（土地资源管理专业论文）城市地价合理性变动的实证研究.pdf

东北农业大学管理学硕士学位论文 摘要 城市地价在当今城市经济活动中的作用越来越显著，合理的城市地价不仅能够优化城市 产业结构、吸引外来资金、保证房地产市场稳健的发展、控制城市的规模，还能促进城市化 的合理发展、提高城市的竞争力，因此城市合理地价已经成为城市健康发展的标志。然而当 前我国城市土地市场还处于一个不完善的阶段，特别是城市地价方面更是处于一个无序的发 展时期，为了暂时的利益、为了获取城市发展的资金而采取许多非合理性的地价政策，这样 不仅使大量城市土地资产流失，造成有限土地资源利用的浪费，还对城市合理发展造成影响。 近年来国家和政府虽然不断采取土地调控措施来调整城市土地价格使其处于合理性的范围， 但是怎样去判断一个城市的地价是否合理性的，城市地价变化多少才属于合理，才能与城市 的经济发展相适应。国内对这些方面的研究明显不足，目前的研究主要是利用地理信息系统 并结合计算机快速、存储量大的特点建立城市地价的动态监测体系，其目的主要集中在如何 快速准确的反映城市地价的增长变化量以及城市经济变化量等。对城市地价变化合理性的判 断主要是通过对城市地价与城市经济因素的观测、分析，比较城市地价的增长率与城市经济 增长率、城市职工平均工资增长率、城市固定资产投资增长率以及城市房价的增长率等这些 指标的变化是否同步然后根据经验判断城市地价的变化是否合理，该方法虽然简便易行， 但是如果城市的这些指标本身变化都处于不合理的阶段，那么由此所判断的城市地价也自然 是不合理的。因此在这样的背景下对于城市地价合理性判断问题的研究更加具有现实意义。 本文正是基于这样的构想，把全国城市都看作一个系统，运用大数定律，对这个系统进 行详细分析，选择城市地价变化比较稳定的城市，找出城市地价与城市经济发展、城市职工 平均工资变化率以及城市房地产市场的变化率之间所存在的规律，然后运用这个规律再对其 它城市地价合理性进行判断，就能达到准确判断的目的。主要方法是首先选取城市经济、城 市地价变化比较稳定和城市职能、城市产业结构相似以及城市土地市场发育比较完善的城市 作为参照城市，通过对这些城市综合地价与影响因素之问关系的分析，得到影响城市综合地 价合理性的指标因素体系，再利用相关性分析方法检验该指标体系的合理性，剔除相关系数 小的指标因素。其次，运用改进的模糊综合评判法对城市综合地价的指标因素进行计算，得 到不同城市的综合分值，作为评判集。然后运用回归分析方法找出参照城市综合分值与城市 综合地价之间的数量关系，得到城市综合地价与城市综合分值之间的函数关系，从而可以运 用该函数关系准确的判断一个城市综合地价是否合理，消除依靠城市自身判断城市地价合理 性所造成的误差，提高城市合理性地价判断的准确性。最后运用所建立的城市合理性地价评 判参照体系，对上海市2 0 0 3 2 0 0 5 年城市综合地价合理性进行判断，得到上海市2 0 0 3 、2 0 0 4 年城市地价变化处于一个合理的范围内，而2 0 0 5 年城市地价处于一个不合理的阶段，结合上 海市城市地价实际变化状况，得到上海市城市综合地价的理论值是与城市的实际状况相符合， 说明该方法的具有可行性和可操作性。从而可以运用该方法为城市地价政策的制定提供准确 的数据，有利于完善十地市场，避免由于投机因素的存在使城市地价偏离正常轨道，促进城 市的经济、社会健康的发展。 关键字：城市地价；城市合理性地价；上海市城市地价；合理性地价判断；模糊综合评判法 i i t h e e m p i r i c a lr e s e a r c ho f u r b a nl a n dp r i c e s r e a s o n a b l ec h a n g e s a b s t r a c t t h er o l e ，o ft h eu r b a nl a n d p r i c e si s m o r es i g n i f i c a n ti nt h ec o n t e m p o r a r yc i t ye c o n o m i c a c t i v i t i e s t h er e a s o n a b l eu r b a nl a n dp r i c e sn o to n l ya d i u s tt oo p t i m i z et h eu r b a ni n d u s t r i a l s t l u c t u r e ，a t t r a c t f o r e i g nc a p i t a l ，e n s u r e t h es t a b l ed e v e l o p m e n t o f t h er e a le s t a t e m a r k e t , c o n l m l t h e s i z eo fc i t i e s ，b u ta l s op r o m o t et ot h er a t i o n a ld e v e l o p m e n to fu r b a n i z a t i o n , r a i s et h ec i t y s c o m p e t i t i v e n e s s i ts a i dt h a tt h er e a s o n a b l ec i t yl a n dp a c eh a sb e c o m eas y m b o lo ft h eh e a l t h y d e v e l o p m e n to ft h ec i t y h o w e v e r , t h ec u r r e n tu r b a nl a n dm a r k e tw a ss t i l li na ni m p e r f e c ts t a g e , e s p e c i a l l yt h ed e v e l o p m e n to fu r b a nl a n dp r i c e sw a sa tad i s o r d e rs t a g e ，i no r d e rt og e tt h e t e m p o r a r yi n t e r e s t s ，o b t a i nf u n d sf o ru r b a nd e v e l o p m e n t ，t h e yt o o km a n yn o n - r a t i o n a lp o l i c yo ft h e l a n d , t h i si sn o to n l yl o s tal a r g en u m b e ro fu r b a nl a n d ，w a s t et h el i m i t e dl a n dr c s o s ，b u ta l s o i m p a c tt h eu r b a nr a t i o n a ld e v e l o p m e n t a l t h o u g hi nr e o e n ty e a r st h es t a t ea n dt h eg o v e r n m e n th a s t a k e nm a n ym e a s n r e st oc o n t r o lt h eu r b a nl a n dp r i c ei nar e a s o n a b l es c o p e ，b u th o wt oj u d g e w h e t h e rac i t yl a n dp r i c ei sr a t i o n a l , h o wm u c hu r b a nl a n dp r i c ec h a n g e si sr e a s o n a b l ea n dc a nb e c o m p a t i b l ew i t ht h ec i t y se c o n o m i cd e v e l o p m e n t t h es t u d i e so ft h ec i t yr e a s o n a b l ep r e m i u mw a s l a c k i n gi nt h ec u r r e n td o m e s t i c t h ec a r r e n ts t u d yi nt h ed o m e s t i cu s et h eg e o g r a p h i ci n f o r m a t i o n s y s t e m sa n dc o m b i n ew i t ht h el a r g em e m o r yc a p a c i t ya n df a s tc h a r a c t e r i s t i c so fc o m p u t e r st o e s t a b l i s ht h em o n i t o r i n gs y s t e mo fu r b a nl a n dp r i c e s i t sp u r p 0 i sm a i n l yf o c u s e do nh o wt o a c c u r a t e l yc a l c u l a t et h er a p i dg r o w t ho fu r b a nl a n dp r i c e ，a n dt h ec h a n g e si n t h eu r b a ne c o n o m y g r o w t h i nc h i n at h ej u d g m e n to ft h eu r b a nl a n dp a c er e a s o n a b l ec h a n g e sw a st h o u g ht oo b s e r v e a n da n a l y s i st h ee c o n o m i cf a c t o r sa n dt h el a n dp a c e so fu r b a n ，c o m p a r et h ec h a n g er a t eo ft h e s e i n d i c a t o r ss u c ha st h eu r b a nl a n dp r i c e sa n du r b a ne c o n o m i cg r o w t h ，u r b a nw o r k e r sa v e r a g ew a g e r a t e ，i n v e s t m e n tg r o w t hi nu r b a nf i x e da s s e t ，u r b a nh o u s i n gp r i c e s a n dt h e nd e p e n do nt h e e x p e r i e n c et oj u d g et h er e a s o n a b l ec h a n g e so ft h eu r b a nl a n dp r i c e t h i sa s s e s s m e n tm e t h o dw a s v e r ys i m p l e ，b u ti ft h ei n d i c a t o r si nt h ec i t yi t s e l fw e r ea tt h ei r r a t i o n a lc h a n g e ss t a g e ，t h er e s u l t i n g j u d g m e m o ft h ec i t yl a n dp r i c e di sn a t u r a l l yu n r e a s o n a b l e t h e r e f o r e ，i ns u c hab a c k d r o pt or e s e a r c h t h eu r b a nl a n dp a c e sr e a s o n a b l ej u d g m e n tw a sm o r ep r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e t h i sp a p e rw a sb a s e do nt h ec o n c e p t , t o o ka l lt h en a t i o n a lc i t i e s as y s t e m , u s i n gl a r g e n u m b e r s ，t h r o u g hd e t a i l e da n a l y s i st h es u b s y s t e m st of i n dt h el a wo ft h ec h a n g er a t eb e t w e e nt h e u r b a nl a n dp r i c e sa n dt h eu r b a ne c o n o m i cd e v e l o p m e n t , t h ea v e r a g ew a g ec h a n g e sr a t eo ft h eu r b a n w o r k e r sa n dt h ec h a n g e so fu r b a nr e a le s t a t em a r k e t j 1 l e na g a i nu s i n gt h el a wt oj u d g et h e r e a s o n a b l e n e s so ft h ep r e m i u mo ft h eo t h e rc i t i e s ；w ew o u l db ea b l et oa c h i e v et h ep u r p o s eo f i x 东北农业大学管理学硕士学位论文 a c c u r a t e l yj u d g i n g n em a i nm e t h o d sa sf o l l o w s ，f i r s tw es e l e c t e dt h eu r b a nc i t i e sw h i c hc h a n g e r e l a t i v e l ys t a b l eo ft h ed t i e se c o n o m y ，u r b a nl a n dp r i c e sa n dw e r es i m i l a ro ft h ef u n c t i o i l so fc i t i e s 、 u r b a ni n d u s t r i a la n dt h ed e v e l o p m e n tw a sm o r ep e r f e c to fu r b a nl a n dm a r k e ta sar e f e r e n c e ， a n a l y s i st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h ec i t y sc o m p r e h e n s i v el a n dp r i c ea n dt h ef a c t o r so ft h ec i t y s c o m p r e h e n s i v el a n dp r i c e ，w ec o u l dg e t t h er e a s o n a b l ei n d i c a t o r sf a c t o rs y s t e m ，u s et h e c o r r e l a t i o na n a l y s i sl ot e s tt h ei n d i c a t o rs y s t e mi sr e a s o n a b l e ，r e m o v et h es m a l lc o r r e l a t i o n c o e f f i c i e n tf a c t o r si n d i c a t o r s s e c o n d l y u s i n gt h ei m p r o v e df u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nt o m e t h o dt h e c i t y 。sc o m p r e h e n s i v el a n di n d i c a t o r sf a c t o r s ，w ec o u l dh a v et h e d i f f e r e n tc i t y s c o m p r e h e n s i v es c o r ea saj u d g es e t , u s et h er e g r e s s i o na n a l y s i s t o i d e n t i f yt h eq u a n t i t a t i v e r e l a t i o n s h i po ft h er e f e r e n c ec i t i e sb e t w e e nt h ec t y sc o m p r e h e n s i v el a n dp i e c ea n dt h ec i t y s c o m p r e h e n s i v es c o r ea n do b t a i n t h ef u n c t i o n a lr e l a t i o n s h i p t h ef u n c t i o nc o u l db e u s e dt 0 a c c u r a t e l yj u d g eac i t y sr e a s o n a b l ep r i c e s l oe l i m i n a t ei t so w i ij u d g m e n te r r o rc a u s e db yr e l yo na c i t yi t s e l ft oj u d g ei t sl a n dr a t i o n a l ，r a i s i n gt h ec i t y sr e a s o n a b l et oj u d g et h ea c c u r a c yo fl a n dp r i c e f i n a l l yu s er e f e r e n c es y s t e mo ft h ec i t yr a t i o n a ll a n dj u d g m e n t j u d g i n gt h ec i t y 。sl a n dp r i c eo f s h a n g h a ii sr e a s o n a b l e n e s sf r o m2 0 0 3t o2 0 0 5 f i n dt h a tt h es h a n g h a ic i t y sl a n dp r i c ei sa l a r e a s o n a b l ee x t e n ti n2 0 0 3a n d2 0 0 4 。b u tt h eu r b a nl a n dp r c e si n2 0 0 5j sa ta nu n r e a s o n a b l es t a g e ， t h e nc o m p a r et h ea c t u a ll a n dp r i c ec h a n g e so fs h a n g h a ic i t y w ec a ng e tt h ec i t y sc o m p r e h e n s i v e l a n dv a l u et h e o r yi si nl i n ew i t ht h ea c t u a lc o n d i t i o n so ft h es h 柚g h a i a n ds h o wt h a tt h ea p p r o a c h i sf e a s i b l ea n dp r a c t i c a l i tc o u l dp r o v i d ea c c u r a t ed a t af o rt h eu r b a nl a n dp r i c ep o l i c y1 0b e f o r m u l a t e d ，i m p r o v e dl a n dm a r k e t ，a v o i d e dt h ec i t yd e v i a t e df r o mt h en o r m a lt r a c kb e c a u s et h e s p e c u l a t i v ep r e m i u mw a se x i s t e n c e a n dm a d et h ec i t y se c o n o m i c ，s o c i a la n dh e a l t h yd e v e l o p m e n t m o r er e a s o n a b l e k e yw o r d s ：c i t yl a n dp r i c e ：t h er e a s o n a b l eu r b a nl a n dp r i c e ；s h a h g h a iu r b a nl a n d ：r e a s o n a b l e p r e m i u mj u d g m e n t ；f u z z ym a t h e m a t i c sc o m p r e h e n s i v ea s s e s s m e n t x c a n d i d a t e ：z h a n gj u f e n g s p e c i a l t y ：l a n dr e s o u r c em a n a g e m e n t s u p e r v i s o r ：p o l e ig u o p i n g 独创声明 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得! 隧部坌拯威童塞查拯型! 进座土的壹论处2 或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的 同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：张恙卑日期：2 。0 1 年6 月i 彳日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。 本人授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以 采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解 密后适用本授权书) 学位论文作者签名：狐焉眸 日期：2 岬年6 月j i 日 o 导师一毯毒。j v 日期：7 年臼r 铂 自从我国城市土地价格形成以来国家就不断的采取许多地价政策来规范城市土地市场的 发展，通过完善土地登记制度，加强对土地出让、转让、出租、抵押等活动的登记，来掌握 土地交易价格实施地价管理；通过建立基准地价、标定地价定期公布制度，使土地价格更 加透明化；推行国有土地使用权招标、挂牌、拍卖，明确规定了土地有偿出让的方式，防止 国有土地资产大量流失、严格控制规划总量：规定建立工业用地出让最低价标准统一公布制 度，营造工业用地公开、公平、公正的市场环境。国家采取这些措施的目的就是要对城市地 价发展不断进行规范，确保城市地价发展变化处于一个合理的范围内。因为城市地价杠杆是 城市经济发展、城市土地市场完善、房地产市场健康发展的重要调节手段。为了能促进城市 土地市场和城市的健康发展，就要对城市地价合理性的判断问题等进行研究，虽然我国已经 建立了城市地价动态监测系统，通过对城市地价的空间和时间分析，分析地价随时间和空间 的变化规律，从而进行地价预测、土地市场分析。但是这些研究主要是对单一的城市进行分 析研究没有将全国的城市看作一个系统来进行研究。对城市地价合理性的判断也主要是依 据城市经济增长率与城市地价的变化是否一致、城市地价变化是否与城市职工平均工资相协 调、是否与城市房地产市场相互促进以及能否与当前的城市规划、土地利用总体规划相适应 等这些指标来粗略的判断城市地价变化是否合理。这样的判断方法简便易行，但是如果城市 自身的发展正处于一个不合理阶段，那么由此判断的城市合地价自然也是不合理的，甚至是 错误的。因此如何判断一个城市地价增长是否合理、地价的发展变化是否合理性，如何运用 已知的城市数据来准确判断城市地价的合理性，判断城市地价是否与城市发展相适应，如何 消除因为城市自身的不合理发展所造成的判断失误等问题，这就是本文所要研究的主要问题。 1 1 研究的目的和意义 1 1 1 研究的目的 城市地价在城市经济发展的过程中发挥着重要作用，首先城市地价反映了城市土地市场 的供求状况、土地的利用状况、土地市场动态变化以及社会经济发展的状况：其次城市合理 地价是调控土地市场供需平衡的有力杠杆通过城市地价信号来了解土地供应量、供应结构 等的方面问题，使政府可以及时的做出调节，引导城市土地的投资和需求，促进土地资源合 理有效利用，确保土地市场、房地产市场和城市经济的健康平稳运行。因此城市地价合理性 发展判断的研究，其目的就是要通过对城市地价的分析研究，选取一些经济发展与地价增长 平稳的城市，通过运用数学方法建立一个准确的城市地价合理性判断的参照体系，探讨城 市经济发展与城市地价之间的定量关系，从而建立一种能准确判断城市地价发展变化是否合 理的新方法，然后结合我国已经建立的城市地价动态监测体系，根据城市经济发展状况的资 东北农业大学管理学硕上学位论文 料准确的判断城市地价发展变化是否合理。这不仅是城市经济发展的客观要求、深化我国城 市土地价格体制改革的必然选择，更是加强地价管理、推进土地市场建设的客观要求、实现 土地信息社会化服务的需要。因此对城市地价合理性判断方法的研究，其目的是实现能准确 地判断城市土地价格变化是否合理，及时的对土地市场加以调节、发挥土地价格杠杆的作用， 建立公开、公平、高效、规范有序的土地市场，促进城市的健康发展的目的。 1 1 2 研究意义 在现实经济生活中，城市合理性地价有力地促进了土地资源合理有效利用，显化了国有 土地资产。支持了国有企业改制，促进城市的发展和城市产业结构的变化等；同时，地价是 政府在经营城市土地、制定和实施土地供应计划，调控土地供应结构时的科学参考，也是土 地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。合理性的城市 地价不仅能够优化城市产业结构的调整。吸；1 # 1 - 来资金，保证房地产市场稳健的发展，控制 城市的规模，还能促进城市化的合理发展，提高城市的竞争力和知名度，因此说城市合理地 价已经成为城市健康发展的标志。随着城市经济的发展，城市地价也处于不断的变化之中， 只有对城市地价进行深入研究才能够准确把握土地市场跳动的脉搏，充分了解城市地价的 现状及其变化特征，研究地价合理性的问题，把握土地市场变动的规律，为政府进行宏观经 济决策提供参考。同时结合已经建立的城市地价的动态监测、评价系统，规范和调控城市地 价的合理发展，提高土地市场配置效率，确保土地市场的建设发展与宏观经济的发展相协调， 使之适合当前城市发展的需要。 1 2 研究背景 我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的，城市土地的价格的变化是伴随着 城市经济的发展而变化的，其发展变化过程大致可分为四个阶段： 第一阶段1 9 4 9 1 9 5 4 年，城市土地有价使用。新中国成立后，国家没收国民党政府， 大地主、官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配绘国营企业、政府部门公共团体、 工人等土地使用者，这些土地使用者是要向国家交纳地租或使用费的，所以这一时期，城市 土地价格是存在的，但不是土地合理的真实的价格。 第二阶段1 9 5 4 - - 1 9 7 9 年，城市土地价格逐渐消失。自1 9 5 4 年2 月2 4 日起，当时的政 务院规定国营企业、机关、部队和学校等经政府批准占用土地，不再向政府缴纳地租或使用 费。大约到1 9 5 6 年，城市土地通过没收大地主、官僚资本的土地和对资本主义工商企业的改 造，实际上成为国有土地，并已基本上无偿分配完毕。此后，每当新的使用者向国家申请使 用土地时，国家只能征用农民的土地；或者征用城镇原使用者的土地，再划拨给新的使用者。 无论是征用农民的土地还是征用城市原使用者的士地，国家都给被征地者适当补偿。补偿费 按照国家规定由用地单位交给国家，再由国家支付给被征地者。在这一阶段新的用地者取 2 得城市土地是有代价的，不是入们通常所说的是无偿的，但征地费不是城市土地的真实价格。 所以确切地说这一阶段城市土地是“无价使用。 第三阶段自1 9 8 0 - 2 0 0 2 年以来，城市土地合理价格逐步形成。1 9 8 0 年7 月2 6 日，国务 院关于中外合营企业建设用地的暂行规定指出“中外合营企业用地，不论新征地还是利 用原有企业的场地，都应计收场地使用费”。标志着我国城市土地开始有了价格形式( 地价雏 形) 。另一方面，随着国有企业利改税，建设投资由财政拨款改为银行贷款，各种违背当时法 律的私下土地交易即隐形土地市场开始出现，这体现了我国城市土地价格真正的形成。1 9 9 0 年5 月1 9 日，国务院发布了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例， 预示我国城市土地一级市场和二级市场价格正式全面形成( 杨钢桥等2 0 0 1 年) 。 第四阶段自2 0 0 2 年以来，城市土地市场的调控阶段。从2 0 0 2 年下半年到2 0 0 4 年上半年， 土地宏观调控侧重于规范土地出让制度并开展土地市场整顿。有力地遏制了一些地方的固定 资产投资过热的情况。同时所有经营性用地一律实行招标、拍卖、挂牌出让，大大改变了土 地暴利局面。从2 0 0 4 年下半年到2 0 0 6 年上半年，针对部分行业投资的快速上涨，土地宏观 调控侧重于严格保护耕地资源、调整土地供应以及稳定住房价格等方面。另外，一系列关于 加大土地供应力度、优化土地供给结构、调整土地供应方式的政策相继出台，别墅类用地遭 到了停止供应高档住房用地供应也得到了严格控制，并且开始着手土地市场信息监测及披 露制度等机制建设。从2 0 0 6 年下半年开始，国家开始从土地利用规划和计划、土地出让、土 地审批、土地征用、土地收益分配、土地监管、耕地保护、土地管理责任制度等方面来全方 位构建土地调控网我国的土地宏观调控体系基本完成了初步构建( 定光平，2 0 0 6 ) 。此外， 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和 协议出让国有十地使用权规范提出了建立 用地预申请制度；进一步从源头上统一了土地出让程序和标准，明确了相关操作规范，最后， 国务院最近又下发了关于加强土地调控有关问题的通知，由于其政策的全面性以及“调 标”又。调本。的土地调控特征在土地政策参与国家调控的道路上具有里程碑的意义。对 于工业用地问题，通知也明确规定建立工业用地出让晟低价标准统一公布制度、最低价标准 不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，工业用地原则上 应当招、拍、挂的方式公开出让等，避免土地投资过热和土地资产的流失( 刘剑锋等2 0 0 6 ) 因此我国的城市土地价格是经历了一个从无到有，再逐步趋于合理的过程。自从土地“有 价使用”的观点出现以后，城市的地价合理性问题便提到日程上来，城市土地的价值不仅仅 是城市的重要资产，也是城市发展的重要的资金来源、对土地市场调控的目的就是使城市土 地价格处于一个合理性的价位，因此对于城市地价合理性问题的研究是促进城市土地市场完 善、合理发展的重要内容。本文正是在当前土地市场处于调控的环境下对城市土地价格合理 性进行研究，提出一种能够准确判断城市地价合理性的判断方法，为建立完善的土地市场服 务。 1 3 国内外相关研究及实践意义 研究城市发展过程中地价合理性的问题，准确地把握土地市场走势，公开城市地价信息， 3 东北农业大学管理学硕l 学位论文 对土地市场进行监督和引导，建立城市地价的监测、评价系统，充分发挥地价监测成果在规 范和调控土地市场中的作用，提高土地市场配置效率，确保土地市场的建设、发展与宏观经 济的发展相协调，使之与当前的城市发展相适合。 1 3 1国外主要的研究动态 地价理论的发展是随着地租理论的发展而不断充实和提高的。古典政治经济学家和马克 思认为地租和地价有着密切的关系，即地租资本化理论；古典政治经济学家对地价的研究主 要集中解决“是什么”的问题，而对“是多少”的问题则研究的比较薄弱。随着经济学的发 展，在市场经济的理论框架中，地价理论也就有了新的内容，其核心理论主要以土地收益论 和土地供求论为代表，并在此基础之上建立了土地收益还原模型。当新古典主义经济学的分 析方法成为经济学的主流方法之后一些经济学家将其分析方法应用于地租地价的分析，于 是产生了新古典土地定价模型。该地价模型是在本世纪6 0 年代通过阿伦索( a l o n s o ，1 9 6 4 ) 、 穆特( m u t h ，1 9 6 9 ) 和米尔斯( m i l l s ，1 9 7 2 ) 等人的研究而发展起来。加拿大城市经济学家d r 卡博萨( c a p o z z a ，1 9 8 6 ) 和r 赫尔兹利( r h e l s l e y ，1 9 8 6 ) 于1 9 8 6 年提出的关于城市地价动力 学模型就是这类模型中颇具影响的一例。动力学模型致力于研究城市土地价格的各种构成要 素以及推动城市地价形成与变化的动力机制；土地定价模型属于理论模型，然而在现实中还 需要知道地价的具体变化，这引起了一系列建立地价解释模型的尝试。m a u r i c e 、e g e r a r d a d a m s 、p e n t i p o g h o n e n 、d o w n i n gp a u l 等人建立并应用地价模型来研究不同城市的地价在空 闻上的分布规律。关于地价理论的研究还有影子地价理论、地价上涨理论、地价波动理论等， 此外d e n n i s r c a p o z z a 和g o r d o n as i c k 在1 9 9 4 年( t h e r i s k s t r u c t u r eo f l a n d m a r k e t ) ) 中从 城市区内、外地价关系的角度把城市地价分为可达性价值、转换成本、不确定价值、净预期 增长价值和纯农地租金价格五部分。 除了地价理论外同时还有些实证研究成果，如t a t s u oh a t t a 和t o mo h k a w a r a 对东京辖 区的中央干线各站点附近住宅地价和到东京的交通成本之间的关系进行了模拟回归，分析出 了住宅地价和交通成本间的函数关系并依此研究房地产价格的空间变化( 赵贺，2 0 0 4 ) 日本 学者y u k i on o g u c h i 在1 9 8 7 年( h o u s i n gm a r k e t si nt h eu n i t e ds t a t e sa n dj a p a n ) ) 的文章中通 过对日本4 7 个区域的地价影响因素的分析，得出过分预期心理引起大量投机需求导致地价急 剧上涨；美国学者k a r le c a s e 也在( t h em a r k e tf o rs i n gef a m i l yh o m e si nb o s t e n ) ) 一文中 阐述了此观点。1 9 8 9 年e d w i ns m i l l s 和b r u c ew - h a m i l t o n 在 u r b e c o n o m i c s ) ) 中，对美 国城市地价的变动和利率的变动趋势进行了分析，揭示了两者的内在联系。这些从不同的方 面对地价的研究都取得了很多非常有价值的成果。 因此，国外有关地价的研究经历了一个从论质到论量、从宏观到微观、从理论到实际操 作的过程，尤其值得我们参考和借鉴的是，国外对于地价的量化研究比较微观、深入，具体 而详细的分析了地价的确定原则和方法及相关因素，引入了边际分析、均衡分析、弹性分析， 供求曲线等一系列的数学分析工具和方法，并且从总体到个体、从静态到动态都建立起各具 特色的地价波动模型。对地价的研究主要集中在两个方面：一是从地价的内涵山发通过对 4 区位要索的综合分析来探讨地价的评估方法或从事地价的实例评估；二是通过分析市场地价 资料，揭示地价空间分布规律及其与城市区位要素的关系，以完善地价空间理论。西方国家 由于土地市场完善，土地交易非常活跃，这两方面的研究均十分盛行。但是由于社会制度的 不同，这些理论和实证研究不一定适合我国，因此，需要吸取国外先进的研究方法和研究成 果对我国地价进行研究 1 3 2 国内主要研究成果及其水平 我国由于以往不存在土地市场，因此缺乏系统的地价资料，有关地价的研究主要集中在 地价影响因素、地价时序变化，地价政策和土地市场管理研究方面，较少涉及城市地价合理 性发展的方面研究。近几年来，随着我国土地交易市场的日益活跃，人们也开始根据市场资 料进行地价合理性的实例研究，然而，有关该方面的理论研究仍然不很完善，国内关于城市 地价方面的研究主要有以下几个方面： 1 ) 城市地价的内涵的研究 对城市土地价格概念的界定，我国学术界的表述不尽相同，概括起来，较具代表性的观 点有：第一种是土地价格二元论( 周诚，1 9 9 2 ) 这种观点认为，城市土地价格由土地资源价 格和土地资本价格两部分组成。土地资源价格是真正的地租土地资本价格是长期形成的不 能或无法计量的劳动投入和对土地所构成的资金凝结与沉淀，地价即为二者之和的资本化。 第二种是土地价格三元论( 单胜道等2 0 0 0 ) 。这种观点认为城市土地价格除土地资源价格、还 有土地资产价格和土地资本价格。诸多学者对土地价格问题从不同角度发表了不同层次的认 识，但是其本质与理论构成都是相同的。对于城市地价动态研究主要集中在地价指数和地价 动态监测体系之上，李玲、毕宝德、杨晓丽、倪绍祥等对城镇地价指数的编制都作过详细的 论述一些学者根据地价指数所具有的异质性、地域性、形式多样性和涨落非同步性等特点， 提出了一些地价指数编制的原则。 2 ) 城市地价动态监测系统构建的研究 在城市地价动态监测系统的构建方面的研究主要是将地理信息系统、计算机技术与地价 结合起来，建立快速有效的城市地价监测体系，比如以空间分层抽样技术为基础，首先确定 城市地价监测点总量，然后选择一定的指标，分别确定地价监测点在城市内不同区域、不同 用地类型、不同土地级别中的分布经综合平衡，最后确定地价监测点配置方案，解决了我 国当前地价监测体系建立中如何配置监测点这一技术问题( 田永中等2 0 0 2 ) 。采用a r c x l n f o 平台，利用a s p 技术和脚本语言j a v a s c r i p t 以及h t m l 技术，响应浏览器终端的动态请求， 实现对地价监测点空间信息的查询、显示和图形的缩放、漫游，并通过地价监测点数据与地 籍系统集成，实现对土地价格的动态监测与地价监测点资料的即时更新( 詹海斌等2 0 0 3 ) 。 基于s u p e r m a p i s 的w e b g i s 应用专题系统和城市地价动态监测系统的构建，提出了该系统 的设计思想、系统设计、功能设计和系统开发的思路和技术路线，并对s u p e rm a pi s 的实现 机理进行分析，同时探讨了系统开发的方向和实际应用的可能性( 蒋海富等2 0 0 4 ) 。这些研 究都取得了一定的成果，对于建立合理有效的城市地价动态监测系统和快速查葡等方面提出 5 东北农业大学管理学硕j ：学位论文 了比较好的构想。 3 ) 城市地价合理性发展动态监测的研究 利用地价监测体系的信息，建立马尔可夫链地价预测模型，并与时间序列模型、空间分 布预测模型的预测结果相比较得到马尔可夫链地价预测模型是概率分布式预测模型，适用 于对地价变化进行科学的概率预测，预测结果与实际情况吻合较好( 田崇新等2 0 0 5 ) 。根据 矢量栅格一体化数据模型的特点和城市地价动态监测系统的功能需求，在城市地价动态监测 系统设计中使用矢量栅格一体化数据模型和连续快照时空数据模型，面向对象的空间数据组 织和程序设计方法，以及g i s 拓扑数据理论和空间分析技术，高效地实现了地块查询、空间 点地价内插计算、地价空间分布的d t m 演示、土地级别动态调整等系统功能，使用栅格趋势 探测法解决了一体化数据显示质量较差的问题( 郭万钦等2 0 0 4 ) 。以地籍管理信息系统( c l s ) 及其数字地籍成果为基础的城市地价动态监测系统的模式，论述了进行城市地价动态监测的 基本要求，设计了系统的功能模块和系统结构( 薛丰吕等2 0 0 5 ) 。针对城市基准地价相对独 立的特点。运用逐步回归和序列化比较方法，揭示影响不同类型城市基准地价的敏感性因子 及其规律，判别可比性区域内不同城市间的基准地价水平是否合理及具有区域可比性( 强真 等2 0 0 5 ) 。建立若干个城市地价动态监测点，并对其进行定期更新与维护，利用g i s 技术、 网络技术及数据库系统等理论，建立城市基准地价动态更新和城市地价动态监测信息系统及 城市地价动态监测网( 姜栋等2 0 0 2 ) 。通过对石家庄市住宅用地监测点地价的时空分布分析， 监测点地价水平与基准地价、市场交易样点地价进行比较分析及地价趋势预测，为了解和掌 握城市内的地价水平、地价动态变化情况和日常地价管理提供决策依据( 黄志英等2 0 0 4 ) 。 这些研究主要是对城市地价进行监测，监测地价在时间序列中的变化状况，但对于地价变化 结果的分析以及怎样判定城市地价变化是否合理，则没有给出有效准确的判断方法。 1 3 3 城市合理性地价研究的不足之处 由于历史的原因，我国学者对城市土地