（企业管理专业论文）我国物业税税基评估问题与对策分析.pdf

1 f11、lji c h i n a ，sp r o p e r t yt a xb a s ea s s e s s m e n t p r o b l e m sa n ds o l u t i o n s a n a l y s i s b yl ix i a o y a n s u p e r v i s o r ：a s s o c i a t ep r o f e s s o rd i n gz h a n n o r t h e a s t e r nu n i v e r s i t y j a n u a r y 2 0 0 8 独创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是在导师的指导下完成的。论文中取得 的研究成果除加以标注和致谢的地方外，不包含其他人己经发表或撰写过 的研究成果，也不包括本人为获得其他学位而使用过的材料。与我一同工 作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢 ：l 思0 学位论文作者签名：弯囔燕 日 期：沙泌。f c 6 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者和指导教师完全了解东北大学有关保留、使用学位 论文的规定：即学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印 件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人同意东北大学可以将学位论文 的全部或部分内容编入有关数据库进行检索、交流。， ( 如作者和导师不同意网上交流，请在下方签名；否则视为同意。) 学位论文作者签名： 签字日期： 导师签名： 签字日期： 、 q i j i 摘要 沫倾向，脱离了房地产的良性发展轨道，房地产改革势在必行。其中，以通过调节房 地产税收来规整房地产市场成为我国物业税改革的重要途径。国际上大多数国家都把 物业税作为对房地产保有环节的重要税收，并将其视为地方政府的主要来源。在我国， 物业税改革已取得初步成效，物权法的实施，进一步推动了物业税改革的进程。 物业税改革是个系统工程，其中物业税税基的评估成为物业税改革能否成功的关 键。物业税税基评估是对物业税计税基础的评定和预测估计。完善的物业税改革需要 建立一套健全的物业税税基评估体系。本文对物业税税基评估体系中涉及到的税基评 估技术支持、评估主体、评估原则、评估标准、评估方法、估后协调等因素进行了分 析研究。通过对国外物业税税基评估经验和不足的认识，从经济学、数理统计学角度 对物业税税基的结构进行了合理性剖析，并对本文涉及的从价定税对税基的影响进行 了分析。按照物业税税基评估体系所可能涉及到的问题，从房地产产权登记制度和数 据采集制度方面阐释评估前的技术支持，其中运用了统计学知识和计算机数据库知 识，并结合了我国物权法颁布和实施的法律背景，提出了初步性建议；对物业税税基 评估主体进行了基于评估公平原则角度的界定；从评估效率和评估公平方面，利用评 估分析模型，对税基评估原则进行了明确剖析；确定了公开市场价值作为我国物业税 税基评估技术标准的合理化建议；对物业税税基评估的批量评估方法进行了阐释和分 析，对典型的c a m a 和a v m 评估方法进行了分析和进一步完善的建议；对物业税 税基评估引起的高估或低估的偏差进行了相应的调整建议；从机构、人员约束政策、 减免政策、监管政策等方面进行了政策性建议。 关键词：物业税；税基；评估；要素；政策 一 j a b s t r a c t n e d e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a le s t a t eh a si m p r o v e dm a n yr e l a t e di n d u s t r i e sa n dp r o m o t e d t h ef a s t e rg r o w t ho ft h en a t i o n a le c o n o m y i ti st h ei m p o r t a n tc o m p o n e n to fc h i n an a t i o n a l e c o n o m y i nt h ew h i l e ，b e c a u s eo ft h eu n s o u n do fc h i n ar e a le s t a t es y s t e m ，p o l i c i e sa n d r e g u l a t i o n s ，t h em a r k e to fr e a le s t a t ed e v e l o p si n s t a b i l i t y s u c ha st h ed e v e l o p e r sc o l l e c tl a n d s a n di m p r o v et h ep r i c ea n ds oo n t h e ym a k er e a le s t a t eb u b b l ei ns o m ec i t i e sd e t a c h i n gt h e n o r m a ld e v e l o p m e n t a lt r a c k s ot h er e f o r mo fr e a le s t a t ei sn e c e s s a r y t h em o s ti m p o r t a n t t a s ki sr e a le s t a t er e f o r ms t r u c t u r i n gt h er e a le s t a t em a r k e ta c c o r d i n ga d j u s t i n gt a x m o s t c o u n t r i e si n t h ew o r l dp l a c et h ep r o p e r t yt a xa st h ei m p o r t a n tt a xd u r i n gt h eo w n i n g s t a g ea n d m a i ns o u r c eo fl o c a l g o v e r n m e n t i no u rc o u n t r y , t h er e f o r mo fr e a le s t a t ei ss t i l li n t h e o r e t i c a ls t u d ys t a g e i t sl e g a lp r o t e c t i o n ( p r o p e r t yr i g h t sl a w h a sb e e np r o m u l g a t e d a n di st ob e e ni m p l e m e n t e d i tw i l lf u r t h e ri m p r o v et h ep r o c e s so ft h er e a le s t a t er e f o 咖 ，n 豫r e a le s t a t er e f o r mi sas y s t e m se n g i n e e r i n g n ep r o p e r t yt a xb a s ea s s e s s m e n tb e c o m e s t h ek e yt or e a le s t a t er e f o r i bs u c c e s so rf a i l u r e t h ep r o p e r t yt a xb a s ea s s e s s m e n ti s a s s e s s m e n tt op r o p e r t yt a xb a s ea n df o r e c a s t t h i s p a p e r i s d o i n gs o m er e s e a r c ho n t e c h n o l o g i e ss u p p o r t ，s u b j e c t s ，p r i n c i p l e ，c r i t e r i o na n dm e t h o d sa b o u tp r o p e r t yt a xb a s e a s s e s s m e n t a c c o r d i n gt h ea w a r e n e s so ff o r e i g np r o p e r t yt a xb a s ea s s e s s m e n ta d v a n t a g ea n d d i s a d v a n t a g e ，t h i sp a p e ra n a l y s i st h ep r o p e r t yt a xb a s es t r u c t u r eu s i n gq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s a n df r o me c o n o m i c sp e r s p e c t i v e ，a n da n a l y s i st h ei n f l u e n c eo fd e c i d i n gp r i c eo np r i c et o p r o p e r t yt a xb a s e a c c o r d i n gt ot h eg e n e r a lp r o b l e m so fp r o p e r t yt a xb a s ea s s e s s m e n t ，i t e x p l a i n st h et e c h n i c a ls u p p o r tb e f o r ea s s e s s m e n tf r o mt h ep r o p e r t yr i g h t sr e g i s t r a t i o ns y s t e m a n dd a t aa c q u i s i t i o ns y s t e ma l s oi n c l u d i n gt h el a wb a c k g r o u n d ，a n dp r o v i d e st h ep r e l i m i n a r y p r o p o s a l s t op r o p e r t yt a xb a s ea s s e s s o r s ，i td e f i n e st h er e l a t i o nb e t w e e nt h ea s s e s s o r sa n dt h e g o v e r n m e n t f r o mt h ep r i n c i p l eo fp r o p e r t yt a xb a s ee v a l u a t i o n ，i tp l u s e st i m ev a l u ef a c t o r f r o mp r o p e r t yt a xb a s ee v a l u a t i o n sf a i r n e s sp r i n c i p l e ，i tp l u s e sf a i rt a xa s s e s s m e n tm o d e l ， a n da l s og i v e si taf u r t h e ra n a l y s i s i td e f i n e st h ep u b l i cm a r k e tv a l u a t i o na st h ep r o p e r t yt a x b a s ea s s e s s m e n tc r i t e r i o n s i te x p l a i n sa n da n a l y s i s p r o p e r t yt a xb a s ev o l u m ea s s e s s m e n t m e t h o d s ，e s p e c i a l l yf u r t h e ra n a l y s i sa n dd e v e l o p st h ec a m aa n da v mm e t h o d s t ot h e o v e r e s t i m a t e do ru n d e r e s t i m a t e do fp r o p e r t yt a xb a s ee v a l u a t i o n ，i tg i v e sa d a p t i v ea d j u s t s s u g g e s t i o n o t h e r w i s e ，i tp r o v i d e ss o m ep o l i c yr e c o m m e n d a t i o n sf r o mi n s t i t u t i o na n ds t a f f d e f i n i t i o np o l i c i e s ，r e d u c t i o np o l i c i e s ，s u p e r v i s ep o l i c i e sa n ds oo n k e yw o r d s ：p r o p e r t yt a x ：t a xb a s e ：a s s e s s m e n t ；f a c t o r ；p o l i c y i i i _ 一 东北大学硕士学位论文 目录 目录 独创性声明i 摘要i i a b s t r a c t i i i 第1 章引言1 1 1 研究背景 1 2 研究目的和意义2 1 3 文献综述：； 1 3 1 物业税内涵3 1 3 2 物业税税基评估综述 1 4 研究的内容和方法6 1 4 1 研究内容6 1 4 2 研究方法8 第2 章国内外物业税税基评估现状分析1 1 2 1 物业税改革现状1 1 2 2 国际物业税税基评估现状1 2 2 2 1 美国物业税税基评估1 2 2 2 2 德国物业税税基评估1 4 2 2 3 英国应税税基评估。1 4 2 2 4 立陶宛物业税税基评估。1 5 2 2 5 主要经验启示1 5 2 3 国内物业税税基评估现状1 6 第3 章物业税税基评估要素分析1 9 3 1 相关概念与关系界定一1 9 3 1 1 物业税税基内涵1 9 3 1 2 税基与物业税税基的关系2 0 3 1 3 税基评估与物业税税基评估的关系2 1 东北大学硕士学位论文目录 3 2 物业税税基评估主体分析。2 1 3 2 1 我国物业税税基主体分析及建议：。2 1 3 2 2 税基评估主体与地方政府的关系2 3 3 3 物业税税基评估原则。2 4 3 3 1 评估效率。2 4 3 3 2 评估公平。2 5 3 4 物业税税基评估技术支持 3 4 1 房地产产权登记制度 3 4 2 数据采集制度和渠道 3 5 物业税税基评估技术标准 3 5 1 物业税税基评估标准设立的必要性3 1 3 5 2 我国物业税税基评估技术标准分析。3 2 3 6 物业税税基批量评估方法分析3 3 3 6 1 批量评估法的引入3 3 3 62 c a ma 3 4 ：；j ；。3a v m 3 7 3 6 4 我国应用c a m a 与a v m 的思考4 3 第4 章物业税税基估后协调机制分析。4 7 4 1 税基评估偏差4 7 4 2 有效评估税率协调4 7 4 3 机构协调4 9 4 4 相关复议、申诉制度协调5 0 第5 章政策建议51 5 1 相关法律建议5 1 5 2 相关政策支持5 2 5 2 1 评估机构约束政策5 2 5 2 2 评估人员约束政策。5 3 5 2 3 土地政策5 4 5 2 4 减免政策5 4 东北大学硕士学位论文 目录 5 2 5 监管政策5 7 第6 章结论5 9 6 1 本文得出的结论5 9 6 2 本文不足之处与未来展望6 0 参考文献6 3 致谢6 7 东北大学硕士学位论文第1 章引言 1 1 研究背景 第1 章引言 房地产业随着市场的发展，在国民经济中起着愈来愈重要的作用。2 0 0 3 年国务院的 l ：关于促进房地产市场持续健康发展的通知更是首次将房地产业列为国民经济的支柱 产业。房地产业在国民经济中的地位和作用决定了房地产税收也愈来愈成为我国财政收 入的重要组成部分n 1 。然而，与蒸蒸日上的房地产业本身相比，房地产税制却仍旧停留 在税基窄小、税种重复、税率偏高、征收主体与客体错位缺位等不完善水平。房地产税 制已难以适应当前我国房地产市场经济发展的要求，必须改善我国当前房地产税制结 构，强化房地产税收征管。 房地产税制改革是一项系统的工程。其中，基于目前我国房地产投资、交易环节税 赋过重，而房地产保有环节税赋得不到有效体现的现状，十六届三中全会 ( 以下简称 决定) 中要求：“为达到 简税制、宽税基、低税率、严征管的目标，实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动 产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费呦。一该要求从国家宏观政策意义上明确 了我国应在房地产保有环节征收统一的物业税的规划。楼继伟副部长在分步实施税收 制度改革一文中明确指出：“不动产税改革的方向是合并城市房地产税、房产税与城 镇土地使用税，建立统一的物业税。一楼部长的讲话更进一步明确了我国物业税的计征 与目前房地产税制的合理转换标准口1 。 基于公平和效率原则，有必要对我国物业税税基作以评估。楼部长也明确指出物业 税将按评估价值征税，这样将能比较客观地反映房地产的价值与纳税人的承受能力，并 有利于解决现行税收制度中存在的计税依据不合理的问题。物业税基评估是围绕“评估一 进行相关活动的h 1 。a i r e a ( a m e r i c a ni n s t i t u t eo fr e a le s t a t ea p p r a i s a l ) 对评估的定义是“评 估师根据私人契约在合理预期的基础上的资产权益转让的最好价格，评估同时具有艺 术性、科学性、经验性的特点。物业税税基评估有必要借用资产评估的价值基础、操作 程序和评估方法等基本要素，以征税或解决税收纠纷职责下，代表不同的委托方，选用 不同的价值类型。 税赋的功能除了能产生国家的财政收入之外，还能优化市场的资源配置。调节收入 的再分配，并促进市场的公平竞争。当前，我国不动产税赋中存在诸多不利于经济协调 东北大学硕士学位论文第1 章引言 发展的问题：不动产的税赋没有合理地反映不动产本身的价值，因此没有充分体现税赋 的公平原则；不动产的税赋税基狭窄，从而极大地弱化了应有的财政收入；在不动产交 易与开发建设环节中，税费负担又过重，导致各项不动产的开发中包括居民住宅的开发 中增添了过高的成本，从而影响了国家的建设与普通百姓的利益。目前国内研究的热点 和重点基本都集中宏观层面，对课税基准的评估等微观层面的研究还很少涉及到，而这 些问题的解决，关系到房地产税制改革能否顺利实施嘞。 十届全国人大五次会议高票通过了 中华人民共和国物权法( 以下简称物权法) ， 该法对公有财产和私有财产给予平等保护。 的一个重要内容就是对不动产登 记制度进行了有效完善和调整，弥补很长时间来的滞后局面。不动产登记制度是进行物 业税改革的基础，它不仅是确认纳税人的依据，也是对课税对象进行评估和确定税基的 基础。登记资料可以显示出一定时期房地产在不同地区和收入群体间的分布情况，同时 可为政府制定宏观调控政策提供基础资料。我国不动产登记制度一度出现登记内容不全 面、信息滞后，信息持有主体分散，资源共享水平低等欠完善的局面。物权法第九 条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记， 不发生效力，但法律另有规定的除外。一此处明确把不动产登记制度纳入不动产物权的 市场准入关，有利于从源头上做实物业税税基的数据搜集工作，杜绝税基统计漏洞。 本文正是基于促进我国物业税改革的顺利进程，改善当前税赋存在的结构性矛盾的 目标，在 规定：。物业丹指 任何土地( 包括水淹部分) 、或任何楼宇、建筑物、或其中部分，作为独立或个别租赁 单位或拥有单位，或因获得许可而拥有或使用者。物业的概念与房地产的概念在很多方 面还存在着差别嘲。一般来说，“房地产一一词涉及宏观领域，泛指一个国家或地区的整 个房地产；而物业则是指单项的房地产，或一项具体的实物资产“不动产一的英文解 释是。r e a le s t a t e 一和“r e a lp r o p e r t y 一。e s t a t e 和p r o p e r t y 指财产、产业所有权等动 产和不动产，包括，股票、股份、土地、房屋、货物、无形资产、专利权、版权等。 “r e a l e s t a t e 一具体是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋。“r e a lp r o p e r t y 一具体是指 r e a le s t a t e 及其附带的各种权益啊。就房屋而言，在中国房地产领域，“不动产 、“房 地产一以及“物业一含义相似。其中“不动产一是民法习惯常使用的词汇，“房地产一 是经济法和行政法及其商业活动中较常使用的称谓，“物业一是东南亚地区和我国香 港、澳门地区作为房地产或产业所有权的别称或同义词使用的。从广义的角度看，“物 业 这个词是与英语词汇e s t a t e 和p r o p e r t y 的原意相同，指财产、产业所有权，包括股 票、股份、土地、房屋、货物、无形资产、专利权、版权等：从狭义的角度看，“物业一 这个词才是指房屋、建筑物的所有权m 。本文的“物业 一词是基于狭义角度分析的。 关于物业税，钟伟、冯维江认为：广泛意义上的物业税，也称财产税( p r o p e r t yt a x ) ， 最早作为一种常规税种可上溯至公元6 0 0 年的希腊。起初，人头、财产、房产都在征税 之列。现代意义上的物业税，从各国征收实践看，征收并无统一的形式，征税对象也很 不一样。物业税即指房地产税，是财产税的一种阻1 。周小川在“2 0 0 3 中国企业领袖年会 开幕式 上指出：物业税就是过去所说的财产税( p r o p e r t yt a x ) ，也有称房地产税，这是 东北大学硕士学位论文第1 章引言 个翻译上的选择问题。本文认为，物业税是对房地产保有环节征收的一种财产税，属于 不动产税。物业税又称“财产税 ，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承 租人每年都缴付一定税款，税值随房产升值而提高n 伽。 物业税在法律意义上的逻辑起点是国家对私人财产的保护，或者说是国家对物权的 确认和保护，只有存在清晰的物权，物业税才具有可靠的税基，物业税制度才具有真实 的法理基础。物权法对物权的解释是“权利人依法对特定的物享有直接支配和排他 的权。一物权法中所称的“物包括不动产和动产 的颁布，从法律的 角度强调了物权的不可侵占性，同时也使这种占有和使用的权力上升到了税收的角度。 物业税的征收正是基于物权的法定界限。 表1 1 不同国家的物业税收入 t a b l e1 1p r o p e r t yt a xr e v e n u ei nv a r i o u sc o u n t r i e s 注：2 0 0 1 年印尼的数据为估测值，其他数据均为1 9 9 0 年左右的实际数据。 东北大学硕士学位论文笫1 章引言 资料来源：国际货币基金组织( 2 0 0 1 a , b ) ji 不同国家物业税所占政府的收入比例各不相同( 详见表1 1 ) 。美国地方政府把物业 税的收入作为地方公共产品和服务投入的主要来源，尤其重要的是，教育领域则把物业 税收入视作地方公共教育主要融资来源1 1 1 l 。在我国，教育作为国家的发展大计，对我国 科教兴国的战略，对中国在国际上综合竞争力的近一步提升有着根本的重要作用；同时， 教育支出在我国长期以来受到基于需求的限制，这一方面是因为我国作为发展中国家， 人口众多，资源有限，中央政府在教育方面投入的比重相对发达国家较低，地方政府的 税收相对较低，所以用在教育领域的支出比例微乎其微。在本文，对物业税税基的讨论 是基于物业税作为地方政府收入的角度来行文的，因此作为地方政府主要收入来源的物 业税，有必要进行合理、公平评估，使之有效增加政府收入，并适当增加其在公益领域 尤其是教育领域的支出。 1 3 2 物业税税基评估综述 1 3 2 1 国际物业税税基评估 国际上关于物业税税基评估理论已趋向成熟。w i l l i 锄es t i n e 在 e s t i m a t i n gp r o p e r t y t a xb a s ee l a s t i c i t yo v e rt u n e ：e v i d e n c eo nt h er e v e n u em a x i m i z i n gp o l i t i c i a n 中基于政府 财政收入最大化，研究说明了物业税税基评估的在特定时期的弹性问题；j o h nj c a r r o l l ， s e y m o u rs a c k s 在( t h ep r o p e r t yt a xb a s ea n dt h ep a t t e r no fl o c a lg o v e r n m e n te x p e n d i t u r e s ： t h ei n f l u e n c eo fi n d u s t r y 中从城市商业经济的角度论证了政府的财政收支与物业税税基 评估的关系问题；t e r r e n c em c l a u r e t i ea n dh e l e nr n e i l l 在( y e a r - r o u n ds c h o o l s c h e d u l e sa n dr e s i d e n t i a lp r o p e r t yv a l u e s 中就住宅资产、公益机构等特定行业的物业税 税基评估减免政策进行了合理建议；由于物业税普遍作为地方政府税收存在，大多理论 是基于实际案例得出。j o nh f i v aa n dj o r nr a t t s o 在( l o c a lc h o i c eo fp r o p e r t yt a x a t i o n ： e v i d e n c ef r o mn o r w a y ) ) 中从挪威的实践出发，说明了税收的竞争机制与税基的变化之 间的关系；s t e v ew h i t e & s t e v eh m u r d o c k 在( t h ei m p o r t a n c eo fd e m o g r a p h i ca n a l y s e si n s t a t e a n dl o c a l l e v e lp o l i c ye v a l u a t i o n ：ac a s es t u d ya n a l y s i so fp r o p e r t yt a x e si nt e x a s ，u s a 中就物业税收入的受益主体在中央政府和地方政府之间的分割关系进行了分析； i n t e r n a t i o n a la s s o c i a t i o no fa s s e s s i n go f f i c e r s 在( s t a n d a r do na u t o m a t e dv a l u a t i o nm o d e l s ( a s ) 中对批量评估方法中的a v m 评估法进行了具体标准的分类分析。总之，国际 上物业税计征成熟的国家对物业税税基评估的研究已经在物业税作为地方税收基础上 东北大学硕士学位论文第1 章引言 由对评估主体、评估方法等的研究延伸至对税收弹性、税收减免等符合区域现状问题的 探索。 1 3 2 2 国内物业税税基评估 国内在物业税税基领域进行了有效的探索，并形成了有关我国进行物业税税基评估 的具本国房地产市场特色的研究体系。纪益成、傅传锐在批量评估：从价税的税基评 估方法及 a 在批量评估中的应用中针对物业税税基评估中有关a v m 等批量评估 方法等，对评估中涉及到的评估细节进行了合理分析和有效建议；周叔敏在 不动产税 收中的税基评估方法中对不动产税收中的批量税基评估方法进行了流程等的有益探 索；徐一萍在 物业税税基评估体系的构建思路：中针对我国物业税税基评估体系构建 中所需考虑的要素进行了分析和建议；张平竺在 税基评估体系的设想中也进一步明 确了建议税基评估体系的重要性及对在我国构建评估体系的有效构思。相关学者针对税 基评估也进行了有关评估标准、评估方法、评估政策等不同程度的研究1 1 2 】1 1 3 】【1 4 1 1 1 5 l 【1 6 1 。 同时，我国关于物业税税基评估领域的相关问题研究不是局限在国内理论界进行定 性研究与探索，相关部门已经开始组织有效的国际交流论坛，与国际上物业税税基评估 经验丰富的国家相关机构及相关权威学者进行理论与实践交流。2 0 0 6 国际评估论坛关于 设税基评估理论及实务专题中，财政部税政司司长史耀斌在 加强评估领域合作，推动 物业税税基评估工作发展中进一步明确了税基评估领域的国际合作意识；国际税务官 协会现任主席维恩楚奥特在 财产税制度的建立与运行概述中对房地产税制的建立 与运行进行了总体性概括引导；安大略省财产税基评估公司副总裁拉里哈默尔的 评 估安大略省的财产针对当地资产评估现状及取得的经验与不足进行了陈述。经过充分 的交流与沟通，达成了有关物业税税基评估一致观点：税基评估将成为物业税计税的重 要手段；物业税采用批量评估方法已得到大多数国家认同；“征评分离 是规避“利益 冲突的有效方式；市场价值是财产税评估的基本标准；物业税税基评估体系的完善； 税基评估技术标准的规范；评估中所需信息沟通机制的通畅；相关申诉制度的建立；法 律制度的完善；税基评估中数据库的建立与维护n 刀。 1 4 研究的内容和方法 1 4 1 研究内容 本文是基于我国目前房地产市场价格迅速上涨、房地产税制结构不合理( 税基偏窄、 税率偏高、税种重复) 、税收比例占房地产开发商收入比例偏低，影响了房地产市场的 东北大学硕士学位论文第1 章引言 正常竞争机制运行，弱化了政府的税收收入等现状下进行分析和研究的，本文是在我国 物业税改革成为房地产市场的焦点，同时 物权法的颁布与实施的法律背景下，针对 在房地产保有阶段把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并为统一征收的物业税 的主题，对从价计税的物业税税基的主要问题进行了分析与研究，并对相关的政策给予 了合理性建议。 第1 章从我国房地产行业在国民经济中地位，目前房地产市场税制存在诸多滞后和 不协调的机构性矛盾现状，我国房地产税中诸多不利于经济协调发展的问题的背景下， 提出了我国物业税税基评估的必要性。针对当前国际、国内税基评估研究现状，对相关 文献进行了综述，并结合了物权法： 的法律背景支持，对其评估必要性进行了阐释， 并进一步提出了本文的研究目的和意义，同时提出了研究的内容及必要的分析方法。 第2 章从国内外物业税改革现状入手，对西方税基评估领域发展成熟的国家进行了 经验的有效参考，并对其需进一步加以探讨的内容进行了补充，同时针对我国具体评估 实践，对我国物业税税基评估现状进行了分析，明确了我国税基评估领域的研究重点 第3 章是本文的研究重点，本章首先从税基评估的相关概念与关系入手，对物业税 税基的内涵进行了定量阐释。侧重从经济层面分析。从价计税对税基的影响一，在此基 础上指出了不同物业税的税基结构，以及对不同课税对象的物业税税基进行了科学界 定，并提出了有效物业税税率等概念。对税基评估与物业税税基评估等关系进行了详细 的区分。然后从物业税税基评估主体开始，通过房地产税对我国政府收入的重要性，房 地产税在我国政府税收收入的比重及其与西方发达国家的差距，明确了政府作为物业税 征税主体的重要性，及基于协调征纳双方的利益关系，做到税基评估的客观、公正，提 出由民间资产评估机构承担税基评估主体的建议。资产评估机构与政府形成有效的委托 与被委托的关系，但前提是政府的有效宏观指导。同时界定了政府与评估机构各自的权 利和责任。然后对税基评估中的效率与公平原则进行了定量阐释。税基评估中的标率原 则计入了时间价值，从市场经济方面阐释了物业税税基评估理论。税基评估中的公平原 则分析计入了p f 模型及其相关的完善发展，从物业税的市场价值方面分析了税基评估 的公平性，并对其辅之有关公平的实证模型。然后，对物业税税基评估的估前技术支持， 尤其是房地产产权登记制度、数据采集制度进行了政策制度上的建议和分析。然后，对 评估中的评估标准和评估方法要素进行了具体的经济分析。本章提出使得公开市场价值 作为我国物业税税基评估技术标准的建议。同时，本章对基于三大传统评估方法( 市场 比较法、重置成本法、收益法) 而发展的批量评估方法进行了从引入到具体方法的理论 及其相对应用领域进行了详细的分析。其中比较典型的是适合大批同类资产的c a m a 东北大学硕士学位论文第1 章引言 评估法及适合小批资产的a v m 评估法。在对c a m a 概述前提下，进一步阐释了c a m a 体系及其与地理信息系统( g i s ) 结合的更加详细、准确的评估方法。同时，在对a v m 评估法概述的基础上阐释了a v m 评估程序及a v m 在住宅资产评估中的不足和a v m 的 进一步优化。 第4 章针对本文应用的评估技术、评估标准、评估方法等前提基础上所进行的评估 的技术与政策方面的缺陷，从税基评估与市场价值的偏差的角度，对物业税税基进行了 有效的评估协调。同时，由于政府在物业税改革中的特殊角色，使得物业税税基评估有 必要建立独立的代表物业税缴纳人利益的代言人或协调政府与纳税主体利益关系的有 效的独立的协调机构，并对政府和专门的协调机构之间相对各自的责任和权利进行了合 理建议。以及对有关的复议、申诉接纳主体及相关的法律解决程序进行了初步分析和建 议。 第5 章是对物业税税基评估的政策方面的支持及建议。首先从法律层面开始，对我 国当前国家颁布实施的 物权法对物业税税基评估的法律支持进行了阐述，并进一步 对物业税税基评估所需的专门的 税基评估法进行了初步建议和探讨。然后，对物业 税税基评估所需的政策支持进行了具体分析，包括土地政策、对评估机构的监督培训政 策、评估对象减免政策、评估整体的监管政策等。 总之，本文在以评估中要素和评估后协调机制分析，并辅之技术和政策上的支持及 本文作者建议的结构基础上，对我国物业税税基评估中有关评估主体、评估原则、评估 标准、评估方法、评估协调等的相关问题进行了经济和技术、政策法律层面的分析，初 步从市场价值和数理统计等方面，对我国物业税税基评估给予了一定程度的分析并提出 了初步性建议。具体研究框架图见图1 1 。 1 4 2 研究方法 本文综合运用了市场理论、管理理论、评估理论、数理统计理论等，从征税主体( 政 府) 和应纳税主体的双向层面，基于公平和效率原则，通过定性与定量分析方法，对我 国即将开征的物业税的税基评估中可能存在的相关问题进行了国际借鉴和针对我国特 殊国情的分析，并对与我国物业税税基评估的相关法律政策进行了探讨和建议。在此基 础上，形成了对我国物业税税基评估技术支持、评估标准、评估方法、估后协调等问题 的系统性分析与建议。 东北大学硕士学位论文 第1 章引言 图1 1 研究框架图 f i g 1 1r e s e a r c hf r a m e w o r km a p 9 东北大学硕士学位论文第2 章国内外物业税税基评估现状分析 第2 章国内外物业税税基评估现状分析 2 1 物业税改革现状 当前国际上对物业税改革研究已趋于完善，从二十世纪2 0 年代以来，西方国家财 税理论中对有关税制优化问题的研究，形成了三大具有代表性的理论流派：最优税收理 论、供给学派的税制优化理论和公共选择学派的税制优化理论，在一定程度上促进了各 国经济的发展，但其强调效率原则而忽视公平原则的税制结构，由于过分减税大大减少 了国家的财政收入，加剧了社会再分配的矛盾。基于供给学派的税制优化理论，逐步形 成了一种新的税制优化理论，这种理论侧重将优化税制理论与税收征管有机结合起来， 把研究的重点从消费者偏好转移到技术上来。 在我国，物业税改革之所以被提到议事日程上来，并把它作为财产税体系的重要组 成部分( 目前我国房地产税收体系见表2 1 ) ，关键在于其财产税性质的不可替代性。物 业税的征税对象是房屋、土地，即对存量财产征税。而现代税制中的所得税、流转税等， 其征税对象大都是某种经济行为，主要是对经济增量征税。二者在征税对象方面的区别， 决定了其对经济运行的影响也是不同的。财产税对经济运行的扭曲作用很小，具有典型 的税收中性特点，所得税、流转税等税种直接影响纳税人的经济决策，运用不当会直接 影响到经济运行的效率n 引。因此，物业税在扩大税基，实现社会公平方面，有着所得税、 流转税不可替代的作用。 针对我国房地产税制存在的问题，以及征收统一物业税的重要性和必要性，我国相 关部门对物业税改革提出了宏观政策引导。“简税制，宽税基，低税率，严征管是党 的十六届三中全会通过的决定所明确提出的新一轮税制改革的原则，也是我国物业 税改革所应该遵循的基本原则。所谓简税制，包括税种的减少、税率档次的简化、税收 优惠的减少和征纳程序的简单化等内容，这会大大减少税收成本和提高税收效率。所谓 宽税基，包括两层意思：一是从外延上扩大税收的征收范围：二是从内涵上减少税收优 惠，使税基更加“整洁”，宽税基有利于减少税收流失，增加财政收入。所谓低税率， 指的是法定税率即名义税率不能过高。所谓严征管，即加强税收的征收管理，加强“法 治，减少“人治”。健全的税收征管机制是决定税制可行性和有效性的关键因素n 们。 目前，我国物业税改革受到了从中央到地方、从房地产实践到相关房地产评估等领 域的重视，中央及地方政府相关部门的宏观政策引导及相关领域学者的理论探讨深入为 我国物业税税基评估的有效实施进一步提供了理论和实践借鉴。 东北大学硕士学位论文第2 章国内外物业税税基评估现状分析 2 2 国际物业税税基评估现状 2 2 1 美国物业税税基评估 美国物业税的征收追溯至独立战争之前，美国革命后期，物业税在大多数州征收。 十九世纪末期，物业税成为美国政府征收的基本税收，此后，物业税一度成为国家和地 方政府增加收入的来源。在1 9 0 2 年，超过8 0 的政府税收都来自物业税，这种主导趋 势一直持续到1 9 2 0 年。但是，3 0 年代的经济萧条使得美国物业税征收额一度下跌。虽 然后来物业税的作用都没有超越这个界限，但物业税依然是地方的主导税种。由于物业 税的征收在中国及美国征收的不同步，处于酝酿初级阶段的中国物业税征收状况大致相 当于美国的2 0 世纪8 0 年代前的税收状况，因此本文摘录了美国1 9 0 2 至1