w c a r b o n s y s t e m ，a tp r e s e n t ，t h er e a le s t a t ei sh i g h t e re n e r g yc o n s u m p t i o na n de m i s s i o n s i fw e w a n tl o we n e r g yc o n s u m p t i o na n de m i s s i o n s ，d e v e l o p i n gl o w c a r b o nr e a le s t a t ei sz h e i m p o r t a n tw a y o nt h ee a r t h ，p e o p l eo f f e n ts a yw en e e dl o w c a r b o nl i f e ，t h i sp a p e rh a s t h er e a l i t ys i g n i f i c a n c e ， t h ep a p e ru s et h el o w c a r b o nt ob e i n gz h eb a s e ，i te x p l a n a t e st h a tt h ep a p e rs e l e c t z h et o p i ca n dt h es i g n i f i c a n c e ，t h r o u g hr e a d i n ga n dt h el o w c a r b o nr e a le s t a t er e l a t e d d o m e s t i ca n df o r e i g nl i t e r a t u r em a t e r i a l ；a n dz h ep a p e r sr e s e a r c h i n gc o n t e n ta n dt h e m e t h o d s t h a nt h el o w - c a r b o nr e a le s t a t er e l a t e dc o n c e p tw h i c hi n v o l v e st ot h i sa r t i c l e a sw e l la sa f t e rt h a tp r o p o s e dt h ec o u n t e r m e a s u r em e a s u r eu t i l i z e st h et h e o r e t i c a l k n o w l e d g eh a sc a r r i e do nt h ee l a b o r a t i o n ；t h eu n i o nl a n de c o n o m i ct h e o r y , t h e c i r c u l a t i o ne c o n o m i ct h e o r y , t h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t t h e o r ya n ds oo n ，u s e r e s e a r c ht e c h n i q u e sa n ds oo ng r a p hr e s e a r c h ，c o m p a r a t i v ea n a l y s i s ，f l o wa n a l y t i c m e t h o d ，s h o u l dd e v e l o pt h el o w c a r b o nr e a le s t a t en e c e s s i t yt oo u rc o u n t r yt oc a r r yo n t h ea n a l y s i s ，a l r e a d yi nt h ep r e s e n tl o w c a r b o nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te x i s t e ds u b j e c t m a t t e r ：l o w c a r b o np r o je c tq u a n t i t ys c a r c e ，d i s t r i b u t e du n e v e n ，t h ec o s ti sh i g h ，t h e q u a l i t yi r r e g u l a r l ya n ds oo nt oc a r r yo nt h ee l a b o r a t i o n ；a n dr e s t so nt h ec o r r e l a t i o n d a t a ，h a sc a r r i e do nt h er e a s o na n a l y s i st ot h ee x t a n tq u e s t i o n s b a s e do nt h el o w c a r b o na st h es o u l ，t h el o w c a r b o nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti s t h ei n s t r u c t i o ni d e a ，a c c o r d i n gt oo u rc o u n t r yl o w c a r b o nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t s e x t a n ta c t u a ls i t u a t i o n ，a n du n i f i e so u rc o u n t r yr e a le s t a t eo w n s d e v e l o p m e n t c h a r a c t e r i s t i c ，t h es y n t h e s i sp r o f i t sf r o mt h eo v e r s e a sd e v e l o p m e n tl o w c a r b o nr e a l e s t a t et oo u rc o u n t r y s e n l i g h t e n m e n t ，p r o p o s e dt h a t s o m eh a v ee x p l o r i n g l y ，t h e i n n o v a t i v em e a s u r e ：i m p l e m e n t st h el o w c a r b o nr e a le s t a t ep r o je c tl a n ds u p p l yp r i c e s u p e r i o r i t ys u p p o r t ，t oi m p l e m e n tt h el a n dl i c e n s et r a n s a c t i o nl o w c a r b o nr e a le s t a t e p r o je c tp r i o r i t y , t h ed e f i n i t el o w c a r b o nc o n t r i b u t i o nv a l u el a n df o rs e l l i n g ，t h e s p e c i f i co b je c tt ot r a n s f e rt h el a n dg u i d a n c et oe n c o u r a g et h el o w - c a r b o np r o je c t c o n s t r u c t i o n ，t h ee s t a b l i s h m e n t “t h el o w c a r b o nr e a le s t a t ep r o j e c tt e c h n o l o g y r e s e a r c h i n ga n dd e v e l o p m e n ts p e c i a lf u n d ”，t os e tu pt h el o w - c a r b o nr e a le s t a t e p r o j e c ts p e c i a ls y s t e m ，t h ee s t a b l i s h m e n tr e a le s t a t ee n t e r p r i s e “t h el o w c a r b o n i n t e l l i g e n c e ”a u t h e n t i c a t i o ns y s t e m ，t h ee s t a b l i s h m e n t “c h i n e s el o w c a r b o nr e a l e s t a t ee n t e r p r i s ed e v e l o p m e n ta l l i a n c e ”，t h ee s t a b l i s h m e n tt e n d e n c yl o w c a r b o nr e a l i i i 低碳房地产发展问题i 对策研究 e s t a t es p e c i a l i z e dd a t a b a s es y s t e m ，a n dp r o p o s e dt h eq u i t ee x h a u s t i v ee x e c u t i v e r e g u l a t i o n f l o wc h a r t t h e s em e a s u r e s p r o p o s e dt h eu l t i m a t eg o a l l i e si nt h e p r o m o t i o n d o m e s t i cl o w - c a r b o n r e a l e s t a t e q u i c k l y , h e a l t h y , h i g h l y e f f e c t i v e d e v e l o p m e n t k e y w o r d s ：l o w - c a r b o n ；r e a le s t a t e ；d e v e l o p m e n tm e a s u r e s i v 硕士学位论文 目录 学位论文原创性声明和学位论文版权使用授权书i 摘要i i a b s t r a c t i i i 插图索引v i i 附表索引v i i i 第l 章绪论l 1 1 选题背景和意义一l 1 1 1 选题背景1 1 1 2 选题意义1 1 2 国内外研究综述4 1 2 1 国内相关研究一4 1 2 2 国外相关研究7 1 4 研究方法与内容8 第2 章相关概念和理论基础9 2 1 低碳房地产9 2 2 低碳房地产相关理论j 9 2 2 1 土地经济理论9 2 2 2 循环经济理论1 0 2 2 3 可持续发展理论1 0 第3 章国内低碳房地产发展问题及原因分析1 2 3 1 发展低碳房地产的必要性1 2 3 1 1 建筑能耗污染突出1 3 3 1 2 发展低碳房地产是房地产企业的社会责任1 3 3 1 3 发展低碳房地产将带来产业发展机遇1 4 3 1 4 低碳将成为房地产的未来主流1 5 3 2 国内低碳房地产发展过程存在的主要问题1 6 3 2 1 低碳房地产项目数量稀少分布不均1 6 3 2 2 低碳房地产项目成本较高1 8 3 2 3 低碳房地产项目质量参差不齐1 9 3 2 4 消费者对于低碳房地产认可度较低1 9 3 3 国内低碳房地产发展存在问题原因分析2 0 v 低碳房地产发展问题与对策研究 3 3 1 政府职能部门重视和引导力度不足2 0 3 3 2 土地供给价高且量不足2 1 3 3 3 低碳房地产项目资金链流量较大成本较高2 2 3 3 4 低碳房地产项目相关技术成熟度较低2 3 3 3 5 低碳房地产项目技术标准体系不统一2 5 3 3 6 低碳意识制约2 6 第4 章 国外实践及其启示一2 7 4 1 国外低碳房地产的成功案列2 7 4 2 国外低碳房地产优秀案例对我国的启示2 9 4 2 1 加强低碳项目末期审核力度2 9 4 2 2 引导低碳项目主体企业发展合作一2 9 4 2 3 加强低碳房地产专业数据库建设3 0 第5 章促进低碳房地产发展措施初探：3 l 5 1 实行低碳房地产项目土地供给价格优势扶持3 l 5 2 实行土地挂牌交易低碳房地产项目优先权3 2 5 3 限定低碳贡献值土地出让3 4 5 4 特定对象划拨土地引导鼓励低碳项目建设3 6 5 5 成立“低碳房地产项目技术研发专项基金 3 7 5 6 设立低碳房地产项目专项“保证金制度3 9 5 7 建立房地产企业“低碳资质 认证体系4 0 5 8 成立“中国低碳房地产企业发展联盟”4 2 5 9 建立动态化低碳房地产专业数据库系统4 3 结论4 5 参考文献4 7 致谢。5 0 v i 硕士学位论文 插图索引 图1 1 全球温室气体排放量百分比2 图1 2 碳消耗产业链百分比2 图1 3 能耗百分比1 图3 图1 4 能耗百分比2 图3 图3 2 消费者对于是否“加强政府对于低碳房地产重视和引导 所持态度2 0 图5 2 北京市2 0 0 8 年1 月到2 0 10 年1 月住宅用地土地出让价格一3 2 表5 32 0 0 9 年土地出让金收入前1 0 名城市3 3 图5 4 土地挂牌交易低碳项目优先权流程图3 4 图5 5 限定低碳贡献值土地优先出让流程图3 5 图5 6 特定对象划拨土地流程图3 7 图5 7 低碳房地产项目技术研发专项基金管理流程图一3 8 图5 8 低碳房地产项目“保证金 专项制度操作流程一4 0 图5 9 房地产企业“低碳资质 认证流程图4 1 图5 1 0 低碳房地产发展联盟吸纳成员流程图4 3 v i i 低碳房地产发展问题与对策研究 附表索引 表2 1 绿色建筑和低碳房地产概念对比分析9 表3 1 国内低碳房地产优秀项目1 7 表3 2 同区域低碳房地产项目与非低碳房地产项目价格对比1 8 表4 1 其他国家在低碳房地产相关领域比较成功的案例一2 8 v 1 i i 硕士学位论文 第l 章绪论 1 1 选题背景和意义 1 1 1 选题背景 随着全球经济的快速发展，人类赖以生存的地球环境也在变的愈发糟糕。为 了各自的经济发展，各国对大自然进行过度的索取，并引发严重的地球健康问题。 目前地球的资源能耗过大、污染严重、碳排放量高，这一系列因素的综合作用使 得地球正在逐步变暖、冰川融化、海平面不断抬升，据相关研究表明，有的沿海 城市或者小岛即将面临被海水淹没的情况。回顾这几年，地震、海啸、冰灾、旱 灾、水灾等自然灾害频发，究其根本原因都是人类对于大自然的过度开发利用。 温室效应引起的气候变化正使人类遭受越来越严重的损失，甚至威胁到人类生存 安全问题，这是人类有史以来共同面对的最严重的危机。 提到温室效应必然提n - 氧化碳，目前二氧化碳排的放量越来越大，伴随 着世界工业经济的发展、人口的剧增、人类的欲望正在无限制的上升，并且生产 生活方式无节制，人类对于自然资源的使用过分依赖，化石能源使用率较高。目 前地球臭氧层正遭受前所未有的破坏，很多地方已经出现臭氧层空洞。最近几年 全球灾难性气候频频出现，这已经严重危害到人类的生存环境和人身安全问题。 无论你以何种理由为自己推脱责任，即便是人类曾经引以为豪的高速增长g d p ， 在面对这样的情况后也因此黯然失色，因为我们的成本太大了。目前全球都已经 关注和认识到了这个严肃的问题，面对人类生存环境不断受到的挑战，世界各国 已经行动起来了。 低碳经济便是全球应该气候变暖，自然灾害频发的共同认识。目前低碳经济 正逐渐成为世界引导型经济发展的模式。就实质而言，低碳经济强调的是对于高 能源效率和清洁能源结构的问题，核心是能源技术创新和制度创新。 1 1 2 选题意义 低碳房地产，是伴随这低碳这一概念在全球的不断“扩张 而形成的。低碳 房地产属于低碳的衍生品。房地产作为碳排放的主要来源，如果我们要减少碳排 放，房地产就是核心区域。尤其在2 0 0 9 年1 2 月哥本哈根世界气候大会以后，房 地产等高能耗产业日益被高度关注，低碳化成为了趋势。但是目前低碳房地产还 没有成为普遍的共识，发展较慢，特别是在我们国家起步较晚。本论文就从低 碳这个角度去分析研究如何才能让我们国家的低碳房地产健康、高效地发展。 低碳房地产发展问题与对策研究 在我国，房地产业作为国民经济的重要产业之一，但是却是典型的高能耗、 高排放的产业。我们都知道如果想要强化房地产行业在我国整个国民经济中的作 用，并且在房地产的带动下，有效带动其他行业健康的、可持续的发展，那么房 地产就需要对自己进行“自我手术 ，注入新鲜活力，本文所言的低碳房产便是 这剂活力针。目前，打造低碳建筑已逐步成为国际建筑界的主流趋势，要实现低 碳房地产，其基础之一就是做到建筑低碳化。 图1 1 全球温室气体排放量百分比 ( 数据来源：2 0 0 8 年地理学报第6 3 卷第7 期温室气体排放评价指标及其定量分析) 图1 2 碳消耗产业链百分比 ( 数据来源：2 0 0 8 年地理学报第6 3 卷第7 期温室气体排放评价指标及其定量分析) 2 硕十学位论文 图1 3 能耗百分比l 图 ( 数据来源：2 0 0 8 年地理学报第6 3 卷第7 期温室气体排放评价指标及其定量分析) 图1 4 能耗百分比2 图 ( 数据来源：2 0 0 8 年地理学报第6 3 卷第7 期温室气体排放评价指标及其定量分析) 目前，据统计建筑能耗占全社会总能耗比重最高可以达到2 8 左右，如果考 虑到建筑材料的生产和项目施工过程中的能耗量，那么这一数值将飙升至5 0 左 右。在碳消耗总量中，住宅产业比重最高可达到3 3 左右。另外这个比例如果放 在全球温室气体排放量中所占的比例可以达到1 8 左右。从以上的数据和图表可 以明确一点那便是建筑物是碳能耗是最主要的来源。因此说，积极推动低碳房地 产开发，是推行低碳经济的最重要组成部分之一。地产低碳化，不但提供了新的 技术、理念施展机会，而且也为房地产行业的发展提供了新的挑战和机会。 2 0 0 9 年1 2 月，胡锦涛主席在哥本哈根会议上承诺，截至2 0 2 0 年，中国的碳 排放量比2 0 0 5 年将降低4 0 - 4 5 。乜3 在胡锦涛主席的这一承诺落地后，中国的专 家们也对其进行了可行性研究，主要的观点是，按照目前的速度，到2 0 2 0 年，我 低碳房地产发展问题与对策研究 国建筑能耗将达到全社会总能耗的4 0 。近年来，中国的房地产开发规模日益扩 大。据报道，目前我国房屋总面积已超过4 0 0 亿平方米，今后每年将新增建筑面 积1 6 2 0 亿平方米，到2 0 2 0 年将新增建筑面积2 0 0 多亿平方米。有数据显示， 建一平方米的建筑，将向大气中排放5 7 4 千克二氧化碳。还有人通过测算认为， 如果将房屋建设和使用过程中的能耗折算为碳排放量来计算衡量，大约新建1 平 方米的建筑，就要排放约0 8 吨二氧化碳，如果按照我国每年新建2 0 亿平方米的 房屋面积计算，其相当于每年增加碳排放约1 6 亿吨。之前我们也提到，对于中国 等发展中国家而言，整个建筑业的碳排放量几乎占到全国碳排放总量的5 0 ，这 一比例远远高于交通运输和工业领域。口1 一 锢前有包括万科地产、保利地产以及万通地产等在内的行业代表已相继提出 低碳、绿色产品战略。房地产不能拉中国经济转型的后腿，要转向支持产业结构 调整和解决产能过剩，唯一的出路是走上绿色低碳型地产的发展之路。一系列数 据显示，推行低碳建筑对防范全球气候变化有十分重要的意义。房地产走低碳之 路是大势所趋，负有领衔低碳经济的重要使命。当然，低碳房地产之路，也是任 重道远。低碳房地产负有领衔低碳经济的重要使命，然而，房地产的低碳化之路 绝对不会一马平川的，其中还有许多问题需要我们去面对，去解决。比如低碳房 地产观念的普及度不足、相关低碳化标准不统一、低碳项目建设资金紧缺等难题。 总之问题多多，困难重重，我们只有坚定低碳房地产的信念，扫除面对的苦难和 障碍，才能让胡锦涛主席对于全世界的承诺不至于成为一句空话。就目前大多数 地产界人士的共同认识便是：房地产不能拖中国经济转型的后腿。 1 2 国内外研究综述 国内目前对于低碳房地产的研究还是比较热的，但是由于低碳是最近几年才 逐步兴起并引起大家的关注，所以国内在低碳房地产这个方面的研究还是比较少 的。 1 2 1 国内相关研究 1 关于低碳房地产发展趋势 李雪强，范铭峰面对低碳经济我国房地产企业何去何从( 2 0 1 0 ) ，认为目 前国内在房地产低碳化发展上存在很多的问题，但是低碳确实我们发展的目标和 趋势，面对这样的情况企业作为发展低碳的中坚力量，面临的问题很多，要做的 事情也很多，但是房地产业应对低碳不仅仅是房地产企业的任务，也需要政府和 公众的参与。有了政府的引导和正确的管理，公众的参与和监督，房地产企业才 能在低碳之路上越走越远。h 1 中华全国工商业联合会走绿色低碳地产发展之路( 2 0 1 0 ) ，认为房地产处 4 硕七学位论文 于国民经济各产业链的中游，与2 0 余个产业相关，在房地产领域推广绿色低碳战 咯，将拉动上游的绿色生产。拉动下游的绿色消费。如采用大量的可再生能源、 低硪技术及绿色建材产品，势必带动相关行业的发展，为我国产业结构调整和产 能过期提供一条十分重要的逢径。哺， 杨凤斌低碳房地产已成大势所趋一卓达房地产走绿色低碳开发模式调研报 告( 2 0 0 7 ) ，本文着重阐述和证明我们应该走低碳房地产道路了，不能按部就班 的走老路，未来的房地产的趋势必将是属于低碳房地产的。在技术层面加大使用 力度成为大家对于发展低碳房地产的共识。因为如果某个房地产项目对其自身标 识了低碳概念，必将需要通过在建筑物当中加入高技术的低碳排放技术。3 杨越和郑文博试论低碳房地产业的发展( 2 0 11 ) 分析了我国低碳房地产业 的现状，对低碳理念在房地产业中的实践问题进行了具体剖析，从房地产开发的规 划设计、开发建设、物业管理等三大环节入手，在借鉴外国低碳房地产发展经验的 基础上，提出了符合我国国情的低碳房地产发展的相关措施。h 1 张荣飞和李伟明低碳房地产模式浅析( 2 0 1 0 ) 作者认为根据低碳经济对房 地产行业的要求，并且通过对目前低碳房地产项目目前存在的问题进行综合分析， 然后构思出一套比较完善的低碳房地产模式以期指导未来房地产的发展，在实现 低能耗、低污染、低排放发展的同时，保证房地产行业的高效益。哺1 2 关于低碳房地产措施政策 王兴邦低碳房地产发展困境与对策( 2 0 0 9 ) 认为，经济增长方式由高碳经 济型向低碳经济型转变，由忽略环境型向环境友好型转变，将是十二五时期我国 的基本政策导向。房地产产业在我国是国民经济的支柱产业，为此作者探讨我国 房地产企业的低碳投资策略，并阐述我们应该激发政府、企业以及消费者对低碳 房地产的重视程度，进一步引领房地产朝着可持续发展的方向健康发展。蹭1 喻燕和卢新海中国低碳房地产发展问题与对策( 2 0 1 0 ) 认为，低碳房地产 作为中国低碳经济的突破口必将引起生产方式、生活方式、价值观念的深刻变革。 中国发展低碳房地产面临着众多障碍与困难。本文通过剖析现存问题，提出低碳 房地产作为中国低碳经济的突破口必将引起生产方式、生活方式、价值观念的深 刻变革的必要性。中国发展低碳房地产面临着众多障碍与困难，本文通过剖析现存 问题，提出相应的发展措施。我国应把“低碳化 作为国家社会经济发展的战略目 标。作为中国支柱产业、同时又是能耗和碳排放重点产业，房地产不可避免地成 为中国低碳经济发展的核心。u 钔 吕根铨低碳房地产发展困境与对策( 2 0 1 0 ) 认为，如果我们要发展低碳经 济，其最核心的部分就是能源技术、减排技术。低碳房地产业作为低碳经济的衍 生品，并且在我们国家属于支柱型产业，不幸的是我们国家的房地产碳能耗确实 比较高。在全球低碳化的的大背景下，为了对节能减排作出贡献，低碳房地产在 5 多学者进行了研究。n 6 1 目前在国内很多企业和专家都开始大力关注低碳房地产的建设和研究，在房 6 硕上学位论文 地产行业有几个企业在低碳化建设上比较突出的企业。比如万科、朗诗地产、当 代节能、上海中鹰集团、风尚国际等等地产公司，他们在低碳房地产相关研究方 面走在比较前沿的位置。由于所属低碳处于比较新兴研究领域，并且在低碳房地 产这块国内还处于刚刚起步阶段，很多东西都在摸索阶段，因此国内将房地产和 低碳结合的研究还处于比较少的阶段。 1 2 2 国外相关研究 低碳，最早出现在英国政府2 0 0 3 年公布的的能源白皮书：我们能源之未来： 创建低碳经济中。随后在全世界进行推广和关注，之后才慢慢被国内学者所接 受和关注，并对其进行相关研究。由此可知目前国外的低碳技术和研究水平均处 于我们国家之上，很多是需要我们像西方国家虚心学习的，因为他们的步伐走在 我们前面。 1 关于低碳房地产意识概念 莉莎和理查德托尔( t h o m a sc s c h e l l i n g ，2 0 0 2 )w h a tm a k e sg r e e n h o u s e s e n s e ? t i m et or e t h i n kt h ek y o t op r o t o c o 文章认为是温室效应的不断发展 引起人们对于低碳的关注，但是这不是一个简单的独立的问题，这应该是一个全 世界共同关注的问题，并且各个国家应该团结合作。每个国家都应该不断审视自 己的行为。n 刀 埃尔金、迈凯轮和希尔曼( e l k i n ，t m c l a r e n ，o h i l l m a n ，m ，1 9 9 1 ) r e v i v i n gt h ec i t yt o w a r d ss u s t a i n a b l eu r b a nd e v e l o p m e n t 提出地球环境 不断变化，人居环境呈现向下趋势，城市的发展应该有所改变，提倡城市进行可 持续发展建设，就我个人认为这应该是和低碳房地产的初衷是一样的，都是为了 让人类的生存和居住环境得到保护和改善。n 引 莉莎和理查德托尔( c l a u d i ak e m f e r t ，w i e t z el i s ea n dr i c h a r ds j t o l ， 2 0 0 4 ) ( g a m e so fc 1 i m a t ec h a n g ew i t hi n t e r n a t i o n a lt r a d e 在这本期货贸 易与国家变化的书中提出某一国的节能减排能影响其他国家的节能减排，因此某 国对于建筑物碳排放的有效控制也能影响他国，因此全球应该共同行动一起加大 节能减排力度n 引。 2 关于低碳房地产发展情况 2 0 0 9 年1 月2 5 日，美国白宫最新发布的经济振兴计划进度报告强调： 近年内要对2 0 0 万所美国住宅和7 5 的联邦建筑物进行翻新，这是美国官方首次 将建筑物碳排放问题引入国文，其实质就是美国政府表明对于房地产低碳化的态 度心0 1 。 山姆纳德( s a mn a d e r ，2 0 0 9 ) p a t h st oalo w c a r b o ne c o n o m y - - t h em a s d a r e x a m p l e 文章认为人类的需要与气候的不断恶化成为制约所有国家经济发展道路 7 低碳房地产发展问题与对策研究 的一个关键决定因素。经济增长依然是国家政府的一种优先权。然而这成长由 采取的步骤的有效率，越来越，测量保护环境，包括温室气体( g h g ) 放射控制。当 国际社会移动朝一个有效的全球性政权定价使用碳，有些国家到位已经投入主动 性为了采取在驱动的领导角色开发低碳经济。文章指出m a s d a r 这个案例说明阿 拉伯联合酋长国，在大力发展低碳技术，以及着力建设房屋低碳化上取得了很多 成功。心 3 关于低碳房地产技术 明纳桑尼卡( m i n n as u n i k k a ，2 0 0 6 ) e n e r g ye f f i c i e n c ya n dl o w c a r b o n t e c h n o l o g i e si nu r b a nr e n e w a l b u i l d i n gr e s e a r c h i n f o r m a t i o n 文章认为 房屋建筑大厦属于二氧化碳的来源的主要区域，因此如果我们要发展低碳，减少 碳排放，就应该在房屋建筑上作出改变。如果我们大力鼓励使用低碳技术，将会 较少运用成本。比如如果节能措施将被实施，并且空间供暖用低碳技术替换，其 中的碳排放量将得到足够的减少。我个人觉得这算是比较早的提出低碳技术的书 本。2 2 3 4 关于低碳房地产产业市场 阿伦g 宾肯尼( a a r o ng b i n k l e y ，2 0 0 6 )r e a le s t a t eo p p o r t u n i t i e s i ne n e r g ye f f i c i e n c ya n dc a r b o nm a r k e t s 文章认为未来在房地产领域低碳将 成为主流，也必将成为企业之间竞争的核心所在，发展低碳不仅能是房地产的节 能减排效果更加明显，并且还可以在碳交易市场上博得利益。托3 1 4 研究方法与内容 为了顺利完成本文的写作过程，作者在写作过程中运用了以下写作方法。 1 、系统分析法：房地产项目的整个运行流程包括几个部分，分别为选址定点、 规划总图审查、确定规划设计条件、初步设计及施工图审查、规划报建图审查、 施工报建、建设工程竣工综合验收备案等六大部分，口们并且整个流程是环环相扣 不可跳跃的。本文运用系统分析法，以整个流程作为线条思路进行分析，并依照 流程提出相应低碳措施。 2 、文献分析法：作者在完成本文写作过程中阅读大量文献读本，查阅大量文 献资料，并参考了很多学者的观点和思想。文献资料的查询对本文的写作提供了 巨大的智利支持。 3 、理论与实际相结合的方法：作者充分重视理论研究和实证分析相结合的方 法，通过低碳和土地的相关理论知识，比如人地协调理论、区位论、土地经济等理 论，将其与低碳房地产发展想结合分析，并通过相应的调查和研究充实本文的观点。 4 、比较分析法：本文通过对西方发达国家的低碳相关做法，并结合我国实际 情况，提出具有符合我国具体国情的措施，以促进低碳化房地产的发展。 8 硕十学位论文 第2 章相关概念和理论基础 2 1 低碳房地产 低碳房地产是指，在房地产的开发以及使用过程中降低能耗，减少碳排放量。 低碳房地产属于低碳经济的衍生品，因此其具有明显的低碳特征，最明显的特征 也就是“低碳 ，一切的核心均为减少碳排放量。在提出低碳房地产这个定义之前， 我们首先应该提出一个与低碳房地产相关的概念，即“绿色建筑”，很多人会觉得 绿色建筑就是低碳房地产，可谓是“换汤不换药”，其实质是相同的，其实不然。 低碳房地产并不能狭义地理解为绿色建筑或者绿色地产，它应该有更高的要 求，但到目前为止国内并没有制定这方面的标准。在这种情况下，企业都是在按 照自己的理解打造自己的低碳地产，因为没有一个通行的标准，因此容易鱼目混 珠，至于消费者更是一头雾水。 表2 1 绿色建筑和低碳房地产概念对比分析 通过对于两个定义的对比可以看出，实际上两者是存在差别的，咋一看似乎 相同，实际上各自的重点特性是有差别的，一个以资源节约为核心；一个以降低 能耗和减少碳排放为核心。因此在我们发展低碳房地产的过程当中指导我们这个 项目运行的核心思想就是“降低能耗，减少碳排放 。 2 2 低碳房地产相关理论 2 2 1 土地经济理论 土地经济是指土地制度、土地利用、土地收益分配等方面的经济关系及经济 理论问题n 制。土地经济包括土地利用经济、土地制度、土地权属转移和收益分配 9 低碳房地产发展问题与对策研究 三方面。土地经济不是把土地作为一项自然资源，然后对其物理学的、化学的和 生物学的性质和特征进行研究，在我们科研人员手中，把土地作为一个生产力的 基本要素，也可以算是重要要素，并且在一定的社会生产关系下，将土地投入生 产过程之后，然后引出的一系列经济问题，并对这些问题进行研究，比如土地与 劳动力及其他生产要素在时间、空间以及数量上的相互配合，建立土地利用的合 理结构和空间布局等等。从土地利用中的生产关系角度看，这种关系包括一切与 土地有关的土地所有者，使用者围绕土地所有、使用、买卖、出租、抵押、课税 和管理等而发生的经济关系。任何社会都需要依据现有生产力的发展状况和整个 社会经济制度的总体要求和基本要求，建立一定的土地关系，并在该社会制度所 允许的范围内，采取必要的措施对土地关系进行适当的调节，以保证其协调与巩 固，促进土地的合理利用与生产的发展。 2 2 2 循环经济理论 循环经济作为一种发展理念、一种发展模式、一种产业形态，是一门系统的 科学，另外循环经济跨越了自然科学和社会科学的范畴，又是一门交叉的学科。 乜钉我们需要需要运用生态学和经济学等相关联的知识对其进行综合分析运用。整 个宇宙处于“相对封闭“的宇宙环境，地球是一个相对固定的角色，虽然地球自 身具有大量的自然资源，但是依旧是有限的，终归有使用的限度。尽管地球寿命 也很长，但是也只有实现对资源循环利用的循环经济，地球才能得以长存。 我们在使用循环经济这个发展理念的时候，要考虑生产和消费时，不能把自 身置于这个大系统之外，而将自己作为这个大系统中的一部分来进行研究。我们 需要从自然经济这个大系统出发，对物质转化的全过程采取战略性的、综合性的、 预防性的方法措施，以期降低人类经济活动对自然资源环境的过度依赖和使用， 以及由此对人类所造成的伤害，使人类经济社会的循环与自然的循环更好地融合 协调起来。心阳 循环经济近年来不仅进入了大众的视野，也成为学术研究的重点，并且得到 了前所未有的关注和重视。从循环经济的提出，到各行业的制定计划并实施，反 映了发展循环经济对于我国的利处：能有效提高资源利用效率，