物业管理师基本制度与政策第一章：物业管理.doc

物业管理师基本制度与政策第一章：物业管理 为了帮助大家更好地复习物业管理师考试的教材百分网小编为大家整理了基本制度与政策第一章中关于物业管理的部分内容有需要的考生可以看一看更多内容欢迎关注应届毕业生网 物业管理是城市管理体制和房地产管理体制改革的产物是与房地产综合开发和现代化生产方式相配套的综合性管理;是与住房制度改革和产权多元化相衔接的统一管理;是与社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的房屋管理社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征 (一)社会化 物业管理的社会化是指摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制由多个业主通过业主大会选聘一家物业服务企业的统一管理物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离是物业管理社会化的必要前提现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;二是物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目在业主大会委托授权的范围内集中实施统一管理有利于提高整个城市管理的集约化程度充分发挥住宅小区与各类物业的综合效益和整体功能实现社会效益、经济效益和环境效益的协调发展 (二)专业化 物业管理的专业化是指由物业服务企业从解决专业难点人手充分运用专业方法通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求专业化要求物业服务企业具备专业的人员、专业的组织机构、专业的生产工具、专业的管理方法;要求物业服务企业运用先进的维修养护技术实施房屋及其设施设备的运行、维修和养护工作物业管理的专业化要求建立市场准人制度物业服务企业承接物业项目必须具备一定的资质等级从业人员执业必须具备一定的职业资格物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度是物业管理专业化的两大制度基础 (三)市场化 市场化是物业管理的基本特征双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现在市场经济条件下物业管理的属性是交易提供的商品是服务交易的方式是等价有偿业主通过招投标方式选聘物业服务企业物业服务企业按照现代企业制度组建并运作是自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的企业法人物业服务企业向业主和物业使用人提供物业服务业主和物业使用人支付物业费换取物业服务的消费在物业管理市场中业主有权选择物业管理单位物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领物业管理市场物业管理活动必须遵循市场规律在等价有偿的基础上实现业主和物业服务企业之间的公平交易物业服务企业的商业性和物业管理活动的市场化是物业管理可持续发展的经济基础 物业管理起源于19世纪60年代的英国当时正值资本主义上升时期在城市化迅猛发展的形势下大量农村人口涌入城市但城市房屋跟不上人口的激增造成严重的房荒而且由于房屋管理混乱居住环境恶劣造成严重的社会问题当时一位名叫奥克维娅希尔的女士为其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法引导并要求租户严格遵守住房秩序和居住环境有了明显的改善形成了物业管理最早的雏形后来社会其他人士纷纷效仿并得到英国政府的肯定和支持成立了世界上第一个非营利性的物业管理行业组织皇家特许屋宇经理学会以英国为起源地在一个多世纪时间里物业管理在西方各国逐渐推行开来 19世纪末至20世纪初美国经济得到迅速发展伴随着建筑技术的不断进步大量高层楼宇拔地而起这些高层楼宇附属设备多结构复杂日常维修养护和管理事务烦琐复杂对管理人员专业性和技术水平提出很高的要求;而且这些建筑物往往不是一个或者几个业主所有常常是数十个或数百个业主共有于是逐渐催生了专业化的物业管理机构专门为楼宇所有业主提供专业性和技术性的楼宇管理和维修养护工作随着物业管理机构的增加20世纪初美国也成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会行业自治组织的成立既标志着物业管理行业的逐渐成熟也有力推动了物业管理行业的有序发展以英美两国为开端物业管理日益被业主和政府所重视逐渐发展成为一个新型的服务行业 物业管理之所以最初在欧美资本主义国家诞生并得以发展主要基于三个原因 (一)房地产物质形态演变要求建筑物区分所有 房地产是人类赖以生存和发展的基本物质资料无论生活还是生产经营活动都离不开物质形态的房地产随着社会生产力的发展和科学技术的进步几千年农业社会简单不变的房地产形态已经不再适应经济社会发展的要求特别在现代工业化和城市化的大背景下为节约社会物质资源和改善人类生活条件人们不断创造出构造形式多样和设施设备齐全的现代建筑物业硬件的复杂化和物业设施的智能化物业类型的多样化和物业功能的多元化成为现代房地产物质形态的典型特征 物质形态的变化自然导致权利状况的变化随着集合式的大型、超大型社区和高层、超高层建筑的出现数个业主共同拥有一个建筑物业逐渐成为常态在建筑物区分所有的情况下单个业主仅仅对建筑物的专有部分享有所有权共有部分共有权和共同管理权属于全体业主所有 (二)建筑物区分所有要求业主共同管理物业 在建筑物区分所有的权利状态下全体业主对物业共同享有权利并共同承担义务单个业主对共同的管理事项无权单方面作出决定同时单个业主也没有义务独自承担应由全体业主共同履行的义务不仅如此单个业主作出任何一项关于物业管事项的提议都必须取得多数业主的同意成为全体业主共同决定 (三)业主共同管理物业要求引入市场机制 从单个业主自行管理转变为全体业主共同管理其实质就是单个业主通过管理规约将其管理权让渡给全体业主(业主大会)业主大会行使共同管理权的方式中