（会计学专业论文）公允价值计量在投资性房地产中的应用研究.pdf

武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 第 i 页 摘摘 要要 公允价值作为一种重要的计量属性， 在我国的应用过程反复而曲折。 它作为一大亮点出 现在新会计准则中，标志着我国已经开始全面引入公允价值计量观。但是，在现阶段我国运 用公允价值仍然存在一些问题。例如，在市场经济体系、会计人员素质、会计估值技术等方 面都表现出相对的薄弱， 使得公允价值被企业自行操纵， 从而直接影响财务报表中反映各资 产项目的真实性与可靠性。 我国在新会计准则中明确规定， 投资性房地产在满足一定条件的 情况下允许采用公允价值计量。但是，目前许多满足条件的房地产公司仍然采用成本模式。 为什么会形成这样一种现状， 以及如何对公允价值计量进行改进推广， 成为会计界共同探讨 的问题， 而这也是本文的研究意义之所在。 本文的研究结果有助于上市公司及财务报表使用 者了解公允价值计量模式下会计信息的真实性及可靠性， 并在此基础上为企业管理层对投资 性房地产后续计量模式的选择提供可以量化的证据，为其选择会计政策提供参考。 本文的研究内容主要为： 第一章介绍了研究背景及意义，以及国内外研究现状。 第二章介绍了公允价值计量属性以及投资性房地产的基本概念和特性，并对公允价值 的应用现状进行了分析。 第三章选取两家房地产类上市公司，针对其分别采用成本模式和公允价值模式的情况 对财务报表产生的影响进行比较分析，并得出结论。 第四章结合公允价值在我国的应用现状给出改善建议。 第五章总结全文，并提出研究的结论及局限性，为公允价值计量的完善和进一步研究 指明方向。 关键词关键词：公允价值 公允价值计量 投资性房地产 第 ii 页 武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 abstract as a new and important measurement attribute, the fair value has got a complicated and tortuous process in application. being introduced in the new accounting standards, that shows that our country is implementing the fair value measurement in an all- round way in our accounting. however, some problems can still be observed now. for instance, the deficient market system, the low self- quality of accountant and the inaccurate accounting evaluation and so on, which can directly result in the fairness of the financial statement by manipulating responsibly. that means it serious affects the reasonableness and reliability of the assets. the accounting standard give a specific definition about the investment real estate: the fair value can be chosen to use in the measurement after recognition unless meeting some qualification. although, the currently situation is that there are some property companies still use the cost measurement as before. therefore, this paper deals with why the fair value can not be used universally in the measurement and it also gives the counsel to extend in future. this paper mainly studies the content as follows: the first chapter introduces the background and significance of the study, as well as the study of the status at home and abroad. the second chapter describes the concepts and characters of fair value measurement and investment real estate, then summarized the applications in china. the third chapter chooses two listed companies of real estate in shanghai and shenzhen security exchange market, and research and analyzes the impacts on the different measurements, which is respectively applied on the investment real estate in the measurement after recognition. the forth chapter provides the suggestion on how to use the fair value measurement accurately according to the situation of application in china currently. the last chapter summarizes the full text, and addressed the conclusions and deficiency of this study, the study of paper directs the methods of fair value measurement for further study. key words: fair value/fair value measurement/investment real estate 武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 第 1 页 第一章第一章 绪论绪论 1.1 研究背景及意义研究背景及意义 1.1.1 研究背景研究背景 2006 年 2 月 15 日，我国发布了以公允价值运用为最大亮点的会计准则体系，这个标志 性的修订体现了我国会计准则国际趋同的大趋势。 目前， 新准则体系已经进入全面实施阶段。 在已发布的 38 个具体会计准则中，涉及会计要素计量的有 30 个。在这 30 个涉及会计要素 计量的准则中，有 17 个程度不同地运用了公允价值计量属性。在新企业会计准则基 本准则中，对“公允价值”的定义是：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中， 熟悉交易情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。从经济学的角度来 看，公允价值与历史成本并不是对立的概念，它是客观经济等环境变化的产物。在新企业会 计准则中大量采用公允价值计量属性对大部分资产进行计量， 其原因在于公允价值最能公允 反映一项资产的真实价值。 企业会计准则第 3 号投资性房地产 规定， 投资性房地产的后续计量可以采用成 本模式也可以采用公允价值模式。 其中优先选择的是成本模式， 而公允价值模式必须满足特 定条件时方可选择。公允价值强调公平、自愿的交易价格，是基于活跃市场对资产或负债价 值的认定， 具有可靠性和相关性的信息质量特征。 旧会计准则将投资性房地产作为固定资产 进行常规的对待， 无法反映出投资性房地产保值增值的特征， 难以向社会公众和投资者提供 客观、真实、公允的会计信息。把公允价值计量属性引入投资性房地产的后续计量模式中， 可以反映各项房地产随时间变化的真实价值， 提高会计信息的真实性和可靠性。 这也正是公 允价值计量属性产生的根本原因，可谓实至名归。另外，引入公允价值，将在很大程度上提 升企业投资性房地产的账面价值， 由于当前我国房地产行业的市场环境比较景气， 而原会计 准则下的投资性房地产都是以历史成本计价。所以，在一般情况下，投资性房地产的公允价 值都高于账面价值，在由成本模式转换为公允价值模式的当期会大幅增加其净资产。同时， 在公允价值计量模式下不计提折旧， 不提减值准备， 公允价值与账面价值之间的差额将计入 当期损益，如果投资性房地产在当期有较大的增值，将大幅提高企业的利润。基于以上各种 相对于成本模式的优势， 在新准则刚刚出台时， 各界普遍预测很多公司会倾向于采用公允价 值模式。 1.1.2 研究意义研究意义 2008 年及 2009 年度的上市公司报告却显示出，众多握有物业的房地产公司及商业地产 资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几， 大多数公司仍决定采用成本模 式。 社会各界对公允价值计量属性的应用引起了很大的争议。 争议的热点就在于如何确定该 第 2 页 武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 项资产的公允价值。 采用公允价值计量属性最大的一个市场条件， 就是必须具备完善且成熟 的要素市场。由于我国市场经济体制仅是初步形成，还存在很多问题，充分的市场竞争尚不 能完全展开。 在这种情况下， 很多会计要素的市场价值无法获得， 公允价值计量的相关数据、 资料不容易得到，计量的实际操作难度较大。如果要得到可靠的数据资料，就必须以付出高 昂的成本为代价。但是，公允价值的推广毕竟是一种大趋势，是无法避免的，如何推广公允 价值的应用就成了亟待解决的问题。 因此， 对公允价值计量模式在投资性房地产中的应用的 研究就很具有现实意义。 本文通过对公允价值理论的研究， 从剖析公允价值理论为基础出发， 结合上市公司数据 分析分别采用公允价值和成本模式对投资性房地产进行后续计量对其财务报表的影响， 并指 出公允价值计量模式的利弊，从而得出一些结论，对如何推广公允价值的应用提出建议。本 文的研究结果有助于上市公司及财务报表使用者了解公允价值计量模式下会计信息的真实 性及可靠性， 并在此基础上为企业管理层对投资性房地产后续计量模式的选择提供可以量化 的证据，为其选择会计政策提供参考。 1.2 国内外研究现状国内外研究现状 1.2.1 国外研究现状国外研究现状 最先提出“公允”概念的国家是英国。早在 1844 年，英国股份公司法就规定，公司 的资产负债表必须“充分和公允” 。1948 年的英国公司法将其改为“真实和公允” ，并一直 沿用至今，成为编制和评价财务报表最重要的原则。自从公允价值计量观出现之后，国外 的学者就开始对其进行了探索。 1996 年，millon 和 zabihollah 就从美国银行的统计资料中选取了连续十年的数据进行 分析，其所选的数据均反映了证券市场的行情。他们通过研究发现，在对市场价格反应的 解释强度方面，公允价值在这方面的能力要比历史成本强很多，并且在证券投资方面，采 用公允价值计量能够给信息使用者提供更多的信息，但并不缺乏相关性和可靠性1。 2000 年，richard 和 harris 在其文章the reliability of investment property fair value estimates中研究到，公允价值与历史成本的矛盾就在于选择哪一天的市场为确定基础不 同。历史成本是以资产取得和负债发生时的市价为基础的。而公允价值却是不断变动的， 它发生在成交日，并取决于成交日目标资产的脱手价格2。 同样在 2000 年，gwilliam 和 jackson 在其文章fair value in financial reporting中， 提到美国当前正在以公允价值计量为导向的准则，并且在其报告中指出在现实行的准则中 还有很多项目都在应用公允价值，而且这种现象还在增加。他们的研究报告分析出目前许 多项目只是部分应用了计量观，但是在减值测试中，上升的资产价格不可转回3。 2001 年，benston 撰写了fair- value accounting: a cautionary tale from enron，在文 中他的观点是公允价值计量是从安然事件中得到的最重要的一个启示。他认为公允价值在 报表粉饰中起到了推波助澜的作用。安然事件引起了全球会计界的关注，这也是公允价值 计量研究发展中的一个转折点4。 2002 年，herrmann，saudagaran 和 thomas 对公允价值的相关性和可靠性做了研究， 武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 第 3 页 他们从房地产， 工厂以及设备的角度展开研究。he quality of fair value measures for property, plant, and equipment 一文中展示了他们所有的研究结果， 采用公允价值计量的确能提供更 可靠更相关的会计信息5。 2006 年，francisco 发表了文章another step towards full fair value accounting for financial instruments，在文中他详细介绍了实施完全公允价值的建议及注意事项，表明美 国已经开始了全面实施公允价值的准备工作6。 2008 年，benston 的the shortcomings of fair- value accounting described in sfas 157 发表于金融危机之后，美国发布 sfas 157 之后，他在文中对 sfas 157 的发布进行了详细 地解读。当时有很多人认为公允价值对金融危机的发生有推波助澜的作用，但是 benston 却认为，虽然这个准则有不妥之处但也不应该中止应用，而是应当改进，特别是全球金融 危机出现不活跃的市场时，则应该更好地应用7。 2010 年，dechow 和 myers 对公允价值进行了最新的研究，在其fair value accounting and gains from asset securitizations: a convenient earnings management tool with compensation side- benefits一文中，全面分析了公允价值计量所能给公司的盈余管理带来新的血液，他 指出在公允引用了公允价值计量之后，也应该同时跟进企业的管理方法，使之配套， 为 企业提供最大的利益空间8。 1.2.2 国内研究现状国内研究现状 我国企业会计制度改革发端于 1992 年，其重要标志是财政部于当年 11 月颁的企业 会计准则及与之配套的各种行业会计制度、外商投资企业会计制度、股份制企业会计制 度等等。外币资产或负债的初始计量和后续计量实际上就是公允价值计量在我国运用的最 早尝试。1997 年 5 月至 2000 年 4 月，我国财政部陆续发布了 10 项会计准则。2006 年 2 月 15 日，财政部颁布了新企业会计准则，它标志着公允价值在我国得到了广泛的应用。 此次颁布的新企业会计准则包括 1 项基本准则和 38 项具体准则，并已于 2007 年 1 月 1 日 起首先在上市公司中实施。新会计准则在很多方面都实现了新的突破，其中公允价值计量 属性的广泛应用是最为显著的方面。 金融危机爆发后，全球的会计界都对公允价值计量属性进行了质疑，面对复杂的国际 形势，我国一直都在高度关注，密切跟踪国际社会对这一问题的动态。在我国对公允价值 计量属性进行摸索和探讨时，国内一批知名学者对公允价值的应用进行了深入的研究，基 本都支持在我国会计中采用公允价值计量属性。这方面研究如下： 2001年，葛家澍在关于会计计量的新属性公允价值中指出一项资产或负债的 公允价值是指：“在自愿交易的双方之间进行的现行交易，在交易中所达成的资产购买、 销售或负债清偿的金额。”如果某项资产或负债没有可观察到的、由市场直接决定的市场 价格，而却有合约规定的或可以预期的未来现金流入可用以估计的，就可以用现值技术去 探求公允价值。 在文中， 葛家澍举例分析了现值技术的运用方法和现值计量应遵循的原则， 并且提出：现值计量也可以用于负债；同时应反映借款入的资信状况9。 第 4 页 武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 2003年，罗殿英在其公允价值计量研究中指出从计量的角度来看，由于市场的计 量更客观，较少受到个体主观因素的影响，比基于个体的计量更可靠，因而市场的计量优 于个体的计量。至于选择投入价值计量是产出价值计量，从信息的可获得性上来看，投入 价值如企业的成本属于商业秘密，难以获得，从而也难以计量市场成本；而市场价格通常 是公开的可获得的，从而为市场价值的计量提供了信息依据。另一方面，资产的价值都需 要通过其产出价值来实现，产出价值计量优于投入价值计量。因而，当前的市场产出价值 计量即公允价值是最优的计量属性10。 2004年，陈美华在公允价值计量基础论一文中指出，公允价值是商品内在价值的 体现，而商品的真实价值是客观存在于商品之中不可替代的本质特征，从这一点看，公允 价值计量基础是一个事实性基础。但从另一方面看，这种子选手内含于商品之中的真实价 值在现实经济生活中较难寻觅，其获取常常离不开人的主观判断，而公允价值是基于企业 多元产权主体利益均衡的需要而产生的，从这一点来看，公允价值计量基础通常又被认为 是一个目的性基础。可见，公允价值计量基础既是一个事实性基础，又是一个目的性基础。 以公允价值作为会计的计量基础不仅可以同时满足多元产权主体的决策需要和利益需要， 而且可以同时满足提高会计信息真实性的需要11。 2005年，黄世忠在其文章公允价值：面向2l世纪的计量模式中对公允价值会计在 美国的产生背景和发展现状进行了详尽的描述，并对公允价值在未来的发展做出展望，指 出“公允价值极有可能在下个世纪上半叶成为主流，历史成本计量模式将逐渐退出会计的 历史舞台12。 2006年4月，何秧儿在其会计计量属性的重新思考中写道，公允价值的出现确实 反映了财务会计未来改革与发展的方向。显然，历史成本会计主要提供公司过去的财务信 息，而公允价值下的会计将更多反映公司现在和未来的信息。公允价值与历史成本并不矛 盾，两者在逻辑上是一致的，发掘并深刻理解公允价值的理论与意义，正视它的内在缺陷， 是当前需要正确认识的问题。财务会计没有理由不向财务信息的使用者提供更多关于企业 真实价值的信息13。 2006年6月，陈美华在不断探索研究的基础之上，撰写公允价值计量基础研究一 书。他在书中提出了一套以公允价值为会计计量基础的财务会计概念框架，不仅为公允价 值计量模式的建立和应用提供了直接依据，而且使会计概念框架各基本概念之间的逻辑关 系得到改观14。 2009年，葛家澍和窦家春在基于公允价值的会计计量问题研究一文中写道：“当 面临严重的金融危机时，大多数金融资产将丧失活跃的市场，金融资产或负债的公允价值 估计就失去了基础，一个主体就不能再用公允价值来计量其金融资产或金融负债。而财务 会计与财务报表的本质特征总是如实反映一个主体的经济真实，会计决不能变成会计估 计。”他们主张公允价值计量属性并不是一成不变的，而是必须进行适当的改进，以适应 新的经济形势的需要15。 2009年，孟冰在其对投资性房地产运用公允价值的思考中分析了在投资性房地产 武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 第 5 页 中应用公允价值的现状，她选取了2007年上市公司年度报告中采用公允价值对投资性房地 产进行后续计量的8家公司，分析投资性房地产公允价值变动对利润的影响，最后对我国 投资性房地产运用公允价值提出了建议16。 2010年，陈杰也对公允价值在投资性房地产中的应用提出了自己的观点，在公允价 值在投资性房地产后续计量中的应用 中， 他提出了用市场比较法来确定资产的公允价值， 是切实可行的。 他建议企业选择公允价值模式应当慎重， 应审慎处理公允价值计量的难点， 并建立内部公允价值估价机制17。 1.3 研究方法、内容和框架研究方法、内容和框架 1.3.1 研究方法研究方法 本文研究了公允价值计量模式在房地产上市公司的应用， 为了使研究更具有实用价值， 本文采用理论研究和实证研究相结合的方式，并通过对比对数据进行比较分析。 （1）理论与实证研究相结合。本文通过对投资性房地产准则和公允价值计量理论的 了解与研究， 确立分析问题的理论工具和思想， 确定公允价值计量应用研究的方向和思路， 并用实证分析研究方法对房地产类上市公司进行研究。 （2）采用比较分析方法对房地产类上市公司进行案例分析。本文旨在探讨公允价值 计量观在投资性房产计量上的应用，所以会对同一家上市公司分别采用成本模式和公允价 值模式的两种不同情况，结合 excel 等数学工具进行对比。 1.3.2 研究内容及框架研究内容及框架 本文以理论为基础并结合数据，进行两大方面的展开研究。采用理论分析、规范性研 究和实证研究相结合的方法，共分为五大部分，具体内容如下： 第 1 章，绪论。主要介绍了本文的选题背景和研究动因、文献综述、研究内容以及本 文的研究方法。 第 2 章，公允价值及投资性房地产相关理论研究。该部分从两个方面进行研究，首先 介绍了公允价值的定义和特征，得出公允价值计量属性的优越性；然后介绍了投资性房地 产的定义、确认、计量、转化和处置等，并对新旧会计准则以及与国际会计准则中的各相 关部分进行了比较。最后分别从资产结构、所有者权益、利润方面分析了采用公允价值计 量模式对公司的财务影响。 第 3 章，房地产类上市公司对投资性房地产采用公允价值计量的案例分析。首先分析 公允价值计量模式在我国的应用现状，然后通过比较两家上市公司同一期的财务数据，分 析其对投资性房地产分别采用成本模式和公允价值模式对公司产生的影响，并得出结论。 第 4 章，结合公允价值在我国的应用现状给出改善建议。 第 5 章，结论与展望，对全文进行了总结，指出了不足之处，并对公允价值计价方法 选择的未来走向问题进行了展望。 本文的研究框架如图 1.1 所示： 第 6 页 武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 图图 1.1 本文的研究框架本文的研究框架 问题的提出 投资性房地产准则 公允价值计量理论 房地产类上市公司的案例分析 提出建议 总结与展望 武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 第 7 页 第二章第二章 公允价值计量相关理论介绍公允价值计量相关理论介绍 2.1 公允价值理论公允价值理论 2.1.1 公允价值的定义和特性公允价值的定义和特性 （1）公允价值的定义 公允价值的英文是“fair value” ， “fair”的解释是“公平的，正直的，公正的” ，而中 文把它翻译成“公允” ，则包含了公正、允当的意思。国际会计准则委员会对“公允价值” 的定义是： “在公平的交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债结算的金 额” 。在我国新出台的会计准则中对“公允价值”的定义为：在公允价值计量下，资产和 负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计 量。 （2）公允价值的基本特性 特征是能够体现事物本身特性的外部性状，所以要描述公允价值的本质特征，通常要 从它的基本特征入手。我国新企业会计准则中对公允价值作了进一步的解释，其特征主要 被描述为公允性、现时性和估计性。 公允性 公允价值是由熟悉情况的交易双方，在公平交易中自愿形成的交易价格，以这样的价 格进行会计计量所产生的经济后果对企业各利害关系人来说往往是最为公允的， 所以， “公 允性”是公允价值所具备的最基本的特征。 现时性 公允价值计量的目的在于满足企业众多利益相关者的决策需要。能够满足决策需要的 信息，必须是与决策相关的、及时的信息。在初始计量时，历史成本与公允价值往往是相 同的，因为此时两者的时间基础是一致的；在后续计量或重新计量时，历史成本已时过境 迁，不再代表现时的公平交易价格，因而不再是公允价值。我国企业会计准则及国际准则 中关于公允价值的定义均没有强调公允价值的时间基础， 严格地讲， 这样定义是有缺陷的。 因为按照这样的定义， 发生于过去、 现在或将来某一时点的公平交易价格都应是公允价值， 这样的话，我们将无从辨别公允价值与历史成本或未来成本的差别。 估计性 估计性是指除非计量日与实际交易日重叠，公允价值一般都不是实际发生的交易价 格，而是根据同类资产的市场价格或采用某种估价技术得出的。也就是说，公允价值可以 是建立在实际交易基础上的实际交易价格，也可以是建立在假定发生的交易基础上的估计 价格。事实上，从会计报告日这一特定计量日来看，大多数资产、负债的公允价值都是靠 估计得出的，因此，估计性往往被认为是公允价值的一个重要特征。 总的来说， 从定性的角度讲， 公允价值是计量日实际发生的或假设发生的公平交易中， 熟悉情况交易双方出于正常的商业考虑，自愿进行资产交换或债务清偿的金额；从定量的 第 8 页 武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 角度讲，公允价值是资产所能带来的未来经济利益的现在价值，即现值。因此，现值实际 上是公允价值本质特征的数学表达。 2.1.2 公允价值计量的理论基础和优缺点公允价值计量的理论基础和优缺点 （1）公允价值计量的理论基础 “公允”起源于产权保护，而对价值的研究就得从价值的内涵上来挖掘。公允价值计 量观不但具有丰富的现实意义，更汇聚着深厚的理论基础。在众多学者的探索之中，产权 理论、价值理论、会计目标理论以及会计计量理论构成了公允价值计量的理论基础。18 平等、公平 、等价、自愿和诚信五项原则是公平、高效的产权制度的基础，也是产 权制度根本要求的体现，这些基本原则的实现有赖于公允价值进行会计计量。同时，公允 价值的基本特征使会计能够为产权主体提供更为相关的决策信息。价值理论中强调，致力 于找到一个最均衡的价格是其主要任务。而公允价值与均衡价格的内涵完全一致，它是现 实条件下所能找到的最理想的均衡价格，因而是贴近商品真实价值的交易价格。只有以公 允价值作为会计的计价基础，才能够如实反映资产的真实价值。会计目标处于会计理论的 最高层次，主要是向决策者提供对其决策有用的信息，其评价标准是可靠性、相关性及完 整性。是它们指导会计工作者选择出适合情况的计量方法，所以无疑构成了公允价值计量 的理论基础。会计计量理论则侧重于回答建立在公允价值计量基础上的会计计量模式应如 何构建。四大理论从不同的角度诠释了公允价值的理论基础，从而建立在这一稳固的理论 基础上的公允价值计量观才更值得研究与发展应用19。 （2）公允价值计量的优缺点 公允价值在所有的会计计量属性中独树一帜，例如与历史成本就有很大的区别，在于 它不是对“过去已发生的交易或事项”进行计量，而是对“假想的交易”进行计量。所以， 从本质上来讲，公允价值是一种虚拟交易价格，一种以市场输入变量为参照基础的估计价 格。 从市场的角度出发，我国在会计准则中将公允价值的使用分为三个层级：第一个层级 是在活跃市场上有相同的资产或负债的报价信息时，使用该报价信息所估计的公允价值； 第二个层级是在活跃市场上没有相同但有相似的资产或负债的报价，这种相似的报价用来 进行公允价值的估计，但应当调整相同与相似之间的差异；第三个层级是在第一个层级和 第二个层级的估计尚不可能时，则应用估值技术方法进行公允价值的估计，包括市场法、 收益法和成本法等。 从公允价值的定义和应用角度来看，公允价值计量有两个鲜明的优点： 第一，引入公允价值计量观，实现了静态会计计量到动态会计计量的转变。在传统的 会计计量理论中，历史成本原则是静态计量，一直占据着主导地位，相对而言，公允价值 计量则是一种动态计量。与历史成本一成不变的静态计量不同，公允价值计量模式认为资 产或负债的价值并不是恒久不变的，它随着时间的流动和外部环境的变化而变化。综上所 述，反映在财务报表上的资产的价值也会随着外部环境的变化而做出相应的调整。这种动 态的调整可以通过确认由于市价变动所带来的利得和损失来实现。 武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 第 9 页 第二，引入公允价值计量观，从会计目标的角度来讲，更强调决策有用观，使会计信 息相关性得到了很大的提高。一直以来，会计目标有两种主导观点，即受托责任观和决策 有用观。在受托责任观下，会计信息的可靠性则给予过多的关注。而决策有用观强调的重 点则是会计信息的相关性。随着社会经济的不断发展，股份制公司大量出现，许多公司的 所有权已经分散到许多小股东的手中，他们作为投资者的身份出现，能够成为他们判断是 否投资的依据就是财务报表上反映出来的会计信息，所以这时的会计信息的质量就显得尤 为重要。 当然，公允价值计量在具备这些优点的同时，也存在本身的缺点，主要包括：一是由 于公允价值的确认是一种虚拟价格，所以带有一定的主观性，即它所反映的会计信息的可 靠性难以得到保证。而此时，历史成本计量的优点便显露出来，它的客观性、稳定性及可 验证性都是在实际交易的基础上得到的，相对公允价值而言，更容易得到高度的保证。二 是实际操作难度很大。有很多会计要素本身没有活跃的市场，也找不到类似资产的公允价 值作参考，所以很难找到合适的可供参考的市场价格。所以，公允价值计量观在实际操作 上面临着较大的阻碍。三是采用公允价值计量，在资产的价格上下波动不定的情况下，会 导致财务报表的某些项目伴随产生波动20。 2.1.3 采用公允价值计量的障碍采用公允价值计量的障碍 （1）公允价值计量的可操作性和可靠性 在确定采用公允价值计量模式对资产进行后续计量之后，下一步最重要的就是通过估 值技术来获取公允价值。而现金价值的现值计算，被认为是估计公允价值的最为重要的技 术手段。因此从理论上来讲，只要将目标资产未来现金流和相应的折现率确定下来，就能 够进行公允价值的计量， 但是这种方法在实务操作中却屡屡碰壁， 因为实际情况千奇百怪， 在操作起来时也会复杂的多。而目前，我国的市场经济体制也不是很完善，资本市场所提 供的各种利率有时会缺乏公允性，他们中的大多都是以银行存贷款利率为基准进行估计 的。21此时的溢价风险特别大，再加上垄断现象明显，就使得其公允性大大降低。同时， 财政部以及市场监管部门还没有建立起相关配套的操作标准，对于如何确定未来现金流量 及其折现率，没有相关具体规定，这更加大了操作的难度。最后，资产的未来收益情况具 有不确定性，准则及其解释条款中也没有给出相应的参照方法，致使公允价值计价缺乏作 为依据的实务标准，操作难度又进一步加大。 （2）运用公允价值计量的选择性 新企业准则没有强制规定上市公司必须采用公允价值计量，如此规定上市公司像是可 以自由选择计量模式。例如，在企业会计准则第 3 号投资性房地产明确提出了成 本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时可供选择的两种模式。在新准则出台 时，各界人士普遍预测很多存在投资性房地产的公司会选择采用公允价值计量模式。但是 2007 年以及 2008 年度的上市公司中期报告却显示出，众多握有物业的房地产公司及商业 地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几，大多数公司仍决定采用 第 10 页 武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 成本模式。 为什么公允价值模式在房地产行业不受欢迎，其原因是什么呢？根据市场情况的调查 分析，主要存在以下几个方面的问题：投资性房地产采用公允价值计量后，将会按照在 资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础入账，就不再对其计提折旧或进行摊销。正 是由于这样，企业会因此失去税前扣除的机会。而且在投资性房地产行情上涨时，递延所 得税负债却会增加，这样最终导致公司税负增加，在很大程度上降低企业的净利润和净资 产。新企业准则规定公司应该参照活跃的市场价格来合理确定其投资性房地产的公允价 值，而不能随意应用估价模型。而根据相关规定，以写字楼为例，同类的或情况相近楼盘 要具备所处地理环境、地理位置以及性质相同，结构类型、新旧程度、可使用状况相同或 相近等条件，这些都难以满足；土地使用权则要具备同一位置区域、所处地理环境和可使 用状况相同或相近的条件。而在现实生活中，要找到相似的房地产在地段、楼层、朝向均 相同的活跃市场，并不是那么简单的。新企业准则还规定，企业一旦确定计量投资性房 地产的模式，不得随意变更，这更加限制了公允价值计量的应用。投资性房地产已采用公 允价值计量的，不得转回成本模式；成本计量转为公允价值计量的，企业要将其作为会计 政策变更来处理。因此，在新准则如此硬性规定下，大部分上市公司对运用公允价值计量 仍抱以谨慎态度。 （3）公允价值计量的成本问题 采用公允价值计量属性进行后续计量时，往往会为取得会计信息而付出较高的成本。 因为在很多情况下，企业资产的公允价值都不容易得到。正是由于此，只能以在最大程度 上最能代表公允价值概念、可以在市场中观察到的数据来近似地表示资产的公允价值，比 如资产的市场价格、现行成本、可实现净值等。为达到目的，会计人员要收集大量数据资 料，并应用计算机软件等辅助工具进行复杂的数学估值，或者直接借助企业外部的资产评 估服务，所以，与历史成本相比，公允价值的取得要花费相当大的成本，增加了会计操作 的难度，特别是在我国会计人员的整体素质比较低的情况下需要花费大量的培训时间和成 本。如果确定公允价值所带来的效益不能弥补所付出的成本，那么采用公允价值计量就得 不偿失。 2.1.4 采用公允价值计量产生障碍的原因采用公允价值计量产生障碍的原因 公允价值的应用之所以存在如此多的问题，主要原因在于以下几个方面： （1）理论基础薄弱与可操作性低 理论指导实践，是我们经常说的一句话，但是在公允价值的应用方面，理论研究的步 伐却远远赶不上实践应用，并且与实践相关性也非常小。这是我国在公允价值理论研究与 实际应用一直存在的问题。从理论研究角度看，公允价值是历史成本、重置成本、可变现 净值、现值等其他计量属性的基本目标，而其他计量属性是公允价值确定的工具。22然而 在实际应用中，我国会计界一直将公允价值与市价等同。如此狭义的理解使得理论与实践 各自为政，几乎不相关，严重违背了理论指导实践的真理，导致实践过程中出现的问题没 有得到及时解决，公允价值应用发展停滞不前。 武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 第 11 页 （2）我国现实经济发展环境有待提高 由于现在的市场环境越来越趋向于市场化、国际化，所以就必然要求上市公司采用公 允价值计量观。尽管改革开放以来，我国的经济得到了高速的发展，但与市场经济相配套 的法律法规建设、会计理论实践却一直落后。生产资料市场、产权交易市场等要素市场的 发展还未成熟，还没有形成活跃的公允价值市场。具体体现在：产权市场不活跃，缺乏 公平价格的形成机制。经济转型期成长起来的证券市场存在较多问题。不同利益主体 各为其利而行，利益冲突严重。 （3）会计人员专业水平有待提高 相对历史成本属性而言，公允价值的应用更加复杂，在确认计量时要大量依靠会计人 员的专业判断和估计，所以在采用了公允价值模式计量后，就必然要求会计人员要具备良 好的理论基础知识和较高的实务操作水平。 但是情况却不容乐观， 从我国劳动力市场来看， 现在的会计人员供给市场，正呈现出一个瓶颈的形态，低端会计人员相对饱和，高素质的 专业人才却严重缺乏。除此之外，这几年我国会计准则要和国际准则接轨，所以经过反复 不断的修订，使得会计法规政策连贯性很差，导致会计人员会计知识断层现象严重。因此， 公允价值的应用难以适应会计信息的使用要求。 （4）会计信息使用的低要求与会计实践的高速发展 在加入世贸以前，我国的会计信息使用者对会计信息质量的要求并不高，对财务报表 所披露的企业资产或负债的公允价值信息关注甚少。对会计信息使者来说，如何获得并读 懂公允价值信息是一个难题。例如，现在有很多创业者，他们在创业的过程中并未接受过 专业的财会训练，会计知识系统并不完善，所以对会计信息的使用和挖掘就会明显比专业 会计人员少。而且，随着全球经济正在不断趋同的大趋势，我们的准则也在不断改善力求 达到与国际接轨，所以，这就会加强对会计人员在实践过程中运用公允价值计量资产或负 债的要求。 2.2 投资性房地产准则及比较研究投资性房地产准则及比较研究 2.2.1 投资性房地产的定义、特征及范围投资性房地产的定义、特征及范围 （1）定义及特征 我国企业会计准则规定，房地产是土地和房屋及其权属的总称。随着我国社会主义市 场经济的发展和完善，房地产市场变得越来越活跃，其应用范围也越来越广。据市场调查 分析，企业持有的房地产除了用作自己住宿使用、生产经营活动场所和对外销售之外，还 出现了将房地产用于赚取租金或增值的活动，有的投资性房地产甚至成为了个别企业的主 营业务。 企业会计准则第 3 号投资性房地产中对投资性房地产的确认、计量和披 露进行了相关规定。准则中定义，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼 有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征： （以下内容均摘自中国注册会计师会 计2010 年教材） 投资性房地产是一种经营性活动 第 12 页 武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 会计准则中给投资性房地产的定义和形式都做了明确的定义。投资性房地产的主要形 式是出租建筑物、出租土地使用权，从本质上说，这属于一种让渡资产使用权行为。而让 渡资产使用权取得的使用费收入就是每期收到的租金。从某种意义上说，收取的租金是企 业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流 入。投资性房地产的另外一种形式是随着市场经济的发展而出现的，即持有并准备增值后 转让的土地使用权，所以其收益也与市场波动情况有关。但尽管其增值收益通常与市场供 求、经济发展等因素相关，但它的最终目的是为了增值后转让以赚取增值收益，实际上也 是企业为达到其经营目标所从事的经营性的活动以及与之情况类似的其他活动形成的经 济利益总流入。 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于 销售的房地产 企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将 房地产用于赚取租金或增值收益的经营活动，甚至成为了个别企业的主营业务。随着房地 产的形式不断增多，这就迫切地需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自 用的厂房、办公楼等房地产和作为存货（主要是已建成的厂房与商业住房等）的房地产加 以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和特有的盈利能力，这对投资 者的决策是非常有意义的。所以新会计准则规定，企业在首次执行投资性房地产准则时， 应当严格按照投资性房地产的定义对资产进行重新分类，凡是符合投资性房地产定义和确 认条件的建筑物和土地使用权，都应当将其归类为投资性房地产。 投资性房地产有两种后续计量模式 在通常情况下，企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。而只有在满足 特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得 的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。也就是说，投资性房地产准则适当引入公允 价值模式，在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计 量，但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用 两种计量模式进行后续计量。 （2）投资性房地产的范围 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权 和已出租的建筑物。 已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、并以经营租赁方式出租 的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不应确认为投 资性房地产。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用 权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。按照国 武汉科技大学武汉科技大学 硕士学位论文 第 13 页 家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投 资性房地产。 已出租的建筑物 已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建 造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物时，要特别注 意的是：已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租 的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的 建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出 书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定 租赁协议，也应视为投资性房地产。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重 大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 此外，下列各项不属于投资性房地产： 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业 拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆 饭店不确认为投