（会计学专业论文）房地产企业税收负担问题研究以江苏省为例.pdf

i 摘 要 房地产企业税收负担问题历来是关系国计民生和地方经济发展最尖锐、 最敏 感的问题之一，它犹如一把双刃剑，一方面，政府可以通过减税免税、降低税负 等措施，有效刺激需求，引导投资，推动房地产企业的发展，拉到经济增长，从 而达到扩充经济规模和经济总量的目标；另一方面，政府凭借政治权力又必须选 择适度的税负水平，筹集足够的财政资金，以确保国家机器的正常运转和各项事 业的蓬勃发展。所以，房地产企业税收负担水平的轻重高低、合理与否并不是一 个孤立存在的问题，它不仅与国家对房地产业的产业政策、宏观调控目标及政府 财政收入等方针政策息息相关，更与所有国有、集体、股份制、外资、私营企业 等不同纳税主体的经济利益分配紧密相关。 本文的研究主要基于两方面的考虑： 一是通过对江苏省房地产企业的调查分 析，正确看待目前江苏省房地产企业的发展现状和企业税负负担现状；二是通过 对江苏房地产业税收负担的研究为政府和企业就企业税收负担问题提出一些可 供借鉴的对策，为房地产企业的健康发展创造一个公平、公正、公开的竞争环境 本文共分四部分：第一部分：主要对税收负担的一般理论及其衡量指标进行 了阐述和研究；第二部分介绍江苏省房地产业的发展概况，透视出目前房地产业 发展中所存在的具体问题；第三部通过实证分析的方法研究了江苏省宏观税负、 房地产业总体税负水平及各税种的具体税负问题； 第四部分在对税收负担进行测 算的基础上，深刻剖析我国现行房地产税制所存在的问题，提出我国房地产税制 改革的具体建议。 关键词：房地产；税收负担；企业税负；税收制度改革 ii abstract real estate tax burden is one of the most keen- edged and sensitive problems which relate to the national economy and the peoples livelihood. it likes a two- side sword. on the one hand, the government can excite the demand and lead the investment so as to promote the development of enterprises and pull the economic growth through reducing- tax burden measures such as free- tax, reducing- tax, and so on. on the other hand, the government also has to choose appropriate level of tax burden by its power in order to raise sufficient capitals which is necessary to the running of the national machine in gear and the flourish of variable of projects. therefore, the level of tax burden reflects the development level of all of the entities including enterprises, territories and all of the nations on the whole, which in not only closely linked to national important finance and economic policies, macroeconomic goals, but also closely linked to different rate- paying entities. this thesis owns two goals. one is to focus on the current situations of enterprise tax burden in jiangsu province. the other aim of this thesis is to put forward some enterprise tax burden measures for the government and the enterprises. the countermeasures should create a just, equitable, and open competition environment in which the enterprises can advance their competency in an extensive space and a higher level by investing enough to innovation and reproduction. through analyzing the development of the real estate industry of jiangsu province, the paper point out the problem of the current real estate tax system of our country. then the author makes a study of jiangsu province macro tax burden, the overall tax burden level of the real estate industry and the various tax burden of every tax. after that the author point out the problem of the real estate taxation, and suggest that it is necessary for our country to levy the property tax, and has expounded the fact that our country levies the theoretical foundation of the property tax. key words：real estate; tax burden; enterprise tax burden; the reform of taxation system 学位论文独创性声明 本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 论文中除 了特别加以标注和致谢的地方外， 不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的 研究成果。 其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确的声明 并表示了谢意。 作者签名： 日期： 学位论文使用授权声明 本人完全了解南京财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部 分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后遵 守此规定。 作者签名： 导师签名： 日期： 南京财经大学硕士学位论文 1 第一章 前言 1.1 选题背景和意义 2003 年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中，首次将房 地产业确认为国民经济的支柱产业。 表明房地产行业在我国国民经济中所占的地 位在一次被强化了。目前，房地产及建筑业每年增加值约 9000 亿元，约占 gdp 的 9。近几年房地产业就业人数每年均增长 4.5，住房消费已经并将在相当 一段时期成为居民消费的重要热点。可以说，我国房地产业对经济和社会发展做 出了重大贡献。 在看到我国房地产业蓬勃发展所取得的辉煌成就的同时， 对其暴露的各种问 题也不能不引起我们的关注。一是大量占用优质农田，侵害农民的合法权益，威 胁“ 三农” 的稳定和安全；二是房地产泡沫重，房地产开发速度过快，结构不合理， 房地产价格持续上涨，超过了企业和居民的承受能力；三是房地产业涉及的税种 过多，税制老化，政策导向不明确；四是政府行为不规范，过多介入房地产业投 资，干扰了房地产业的正常运行，还滋生了许多腐败问题。 为更加有效的规范房地产企业和房地产市场的发展， 中央和地方政府在完善 房地产开发、房地产交易环节的税费方面进行了大量的卓有成效的工作。然而我 国房地产税收制度改革却一直进展缓慢，存在税基狭窄、内外分设、计税依据不 合理、房地产开发过程和交易环节税费交叉和税费混乱等一系列问题。2004 年 房地产保有阶段的税收（房产税、城市房地产税、城镇土地使用税）占全国税收 总额的 1.8，与 1994 年相比，这一比例变动不大。 这些现象使得我国的房地产企业税收负担占其房地产开发成本的比重过大， 这是房地产价格居高不下的原因之一，也是投资规模、房地产供给增长速度急剧 放慢的主要原因。高税费一旦抬高了增量住宅的价格，也就将整个住宅价格统统 抬起，这种高价格在偏离建安成本、超出居民可承受的房价范围太远时，就会造 成商品房的积压和空置，制约市场正常的生产与再生产。因此合理评价我国房地 产企业的税负水平，并在此基础上找出房地产税费中存在的问题及相关对策，为 房地产市场创造良好的环境，从而达到降低商品房价格的目的就显得尤为重要。 究竟房地产企业发展现状如何，其税收负担水平如何，影响房地产企业税收 负担的因素有哪些，笔者认为，不能仅仅从一些表象看问题，而应该运用税收经 济学的基本理论，客观公正地分析目前我国房地产企业的税收负担问题。在这样 的背景之下，笔者认为，研究房地产企业税收负担具有重要的理论价值和深远的 现实意义。 南京财经大学硕士学位论文 2 同时，江苏省一直是我国房地产业发展比较快速的省份之一，从 2001 年到 2006 年，江苏房地产投资年均增长率达到了 35.8%，总体上呈现出一种快速增长 的良好发展态势。2007 年江苏省房地产投资总量继续排在全国首位，占全国总 量 10.3，增速比全国平均水平高 4.3 个百分点，在东部 11 个省、市中低于福 建（41.7%） 、河北（38.4%）居第三位。可以看出，目前江苏省是我国房地产业 在发展速度和规模方面具有典型性的省份之一，因此，以江苏省为例对我国房地 产业的税收负担问题进行研究非常具有代表意义。 1.2 文献回顾 1.2.1 国外规范房地产税收和行为的文献回顾 1.日本、韩国规范房地产税收和行为的文献回顾 日本和韩国与我国有着相似的国情：人口密度大，人均资源紧缺。日本在上 世纪 90 年代也出现了房价持续高涨的现象。这些决定了我们有必要研究他们在 规范房地产税收和行为方面的经验教训。 尹中立指出，日本的房地产泡沫与金融的土地本位制度、汇率改革以及土地 税收制度的不合理有直接关系。日本的经验告诉我们，税收政策对控制房地产投 机的作用要远大于金融政策的作用， 对流通和保有环节课以重税可以有效抑制房 地产投机行为。 日本的房地产税制现已形成一个土地取得、保有、交易环节的协调有机的体 系。在土地保有期间，收取固定资产税和城市规划税，根据房地产用途和纳税人 负担能力，采用差别税率。 为减少资源浪费，日本出台了很多具体的税收措施。如日本对囤积土地有很 多的限制政策，对土地保有、增值、交易都要进行课税。如在土地保有期间，虽 然拥有土地者并不进行交易，但经过政府评估后的增值部分，土地拥有者就要为 之交税。也就是说，假设一块地在买入时是 100 万元，后来增值到 500 万元，增 加的 400 万元就要交税。 对于物业税的征税主体，日本的物业税是作为地方税由市政当局征收。税收 收入是市盯村级政府的主要收入来源，约占税收总额的 40%。税基包括土地、房 屋、应折旧资产等。对住宅占地计税面积的规定如下：住宅占地不足 200 平方米 的按照其实际占用面积的1/6课税， 超过200平方米的按照其实际占用面积的1 /3 课税，之外，1963 年 1 月 2 日至 2004 年 3 月 31 日期间建造的，地基面积在 50 平方米至 280 平方米之间的住宅，前三年享受物业税减半的优惠，符合该条件的 三层以上的防火住宅建筑，该优惠延至 5 年。 南京财经大学硕士学位论文 3 2.欧洲转型国家规范房地产税收和行为的文献回顾 北京市地方税务局课题组对欧洲的经济转型国家， 即前社会主义国家房地产 税征收和改革发展情况进行了介绍。文章指出，多数国家房地产税的课税对象是 土地和地上建筑物。在纳税人界定上与该国的产权制度密切相关，私有制国家的 纳税人即是房地产的所有权人。东欧的爱沙尼亚、捷克、拉脱维亚等国家为适应 原来的国家土地所有权制度， 规定房地产税纳税人包括房地产的所有者和国有土 地的占用者。 在房地产税计税依据方面，欧洲的经济转型国家原来实行的是从量征税，这 些国家从 20 世纪 90 年代初开始研究并准备房地产税制改革， 以期达到随着政府 体制改革按市场价值征收房地产税的目标。捷克在 2000 年提出了自己的改革方 案但没有通过，失败的原因在于新的改革方案大大加重了纳税人的税收负担（每 个家庭负担超过过去 10 倍以上的税收） ，房地产税的税基拓宽过大，公众和政府 都不愿接受这种改革所带来的变化。 2003 年捷克修改了 3 年前的改革方案， 2006 年将决定新方案能否实施。 从东欧等国家房地产税改革的实践来看，房地产税的改革涉及多方面的利 益，改革需要具备的数据条件和技术条件也比较高，改革需要的时间比较长，各 国都己经制定了明确的改革目标和计划。 3.美国规范房地产税收和行为的文献回顾 oates(2001)在财产税与地方政府财政中归纳了地方财产税改革的几种形 式，包括限制税率或限制政府收入的增长率根据收入、年龄不同设定住宅财产税 减免以及减免工商业资产的财产税以刺激地方经济增长等。 对于财产税减免是否 会损害地方政府财产系统的效率，oates 认为答案基本是肯定的，如果税率限制 或收入增长率限制影响到地方政府财政， 那就将在某种程度上妨碍地方财产税对 有效率的预算决策的鼓励。 对财产税限制效应的研究集中在 20 世纪 90 年代， 出现了很多关于财产税受 限制对财政收入、 地方政府服务以及政府对预算削减反应的实证研究。 oates(2001) 指出，现代税收限制取得了如下的总体效用:财产税税收收入占纳税收入比重减 少，同时各项费用和杂项收入占总收入比重上升，融资责任从地方政府向州政府 转移等。shires (1999)通过对加利福尼亚州的调查发现，在 1978- 1995 年间，州 和地方政府财政收入中税收所占比重减少， 同时政府间拨款和其他形式的财政收 入(各项费用及其他)所占比重上升。从实际效果上看，有个别州并未取得理想效 果，如 courant 和 loeb (1997)指出，密歇根州在 1978 年所采纳的税收限制计划 在控制财产税方面没有实效。对此，oates 认为，简单地对财产税税率进行限制 南京财经大学硕士学位论文 4 不一定能确保对财产税税收收入的控制。在 oates 的文献中我们可以发现，现代 税收限制的范围不仅有财产税的最高税率， 还有对最高再评估价值率的限定以及 对财产税税收收入增长率的限制。arthur o sullivan总结和评估了财产税率限制 政策，研究了其实际效果。他指出，对财产税的限制，正如推行这些限制的州所 预期的，实际上减小了对地方财产税的依赖，而州政府通常会通过政府间拨款增 加地方预算。fischel 也指出严苛的税率限制措施大大减弱了地方财政支出和税 收收入的联系，当地居民可能不再愿意通过增加税收改进当地公共服务。 oates ( 2001)还列举了其他减轻财产税负担的方法， 其一为“ 断路政策(circuit breaker program )” ，其二是住宅税收豁免，即州政府强制地方政府豁免财产税， 相关法令多是在大萧条时期通过的。duncombe 和 yinge：分析了各种形式的财 产税减免，并基于直接税收减免和政府间贷款的等价特性，深入分析了美国纽约 州税收减免的情况。对于一些州实施的包括“ 断路政策” 等特别免税措施，名义上 其目的都是减轻老年人或低收入家庭的税收负担， 但 duncombe 和 yinger 的分析 可以让我们了解到，财产税的减免非常复杂微妙，提供减免的项目通常会引起地 方财政的各种行为动机，可能在预算和税收负担分配方面带来难以预料的结果。 有的财产税减免项目会产生复杂的行为反应， 可能会影响到选民以及当地公司业 主的行为，也致使某种程度上对最初财产税减免效果的抵消。 我国学者朱青指出，美国等发达国家的宏观税负近年出现了下降趋势，原因 是税制改革中由于过于强调“ 宽税基” 使得税收工具很难发挥调节经济的作用，对 宽税基的要求放松后， 2003 年， 美国的宏观税率由三年前的 29.9%下降到 25.4%。 由于西方发达国家早已在漫长的财产税发展过程中逐渐形成了较为成熟完 善的房地产税收体系，故而关于财产税，或者房地产税改革的文献主要研究了财 产税革命或改革的背景原因、改革措施（如 oates 总结的限制、减免、豁免以及 替代等问题）及实际效果。 其他一些转型经济国家和发展中国家目前在房地产税收改革领域的实践经 验比较有限，因为缺少实践基础，现有的文献研究显得较为单薄，东欧转型经济 国家的房地产税改革虽经历了十多年，但效果并不明显，还处在探索阶段，相关 文献研究缺少理论高度的提炼，但这些研究可供我们从中吸取一些有益成分。 文献中对日本房地产税收的研究较多， 主要原因在于日本上世纪末期的房地产经 济泡沫催生了税收政策改革， 学者们通过研究该国的经验教训来为我国当前高房 价下的调控寻找借鉴之处。 1.2.2 国内研究回顾 在我国，随着改革开放和市场经济的不断深入，有关房地产税收负担的研究 愈来愈受到理论界的重视。在目前的相关研究中，多数论著是以理论分析为主， 南京财经大学硕士学位论文 5 从税收制度改革的角度探讨房地产税收负担的合理性问题。 在房地产税收负担合理性方面， 国内研究更多的是从宏观层面分别对房地产 的取得、交易和保有三个环节进行分析评价： 丁芸、马洪波（1999）通过对与房地产有关的主要税种进行分析，认为房地 产开发企业整体税负偏重是房地产价格居高不下的原因之一，也是投资规模、房 地产供给增长速度急剧放慢的主要原因。同时，内外资地产开发企业存在税负不 平等的现状，导致对外资房地产企业的宏观调控大为减弱。 路小平、刘洪玉（2002）重点分析了房地产保有期间我国房地产税存在的保 有期间税基狭窄，而开发环节税负过重、内外分设两套税制等问题。作者认为应 借鉴国际经验，适当调整税收政策，简化税种，从价征收房地产税；拓宽税基， 扩大征收范围，将房地产税的征收范围扩展至所有存量房地产；降低开发环节的 税负，合理设计房地产税税率。 李家鸽、马丽波（2004）认为房地产业总体上在转移环节的税负大大的高于 在保有环节的税负，导致了不同纳税环节税负不均的现象，从而带来很多的消极 作用。同时，内外资企业实行不同的税收政策似的内资房地产企业的税负高于外 资企业，税负的不均消弱了内资房地产企业的部分竞争力和积极性。 李培（2004）在分析北京市房地产业各个征税环节的税收负担的基础上，认 为目前我国房地产行业存在税负不公平的现象， 绝大多数的房地产的税费都集中 在房地产的建设增量上，而房地产保有期间的税费非常少，且免税范围极大。作 者针对税负不公平现象给房地产业带来的一系列问题：由于土地保有税负过低， 有可能导致土地供给超过需求造成房地产市场供需失衡； 土地交易和流通市场税 负过高，抑制了土地的正常交易等方面进行了论述。 邓宏乾（2006）通过国内外的比较、分析，认为目前我国目前房地产领域税 负结构极不合理，重流转，轻保有，必须改革现有的房地产流转税制，降低房地 产流转税负，提高房地产保有税负，把课税重点移向房地产保有环节。 吴旭东、李晶（2006）从三个方面对房地产税收负担问题进行了分析：在房 地产取得环节，税费合计数额较大，但费重税轻，在现有税负水平下，国家通过 征税的方式无法起到限制征地的作用；在房地产交易环节，总体税负水平相当于 税收收入或经营收入的 23左右，名义税负水平明显偏重；在房地产保有环节， 名义税负明显偏低， 且免税范围大， 其中， 房地产居住行为基本处于无税负状态， 而房地产租赁环节的税收也形同虚设。 关于房地产税收负担的具体测算问题，国内研究相对较少，主要是通过不同 的方法进行分析比较，这方面的研究主要有： 刘立秋、李凯、邹毅（2001）分别运用不同的评价方法，对全国各省区房地 南京财经大学硕士学位论文 6 产企业的税负情况进行了定量分析和评价： （1）建立行业和企业两套税负评价指 标体系，对我国各行政区域的税负情况进行评价。分析得出，沿海地区的税负水 平普遍低于内陆地区，企业经营纯收入也高于内陆地区。 （2）用平均实际税率法 （etr）对比分析我国六大区房地产企业税负状况。与用企业税负评价指标体系 得出了类似的结论，华东、华南企业税负水平明显低于西北、东北等地区。 （3） 用波士顿咨询集团矩阵法（bcg）分析我国各省区房地产企业税负是否合理。分 析得出，全国大部分地区的房地产企业税负状况并不合理。 总体而言，关于房地产税收负担问题的研究，国内外学者做了较多的研究， 取得了较为丰富的成果。合理界定一定时期的房地产税收负担水平，对保证政府 的税收收入，促进经济的稳定与发展，有着重要的意义。但同时，由于税收主体 的双重性，税收问题又必然要从纳税人负担的角度去研究和分析。而我国目前有 关房地产企业税收负担问题的研究还缺乏一定的广度和深度， 要使得税收负担的 研究真正进入科学的量化领域尚有一定的差距。因此，加大研究力度，从企业的 角度建立我国的房地产税收负担研究体系， 探讨规范我国房地产业发展的税负水 平无疑是非常必要的。 1.3 研究方案 1.3.1 研究方法 由于对房地产税收负担的研究在我国还处于发展阶段， 在对税收负担的衡量 标准和评价方法不断完善的情况下，笔者对本文进行了探索性的研究。本文主要 运用了以下几种研究方法： 1.文献检索、分析 针对我国关于税收负担尤其是房地产税收负担方面研究得不完善， 笔者通过 检索相关的国内外文献， 在相关理论和研究分析方法的基础上进行了一系列的分 析。 2.理论研究 在借鉴前人相关理论知识的基础上， 对我国税收负担和房地产税收负担进行 了相关理论的研究，同时按照我国住房改革和房地产税改革的路径，对江苏省的 房地产发展现状进行了分析。 3.调查研究 通过暑期在地税稽查局的实习，对江苏省房地产企业的规模、经营状况、税 收缴纳、企业税收征管存在的问题等方面进行了实地调查研究，在此基础之上对 南京财经大学硕士学位论文 7 相关的数据进行了搜集整理。 4.对比分析 本文的研究，笔者对江苏省房地产业发展现状与全国的情况进行简单得比 较， 对江苏省房地产税收负担的测算分析结果同江苏省近年来的情况和其他行业 的情况进行了两方面的对比分析，并分别得出相应的结论。 5.实证分析 通过实习期间接触的房地产业的发展情况和税收负担的现状， 在一定的理论 分析研究的基础上，对江苏省房地产业税收负担进行了定量分析。 由于实证分析的需要，文研究涉及到大量数据的收集、整理与分析，主要通 过以下研究途径来实现：首先，通过统计部门、图书馆、税收实务部门等的协助， 获得尽可能翔实的相关统计资料。 其次， 对于房地产业税负水平的实证分析来说， 数学工具的选择是非常重要的。最后，对大量原始数据进行处理的过程需要借助 统计软件来完成。 1.3.2 研究视角和研究内容 本文以实证分析为主要思路，运用西方税收负担理论，分析了我国房地产企 业税收负担的现状及其对经济和社会生活的不利影响， 并结合我国当前的经济现 状和全球范围内的税收负担改革趋势， 提出了改善我国房地产企业税收负担状况 的一些建议和思路。希望本文能起到抛砖引玉的作用，对我国房地产税收负担的 研究能有所裨益。 本文的研究内容主要分为三个部分： 第一部分着重对江苏省房地产业的发展状况进行分析研究。 这部分研究工作 从两条线索展开， 第一条线索， 根据税务会计基本理论和税收经济学的相关理论， 给房地产企业税收负担以准确的定位， 同时总结国际上税收负担研究的实证研究 方法，从中可供衡量我国房地产企业税收负担的部分。第二条线索，以我国住房 制度改革和房地产税制改革为思考路径， 解决为何要对我国房地产税收负担进行 测算，对测算结果进行怎样的评价分析。 第二部分研究内容，也是本论文的关键内容，即江苏省房地产税收负担的测 算和分析两方面的问题。第一方面，房地产税收负担的具体数值问题，从土地批 租、 房地产开发、 房地产经营三个环节分别对所涉及到的税种土地使用税、 契税、 营业税、印花税、企业所得税等进行测算。第二方面，针对税收负担的测算结果， 从总体税收负担水平、纵向比较（与近年来的税负水平比较） 、横向比较（与其 他行业比较）三个方面进行对比分析。 南京财经大学硕士学位论文 8 第三部分，则主要根据第二部分的研究成果，总结归纳房地产业税收负担可 能存在的问题，然后根据结论进行进一步分析研究，提出相应的对策。 具体见图 1.1 论文技术路线图。 1.4 主要创新 1.在研究对象方面 目前国内理论界针对税收负担问题的研究多从宏观税负或区域税负的角度 展开，很少学者以某一个省为研究对象，本文以江苏省房地产业为对象进行分析 研究，弥补了这方面的空白。 2.在研究价值方面 本文在对江苏省房地产业发展情况进行实地调查、数据搜集整理的基础上， 对房地产业的税收负担问题进行了具体的测算、分析，并提出相关改革建议，对 规范房地产税收和行为及房地产税制改革具有借鉴意义。 图 1 . 1 论文技术路线图 税务会计基本理论 税收经济学 结论与对策 房地产业发展状况 房地产税收负担测算 房地产税收负担水平分析 税收负担基本理论 住房制度改革 房地产税制改革 南京财经大学硕士学位论文 9 第二章 税收负担的理论分析及其衡量 2.1 税收负担的含义 税收是国家对纳税人所占社会商品或价值的无偿征收， 是经济利益从纳税人 向国家转移的过程， 纳税人由此所承担的缴纳税款的义务在经济上就表现为一种 负担，这是通俗意义上的税收负担。税收负担是国家税收政策的核心，表明了一 定时期政府财力的集中程度和政府财政功能的强弱。从绝对额看，它是指纳税人 支付给国家的税款额；从相对额看，它是纳税人的纳税额与其计税依据价值的比 率，即税收负担率，此比率通常被用来衡量纳税人或课税对象所承担的税收负担 水平的高低。合理的税收负担是政府取得财政收入，满足公共支出需要的必要保 证，是政府制定各项具体税收政策的重要依据，是有效实施财税宏观调控，发挥 财税经济杠杆调控作用的基本前提，对整个社会的消费、储蓄、投资、劳动供给 都有着重要的影响，最终影响一国的经济增长和发展。 从一般经济定义上看，税负是将纳税人收入从纳税人手中转移到政府手中。 对纳税人而言，这种支付意味着经济负担增加，即形成税负。从我国现阶段经济 运行模式和分配体制来看，税收负担、企业负担和企业税负并不是同一个概念。 在我国，我们讲的税收负担是指在税务征纳关系中，由于纳税人依法向国家 政府缴税，对纳税人形成一种经济负担。这里包含三层含义：一是纳税人既包括 法人，也包括自然人；二是税负必然产生于税务征纳关系当中，其他形式的经济 行为不构成税负；三是税负受法律保护，依据是国家宪法和国家税法，预先制定 并强制实施。我国个人税负很轻，人均税负不重，企业税负较个人较重，这是由 我国国情所决定的。 2.2 税收负担的衡量指标 为了合理地设计各税种的税收负担，确定国家整体税负，规范各经济成分、 部门及个人的税收负担，比较各国之间以及不同历史时期的税收负担，有必要建 立能够从不同角度反映税收负担的指标体系。 税收负担是高是低主要是通过相对 值来说明，正确选择反映全社会经济活动总量的指标作为与税收绝对数的对比， 对科学评价税收负担有着非常重大的意义。一般来说，该指标的选取要满足既有 利于进行纵向历史比较和横向国际比较，又容易取得、计算简便这两个条件。当 前，衡量税负水平的国际公认指标主要有： 1.衡量宏观税收负担的指标 宏观税收负担是一定时期内国家税收收入总额在整个国民经济体系中所占 南京财经大学硕士学位论文 10 的比重。即从全社会的角度来考核税收负担，综合反映一个国家或地区税负的总 体情况。衡量宏观税收负担的关键是选择分母，即社会总产出指标，国际上曾存 在两种核算体系，一是前苏联的宏观统计体系即物质产品平衡表体系（mps） ， 一是联合国的国民经济核算体系（sna） 。1993 年后，全世界开始实行联合国的 sna 核算体系。目前衡量全社会经济活动总量比较通行的，并可进行国际比较 的指标有国内生产总值税收负担率和国民收入税收负担率。 因而衡量宏观税收负 担状况的指标也就主要有两个： （1）国内生产总值税收负担率，即税收总额占国内生产总值的比重。国内 生产总值（gdp） ，是一个国家在一定时期内（通常为一年）以市场价格表示的 本国居民和外国居民在其领土范围内所生产的最终产品和劳务的价值总量， 等于 国民生产总值中扣除国外要素收入净额后的社会最终产值与劳务价值的总和。 是 按收入来源地统计，综合反映国土范围内经济活动成果总量的指标。在开放经济 中，为避免双重征税，各国政府在征税时均优先行使地域税收管辖权，其税基是 国内生产总值。 而居民税收管辖权只适用于本国居民在外国投资或提供劳务所取 得的所得，税收多少取决于本国税率与外国税率的差额，许多情况下为零，这使 税收只与 gdp 而非 gnp 值具有对应关系，以 gdp 税负率衡量税收总水平相对 更准确，这也正是 gdp 税负率在衡量税负水平时较 gnp 具有优越性之处。 目前，国际经济组织在对各国税收水平，税负高低进行衡量比较时主要使用 该指标。一般来说 gdp 税负率的高低通常与一国经济实力和社会的税负承受能 力成正比。该比率愈高，国家财政收入水平就愈高。经济发展水平越高，人均 gdp 的占有量越大，整个社会的税收负担承受能力也就越强，gdp 税负率亦可 维持较高水平。其次，职能范围大，以税收作为获取财政收入主要手段的国家， 税收在财政收入中比重就大，gdp 税负率就会高，反之则低。另外，gdp 税负 率的变化与税收弹性密切相关，实行累进型税收制度的国家，税收弹性较大，随 着 gdp 的增长税收的增长速度将快于 gdp 的增长速度。 （2）国民收入税收负担率，即税收总额占国民收入的比重。国民收入是一 个国家物质生产部门的劳动者在一定时期内（通常为一年）新创造价值的总和， 即一国在一定时期内所生产的社会总产品扣除生产中所消耗的生产资料以后的 部分，它是反映一国国民经济活动最重要的综合性指标之一。在其他条件不变的 情况下， 国民收入税负率上升， 表明税收规模相对扩大， 国民总体税收负担加重； 反之，则意味着税收规模相对缩小，总体税收负担减轻。由于国民收入等于国民 生产总值扣除补偿价值之后的余额， 对于国民经济中的中间产品转移价值己经剔 除，同时对中间产品重复计税的因素也较少，因此，这个指标在一定意义上更能 如实地反映一个国家的积累水平、 总体税负状况以及该国的经济实力和税负承受 南京财经大学硕士学位论文 11 能力。 2.衡量中观税收负担状况的指标 中观税收负担是指各地区、 各部门或行业的销售收入或净产值中税收含量的 比重。具体包括： （1）地区税收负担率。地区的税收负担是指某一地区在一定时 期内征收的税收总额与该地区国内生产总值的比率。 分析地区的税收负担水平及 其结构，可以准确把握地区的税收课征强度，了解各地区的税源结构，分析税收 制度及政策与国家地区经济发展战略的协调状态1，实现区域经济持续、协调发 展。 （2）行业或部门税收负担率。行业或部门的税收负担是指某一国民经济行业 或部门在一定时期内所缴纳的税收收入占该行业或部门的产值的比重。 分析行业 或部门税收负担水平及其结构， 可以把握税收制度及税收政策与宏观产业政策的 协调状况，考察税收制度的经济调节功能，从行业发展和结构调整的角度实现税 收制度的优化。 在很多情况下，中观税收负担率也可以合并到宏观税收负担率中，作为宏观 税负的机构内容进行研究2。 3.衡量微观税收负担状况的指标 微观税收负担是指纳税人个体实纳税额占其可支配产品的比重。 由于流转税 存在税负转嫁问题，因此微观税负比宏观税负要复杂，单纯把企业或个人缴纳的 全部税收除以其毛收入总额，有时并不能反映其真实的税收负担水平。 衡量企业和个人税负水平应首先考虑不能转嫁的直接税的负担情况， 主要是 所得税和财产税。即纯收入直接税负担率=企业或个人一定时期内实纳的所得税 和财产税/企业或个人一定时期内获得的纯收入。该指标说明企业或个人拥有的 纯收入中，有多少以直接税形式贡献于国家。这一指标既可用于进行不同企业、 不同个人税负轻重的横向比较， 也可用于进行同一微观经济主体不同历史时期税 负变化的纵向比较，还可用于说明法定税负水平与纳税人实纳税款的差距，并由 此反映出国家给予纳税人的各种税收优惠以及存在的非法偷漏税的程度。 除直接税负率指标外，通常还用主营业务收入税负率、增加值税负率、净产 值税负率作为参考性指标。主营业务收入、增加值、净产值税收负担率虽然只是 法定负担率而非实际负担率，但通过这一差异的分析，可以看出税负在各企业之 间的分布状况，了解税负的公平程度以及税收政策的实施状态，为完善税制提供 决策依据。 主营业务收入税负率=企业缴纳的各项税收/企业总产值 1 参见许善达： 国家税收 ，46 页，北京：中国税务出版社，1999 2参见孙玉栋： 中国税收负担问题研究 ，21 页，北京，中国人民大学出版社，2006 南京财经大学硕士学位论文 12 增加值税负率企业缴纳的各项税收/企业增加值 净产值税负率=企业缴纳的各项税收/企业净产值 不过所有这些微观指标都很难定量反映出间接税转嫁的程度 所以这些指标只能作为参考性的指标， 纳税人到底负担多少间接税是不容易 量化确定的。 另外，以国家权力为前提所收取的各项规费、基金也具有税的性质，所以通 常会将税和具有税收性质的规费、基金等国家收入总额占 gdp 的比重称为大口 径宏观税负水平。 南京财经大学硕士学位论文 13 第三章 江苏省房地产企业税收负担分析 3.1 江苏省房地产发展现状 3.1.1 近几年江苏省房地产发展概括 从整体上看， 近几年来江苏省国民经济持续快速发展， 城市化进程不断加快， 人民收入稳步提高，中产阶层日益兴起，共同构成了房地产业繁荣的社会经济基 础，江苏省房地产业进入高速发展时期。在这期间，商品房生产、 销售如火如 荼，出现供不应求的局面，空置房面积大幅度下降，房屋销售价格两位数上涨。 2004 年下半年，宏观调控开始启动。2005 年宏观调控进一步深入，江苏省房地 产市场由快速上涨期进入平稳发展期。 在江苏省内表现为持续高位运行的苏南地 区， 房地产价格的涨幅趋向缓和； 苏中与苏北地区由于发展的起步基数相对较低， 受苏南的带动效应及当地的需求因素影响，在调整期还将会保持适度增长。 近几年来，江苏房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大，经历了一 个从小到大、从弱到强的发展过程，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局， 成为推动全省国民经济和社会发展的新增长点和重要支撑。 3.1.2 江苏省房地产发展的主要特征 1.房地产开发投资快速增长 从 2001 年到 2006 年，江苏房地产投资年均增长率达到了 35.8，总体上呈 现出一种快速增长的良好发展态势。2001 年完成投资 414.36 亿元，比上年增长 15.5，2002 年增长 31.3，2003 年增长 48.9，2004 年增速达到近年最高值 56.8； 施工、 竣工面积也都高速增长， 2004 年全省施工面积突破了 1 亿平方米， 2006 年施工面积达到 19108 万平方米，即将突破 2 亿平方米。房地产业已经发 展成为国民经济的支柱产业，房地产经济成为国民经济的主要经济部门。 表 3.1 江苏省房地产业开发投资情况统计 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 总量(亿元) 359 414 544 810 1270 1545 1907 投资完 成额 增长() 8.50 15.51 31.32 48.85 56.77 21.69 23.40 总量(万 m2) 4268 4858 6116 8925 12316 15619 19108 施工面 积 增长() 2.10 13.82 25.88 45.93 38.00 26.82 22.34 总量(万 m2) 2143 2342 2697 3120 3906 5500 5934 竣工面 积 增长() - 1 9.27 15.15 40.80 7.88 资料来源：2001- 2007江苏统计年鉴 由于近年来江苏房地产开发投资快速增长， 使其在全国的投资总量位次迅速 南京财经大学硕士学位论文 14 提升。2002 年在各省（市、区）列第五位，比第一位北京市（1117.44 亿元）低 572.74 亿元；2003 年上升到第四位，比第一位广东省（1209.92 亿元）低 400.75 亿元； 2004年仍居第四位， 但与第一位北京市 （1473.29亿元） 的差距缩小到203.51 亿元；2005 年江苏省在全国的位次由四进一；2006 年江苏省房地产开发投资仍 居全国首位。 2.商品房销售持续旺盛，供需结构不断优化 从 2000 年以来，江苏商品房需求持续旺盛，无论是商品房销售面积还是商 品房销售额都保持了较快速度的增长。 根据江苏省企业调查局对 231 家三级以上 资质房地产开发企业进行的专项调查，84.3的企业认为本地区商品房销售状况 较好，15的企业认为销售状况一般，没有企业认为销售状况较差。 事实上，从 2000 年到 2006 年，全省商品房销售面积从 1740.93 万平方米， 增长到 6101.15 万平方米。商品房销售面积年增速均保持在两位数，年均增速达 到 24.28。其中，2005 年商品房销售面积增速达到 62。2006 年江苏省商品 房销售额达到 2191.7 亿元，其中住宅销售额为 1756.2 亿元，同期全国商品房销 售额为 20509.7 亿元，住宅销售额为 17038 亿元，江苏省商品房和住宅销售额分 别占到全国的 10.69和 10.31。与商品房销售面积相比，商品房销售额的增长 速度更快，年均增速达到 46，其中，2005 年的增长速度为 105。 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 销售面积 1740.93 1904.162321.85 2721.573178.915135.556101.15 销售额285.99342.86447597.91842.861724.912191.7 供销比1.23 1.23 1.16 1.15 1.23 1.07 0.97 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 资料来源：2001- 2007江苏统计年鉴 、 中国房地产统计年鉴（2005- 2006） 图 3.1 江苏省商品房销售情况（亿元、万平米） 从供销比看，2000 年以来江苏商品房供需比基本维持在 1.18:1。商品房销量 南京财经大学硕士学位论文 15 逐渐平稳，供销比趋于合理区间，显示江苏房地产市场逐步走向成熟。从结构上 看，住宅是商品房销售的主体。 3.商品房价格持续上升 近年来，江苏房地产投资持续保持快速增长的势头，房地产市场呈现供求两 旺的发展格局，与之相伴随的是商品房价格的不断攀升，纵观全省商品房价格的 走势，经历了一个逐步升高的过程。1998 年取消福利分房后，江苏的房地产开 发步入了快速发展的轨道，投资完成额由 2000 年的 359 亿元，增长到 2006 年的 1907 亿元，商品房价格也随之逐年上升，2000 年全省商品住宅平均售价是 1643 元/平方米， 2003 年底为 2197 元/平方米， 到 2004 年， 商品住宅价格已攀升到 2651 元/平方米，同时涨幅达到最高，为 23。2005 年国家出台“ 国八条” 后，房价涨 幅有所回落，2005 年末为 18.8，比上年回落 4.2 个百分点。进入 2006 年以来， 商品房价格从前两年20左右的暴涨回归到在一位数增长区间起伏， 至12月末， 商品房平均销售价格同比增长 5.9，住宅销售价格增长 5.7，其中别墅、高档 公寓价格增长 10.2。但是由于房价基数较大，房价的绝对增量仍然较大，给购 房者很大压力。南京网尚房地产的统计数据显示，2007 年一季度南京住宅均价 6476 元/平方米。江南八区 5 月份成交平均单价已达 7916 元/平方米，而购买方 的承受能力还不足 6500 元/平方米。需要说明的是，目前统计报表上所反映的商 品房售价是指已竣工的商品房价格，由于当前不少商品房是以期房形式销售，因 此统计资料中所反映的商品房价格与现在市场价有一个时间差， 人们感受到的房 价要比现行统计的房价高。 4.大多数房地产企业融资渠道单一，对金融机构依赖程度高 虽然房地产开发企业的资金到位情况一直良好， 但这些资金多数来源于银行 等金融机构，而企业自有资金仅仅占到 203。其中，国内贷款占本年到位资金 的比重逐步上升，从 2001 年的（90.53 亿元）上升到 2003 年的 26.72。2005 年“ 国八条” 出台后，银行准备金利率、对房地产开发企业贷款资本金比例的要求 提高，国内