（土地资源管理专业论文）重庆市房地产价格宏观调控研究.pdf

摘要 重庆市房地产价格宏观调控研究 土地资源管理专业硕士研究生王君 指导教师朱玉碧 摘要 改革开放以来近3 0 年里，我国社会主义市场经济保持了快速、持续、稳定的增长，人民 生活水平大幅提高。1 9 7 9 2 0 0 6 年我国g d p 年平均增长速度为9 6 ：2 0 0 6 年人均g d p 达 到2 0 0 4 美元，城镇居民家庭恩格尔系数下降为3 2 6 。随着城市化进程的加快，我国房地产 业进入快速发展阶段，带动整个国民经济结构调整和升级，在我国社会经济保持快速健康的 发展中扮演着重要的角色，成长为国民经济的支柱产业之一。伴随着我国房地产市场的快速 发展，房地产价格也呈现出持续快速上涨的运行趋势，2 0 0 4 年和2 0 0 5 年，全国商品房平均 销售价格分别上涨1 7 7 6 和1 4 0 4 。与此同时，房地产投资过热、住房结构不合理、资源 浪费严重、市场交易秩序混乱等问题也逐渐凸显。2 0 0 5 年至今，国家把控制房价快速上涨作 为宏观调控的重点，陆续出台了包括土地、金融、税收以及房地产行业政策在内的一系列宏 观调控措施，以抑制房价增长速度；2 0 0 8 年，国务院机构改革中撤销了建设部，组建住房和 城乡建设部，国家对住房问题的重视可见一斑。为科学调控房地产市场，有必要对政策是通 过什么途径产生调控效果、宏观调控政策对房地产价格是否有实质性的影响、政府如何有科 学依据地出台调控房价的政策等问题进行深入研究。 本文在对房地产宏观调控的必要性、房地产价格的影响因素以及宏观政策对房地产价格 的作用机理进行深入分析的基础上，选取学界研究较少的二线城市重庆市房地产市场进 行实证研究，从定性和定量方面重点分析了2 0 0 5 年至2 0 0 7 年上半年的调控政策对重庆市房 地产价格以及整个房地产市场的影响。本文大致可分为八个部分： 第一部分为文献综述和绪论。主要概括了国内外房地产价格波动、房地产泡沫、房地产 宏观调控的研究进展以及现有研究的不足，介绍了研究背景、研究内容、研究方法、研究意 义以及研究所需资料的来源等。 第二部分为房地产宏观调控的理论基础。主要对房地产相关概念进行了界定，并阐述了 供求理论、预期理论、地租地价理论等后文分析中将要用到的相关理论知识。 第三部分分析了房地产宏观调控的必要性。通过对房地产商品的特殊性、房地产业的支 柱地位以及近年来我国房地产市场的主要问题的深入分析，得出我国有必要对房地产市场进 西南大学硕士学位论文 行宏观调控的结论。 第四部分深入分析了房地产价格变动的机理。该部分为本文的重点和难点之一，构成了 本文的理论主体。本部分在分析了房地产价格变动的决定因素和影响因素的基础上，结合本 文主题，重点分析了土地政策、金融政策和税收政策对房地产价格的作用途径和作用机理。 第五部分分析了重庆市房地产市场现状及其泡沫化程度。本部分首先从房地产开发投资、 房地产供给、房地产需求、房地产价格和房地产空置等几方面分析了重庆市房地产市场的现 状，在此基础上，通过国际上通行的房地产开发投资指标、房价收入比指标、房地产空置率 指标对重庆市房地产泡沫化情况进行了研判，找出重庆市房地产市场存在的主要问题是：房 地产投资存在“过热”的趋势；近几年房价增幅出现大幅上升趋势；商业地产空置率持续保持 在高位水平；近两年供需矛盾较突出，表现为供给跟不上需求。 第六部分深入分析了新一轮宏观调控对重庆市房地产价格乃至整个房地产市场的实施效 果，该部分也是本文的重点和难点之一，构成了本文的实证主体。本部分在简单分析9 0 年代 以来的房地产宏观调控政策的基础上，重点分析了2 0 0 5 年至2 0 0 7 年上半年的调控措施对重 庆市房地产市场的影响，从定性和定量两个方面分析了调控政策对重庆市房地产价格的作用 效果，研究证明2 0 0 5 年的宏观调控对房价没有产生实质性影响，而2 0 0 6 年的调控使重庆市 房价有效回落；并指出本轮宏观调控的存在的不足之处是：调控措施对重庆市投资性和投机 性需求的抑制作用不明显、商品房供需矛盾没有得到改善、对商业地产的调控力度也不够。 第七部分为政策建议。本部分针对文中分析出的新一轮宏观调控存在的问题，结合重庆 市房地产市场的实际，提出对重庆市房地产价格及房地产市场进行有效调控的政策建议。 第八部分为研究的结论与讨论。总结了本文的研究结论，并对本文的不足之处和需要进 一步研究的问题进行了展望。 关键词：重庆市房地产价格房地产市场宏观调控政策 i i a b s t r a c t r e a s e a r c ho nm i c r o r e g u l a t i o na n dc o n t r o l o fr e a le s t a t ep r i c ei nc h o n g q i n g c i t y m 句o y ：l a l l dr e s o u r c em a n a g e m e n t m a s t e rc a n d i d a t e ：w 撕gj u n t 1 l t o r ：v jc ep r o z b u 、_ l b i a b s t r a c t d u r i n g3 0y e a r sm e r t h ei m p l e m e n t i n go fo u rc o u n 仃y sr e f o ma n do p e np o l i c y ，o u rn a t i o n a l e c o n o m yh 嬲a c h i e v e dag r e a t ，f a s ta i l ds 劬l ed e v e i o p m e n t ，a l o n gw i t ht h el a 曙ee n h a n c e m e n to f p e o p l e sl i v i n gs t a n d a r d f r o ml9 7 9t o2 0 0 6 ，t h eg d p 撇u a la v e r a g eg r o 砒r a t eo fo u rc o u n 仃y w a s9 6 ；a v e r a g eg d pr e a c h e da b o v e2 ，0 0 4u sd o l l a r sp e rp e r s o n ，a n dt h ee n g e lc o e 街c i e n to f c i t yi n h a b i t a n t 胁i l yd r o p p e dt 03 2 6 f o l l o w i n gt l l ef b o t s t e p so fe c o n o m y o u rc o u n 仃y sr e a l e s t a t ei n d u s t 呵h a sb e e nl e di n t ot h ef a s tl a n e ，a n dp l a y sav e 拶i m p o r t a n tr o l ea so n eo fp i l l a r i n d u s t r i e si nt h ed e v e i o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m y a l o n gw i t hr a p i dd e v e i o p m e n to ft h er e a ie s t a t e m a r k e ti no u rc o u m r e a le s t a t ep r i c ep r e s e n t e dat e n d e n c yo fs u s t a i n i n gf a s tr i s e i n2 0 0 4 锄d 2 0 0 5 ，a v e r a g es a i ep r i c eo fc o m m o d i t yr e a le s t a t er o s el7 7 6 锄dl4 0 4 y t o y - s e p e r a t e l yi no u r n a t i o n a tt h es a m et i m e ，s o m ep r o b l e m se m e 唱e dg r a d u a l l y ，f o re x 锄p l e ，r e a le s t a t ei n v e s t n l e mi s t o oh o t ，s t r u c m r eo 仆o u s i n gi su n r e a s o n a b l e ，l a n dr e s o u r s ei sb a d l ye x 仃a v a g e n t ，o r d e ro fd e a l i n gi s c o n 如s ee t c s i n c e2 0 0 5 ，m a c r 0 - r e g u l a t i o ns t r s so nc o n 仃o l l i n gf 奴r i s eo fr e a le s t a t ep r i c ea n do u r n a t i o nc a r r i e do u tas e r i e so fm a c r o - r e g u l a t i o n si n c l u d i n gi a n dp o l i c y ，f i n a n c ep o l i c y ，r e v e n u ep o l i c y a n dr e a le s t a t ei n d u s 时p o l i c y i n2 0 0 8 ，m i n i s 衄o fh o u s i n ga n dc i 锣- r u m lc o n s t n j c t i o ni n s t e a do f c o l l s t m c t i o nm i n i s t t h u si tc a nb es e e ne x t e mo fr e c o g n i t i o no nh o u s i n gp r o b l e mo fo u rc o n t 哆i n o r d e rt 0a 幽u s ta n dc o n t r o lt h er e a le s t a t em a r k e ts c i e n t i f i c l y ，i ti sn e c e s s a d ，t ol u c u b r a t et h e p r o b l e m so ft h ea p p r o c ho fp o i i c yi m p a c t i n gr e a le s t a t ep r i c e ，m a c r o r e g u l a t i o n sa f i e c tr e a le s t a t e p r i c em a t e r i a l l yo rn o t ，h o wt oc a r r i e do u tr e g u l a t i o n sa v a i l a b i y ，e c t i nt h i sp 印e r o nt h eb 吲so fl u c u b r a t i o no ft h en e e df o rm a c r o c o n t 】r o lo fr e a le s t a t e ，a n dr e a l e s t a t ep r i c e sf a c t o r s ，嬲、v e l la st h em e c h 锄i s mo ft h ei m p a c to fm a c r - p o l i c i e so nm er o l eo fr e a l e s t a t ep r i c e ，t h ew r i t e rs e l e c t e das e c o n d a 拶c i t y c h o n g q i n gc i t y sr e a le s t a _ t em a r k e ta st h eo b j e c t o fd e m o n s t r a t e ds t u d y ：t h ea r t i c l ef 0 c u s e do nt h ea 旋c t i o no fr e g u l a t i o na n dc o n t r o lp o l i c i e so f 2 0 0 5 2 0 0 7f o rt h ef i r s th a l fi nc h o n g q i n gm u n i c i p a i i 够o nt h e 陀a le s t a t ep r i c e sa n dt h ee n t i r er e a l e s t a t em a r k e t t h i sp 印e rc a nb eb r o a d l yd i v i d e di n t oe i g h tp a r t s ： t h ef i r s tp a ni sl i t e r a t u r es 啪m a 呵a n di n 仃o d u c t i o n ，w h i c hm a i n l ys u m m a r i z e dt h er e s e a r c h d e v e l o p m e n to ft h ed o m e s t i c 锄df o r e i g nr e a le s t a t ep r i c en u c t u a t i o n s ，t h er e a le s t a t eb u b b l e ，t h e r e a le s t a t em a c r o r e g u l a t i o na n dc o m r o i 舔w e u 瓠t h ee x i s t i n gr e s e a r c hi n s u 衔c i e n c y ， i n a d d i t i o n ，i n t r o d u c e dt h er e s e a f c hb a c k g r o u n d ，c o n t e n t s ，t e c i l i l i q u e ，s i g n i f i c a i l c e 雏w e n 舔t h e r e s e a r c hp u r p o s e 觚dt h em a t e r i a lo r i g i l l i i i 两南人学硕+ 学位论文 t h es e c o n dp a r ti sr a t i o n a l eo fr e a le s t a t em a c r o r e g u l a t i o na n dc o n t r o l ，w h i c hm a i n i y i n 仃o d u c e dt h er e l a t e dc o n c e p t so ft h er e a le s t a _ t e ，a n de l a b o r a t e dt h er e i a t e dt 1 1 e o r i e ss u c ha ss u p p l y a j l dd e m a n dt h e o e x p e c 诅t i o nt h e o 巧a n dt h e o 巧o fl a n dr e l l ta n dv a l u e t h et h i r dp a r ta n a l y z e dt h en e c e s s i t yo ft h er e a le s t a t em a c r o - r e g u l a t i o na n dc o n t r 0 1 t h r o u g h t h o r o u g ha n a l y s i st ot h er e a ie s t a t ec o m m o d i t y sp a r t i c u l a r i 劬p r o ps t a t u so ft h er e a le s t a t ei n d u s t 叮 舔w e l la sm a i np r o b l e m s0 fr e a le s t a t em a r k e ti nr e c e my e a r si no u rc o u n 仃y ，t h ew r i t e ro b t a i n e dt h e c o n c l u s i o nt h a to u rc o u n t d ，h a dt h en e c e s s i t yt oc 哪，o nt h em a c r o - r e g u l a t i o na 1 1 dc o n t r o lt 0t h e r e a le s t a t em a r k e t t h ef o u r t hp a n ，、v h i c hi so n eo ft h ek e yp a i t sa n dd i 伍c u l tp a r t so ft h i sa r t i c l ea n d 氯引r r n e dt h e a c a d e m i cm a i nb o d yo ft h i sa n i c l e ，p e n e t r a t e di n t ot h em e c h a n i s mo ft h er e a le s t a t ep r i c ec h a n g e o nt h ef o u n d a t i o no ft h ea n a i y s i so fd e t e 啪i n i n gf a c t o r sa n di n f i u e n c i n gf a c t o r so ft h er e a ie s t a t e p r i c ec h a n g e ，t h ew r i r e ra n a l y z e dt h ef u n c t i o nw a ya i l da c t i o nm e c h a n i s m0 fl a n dp o i i c y f i n a n c i a i p o l i c ya n d 觚p o l i c yt or e a le s t a t ep r i c e t h ef i r hp a r th a sa n a l y z e dc h o n g q i n gr e a le s t a t em a r k e tp r e s e ms i t u a t i o na n dt h ef 两t hd e g r e e 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i c ei n c r e 醛e dr a n g eh a st h el a 玛en e n d o fe s c a i a t i o n ；t h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t ev a c a n c yr a t ec o n t i n u e sm a i n t a i n sa tt h et o pd i g i tl e v e l ； n e a r “oy e a rs u p p 】i e sa n dd e m 锄d sc 鲫t 砌i c t 0 拶p r o l n i n e m ，d i s p l a y sc a 肌o tf o l l o wt h ed e m a n d f o rt h es u p p l i e s t h es i x t hp a na n a l y z e dt h en e wr o u n dm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o lt h o r o u g h l yt o c h o n g q i n gr e a le s t a t ep r i c ea n de v e nt h ee m i r er e a le s 协t em a r k e ti m p i e m e n t a t i o ne f r e c t ，t h i sp a n i s a l s ot h i sa r t i c l ek e yp o i ma n dd i f f i c u l t0 n e ，c o n s t i t u t e dt h i sa n i c i er e a ld i a g n o s i sm a i nb o d y s i n c e t h i sp a r ti nt h es i m p l ea n a l y s i si nt h e9 0 si nt h er e a le s t a t em a c r o e c o n o m i cr e g u l a t j o na n dc o n t r o l p o j j c y sf o u n d a t i o n ，t h es e l e c t i v ea j l a l y s i sf 沁m2 0 0 5t o2 0 0 7t h ef i r s th a l fo ft h ey e a r sr e g u l a t i v e m e a s u r et oc h o n g q i n gr e a le s t a c em a r k e t si n f l u e n c e ，h 2 l sa n a l y z e dt h er e g u l a t i v ep o l i c y 仃o m q u a l i t a t i v ea 1 1 dt h eq u o t at 、v oa s p e c t st oc h o n g q i n gr e a le s t a t ep r i c em n c t i o ne 仃e c t ，t h er e s e a r c h h a dp r o v e nt h a t2 0 0 5t h em a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o lh a sn o th a dt h es u b s t a n t i v e i n n u e n c et ot h eh o u s ep r i c e ，b u t2 0 0 6r e g u l a t i o nc a u s e sc h o n g q i n gh o u s ep r i c et or e c e d e e 疗e c t i v e l y ；a n dp o i n t e do u tm a tt h ee p i c y c l em a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o le x i s t e n c e s d e f i c i e n c yi s ：t h er e g u l a t i v em e 豁u r et oc h o n g q i n gi n v e s t m e n ta j l dt h es p e c u l a t i v ed e m a n d s i n h i b i t o 拶a c t i o nn o to b v i o u s ，t h ec o m m e r c i a lh o u s i n gs u p p l ya n dd e m a n dc o n 仃a d i c t o 叮h 邪n o t b e e ni m p r o v e d ，t 0b ea l s oi n s u f f i c i e n tt ot h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t er e g u i a t i v ed y n a m i c s t h es e v e n t hp a r ti sf o rp o l i c ys u g g e s t i o n t h i sp a r tt h en e wr o u n dm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o n a n dc o n t r o le x i s t e n c eq u e s t i o nw h i c ha n a i y z e si nv i e wo fm ea r t i c l e ，u n i f i e sc h o n g q i n gr e a le s t a 舱 m a r k e tt h er e a l i 劬p r o p o s e dt h a tc a r r i e so ne 行l e c t i v er e g u l a t i v et oc h o n g q i n gr e a le s t a t ep r i c ea n d t h er e a le s t a t em a r k e tt h ep o i i c ys u g g e s t i o n i v a b s t r a c t t h ee i g h t l lp a r ti sf o rr e s e a r c hc o n c l u s i o na n dd i s c u s s i o n s u m m a r i z e dt h i sa n i c l er e s e a r c h c o n c l u s i o n ，a n dt h eq u e s t i o nw h i c h 锄dn e e d st of h r d l e rs t u d yt ot h i sa r t i c l ed e f i c i e n c yh 舔c 硎e d o nt h ef 0 r e c a s t k e yw o r d s ： c h o n g q i n gc n y r e a le s t a t ep r i c e r e a le s t a t e m a r k e t m a c m - 驴l a t i o na dc o n t r o lp o i i c y v 独创性声明 本人提交的学位论文是在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。论文中引用他人已经发表或出版过的研究成果，文中已加 了特别标注。对本研究及学位论文撰写曾做出贡献的老师、朋友、同 仁在文中作了明确说明并表示衷心感谢。 学位论文作者：多殍 签字日期：力彩 年多月如 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规 定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允 许论文被查阅和借阅。本人授权西南大学研究生院( 筹) 可以将学位 论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩 印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：口不保密， 口保密期限至年月止) 。 学位论文作者签名： 痧孚 钠签砖 签字日期：加谚年占月f 。日签字日期：歹铡湃侈 础 月f 刀日 文献综述 文献综述 一、国外研究概况 l 、对房地产价格波动的研究 西方学者在对房地产市场有效性进行实证检验的过程中，逐渐认识到房地产 市场不是有效市场，并发现经济基本面及其变动是房地产价格变动的主要因素， 利用它可以解释和预测住宅价格变动的趋势。f o n l 】r a 和l “s s h n e r ( 1 9 8 6 ) 用加拿 大1 9 8 1 年3 0 个都市区的数据建立了住宅价格方程，得出居民平均收入和住宅价 格之间具有较强的正相关关系的结论；m a n k i w 和w e i l ( 1 9 8 9 ) 首次将人口与房 价联系起来，对美国2 0 世纪7 0 年代真实住宅价格的上升进行了研究，结果表明， 人口是导致美国房价变动的主要原因，并得出1 9 9 0 2 0 1 0 年美国房价将下跌4 7 的结论【2 j ；p o t e p a n ( 1 9 9 6 ) 利用美国5 8 个都市区统计区域1 9 7 4 1 9 8 3 年的年度数 据，采用两阶最小二乘法得出家庭收入和建筑成本是影响不同城市间住宅价格、 租金和土地价格的最重要原因【3 1 ；q u i g l e y ( 1 9 9 9 ) 利用美国4 1 个都市区域 1 9 8 6 1 9 9 4 年的年度数据进行时间序列截面回归分析，得出经济基本面的相关指 标可以解释住宅价格的走势【4 j 。 2 、对房地产泡沫的研究 对泡沫现象进行系统而富有成果的研究始于2 0 世纪7 0 年代“理性泡沫”的研 究。b l a n c h a r d 和f i s c h e r 给出了一个理性泡沫的明确定义，即商品的市场价格超 过其基本价值的部分【5 】；c a s e 和s h i l l e r ( 1 9 8 9 ) 根据房价变化的空f 司扩散检验出 房产市场存在无效性，并得出房价的空间扩散容易造成房价的泡沫【6 】；k i m 和s u l l ( 1 9 9 3 ) 以日本和韩国1 9 7 4 1 9 8 9 年全国的土地价格和房屋价格为样本数据，发 现两国的土地价格中都有理性泡沫的存在，但韩国房价中的泡沫并不明显【7 j ； w b n g ( 1 9 9 7 ) 以泰国房地产泡沫为背景，建立了一个动态模型，研究了在经济过 热、国际资本大量流入的情况下，地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期之 间相互作用所产生的“羊群效应”在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机理【8 】。 3 、对房地产宏观调控的研究 h i r s c h ( 1 9 8 4 ) 对美国政府为改善城市住房质量和调控房价所采取的措施进行 了分析【9 】；l a 、 ，r e n c e ( 1 9 9 0 ) 研究了美国1 9 8 6 税制改革以及政府财政系统改革对美 国国内经济的影响，其中主要就美国商业房地产受这两个政策的影响效果进行了 分析，其主要方法是构造了一个影响商业房地产价值的函数，该函数评价了税率、 西南人学硕十学位论文 地区差异等因素对当地商业房地产价值的影响【1 0 】；g i l i b e r t o ( 1 9 9 2 ) 【l l 】以及f e 刨s ( 1 9 9 3 ) 【1 2 】研究了个人住宅抵押信贷政策对房地产供给和需求的影响，他们认为 个人住宅抵押信贷的扩张会增加房地产市场的供给，刺激开发商扩大建设房地产 商品的规模，同时可能使房地产市场的空置率增加；s t e p h e n ( 1 9 9 3 ) 通过对政府房 屋租金管制政策的分析，得出政府行为可能影响房价的结论【1 3 】；c h a r l e s 和s u s 猢e ( 1 9 9 4 ) 系统分析了美国不动产税收体制及运行效果，认为针对开发商收税会使 其将增加的成本转移到租户或购房者身上【1 4 】；c h i m a n 和s z e m u n ( 2 0 0 3 ) 实证分析 了香港特区政府采取土地管理制度对房价的影响情况【l 引。 二、国内研究概况 1 、对房地产价格波动的研究 ( 1 ) 对房地产价格影响因素的研究。施灿彬( 2 0 0 3 ) 分析了地价、投资、需 求和政府政策等影响房地产价格波动的因素【l6 】；李哲、张东峰( 2 0 0 3 ) 从土地、 劳动力和资本等投入要素的价格变动角度对我国房地产市场的价格进行了研究 【1 7 】；上海房地产波动规律研究课题组( 2 0 0 3 ) 根据上海市房地产供给和需求 规律，通过建立计量经济学模型对房地产的价格波动规律进行了研究：蒋立红、 李庆花( 2 0 0 6 ) 认为区位条件决定房地产价格【1 8 】，王霞、朱道林( 2 0 0 4 ) 以北京 市轻轨1 3 号线为例做了类似研究【1 9 】：王淑云( 2 0 0 5 ) 【2 、吴龙龙、黄丽明( 2 0 0 6 ) 【2 l 】、薛引2 2 1 ( 2 0 0 6 ) 认为，银行信贷活动能从供给和需求两个方面影响住房价格， 要有效调控住房价格，就必须调整住房建设项目信贷政策，用差别化的信贷政策 引导住房需求；段岩燕、曹振良( 2 0 0 5 ) 分析了加息对房价的影响【玎1 ；韩立达( 2 0 0 5 ) f 2 4 1 、金学惠( 2 0 0 6 ) 【2 5 】等论述了人民币升值对房价的影响；唐杰( 2 0 0 6 ) 、杨勇 和温修春( 2 0 0 5 ) 等认为，物业税能降低房价，挤兑泡沫经济【2 6 】；王冰、黄磊( 2 0 0 5 ) 认为，居民收入水平与房价之间存在密切的关系【2 。 ( 2 ) 对房价上涨原因的研究。当前，针对我国房价所呈现出的居高不下和持 续上涨的特征，国内学者提出了以下几种代表性的观点： 观点一：从供给角度出发，认为成本上升是导致我国房价持续上涨的原因， 因此主张降低成本。这一观点来自于大多数房地产开发商和部分学者。他们认为， 以招拍挂方式出让土地的改革迫使开发商为得到土地而竞相抬价，土地取得价格 飞涨加大了商品房的成本，推动了房价上升。另外，由于近年房屋建材如钢材、 水泥、砂石等价格上涨，引起房屋建安成本上升，也是造成房价上涨的原因。 观点二：从供求角度出发，认为房价持续上涨的根源在于供给约束与需求旺 盛。这部分学者认为经济增长、城市化、大规模的城市拆迁以及人口增长扩大了 i i 文献综述 住宅需求，而房改及长期宽松的信贷政策进一步放大了住宅需求。另外，住宅供 应结构性矛盾的加剧和供给紧缩也造成了房价上涨的局面【2 引。 观点三：从制度经济学角度出发，认为我国房价上涨的原因是市场垄断所致。 况大伟( 2 0 0 4 ) 认为，开发商间的价格合谋使市场结构成为垄断性的寡占，而强 大的需求使房地产供不应求，为开发商索取垄断高价提供了必要条件【2 9 1 。 2 、对房地产泡沫的研究 ( 1 ) 关于我国房地产是否存在泡沫的研究。针对我国当前房地产市场运行状 况，国内学者对我国房地产市场是否存在泡沫有以下两种观点： 观点一：泡沫论。谢百三( 2 0 0 3 ) 认为，目前我国部分城市房地产市场已经 出现泡沫记过疟疾，其原因在于我国部分城市近两年出现了投资和圈地热潮以及 房地产价格非理性上涨，导致商品房空置率居高不下【3 0 】；易宪容( 2 0 0 5 ) 等人运 用案例分析、回归分析等方法对中国房地产问题进行了系统研究，认为中国房地 产业存在泡沫，但这种泡沫只是地区性的而非全国性的【3 l 】；中国社科院发布的 2 0 0 7 中国服务行业发展报告( 2 0 0 7 ) 中认为中国房地产市场的泡沫已经浮现， 无论在规模、结构、价格以及利润上都存在一定的问题。 观点二：非泡沫论。萧灼基( 2 0 0 3 ) 认为，商品在经济快速增长阶段出现供 求失衡是市场经济的必然现象，不要认为出现供求比例失调就是泡沫【3 列；王俊 ( 2 0 0 3 ) 根据1 9 9 8 年2 0 0 5 年全国房地产平均价格变化趋势和部分地区价格变化 特点分析，我国房价增速远远低于日本和泰国房地产泡沫时成倍上涨幅度，价格 运行不存在泡沫【3 3 】；黄征学( 2 0 0 4 ) 用四大指标对我国房地产市场进行测度，结 论认为当前房地产市场有关参数的置比较合理，我国房地产市场并没有出现泡沫 【3 4 】 o 3 、对房地产宏观调控的研究 王龙( 2 0 0 0 ) 通过对房地产成本诸因素分析，提出减免不合理税费和收费， 降低土地出让费并改变收费方式，限制房地产利润，进而达到房价回落的目的； 高晓慧( 1 9 9 9 ) 认为认为，房地产价格宏观调控的手段具体包括：行政手段、经 济手段、法律手段和劝导手段，通过调控达到的目标是使房地产价格成为资源优 化配置的手段【3 5 】；许经勇( 2 0 0 5 ) 分析了房地产价格形成的特殊性和当前房地产 价格面临的主要问题后，指出当前政府宏观调控的切入点不应直接干预房价【3 6 】； 夏辉、李景霞( 2 0 0 5 ) 通过对上海市政府出台的有关房地产稳定发展措施及其效 果进行较为系统的分析，阐明了政府在保持上海房地产经济快速和稳定发展中的 作用【3 7 】；孔煜、任宏( 2 0 0 5 ) 在对我国商品房价格的运行特征及房价上涨原因分 析的基础上，提出政府应采取调整供应结构、降低成本、发展各种住房融资渠道、 i i l 西南人学硕十学位论文 完善政府信息发布制度和加大政策执行力度等措施来调控房价f 3 8 】；张英佩( 2 0 0 6 ) 从我国房地产业存在的问题入手，对我国房地产业宏观调控政策进行分析并提出 了相关政策建议【3 9 】。 三、小结二、，j 、至酉 综上所述，我国理论界对房地产价格进行了广泛而深入的研究，但由于我国 房地产市场比国外起步晚，相关统计资料也不完善，因此，我国对房地产价格方 面的研究与国外相比还存在一定的差距。另外，关于房地产价格宏观调控的研究 可谓是近年来国内学者关注的焦点和热点，但大多数文献所提出的政策建议都是 在以定性分析的基础上得到的，因此，不仅造成了调控政策意见的不一致，而且 也缺乏说服力。由此，如何根据定量研究的结论提出科学、合理的调控政策是将 来研究中改善的问题。 i v 第一章绪论 第一章绪论 1 1 研究背景 从1 9 8 0 年邓小平提出城镇住房制度改革的总体设想出售公房、调整租金、 提倡个人建房买房，到1 9 9 8 年我国住房分配体制由实物分配转向货币化分配，真 正明确提出将住宅产业作为带动国民经济增长的新的经济增长点和消费热点，再 到2 0 0 3 年政府明确提出房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，虽然只有短 短二十几个年头，但中国房地产业的发展却经历了起步期、高速发展期和成熟期 过渡的阶段。 伴随着我国房地产市场的快速发展，房地产价格也呈现出持续上涨的运行趋 势。1 9 9 8 2 0 0 2 年的五年间，全国商品住宅销售价格平稳上升，上涨幅度分别为： 3 5 8 、o 1 6 、4 9 0 、3 5 4 、3 7 2 ；2 0 0 3 年全国商品住宅平均销售价格开始快 速上涨，上涨幅度为5 0 2 ；2 0 0 4 年上涨幅度更是大幅提高，涨幅达1 8 7 1 ，比2 0 0 3 年提高1 1 6 9 个百分点；2 0 0 5 2 0 0 6 年，在政府宏观调控的影响下，房价涨幅趋缓， 7 0 个大中城市房屋销售价格上涨分别为7 6 和5 5 ，均比上年回落2 2 个和2 1 个百 分点。但从总体来看，现行房价仍保持着快速上涨的趋势。房价高已经成为中国 普通老百姓的“新三座大山”( 房价高、看病难、上学贵) 之一。同时，房价的持续 猛涨，加速了房地产开发的投资速度。1 9 9 9 2 0 0 4 年，我国房地产开发投资增速始 终高于全社会固定资产投资增速，自2 0 0 0 年以来，房地产开发投资一直保持在2 0 以上的高速增长。房价的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使中国房 地产市场出现了市场化改革后的第一次全面繁荣，而房地产业的繁荣不仅成就了 国内经济新的经济增长点，也使我国宏观经济出现了过热的势头。与房地产密切 相关的钢铁、水泥、电解铝和建材等供不应求，由此加剧了能源、电力、运输和 水资源等供求紧张的运行态势，并导致物价总水平的不断攀升，通货膨胀压力凸 现。 由于房价问题关系国计民生，并且涉及到社会的和谐发展，因此，我国政府 对房价上涨问题极为关注，并及时采取相应措施平抑房价和防范、化解房价风险。 自2 0 0 3 年以