（土地资源管理专业论文）农村集体建设用地流转制度完善研究.pdf

摘要 在我国，建设用地依据所有者主体不同有国有建设用地和集体建设用地之分。 随着改革开放和经济的飞速发展，国有建设用地使用权流转制度不断完善，但是 集体建设用地使用权流转，法律上存在诸多限制，且在实践中，普遍存在集体建 设用地未经审批转用和征收程序而私自流转的现象。但在现有法律政策体系下， 很难单纯地通过改革土地征收制度或限制私下流转来解决当前问题，因而有必要 加快集体建设用地使用权流转制度根本性变革的研究进度。 本文在查阅大量文献资料和进行实地问卷调查的基础上，对我国农村集体建 设用地流转进行了深入研究。主要分为以下五个部分： 第一部分是文献综述，包括第一、二章。这一部分明确研究的主题与框架， 对农村集体建设用地流转的相关概念与研究对象范围作界定，在论述国内外相关 研究进展的基础上，概括农村集体建设用地使用权流转研究的理论基础。 第二部分简单介绍我国农村集体建设用地流转的形成过程，针对其流转现状 进行分析，指出现行农村集体建设用地流转已形成一定组织和规模，但仍存在产 权权能模糊、流转秩序混乱、相关法律政策不完善等诸多问题。 第三部分为案例实证分析部分，为本文的研究重点，包括第四、五章。首先 从供求的角度分析乡镇企业用地流转的影响因素，并运用s s p 范式分析了乡镇企 业用地流转试点的制度绩效，经济的发展、工业化和城镇化的推进，对经济比较 利益的追求、乡镇企业改制等因素促使乡镇企业用地流转成为现实。接着指出乡 镇企业用地流转的重点在于，建立完备的集体建设用地产权制度，不改变集体土 地所有权主体的前提下，实现使用权和所有权分离，淡化所有权、强化使用权的 “准所有权”地位。其次，选取星子县进行问卷调查。通过l o g i s t i c 模型分析显示， 户主自身的个人特征因素会直接影响户主是否赞成宅基地流转的决策行为。根据 调查分析的结果及目前我国农村的实际情况，具体提出了宅基地流转的几点相关 建议，如需进一步明晰宅基地产权体系，因地制宜地推进宅基地使用权流转，农 村宅基地收购储备制度建立等。 第四部分为农村集体建设用地流转制度的系统构建。在前文规范分析和实证 调查的基础上，对我国农村集体建设用地流转制度提出了初步设想。先是从总体 上论述农村集体建设用地流转的目的依据、适用范围、流转方式等；然后对乡镇 企业用地及宅基地流转情况分别进行具体规定，鉴于宅基地的特殊性，所以着重 对其进行特殊的规定，包括取消流转标的和流转对象的限制、因地制宜地逐步实 现宅基地自由流转、建立无偿与有偿相结合的宅基地使用权制度等。 最后为结论与研究展望部分。 【关键词】农村集体建设用地土地使用权流转乡镇企业用地宅基地 l a b s t r a c t c o n s t r u c t i o nl a n di no u rc o u n t yc a nb ed i v i d e di n t on a t i o n a la n dc o l l e c t i v e c o n s t r u c t i o nl a n db a s e do nd i f f e r e n ts u b j e c t s a l o n gw i t ht h ee x e c u t i o no fr e f o r ma n d o p e np o l i c ya n dt h er a p i de c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，t h et r a n s f e r e n c es y s t e mo fn a t i o n a l c o n s t r u c t i o nl a n d su s u f r u c th a sb e e na m e n d e du n c e a s i n g l y h o w e v e r , t h e r ea r em a n y l e g a lr e s t r i c t i o n st ot h et r a n s f e r e n c eo fc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d su s u f r u c t b u t p r a c t i c es h o w st h a tm a n yc o l l e c t i v el a n d su s u f r u c th a v eb e e nt r a n s f e r r e dt ot h el a n d m a r k e ta f t e rb e i n gt r a n s l a t e d i n t on a t i o n a ll a n db ya ni l l e g a le x p r o p r i a t i o nm e t h o d m o r e o v e r , u n d e rc u r r e n ts y s t e m ，i ti sd i f f i c u l tf o ru st os o l v et h ep r o b l e mo ft h e t r a n s f e r e n c es y s t e mo fc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d su s u f r u c tb ym e r e l yr e f o r m i n gt h e s y s t e mo fl a n de x p r o p r i a t i o no rf o r b i d d i n gp r i v a t et r a n s f e r e n c eo fc o l l e c t i v el a n d s u s u f r u c t s ow eh a v et oc a r r yo ni m p e r a t i v er e s e a r c ho nu t t e r l yr e f o r mo ft h e t r a n s f e r e n c es y s t e mo fc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d su s u f r u c t t h i sd i s s e r t a t i o nm a k e sa ni n d e p t hs t u d yo nr u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c f i o nl a n da f t e r a no n - t h e s p o ti n v e s t i g a t i o na n daw i d er a n g eo fd a t ec o l l e c t i o n i tc o n c l u d e sf i v ep a r t s m a i n l ya sf o l l o w s ： p a r t1w h i c hi n c l u d e sc h a p t e r1a n d2i st h el i t e r a t u r er e v i e w t h et h e m ea n d r e l a t i v ec o n c e p to ft h er e s e a r c hi nt h i sp a r th a sb e e nc l e a r l yd e f i n e d t h ea u t h o ra l s o r e v i e w e ds o m er e l a t e db a s i ct h e o r i e sa b o u tc o n v e r s i o no fu s i n gr i g h t sf o rr u r a l c o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d p a r t2e x p a t i a t et h ef o r m a t i o no ft h er u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d sc o n v e r s i o n a c c o r d i n g t ot h ea n a l y s i so fc u r r e n ts i t u a t i o n , w ef o u n dt h a tt h ec u r r e n tr u r a lc o l l e c t i v e c o n s t r u c t i o nl a n dt r a n s f e rh a sf o r m e dc e r t a i no r g a n i z a t i o na n ds c a l e b u ts o m ep r o b l e m s s t i l le x i s t ，s u c ha st h ev a g u eo f p r o p e r t yr i g h t s ，c o n v e r s i o nd i s o r d e r , t h ei m p e r f e c t i o no f r e l e v a n tl e g a lp o l i c y , e t c p a r t3w h i c hi n c l u d e sc h a p t e r4 ，5i st h i se s s a y sf o c u s ，a n de m p i r i c a ls t u d yo f r u r a l e n t e r p r i s e s st r a n s f f e r i n gs y s t e m f i r s t l y , f r o mt h ev i e wo fs u p p l ya n dd e m a n d ，i t a n a l y z e sa l lt h ef a c t o r sc a ni n f l u n c er u r a le n t e r p r i s el a n d st r a n s f e r r i n g , a n a l y z e st h e s y s t e mp e r f o r m a n c eo fs o m ep i l o tu n i t sw i t hs s pp a r a d i g m ，a n dc o n c l u d e st h a tr u r a l l a n d st r a n s f e e r i n gr e a l i t ya r ee f f e c t e db yt h ee c o n o m i c d e v e l o p m e n t ，i n d u s t r a l i z a t i o n ， c i t y a n dt o w n - r i z a t i o n ，p u r s u eo fc o m p a r a t i v l ye c o n o m i cb e n e f i t ，a n dr u r a le n t e r p r i s e s r e c o n s t r u c t i o n ，e t c t h e n ，i tp i o n to u tt h a tt h ek e yo ft o w n s h i pe n t e r p r i s e s sl a n dt r a n s f e r 2 i sap e r f e c tp r o p e r t ys y s t e mo fr u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d u n d e rt h ec o n d i t i o no f t h es u b j e c tp o s i t i o ni nt h eo w e r s h i po fr u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dc o n s t a n t l y , w e m u s tm a k et h er i g h tt ou s ea n do w n e r s h i pa p a r t s e c o n d l y , w ec h o o s ex i n gz ic o u n t y c a r r ) ，i i l go u tq u e s t i o n n a i r ei n v e s t i g a t i o n u s i n gt h el o g i s t i cm o d e l ，i tf o u n dt h a t t h e i i l d i v i d u a lc h a r a c t e r i s t i cf a c t o ro ft h eh e a do fah o u s e h o l dw i l le f f e c th i sd e c i s i o n b e h a v i o r a c c o r d i n gt oa n a l y t i c a lr e s u l ta n dr e a l i t yo fo u rc o u n t r yr u r a la r e a , i tp u t f o r w a r ds e v e r a ls u g g e s t i o n s ，s u c ha sd e f i n i t i n gt h ep r o p e r t yr i g h ts y s t e mo fh o m e s t e a d ， p u s h i n g f o r w a r dh o m e s t e a dt r a n s f e r a d a p t t ol o c a lc o n d i t i o n s ，b u i l d i n gu pt h e h o m e s t e a dp u r c h a s ea n dr e s e r v es y s t e m ，e t c p a r t4i st h ec o n s t r u c t i o no fr u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dc o n v e r s i o ns y s t e m d u et ot h en o r m a t i v ea n a l y s i sa n de m p i r i c a li n v e s t i g a t i o n ，t h ea u t h o rp u r p o s e di n i t i a l i d e a sa b o u tr u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dt r a n s f e rs y s t e m f i r s tg e n e r a l l y , t h ea u t h o r p u r p o s e dt h es c o p eo fa p p l i c a t i o n ，f l o wp a t t e r n s ，e t c ；t h e nt o w n s h i pe n t e r p r i s e st r a n s f e r o fl a n da n dr u r a lh o m e s t e a dw e r es p e c i f i cs t i p u l a t e d i nv i e wo ft h es p e c i a ln a t u r eo f r u r a lh o m e s t e a d ，s 0t h ea u t h o rm a d es o m es p e c i a ls t i p u l a t i o na b o u ti t i n c l u d i n gt h e a b o l i t i o no ft r a n s f e rt a r g e t sa n do b je c t s ，t h ei m p l e m e n to fr u r a lh o m e s t e a dt r a n s f e r a c c o r d i n gt ol o c a lc o n d i t i o n s ，t h ee s t a b l i s h m e n to f t h es y s t e mo fr u r a lh o m e s t e a du s e b o t hp a i da n du n p a i d ，e r e t h ef i f t hp a r ti n c l u d e sr e s u l t so fs t u d ya n dp o l i c ya d v i c e k e yw o r d s r u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d c o n v e r s i o no fl a n du s i n gm g b t t o w n s h i pe n t e r p r i s e s sl a n d r u r a lh o m e s t e a d 3 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致 谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果， 也不包含为获得江西财经大学或其他教育机构的学位或证书所 使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 关于论文使用授权的说明 本人完全了解江西财经大学有关保留、使用学位论文的规 定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借 阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印 或其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后遵守此规定) 繇盟新躲警缸嗍芈 1 绪论 l 绪论 1 1 选题背景及意义 1 1 1 选题背景 集体建设用地在我国建设用地构成中占有很大比重，其合理利用与我国农村 的经济、农民的利益息息相关。据国土资源部的测算，除交通运输和水利设施外， 我国实际建设用地约有3 7 5 亿亩；其中，1 0 5 亿亩为国有，2 7 亿亩为集体建设 用地。在集体建设用地中，农民宅基地约有1 5 亿亩，乡( 镇) 村公共设施及公益 事业用地约有o 9 亿亩，乡镇企业等生产经营性用地有o j3 亿亩。当前我国正在 进行征地制度改革和集体建设用地使用制度改革，集体建设用地流转成为社会各 界关心的热点问题。 自建国以来，我国农村土地制度及有关法规不断发生变化。2 0 世纪7 0 年代 末，通过农村改革创建了我国农村“家庭承包经营为基础，统分结合一的双层经 营体制，在其推动下农村乡镇企业等集体非产农业的迅速发展，大大促进了我国 农村经济结构的转换，同时带来了对农村集体非农建设用地需求的急速上升。1 9 9 8 年- - 1 - _ 地管理法出台后，我国开始对耕地实行世界上最严格的保护，这直接导 致耕地占用成本的急增，并引起土地供求矛盾恶化。此后我国政府开始考虑如何 合理开展农村集体建设用地的使用和流转问题，以应对土地供求矛盾。1 9 9 9 年国 土资源部正式批准安徽省芜湖市作为农村集体所有建设用地使用权流转的第一个 试点，出台了芜湖市农民集体非农建设用地使用权流转管理办法。2 0 0 4 年1 0 月，国务院下发关于深化改革严格土地管理的决定，明确提出“在符合规划的 前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转”。 同年对- i - 地管理法进行了修改，修改内容主要集中在集体土地流转和征地制 度改革两方面。2 0 0 6 年3 月，国土资源部5 2 号文件关于坚持依法依规管理节 约集约用地支持社会主义新农村建设的通知中，首次明确提出将推进农村非农 建设用地流转的试点工作。 在实践中，集体建设用地隐形流转早己成为普遍现象。1 9 9 0 年初在珠江三角 洲、长江三角洲及一些大城市郊区，农民自己创建标准厂房、仓库和店铺等用于 出租；或者不顾法律限制，直接进行土地非法流转的现象普遍出现。虽然隐形市 场的存在客观上对农村社区经济发展、集体财富积累、社区管理服务及稳定农民 收入等起到一定保障和促进作用，但这种流转毕竟在政策法律上未得到明确的认 。李元集约利用土地不断提高城市土地运营水平【j 】中国土地，2 0 0 3 ( 1 2 ) ：11 1 农村集体建设用地流转制度完善研究 同，缺乏合理的规制，从而难免会引发诸多问题，容易滋生不少土地纠纷及矛盾 冲突，影响农村社会稳定与城镇化的健康发展。 由此可见，在实践上迫切需要解决农村集体建设用地能否流转以及如何流转 的问题，改革当前我国集体建设用地流转制度和加强对集体建设用地流转的规范 管理势在必行。 1 1 2 选题意义 近年来，随着工业化、城镇化的不断推进，城市基础设施建设、小城镇建设 及农村乡镇企业的迅速发展，我国集体建设用地的需求量激增。人多地少是我国 最基本的国情，土地城市化的速度快于人口城镇化的速度，导致农村集体土地过 快地向城市聚集，农村人均可以耕种的土地越来越少。 由于集体建设用地需求量激增，全国范围内农村集体建设用地交易活动越来 越活跃，集体建设用地的流转顺应了土地市场发展的要求，但我国目前有关集体 建设用地的制度政策与法规严重滞后于土地市场的发育。农村集体建设用地使用 权自发、私下的隐形流转市场的存在，不仅严重干扰了国有土地市场的正常运行， 而且造成集体土地收益大量流失，农民的利益得不到保护；一些乡镇企业无偿、 低偿使用集体土地，利用效益低下造成土地闲置，或利用变相破产、兼并等情形 私下转让土地；一些集体经济组织急功近利、廉价抛售集体土地，或在流转过程 中擅自更改土地用途使大批耕地非农化，给我国粮食的持续供给造成压力等。这 些都造成了集体土地资产的流失，冲击和扰乱国有土地市场，对于保护耕地和建 设健康有序的土地市场极为不利。 2 0 0 8 年党的十七届三中全会明确提出了在全国范围内建立城乡统一的土地 市场，允许集体建设用地流转的土地政策改革方针。从国土资源部批准成立第一 个集体建设用地流转试点至今，很多城市开展的集体建设用地流转试点工作都取 得了一定成绩和经验，但同时也存在一些问题。在已有试点的基础上，本文通过 理论与实证相结合，初步构建出农村集体建设用地流转制度，为土地管理部门制 定土地政策、解决集体建设用地流转等提供理论依据与政策建议，文章的选题和 结论具有很大的现实意义。 1 2 相关概念界定 1 2 1 农村集体建设用地的内涵 当前我国对于“农村集体建设用地并没有一个法律上的确切定义，有关法 律和法规仅对“建设用地 的概念做了部分解释。1 9 8 6 年的土地管理法，将 2 1 绪论 建设用地分为“国家建设用地”和“乡( 镇) 村建设用地”。该法专设“乡( 镇) 村建 设用地”一章，但并未对“乡( 镇) 村建设用地”做出界定。1 9 9 9 年修改的土地 管理法第4 条第3 款对建设用地做出明确界定：“建设用地是指建造建筑物、构 筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅 游用地、军事设施用地等 。由此看来，集体非农建设用地一词只是实践中的概括 提法，无论是在原土地管理法中，还是在2 0 0 4 年的修改版本中都没有对其概 念进行界定。但2 0 0 4 年修改版本有关条文中对与之有关的问题则作了一些规定： 关于土地登记。修改法第1 0 条第2 款规定“农民集体所有的土地依法用于非农 业建设用地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。” 关于用地原则。第4 3 条规定：“任何单位和个人建设，需要使用土地的，必须依 法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集 体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇公共设施和公益事业建设经依法批 准使用农民集体所有的土地除外。”关于审批权限与程序。修改法第5 9 、6 0 、 6 1 条对此作了具体规定。 依据以上土地管理法及部分法规的规定，我们认为，“农村集体建设用地 指的是：以农村集体组织为所有者，地处农村地区、已依法批准使用的乡镇企业 用地、宅基地、乡镇村公共设施以及公益事业建设用地( 其中乡镇企业用地也可 称为集体经营性建设用地) 。具体包括：农村居民住宅建设用地，即农村居民住 宅建设用地。包含主要建筑物( 居民住房) 和附属建筑( 厨房、厕所、畜舍等) 以及 房屋周围为独家使用的土地等，依法取得使用权但仍未开工建设房屋的土地也属 于宅基地。农村集体经营性建设用地。它包括乡( 镇) 、村( 行政村或村民小组) 农业集体经济举办的企业，农民集资联办的企业，农民个体企业和以集体土地使 用权作为联营条件，由农村集体经济组织同其他类型企业共同兴办的联营企业所 使用的集体土地。乡( 镇) 村公共设施和公益事业建设用地。乡( 镇) 村公共设施 用地主要是指乡村为满足农村村民生产、生活需要而修建的基础设施占用的土地； 乡( 镇) 村公益事业用地是指在乡( 镇) 中为满足农村农民文化、教育、医疗的需要 而举办的公益事业占用的土地( 图1 1 ) 。 农村集体建设用地 农村居民住宅建设用地( 宅基地) 乡镇、村企业用地( 经营性用地) 公共设施和公共事业用地( 非经营性用地) 图1 1 农村集体建设用地构成 3 农村集体建设用地流转制度完善研究 1 2 2 农村集体建设用地使用权流转的概念 目前大部分国家实行土地私有制度，土地可直接进入市场进行交易，因此国 外学者很少使用土地流转这个词汇，大都采用“土地交易 ，主要从产权和市场角 度来研究土地交易行为。而我国农村建设用地流转，意指由于法律上长期对集伪 建设用地流动的规制所形成的土地交易。土地“流转 源于集体土地“农业经琶 承包权”的流转，农村土地承包法规定家庭承包取得的土地承包经营权，司 以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式“流转 。随着工业化、城市化 进程加速，城市土地需求剧增以及城乡建设用地结构不平衡推动了土地流转对旁 范围的扩大，土地流转从农村土地承包经营权流转扩展到了农村“建设用地流转”。 对于“农村集体建设用地流转”概念，当前在法律上亦没有确定说法，但翩 其流转现状来看，总体上可分为两种：所有权流转和使用权流转。在我国现行法 律中，集体土地所有权流转是指由于被国家征收，土地所有权主体由农民集体转 变为国家；土地使用权流转是指农村集体或个体农户将其占有的集体建设用地通 过出租、转让、入股等让与他人使用的方式圆。本文中所研究的是农村集体建设用 地的使用权流转。 图1 2 农村集体建设用地流转类型 1 2 3 本文研究对象的界定 根据上述概念，现将本文研究对象及范围界定如下： ( 1 ) 本文研究的对象是“农村集体建设用地 ，而非农村集体所有农用地或 国家所有的建设用地。 ( 2 ) 本文研究的对象是“农村集体建设用地使用权流转”，而非所有权流转。 ( 3 ) 本文研究的对象限于农村集体建设用地中的“乡镇企业用地( 集体经营 性用地) ”以及“宅基地 的使用权流转，不包括农村公共设施、公益事业用地。 o 蔡继明，程世勇农村建设用地流转和土地产权制度变迁，东南学术，2 0 0 8 ( 6 ) ：3 0 国秦海荣关于对农村集体非农建设用地流转的理解，中国土地，1 9 9 5 ( 1 0 ) ：1 8 4 1 绪论 1 3 国内外研究现状及进展 1 3 1 国外相关研究现状 农村集体建设用地流转是土地流转研究体系中的组成部分。在国外土地经济 学和土地法学的研究中，很少使用土地流转这个词汇，而且由于国外建立市场经 济体制较早，所以在国外土地流转的领域，研究较多的是土地交易。此外，由于 国内外土地所有制的差异特别是产权体系的不同，国外很少存在集体产权的土地。 因此，他们往往特别关注土地产权问题，认为土地产权的不确定性和外部性会导 致资源退化，多从产权和市场角度研究买卖、租赁、抵押等土地交易行为。 就产权制度对土地资源配置的影响研究方面，f e d e r f e e n e y 等( 1 9 9 3 ，1 9 9 8 ) 指出在提高农业投资和农业生产力的过程中，产权清晰的土地资源起到了不容忽 视的推动作用。并提出明确地权可降低交易成本、促进生产要素的有效配置，从 而实现规模经营，最终提升农业生产力。b i n s w a n g e r ( 1 9 9 4 ) 指出土地、劳动力、 信用及商品市场存在的缺陷是导致目前资源低效利用和经济增长迟缓的主要原 因。实现土地所有权和使用权的自由流转将促使土地资源有效配置，减少农户风 险规避行为，从而刺激农户对土地资源的深度投资。r u d e n ( 1 9 9 9 ) 认为除农业生产 类型和农户家庭以外，土地、劳动力及资金等生产要素的配置状况也是影响土地 产权安全的重要因素。由此可以看出，即使是在土地私有化的国家，明晰的产权 制度依旧是土地交易顺利实现的首要条件。美国的r o yp r o s t e r m a n ( 1 9 9 6 ) 通过对 中国农村土地使用制度进行的实地调查和研究，认为中国农村土地使用权权属结 构模糊不清，这使得在中国农村土地使用权无法实现自由流转。 在土地交易的管理方面，国外学者较倾向于通过市场自身实现土地的合理配 置。c l a u d i of r i s c h t a k ( 1 9 9 5 ) 提出土地交易中的政府干预行为所带来的负面效益 大于其正面效益，这导致了土地市场的低效率和对穷人的歧视。他主张对土地交 易管理制度进行改革，认为完善的制度体系是土地交易管理顺利进行所须具备的。 包括：土地信息系统，为交易双方提供土地价格、附加投资以及地租等信息；地 界纠纷处理系统，调节土地划分的变动；土地估价系统，依据地块大小、所有关 系、产量、投入和产出估计地块的市场价；土地登记制度；政府和相关机构只需 提供专门的土地技术支持、对为公共目的进行的土地征收进行合理补偿。但随着 市场流转机制的缺点不断被暴露出来，国外学者也慢慢认识到政府宏观调控的重 要性。d o u g l a sc m a c m i l l a n ( 2 0 0 0 ) 从经济学的角度分析土地市场，认为政府部门 有必要对土地交易进行一定程度的干预，以防止因交易过程出现的市场失效而造 成土地利用的动荡。m a t t h e wg o r t o n ( 2 0 0 1 ) 通过对摩尔多瓦地区现有小规模土地 经营现状的分析，农业生产的联合经营将有助于土地交易的实现，但这必须以清 5 农村集体建设用地流转制度完善研究 晰的土地所有关系和正式授权的土地证书为前提。s a t u r n i n om b o r r a sj r ( 2 0 0 5 ) 以菲律宾为例，用实证方法检验了与市场导向的耕地改革以及自愿土地流转机制 有关的变量，得出一个预测结果：m l a r 模型用于菲律宾不仅无法促进分配改革， 而且会破坏潜在的国家主导的土地改革政策。 1 3 2 国内研究现状 国内对农村集体建设用地流转的研究，主要针对农村集体建设用地在流转中 出现的一些问题，如集体土地的法律和产权方面、农民财产权益的保护、收益分 配及流转管理方面进行了探讨并提出了相关对策。 1 、关于农村集体建设用地流转概念确定、产生原因及必然性 秦海荣( 1 9 9 5 ) 认为农村集体建设用地包括：农村居民住宅建设用地；乡 村公共设施、公益事业建设用地；乡村企业以及各类专业户、个体工商户、联 合体等生产经营性建设用地：小城镇部分土地，像小城镇发展新建的专业市场 和开辟的新区等等用地。这些土地再加上出租、兼并、入股、联营等土地流动形 式就形成了农村集体非农建设用地的流转。 在集体建设用地流转形成的原因上，蒋巍巍( 1 9 9 6 ) 认为：经济体制改革、 农村产业结构调整以及生产要素的商品化构成了目前我国集体建设用地流转问题 的客观条件；国家对土地管理工作的重心偏移，并未把集体土地纳入统一、规 范的土地管理工作当中，以及人们对土地经济价值观念的提升则是这一问题发生 的主观条件。徐旭、蒋文华、应风其( 2 0 0 2 ) 认为农民、农村集体组织、各级政府 以及工商业主等主体共同推动了农村集体建设用地的流转。叶伦文、黄利宏和艾 南山( 2 0 0 3 ) 认为，农村集体建设用地流转是市场经济运行必然会出现的现象，不 论法律是否承认、表现形式是否公开，因此应从经济学的角度对其原因进行分析， 指出经济发展是流转的内在动力。顾海英、赵德余( 2 0 0 3 ) 则侧重于从法律角度来 分析流转的原因，认为我国现有法律对农村土地所有权代表及使用权流转规定得 不够明确具体，尤其缺乏操作性，而这又内在地影响了农民对土地产权的行为能 力，从而使得问题更加复杂化。 2 、关于农村集体建设用地流转的形式及特点 林文怡( 2 0 0 1 ) 分析了农村集体非农建设用地入市的障碍因素。孙佑海( 2 0 0 0 ) 对这一问题进行了更为全面的研究，对集体建设用地流转的客观必然性、流转方 式、特点和动因等作了系统分析。吴群、史晓云( 2 0 0 2 ) 认为农村集体建设用地的 流转方式主要有出让、出租、抵押、转让、入股和联营等。李植斌( 2 0 0 3 ) 认为集 体建设用地流转的特点主要表现为：流转形式的多样、流转程度与当地经济水平 密切相关。陈勇( 2 0 0 3 ) 认为我国集体建设用地流转具有流转主体多元，经济关系 6 1 绪论 复杂和流转价格自由度大，经济补偿随意性大等特点。 3 、农村集体建设用地流转模式的研究 汪红群，刘明皓( 2 0 0 2 ) 等提出了统征统管模式、整体国有化模式和产权二元 化模式。统征统管和转权让利基本一致；整体国有化是指因城市建设的发展，原 属农村的乡村社区整体性地并入城市建成区，并随乡( 镇) 村的建制撤消，农村基 层行政组织或居民自治组织转变为城市基层行政组织或居民自制组织，农村集体 经济组织成员全部由农村居民转变为城镇居民，原属于农村集体所有但尚未经征 收的土地或土地大部分被征收之后的残余土地随之全部整体性地转归国有；而产 权二元化和保权让利模式基本相似。 另外，高迎春、尹君等人( 2 0 0 7 ) 对于我国集体建设用地流转模式总结出三种 模式：转权让利( 集体征为国有，土地收益大部分返还，同种产权、同一市场) 、 保权让利( 集体所有不变，土地收益大部分归集体，两种产权、同一市场、统一 管理) 和混合模式( 规划区内转权让利与规划区外保权让利相结合) 。 4 、对农村集体建设用地流转的法律和产权研究 刘剑( 2 0 0 1 ) 强调了要有效解决土地所有权主体不清、使用权人数量巨大、权 利人变更频繁等困难，必须加强集体土地的确权、登记和发证工作，为集体建设 用地流转创造清晰的产权环境。谭术魁( 2 0 0 2 ) 则更加明确地提出了集体资产包括 集体土地资产的所有权更适合放在村一级的农民集体，而所有权代表则应该是根 据中华人民共和国村民委员会组织法普遍建立且依法管理集体所有的土地及 其他财产的正式组织村民委员会，而且村委会也应该按照现代企业制度的要 求进行改革，即村委会改造成为独立的法人，相应的村委会主任则是其法人代表。 田中文，邓良基和李何超等( 2 0 0 6 ) 指出目前我国集体土地产权存在的主要问 题是产权不清和集体土地所有权不完整，并提出了加强我国集体土地产权制度建 设的思路，具体包括明确土地所有权主体、合理界定集体建设用地的权属、实施 土地登记工作、明晰集体建设用地产权等。张雪琴，田萌( 2 0 0 6 ) 指出现有农村土 地产权制度对集体建设用地使用权流转的根本性制约，主要体现在：土地所有 权主体没有明确规定，导致土地产权关系混乱，不利于土地市场的建设和发展： 缺少法律支持，致使集体建设用地使用主体受到严格限制，权能残缺不全。 流转缺乏制度约束归属，导致流转利益分配关系不平衡。 5 、集体建设用地流转后的土地收益分配研究 集体建设用地流转后的土地收益分配，是集体建设用地使用制度改革的关键， 收益分配是否合理关系到国家、集体以及农民个人的经济利益。在理论研究中， 对集体建设用地流转后的土地收益分配，有以下几种观点：认为绝对地租、部 分级差地租i 和土地资本i 归集体，比例约占总价值的5 3 ，而且部分级差地租i 7 农村集体建设用地流转制度完善研究 和土地资本i i 则应归国家，约占总价值的4 7 。认为绝对地租应归土地所有者， 级差地租i 归政府，级差地租i i 归集体土地使用者。认为应将收益中大部分归 土地使用权人和农村集体经济组织，充分保障农民的知情权和相应的财产权回。 卢吉勇，陈利根( 2 0 0 2 ) 对苏州、芜湖、上海等一些试点地区收益分配的做法 进行了分析，提出流转主体的界定，是合理安排流转收益分配的必要前提。流转 主体主要是农村集体、农民以及国家，并进一步提出了有关流转主体的界定。具 体来说是要处理政府与农民集体之间、农民集体与农民个体之间的比例，并且流 转收益应该按照积极保护农民利益的原则来进行分配。 殷少美，李纪军和周寅康等( 2 0 0 5 ) 认为产权状况决定收益分配，在农村集体 建设用地流转收益分配方面，不能简单进行数量上的划分，而应根据各方权益的 大小来分配。国家作为管理者，可通过税收方式对流转收益进行调整，并可依其 提供的相应服务收取一定费用；作为基础设施及相关环境建设的投资者，可以以 税费的方式取得建设用地增值收益的分割额；农村集体组织作为土地所有者，其 收益就是农用的地租加上建设用地发展权所导致的土地增值收益；建设用地的投 资者，应收取投资所带来的增值收益；建设用地使用者，可按政策享有在土地使 用期限内因自身投资所带来的价值增加部分；农民个人从集体收益中分配，集体 收益的分配由村民大会决定。 总之，国外大部分国家实行的是土地私有制度，对土地流转研究较多的是土 地交易，具体形式有买卖、租赁、抵押等。我国农村土地产权制度非常特殊，农 村集体建设用地流转研究缺乏国外的研究理论与借鉴经验。目前我国学术界对农 村集体建设用地流转制度建设的必要性具有高度一致性，但相对来说集体建设用 地的研究远没有农地流转理论成熟，对其的理论研究远落后于实践，农村集体建 设用地使用权流转的理论研究还有待深入。 1 4 研究方法及研究框架 1 4 1 研究方法 本文对农村集体建设用地流转的研究是在借鉴西方经济学、土地经济学、制 度经济学、法学等理论的前提下进行。研究中采用了规范分析与实证分析相结合、 统计描述与案例分析相结合、比较分析法等。本研究的特点是通过查阅大量文献 资料和实地调查采访，收集集体建设用地流转的案例和数据资料，为实证分析打 下了基础。 。张鹏农村集体建设用地流转机制与缋效研究【q ，浙江大学硕士学位论文，2 0 0 7 ：1 2 8 1 绪论 ( 1 ) 规范分析与实证分析相结合 在研究农村集体建设用地流转机制、相关制度、法规以及几个试点地区的乡 镇企业农村集体建设用地流转的现状与问题时，主要采用规范分析的方法；在对 江西省星子县农户宅基地流转的意愿及行为进行分析时，主要采用实证研究的方 法。在对农村集体建设用地流转制度的理论构建时，采取规范分析和实证分析相 结合的方法。 ( 2 ) 定性分析与定量分析相结合的方法 本文在研究我国农村集体建设用地流转时，以集体建设用地流转相关理论与 试点地区流转经验为基础，定性分析我国农村集体建设用地流转的产生、法律规 定、流转形式和模式等。同时，从定量方面来分析农村集体建设用地流转的影响 因素和经济绩效。 ( 3 ) 系统分析法 农村集体建设用地流转是一个复杂的体系，涉及到国家、农户、企业、政府 等各个主体，同时也关系到法律、制度、经济等各方面。因此，对该问题的研究 不能与我国实际发展情况割裂起来孤立进行，而必须将其与我国社会经济发展的 各种影响因素综合起来研究，将其纳入整个社会经济发展系统中来。 ( 4 ) 案例研究方法 本研究分析了主要流转试点地区试点情况，得出经验启示，并以江西省星子 县为例对农村宅基地流转的相关问题进行了研究。 1 4 2 研究框架 本研究首先在阅读大量文献的基础上对农村集体建设用地流转的相关概念和 研究对象范围进行了界定，同时对农村集体建设用地流转的相关理论基础进行了 概述，然后对江苏苏州、浙江湖州这两个典型地区的流转试点情况进行了介绍， 从中得到经验启示，在此基础上根据调查数据和统计数据，对乡镇企业集体建设 用地的流转情况进行分析。接着对星子农户农村宅基地流转调研，得出农户流转 意愿、影响因素及流转行为分析结果。本文的基本研究框架结构如图1 3 所示： 9 农村集体建设用地流转制度完善研究 农村集体建设用地 流转研究的相关文 献综述 研究背景 ( 问题的提出) 农村集体建设用地 流转的相关理论基 础 我国农村集体建设用地流转现 状及问题分析 1 5 本文可能的创新之处 图1 3 ：研究框架 在理论研究和实证研究的基础上，本文先界定了集体建设用地流转相关概念， 主要研究农村集体建设用地使用权流转，可能存在以下创新： ( 1 ) 本文运用s s p 范式( 状态结构绩效) 来分析江苏苏州和浙江湖州 两地乡镇企业用地流转的试点情况，得出两地流转试点的相关制度绩效。在此基 础上从驱动因素和障碍因素来分析影响乡镇企业用地流转的主要影响因素，为下 一步集体建设用地流转制度的改革提供方向和依据。 ( 2 ) 本文立足于农村集体建设用地流转现状及问题的分析基础上，针对乡镇 企业用地、农村宅基地这两种主要的集体建设用地流转情况进行调查和分析，探 求我国农村集体建设用地使用权流转的基本制度建构，首先从总体上论述了农村 集体建设用地流转的目的依据、适用范围、流转方式等。接着针对乡镇企业用地 及宅基地这两种主要的集体建设用地流转情况分别进行具体规定，其中由