（会计学专业论文）投资性房地产准则及其应用研究.pdf

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对于投资性房地产准则的具体制定有着支撑的作用。 因此， 本文从房地产以及投资性房地产的经济活动规律及其经济理论分析入手研究 准则制定的完备合理性是及具现实意义的。 笔者先从经济视角把握投资性房地产的经济 活动规律，得出投资性房地产做为一种投资工具的经济特性，进而研究我国投资性房地 产准则制定的经济理论依据， 并对本准则相关内容的合理性以及是否仍值得推敲与完善 进行了探讨，把我国企业会计准则第3号的相关规定与国际会计准则中关于投资性房地 产的规定进行了比较研究， 还把当前会计理论界对于我国投资性房地产准则及应用存在 的分歧，进行了归纳分类，对于本准则在会计理论界存在争议的方面也提出了一些自己 的观点看法，然后又对企业会计准则第3号投资性房地产准则的应用现状进行了分析， 发现了新准则在应用过程中所遇到的问题和困难， 本文从经济现象的活动规律着手研究 具体准则的制定，再把准则的相关内容放入我国的上市公司，研究其执行情况，这正是 本文的研究价值和创新之处。在文章的最后，本文也提出了完善企业会计准则第3号投 资性房地产准则相关内容的对策建议。 关键词：关键词：房地产 投资性房地产 准则研究 应用研究 ii abstract at present，the real estate is a very popular topic in china and even the world.the real estate industry is the leading industry in national economy of china, it has the pivotal position in the modern society. in recent years, the price of the real estate in our country rised for long-term, it caused greatly departed between the historical costs valuation and the real market valuation. how to reflect the credit capacity, profit ability of the enterprises and manifests the value of enterprises become to the urgent need in the work of the accountant measures. but under our present accounting system and standards, the enterprise still has the right to choose measures to equate investing real estate in ordinary property ,using the historical costs deposits method and raising the depreciation in every period, the real estate writes into enterprises fixed asset intangible asset and other properties according to the historical costs, then extract depreciation and amortization among its estimate service life. at the end of the accountant period, the book value is deduct the depreciation amortization and impairment. under this pattern, the value of fixed asset or intangible asset reduced along with depreciation and amortization,so it is unable to manifest the increment part of the investing real estate.first the true value of the investing real estate according to the original accounting standards can not be able to obtain , on the other hand,in the majority place of the nation, price of investing real estate continues to climb, the real estate industrys profit is astonishing. opposing to the real estate for sale, the recoupment period of investing real estate is longer, and take to rent primarily, what it stressed is the long-term investment, all of these are supporting to draft the investing real estate standard. so, it is significance that this article obtains from the real estate as well as the economic activity rule of investing real estate and the economic theory analysis to study if the criterion formulation is sensible. the author grasps the investing real estate first from the economical view of the economic activity rule, obtains the economic characteristic of investingt real estate which is one kind of investing tools，then do research on the economic theory basis of investing real estate criterion formulation in our country,and discuss whether this standard is iii still necessary to be more consummate，we compared cas3 with ias40 and classified different opinions about cas3， propose some own viewpoint by myself then analysis the application of cas3 to find out the new standard meets difficulties and many questions. this article starts from economic phenomena to study the standard then puts it again in our listed companies to research if it is operated well，it is the innovation place and value of this article.at the end of the paper the writer proposes how to consummated cas3 and gives some suggestions for that. key words: real estate，investing real estate，research on standard，research on application 1 目 录 中文摘要中文摘要 . i i 英文摘要英文摘要 . iiii 引引 言言 . 1 1 第第 1 1 章章 房地产与投资性房地产房地产与投资性房地产 . 7 7 1.1 房地产与房地产业 . 7 1.1.1 房地产和房地产业的概念 . 7 1.1.2 美国房地产概况 . 8 1.1.3 我国房地产概况 . 8 1.2 投资性房地产的经济特性 . 9 1.2.1 房地产的经济特点 . 9 1.2.2 投资性房地产的自身特点 . 10 1.2.3 房地产市场 . 11 1.3 企业会计准则中的投资性房地产 . 12 1.3.1 投资性房地产的含义及范围 . 12 1.3.2 投资性房地产的确认与计量 . 12 1.3.3 投资性房地产的转换 . 13 1.3.4 投资性房地产的的处置与披露 . 14 第第 2 2 章章 对投资性房地产准则相关规定的研究对投资性房地产准则相关规定的研究 . 1515 2.1 企业会计准则第 3 号涵盖范围与国际会计准则比较 . 15 2.2 企业会计准则第 3 号后续计量模式与国际会计准则比较 . 15 2.2.1 根据房地产企业的类型选择相应的计价方式 . 17 2.2.2 根据管理层对企业价值的判断标准选择相应的计价方式 . 17 2.3 投资性房地产转换问题的争议 . 18 2.3.1 成本模式下存货转换为投资性房地产时减值计提不连贯 . 18 2.3.2 投资性房地产转换的实质 . 19 2 2.4 投资性房地产处置问题的争议 . 20 2.4.1 公允价值模式下处置的问题 . 20 2.4.2 公允价值模式下处置的改进 . 21 2.4.3 投资性房地产处置时有利润结构操纵空间 . 22 第第 3 3 章章 投资性房地产准则应用研究投资性房地产准则应用研究 . 2525 3.1 准则应用现状 . 25 3.2 准则应用需考虑的问题 . 26 3.2.1 增大利润波动性不利于树立企业良好形象 . 26 3.2.2 丧失折旧的税盾作用 . 26 3.2.3 准则选择的不可逆转性 . 27 3.2.4 房地产市场价格走向 . 27 3.2.5 资产评估界支持不力 . 28 3.3 对于新准则应用提出对策建议 . 28 3.3.1 政策扶持与理论研究 . 28 3.3.2 完善市场与评估机构 . 29 3.3.3 强化信息披露 . 29 3.3.4 提高财务人员素质完善计量模式 . 30 结结 论论 . 3131 参考文献参考文献 . 3333 后后 记记 . 3535 攻读硕士学位期间研究成果攻读硕士学位期间研究成果 . 3636 1 引 言 1研究背景 2007年，全球性经济危机的萌芽开始显现，随之而来更大规模的金融海啸更是一波 又一波的冲击着世界经济，伴随着雷曼破产美林被收购aig深陷危机，华尔街可以说是 正在经历着一次严峻的非同寻常的考验， 可是到底是什么使得美利坚合众国这样的金融 大帝国束手无策俯首称臣呢？这时，一个我们并不熟悉的词汇“次贷危机”频繁的出现 在了各大门户网站以及各大搜索引擎上，各方媒体将矛头纷纷指向了这次危机的源头， 也就是早已成为众矢之的的美国房地产业。 而在我国自20世纪90年代实行市场经济以来，房地产市场得到了迅猛的发展，全国 各地房价不断上涨，原有各种物业不断增值，面临价值重估。并且随着经济发展和投资 观念的改变，无论企业投资者还是个人投资者，将房地产作为一种投资手段已是非常普 遍的经济现象，有将其作为主营的、也有兼营的，有为增值而盈利的、也有为抵御通货 膨胀的。越来越多的企业出于投资目的持有各类房地产。以个人投资性购房为例：2003 年上海市投资性购房比例已达16.6%（肖永培、沈韶华，上海市投资性购房状况，中国 统计，2004（2）：33），2004年北京市商品住宅投资性购房比重约为17%（固定资产投 资处，北京市商品房住宅投资性购房调查报告，北京统计信息网，2005.1.19）。在原 会计制度下，投资性房地产按历史成本记入到固定资产、无形资产、出租开发产品等会 计科目，并按一定年限提取折旧或摊销。但是，这种计提折旧后的固定资产净值或摊销 后的余额，往往不能反映投资性房地产的真实价值，投资性房地产经过数年后，账面净 值越来越小，与市场上实际情况不符，差异悬殊。对于拥有投资性房地产的企业，由于 其投资一般金额大、周期长、流动性较差，具备高风险高收益并存的特性，如果将其作 为一般的固定资产看待,也是不能反映其真实价值的。并且企业往往各行其是，使得持 有投资性房地产企业会计信息的差异很大，缺乏统一性和可比性，有些企业甚至将对投 资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。鉴于此类持有性房地产价 值巨大,会对企业的信息造成巨大影响，为了如实反映投资性房地产的真实价值，在实 务上迫切需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来， 作为单独一类确定会计规 2 范。在此背景下，财政部审时度势，于2006年2月发布了企业会计准则第3号投 资性房地产1，自2007年1月1日起在上市公司范围内实施，并鼓励其他企业执行，且 谨慎引入公允价值的计量方法，给企业财务政策的选择留下了一定的空间，也为广大投 资人、债权债务人、各级主管部门、监管机构等报表阅读者了解企业真实的资产及财务 状况提供了理论规范。 2研究价值与意义 本文研究价值在于，从投资性房地产的经济性质入手进行分析，从经济宏观面把握 投资性房地产的经济活动规律，得出投资性房地产做为一种投资工具的经济特性，进而 研究我国投资性房地产准则制定的经济理论依据， 并对本准则相关内容的合理性与是否 完善进行了探讨，同时把当前会计理论界对于我国投资性房地产准则存在的分歧，进行 了归纳分类，并且在对房地产以及投资性房地产的经济理论分析之后，对于本准则存在 争议的多方面提出了自己的一些认识。 在解决了确认计量转换处置等操作层面的基本问 题之后，笔者还探讨企业会计准则3号准则在相关企业中应用的情况，并联系到我国拥 有大量投资性房地产的上市公司对于“公允价值计量模式”的曲高和寡现象进行分析， 给出相关意见和建议。本文从经济现象的活动规律着手研究具体准则的制定，再把准则 的相关内容放入我国的上市公司进行研究，这种方法解释陈述准则更具研究价值。 投资性房地产准则， 是针对于行业内部并未对其所持有具有不同目的的房地产进行 明确的分类、确认与计量而颁布执行的，这就使得持有并以资本增值或者赚取租金为目 的房地产企业有了适用的会计准则，在相关科目的确认与计量上有了理论依据，这也使 得企业所提供的会计信息更加真实相关可靠。因此，对于投资性房地产准则的研究是具 有深刻意义的。理论价值方面，投资性房地产准则明确的将以增值获利为目的的房地产 与自用房地产分离开， 这使得宏观经济领域里面的投资性房地产业得到了更加有力的支 撑，这对于房地产这样的国民经济的重要组成部分有着深远的影响。实践价值方面，合 理规范了投资性房地产行业的操作实务， 如在确认上将投资性房地产单独作为一项资产 而不再计入固定资产或者无形资产， 并且可选择的后续计量模式也使投资性房地产的价 值更加真实公允，不仅使企业在账务处理操作上有了明确的行为规范，也使得会计信息 外部使用人能够更加清晰明了的了解企业的真实情况。 3 3研究现状及文献综述 国际会计准则2第40号投资性房地产即ias40对投资性房地产进行了详细的 规范，我国的企业会计准则第3号投资性房地产即cas3也是在借鉴ias40之后进 行制定的，但在一些方面有一定的区别，如在核算范围上cas3明显的小于ias40，在公 允价值的确定上ias40的阐述更为详细，在投资性房地产转换上也存在差异。笔者认为 虽然中外的政治环境等因素的不同，导致会计准则的制定存在差异，但cas3有进一步 借鉴ias40的空间。 对于国内大多数投资性房地产准则的研究， 差异大体上存在于ias40 与cas3在核算范围上的区别，公允价值确定方法以及选择何种计量模式计量，转换差 价计入哪个科目，处置分录如何才能更加合理这样的操作性问题研究上。 新准则的颁布的确实现了我国会计准则与国际会计准则的接轨，然而在实际应用 中，企业仍需解决诸多投资性房地产确认与计量的相关技术难题。 北京航空航天大学潘立新，翟潇璐3认为“在实务中，某些企业将其持有的开发产 品临时出租，并将其作为以出售为主要目的、出租为次要目的的开发产品确认为企业的 存货。但从经济实质上讲，在临时出租期间，企业持有该房地产的目的是赚取租金，即 该出租房地产已具有投资性质， 这满足投资性房地产的定义； 即使是临时出租,房地产租 金收入流入企业仍是事实， 符合投资性房地产的特征， 因此,企业的上述做法已构成将该 项开发产品确认为投资性房地产的条件。 ” 上海金融学院的李绍敬4在投资性房地产界定范围上也指出“我国的土地所有权属 于国家或者集体，企业投资于房地产取得的是土地使用权，因此新准则中所指的土地是 土地使用权，不是土地所有权，这与国际会计准则中的界定有所不同。国际准则中的投 资性房地产包括土地，也即是土地所有权。此外，iasb在改进后的国际会计准则中，允 许承租人在经营租赁下持有的房地产权益符合条件时，可以归入投资性房地产内核算， 而且在核算范围方面国际会计准则的示例更为详细一些。 国际会计准则中还包括了以融 资租赁方式租入的房地产和租入的房地产转租赚取租金。 我国则没有将这些业务纳入投 资性房地产的规范范围。 ”笔者认为，我国企业会计准则3号准则中所指的土地是土地使 用权，不是土地所有权，这虽然与国际会计准则中的界定有所不同，但这是从我国的实 际情况出发，是符合我国的具体国情的，体现了我国的社会主义特色。在后续计量模式 选择上，他认为“对两种计量模式的优先应用方面，从我国新准则的规定可以看出，我 国是以成本模式作为投资性房地产后续计量的基本模式， 并对应用公允价值模式进行后 续计量作了比较严格的条件限制。 国际会计准则是优先选择以公允价值模式对投资性房 4 地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可 靠确定时例外 。这是我国新准则和国际会计准则在后续计量方面显著的差异。体现了 我国市场条件的特殊性与应用公允价值计量的客观限制， 因此我国新准则是以成本模式 作为投资性房地产后续计量的基本模式，最大程度实现会计信息的可靠性要求。 ” 西南财经大学陈琰5也指出“由于世界上大部分国家都采取土地私有化制度，因此 ias40在确定房地产范围时将其界定为土地、建筑物、土地或建筑物的一部分或两者兼 有。而在我国，土地被完全收归国有，因此准则规范的房地产不包括土地而单指土地使 用权。我国企业新会计准则第3号投资性房地产准则中将公允价值引用到投资性房地产 的计价基础之中无疑是该准则的一个亮点，它使我国企业的计价基础更加灵活多样，在 公允价值能确凿取得时能更加真实地反映企业资产的实际价值， 有利于投资者和其他相 关各方了解企业的情况。但我们看到，由于现在国内的资本市场发展并不完善，公允价 值的取得还存在一定的困难， 因此准则在肯定公允模式计量的同时， 设定了严格的条件， 避免企业利用公允价值的变化进行利润操纵，粉饰报表。在公允模式的应用条件方面， 我国准则设置了较严格的准入门槛。 ” 曾晓秋6在商业会计中曾提出 “新会计准则将投资 性房地产从其他房地产中区分出来单独核算， 其目的就在于向投资者提供会计主体持有 的没有用于企业主要经营业务的、可以单独形成盈利的房地产，形成的会计信息质量更 高。 但是这样的会计核算形成的会计信息也会存在一些问题如同一资产存在两种计量模 式， 不利于外部投资人的理解； 容易被用于操纵企业盈利； 会计核算存在不对等的情况。 ” 在计量模式的选择上，笔者更倾向于公允价值计量模式，笔者认为，要想让国内的企业 “走出去”并且更具国际竞争能力，就必须在会计准则上与国际接轨，符合国际发展的 趋势。当然，选择公允价值计量模式确实还存在一些问题和困难，笔者也将会在本文中 进行探讨并提出相关对策。 江西财经大学教授裘宗舜， 柯东昌7也指出了投资性房地产后续计量模式的现状 “在 新准则出台时，各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式后续计量投资性房地 产。众多握有物业的房地产公司及商业地产资源丰富的商业类公司都被频频关注，其中 包括陆家嘴、百联股份、小商品城、益民百货、新世界等公司。但随着各公司中报的公 布，热点公司中明确表示将使用公允价值模式进行后续计量投资性房地产的寥寥无几， 大多数公司由于种种原因仍决定采用成本模式” ，究其原因裘教授解释为“条件严格； 利润波动幅度加大；加剧净利润与现金流背离程度；信息成本较高；企业所得税可能增 加的风险。 ”吕永法也曾多次指出投资性房地产准则在执行中存在的问题“由于公允价 5 值计量模式仅仅是备选方案， 大部分拥有投资性房地产的上市公司没有采用公允价值模 式计量，原有会计制度下存在的问题仍然存在，财务报表显著低估企业投资性房地产的 价值；上市公司关于投资性房地产的信息披露不够充分，不够规范；报表使用者无法了 解企业主要投资性房地产的位置、面积、单位价格以及同类或类似房地产的市场价格及 其他相关信息，无法根据会计报告判断上市公司采用的计量方法是否恰当；公允价值模 式下计量方法有待明确、规范。 ”同时也给出了解决问题的一些建议“在政策层面，要 鼓励上市公司采用公允价值模式计量，与国际会计准则接轨，与金融市场的改革开放相 适应；在公允价值具体计量方法上，应适时制定我国单独的公允价值计量准则，解决3 号准则实施和运用过程中面临的计量难题； 指引第三方房地产专业评估机构进行评估计 量；上市公司应充分并规范披露投资性房地产信息，公开透明的信息披露是遏制企业利 润操纵的最有效办法。 ” 海南证监局的王小星8认为新准则在某些方面不如国际会计准则规定得详尽，部分 事项的处理方式还存在差异“在规范范围方面国际会计准则规定，投资性房地产，指为 赚取租金或为资本增值,或两者兼有而持有的房地产。含义与新准则基本一致,但国际会 计准则指出，投资性房地产的示例包括尚未确定未来用途的土地，以及准备在一项或多 项经营租赁下租出的空闲建筑物。而我国投资性房地产准则只对已出租的土地使用权、 持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物进行规范；在投资性房地产与其 他资产相互转换方面国际会计准则规定， 对于将存货转换成按公允价值计价的投资性房 地产， 转换之日房地产的公允价值与原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益 中确认。 而新准则规定转换当日公允价值小于原账面价值的， 差额记入当期损益;转换当 日公允价值大于原账面价值的， 其差额记入所有者权益。 从比较可见,国际会计准则对于 存货转换为投资性房地产的增减值部分， 采取了同一会计处理方式， 而国内则区别对待， 更注重稳健性原则。 ” 施颖9在中国管理信息化上， 对于投资性房地产准则中公允价值的 应用可能对投资性房地产持有企业产生的影响做了如下阐述“正面影响，采用公允价值 计量可提升投资性房地产持有企业的当期净利润，影响企业净资产价值，增强企业融资 能力，有利于企业向国际市场发展；负面影响，采用公允价值计量，可能会使投资性房 地产持有企业的税负加重，投资性房地产公允价值评估费用增加，直接影响企业损益。 ” 笔者也认为，若想让新会计准则能够更快更好的在相关企业内部贯彻执行，我们必须要 在政策层面大力扶持， 加强会计理论研究完善计量模式和方法从而达到指导会计实务的 作用，并且还要完善市场体系建设，提高财务人员的素质。 6 在账务处理上四川大学教授干胜10道认为“根据企业会计准则应用指南 的规定，出售、转让采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按实际收到的金额， 借记银行存款等科目，贷记其他业务收入科目；按投资性房地产的账面余额， 借记其他业务成本科目，按其成本贷记投资性房地产成本科目，按其累 计公允价值变动，贷记或借记投资性房地产公允价值变动科目。同时，将投 资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记公允价值变动科目， 贷记或借记其他业务收入科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，则也需一并 转入其他业务收入，借记资本公积其他资本公积科目，贷记其他业务收入 科目。 ”上述账务处理存在问题需要进一步的改进。关于投资性房地产的转换问题，申 屠新飞在财会月刊上表示“转换日房地产的公允价值大于其账面价值的，按其差额，贷 记资本公积其他资本公积科目，而不是记入公允价值变动损益科目，但 在公允价值计量模式下， 当公允价值大于账面价值的， 又可以记入 公允价值变动损益 科目，性质相同的经济业务处理结果却不同”所以他建议“应按该项房地产的成本价记 入投资性房地产(成本)科目，公允价与成本价的差异同时记入投资性房地产(公允 价值变动)和公允价值变动损益科目” ，这样可以比较全面地反映该项投资性房地 产价值的变化过程以及对损益的影响。在账务处理方面，笔者也认为成本模式下存货转 换为投资性房地产时减值计提不连贯，应按照严格的重分类口径将已计提的“存货跌价 准备”科目对应结转至“投资性房地产减值准备”中,而不是一并“在投资性房地产” 科目余额中扣减。 而由于企业所拥有的投资性房地产多数情况下并不是在一个会计年度 即被处置， 所以为了避免重复计算和公允价值变动损益突然出现大额的损失给会计信息 外部使用人造成恐慌， 笔者认为应在一个会计年度结束时应将公允价值变动损益转入本 年利润，如下一年度（处置之前）公允价值又发生变动，我们仍可追溯调整转回公允价 值变动损益，在企业处置投资性房地产时,转入其他业务收入的公允价值变动应该为本 期发生额，而不是累计公允价值变动额，这样就避免了重复计算等问题的发生。 7 第 1 章 房地产与投资性房地产 1.1 房地产与房地产业 1.1.11.1.1 房地产和房地产业的概念房地产和房地产业的概念 所谓房地产11，是指房产和地产两个概念的结合。在不同的社会形态中，房地产始 终是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经挤活动的载体和基础。在实际经济生沽 中，房产和地产有着不可分割的联系，尽管其权属关系可以不一致，但作为其实物形态 的反映，房屋和土地是紧紧地结台在一起的。因此，人们习惯上将房产和地产合称为房 地产。“房地产”一词有广义和狭又两种解释。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他 地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益，即它可以从实物形态和经济形态 两个角度来加以阐述。当把房地产作为自然物来考察时房地产可定义为土地和地附着 物，或者被定义为不动产，即不能移动，或一经移动其物理、化学性质就会改变。它 在现实经济生活中的表现形式主要有房屋、土地及与之相关的其他设施和建筑物等。人 们若想对这些实物进行开发和利用，就必须对它们进行全面系统的技术研究。因此，作 为自然物的房地产为其他学科提供了极其丰富的实物和材料。 当从经挤学的角度来考察 时，房地产则是一种十分重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，表现为生产力 的组成部分。此时的房地产不仅指房屋和土地，更主要的是其包含着产权、资产等权属 夫系的意义，即它不仅仅表现为一种物，更表现为一种权利人们拥有的财产权利。 在商品经济和市场经济条件下，房地产的财产权利有着丰宫的内涵和不同的权属状态， 房地产的各种经济活动的实质就是其权属的运行过程。例如，广泛存在着的房地产所有 权市场、房地产使用权市场、房地产抵押市杨和房地产租赁市场等各种房地产产权市场 就是其权属关系运行过程的反映。由此可见，经济学意义上的房地产含义有着比其自然 属性更为广泛的内涵，它不仅包括土地和土地上的建筑物、附着物，而且还包括由此衍 生的各种权属关系。广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自 然贤源。本文中所讨论的房地产均属于狭义范围。 在现代经济社会中，房地产业是作为一个独立的产业部门而存在的，它不仅包括生 产环节（开发建设环节），而且包括流通和服务环节。因此房地产业是指从事房地产 8 投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。 它具有流通与服务两种功能。房地产行业包括房地产开发、经营、消费等各个领域的经 济组织和经纪人以及各类专业人员。1978年11月20日原国家城乡建设环境保护部对房 地产业作了如下表述：“房地产业包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理，上地 使用权的买卖、租赁，房地产抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。”当然，从房地 产业发展的角度来看，现今的房地产业所包括的内容和范围其实要宽泛得多。 1.1.21.1.2 美国房地产概况美国房地产概况 在美国房地产是国民经济的重要组成部分。也是国民财富的重要组成部分12。土地 及其上面建筑物价值占了美国财富的23。剩下的l3则是设备和存货。个人和企业为 购置房屋而进行的借贷活动激发了房地产金融业的发展。在1997年，美国的抵押贷款总 额高于48000亿美元。作为生产性资源，房地产对经济的贡献也很大。根据城市土地研 究所整理的资料推测，l994年房地产业产值大约占据了美国国民生产总值的12%，创造 了大约8200亿美元的商品和服务。l995年全美在房屋、装修、家具、家居用品上总消费 支出为13000亿美元，约占全国个人消费支出的26%，房屋及其设备的投资额占私人国内 投资的49%。而且，1996年在美国房地产业从业人员(服务、建筑、金融、保险)达到890 万人，约占总劳动人数的8%。与其他行业由大企业掌控的局面不同，美国的房地产服务 及建筑业多为一些小公司。事实上，超过70%的房地产服务业和建筑业资产掌握在总资 产不到5000万美元的企业手中。 1.1.31.1.3 我国房地产概况我国房地产概况 在我国，随着改革开放以来城市建设综合开发、土地有偿转让和住宅商品化等一系 列重大措施实施，我国房地产业进入高速发展阶段，现已形成一个不同于建筑业，集房 地产开发建设、经营、管理和服务于一体的，以第三产业为主的产业部门，成为我国国 民经济发展的一个重要支柱产业13。 中国社会科学院和美国纽约公共管理研究所提供的 中国城市土地使用与管理报告指出，中国房地产业发展如此之快，主要是我国人民 缺乏住房以及被房地产开发企业的高额利润所吸引。 近两年上市房地产公司的利润率普 遍在30%左右。例如，万科2005年的房地产主营业务利润率为29.22%，比2004年增长 3.47%；招商局2005年的房地产主营业务利润率为23.67%，比2004年增长5.72%；金地集 团的毛利率为38.04%，比2004年增长10.78%。国土资源部曾在2005年对我国房地产商的 利润进行调研分析，结论是北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%。其中 最高的在二、三环之间，达到了20.4%。目前全国大多数城市房地产开发的利润率普遍 9 在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%40%。 由此可见，房地产已经成为中国乃至世界的经济支柱，当然作为一项会计学上的研 究课题，我们要探讨会计规范和政策是否得当，还必须要搞清楚的是自己所在的立场即 从何种角度何种主体去进行研究。 1.2 投资性房地产的经济特性 为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，就是投资性房地产，由此 可见投资性房地产属于房地产，它有着房地产的经济性质，并且还有着自身特有的一些 特性14。 1.2.11.2.1 房地产的经济特点房地产的经济特点 做为房地产与其他经济资源显著不同的一个特点就是空间的固定。 如果东北的大米 过剩，南方的柑橘过多，北京的医生或上海的律师工供过于求的话，很容易将它们转移 到相对缺乏的地区。但是对房地产来说却不行。如果上海外滩上出现公寓过剩，北京建 外的办公楼或者香港的购物中心过多的话， 它们是不能被转移到市场需求旺盛的其他区 域。当然，土地也是不能移动的。因此，房地产发展及投资决策的成功直接受到当地房 地产市场的供求关系影响的。由于房地产是固定在一个地点的，因此每个房产都是独特 的，或者说是异质的。即使是挨着的两个也不能完全取代，因为它们在地形、绿化和景 观上是不同的。这些因素造成了房地产价值上的巨大差异。例如，一块面对湖的地售价 要比在街对面的高很多；一块可以远眺山景的地要比附近没有这些景象的地贵好几倍。 与土地用途的相互依赖性房地产的场所固定性引出了它的另一个特性与土地用途 的相互依赖性。房地产的用途高度依赖于公共服务的供给、附近地块的用途以及这个区 域的整体经济活力。如果某地块位于住宅和商业用地开发区域附近，那么该空地的潜在 用途和市场价值也会提高。相反，如果一块地接近与其用途不同的另一处地，则会出现 相反的结果。例如，在化学工厂或屠宰场的旁边开发独立式住宅会比较困难。但是，如 果交通设施及其他公共机构的支持的话， 在这里开发独立式住宅将会提升附近工业用地 的价值。土地的用途很大程度上取决于公共设施的投资和周边区域的经济活力。交通的 改进常常会提升土地的价值。例如，一条高速公路或快速新干线的开通将使得过去比较 偏远的土地更加适合居住或商业的开发。相反，由于人口和经济的发展使得有些道路和 街区变得更加拥挤，导致该街道住宅的吸引力下降。一个社区、地区及社会的经济活力 10 极大地影响着该地区房地产的需求和价值。如果该地区的经济发展快速，人口也会随之 增加，从而相应的带动该区域住宅、商业及工业用地需求的增长。相反，如果该地区的 经济在短期或长期呈现下滑趋势，那么房地产需求和房地产价值也将呈现下降的趋势。 因此作为持有房地产的企业（我们所说持有的房地产包括投资性房地产），对于如何计 量房地产的真实价值进而能够给会计信息使用者一个合理公允的参考， 是在会计实务和 理论上都值得探讨的课题。 房地产使用寿命和投资周期长使得房地产投资者和开发商必须具有较理性和长期 的眼光，这样才能做出成功的投资决策，同样会计作为信息管理系统也要体现合理相关 谨慎的原则，每时每刻都能充分公允的对这一特殊的资产确认和计量。 1.2.21.2.2 投资性房地产的自身特点投资性房地产的自身特点 对于投资性房地产来