（会计学专业论文）国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析.pdf

首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 中文提要 本文研究“国合小商业企业 改制后存续的“国有商业房地产经营租赁企业 的 财务管理问题。此类企业通过整合国合小商业网点房地产资源，以对外出租商业房产 为经营手段，以房租的形式完成国有资产的保值增值任务。随着社会经济的不断发展， 房屋和地等资产的价值不断提高，此类企业雄厚的资产实力和发展潜力逐渐显现出 来。到目前为止，此类企业在运营中特别是在财务管理方面存在很多问题，如资产获 利能力低，财报表不能反映企业的真实价值等，若不重视，会造成变相的国有资产流 失。 本篇论文在此背景下产生，先通过对国合商业企业发展阶段进行梳理，理清国合 商业企业发展的基本脉络，揭示国合商业企业从繁荣到改制的全过程，阐述国有商业 房地产经营租赁企业的由来，并给出明确的概念；再通过调查问卷的形式，结合真实 案例，通过描述性统计的方法分析此类企业的经营状况，从资产估价、出租管理、成 本管理、资金利用和业绩考核五个方面分析归纳此类企业的主要财务问题；最后从国 家政策层面、企业监管部门、企业领导层及企业自身技术层面等方面提出改进建议， 希望能改进此类企业的财务管理水平，提高国有资产的运营效率，实现国有资产的保 值增值。 关键词：国合商业房地产租赁财务管理 a b s t r a c t t h eo b i e c t0 ft l l et l l e s i si st 1 1 ep r o b l e m si nf i n a n c i a lm 趴a g e m e n t o ft h es t a t e - o w n e d e n t e r p r i s e sf o rl e a s i n gc o m m e r c i a lp r o p e n y ，r e s t m c t u r i n gf o m 妇s m a l ls t a t e o w n e d c o m m e r c i a le n t e r p r i s e s 伽o u 咖t 1 1 em g r a t i o no fm es m a l l 赋e - o w n e dc o 咖e r c l a j p r o p e r 晚 t l l e s ee n t e 印r i s e sr e a l i z e dm eo b j e c t i v e 0 fm a i n t e n a n c ea n d1 n 甜e a s e 0 1 嗽她o w n e da s s e t sf 0 帆r e n t w i mt h ed e v e l o p m e n to f e c o n o m i c s ，t l l ev a l u eo fh o m e sa n d l a n di ss t e a d i l yg o i n gu p t h cs t r e n 础觚dp o t e n t i a lo f n l e s ee n t e 巾r i s e si sm o r e 纽dm o r e c l e 配c u 玎e n t l y ，t 1 1 e s ee n t e r 研s e s h 删em a n yp r o b l e m s i i l o p e r a t i o np a r t i c u l a r i y1 n f i r 姗c i a lm a n a g e m e n t ， s u c h 嬲l o wl e v e lo n 嬲s e t sa b i l i t ) ，o fp r o f i t ，u 】缸e a l e c o n o m l c r e a l i 坶o fe n t e 印r i s eb y 矗n 锄c i a lr 印o r t sa n ds 0o n w i m o u te n o u g h 甜e n t l o n ，i tm 儿c a 。邺e ac o v e r tl o s so fs t a t ca s s e t s t h ep a p e r u n d e rs u c has p e 妣u l 盯b a c k g r o u n d ，f i r s tc o n l b sm ed e v e l o p m e n t s t a g e 锄d 唧l o r c sm e t l i s t o r i c a lp r o c e s so f 恤似e o w n e dc o r 脚e r c i a je n t e r p n s e s ，r e v e a j s t n e w h o l ep r o c e s s 舶mp r o s p e r i t ) ，t 0d e c l i n e ，e x p o u i l d st l l eo r i g i na n dg i v e sa g e n e r a l l z a n o n o fm es t a t e o 帅e de n t e 叩r i s e sf o rl e 嬲i n gc o n 蚰e r c i a lp r o p e r t y w i t l lt i i eq u e s t i o 衄a l r e a i l dv i m l a lc a s e ，i tm a i l l l yu s e sd e s c r i p t i v e 跏i s t i c st oa 1 1 a l y 笳t h em 锄g e m e n t 蛐a n d f i n a n c i a lp r o b l e m s 舶m 肌e 唧e c t s ：v “鹏邪s c t s 、 r e n tm 锄a g e m c n t 、 c o s tc o n 咖i 、 觚d s 删z a t i o n 、觚dp e 墒肌a i l c e 邪s e s s m e n t f 砌l y ，i tg i v e s s o m ea d v l c e st r o m n a t i o n a lp o l i c y 、m es u p e i s o r yd e p u t y 、l e a d e r s h i p 纽d s e l f - t e c l l i l i c 2 l ll e v e lt oi m p r o v e 恤 f i n a n c i a lm 肌a g e m e n tl e v e la n d 也ce 币c i e n tu s eo fs 讹。o 吼e dp r o p e 吼t o 他砒1 z e t n e o b i e c t i v eo fm a i n t e n a n c e 锄di n c r e 弱eo fs 诅t c - o w n e d a u s s e t s k e yw 0 r d s ：啦t e o w n e dc o m m e r c i a le n t e 删s e s l e a s i n gc 0 舢e r c i a lp r o p e 啊 f i n 锄c i a lm 锄a g e i n e n t n 首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 1 引言 1 1 研究的背景、目的和意义 1 1 1 研究的背景 本文研究“国合小商业企业 改制后存续的“国有商业房地产经营租赁企业 的 财务管理问题。所谓国合小商业企业是指规模较小且经营较为分散的国有和农村合作 社形式的商业企业。自我国成立以来，国合商业企业作为我国商品流通渠道中重要的 组成部分，在计划经济中发挥着重要的作用。1 9 7 8 年以后随着我国经济改革开放， 国合商业企业经营中出现了许多问题，经营亏损、效率低下等。1 9 9 2 年，国家全面 推行市场经济，做出了国有资本逐步退出商品流通领域的决定，各地的国合商业企业 纷纷改制，各企业根据自身的规模和特点走上了不同的改制道路。其中，大中型国合 商业企业通过整合改制组建成国有商业集团公司或国有商业连锁店等；众多小规模国 合商业企业( 如百货，粮食，饮服，修理等) 通过改制、兼并、破产等形式，组建多 种形式的国有资产管理公司，以用于整合商业资产，安置国企职工。 本文研究对象是国合小商业企业改制形成的国有资产管理公司中的一类国有商 业房地产经营租赁企业，不涉及其它类型的改制后存续企业。此类国有商业房地产经 营租赁企业，通过整合原国合小商业网点房地产资源，以对外出租商业房产为经营手 段，以房租的形式完成国有资产的保值任务。 随着社会经济的不断发展，房屋和土地等资产的价值不断升值，此类企业雄厚的 资产实力逐渐显现出来。到目前为止，此类企业在运营中特别是在财务管理方面存在 很多问题，如资产获利能力低，财报表不能反映企业的真实价值等，若不重视，会造 成变相的国有资产流失。本篇论文就是在此背景下产生，主要研究此类企业的财务管 理问题并提出初步改进建议。 1 1 2 研究的目的 通过对北京地区国有小商业企业改制后存续的“国有商业房地产经营租赁企业 目前经营状况的研究，分析其存在的主要财务管理问题，提出有关提高国有资产运营 效率的建议，以及国有资产保值增值的建议。 1 1 3 研究的意义 1 1 3 1 研究的理论意义 本论文研究在理论上具有以下意义。 ( 1 ) 完善“国有商业房地产经营租赁企业”的财务管理理论 本文作者在中国知网以“国有商业房地产经营租赁企业财务管理 为关键词，对 第l 页共5 3 页 首都经济贸易人学硕+ 论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 1 9 9 0 2 0 1 0 年库藏文献的全篇内容进行检索，没有检索到有相关词条内容的文献。仅 发现有关“国有企业财务管理”和“房地产企业财务管理 情况介绍的理论文献。说 明该领域的财务管理理论研究很少有人涉及。因此，本文研究对完善国有商业房地产 经营租赁企业财务管理理论有一定的理论意义。 ( 2 ) 推进“国有商业房地产经营租赁企业”财务管理问题的统计数据分析 本文尝试用描述性统计分析方法，利用设计、发放和汇总调查问卷数据的方法， 对北京地区某“国有小商业企业改制后存续的国有商业房地产经营租赁企业”的财务 管理情况进行分析，归纳出北京地区“国有小商业企业改制后存续的国有商业房地产 经营租赁企业”财务管理问题，结合实际情况分析上述国有商业房地产经营租赁企业 的财务管理问题，在一定意义上推进对该领域的统计数据分析。 1 1 3 2 研究的现实意义 本论文研究在实践方面具有以下意义。 ( 1 ) 揭示“国有商业房地产经营租赁企业 的财务管理问题 本论文研究试图发现国有商业房地产经营租赁企业的财务管理问题。由于此类企 业是原国合商业企业改制而来的，在企业运作中还延续着原来老国有企业经营观念落 后，财务制度不健全，财务管理水平较低，使得企业在运营过程中存在诸多财务管理 问题。本论文研究，旨在通过实例将这些财务管理问题逐一归纳，以引起经营者及监 管者的重视。 ( 2 ) 对改进国有商业房地产经营租赁企业财务管理有一定的现实意义 目前，一些地方政府职能部门看到国有商业房地产经营租赁企业的发展潜力，此 类企业又面临再次整合的机遇。改进该类企业的财务管理问题，提高其经营管理水平 成为目前急需解决的重要任务。本篇论文将对此类企业的财务管理问题提出改进建 议，对改进此类企业财务管理水平有一定的现实意义。 1 2 主要研究内容 1 2 1 主要研究内容框架 本篇论文的主要研究内容框架如下图： 第2 页共5 3 贝 首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 1 2 2 主要研究内容说明 本篇论文的主要研究对象是国有商业房地产经营租赁企业，主要研究的内容是此 类企业的经营状况，通过调查问卷和案例分析找出此类企业中主要存在的财务问题， 最后就上述问题提出改进措施和建议。 根据论文主要研究框架，可将本篇论文分为六个部分。 第一部分：引言。主要对论文研究的背景，选题的目的和意义，以及研究的思路、 方法和框架等内容的简要介绍。 第二部分：国内外文献综述。主要回顾国内外学者对国有商业房地产租赁企业相 关研究概括出本篇论文的研究创新点。 第三部分：本篇论文涉及的基本理论和概念。主要介绍本篇论文主要涉及的相关 基本理论，并提出国有商业房地产租赁企业的概念、特点、经营范围及财务管理的重 点。 第四部分：调查问卷。主要通过向北京市某区国有商业房地产租赁企业人员发放 第3 页共5 3 页 首都经济贸易人学硕士论文 国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 调查问卷，从资产估价、出租管理、成本管理、资金利用和业绩考核五个方面分析归 纳此类企业的主要财务问题。 第五部分：案例分析。以北京市丰台区某国有商业房地产租赁企业真实财务数据 为例，通过数据分析揭示出调查问卷的归纳出的主要财务管理问题。 第六部分：改进建议。从国家政策、企业监管部门、企业领导层和企业本身四个 层面对财务管理方面出现的问题提出改进意见。 1 3 研究方法、创新和局限 1 3 1 研究方法 本文主要采用调查问卷分析法、描述性统计分析法、演绎推理和归纳推理的方法 进行研究。 ( 1 ) 调查问卷分析法，对北京市某区国有商业房地产经营租赁企业员工发放调 查问卷，调查此类企业主要存在的问题，特别是主要存在的财务问题。 ( 2 ) 描述性统计分析法，以1 家国有商业房地产经营租赁企业为例，分析该企 业的财务状况，对主要的财务问题进行分析，将调查问卷中反映的财务问题已实例的 方式反映出来。 ( 3 ) 演绎推理和归纳推理法，本文结合企业真实数据，归纳出企业暴露出来的 财务问题，并利用演绎推理方法进行所发现的财务管理问题的原因分析，并进一步提 出改进建议。 1 3 2 研究创新 1 3 2 1 将1 9 4 9 年之后国合商业企业的发展过程分为四个阶段分别进行梳理 本人通过阅读大量参考文献，发现在众多文章中对于我国商品流通体制的变革进 行了归纳和梳理，而作为商品流通领域的重要组成部分国合商业企业的改革过程 几乎没有人进行过梳理和归纳。本篇论文将1 9 4 9 年之后国合商业企业的发展过程分 为四个阶段分别进行梳理。 1 3 2 2 明确提出国有商业房地产经营租赁企业的概念 本人通过阅读大量参考文献发现，国合小商业企业改制后的存续企业以多种企业 形式存在，企业名称五花八门，如x x 投资经营公司、x x 综合投资公司、x x 物业管理 公司、x x 集团等等，虽然名目繁多，但根据企业经营范围可归纳为三类，一是以对 外投资，资本运作为主要经营手段的企业；二是以出租商业网点房产、收取租金为主 要经营手段的企业；三是自主经营商业网点的集团型企业。本篇论文将以出租商业网 点房产为主要经营手段的企业统称为“国有商业房地产经营租赁企业 ，明确给出了 此类企业的概念、特点和经营范围。 第4 页共5 3 页 首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 1 3 2 3 归纳出国有商业房地产经营租赁企业财务管理的问题 本篇论文通过对一个国有商业房地产经营租赁企业进行系统的分析，通过真实的 财务数据反映出此类企业暴露出的诸多问题，从资产估价、出租管理、成本管理、资 金利用和业绩考核五个方面归纳出此类企业自改制成立以来经营中存在的财务管理 问题。 1 3 2 4 提出完善国有商业房地产经营租赁企业财务管理的建议 通过研究分析国有商业房地产经营租赁企业在经营过程中出现的财务管理问题， 从国家政策、企业监管部门、企业领导层及企业本身四个层面提出改进建议，在完善 此类企业财务管理水平的同时，为此类企业提供新的发展思路。 1 3 3 研究局限 1 3 3 1 研究范围的局限 本篇论文的研究重点是国合小商业企业改制后存续形成的一类企业，即以出租国 有商业房产、收取租金为主要经营手段的国有商业房地产经营租赁公司企业的财务管 理问题，未涉及改制后形成的其他类型的企业及大中型国合商业企业改制后形成的企 业财务管理问题。后一类问题是理论界进一步研究的课题。 1 3 3 2 研究数据的局限 由于难以取得其他此类型国有商业房地产经营租赁企业的财务数据，限制了本人 研究的样本。数据分析仅限于本人所掌握的样本，研究结果可能不能涵盖其他此类企 业的全部问题。 第5 页共5 3 页 首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 2 国内外文献综述 2 1 国内文献综述 2 1 1 国内研究现状 本人从中知网期刊库，以“国合商业企业 为关键词，对库藏1 9 9 0 一2 0 1 0 年文献 进行标题或关键词检索，共搜索出1 5 l 篇文章；以“商业房地产 为关键词，对库藏 1 9 9 0 一2 0 1 0 年文献进行全文检索，共搜索出2 8 篇文章；以“国有商业房地产 为关 键词，对库藏1 9 9 0 一2 0 1 0 年文献进行全文检索，共检索出1 篇文章：以“国有房地产 企业财务管理”为关键词，对库藏1 9 9 0 一2 0 1 0 年文献进行全文检索，共检索出3 篇文 章；以“国有商业房地产企业财务管理”为关键词，对库藏1 9 9 0 一2 0 l o 年文献进行全 文检索，共检索出o 篇文章。 表l国有商业房地产经营租赁企业财务管理问题检索汇总表 2 0 0 02 0 0 l 一2 0 0 3 2 0 0 5 2 0 0 7 2 0 0 9 合计 及以前 2 0 0 22 0 0 42 0 0 62 0 0 82 0 1 0 国合商业企业问 1 1 21 02 15301 5 1 题研究 商业房地产问题 3583442 8 研究 国有商业房地产 000o0l1 问题研究 国有房地产财务 oo1 ol13 管理问题研究 国有商业房地产 财务管理问题研 o 0 00000 究 合计： 1 1 51 53 08861 8 3 2 1 2 国内文献综述 2 1 2 1 关于“国合商业 的概念、性质和改革过程 自我国成立以来，国合商业企业在计划经济时代发挥着重要作用，可以说为共和 国经济的发展做了巨大的贡献。黄星伟曾经提到“国合商业即国有和供销合作社商 业 ，杨和林心1 认为“国合商业企业包括商业局、物资局、粮食局、供销社等系统部 门，在过去计划经济年代里，担负起整个社会商业流通的主渠道任务，在商品购销、 调节供求、活跃市场、促进生产、保障供给、稳定物价等方面发挥了重要作用。 在 讨论到其性质时，陈洪口3 认为“我国的国合商业具有二重性，它既是国家宏观调控 的载体，又是商品生产经营者，集这两种身份于一身。”由此可见，国合商业企业就 是国有性质的商业企业，在计划经济体制时期发挥着重要的作用，性质上虽然是企业 第6 页共5 3 页 首都经济贸易大学硕士论文 国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 但是具有一定的政治性。 国合商业企业在我国一直是我国商品流通领域的重要组成部分，在国民经济中占 主导地位，但随着1 9 7 8 年改革开放的深入发展，市场经济逐渐取代了计划经济成为 国民经济的主体，国合商业企业的主导地位受到巨大挑战，再加上企业在经营中出现 许多问题，如何继续发展成为当时争论的焦点。一些学者如谢杨勤h 3 、李明生哺1 、汤 永健陋3 等人认为应当为国合商业企业的发展创造公平、宽松的环境，重振国合商业在 国民经济中的主导地位：而另外一些学者如郭邦本口1 、王兆峰嘲、王学斯阻3 等人在总 结了各地的国合商业企业改制的经验后认为应当在全国范围内对国合商业企业进行 全面改制。最终，随着我国商品流通领域的改革，“国合商业”逐渐退出了历史舞台。 研究国合商业企业变革历程就要先了解我国商品流通体制改革过程，钟廷豪u 们、 余厚康1 等人都对我国商品流通体制改革过程进行过总结，将其分为四个阶段：1 9 4 9 年一1 9 7 8 年计划经济阶段、1 9 7 8 年一1 9 8 4 年商品流通体制改革的起步阶段、1 9 8 5 年 一1 9 9 1 年“有计划的商品经济 阶段、1 9 9 2 年一2 0 1 0 年“社会主义市场经济”转变阶 段四个阶段。参照钟廷豪等人对我国商品流通体制改革过程的分类观点，本人对国合 商业企业变革过程进行梳理后，也划分为以下四个阶段。 第一阶段：计划经济体制下繁荣发展阶段( 1 9 4 9 年一1 9 7 8 年) 。在这一阶段，国 合商业企业同共和国一同成长起来，为我国的经济立下了汗马功劳。国合商业企业在 商品流通领域处于垄断地位，在各个商品流通行业中发挥着调节、平衡的重要作用， 国合商业企业在这一阶段可以说是一派欣欣向荣的局面。 第二阶段：受经济体制转变带来的冲击阶段( 1 9 7 8 年一1 9 8 4 年) 。随着1 9 7 8 年中 共十一届三中全会召开，商品流通体制改革进入起步阶段，国合商业企业面临着越来 越大的冲击。这种冲击一方面来自国家的相关政策导向，比如：1 9 8 1 年国务院要求 国有商业企业推进经营责任制。不同商业企业采取多种形式的经营责任制，国合商业 企业面临体制变革；另一方面为了打破“单一化”的商业结构，国家大力兴办城乡集 体商业、个体商业，包括自负盈亏的合作社商业、合作小组等，并在资金物资上，批 零差价、货源分配上和经营方式上以及网点设置上给予照顾。经过调整，在商品流通 领域打破了由国合商业一家独占的局面，初步形成了以国有商业为主导的多种经营形 式、多种经营方式、多种流通渠道并存共同发展的局面。与此同时，国合商业企业内 部也暴露出了一些问题，旧体制下国有商业企业同其它国有企业一样是各级行政的附 属物，企业吃国家、职工吃企业的“大锅饭”思想已经严重阻碍企业发展，无法调动 企业和职工的积极性，经营效率低下，企业出现亏损问题。在这一阶段，不论是从企 业内部还是外部环境，国合商业企业的改革都迫在眉睫。 第三阶段：有计划的市场经济体制下的改革阶段( 1 9 8 5 年一1 9 9 1 年) 。1 9 8 4 年1 0 月，中共十二届三中全会通过了关于经济体制改革的决定。决定明确指出；“社 第7 页共5 3 页 首都经济贸易人学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 会主义经济是有计划的商品经济 。以城市为重点的经济体制改革全面展开，各地区 的国合商业企业也在这一阶段纷纷尝试改革，大城市如重庆市实行“四放开 推进国 合商业企业改革，县级市如四会市推行“一步到位 的国合商业企业改革模式都取得 了较大的成功，为以后的大批国合商业企业改革提供了思路和指导。 第四阶段：市场经济体制下的全面改革落实阶段( 1 9 9 2 年一2 0 1 0 年) 。1 9 9 2 年邓 小平同志南方讲话和中共十四大明确提出经济体制改革的目标是建立社会主义市场 经济体制。在这一阶段，国家加快宏观经济体制改革步伐，对财税、金融、价格、劳 动制度进行了改革，推行现代企业制度，加强对国有资产的管理与监督等。所有这一 切，不但有力地推动了我国经济体制改革朝着社会主义市场经济方向发展，而且也为 商业体制的进一步改革指明了方向。全国各地国合商业企业开始进行全面改革。 2 1 2 2 关于国有商业房地产的定义 本人通过查找大量参考文献，并未发现有关“国有商业房地产 的明确定义，但 蒲建明n 2 3 在其文章中提到“商业房地产，指用于商业目的的房地产，包括商店、旅馆、 餐馆、游艺场馆等”，将此概念延伸到国有商业房地产，便可将国有商业房地产定义 为：所有权归国家所有的用于商业目的的房地产，包括国有性质的用于商店、写字楼、 旅馆、餐馆等商业用途的房地产。 2 1 2 3 关于国有商业房地产经营租赁企业的定义 关于国有资产租赁，杨横金n 3 1 在其文章中给出过定义“国有资产租赁经营，是指 在不改变国有资产所有制的前提下，将国有资产出租给有关承租人经营 。此定义只 笼统地根据资产租赁过程进行了定义，并未明确租赁方式，对经营租赁还是融资租赁 区别没有明确的表述。其他参考文献中对于“国有商业房地产经营租赁 并没有给出 明确的概念。 本文研究的对象是国合小商业企业改制后续存企业中进行国有商业房地产经营 租赁的一类企业，此类企业虽然主营业务是国有商业房地产的经营租赁，但是并未有 一个统一的名称，多为x x 投资公司或管理公司，在企业经营范围界定上容易产生较 大歧义，本篇论文将此类企业统称为“国有商业房地产的经营租赁企业，并在以下 部分对“国有商业房地产经营租赁”给出一个明确的定义。 2 1 2 4 关于国有商业房地产经营租赁企业的财务管理问题 对于国有商业房地产经营租赁企业的财务管理问题，杨横金n 阳认为主要有三个 方面：“一是部分资产价值没有评估，而且租金定价又缺少对比性，租金定价就比较 盲目，租金价格长期偏低；二是部分国有资产权属不清，造成这些资产在租赁过程中 纠纷不断；三是有的房产缺失房产证和土地使用证，给租赁管理和资产处置带来隐患； 四是现有网点中近7 0 没有经过消防验收，安全设施不齐全，使这部分网点租赁经 营范围受到限制。”上述观点说明了此类企业的确存在一些财务管理问题，并未进行 第8 页共5 3 页 首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 系统的分析，也未通过企业真实财务数据进行反映，本人试图通过调查问卷的方式对 北京市某国有商业房地产经营租赁企业员工进行调查，从资产估价等五个方面系统归 纳出企业财务管理问题，并通过真实的财务数据运用描述性统计的方法对这些财务管 理问题进行说明。 2 1 2 5 关于国有商业房地产经营租赁企业的财务管理问题的解决办法 针对此类企业的财务管理问题，杨横金n 3 1 提出了几点改进意见“加强监管， 确保国有资产安全完整；规范资产租赁经营，确保资产保值增值；加强企业内部 管理，拓展租赁经营方式；加强旧网点改造，提升旧网点使用价值。”上述意见对 于解决此类企业财务管理问题具有指导性的意见，但是措施并不具体，没有针对不同 层面提出改进意见。本篇论文通过对真实案例的分析，从国家政策层面、企业监管部 门、企业领导层和企业本身技术层面分别提出改进意见，具有较强的现实意义。 2 2 国外文献综述 本人从中知网外文期刊库，以“s t a t e o w n e de n t e r p r i s e si nc h i n a ”为关键词， 对库藏1 9 9 0 一2 0 1 0 年文献进行全文检索，共搜索出1 3 篇文章；以“s t a t e o w n e d c o 咖e r c i a le n t e r p r i s e si nc h i n a 为关键词，对库藏1 9 9 0 一2 0 1 0 年文献进行全文 检索，共检索出0 篇文章：以“c o 咖e r c i a lr e a le s t a t e 为关键词，对库藏1 9 9 0 一2 0 1 0 年文献进行全文检索，共检索出5 篇文章；以“0 f f i c eb u i l d i n g 为关键词，对库 藏1 9 9 0 2 0 1 0 年文献进行全文检索，共检索出1 9 篇文章：以“f i n a n c i a lm a n a g e m e n t ” 为关键词，对库藏1 9 9 0 2 0 1 0 年文献进行全文检索，共检索出3 0 篇文章；以“f i n a n c i a l n i a n a g e m e n to fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s 为关键词，对库藏1 9 9 0 一2 0 1 0 年文献进 行全文检索，共检索出0 篇文章。 从国外的文献中发现，对于商业房地产( c o 姗e r c i a lr e a le s t a t e ) 的研究较多， 比较偏重于写字楼、会议中心、步行街等成形的、有一定规模的商业房地产，关注点 多在商业房地产制定租金的影响因素上，如e p p l in 们和s i r m a n s 等n 目认为商铺的物 理属性对商业房地产租金水平有显著的影响，如商铺的位置、可出租的区域、建筑年 龄和设计结构等。e p p l i 和s h i l l i n gn 引、h a r d l i n 和c a rn 等认为零售形象和零售 组合显著影响着店铺的支付能力。m i l l sn 踟在分析1 9 9 0 年c h i c a g o 大都市地区写字 楼的要价租金时，指出写字楼的询问租金依赖于建筑特征及与建筑位置相关的设定， 包括建筑年龄大小、停车场、商店、宾馆、银行和交通等。s i v i t a n i d e sn 们通过可供 选择的租金调整模型的研究，指出应当考虑不同地区商业房产市场的交互影响。上述 理论为我国商业房地产在租金定价市场化方面提供了研究思路，本篇论文在租金定价 方面不进行深刻的探讨，仅参考周边相同地段租赁价格制定房租，商业房地产租金市 场定价问题是今后进一步研究的方向。 第9 页共5 3 页 首都经济贸易人学硕+ 论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理窠例分析 3 本文研究的理论基础 3 1 本文涉及的基本理论概述 3 1 1 委托代理理论 委托代理理论( p r i n c i p a 卜a g e n tt h e o r y ) 产生于上世纪3 0 年代，美国经济学 家伯利和米恩斯因为洞悉企业所有者兼具经营者的做法存在着极大的弊端，于是提出 “委托代理理论”，倡导所有权和经营权分离，企业所有者保留剩余索取权，而将经 营权利让渡。“委托代理理论 早已成为现代公司治理的逻辑起点。在委托代理中， 委托人和代理人之间的权利义务是相互对应的，委托人的权利也就是代理人的义务， 代理人的权利也就是委托人的义务。 委托人的义务主要有以下几项：( 1 ) 提供和补偿代理人因履行代理义务而产生的 费用。( 2 ) 提供必需的材料或资料。( 3 ) 承担代理行为的法律后果。( 4 ) 支付报酬或 佣金。代理人的义务主要有以下几项：( 1 ) 忠实地、勤勉地履行代理职责。( 2 ) 将代 理行为产生的权利和收益及时移转给委托人。( 3 ) 负担一定的报告义务。( 4 ) 保守委 托人的商业秘密。( 5 ) 原则上不得将代理权转委托给他人。 根据委托代理理论中委托方与代理人、委托与代理的权利和义务理论，本文研究 的国有商业房地产经营租赁企业的委托方是国家，委托方的代表是各地方国有资产监 督管理部门，如国有资产监督管理委员会( 简称“国资委 ) ，代表国家行使出资人 的权利，有权了解国有资产的运营状况，对授权企业的重大决策进行监督、收取国有 资本金收益。委托方的责任是全面掌握委托资产的真实情况，对代理人进行业绩考核 评价，并以此支付代理人报酬。代理人是授权经营国有商业房地产的企业，对授权资 产进行经营管理活动，以此来获取收益。其责任是接受监管部门监督，定期汇报企业 资产运营状况，实现授权资产保值增值，取得收益后除了企业自留部分和上缴所得税 之外，按照一定比例上缴收益。 3 1 2 资本运营理论 资本运营是指企业将自己所拥有的一切有形和无形的存量资本通过流动，优化配 量等各种方式进行有效运营，变为可以增值的活化资本，以最大限度地实现资本增值 目标。它有两层意思：第一，资本运营是市场经济条件下社会配置资源的一种重要方 式，它通过资本层次上的资源流动来优化社会的资源配置结构。第二，从微观上讲， 资本运营是利用市场法则，通过资本本身的技巧性运作，实现资本增值、效益增长的 一种经营方式。资本运营的主体可以是资本的所有者，也可以是资本所有者委托或聘 任的经营者，由他们承担资本运营的责任。资本运营的对象，或是一种形态的资本， 如金融资本，或者是两种形态以上的资本，如运营生产资本、商品资本、房地产资本 第1 0 页共5 3 页 首都经济贸易大学硕士论文 国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 等。资本的各种形态必须投入到某一经营领域之中或投入多个经营领域之中，即投入 到某一产业或多个产业之中，才能发挥资本的功能，有效利用资本的使用价值。资本 作为生产要素之一，必须同其他生产要素相互组合，优化配置，才。能发挥资本的使用 价值，才能创造价值。资本运营的目的是要获取理想的利润，并使资本增值。资本运 营理论包括效率理论、价值低估理论、税收节约理论、市场垄断理论、公司分立理论、 再分配理论等。 本文研究国有商业房地产经营租赁企业的财务管理问题，运用上述资本运营的相 关理论，根据企业经营范围从资产估价、出租管理、成本管理、资金利用和业绩考核 五个方面对企业财务管理问题进行分析归纳。 3 1 3 寻租理论 寻租理论始自亚当斯密，经济学的主流学派一向是以建立在个人利益基础上的 自由竞争为增进社会经济效益的最佳机制。然而，现代经济学界越来越多地关注到， 在现实社会中，由于某种经济体制的制约和引导，个人趋利避害的竞争行为有可能导 致经济资源的非生产性耗费。寻租理论就是以研究非生产性竞争活动为主的经济理 论。寻租理论的着眼点，并非这类活动的道德范畴，而是其产生的社会经济条件。 寻租理论中的“租 即租金，也就是利润、利益、好处。其原始含义即为地租， 是土地作为一种生产要素投入后理应获得的报酬。但“寻租”之中的“租 不同于地 租，而被进一步扩展为“经济租”的概念，用以表示某种产品或劳务的需求提高，而 供给量由于种种原因( 如行政干预等) 并未增加，致使该商品的供求差额扩大而形成的 差价收入。在自由竞争的市场条件下，“租 的存在必然就会吸引该要素从其它产业 流入到有租产业，从而增加该产业的供给，降低该产品的价格，直至租渐渐消失，生 产达到新的均衡。 本文研究的国有商业房地产经营租赁企业的主要经营活动是国有商业网点房产 的经营租赁业务，由于这些房产的数量有限，租赁中存在供小于求的不平衡关系，租 给谁? 如何租赁? 租金收益水平多少? 成为此类企业收益水平高低的关键，也关系到 国有资产是否能够保值增值。本文将从此角度出发，提出有效减少“寻租”现象的改 进意见。 3 1 4 合同管理理论 企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的。一个企业的经营成败和合同及合 同管理有密切关系。企业合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、 履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。其中订 立、履行、变更、解除、转让、终止是合同管理的内容；审查、监督、控制是合同管 理的手段。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。合同管理全过程就是由 第l l 页共53 页 首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 洽谈、草拟、签订、生效开始，直至合同失效为止。不仅要重视签订前的管理，更要 重视签订后的管理。系统性就是凡涉及合同条款内容的各部门都要一起来管理。动态 性就是注重履约全过程的情况变化，特别要掌握对自己不利的变化，及时对合同进行 修改、变更、补充或中止和终止。 本文研究的国有商业房地产经营租赁企业以房屋租赁作为主要经营手段，对于房 屋租赁合同的管理成为企业是否能够获得较高收益能力最为重要的关键一环，通过对 合同管理理论的研究和应用，既能提高企业的管理能力，又能提高企业的获利能力。 3 2 本文涉及的基本概念 3 2 1 国有商业房地产经营租赁企业概念 经营租赁，是指不改变资产的所有权，只将使用权交于承租人收取租金，在租赁 期满后收回资产的租赁方式。国有商业房地产是指所有权归属于国家的商用房地产。 因此可将“国有商业房地产经营租赁企业 定义为“用所有权归属于国家的商用房地 产进行经营租赁的企业，国有商业房地产经营租赁企业是代表国家将国有商用房地产 使用权交于承租人经营，并根据合同按期收取租金，在租赁期满后收回商用房地产的 企业。 3 2 2 国有商业房地产经营租赁企业的经营活动 国有商业房地产经营租赁企业是小规模国合商业企业通过兼并、整合等方式改制 而来的，在改制的初始阶段，此类企业的主要职能一是负责监管国合小商业企业破产 或重组后形成的闲置资产( 主要是房产、土地) ，通过出租的方式取得一定的收益； 二是通过多种方式妥善安置国有企业职工。经过近2 0 年的经营，此类企业普遍已经 形成了一定规模，目前企业的主要经营活动是代表国家，将国有商业房地产进行的经 营租赁活动，以及对这些房地产的维修、保养活动。 3 2 3 国有商业房地产经营租赁企业财务管理的重点 根据国有商业房地产经营租赁企业以出租商业房地产、管理出租资产、维护保养 房地产、收取租金、对闲置资金的利用、对企业高管层业绩评价等经营过程为重点， 其财务管理的重点可以归纳为以下五个方面：资产估价；出租管理；成本管理； 资金利用；业绩考核。 3 2 3 1 资产估价 一般企业的资产估价就是通过科学的方法对企业能够产生经济利益的资产进行 价值评估，以合理反映其真实的、能给企业带来经济利益的资产的价值。对企业进行 资产估价就是为了明确企业资产的盈利能力，摸清企业家底，是企业财务管理活动的 前提。 第1 2 页共53 页 首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 在国有商业房地产经营租赁企业中，能为企业带来经济利益的主要资产是商业网 点房地产，因此财务管理中对资产估价内容重点，应该放在存量房地产和无形资产( 土 地使用权) 的估价问题上。 3 2 3 2 出租管理 国有商业房地产经营租赁企业的出租管理就是对商业网点房地产的租赁业务进 行管理，主要包括租赁对象的选择、租赁价格的制定、租赁合同的管理等方面。国有 商业房地产经营租赁企业出租的财务管理，主要是监管出租资产运营是否合理有效、 出租资产获利能力以及高管层的业绩考核等多方面的内容。 3 2 3 3 成本管理 一般，成本管理是通过有效的成本控制方法对企业的各种成本费用支出进行预 算、控制、反馈，以达到节约成本的目的。 国有商业房地产经营租赁企业的成本管理主要侧重两个方面：一是对房产改造、 维修、保养等成本支出的控制：二是对日常经营管理活动产生的相关费用的控制。 3 2 3 4 资金利用 国有商业房地产经营租赁企业的资金利用，主要是指流动资金的财务管理，采用 企业流动资金利用状况分析方法，即对国有商业房地产经营租赁企业的流动资金占用 状况、周转速度和流动资金使用效果进行分析、评价。 本篇论文重点分析国有商业房地产经营租赁企业流动资金使用情况和投资回报 情况的财务管理问题。 3 2 3 5 业绩考核 一般企业财务管理的业绩考核是指通过制定相关业绩考核指标，将企业计划的实 际完成数与预算数进行比较，以此来判断业绩是否达标的一种企业高级管理层业绩的 考核方法。 本篇论文探讨的国有商业房地产经营租赁企业的业绩考核是企业高级管理层的 业绩考核问题，重点在考核指标的选择和考核指标是否有效反映出业绩水平上。 第1 3 页共53 页 首都经济贸易大学硕士论文 国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 4 对国有商业房地产经营租赁企业财务管理 问题的问卷调查 本人通过对北京市丰台区国有商业房地产经营租赁企业职工及区国资委工作人 员发放调查问卷，根据调查结果归纳国有商业房地产经营租赁企业主要存在的财务管 理问题。本次调查共收回有效调查问卷4 8 份。 调查问卷见下表： 表2国有商业房地产经营租赁企业财务管理问题调查问卷 1 您的职位 a 企业负责人 c 一般职工 2 您所在的部门 b 中层领导 d 企业监管部门人员 a 财务部门b 业务部门 c 后勤部门d 企业监管部门 3 您认为企业目前经营状况如何 a 非常满意，企业在经营中不存在任何问题 b 满意，企业经营中的问题不大 c 一般，企业在经营中存在一些问题，但不至于影响企业的发展 d 不满意，企业经营中存在很多问题，若不及时纠正会影响今后企业的发展 e 很差，企业经营中的问题很严重，已经严重影响了企业的发展 4 您认为企业目前存在哪些经营问题( 可以多选) a 投资回报率低b 盈利水平低 c 资金利用率低d 业绩考核失效 e 企业价值低估f 经营观念陈旧 g 其他 5 您认为企业目前财务管理上存在的最大问题是什么( 只能选一项) a 长期股权投资回报率低b 租赁资产获利能力低 c 货币资金利用率低d 企业价值被低估 e 高管层业绩考核失效f 总资产成本费用控制失效 6 您认为企业在财务管理方面可以采取哪些改进措施( 可以多选) a 重新评估企业资产b 提高资金使用效率 c 改进业绩考核评价体系d 提高资产盈利能力 e 加大成本费用控制力度f 预算管理 g 其它 本次参与调查的人员包括企业负责人4 人，中层干部1 6 人，一般工作人员2 4 人，区国资委工作人员4 人，其中主抓财务工作领导或财务部员工2 8 人，业务部门 员工1 0 人，后勤部门职工6 人，区国资委工作人员4 人。 第1 4 页共53 页 首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 4 1 国有商业房地产经营租赁企业满意度调查问卷综述 口非常满慝 雠t 确j 匿 一般 不嗍意 醴瓣 图4 - 1 企业满意度比例图 从图4 1 中可以看出：没有人对企业现有状况表示非常满意，认为不存在任何问 题；仅有1 7 的人员对企业表示满意，认为企业经营中的问题不大；有4 4 的人员表 示一般，认为企业在经营中存在一些问题，但不至于影响企业的发展；有3 3 的人员 表示不满意，认为企业经营中存在很多问题，若不及时纠正会影响今后企业的发展： 剩下6 的人员表示很差，认为企业经营中的问题很严重，已经严重影响了企业的发 展。 4 2 国有商业房地产经营租赁企业经营问题 1 4 投资不利 一盈利水平低 资金利用率低 - 业绩考核失效 - 企业价值低估 经蕾观：玺陈旧 其他 图4 - 2 企业经营问题比例图 从图4 2 中可以看出：在企业众多经营问题当中，认为盈利能力水平低的占2 7 、 认为企业价值低估的占2 4 、认为资金利用率低的占1 7 、认为业绩考核失效的占8 、 认为投资不利的占7 ，上述问题都可以归纳为财务管理方面的问题，其占企业全部 经营问题的8 3 ；其他方面的问题如经营观念陈旧、员工福利较低、领导权利过于集 中等方面的问题仅占企业全部经营问题的1 7 。由此可见，财务管理方面的问题已经 成为制约该国有商业房地产经营租赁企业发展的关键性问题。 第1 5 页共53 页 首都经济贸易人学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 4 3 国有商业房地产经营租赁企业主要财务管理问题 _ 长期股权投留