（土地资源管理专业论文）灰色理论与模糊数学在房地产估价中的应用研究.pdf

摘要 随着我国经济体制改革的完善和房地产业在国民经济中地位的不断提升，房地产 评估业从无到有，取得了巨大的发展。评估技术与方法逐步成熟，评估市场不断扩大。 房地产估价行业在我国是一个新兴行业，它作为评判房地产价值的行业，起步较晚，但 发展很快。目前，我国房地产评估领域的社会中介服务组织体系已经初步建立起来；并 且基本形成了适合中国国情的房地产估价理论、方法和技术标准，初步建立了相应的管 理制度。作为中国市场体系重要组成部分的中国房地产市场、资本市场、产权转让市场 的发展，在很大程度上得益于房地产估价业这一社会中介服务市场的发育和发展。在房 地产交易、国有经济的战略性调整、企业重组和企业上市，以及资本市场发展过程中， 房地产价格评估中介都发挥了重要作用。 当前我国的房地产估价方法体系按其理论依据的不同划分为四大类：第一类是以房 地产交易中的替代原理为理论依据的市场比较法；第二类是以房地产投资的资金时间价 值为理论依据的收益还原法；第三类是以房地产的生产费用价值论为理论依据的成本估 价法；第四类是以预测科学基本理论为依据的长期趋势法。 本文在房地产估价实践的基础上，对我国现有的估价方法市场比较法在实际应 用中存在的一些问题进行了分析，针对这些问题，提出了一些改进方法，运用灰色关联 度对实际案例中的价格影响因素对价格的影响权重进行定量客观的分析，由模糊聚类选 择与估价对象最相近的结果。以此为基础将从市场调研得到的房地产成交案例进行了实 证分析，取得了较为满意的结果。 关键词：房地产估价市场比较法模糊数学灰色关联度 a b s t r a c t w i t ht h ep e r f e c t i n go fo u r c o u n t r y sr e f o r mo ft h ee c o n o m i cs t r u c t u r ea n dt h ep r o m o t i n g o ft h ep o s i t i o no fr e a l t yi n d u s t r yi nt h en a t i o n a le c o n o m y r e a le s t a t ee s t i m a t e sg r o w sf r o m s c r a t c h ，a n dh a sg o tg i g a n t i cd e v e l o p m e n t t h et e c h n i q u ea n dm e t h o do fe v a l u a t i o ng r a d u a l l y m a t u r e d ，t h em a r k e th a sc o n t i n u o u s l ye x p a n d e d r e a le s t a t ee v a l u a t i o n ，t h o u g hs t a r t i n gq u i t e r e c e n t l y , d e v e l o p sr a p i d l y , i sam u s h r o o m i n gi n d u s t r yi no u rc o u n t r y , w h i c hd e c i d e st h er e a l e s t a t ev a l u e a tp r e s e n t ，t h es o c i e t yi n t e r m e d i a r ys e r v i c eo r g a n i z a t i o nh a sa l r e a d yi n i t i a l l y e s t a b l i s h e d ，t h et h e o r ym e t h o da n dt e c h n i c a ls t a n do fr e a le s t a t ee v a l u a t i o nh a v eb a s i c a l l y f o r m e dw h i c hs u i tc h i n a ss p e c i f i cc o n d i t i o n s ，a n dc o r r e s p o n d i n gm a n a g e m e n ts y s t e mh a s e l e m e n t a r i l yf o u n d e dt o o a sa ni m p o r t a n tp a r to fc h i n e s em a r k e ts y s t e m ，t oag r e a te x t e n t t h ed e v e l o p m e n to fc h i n e s ep r o p e r t ym a r k e t ，c a p i t a lm a r k e t ，p r o p e r t yt r a n s f e rm a r k e tp r o f i t f r o mt h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ee v a l u a t i o ni nt h es o c i e t yi n t e r m e d i a r ys e r v i c em a r k e t i tp l a y sa ni m p o r t a n tp a r ti nt h er e a le s t a t et r a d i n g ，t h es t r a t e g i cr e s t r u c t u r i n go fs t a t eo w n e d u n i t s ，r e s h u f f l eo ft h ee n t e r p r i s e sl i s t i n go fac o m p a n y , a n di nt h es c h e m eo fc a p i t a lm a r k e t a tp r e s e n t ，a c c o r d i n gt ot h ed i f f e r e n c eo fr a t i o n a l e ，t h e r ea r ef o u rc l a s s e si no u r c o u n t r y sr e a le s t a t ee v a l u a t i o nm e t h o ds y s t e m ：t h ef i r s ti sm a r k e tc o m p a r a t i v em e t h o dw h i c h i sf o u n d e do ns u b s t i t u t i o nt h e o r e mi nt h er e a le s t a t et r a d i n g ；t h es e c o n di si n c o m e c a p i t a l i z a t i o nw h i c hi sf o u n d e d o nt h et i m ev a l u eo fm o n e yo f i n v e s t m e n ti nr e a le s t a t e s ；t h e t h i r di sc o s tv a l u a t i o nw h i c hi sf o u n d e do nc o s to fp r o d u c t i o nt h e o r yo fv a l u eo fr e a le s t a t e ； a n dt h el a s to n ei sl o n gt e r mt r e n d sm e t h o dw h i c hi sf o u n d e do nf o r e c a s ts c i e n c ef u n d a m e n t a l t h e o r y t h i sa r t i c l eo nt h eb a s i so fr e a le s t a t ee v a l u a t i o np r a c t i c em a k e saa n a l y s i so fp r o b l e m s i np r a c t i c et oo u rc o u n t r y se x i s t i n gv a l u a t i o nm e t h o d - - m a r k e tc o m p a r a t i v em e t h o d ，s t i c k st o t h e s ep o i n t s ，o f f e r saf e wi d e a st oi m p r o v et h em e t h o d ，u s e sg r a yc o r r e l a t i o nd e g r e et om a k e q u a n t i t yo b j e c t i v ea n a l y s i st ot h ei n f l u e n c ew e i g h i n go fp r i c eb yt h ep r i c ei m p a c tf a c t o ri nt h e p r a c t i c a lc a s e s ，s e l e c t st h ec l o s e s tr e s u l tt ov a l u a t i o no b j e c tb yg e n e t i ca l g o r i t h m ，u p o nw h i c h r e a le s t a t eb a r g a i nf r o mm a r k e tr e s e a r c hi sm a d ead e m o n s t r a t i o na n a l y s i s ，a n do b t a i na s a t i s f i e dr e s u l t k e y w o r d s ：r e a le s t a t ee v a l u a t i o n ，m a r k e tc o m p a r a t i v em e t h o d ，f u z z yt h e o r ym a t h e m a t i c s ， g r a yc o r r e l a t i o nd e g r e e 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究工 作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何 未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名：御少刁年月日 论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学 校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权 利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成 果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：铂鳓 导师签名： 切撕 ) 面年l 其 日 叼年毛只国 长安大学硕上学位论文 第一章绪论 1 1 国内外房地产估价的研究现状 房地产估价业在许多市场经济发达国家和地区已经经历了较长的发展历史，奠定了 现代估价理论基础，形成了比较成熟的估价制度和估价方法。而我国的房地产估价业还 是个新兴行业，它是随着我国改革开放的不断深入和社会主义市场经济的快速发展而产 生和发展的。 1 1 1 国外房地产估价的研究现状 国外对房产价值理论的研究起步较早，现代西方房地产价值理论起源于1 8 、1 9 世 纪的古典经济学派。2 0 世纪2 0 年代以来，西方的主要国家的城市化高速发展，房地产 出现空前的繁荣，大大的推动了房地产估价研究的发展。 美国在房地产估价方法上主要选取市场比较法、收益法、成本法。在市场比较法的 应用上主要利用其丰富的资料库，有针对的选择可比实例，着重考虑影响价格方面的主 要特征，采用准确的数学模型和处理方法如模糊集合等，借助计算机的强大的信息处理 能力，并与6 i s 相互结合，不仅结果客观、准确而且又能够及时的适应市场形式的变化。 英国主要采用的房地产估价方法有市场比较法、收益法、剩余法、利润法和成本法， 收益法为其主流方法。和美国不同的是，英国的估价侧重经验，十分强调专业人员在估 价中的作用，因而英国的房地产估价研究更加的注意对于以往资料的统计和积累当前的 市场信息，较少研究合理、准确的数学模型。虽然，在英国的估价项目中主观的判断占 有很重要的成分，但是因为英国政府对估价专业人员的要求非常严格，所以其估价的结 果也能作到公平、合理。 德国的不动产评估主要有三种：比较法、收益法和成本法。德国的房地产评估主要 有市场流通值和课税标准价格两种。市场流通值是体现房地产在当前市场条件下的价 格，它是由权益或供求关系决定的；课税标准价格实际上是房地产的普通价值，主要是 财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据。此外，加拿大的房地产 评估方法也是三种：直接比较法、成本法和收益法。日本的房地产评估方法也主要是三 种：成本法、市场比较法和收益法。韩国也于1 9 7 2 年建立了“土地评价士 制度。 1 1 2 我国房地产估价业的发展历史 第一章绪论 我国的房地产估价理论研究始于2 0 世纪3 0 年代。1 9 3 0 年，章植的土地经济学 出版：1 9 3 5 年，张辉出版了上海市地价研究，同年高信出版了南京市地价与地价 税：1 9 3 8 年，王丙勋出版了天津市地价概况：1 9 4 4 年出版了伊利和魏万尔合著的 土地经济中译本以及张丕介的土地经济学导论、王季深上海之房地产等一 系列著作。这个时期主要是在介绍国外房地产经济学理论的基础上，对房地产价格做了 初步研究。 上世纪7 0 年代末，随着我国改革开放的气氛逐渐浓郁，房地产作为商品进入了资 本市场，对房地产价值理论的探索开始了研究。8 0 年代初，成立了中国土地学会，召 开了许多学术讨论会，探讨社会主义地租地价问题。这一时期，以地租地价问题讨论为 中心，引发了整个土地价格问题的研究，较普遍的承认了社会主义存在地租，接受了地 价是地租资本化这一古典理论，并一致承认应实行土地使用制度改革：以住宅商品化问 题讨论为中心，引发了住宅商品化、住房制度改革、房地产经济等问题的深入研究，逐 步形成了房屋商品化理论体系。9 0 年代，国家土地管理局颁布了城镇土地定级规程 ( 试行) 和城镇土地估价规程( 试行) 。之后的几年，我国的土地估价管理办法、 土地估价管理条例纷纷出台，土地市场日趋健全和完善，市场交易资料也很充分， 这时如果再采用先定级、后估价的方法测算地价，既累赘又使估价结果的精度不够，因 此，地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价，即以市场比较法、 收益法、路线价法为主，其他方法为辅的地价评估法。 由于中国经济与世界经济的联系非常密切，世界经济格局和区域的变化，对我国经 济的影响也越来越直接，而房地产业的发展与经济发展成高度的正比例关系。因而，我 国的房地产业受国际经济全局和区域变化的影响也越来越明显。房地产估价业与房地产 业是须臾不分的，且国外房地产中介机构，无论在制度、政策、法规等方面，还是理论 方法研究方面都较我国有较大优势，因此，长远看来，我国的房地产中介行业必须向国 际惯例靠拢，这其中必然包括房地产估价业；近期看来，中介行业将受到国外中介结构 入住我国的强烈冲击，面临严峻挑战。 房地产估价常被认为是科学性和艺术性的统一结合。正确的房地产价格的估算和判 定，必须依赖科学的估价理论和方法，但是又不是简单的套用某些数学公式就能计算出 来，反而在很大一部分程度上要依靠估价人员的经验，因此房地产估价有着主观性的一 面，如何改进现有的估价方法，提高房地产估价的准确程度成为一个急需解决的问题。 我国房地产估价方法受英国的影响较大，常用的估价方法有以下五种：市场比较法、 2 长安大学硕士学位论文 收益法、假设开发法、成本法和路线价法。目前有学者不断引入各种数学模型进行探讨， 如灰色预测、层次分析法( a h p 法) 、神经网络、回归分析、模糊数学等。 灰色预测研究主要是用灰色聚类方法来判断两个房地产是否相似及评定其相似的 程度，然后再根据其相似的程度确定已知价格的房地产对待估价房地产的影响，从而利 用足够的案例评定出待估房地产的价格。 层次分析法( a h p 法) 在房地产估价中的应用主要是利用层次分析的方法进行区域 因素和个别因素的定量比较和修正，进一步完善了市场比较法的应用。 人工神经网络是生理学上的真实人脑神经网络的结构和功能、以及若干基本特征的 某些理论抽象简化和模拟而构成的一种信息处理系统。它是由大量神经元通过极其丰富 和完善的联结而构成的自适应性非线性、能够进行复杂的逻辑操作的动态系统。人工神 经网络吸收了生物神经网络的很多优点，因而其具有高度的并行性、高度的非线形全局 作用、良好的容错性和联想记忆功能、强大的自适应能力和自学习功能等特点。 回归分析在房地产估价中的研究主要是通过收集市场交易案例对房地产价格与其 影响进行线性拟合得到计算某类房地产价格的通用方程。 模糊数学在房地产估价中所应用的模糊理论主要模糊模型识别、模糊聚类分析和模 糊综合评价等。本文即是在前人研究的基础上，对灰色模糊方法在房地产估价中应用的 理论和实践进行了系统深入的研究。 1 2 研究背景 随着我国房地产市场的不断发展和壮大，和房地产商品相关的买卖、租赁、抵押等 等经济活动越来越频繁，正是在这样的形式和要求下，房地产估价作为一种行业应运而 生。房地产评估是由专业的评估人员通过对市场行情和评估标准的把握，按照国家规定 的评估程序，结合市场的供求状况和价格水平，对每一宗交易的房地产价格做出公平、 公正、合理的估计。各个评估机构独立于交易的当事人之外，因而使得交易双方都处在 公平交易的位置上，可以有效的保护当事人的合法权益。同时房地产业是国民经济的基 础产业和支柱型产业，房地产是关系到国计民生的重要产品，国家对于房地产的价格必 须进行宏观调控，实行房地产价格评估制度可以让政府部门较为准确的把握房地产的价 格，对于房地产市场的动态走向有清楚的认识，有利于国家对房地产价格的宏观控制。 正确的房地产价格的估算和判定，必须依赖科学的估价理论和方法，但是又不能完 全的局限于这些理论和方法，因为房地产价格影响因素复杂多变，不是简单的套用某些 3 第一章绪论 数学公式就能够计算出来，反而在很大一部分程度上要依靠估价人员的经验，因此房地 产估价有着主观性的一面，如何改进现有的估价方法，提高房地产估价的准确程度成为 一个急需解决的问题。 1 3 研究的内容 本文以房地产估价中的市场比较法作为切入点，研究模糊数学和灰色理论在房地产 估价市场比较法中的运用情况。 首先讨论了房地产估价的相关内容以及影响房地产价格的因素分析。随着房地产经 济的蓬勃发展和房地产业的兴起，房地产估价作为- - f - i 技术性很强的工作越来越受到人 们的重视。着重探讨了房地产估价的重要性、必要性以及房地产价格对房地产估价所带 来的影响。 着重研究基于模糊理论、灰色理论的市场比较法的在房地产估价中的应用。模糊数 学有着很强的处理概念不明确的带有模糊性的模糊数据的能力，而灰色理论是处理少样 本不确定信息的有力工具，两者在房地产估价中都有着各自的应用空间。市场比较法是 在房地产估价中一种非常重要的估价方法。 本文主要利用灰色关联分析和模糊聚类对市场比较法相似实例的选取方法提出改 进。结合实际案例对改进后的算法进行验证分析。 4 长安大学硕士学位论文 2 1 房地产估价的概念 第二章房地产估价概述 房地产估价是对估价对象房地产在特定估价时点、特定权力状态下公开市场价值的 推测和判断。科学严谨的定义则是指专业房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原 则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上， 对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产的价格是客 观存在的，是由市场力量决定的，不以个人的主观意志为转移，因此，房地产估价不是 估价人员的主观或随意定价，而是估价人员模拟市场上房地产价格形成的机制和过程， 将客观存在的房地产价格或价值客观地揭示出来。为了客观反映房地产的市场价值，估 价人员必须对房地产价格形成理论、房地产价格形成过程及其影响因素、房地产估价方 法及其测算、房地产估价的价值标准等问题有很好的理解和把握，并将之运用于估价实 践。 房地产是房产和地产的统称，又称不动产。由于在物质形态上，房产和地产总是联 结在一起的，房依地建，地为房载，房地不可分离：在经济形态上，房地产的经济内容 和运动过程，也具有内在的整体性和不可分割性，所以合称为“房地产”。从房地产估 价的角度来讲，房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。由于房地产位置的固定性， 因此房地产商品交易中没有物流，但房地产的产权可以转移，可以分割，可以单独形成 价格，因此，房地产估价是对房地产各种产权权益价格的评估判定。 2 2 房地产估价的基本方法 房地产估价方法是房地产价格形成理论的具体体现，任何商品价格的形成主要由 供求决定论、效用决定论、收益决定论和劳动决定论4 种理论。房地产作为一种特殊 商品，其价格的形成同样是上述理论的体现，并且房地产的估价方法与房地产价格形成 理论形成对应关系：效用理论产生了比较法( 同效用同价值) ，收益价值论产生了收益 法，劳动价值论产生了成本法。而供求则是最终确定任何价格都必须考虑的重要因素。 ( 1 ) 从市场角度而言，人们购买或出售房地产这种大价值的特殊商品时，总是要调 查了解同市场或附近同类市场上具有同等效用的同类房地产的市场行情，在认真分 析、比较交易具体情况的基础上，通过买卖双方的反复谈判而最终形成交易价格。可见， 第二章房地产估价概述 房地产价格是房地产交易双方在理性经济行为下形成并为交易双方接受的价格。房地产 估价同样要遵循这一假定，模拟正常市场的交易过程进行估价，以获得客观公正并为大 多数交易双方接受的价格。这一思想正是经济学中的替代原理，由这一基本原理出发而 形成的估价方法就是比较法。比较法反映的是这样一种对价格形成过程的认识。房地产 的正常价格是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，即能被大多数买方和大多数卖 方认可的价格。正是按照这种对价格形成过程的认识，比较法采用选取类似房地产的实 际成交价格作为评估对象房地产价格依据。 ( 2 ) 从投资角度出发，开发或购买房地产是一种投资，尤其以土地投资最为明显， 是投资就期望将来获得收益( 利润) 并以利润最大化为目标。显然，所投资房地产未来 的期望收益能力是投资者的投资期望目标，而要达到这一目标，投资者就必须在房地产 市场、区位、规模、类型等方面进行充分的调查、分析、论证和规划，以满足项目开发 完成后的市场需求，实现投资目标。作为房地产估价，估价人员也要遵循房地产投资者 的这种理性投资行为，以估价对象未来收益能力为基本依据，测算房地产的价格。这一 基本思路正是商品价格的预期收益原理，由这一原理出发而形成的估价方法，称为收益 法。收益法体现对价格形成过程的认识。将购买房地产作为一种投资，如将该投资项目 未来可获得的所有净收益折现之后累加，所得值不应小于投资额，从而可用这一结果作 为估价房地产的价格。即收益法所体现的是：房地产的现时价格是由房地产未来可获得 的收益决定的。 ( 3 ) 房地产投资与其他一切商品投资一样，需要发生各种必要的成本( 费用) ，如 土地取得费用、土地开发费、建筑物建造费、各种税费和利息等。对开发商而言，房地 产项目开发完成后在市场上的售价，不能低于其开发过程中所发生的投资总费用( 包括 开发商利润) ，否则，会因不能实现其期望目标而不愿出售或出租。从购买方而言，购 买者愿意购买房地产的价格，不能高于其自己开发建造同样房地产所需的成本费用之 和，否则，购买者宁愿自己开发。因此，不论从买方角度还是卖方角度看，房地产开发 过程中的成本( 费用) 是双方均要认真考虑的。同样，房地产估价人员估价中也要遵循 房地产买卖双方的成本( 费用) 观念，从成本( 费用) 构成角度来测算房地产价格。这 一基本思路即是商品价格的生产费用价值论，由这一基本原理出发而形成的估价方法称 为成本法。当然，房地产估价方法不止上述3 种，但其他估价方法理论依据是上述价 格形成理论中某一种，估价思路也相应与上述3 种基本方法中某一种一致，估价方法 均是由基本方法派生而来的。例如，假设开发法是成本法的倒算，基准地价修正法是比 6 k 安人学硕i ：学位论文 较法的一种运用等。运用成本法在无法通过市场直接得到估价对象正常价格的情况下， 按照生产费用价值理论，对估价对象房地产价格的各组成部分进行分解，调查了解各组 成部分的正常市场价格，再将它们累加后作为估价对象的正常价格。也即成本法认可这 样一种价格形成过程：房地产价格是由组成房地产的各部分的正常市场价格累加而成 的。 2 3 房地产估价的原则 2 3 1 房地产估价的宏观指导原则 从理论上讲，房地产价格反映的经济关系是极其复杂的，涉及到多方面的经济学理 论。宏观的有价值理论、价格理论、生产论及供求论；微观的诸如稀缺原理、预期原理、 替代原理、收益递增法原理等。这些经济学原理支配着围绕房地产问题而产生的人与人 之间的关系，从而支配着作为这种“关系”直接反映的房地产价格。 房地产估价原则使不同估价人员对估价的基本前提具有认识上的一直性，对同一估 价对象在同一估价目的、同一估价时点的结果具有近似性。 一 房地产估价原则的设计与选择，不仅考虑了房地产自身的物质属性( 不可移动性、 寿命长久性等) 、经济属性( 商品性，即具有使用价值和价值) 以及由此派生的经济特 性( 区域地段不同价格差异特征，用途不同价格差异特征) ，而且还兼顾到我国房地产 宏观管理体制的现行政策和法规。与房地产有关的政策法规主要有：中华人民共和国 城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市规划法、 中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行 条例、城市房屋拆迁管理条例、中华人民共和国合同法、中华人民共和国民事诉 讼法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国拍卖法、中华人民共和国继承法、 中华人民共和国行政诉讼法等等。 房地产宏观指导原则是国家遵循市场经济的客观规律，运用经济杠杆的作用，从全 局的角度出发，指导房地产估价的基本行为准则。它包括：按市场经济规律估价的原则、 房地合一原则、按质论价原则标准估价原则和市场机制与宏观调控相结合的原则。 ( 1 ) 符合市场经济规律的原则 市场经济的基本内容是商品经济，而商品经济的基本规律是价值规律。在市场经济 机制条件下，所有商品价格都受市场经济机制的制约。房地产作为商品进入市场，必然 要受市场经济规律即价值规律及与之相关的竞争规律、供求规律的支配。房地产商品的 7 第二章房地产估价概述 价格形式、估价方法虽然具有一定的特殊性，但从根本上来说，房地产估价作为评估其 价值量的手段，同样不能逾越这一经济规律的支配。这是因为市场经济规律是一切商品 进行交换必须遵循的规律。 在市场经济规律中，对价格起主导作用的规律是价值规律。所谓价值规律，即价格 实现和价值决定的规律。价值规律的基本内容和客观要求是：商品的价值量由生产商品 的社会必要劳动时间决定的，商品是按等价交换的原则进行交换的。社会必要劳动时间 是指在现有的正常生产条件下，在社会平均劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价 值所需的劳动时间。 从房地产估价角度分析价值规律，是指提供同样使用价值的房屋和土地使用权的不 同部门，虽然个别劳动消耗不同，但决定其价值和价格的应是社会必要劳动消耗，而不 是个别劳动消耗。 认识和掌握市场经济规律有助于使房地产经济在宏观上保持房地产资源配置总供 给与总需求之间的动态平衡。因此，从估价角度讲，市场经济规律是房地产估价必须掌 握和运用的规律。 ( 2 ) 房地合一原则 房地产商品价值的构成因素主要包括土地和建筑两大部分。房地合一原则是由房地 产商品既包括地产又包括房产这两个因素的特殊性决定的。建筑物作为商品具有使用价 值和价值两个属性。而土地不是人类劳动创造出来的，它是大自然的产物。土地本身不 具有价值。人们通常所认为的土地价值，只有当人们取得土地所有权和使用权，并在土 地上追加、投入人类劳动后才具有了价值。 ( 3 ) 按质论价原则 按质论价就是对房地产商品按质量的差别，实行分等论价，做到优质优价，同质同 价。 按质论价原则不仅是市场经济机制中价格管理的基本原则，也是房地产商品估价 中的基本原则，无论是对新开发建设的房地产估价还是对旧有房地产的估价，都具有非 常重要的指导意义。它要求在对房地产商品的估价中对房地产商品作科学的、周密细致 的定性、定量分析，根据具体条件来确定采用适当的测算方法即估价方法，最后以测算 结果为依据对房地产商品的质量作出鉴定，从而确定其价格。 房地产商品的估价不像其它商品的定价那样可以比较直观的体现价值规律的要求， 这是因为房地产商品的价格自身具有多种因素的不确定性。但这并不是说房地产商品不 长安人学硕i j 学位论文 具有足以论价的“质”，而是由于房地产商品具有的不可移动性、使用长久性、环境区 域性等特点，使得房地产商品的“质”极具特殊性，并使得对于具有这种“质”的商品 的估价工作相对复杂化。 在房地产估价中，实行按质论价原则能够提高房地产商品的质量和性能，能够促进 建筑业科学技术的进步，能够保护产权人的合法权益，能够带来巨大的经济效益、社会 效益和环境效益。 2 3 2 房地产估价的微观应用原则 房地产估价的微观应用原则，是根据经济学原理，通过对房地产市场经济客观规律 性的认识，归纳得出的用于指导房地产估价人员公正、客观、科学、合理的进行估价的 行为准则。一般来说，它包括以下原则： ( 1 ) 供求原则 从经济学原理来讲，一般商品价格的构成不仅要以其价值为基础，还要根据市场上 对商品的供给与需求的程度。房地产市场中的供给与需求同样影响房地产商品的价格高 低。因此，在实际估价中，估价人员应清楚的把握本地区房地产的动态及房地产商品的 市场价格与其生产价格的关系。图2 1 显示了供给与需求的变化、市场价格与生产价格 的变化对市场形态的影响。 m 口= ( 1 ) 静态平衡。 ( 3 ) 买方市场， ( 2 ) 卖方市场， ( 4 ) 动态平衡 图2 1 房地产市场变化表 9 第一二章房地产估价概述 静念供需平衡状态在现实中几乎是不存在的或者说是极其偶然的，但它说明了一种 情况，即当生产价格等于市场价格时供需平衡。第二种卖方市场形态：当供不应求时， 需求曲线由d 1 的位置上升到d 2 ，此时市场价格大于生产价格。此种市场形态又称买方 竞争市场。第三种买方市场形态：当供大于求时，供给曲线由s l 右移到s 2 ，表明商品 供应量增多，而s 2 与需求曲线d 的交点所对应的市场价格低于生产价格，这种市场形 态又称卖方竞争市场。第四种动念平衡市场形态：房地产市场的供给与需求的变化虽然 不是静态的，但他们的变化也不是杂乱无章的，而是有规律可循的，它相对稳定在一个 椭圆形的范围内。它反映了价值规律对市场经济的自动调节作用，证明了马克思与供求 原则相关的竞争原则。竞争原则的含义是：超额利润引起竞争，竞争的最终结果是形成 平均利润，即使得超额利润减少以至消失，它表明超额利润的获得只能是暂时的。但平 均利润的形成并不表明竞争的结束，而是预示着新一轮竞争的开始。 ( 2 ) 预测原则 当前的房地产价格在很大程度上取决于对未来收益的预测，对于产生收益的土地来 说办是如此。房地产未来的收入和费用必须根据未来的情况进行预先的估计，并且选取 适当的资本化率将其折现、累加。 ( 3 ) 收益递增递减原则 微观经济学的收益递增递减原理有助于在估价过程中确定估价对象的最佳集约度 和最佳规模，确定房地产是否达到最高最佳使用。收益递增递减原理揭示了两种投入产 出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定不变的情况下的投入产出关系( 边 际收益递减原理) ；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系( 规模报 酬规律) 。 ( 4 ) 替代原则 根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。因为就理论上 来说，任何经济主体在市场上的行为，是要以最小的代价取得最大的效益。所以，任何 有理性的买者在购买商品时，都会选择效用最大而价格最低的。 房地产价格也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二性，使得完全相同的房 地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格应是相近的。在现实房 地产交易中，任何理性的买者和卖者，都回将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行 比较，任何买者都不会接受比市场上的正常价格过高的交易价格，任何卖者也不会接受 比市场上正常价格过低的价格成交，最终是类似的房地产，价格相互牵擎，相互接近。 1 0 长安人学硕l 学位论义 ( 5 ) 估价时点原则 房地产市场是在不停变动的，房地产的有关资料也会随时因环境、条件和个别因 素的变动而产生变化。所以，必须假定市场情况停止在某一时点，以作为价格分析时的 时间差异修正依据，资料取舍的截止日期以及作为税款计算基础的明确责任分界线。确 定估价时点的意义在于估价时点是责任交代的界线。如政府有关房地产方面的法规、法 律、标准等的颁布、变更、实施日期等，均有可能对房地产估价结果造成影响。另外， 如果利用市场比较法对一宗房地产进行估价，并采用估价时点前的市场成交案例作为分 析比较依据，此时由于比较实例的成交时间不同，需要对同期进行修正，以估价时点为 基准，将成交实例的价格修正到估价时点才具有可比性。 估价时点作为一个标准，它的确定为估价人员在进行估价作业、解决处理估价纠 纷等问题时做到有据可依，提供了基础性的保障。因此，估价时点原则对于公正、合理、 科学的估价所起的作用是不可忽视的。 ( 6 ) 合法原则 合法原则既包括估价作业合法进行，同时也包括估价对象有合法权益。 估价人员在对一宗房地产进行估价时，必须以法律、法规为依据，以保证估价工 作的严肃性。同时，房地产估价要求必须以估价对象的合法权益为前提进行。房地产的 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权 属证书和有关证书为依据。现行的土地权属证书有国有土地使用证、集体土地使用 证、集体土地所有证和土地他项权证明书四种，房屋权属证书有房屋所有权 证、房屋共有权证和房屋他项权证明书三种。有些情况下，房产证与土地产权 证合二为一，此时统一的房地产权属证书有房地产权证、房地产共有权证和房 地产他项权证三种。在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。合法 处分以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。 2 4 影响房地产价格的因素分析 房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经 济上的实现，房地产市场运行秩序和房地产资源的配置。房地产价格是房产价格和地产 价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。因此，房地产价 格来源于两个方面：一是房屋建筑安装劳动所形成的房产价值和土地开发凝结了物化劳 动和活劳动所形成的地产价值。这部分价值表现出的价格与一般商品价格的形成机理一 第二章房地产估价概述 样是由社会必要劳动时间所决定。因此，房地产是一种极其复杂的商品，房地产价格除 与其他一般商品价格都具有以货币形式表示价值、都受供求关系影响制约、质优价高等 共性外，还有一般商品价格所不具有的特性。房地产价格实质是房地产权益价格，它既 有交换代价的价格，也有使用代价的租金，且易手交易者个别因素的影响。 现实中，房地产价格的高低是由众多影响因素综合作用的结果，这些因素具有经常 变动的倾向，因此对房地产价格的影响程度、方向都不尽相同。它们有的可以定量描述， 有的仅可可定性分析；有的影响大，有的影响小；有的对房地产价格产生正面影响，有 的则产生负面影响；对于不同用途的房地产，相同的因素对其价格的影响大小亦不相同。 因此，进行房地产估价时，须掌握价格的构成因素，并要对过去因素的推移对将来变化 倾向的影响予以分析。特别要对效用、相对稀少性和有效需求这三项房地产价格构成的 基本要素做慎密的判断。 通常将房地产价格的影响因素按大类分为经济因素、社会因素、自然因素和其他因 素。经济因素主要是指经济发展程度、投资水平高低、消费水平、财政金融状况、物价 水平、利率、居民收入等；社会因素指人口状态、城市化水平、房地产投机行为、社会 政治安定及治安状况；自然因素主要包括房地产自身的地理位置、交通、环境、面积、 朝向、建筑物外观及自然灾害等方面；其他因素除包括经济体制、价格制度、法规、政 策、行政管理等措施、城市规划等外，还包括环境因素、国际因素、心理因素等方面。 另一种分类是将这些因素分为一般因素、区域因素和个别因素三种。 2 4 1 一般因素 影响房地产价格的一般因素指在一般社会经济方面对房地产的状态以及价格水平 产生较大影响的因素。这种因素通常会对房地产所在地区产生全盘影响，从而成为决定 房地产具体价格的基础。其主要内容是社会因素、经济因素和行政因素三大项。社会因 素和经济因素如前所述。行政因素是政府从公益的观点，对房地产业采取的限制或扶持 政策，主要有：土地利用规划及管制状况、土地和建筑物的结构管制状况、租金管制状 况、税制状况、住宅政策等。 2 4 2 区域因素 区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所形成 的地区特性对该区房地产价格水平的影响作用。区域因素除应重视房地产所属地区的地 理经济环境差异外，根据房地产的类别不同，其所应重视的条件办有很大差别。各种地 1 2 长安人学硕l ：学位论义 区的区域因素，主要如下：( 1 ) 住宅区。住宅区应重视的区域因素有：同照、温度、湿 度、风向等气候条件，当地居民的职业、受教育水平等居住环境的状况，街道的宽度、 构造等状况、离市中心的距离及交通设施状况，商业街的配置状况，上下水道、煤气等 基础设施状况，学校、公园、医院等的配置状况，变电所、危险设施或污染源的状况， 各宗地的面积、配置及利用状况及土地利用的管理制度等。在这些因素中，尤为重要是 离市中心及交通设施状况和居住环境。( 2 ) 商业区。商业区应重视的因素有：腹地的大 小及顾客的消费质量，顾客的交通手段及交通状况，营业类别及竞争状况，该地区经营 者的创造力与资信状况，繁荣的程度与盛衰状况，土地利用的管制程度等。( 3 ) 工业区。 工业区所应重视的因素有：与产品市场及原材料采购市场的位置关系，道路港口铁路等 运输设施的建设状况，动力资源及水电费用，劳动力供求状况，与相关产业的位置关系、 水质污染、空气污染等公害发生的危险性，行政上的辅助与管理制度等。 2 4 3 个别因素 影响房地产价格的个别因素，是指房地产的个别特性对其个别价格的影响因素，这 些因素随土地与建筑物的不同可分为：( 1 ) 土地的个别因素。土地的个别因素主要有： 土地的位置、面积、地势、地质与地基。临街街道的系统、结构，与公共设施、商业服 务设施的的接近程度，基础设施完善程度等。( 2 ) 建筑物的个别因素。建筑物的个别因 素主要有：建筑物设计、建筑物的面积、户型、结构、楼层、朝向、装修、设备、施工 质量、成新率，以及各种法规对建筑物的管制状况等。 综上所述，房地产价格的影响因素，具有多样性和复杂性，但主要还是通过对该项 房地产的市场供求、建造成本、效用、收益等的影响来影响房地产价格。市场供求、建 造成本、效用、收益又是房地产价格的形成因素，因此，对于房地产价格影响因素的考 虑，还需与房地产价格的形成机制相联系。 2 5 房地产估价的目的 房地产估价的基本目的，一方面是为促进房地产交易，为房地产市场的正常发育和 发展服务。另一方面是为房地产管理服务，同时还为房地产资源特别是土地资源的优化 配置服务。通过房地产估价活动，为委托人提供价格咨询服务，从而建立合理的房地产 交易秩序，为促进房地产公平交易提供基本保障。从具体房地产估价业务来讲，估价目 的实际上是指委托方因何种需要而评估房地产价格，即是为了满足涉及何种房地产经济 1 3 第一二章房地产估价概述 活动或者是政府、民事行为的需要而估价。 ( 1 ) 具体房地产估价中一旦设定了估价的目的，也就确定了估价对象房地产的价 格内涵、价值标准及所采用的技术路线、估价方法。而估价目的不同，房地产估价的依 据、价格内涵与价格类型、采用的价值标准、估价技术路线以及估价方法等就会不同， 甚至估价的范围和价格构成要素也可能不同。 ( 2 ) 估价目的不同往往同一房地产会评估出不同的价格。同一房地产对象由于估 价目的的不同，导致其价格内涵不同，于是同一房地产出现了多种价格，同时这些价格 不仅在质上是不同的，在量上有时也有较大的差异。这就说明估价目的对估价对象的价 格内涵及估价结果的决定性影响，从而要求估价人员在估价过程中必须始终牢记估价目 的。 1 4 k 安人学硕i ：学位论文 第三章模糊数学与灰色系统的基本理论 3 1 模糊理论( f u z z yt h e o r y ) 概述 在同常生活中，经常遇到许多模糊事物，没有分明的数量界限，要使用一些模糊的 词句来形容、描述。这是精确数学所无法达到的。在人们的工作经验中，往往也有许多 模糊的东西。因此，除了很早就有涉及误差的计算数学之外，还需要模糊数学。 人与计算机相比，人脑具有处理模糊信息的能力，善于判断和处理模糊现象。但计 算机对模糊现象识别能力较差，为了提高计算机识别模糊现象的能力，就需要把人们常 用的模糊语言设计成机器能接受的指令和程序，以便机器能像人脑那样简洁灵活的做出 相应的判断，从而提高自动识别和控制模糊现象的效率。这样，就需要寻找一种描述和 加工模糊信息的数学工具，这就推动数学家深入研究模糊数学。1 9 6 5 年，美国控制论 专家、数学家查德( l a z a d e h ) 发表了论文模糊集合，标志着模糊数学这门学科的 诞生。 模糊数学是一门新兴学科，它已初步应用于模糊