（土地资源管理专业论文）辽宁省工业建设用地集约利用控制指标与评价体系初步研究.pdf

沈阳农业大学硕士学位论文 摘要 土地是人类宝贵的资源和资产，是人类生存和发展的基础，也是社会经济可持续发 展的先决条件。改革开放以来，我国经历了长期高速的经济增长时期，在创造了巨大的 物质财富的同时，也不同程度的激化了人地矛盾。尤其是近年来，随着经济的发展和城 市化进程的加快，建设用地供求关系愈加紧张，集约利用建设用地成为大家关注的焦点。 土地集约利用一直是土地领域的热门话题，不少学者都对土地集约利用的概念和理论基 础等方面进行了研究和探讨，然而如何测算和评价工业建设用地的集约利用程度，研究 的还不是很多。本文以辽宁省工业企业的土地利用状况为研究对象，按照科学性、系统 性、可操作性和引导性的原则，选取土地投入产出、土地利用结构和土地利用强度三方 面的指标作为辽宁省工业项目建设用地集约利用控制指标和评价指标。具体包括投资强 度、产出率、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿化率、建筑系数、容积率六个 指标；在对辽宁省8 0 0 0 多家工业企业土地利用状况数据调查的基础上，运用自行编写 的系统软件，对数据进行录入和管理，并对调查数据进行筛选和剔除，运用统计方法对 数据按行业分区域进行统计分析。测算出控制指标的具体数值；同时提出了辽宁省工业 项目建设用地集约利用状况的评价办法。最后对如何提高辽宁省工业项目建设用地的集 约利用水平提出了一些建议。通过本次研究以期对辽宁省工业项目建设用地的审批、管 理和考核工作提供客观依据，优化建设用地配置，缓和建设用地供求矛盾，提高工业企 业用地效益。 关键词：工业建设用地，集约利用，控制指标，评价指标 沈阳农业大学硕士学位论文 a b s t r a c t l 删i sp r i o m 增u r a n dp r o p e r l yo fh m b e i n g , t h ef o u n d a t i o nf o rh us m v i v ma n d d e v e l o p m 蛐ta n dl l l cp r e e o 删o nf o rs o c i e t ya n de c o n o m ys u s t a i n a b l ed e v e l o p m e t s i n r c l ；o r m i n ga n d o p e n i i l gl ot h ew o r l d c h i n at i 勰e x p e r i e n c e dal o n g - t e r mm g h _ s p c e d i l l ge c o n o m yf o w t hp e r i o d w h i l e g i a mm a t e r i a lw e a l t hh a sb o e nm 删峨t h ee o n l r a d i c t o r yo fh u m a na n dl a n dh a sb e e ni n t e n s i f i e di n 跏e d e g r e e s e s p e e i a i l yi i i r e c e n ty e a r s w i t ht h ei m l l l o l n i cd e v e l o p m e n t 觚du r l m i z e da d v a n 咖a 吐s l , c e d i n g i l p ，t 1 1 es u p p l ya n dd e m a n df e l 撕讲塔l l i pd f 曲cl a n dl l 辩f o r 伽啦拥j c 吐h a sb e e ne v m o 他i n t e n s i v e s o n l ci n v o l v ei i i s co fc o n s t r u e f i o nl 锄dh a sb c i i l gf o e m e d a m u g h 恤l a n di n t e n s i v e 哪a l w a y si sah o t t o p 破f e w 碍龃o t 赋3 瓣l os u r v e y 缸da p p r a i s et h ei n t e n s i v ed c 夸o fi n d u s t r ye o n s l z u c t i o nl 虢d l n i l i z 砒i o i l1 1 l e 施他l l a i sa r t i c l et a k e s 恤i n d u s t r i a le n t e f p 】恤l a n dt l i i i i 刎e o n d i 咖j l ll i a o n i n g p r o v i n e e 趣n l er - 口e a r e ho b j e c c 锄da c c o l - d i n gt ot h e i 训f i ci i 砸矾，t h e 夥s t e m a t i ec h a r a c t e r i z e s , t h e f e a s i b i l i t y dt l l eg i l i d a n e ep r i n c i p l e , s i xi n d i c e s ( i n v e s m a e n ti n t c n s 时，o i n p l i t ，p r o 删o no fl a n df o rt h e a d m i n i s t r a t i o i l ，l i v i n ga n ds 盯“c 韶，a f f o r e s t a t i r a t e ，e o n s l l u c t i o ne o e 历e i e n t , v o l u m er a t e ) w e 陀辩l e c t e d m o r et h a n8 0 0 0i n d m 喇e m e i p r i s e sw e r i n v e s t i g a t e di l lu a o n i n gp r o v i n f o rt l l e i rl a n d 佣l i z 砒i o n c o n d i f i 彻d a t a , a n ds e r e e n e d 锄d 喇e c t c , lt h ei n v e s t i g a t i o nd a 饥a c 柑i n gt od a t af r o md i 脏r e r t tn l e r e g i o n sa n da m 叩r i s 龆，d 也es t a t i s t i c a lm e t b o c kt h ci n t e n s i v el a n dm i l 培i i l d i e e sa n d 印p r a i m e n tw c l t c o b l a i l l e d f i n a l l y , 蛳p r o p o s a l sw 啪p 眦f o r w a r do nh o w 蕾oe n l l 撇t h ei n t e n s i v ei e 代io fm d t t s t r i a l p r o j e c t n s t r u c t i o nl a n d ml i a o n i n gp r a v j n t h e s ee o n 缸o l l i n gi l i d i c e sa n dt l p p r a i s 锄c l n a so fm t e m i v e l a n du s ef o ri n d u s t r i a lc o n s l z u c f i o na 洲b eu s e d mt l l el a n da 跚i n a 妇伽，a p p r o v a l ，m a n a g e l n e n ta n d i n s p e c t i o nw o r k 趣“a o n i n g 胁v i 僦c ，讲旺c he n h a n c e st h el a n db c n e 盘o f n 碡i i l d t 鼬 a 1 嘧p r i 辩 1 【e yw o r d s ：h d n s t r i a le u 唧r i s e b t r u e t t o nh n d m t e n s i v e 哪h 岛n t m i h g 缸d e i ，a o p 髓i s e m e n t 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包含为获得沈阳农业大学或其它教育机构的学位或证书而使用过 的材料与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了谢意。 研究生签名： 彦敞特时间：7 幻7年月f 日 剔磁轹啪帅叶年卵加 关于论文知识产权和使用授权的说明 本论文的知识产权为沈阳农业大学所有。本人完全了解沈阳农业大学有关保留、使 用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借 阅，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同意沈阳农业大学可 以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的内容。 学位论文中的所有内容不经沈阳农业大学授权不得以任何方式擅自对外发表。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生签名： 摩淑著 导师签名： 阱乙 时间：口7年月f 阳 嘶拶，7 引a 勰 沈阳农业大学硕士学位论文 第一章绪论 为了贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定( 国发 2 0 0 4 1 2 8 号) ， 加强工业项目建设用地管理，促进建设用地的集约利用，国土资源部研究制定了工业 项目建设用地控制指标( 试行) 为了更好的促进辽宁省工业建设用地的利用和管理， 促进本省工业建设用地集约利用水平的提高，辽宁省国土资源厅决定研究制定更加切合 辽宁省工业建设用地实际的工业建设用地控制指标和评价体系，为辽宁省工业建设用地 的管理和考核工作提供依据 1 1 研究的目的意义 土地是人类宝贵的自然资源与资产，是人类不能出让的生存条件和再生产条件，是 人类生存和发展的基础，是社会经济可持续发展的先决条件。人类自从出现在地球上， 便开始了对土地的利用，人类社会的发展史和文明史，实际上就是一部土地利用史。从 原始的渔猎游牧、刀耕火种，到现在的工业、农业，各个历史时期的土地利用状况，都 折射出了人类文明和发展的轨迹。人类与土地是密不可分的，人类发展离不开土地，没 有土地就没有人类。 土地具有资源和资产两重属性，是人类的宝贵财富。正如威廉配第所说：“劳动 是财富之父，土地是财富之母。”然而土地作为自然资源，具备资源最本质的属性稀 缺性“土地有限是一个普遍现象。”而在现有的科学技术条件下，人力不可能创造土地， 或用其他生产资料来代替土地。因此，人类必须珍惜和集约利用土地资源，提高土地的 利用效率，以实现人类的可持续发展。 极为有限的土地资源是区域经济赖以生存的基础和载体，土地资源也是城区工业发 展在城区空问上的主要约束条件。改革开放以来，我国经历了长期高速的经济增长时期， 在创造了巨大物质财富的同时也不同程度的激化了人地矛盾。尤其是近几年来，随着经 济的发展和城市化进程的加快，建设用地供求关系愈加紧张，集约利用建设用地再次成 为大家关注的焦点。但是在建设用地供应紧张的同时，土地资源低效利用及圈而不用的 现象却在一定程度上存在。鉴于我国人地关系日趋紧张的状况，国务院关于深化改革 严格土地管理的决定中把实行节约集约用地政策放在了非常重要的位置，要求实行最 。 i 第一章绪论 严格的土地管理制度。而工业企业一直是建设用地的主要使用者或者说是建设用她的大 户，工业企业能否合理利用其土地，不仅关系到企业的经济效益，也关系到全社会的可 持续发展( 曲福田等，2 0 0 5 ) 。在以人为本，全面协调可持续发展的科学发展观的统领 下，一定要坚持“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，以提高土地 利用效率为核心，集约节约利用土地资源。 辽宁省作为一个工业大省，其工业发展起点早，行业发育齐全为了公平合理地利 用土地，提高工业项目建设用地的集约利用水平，研究制定辽宁省工业项目建设用地集 约利用控制指标和评价体系，可以作为一种行政管理手段，为项目审批、管理及考核工 作提供客观依据，并且对于优化建设用地配置，缓和建设用地供求矛盾，提高工业企业 用地效益具有非常重要的意义。 1 。2 研究内容 本次研究的主要内容分两大部分，即辽宁省工业项目建设用地集约利用控制指标的 研究和集约利用评价体系的研究。 i 辽宁省工业项目建设用地集约利用控制指标的研究 ( 1 ) 根据系统性、科学性和可操作性的原则选取控制指标。并确定计算方法 ( 2 ) 在对辽宁省工业企业土地利用状况调查的基础上，运用统计分析法，分行业 分区域进行数据统计分析，确定辽宁工业项目建设用地集约利用控制指标的指标值 辽宁省工业项目建设用地集约利用评价体系的研究 ( 1 ) 根据一定的原则，确定评价指标 ( 2 ) 确定评价指标的计算方法和标准化处理方法 ( 3 ) 确定各指标的权重 1 3 研究方法 针对本次研究的内容，拟采取统计分析法、层次分析法和特尔菲法三种方法进行本 次研究。 2 沈阳农业大学硕士学位论文 在对辽宁省不同工业企业土地利用状况调查的基础上，对调查数据进行统计分析， 确定不同地区不同行业工业企业的土地投入产出水平，土地利用强度和土地利用结构状 况，据此制定出辽宁省工业项目建设用地控制指标，并在此基础上采用层次分析法构建 辽宁省工业项目建设用地集约利用评价体系，运用特尔菲法确定各因素因子在该评价体 系中的权重，确定辽宁省工业项目建设用地集约利用状况的评价方法 1 4 技术路线 根据本次研究的内容，拟采取如下技术路线进行本次研究。 田i - ! 技术路线国 n l u r e1 - 1t e c h n i c a lr o u t e s 蔓二兰堑丝 1 5 辽宁省地区分类及工业行业分类 由于各地区自然条件和经济发展水平的不同，本次辽宁省工业项目建设用地集约利 用控制指标和评价体系的研究，需要按行业和分地区进行数据的统计分析。 地区分类按照财政部、国土资源部关于印发 的通知( 财综( 2 0 0 4 ) 4 9 号) 中有关土地出让平均收益等别划分的规定执行， 将辽宁省划分为六类地区。其划分结果如表卜1 。 衰i - i 辽宁省六类地区捌分结果 t a b l e1 - 1t h er e s u l to f s i xr e g i o nd i v i s i o n si nl i a o n i n g 地区类别所包括的县区 一类地区 f i r s tr e g i o n 二类地区 s e c o n dr e g i o n 三类地区 t h i r dr e g i o n 四类地区 f o u r t hr e g i o n 五类地区 f i f t hr e g i o n 六类地区 s i x t hr e g i o n 沈阳市：沈河区、和平区、大东区，皇姑区、铁西区。东陵区、于洪区大连市：西 岗区、中山区、沙河区，甘井子 大连市：旅顺口，金州区鞍山市：铁东区、铁西区、立山区，千山区抚联市：膏 城区、新抚区、望花区、东洲区本溪市：平山区、溪湖区、明山区盘锦市：兴硅 台，双台子 沈阳市：苏家屯、新城子辽阳市；白塔区，文圣区，太子河，宏伟区丹东市：i 兴区、振安区、元宝区营口市：站前区，西市区、老边区锦州市；太j 可区、古蓐 区、凌河区葫芦岛市：龙港区、连山区阜新市：太平区，海堋区、细河区铁 市；银洲区朝阳市；取塔区、龙城区 大连市；瓦房店、普兰店、庄河市鞍山市：海城市奉溪市：南芬区营口市：蠢 鱼圈，大石桥、盖州市铁峙市：清河区 沈阳市；新民市、辽中县大连市：长海县抚顺市；抚顺县本溪市：本溪县一 东市：风城市，东港市锦州市：北宁市、凌海市阜新市；新邱区、请门河区、垂 新县辽阳市：弓长岭区、灯塔市、辽阳县铁岭市：调兵山市、开原市、铁岭县朝 阳市：北票市、凌源市、朝阳县盘锦市：大洼县、盘山县葫芦岛市；兴城市曹 票区、绥中县 沈阳市；康平县、法库县鞍山市；蛐岩县、台安县抚顺市：新宾县、湃原县； 溪市：桓仁县丹衮市：宽甸县锦州市：黑山县、义县阜新市：彰武县铁蛉血 西丰县、昌图县朝阳市：建平县、喀左县葫芦岛市：建昌县 4 沈阳农业大学硕士学位论文 行业分类按照国民经济行业分类注释( g b t 4 7 5 4 - _ 2 0 0 2 ) 划分，本次研究只按照 其一级分类进行统计分析。工业行业一级分类如表1 - 2 。 衰1 - 2 工业行业分类 r u b l e1 - 2c l a s s i l s c s t o n so f i n d u s t r yp r o f e s s i o n 蔓二兰堑丝 1 5 辽宁省地区分类及工业行业分类 由于各地区自然条件和经济发展水平的不同，本次辽宁省工业项目建设用地集约利 用控制指标和评价体系的研究，需要按行业和分地区进行数据的统计分析。 地区分类按照财政部、国土资源部关于印发 的通知( 财综( 2 0 0 4 ) 4 9 号) 中有关土地出让平均收益等别划分的规定执行， 将辽宁省划分为六类地区。其划分结果如表卜1 。 衰i - i 辽宁省六类地区捌分结果 t a b l e1 - 1t h er e s u l to f s i xr e g i o nd i v i s i o n si nl i a o n i n g 地区类别所包括的县区 一类地区 f i r s tr e g i o n 二类地区 s e c o n dr e g i o n 三类地区 t h i r dr e g i o n 四类地区 f o u r t hr e g i o n 五类地区 f i f t hr e g i o n 六类地区 s i x t hr e g i o n 沈阳市：沈河区、和平区、大东区，皇姑区、铁西区。东陵区、于洪区大连市：西 岗区、中山区、沙河区，甘井子 大连市：旅顺口，金州区鞍山市：铁东区、铁西区、立山区，千山区抚联市：膏 城区、新抚区、望花区、东洲区本溪市：平山区、溪湖区、明山区盘锦市：兴硅 台，双台子 沈阳市：苏家屯、新城子辽阳市；白塔区，文圣区，太子河，宏伟区丹东市：i 兴区、振安区、元宝区营口市：站前区，西市区、老边区锦州市；太j 可区、古蓐 区、凌河区葫芦岛市：龙港区、连山区阜新市：太平区，海堋区、细河区铁 市；银洲区朝阳市；取塔区、龙城区 大连市；瓦房店、普兰店、庄河市鞍山市：海城市奉溪市：南芬区营口市：蠢 鱼圈，大石桥、盖州市铁峙市：清河区 沈阳市；新民市、辽中县大连市：长海县抚顺市；抚顺县本溪市：本溪县一 东市：风城市，东港市锦州市：北宁市、凌海市阜新市；新邱区、请门河区、垂 新县辽阳市：弓长岭区、灯塔市、辽阳县铁岭市：调兵山市、开原市、铁岭县朝 阳市：北票市、凌源市、朝阳县盘锦市：大洼县、盘山县葫芦岛市；兴城市曹 票区、绥中县 沈阳市；康平县、法库县鞍山市；蛐岩县、台安县抚顺市：新宾县、湃原县； 溪市：桓仁县丹衮市：宽甸县锦州市：黑山县、义县阜新市：彰武县铁蛉血 西丰县、昌图县朝阳市：建平县、喀左县葫芦岛市：建昌县 4 沈阳农业大学硕士学位论文 行业分类按照国民经济行业分类注释( g b t 4 7 5 4 - _ 2 0 0 2 ) 划分，本次研究只按照 其一级分类进行统计分析。工业行业一级分类如表1 - 2 。 衰1 - 2 工业行业分类 r u b l e1 - 2c l a s s i l s c s t o n so f i n d u s t r yp r o f e s s i o n 沈阳农业大学硕士学位论文 第二章土地集约利用概述 2 1 土地集约利用的概念 2 1 1 土地集约利用的概念 土地集约经营的概念最先来自农业，集约经营是租放经营的对称，是指在农业生产 过程中对农业土地投入一定的劳动、资本和技术。早在两千多年前，我国的古代文献就 有对集约经营思想的论述，最早的农书齐民要术提到：“凡家人营田，须量己力， 宁可少好，不可多恶。”强调土地的经营不能广种薄收，宁可少而精，直接表达了精耕 细作，集约经营的思想。明代沈氏农书指出：“以二亩之壅力，合并于一亩”可以 “一亩兼二亩之息”，即提高单位面积的投入，可取得更好的收益。李嘉图等古典经济 学家在地租理论中首先提出，所谓农业土地集约经营，就是指在一定面积的土地上，集 中地投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土 地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。在土地经济研究领域，人们一致认为： 土地利用集约度是指单位土地面积上劳动力、资金、技术、物质等投入的密集程度，常 见的土地集约度指标有：单位土地面积施肥量、单位土地面积用电量、单位土地面积农 机拥有量、机播面积与农田比例、有效灌溉面积与耕地比例等( 何芳，吴正训，2 0 0 2 ) 。 马克思曾经这样界定：“在经济学上，所谓耕作节约化，无非是资本集中在同一土地上， 而不是分散在若干毗邻的土地上。”经济学家理查德t 伊利在其所著的土地经济学 原理中指出：。对现在已利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的集约。” 与国外学者的认识相似，国内学者的共同观点主要为：土地集约利用是增加在土地 上的投入，以获得更多产出的土地开发经营方式。大多数学者人为，土地集约利用是土 地粗放利用的对称。例如，毕宝德认为：“所谓集约经营就是指单位土地面积上所投资 本和劳动的数量。所投资本和劳动越多，则集约度越高；反之，则越低。土地集约经营 的共同点是力争获得单位土地面积上的最大收益”( 毕宝德，1 9 9 8 ) 马克伟主编的土地大辞典中对“土地集约经营”词条的解释是：“土地集约经 营是粗放经营的对称。是指在科学技术进步的基础上，在单位面积土地上集中投放物化 劳动和活劳动，以提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营方式。在建筑业中， 7 第二章土地与土地集约利用概述 集约经营则是通过对单位土地面积多投放活劳动和物化劳动，来提高土地利用率，增加 建筑层数，提高土地的经济功能和负荷能力” 宋春华等主编的房地产大辞典中，对“土地集约经营程度”词条的解释是：“ 地集约经营程度，是指单位面积土地投入的人力、财力、物力的状况。单位面积上的人 力、财力、物力投入水平高，则集约经营的水平就高；反之亦然。反映集约经营程度的 指标有许多，如每平方米的建筑投资量等等。” 我们可以简单把土地集约利用理解为强化投资从而提高土地单位产出的一种方式， 是与土地粗放利用相对应的一个概念。建设用地的集约利用就是通过对建设用地的合理 布局。优化结构和增加土地的投入，来不断提高土地的利用效率，并且达到建设用地经 济效益、社会效益和生态效益的最佳统一 2 1 2 相关概念解析 2 1 2 1 土地合理利用 人类真正研究合理开发利用土地和研究保护土地资源，是在近代大工业兴起后昀 事，特别是现代工业迅猛发展和近代科学技术不断更新、广泛应用，人类按照自己的需 要和意愿恣意地“改造”土地，违背了自然规律，对土地资源及人类生存系统造成了毛 法估量的破坏。在这一历史背景下人们才无可奈何的提出对土地要进行合理利用。土瞧 合理利用是指运用科技手段使土地使用与土地的特性相适应，进而使土地这一生产要 素，能在社会经济活动中充分发挥其应有作用。 实际上衡量土地资源的利用是否合理，可以从土地利用的时序、数量结构、空间布 局和开发强度四个方面反映出来。 土地集约利用仅是土地合理利用的一个方面，侧重于土地资源配置的经济合理任开 究( 姜志德，2 0 0 4 ) 。 2 1 2 2 土地可持续利用 土地资源可持续利用是以可持续发展为依托的新概念，它是在可持续发展思想和墼 论的指导下，为适应可持续发展战略要求而出现的土地利用形态，同时也代表人类地 利用的一个新阶段。可持续利用与可持续发展之间的联系非常密切，可持续利用是司k f 续发展的基础，没有自然资源的可持续利用就不可能实现可持续发展。 从总体来看，土地可持续利用概念主要有下面两种涵义：一方面，从生态学意翼上 3 沈阳农业大学硕士学位论文 来说，是保持特定地区的所有土地均处于可用状态，并长期保持其生产力和生态稳定性； 另一方面，从社会经济学意义上来说，是保持特定地块之特定用途，比如食物安全和收 入来源。从上述土地可持续利用的概念及内涵来看，土地可持续利用主要具有以下特点： 首先，强调了土地利用形态的时间动态性可持续利用的本质是土地利用在对人类有意 义的时间尺度上得以延续，它要求我们在对土地利用的分析中不仅要考虑起点时间和起 始状态，而且要考虑各个时期在满足人类需求目标下的动态过程。其次，突出了土地利 用的系统开放性。可持续利用概念的提出本身就是系统科学思想运用于土地利用问题中 的一种创新，它意味着入们将不再把土地利用作为简单孤立的问题对待，而是作为由人 类参与并调控的开放的复杂巨系统加以研究。再次，体现了土地利用问题的多维复合性。 土地资源及其利用在人类发展中的特殊地位决定了它绝不单纯是个土地问题，在它背后 涉及到人口、资源、环境、经济、社会、文化等一系列事关人类生存和发展的根本性问 题，我们必须从全局的长远的多维战略高度来综合把握土地利用的可持续性，以寻求支 撑人类永续生存的可行路径。第四，增加了土地利用的空间地域性。土地资源可持续利 用概念涉及到全球、区域、地方、地点等不同地域空间尺度，其不同的空间范围所面临 的问题亦不尽相同。除关注本区域内土地的科学、高效利用，实现区内土地利用的经济、 社会和生态效益相互协调外，还必须同时关注区域内土地利用对区域外环境的影响( 姜 志德，2 0 0 4 ) 2 2 土地集约利用的理论基础 土地集约利用是一项综合自然、经济和社会各个方面的因素，由多学科理论来支撑 和指导的人类社会经济活动。因此土地集约利用的理论应是相关学科理论体系在土地利 用系统中集成、融合的结果( 何芳，2 0 0 3 ) 。 2 2 1 土地报酬递减理论 1 7 世纪中叶的威廉配第发现一定面积的土地的生产力有一最大限度，超过这一限 度之后，土地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加了1 8 世纪法国重农学派 后期代表人物杜尔阁( r t t u r g o t ) ，对“土地报酬递减规律”的内涵进行详细表述： “撒在一块天然肥沃的土地上的种子，如果没作任何土地的准备工作，这将是一种几乎 9 第二章土地与土地集约利用概述 完全损失的投资。如果只添加一个劳动力，产品产量就会提高；第二个、第三个劳动力 不是简单地使产品产量增加一倍或两倍，而是增加五倍或九倍，这样，产品产量增加的 比例会大于投资增加的比例，直到产量增加与投资增加的比例达到它所能达到的最大限 度时为止。超过这一点，如果我们继续增加投资，产品产量也会增加，但增加得较少， 而且总是越来越少，直到土地的肥力被耗尽，耕作技术也不会再使土地生产能力提高时， 投资的增加就不会使产品产量有任何提高了”1 8 1 5 年英国的威斯特( e w e s t ) 在其资 本用于土地一书中，首次正式提出“土地报酬递减规律”。此后西方经济学家以英国 的马歇尔、美国的克拉克、萨缪尔森、德国的奥多尔布林克曼等的著作作为代表，对 这一规律作了进一步的解释和拓展( 何芳，2 0 0 3 ) 从土地利用的全过程来看，土地报酬的规律在正常情况和一般条件下，应该是随者 单位土地面积上劳动和资本的追加投入，先是递增然后趋向递减。在递减后，如果出理 科学技术或社会制度上的重大变革，使土地利用在生产资源组合上进一步趋于合理，她 又会转向递增：技术水平与管理水平稳定下来，将会再度趋于递减。至于土地生产力能 发展变化趋势，在土地合理利用条件下，总的趋势则是递增的，但利用不当也会趋于_ f 降和衰退，关键在于科学技术和管理水平的主导作用。因此，要使土地产出更多的产品， 提供最大收益，就需要了解和研究土地报酬规律的作用，合理组织集约经营和规模经营 为土地的合理集约利用提供科学依据。 2 2 2 地租、地价理论 西方经典的地租理论，可分为三类即古典经济学地租理论、新古典城市地租理论希 马克思地租理论古典经济学地租理论以威廉配第、亚当斯密和大卫李嘉图为代表， 前两者认为地租是土地的恩赐，它是土地资本所带来的利息。大卫李嘉图是古典经浸 学的最后完成者，他提出了级差地租的概念。新古典城市地租理论兴起于1 9 世纪末， 2 0 世纪初的新古典经济学派，以马歇尔、庇古等人为代表。他们对古典经济学地租理 论进行了完善，提出地租实际上是一种分配工具，总是把土地分配给出价最高者，即鸯 高租金原则( 何芳，2 0 0 3 ) 。马克思批判地继承和发展了古典经济学的地租理论后提出， 地租是土地所有权的经济实现，“真正的地租是为了使用土地本身而支付的”。因此，埔 租是为了取得土地使用权而支付的金额。 沈阳农业大学硕士学位论文 地租按其形成条件和原因分为绝对地租、级差地租和垄断地租三种形式。绝对地租 是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。级差地租按其形成的基础，又可分 为级差地租i 和级差地租i i 。对城市工业建设用地来说，级差地租i 主要是由于区位 因素与土地自身条件的差异引起的：级差地租i i 则主要是由于公用基础设施及对土地 的投资建设而形成的。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租 马克思地租理论和地价理论是相互补充、密不可分的。马克思地价理论主要包括以 下三点：( 1 ) 土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格( 不是土 地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格) 。( 2 ) 已利用的土地由土地物质和 土地资本构成。( 3 ) 土地价格是地租的资本化。 我国土地所有权归国家所有，不能直接进入市场，市场交易的实质是土地的使用权、 租赁权、抵押权等的交易，因此土地价格实质是具有一定年限的土地使用权价格。土地 价格理论反映出土地价值不但与其上的自然因素有关，而且与社会经济状况有关。 2 2 3 区位理论 区位，即分布的地区或地点，区位论就是关于人类活动的空间分布及其在空间中的 相互关系的学说。区位理论萌芽于1 8 世纪资本主义商业、运输业大发展的时期，自1 9 世纪初到2 0 世纪4 0 年代，先后形成了四个有代表性的区位理论。即农业区位论，工业 区位论，城市区位论和市场区位论。 农业区位论一屠能的孤立国的中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营 集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时经济状况和生产 力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地( 市场) 的距离。 韦伯的工业区位论的核心是，通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算， 找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。 克里斯塔勒从城市或中心居民点的物品供应、行政管理、交通运输等主要职能的角 度，论述了城镇居民点的结构及形成过程，被后人概括为“中心地理论”即城市区位论。 廖什的市场区位论的特点是把生产区位和市场结合起来分析。从工业配置要寻求最 大市场的角度，得出了与城市区位论模型相似的六边形区位模型( 毕宝德，1 9 9 8 ) 。 2 0 世纪5 0 年代以后，工业化和城市化突飞猛进，促进了区位理论的进一步发展。 依据区位理论，可以有效地解决以下问题： l i 第二章土地与土地集约利用概述 ( 1 ) 确定土地资源在各用途各部门之间的分配。各地段相对于城镇和交通干线的 位置不同，从而使运输成本、劳动力成本和商品需求量有较大差异，这就有可能根据比 较利益原则，确定不同地段的适宜用途，在各部门合理分配土地资源。 c 2 ) 优化土地利用结构处于不同位置的土地，其地租、地价额有较大差异，因 而，有利于利用地租、地价这一经济杠杆，调整土地利用结构，优化土地利用。 ( 3 ) 制定合理用地的政策和规划。依据区位原理，制定合理用地的政策和规划， 指导各种用地的区位选择，对土地利用实行宏观管理。 ( 4 ) 确定土地的质量等级。影响土地质置差异的因素主要是土地的位置和肥力， 所以，位置因素在确定土地等级，特别是城镇土地等级方面有着重要作用。 ( 5 ) 确定不同位置地段的差额税率。相同经营管理水平的同一行业，处于较优也 置会比处于劣等位置获得较多的利润，形成级差收益，这正是制定土地税率的依据。 2 2 4 可持续发展理论 可持续发展思想的提出源于人们对环境问题的逐步认识和热切关注。随着人类赖叹 生存和发展的环境和资源遭到越来越严重的破坏，人类已不同程度地尝到了生态破坏的 苦果，迫切需要一种全新的发展理念。医此在我们共同的未来一书中，可持续发展 被提出，并定义为：既能满足当代人的需求而又不对满足后代人需求的能力构成危害白 发展。这一定义从哲学和战略高度对可持续发展进行了概括，为世界各国所普遍接受。 可持续发展以保护自然为基础，与资源和环境的承载力相协调的发展，不仅重视数量融 增长，更追求质量的改善、效益的提高、能源的节约，是与社会进步相适应的发展，卉 提出了公平性、可持续性、共同性等原则，体现了经济效益、社会效益、生态环境效盍 的有机结合。 土地作为一种有限的和位置固定的自然资源，人们在利用时必须以可持续发展理说 为指导，合理高效地利用。在提高土地集约利用程度的过程中，不能只关注经济效益， 同时也要提高土地利用的生态效益，促使土地集约利用向生态集约型利用方式迈进。 此外，系统理论、土地产权理论、土地供求理论、区域规划和城市总体规划理论等 也是土地集约利用的理论基础 沈阳农业大学硕士学位论文 2 3 有关工业建设用地集约利用的研究 工业建设用地是用于进行工业项目或为它配套的其他工程设旌建设所需要的土地。 工业建设用地按其对象可分为采掘工业建设用地和加工工业建设用地两类；工业建设用 地按其特征又可分为重工业建设用地和轻工业建设用地。运输业包括铁路运输、公路运 输、水上运输、航空运输及管道运输等，它们在社会生产、流通、分配过程中起着重要 的作用，所以运输业建设用地也是一种特殊的工业建设用地( 欧名豪，2 0 0 2 ) 为认真贯彻落实“十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策和 国务 院关于深化改革严格土地管理的决定，促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工 业建设用地的管理水平，国土资源部研究制定了工业项目建设用地控制指标，并于 2 0 0 4 年“月1 日发布实施。该控制指标由投资强度、容积率、建筑系数和行政办公及 生活服务设施用地所占比重四项指标构成，工业项目建设用地必须同时符合四项指标， 并且不同行业不同地区在控制指标上有所差别。 申屠杜平、严政、欧阳安蛟等( 2 0 0 3 ) 运用统计分析法对浙江省工业用地集约利用 控制指标进行了研究，主要选择了土地投资强度和土地利用强度两方面的指标。同时欧 阳安蛟、张子彬( 2 0 0 5 ) 根据对浙江省土地利用状况的研究认为，在当前条件下，完善 集约用地政策的重点应放在三个方面的转变上：一是由行政配置为主体向市场配置为主 转变；二是对建设项目由重视资产属性向重视生产要素属性转变；三是用地管理由重审 批向重监管转变。 曲福田( 2 0 0 4 ) 运用统计分析法和特尔菲法进行了昆山开发区企业土地集约利用评 价指标构建与应用研究，对工业内部不同行业企业用地进行土地集约利用定量化评价， 根据定量化评价结果并结合昆山市实际情况提出产业结构调整和提高土地集约利用的 途径和措施。 甄江红等( 2 0 0 1 ) 进行了包头市工业用地土地集约利用潜力评价初步研究。以包头 市工业用地土地利用现状数据为依据，选取相应的评价指标体系，应用层次分析法，构 建评价模型并确定指标权重，对不同工业类别及其用地进行集约利用程度分级与潜力评 价，根据评价标准划分出低度利用、适度利用、集约利用和过度利用等土地利用类型， 认为包头市大多数工业企业土地利用状况处于低度和适度利用水平，处于集约利用水平 的工业企业仅有一家，而过度利用水平的工业用地几乎没有，并结合包头市实际情况提 第二章土地与土地集约利用概述 出工业用地土地集约利用的途径和措施 同时，郝晋珉等( 2 0 0 5 ) 在进行中国城市土地利用集约度时空变异研究时发现： 1 9 9 6 - - 2 0 0 2 年中国大多数地区城市土地利用集约度得到了提高，包括福建省、河北省 等，而以辽宁省、四川省为代表的l o 个地区则出现了下降趋势。 另外，浙江省，江苏省、山东省、福建省也相继研究出台了工业项目建设用地控制 指标及相应的评价体系。 1 4 沈阳农业大学硕士学位论文 第三章辽宁省工业建设用地利用状况数据调查 3 1 调查区域简介 3 1 1 调查区域的位置 辽宁省简称辽，位于中国东北地区的南部，东北与吉林省接壤，西北与内蒙古自治 区为邻，西南与河北省毗邻，以鸭绿江为界河，与朝鲜民主主义人民共和国隔江相望， 南濒浩瀚的渤海和黄海。地理坐标处在东经11 8 0 5 3 至1 2 5 0 4 6 ，北纬3 8 0 4 3 至4 3 0 2 6 ，之 间，东西端直线距离最宽约5 5 0 k m ，南北端直线距离约5 5 0 k i n 。辽宁省陆地面积1 4 5 9 万k m 2 ，占中国陆地面积的1 5 ，海域面积1 5 0 2 万k i n ，海岸线东起鸭绿江口，西至 山海关老龙头，大陆海岸线全长2 1 7 8 k m ，占中国大陆海岸线总长的1 2 。岛屿岸线长 6 2 2 k m ，占中国岛屿岸线总长的4 4 。近海分布大小岛屿5 0 6 个，岛屿面积1 8 7 7 k m 2 ， 辽宁省是中国东北经济区和环渤海经济区的重要结合部，是东北地区通往关内的交 通要道，也是东北地区和内蒙古通向世界，连接欧亚大陆桥的重要门户和前沿地带。 3 1 2 辽宁省工业发展状况 辽宁地处中国东北，位于环渤海经济区域，是新中国成立后建立起来的重要工业基 地，有一批有代表性的国有大中型企业。辽宁工业的发展，开始于1 9 世纪末和2 0 世纪 初，现已发展建设成为以沈阳为中心，以大连为口岸，包括鞍山、抚顺、本溪、丹东、 锦州、营口、阜新、辽阳、盘锦、葫芦岛、朝阳、铁岭在内的，有广阔腹地的我国重要 工业基地。辽宁工业布局比较集中和清晰，形成了辽宁中部城市群和沿海两大产业带。 全省工业行业有4 0 个大类，1 9 7 个中类，近5 0 0 个小类，是全国行业最齐全的省份之 一。辽宁工业在全国占重要位置。辽宁科技实力比较雄厚，科研机构门类齐全，学科基 本配套，开发和攻克关键技术能力较强，构成了领域广泛的科研体系，是辽宁省工业发 展的坚强后盾。辽宁省城市化水平较高，基础设施完各，交通通讯发达，目前已由铁路 干线、公路干线、输油管线、航空网和港口群，形成了四通八达的立体交通网络，对辽 宁省经济的发展起了巨大的带动作用。 1 5 第三章辽宁省工业建设用地利用状况数据调查 3 2 辽宁省工业企业土地利用状况数据调查 本次研究以辽宁省近五年来新建或改建的工业企业的土地利用状况为研究对象，按 照行业发育多布设，行业不发育全布设的原则，采用调查表格的方式，按行业分地区进 行数据调查。 根据本次研究的目的和拟解决的关键问题，确定了本次调查的内容，主要调查内容 包括：企业的投入产出状况、土地利用结构状况和土地利用强度状况等方面的内容。详 细的调查内容见调查表( 3 - 1 ) 。 裹3 - 1 工业企业土地利用情况调查裹 1 k 3 - 1 s t a t u s o f l a n d u t i l i 浊t i o n o f i n d u s 州a l e n t e r p r i s e s 协l h l o n j q 1 6 企业名称：( 公章)所在地区：市县( 区) 目 指标取值( 选项，万元，平方米)备注 类别 1 企业所有制性质口国有口集体口私营口三资口其他 口国有独资口有限贯任口股份有限 2 企业组织形式 企口合伙口其他 业 3 主管部门 基 4 所属行业代码( 三级) 本 5 规划生产规模( 产量) 情 6 实际生产规模( 产量) 况 7 规模类型口大型口中型口小型 8 规划投资规模 9 实际投资规模 1 0 主要生产产品名称 1 1 主要生产工艺水平 口国际先进口国内先进口普通口落后 1 2 企业设立时伺年月日 1 3 近三年年均产值 1 4 近三年年均利润总额 1 5 近三年年均纳税总额 沈阳农业大学硕士学位论文 1 6 近三年年均投资总额 1 7 当前企业实有人数 1 8 土地使用证书编号 l g 土地使用权性质 口行政划拨口出让口租赁 2 0 批准用地起始时同年月日 企 2 1 批准用地终止时间年月日 业 2 2 批准用地面积 用 2 3 实际用地面积 地 口七通一平口六通一平口五通一平 2 4 土地开发程度 基 口四通一平口三通一平 本 2 5 预留用地利用现状口耕种口出租口闲置口无 情 2 6 生产设施用地面积 况 2 7 行政办公及生活服务设施用地 面积 2 8 产品营销设施用地面积 2 9 道路占地面积 3 0 绿化用地面积 3 1 建筑物占地面积 3 2 构筑物占地面积 3 3 堆场用地面积 3 4 建筑物总建筑面积 土地利 建、构筑物占地面积及堆场用地面积之和批 建筑系数( ) 用强度 准用地面积 工 状况建筑容积率建筑物总建筑面积批准用地面积 业 行政办公及生活服务设生产办公及生活服务设施用地面积批准用地 用 土地利施用地比例( )面积 地 用结构 生产设施用地比例( ) 生产设捕用地面积批准用地面积 控 绿化率( )绿化用地面积批准用地面积 第三章辽宁省工业建设用地利用状况数据调查 翻地均投资强度( 万元公 近三年年均投资总额批准用地面积 与顷) 土地投 评 产出率( 万元公顷)近三年年均产值批准用地面积 入产出 债 地均税收( 万元公顷) 近三年年均纳税总额批准用地面积 承平 指 地均吸纳劳动力人数( 人 标 当前企业实有人数批准用地面积 公顷) 填表说明；1 调查统计截止日期为2 0 0 4 年1 2 月3 1 日2 。三资”企业包括：中外合作、中外合资、外两独资