（农业经济管理专业论文）中国城市地产价格研究.pdf

摘要 ， l 城市地产价格是房地产价格的重要组成部分，也是城市经济发展的推动力。城市地 价的高低在一定程度上影响着城市的地域发展、空间分布和经济水平。因此，世界各国 都把城市地价的研究和管理作为一项重要的政府工作，并且取得了丰富的经验。在我国， 城市土地归国家所有，垌 市地产的价格中地价和房价相对独立出现，对地价的研究必须 与我国的国情相适应y 本文从城市地产价格的一般性问题入手。运用西方经济学的方法， 对影响城市地价的经济和政策因素加以分析，得出城市地产价格变化的规律，再通过分 析我国城市地价制度改革的绩效和不足，提出了完善我国城市地价制度的对策。全文共 分五个部分： 第部分：介绍了本研究的背景与国内外研究状况。 第二部分：阐明了城市地产价格的基本概念和一般性问题，指出了城市地价在城市 经济发展中的重要作用。 第三部分：通过分析影响城市地价的需求、供给、其它产品的价格变化和利率等经 济因素和土地制度、城市规划和法律法规等政策因素，得出城市地价变化的时一空变化 规律。 第四部分：回顾我国城市地价制度改革的历程，分析了我国城市地价的现状和不足， 剖析了问题产生的原因。 第五部分：借鉴国外地价管理的经验，提出我国地价管理的目标模式，从市场和政 策方面得出完善我国城市地价管理的建议。 关键词：城市地一地声1 ；r 格；地价i 盹； 地价管理 、，、，、 v t h e s t u d y o nc h i n au r b a nl a n de s t a t ep r i c e a b s t r a c t u r b a nl a n d p r i c e ，w h i c h i saf u n d a m e n t a lc o m p o n e n to fr e a le s t a t ep r i c e ，i st h e p u s hp o w e r o ft h ed e v e l o p m e n to ft h eu r b a ne c o n o m i c s t os o m ee x t e n t , t h el e v e l o ft h eu r b a nl a n dp r i c ec a ni n f l u e n c et h er e g i o ne x p a n d i n g ，l a n da r r a n g i n ga n d e c o n o m i cl e v e l s o ，i ti so n eo ft h em o s ti m p o r t a n td u t i e st or e s e a r c ha n dg o v e m t h eu r b a nl a n dp r i c et oa l lg o v e r n m e n t s ，a n dt h e ya l s og e ts o m ee x p e r i m e n t s s i n c e t h eu r b a nl a n di so w n e d b yt h eg o v e r n m e n ti nc h i n a ，t h el a n dp r i c ei m p a r t sf r o m t h er e a le s t a t ep r i c er e l a t i v e l y r e s e a r c h i n go nt h eu r b a nl a n dp r i c em u s ta c c o r dt h e r e a ls i t u a t i o no fo u rc o u l a t l 了b a s e do nt h eg e n e r a l p r o b l e m s o f t h eu r b a nl a n d p r i c e ， t h i sd i s s e r t a t i o nu s e dt h em e t h o d so ft h e w e s t e r n - e c o n o m i c s ，a n a l y z e d t h e i n f l u e n t i a lf a c t o r sa b o u tt h ee c o n o m i c sa n dg o v e r n m e n t so nt h eu r b a nl a n dp r i c e ， a n dt h e n a p p r o a c h e d t h e c h a n g i n gr e g u l a r i t y o fi t t h r o u g hd i s c u s s e dt h e a c h i e v e m e n t sa n dw e a k n e s s ，t h i sd i s s e r t a t i o np u tf o r w a r dt h ec o u n t e r m e a s u r e sa n d p r o p o s a lo n h o wt op e r f e c tu r b a nl a n dp r i c eg o v e r n m e n ti nc h i n a t h i sd i s s e r t a t i o n c o n t a i n sf i v es e c t i o n s ： t h ei n - s ts e c t i o ni n t r o d u c e dt h eb a c k 乎d u n da n dt h er e s e a r c hs i t u a t i o n t h es e c o n ds e c t i o ni n t r o d u c e dt h ef u n d a m e n t a lc o n c e p t i o n sa n d g e n e r a l k n o w l e d g eo f u r b a nl a n dp r i c e ，s t a t e dt h ei m p o r t a n tr o l eo fu r b a nl a n dp r i c ei nt h e c m e s d e v e l o p m e n t t h e 也i r ds e c t i o na n a l y z e dt h ei n f l u e n t i a lf a c t o r so fe c o n o m i c si n c l u d i n g s u p p l y i n g ，d e m a n d i n g , c h a n g i n g o fs o m e p r o d u c t s p r i c ea n dt h ei n t e r e s tr a t e ，t h e g o v e r n m e n t a lf a c t o r s ，t h a ti s ，t h el a n ds y s t e m ，t h e u r b a nl a n dp l a n n i n ga n dt h el a w , t h e n a p p r o a c h e dt h et i m e - s p a c ec h a n g i n gr e g u l a r i t ya b o u t t h eu r b a nl a n d p r i c e v i t h ef o r t hs e c t i o nr e v i e w e dt h eh i s t o r yo ft h es y s t e mr e f o r mo nu r b a nl a n d p r i c ea n dt h e nd i s c u s s e dt h ep r e s e n ts i t u a t i o n ，p u t f o r w a r ds o m ep r o b l e m sa n d a n a l y z e dt h e r e a s o n s t h ef i f t hs e c t i o ns u m m e d u p t h ee x p e r i e n c eo ff o r e i g nc o u n t r i e sf o rr e f e r e n c e ， p u t f o r w a r dt h e t a r g e t o ft h e g o v e r n i n g o nt h eu r b a nl a n d p r i c e ，a n d t h e c o u n t e r m e a s u r e sa n dp r o p o s a l so nh o w t op e r f e c tt h eu r b a nl a n dp r i c eg o v e r n m e n t p o s t g r a d u a t e ：h u a n gz h i l i n g s u p e r v i s o r ：l i a n gx u e q i n g m a j o r ：a g r i c u l t u r a l e c o n o m i cm a n g e m e n t k e y w o r d s ：u r b a nl a n d ；l a n dp r i n c e ；l a n dp r i c ec h a n g i n g ；l a n d p r i c e g o v e r n m e n t v l i 1 引言 1 1 选题的背景与意义 随着我国改革开放的深入和社会主义市场经济体制的建立，城市化进程显著加快 一个突出的表现就是城市土地面积的扩大和利用的集约化强度增加，据中国统计年鉴 2 0 0 2 ) ) 统计，2 0 0 1 年全国共有城市6 6 2 个，建成区面积2 4 0 2 6 6 3 万平方公里比1 9 9 6 年增加了1 1 8 9 1 平方公里：城市土地总面积占全国土地面积的0 2 3 ：但是2 0 0 1 年我国 工业总产值的7 3 7 来自于城市，当年固定资产总额的4 6 3 6 投向了城市。高度的集约 化利用使得城市土地蕴含着巨大的资产价值。根据建设部有关部门的推算，目前我国征 用农地的实际平均价格约为每平方米5 0 元，如己征用的农地开发为可建设的熟地在小城 市所需的投资每平方米约为i 亿i 5 亿元，大城市约为3 5 亿元( 谢文蕙，1 9 9 6 ) ，按 人口规模2 0 0 万以上占全国城市总数的1 8 ，1 0 0 - 2 0 0 万的城市占3 3 ，5 0 万1 0 0 万 的占7 ，2 0 - - 5 0 万的占3 0 7 ，2 0 万以下占5 7 2 。按上述口径并根据城市规模的分 组考虑，估计每平方千米5 亿、4 亿、3 亿、2 亿、1 3 亿，取加权平均值1 7 9 元，加上 土地的征用费则每平方米2 2 9 元，这样2 0 0 1 年底我国城市建成区土地资产的价值总量约 为5 5 万亿元。因此，城市地产价格不仅是城市房地产价格的重要组成部分，也是城市 经济发展的推动力，城市地价水平的高低在一定程度上影响着城市地域空间布局和经济 水平。由于城市地产交易频繁，价格形式多样，这部分城市地产的价格问题一直是学术 界研究的重点内容和管理者经常面对的难点问题。 2 0 世纪8 0 年代以来，在整个国民经济体制改革的大背景下，中国的城市土地制度 也经历了一系列重大变革，变革的主要内容包括收取国有土地使用费( 税) ，进行城镇国 有土地使用权的出让与转让，结合住房制度进行商品房开发等，其实质是对传统的城市 土地无偿使用制度的否定，逐渐把价格机制引进城市土地资源配置的过程。随着城市土 地使用制度改革的不断深化，城市地产市场的逐步建立，地产价格和价值进而得到逐步 显化，但是由于中国城市土地使用制度改革的最初动机是为了增加财政收入，吸引外资， 控制土地使用中浪费现象，因此虽然在定程度上促进了城市地产价格的形成和市场的 发展，却又在某些方面表现出地价理论与实践不协调、对地价变化规律的认识不充分、 市场不完善、交易不规范、管理不到位等缺陷，致使不少地方的改革实践偏离了以价格 机制引导资源配置的目标，城市地产的低效利用状况也未得到根本改善。同时由于改革 后的土地所蕴含的巨大价值正逐步得到实现，又在一定程度上引发了土地投机和腐败， 问题的原因在于一方面城市地价管理是一个覆盖面广，涉及行业多的大系统，单凭一个 或几个部门是不能很好的完成的，需要各部门、各地区间的统一合作；另一方面，管理 者对城市地价的内涵的认识不够明确，对市场经济条件下城市地价变动的规律还不清晰， 相应的所采取的管理方法还不够科学，这不仅影响了城市地产价格的正常实现，也影响 了城市地产市场的健康、有序的发展，给城市经济的发展造成了不必要的损失。 2 0 0 3 年国务院提出要把清理整顿土地市场作为今年工作的一项重点任务来抓，要求 各级政府认真清理整顿各级土地市场，明晰房地产价格，调整土地利用结构，提高城市 土地利用效率，为城市经济发展服务。在这种情况下，理论界面临着一个十分紧迫的任 务便是：研究如何在市场经济体制的框架下，以提高城市土地的综合利用为目标，理清 城市地价的构成，分析影响城市地价变化的因素，探寻地价变化的规律，从而完善我国 城市地价的管理政策。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 地租地价问题一直都是西方经济学研究的重要内容，但研究的主要对象一直都集中 在农用地上，直到2 0 世纪6 0 年代，以阿兰索( w 1 l i m a | o n s o ) 、密尔斯( e d w i n s m i l l s ) 等为代表的经济学家将边际分析应用于传统的地租理论中，对城市地租地价的问题进行 了系统分析，并且引入了区位平衡价格( e q u i b r i mp r i c e ) 的概念，从而有效的解决了城 市地租的测算方法，建立了地租模型，其中有关土地区位平衡( l o c a t i o n al e g u b r i m ) 的理 论得到了广泛应用。在西方，相关研究都是针对房地产的价格来开展的。对房地产价格 的研究推进了房地产估价理论的进展，1 9 6 3 年，在威斯康星召开了关于房地产估价问题 的学术讨论会，专家们赞成广泛运用模拟模型和多重相关分析法评估地价。到7 0 年代中 期，资产收益率成为学者们普遍关注的问题。在对城市地价的变动研究分析上。1 9 8 7 年 日本学者y u k i on o g u c h i 在( h o u s i n gm a r k e t si nt h eu n i t e ds t a t e sa n dj a p a n ) ) 一 文中通过对日本4 7 个区域的地价影响因素的分析，得出过分预期心理引起大量投机需求 导致的地价巨涨；美国学者k a r le c a s e 也在( t h em a r k e tf o rs i n g l ef a m i l yh o m e si n b o s t o n 一文中阐述了此种观点。1 9 8 9 年，e d 宵i ns m i l l s 和b r u c ew h a m i l t o n 在 ( u r b a ne c o n o m i e s ) 一书中，对美国城市地价的变动与租金和利率的变动趋势进行了分 析，揭示了其内在的联系，1 9 9 4 年，d e n n i sr c a p o z z a 和g o r d o na s i c k 在( t h e r i s k s t r u c t u r eo fl a n dm a r k e t s ) 一书从城市区内、外地价关系的角度把城市地价分为可达 性价值、转换成本、不确定价值、净预期增长价值和纯农地租金价格五部分。在地价管 理上，德国、日本、美国等发达国家都有专门的地价管理机构和评估机构，从事对地价 的研究、管理、咨询、监测等业务。可见，国外在对城市地价的定性、定量分析和影响 城市地价的因素分析及对城市地价的管理政策上都有较高的水平，是我们借鉴和参考的 主要内容。 1 2 2 国内研究现状 在城市土地使用制度改革以前，我国城市土地一直是无偿、无期限、无流动的使用 状况，因而不存在城市地租、地价的问题，或者说，不存在理论上的地租、地价。8 0 年 代中期，学术界为了解决土地有偿使用问题，提出了“土地使用费”即实际意义上的地 租。因为使用费的多少无法从经典理论或市场上得出，学者们借助于生产函数推导出“地 租”，从而得出地价的数目。随着经济的发展，8 0 年代以后，人们对城市地价的研究更 2 多的集中在社会主义地租、地价的性质和是否存在绝对地租的问题上。9 0 年代以来，城 市地租的理论得到了广泛的关注，周诚先生的关于我国城市土地使用制度改革的几个 问题和陈征先生的社会主义城市绝对地租和社会主义城市级差地租等文章都 对我国的城市地租地价进行了较深入的分析。在定量分析上，周诚先生( 土地价值续 论) 、王克忠先生( 房地产经济学纵横) 、袁绪亚先生( 土地出让价格运行盲区与对 策研究) 、王先进和王光希先生( 中国地价) 等诸多学者都在相关文章中阐述了自己 的观点，一时间，对土地的价格构成出现了二元论、四因素论、五要素论。8 0 年代末期 日本地价的猛涨造成的经济危机引起了理论界的关注，引发了9 0 年代中期对日本地价涨 落的原因分析的讨论，相关文章有：张宝珍的日本地价的猛涨及其争论，谭纵波的日 本地价的高涨与城市规划等，但对中国城市地价的变动分析还较少。9 0 年代末期，对 地价的研究更多的集中在商品房的房地产价格的讨论上，中国房地信息、北京房地 产、中外房地产导报等学术期刊上多发表了关于房地价的文章。从总体上来说我国 城市地价的研究还多集中在房地产的价格上，单独分析城市地价的比较零散，对城市地 价的变化规律的认识也不是很明确，因此相应的地价管理措施也存在一些不足和缺陷， 有待于进一步探讨。 1 3 本论文的指导思想 本文采用理论分析与实证分析相结合，动态分析与静态分析相结合的方法，查阅大 量国内外参考文献，在介绍城市地价基本内容的基础上，运用西方经济学方法对影响城 市地价的因素加以分析，探寻地价变化规律，通过借鉴国外先进的地价管理经验，结合 我国实际国情，提出完善我国城市地价管理政策的建议。 2 城市地产价格概述 地产是商品化的土地物质和土地资本之和，它不仅具有土地的自然特征，而且具有 商品的经济特征。理清城市地产的基本内涵、明晰城市地租地价理论的是我们研究城市 地产价格的基本出发点；对城市地价的外延特征和重要作用的了解是有助于我们更好的 研究城市地价规律，从而采取相应的地价管理政策。 2 1 城市地产的界定 2 1 1 土地与地产 土地是人类社会存在和发展的基础。人们对土地含义的理解因分析的目的和角度不 同而有所差别，并随着人类社会的发展而不断发展变化。广义的土地是指地球陆地表层 部分的总体，由地貌、土壤、植被、地表水、浅层地下水、表层岩石和作用于地表的气 候条件等所组成的综合体，是自然历史的产物。在社会生产中，土地是一种重要的生产 资料和宝贵的自然资源( 梁学庆，1 9 9 9 ) 。作为一切物质和人类活动的载体，人们在占有 土地的同时也就占有了其上的附着物；因此，从法律意义上来讲，土地包括土地自身( 即 土地物质) 和定着于其上的建筑物、构筑物及树木等。 土地的存在首先构成了一个复杂的自然系统，但是由于人类的长期开发利用，使得 土地不仅仅是一种自然资源，同时也是不可或缺的生产资料，当人们将士地作为一种财 产所占有、交易时，土地的价值构成也发生了变化，出现了“地产”问题。 关于地产的概念，我国些学者将其定义为：“地产是商品化了的土地与士地资本之 和”( 马洪，1 9 9 1 ) ；也有的认为“地产是商品化的土地，是通过国家法律确认的一种财 产权，即土地的经济形态”( 李铃，1 9 9 9 ) ，这两种观点都指出了地产的自然特性和产权 特性，因此，简单的说：所谓地产就是以财产状态出现的土地。一种物品能否成为财产， 就看它是否能被垄断以及能否给其占有者带来经济利益或满足其消费需求。土地在具有 上述特性后也就是她产了。土地和地产是一对紧密联系又略有区别的概念，在商品经济 中，地产是特定的土地，土地不一定是地产，但地产肯定是土地。 2 1 2 城市土地与城市地产 广义的城市土地是指城市区域内陆地水域及其地上地下的空间总称。它可包含三个 层次： ( 1 ) 城市市区( 建成区) 内用地，即城市建设用地； ( 2 ) 规划区内，建成区的外延扩展的区域，大部分暂为农副业生产和村镇占用土地： ( 3 ) 城市行政辖区土地。狭义市地多指城市建设用地。 本文所讨论的城市地产，与狭义的城市土地相对应，特指在城市建成区范围内的， 法律上有明确权属关系的地产。它是由地产物质及种类、地产权能和土地用途构成的， 如表1 1 所示。 4 表2 - 1 城市地产的构成 t a b 2 - 1t h e c o m p o n e n t so f t h e u r b a nl a n de s t a t e 城 自然生成之物( 如土壤、岩石等) 市 人工投入之物( 如地上地下的建设基础及平整地面之投入等) 地 地产物质 产 附着于地面的无法搬迁之建筑物( 如桥梁、道路等) 的 土地自然生长或生成之物( 如城市绿地、湖泊等) 构 地产权能如使用权、所有权等 成 土地用途如商用、居住用等 2 2 城市地产价格的概念 2 2 1 城市地租 马克思在资本论中指出“所谓建筑地段地租，是指住宅经营者( 开发商) 或工 商部门的企业家，为建造房地产建筑物所租用的土地而交付给土地所有者的地租”。可见， 马克思所说的建筑地段地租，实际上就是这里说的城市地租。城市地租由农地地租延伸 而来，受农地地租的调节，研究城市地租构成是我们进一步了解城市地产价格构成的基 础。 城市级差地租：在城市地产的多种经济特征里，首要的就是其位置的重要性，马克 思对此曾明确指出“凡是有地租存在的地方，都有级差地租建筑地段地租的特征， 首先是位置在这里对级差地租具有决定性影响。，在城市土地所有权与使用权分离的条件 下，由于土地经营权被垄断，从而工业产品或劳务的生产价格也将由城市劣等地生产者 们的个别劳动价格所决定。市地的地理位置好坏直接关系到它所能带来集聚效益的大小。 位置不同产生的级差生产力转化为超额利润，形成级差地租i 。在地上连续追加投资， 由于追加投资生产率不同，形成级差生产力，产生超额利润，形成级差地租i i 。在城市 发展的建设中，连续追加投资是经常性的、大量的。这些投资可以分为两种类型，一类 是城市市政建设追加投资，如地区改造，道路修建等，直接或间接提高宗地的级差生产 力；另一类是企业追加投资如改造、扩建等提高生产力，产生级差收益。这两种投资所 产生的地租主要应归于城市级差地租i i 。 城市绝对地租：城市土地所有权为国家垄断，任何使用者所能得到的只是其使用权 ( 经营权) ，所以必须向所有者( 国家) 缴租，这个由所有权垄断而必须缴纳的地租即为 城市绝对地租，它是土地所有权本身已经产生的地租，不分位置条件的优劣。 城市垄断地租：垄断地租以垄断价格为基础，这种垄断价格既不由商品的生产价格 决定，也不由商品价值决定，而是由购买者的购买欲望的支付能力决定的。垄断地租是 一种以真正的垄断价格为基础的特殊形式的地租，是由特别有利的位置带来的高营业额 收入形成的超额利润，它们不是来自所售商品的高价或垄断价，而是依靠商业企业的高 资金利润率形成的超额利润。 2 2 2 地租理论与城市地价的关系 绝对地租是土地价格存在的根源。绝对地租是土地所有者凭借所有权要求使用者支 付给他一定量的经济补偿，无论土地质量的优劣。因此，当土地所有者在转移其土地权 利时必然会要求取得土地权利的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土 地价格。 级差地租的存在是决定土地价格高低的原因。级差地租i 是因为土地所处位置不同 产生的不同水平的地租。它使不同位置的土地形成了不同的价格。在一个地域内部，城 市由于其优越的位置和方便的交通条件，形成了较农村高得多的土地价格。而在城市内 部，市中心比郊区具有更高的土地价格。级差地租i i 是由于连续对土地进行投入所引起 的地租量的不同，从而形成的不同的土地价格。如城市土地由于各种基础设施的巨大投 入，其价格也要不断提升。 垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。垄断地租的形成除了土地所有权 的垄断之外，还因某些土地具有特殊的条件，使得这些土地能够提供更多的地租。从而 具有更高的地价。 在分析城市地产价格时，应依据地租理论，认真分析该地产所在的位置和所具有的 特定的物质和经济条件，从而准确得出地产的价格。 2 2 - 3 城市地价 土地价值的二元性决定了土地价格由土地资源( 物质) 价格及土地资本价格构成。 土地物质的价格仅仅取决于国家对土地所有权的垄断所产生的绝对地租( 市地的绝对地 租是最差的土地所要求最低限度的地租) 、级差地租1 ( 位置较好的市地所要求的、在不 同程度上高于绝对地租的差别地租) 垄断地租( 极少数黄金地段所要求的额外地租) 。土 地资本所要求的地价，则取决于国家对土地进行投资( 如土地开发、城市建设) 形成的 级差地租i i 。 我国城市地产价格的实际构成是把地租理论应用于实际，对实际生活中所存在的地 价构成进行理论上的辨析，最后得到规范化的地价，它包括： ( 1 ) 农地征用费：在这里，可以把征用农地所发生的全部费用( 含补偿费、安置费、 税金、管理费等) 视为农地的完全价格，而且是“农转非”的市地的最低价格。也可把 这个价格视为市地绝对地租的资本化而形成的“绝对地价”，即城市边缘地区的市地( 最 低等级市地) 所要求的最低地价。 ( 2 ) 土地开发费：对土地进行投资开发，形成土地资本，自然应计入地价。可把土地 开发费视为级差地租i i 的资本化所形成的“级差地价i i ”。 ( 3 ) 城市建设配套费：把部分城市建设项目视为土地开发配套项目，将其投资的一定 份额作为级差地价i i 的组成部分，在地租理论上并无不妥，因为这部分投资的作用，从 本质上来看与土地开发费是相同的。 6 城市地产价格概述 ( 4 ) 位差地价：位差地价也有人称为土地出让金，若从地租理论的角度，从实质上加 以判断，属于级差地租i 和垄断地租资本化所形成的“级差地价i ”和“垄断地价”的 范围。由于垄断地价无非是级差地价i 的特殊部分，故可笼统地称为级差地价i ，确切 的讲，应称为“位置差价”。这样，即可列出我国城市实际地价构成如下： 城市地价= 农地征用费+ 土地开发费+ 城市建设配套费+ 土地位置差价。 2 3 城市地价的类型 在一个城市的地产市场中，地产的价格可以有多种类型，满足地产交易与地产市场 管理的各种需要。如有的地产价格是交易的结果，有的是当作政府课征土地税收的标准， 有的是政府征用土地补偿时的依据，有的则是计算地产增值额的基础，不同类型的地产 价格，其形成的机制也不尽相同。从不同的目的出发，城市地价可分成如下几种类型： 按权利分，可分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格和抵押权价格等；按形成方式 可以为分交易价格和评估价格；按政府管理手段可分为申报地价、公示地价等。在同一 块地产上，会有多种价格类型相互交叉，为不同的目的服务。 2 4 城市地价的特征 作为城市经济活动载体和重要组成部分的城市地产，与农用地产相比，其价格又有 它独有的特征，表现在： ( 1 ) 地价对位置的依赖性：对农业地产来说，虽然位置也是决定其价格的重要因素之 一，但并不象城市地产那样，是最重要的决定性因素。这种特性体现在两个层次上：一 是全国各个城市之间由于经济发展状况、自然地理条件、基础设施完善程度等地域性区 位条件的不同使得各城市的地产获益能力有很大的差异，因而影响它的效用和需求。进 而影响地产的价格。二是城市内部地产的局部区位条件和获益能力的不同，也影响到地 产的经济价值，表现为城市中心地产由于稀缺，地价远高于城市边缘的地价。据有关资 料介绍至1 9 9 4 年，上海一级综合用地最高地价是八级综合用地最低地价的5 6 倍( 王 先进，1 9 9 5 ) 。然而对于肥力等自然状况相当的均质农业用地，相差几公里其价值大小相 差不会如此之大。 ( 2 ) 地价对交通便捷度的依赖性：城市地产中对于生产性的商业用地和工业用地，其 投入的生产要素和产出来的产品和劳务都需要一定的转移费用，交通运输的畅通和便利 意味着效率的提高和转移费用的节约。劳动者关心的是每天上下班的路途和舒适度，经 营者关心的是原料、产品的运费，因此良好的交通条件对住宅用地也是必不可少的。位 于上海梅陇地区的商品住宅近年来价格大幅度上涨，很大程度上应归因于上海地铁一号 线的开通，使该地段的交通条件大大改善。 ( 3 ) 地价变化的动态性：整个城市经济处于动态的发展过程当中，城市地产的社会经 济位置也经常处于扩大、缩小、集中、扩散、发展、衰退等变化过程之中，所以城市地 产在某个特定时期与该块地产过去如何使用、将来能作何用途等密切相关。具有动态的 特征。 7 2 5 城市地价的作用 ( 1 ) 优化城市土地资源的配置：城市地产价格是分配稀缺的城市地产资源，促进城市 地产优化配置的有效杠杆，通过价格机制来引导城市地产的供给与需求，能够达到优化 土地资源配置的目的。我国自开放城市地产市场以来，不少城市的党政机关等非经营性 单位自动搬出市中心的繁华地段，并把这些地段出让给商业服务单位，这是地产通过价 格杠杆优化城市地产资源配置的有力证明。 ( 2 ) 传导经济信息：土地价格是城市地产经济关系的集中体现，大量的信息从价格中 反映出来，因而具有展示行情、传递信息、预测未来从而沟通供需、促成交易、活跃经 济的功能。 ( 3 ) 激励地产使用者的经济利益：激励功能即地产利用方向的竞争功能。企业从地产 市场上获得的土地使用权费用是企业产品成本的一部分。这样，那些能够充分利用土地 的企业便会降低个别生产成本，能在竞争中争得主动地位，获得较多的收入。因此，城 市地产价格的高低能够在微观上激励城市土地使用者提高土地利用效率，促进城市土地 的合理利用。 ( 4 ) 协调土地收益分配与平衡供求矛盾：地产价格的协调平衡功能表现在两个方面： 一是协调城市地产经济关系中有关各方的利益关系，即通过地租、地价等标准在土地所 有者、经营者、使用者之间，在国家、企事业单位和个人之间合理地分配土地收益。二 是平衡城市地产总供给与总需求的矛盾，由于城市地产需求随价格上升而减少，随地价 下降而增加，在供给变动弹性很小的情况下，通过市场竞争和价格机制的作用，可以在 一定程度上实现城市地产的供求平衡。 8 影响城市地价变化的因素分析 3 影响城市地价变化的因素分析 动态性是城市地价的特性之一，城市地价是多种因素相互作用的结果，由于城市地 产的区位相对来说是固定的，影响地价变动的因素就更多的体现在经济和政策因素上， 如供需状况、经济发展状况、利率变动、规划的调整、地价政策、新法的出台等等，每 种因素的变动都会影响城市地价的升降，这里我们试图分析一下各种因素对地价的影响， 以探寻城市地价的变化规律。 3 1 影响城市地价的经济因素分析 经济因素的变动是地价变化的重要原因之一，城市化进程的加快，导致对城市地产 需求竞争的加剧，同时，利率的升降、收入水平和投资水平的变化都在定程度上影响 着城市地价的高低。 3 1 1 供需与城市地价的关系 在经济学中研究任何一种商品市场都离不开其最基本的分析方法一需求供给分析 法，地市地产的价格问题，归根到底是在一定的供求环境下的资源合理配置问题，所以 我们必须研究城市地产供求关系的特点及变动发展趋势。 3 1 1 1 城市地产的需求与价格的关系 在理论上，地价是资本化的地租。但实际生活中，城市地租被大量淹没在企业利润 之中，而且地产因素与其它因素对企业利润的影响很难分开，由于城市地产的整体功能 性使得城市地产各种设施的布局对企业使用的地产利润率也有很大影响，因此。要对某 块城市地产的租金进行精确的确定是很难的。进一步说，要在理论上精确计算某块地产 的价格是很难的。虽然地租与地价的构成中有许多无法量化的因素。但这些因素都可以 通过需求的升降而顽强的表现出来。事实上，所有因素对地产使用者只能带来两种市场 效果：一种是导致地产使用者利润增加，另一种导致其是减少。前者一般表现为需求的 增加，地产使用的竞争加剧。地产价格上升；后者表现为地产需求减少，土地资源流回 市场重新配置。正是因为地产需求可以象影子一样灵敏的反映出构成地价的各种无法量 化的因素的作用，因此，研究城市地产价格，必须重视城市地产的需求。 在这部分分析中，我们试图分析一下在纯价格机制下的城市地产需求与价格的关系。 首先，我们来看一下在供给一定的情况下( 这是客观存在的事实) 促使城市地产得以在 不同的活动用途之间进行合理分配的原因。 在一个以价格、成本、利润为主要资源分配机制的社会中，土地与其它生产要素一 样，是以有偿使用方式进行配置的。也就是说，在同一块地产的不同类型的使用者之间， 以他们为使用该地产的出价高低展开竞争。在这里，我们把土地使用者为了某种用途而 利用某块地产所愿意支付的最高费用称为它的招标租金。 对任一特定活动或地产使用种类来说，都存着一种地域偏好的选址模式，它表现为 9 东北农业大学管理学硕士学位论文 这种活动的从事者愿意为使用各种不同地点而支付不同的租金。对同心型城市理论模式 来说，各种不同地点又可以用该地点与市中心的距离d 来表示。假定使用者对该地产的 好坏判断标准仅仅取决于该块土地与市中心的距离d i 。那么，就一个地产使用者来说， 在不同地点能支付的招标租金r ( d ) 是距离d 的减函数，相应的可以得到一条招标租金 曲线r r ，如图3 - 1 所示。对企业来说，招标租金曲线表示在不同选址情况下能支付的最 高租金，而该企业仍能获得正常的利润( 指足以保持当前经营的利润) 。对住宅用户来说 曲线表示在不同的地点住入特定类型住宅所愿支付的租金。 租金f ( d ) r d 图3 - l 某活动地产使用者的她产招标租金曲线 f i g 3 - it h e b i t - r e n tc u r v eo f al a n du s e r 下面以哈尔滨市为例来说明不同用途之间的城市地产需求竞争导致地价在不同区位 上的实现情况。( 见表3 - 1 ) 表3 - l 哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价( y r j q z 方米) t a b 3 - lt h el a n ds t a n d a r dp r i c eo f u r b a nl a n du s e r i g h t si nh a r b i n ( y u a n s q m ) i n 级 黄金 四五六 地段 一般商品 9 3 6 8 05 7 23 6 42 3 42 0 01 9 0 住住宅 涉外商品 1 1 2 3 29 3 66 8 6 44 0 0 42 5 7 42 0 6 81 8 0 4 住宅 宅 徽利商品 2 8 0 82 3 41 7 1 61 0 9 27 0 25 6 44 9 2 住宅 综合楼9 3 6 7 8 05 7 23 6 42 3 41 8 81 6 4 办公写字楼 1 0 1 48 4 56 1 l4 4 22 9 92 5 42 3 0 金融商服 1 0 9 29 1 06 5 0s 2 02 9 22 4 02 2 6 宾馆游乐 1 9 0 29 1 06 2 84 9 43 3 92 7 02 3 6 工业仓储7 8 06 5 05 2 03 6 4 2 3 41 8 81 6 4 资料来潭：黑龙江地价 啥尔滨地图出版社，2 0 0 1 经整理得 由表3 1 可以看出。在市区内同一等级的地段上，宾馆游乐行业和金融商服业地价 i o 最高，机关办公楼次之，住宅业较低，工业地价最低。现在我们选取零售商业、机关办 公楼和住宅业三种不同用途的城市地产的招标租金曲线来加以分析城市不同地产之间的 需求竞争a 假设现在有两个企业，一个是零售商业，一个是机关办公部门，在寻找地点 开业。另外还有一个住户寻找住房。我们可以结合阿兰索的地租招标曲线相应的画出三 条招标租金曲线，如图3 - 2 所示。 租金h d ) a b c ox a l y b ic i 离市中心的距离d 图3 2 不同用途地产使用者的招标租金曲线 f i g 3 2t h e b n - r e n tc u r v e si nd i f f e r e n tl a n du s e r s 零售商业主要想选择在市场中心的位置上，在那里能接近最大可能数量的顾客，生 意可以做得最大，因此，零售商业也是最不愿意移到远一些的地方的地产使用者，其招 标租金曲线与中心区距离来说也就最陡斜，如图中曲线a a l 。机关部门虽然愿意租用市 中心的地点，但是因为机关办公的业务并不象零售商业那样依赖于过往行人，离市中心 的距离稍远一些也不太要紧。因此，机关办公楼的招标租金曲线不会象零售商业的曲线 那么陡斜。在图中用b b l 表示。对居民来说，当然也喜欢在靠近市中心选择住宅，因为 大多数就业机会及娱乐设施都在那里，但是住户和商业中心区是否接近，与零售商业和 机关办公部门相比，依赖程度又要更小些，因此显示出来的招标租金曲线c c ，陡斜的 程度比前两者都要更低。零售商业为了得到邻近商业中心区的地点，准备比别人支付更 高的租金，它愿意出价高于别人以得到在o x 之间地产，因为在这处范围内从l 曲线高 于b b l 和c c l 曲线，零售商业在这部分区域中对地产的需求最为强烈；在x y 之间的范 围内，b b l 曲线高于c c l 和a a l 曲线，机关办公楼愿意支付较高的租金，对这部分的地 产需求最高，在竞争中取得胜利。同样的道理，地点y 以外的地产则将作为住宅使用。 因此，在哈尔滨地区，黄金地段如南岗区商业中心区和道里中央大街地段多为商服业， 宾馆业等，省政府等机关部门则离市中心稍远一些，大面积的住宅区、学校等分布在更 外层；同时，在每个小区内又有这样的分布方式，彼此纵横交错，也在一定程度上影 响着相互间地价，使得地价的分布不是很明显的按此规律分布。 这一分析方法可以扩大到任意多种地产用途的情况。对于每一种用途。都有一条招 标租金曲线，其中所有那些高于其它招标租金曲线的曲线段连接组成一条新的曲线，即 成功的招标曲线。在这条曲线上，每一距离的地点都由租金最高的投标者中标。因此， 东北农业大学管理学硕士学位论文 城市地产在价格机制的作用下，将分配给愿意出价最高的使用者。这一原则不仅说明了 为什么商业中心区的租金比城市其余地区高，而且还能显示出地产需求导致城市用地空 间布局的模式。 3 1 1 2 供给与城市地价的关系 城市地产市场包括供给和需求两个方面，与一般商品的供给不同的事是，作为城市 地产的土地其供给有两方面的含义，一是自然供给，即天生的可供人类利用的各种地产 的总和，自然供给是无弹性的。二是经济供给，经济供给是个变量，它受利用方式等许 多因素的影响，是有弹性的。 现在我们仍然以活动招标租金曲线来分析城市地产的供给与地价变化的关系。城市 的发展引起对城市地产需求量的增加，用q 来表示增加的地产数量。图3 - 3 中曲线d d 是城市活动对新增地产的需求曲线，在增加的地产数量为q 时，城市活动愿意付出的价 格水平为p 。曲线s s 是城市地产的供给曲线，在价格为p 时。供给者愿意提供的数量 为q l 。由于新增加的城市地产的多是使用效率低于城市地产的农业或其它用地，价格为 p 时地产供给者愿意供给的地产数量q1 q ，对于地产供给者来说，提供数量为q 的地 o qq q l 图3 3 供给增加对城市地价变化的影响 f i g 3 - 3t h e u r b a nl a n dp r i c ec h a n g e d b y t h es u p p l y i n c r e a s i n g 产的期望价格为p 。 p 。这仅仅是问题的一个方面，如果是在一般的完全竞争的商品市 场上，供求双方力量的作用将在图中的e 点达到均衡，这时的地产均衡数量为q 。均衡 价格为p + 。但对于地产市场来说由于地产的特性( 位置固定、异质性) ，以及市场信息 的不完全，我们认为，地产供求双方基本上是依据各自的期望价格面对面的进行谈判而 成交，在这里，农业地产供给的期望价格p 。总要低于城市地产需求者的期望价格p ，最 后成交的价格p 。将取决于谈判双方的力量对比而在闭区间 p l ，p 上取值。我国自实 行城镇国有土地有偿使用制度以来，进入地产市场的土地逐年增加，城市地产的年出让 金也体现出一定的波动，表3 2 反映了中国城市土地批租情况和土地年租金的波动情况。 由表3 - 2 可以看出，在城市土地供给数量持续上涨的情况下，单位面积土地出让金额 也逐年下降，1 9 9 2 年的猛增是因为过分预期心理引发的泡沫，从1 9 9 3 年开始猛降，由 于政府加强了管理，1 9 9 4 年开始又有所上升，渐趋于正常。 影响城市地价变化的因素分析 表3 21 9 8 7 年至1 9 9 4 年中国城市土地批租情况 t a b 3 - 2t h ec o n d i t i o n so f t h eu r b a nl a n du s e r i g h t r e n ti nc h i n a ( 1 9 8 7 - - 1 9 9 4 ) 1 9 8 71 9 8 81 9 8 91 9 9 01 9 9 11 9 9 21 9 9 31 9 9 4 资料来源：艾建国中国城市土地制度经济问题研究华中师范大学出版社，2 0 0 1 ：1 3 1 经整理得。 3 1 1 3 城市地产价格是供求均衡的价格 城市地产价格是城市地产供给和需求双方相互作用过程中形成的。在讨论其供求均 衡时，我们首先假设： ( 1 ) 市场上交易的是统一的标准化的地产单元。 ( 2 ) 这里的市场是不受外界影响的独立地产市场区域。 这两