（会计学专业论文）新准则下上市公司对投资性房地产计量模式的选择研究.pdf

北京交通人学硕+ 。学何论文 摘要 摘要 近年来，国际会计界越来越注重研究公允价模式在会计计量中的应用i u j 题。 国际会计准则规定企业从公允价值以及成本模式两种会计模式中任选其一对投 资性房地产进行计量，并将选定的会计模式贯地应用于其全部投资性房地产。 2 0 0 6 年2 月1 5 同我国颁布了新企业会计准则，准则将投资性房地产从固定资产 中分离出来，作为一项资产单独列报，并引入了公允价值计量方法，这一举动体 现了我国会计准则与国际会计准则的逐步趋同。至2 0 1 1 年，新准则颁布四年之 后，我国已经实现了新旧准则的平稳过渡，公允价值计量模式在我国企业，尤其 是上市公司中运用的情况如何，公允价值的引入对企业都产生了哪些影响? 现阶 段我国仍将成本模式作为基础计量模式，而谨慎采用公允价值模式，造成这种现 象的原因是什么? 是什么因素影响了企业对于投资性房地产计量模式的选择? 本文基于以上疑问，以上市公司为例对新会计准则下公允价值模式在我罔投资性 房地产的确认和计量中的应用作了研究。本文采用规范性研究和案例研究相结合 的方法，首先对投资性房地产计量模式的相关理论进行论述，结合我国新旧会计 准则之间以及与国际准则的对比，分析政策因素等外在因素对我国上市公司投资 性房地产计量模式选择的影响；其次本文对公允价值计量模式对企业财务、融资、 纳税等方面产生的影响进行了分析，从内在动因方面探讨了其对上市公司投资性 房地产计量模式选择的影响，通过以上两个方面的研究，本文确定了企业尤其是 上市公司投资性房地产计量模式选择的影响因素；最后文章通过案例分析，对投 资性房地产计量模式的选择为上市公司带来的影响进行了量化分析，有效的验证 了前文的研究结果。 关键词：上市公司投资性房地产计量模式公允价值计量 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r ，t h ev a s ti n t e r e s t i n gh a sb e e np l a c e do nt h ea p p l i c a t i o no ff a i r f i r s tt i m ei n v e s t m e n tp r o p e r t yi sr e c o g n i z e da sas 印a r a t ea s s e t ，a n dt h ea s s e tf a i r c h i n e s ec o m p a n i e s ，e s p e c i a l l yi nt h ec a s eo f1 i s t e dc o m p a n i e s ，w h a t a r et h ei m p a c t so f p r o p e r t ym e a s u r e m e n tm o d e ? r e g a r d i n g2 i b o v eq u e s t i o n s ，t h i sp a p e ri n v e s t i g a t e st h e p a p e ri l l u s t r a t e s t h eu n d 甜如n gc o n c 印to fi n v e s t m e n tp r o p e n yv a l u a t i o nm o d e l ， 证v e s t i i l e n tp r o p 耐y ，e s p e c i a lt h o s eb e l o n gt ot h el i s t 印c o m p a n i e s f i n a l l y ，t h o u g l l 拍 c a s es t u d y ，t h eq u a n t i t a t i v ea n a l y s i si sc a r r i e do u ta b o u tt h ei m p a c to nt h el i s t e d c o m p a n i e s 舶mt h ec h o i c e o fv a l u a t i o nm o d e l ，t h e r e f o r ee f f e c t i v e l yv 嘶f i e dt h e f i n d i n g si np r e v i o u sr e s e a r c h v a l u k e yw o r d s ： l i s t e dc o m p a n i e s ，i n v e s t m e n tp r o p e r t ym e a s u r e m e n tm o d e l ，f a i r 致谢 伴随着毕业论文的最后定稿，标志着两年的研究生生活也即将结束了。两年 的时光相对于漫长的人生旅途来说只是短暂的一瞬间，但对于我则是不平凡的两 年，跨越的两年，蜕变的两年。在北京交大读研的这两年中，我不仅学到了丰厚 的专业知识，还在导师的指导下，和我们的团队一起完成了多项重大科研项目， 更领悟了许多人生的哲理。 回首自己的求学之路，心中感慨万分。对于我来说，取得的每一项成绩都离 不丌我的老师、同学及家人的大力支持和帮助。在此，我向你们一并致谢! 首先感谢我敬爱的导师郭雪萌教授。郭老师在我两年的研究生生涯中给予了 我极大的帮助和无尽的关心。本论文是在郭老师的精心指导下完成的。在写作过 程中，郭老师在百忙之中询问论文的写作进程、认真细致地审查论文的开题报告 和论文初稿，并针对存在的问题提出修改意见。正是在郭老师的指导和帮助下， 我的论文才得以顺利完成。老师严谨的治学精神，渊博的知识、深厚的专业功底 以及耐心细致的指导都给我留下了不可磨灭的印象。在此，谨向郭老师表示衷心 的感谢，并祝愿郭老师工作顺利，身体健康，力事如意! 其次感谢我的师兄韩雪，我的同门韩存娇、王一琼、张萍、姚静怡、徐堀淇、 单晓鹏、郭睿、陶靖等以及我的师弟师妹们在我论文写作过程中给予我的指导和 帮助，祝大家学业有成，工作顺利，天天开心! 在本文写作过程中，曾参考、吸收、借鉴了部分论著的有关资料，并在文中 加以注明，对此谨表示敬意和感谢! 感谢我最亲爱的的家人在我读研期间给予的大力支持，没有他们的支持和鼓 励，我也很难取得今天的成绩! 最后，向所有关心、帮助过我的人们表示诚挚的谢意。祝你们工作顺利，家 庭幸福! 北京交通人学硕十何论文绪论 1 绪论 1 1 研究背景 1 1 1 经济背景 随着我国市场经济的快速发展，人们的投资观念正在发生着巨大的改变，房 地产作为一种投资手段已经成为我国国民经济的一种普遍模式。2 0 0 6 年新的企 业会计准则颁布以前，人们习惯于将投资性房地产作为一项重要的固定资产看 待，并按其估计使用年限提取相应的折旧；而随着近些年房地产市场的持续升温， 投资性房地产在其持有期间市场价值往往显著高于其账面净值，而且，对房地产 的投资一般金额巨大、周期较长、流动性与变现能力差，往往具有高收益和高风 险并存的特点，在这种情况下，将投资性房地产作为固定资产核算并计提折旧的 模式越来越难以反映其真实价值。国际会计准则( i a s 4 0 ) 规定企业应从公允价 值以及成本模式两种会计模式中任选其一对投资性房地产进行计量，并将选定的 会计模式一贯地应用于其全部投资性房地产。在经济全球化的今天，为使我国企 业更好的参与国际问的竞争，急需我国会计准则在更大程度上实现与国际会计准 则的接轨，而这种趋同也预期能为国际资本市场的会计信息使用者提供更为客 观、公正、中立和可比的会计信息。鉴于以上要求，在会计实务上，我国参照国 际会计准则的规定，将投资性房地产划分出来作为单独一类资产确定会计规范， 从而产生了新会计准则中的第3 号准则投资性房地产准则。 新会计准则自颁布至今，已经初步运用于我国企业的运营当中。我国房地产 市场发展的时间较短，许多商业、地产公司在房产、地产取得时的初始成本都较 低，变更计量模式以后，投资性房地产的公允价值的变化将充分在账面上体现出 来，尤其是在现在房地产市场持续升温的情况下，采用公允价值计量将使公司经 营业绩得到显著的提升，因此新准则中投资性房地产计量准则的变化预计将会对 上市公司的经营业绩产生重大的影响，上市公司应当借势广泛采用公允价值模式 进行计量。但是从近几年的统计数据中我们发现，虽然将投资性房地产采用公允 价值计量的上市公司数量有不断增长的趋势，但总量仍屈指可数。 上市公司对于历史成本模式和公允价值模式计量的选择是一个博弈的过程， 但产生这种与预期相去甚远的现象则说明新准则在企业的实际运用中尚存在着 一系列的困难和限制条件。研究这种经济现象产生的原因，分析其背后蕴藏的问 北京交通人学硕十学何论文绪论 题，对于顺利实现我困会计准则的国际趋同，新准则与实际操作层面的融合，无 疑有重大的意义。更预期能为企业提供会计政策选择的有效模式。 1 1 2 制度背景 当前房地产市场只益升温，世界许多发达国家和地区都相继出台了投资性房 地产会计准则，力求更j 下确地反映、记录投资性房地产业务，为信息使用者提供 更加相关、可靠、可比的会计信息。 ( 1 ) 国际会计准则 2 0 0 0 年5 月3 同，国际会计准则委员会为了规范投资性房地产的会计处理和 相关披露，正式发布了国际会计准则第4 0 号投资性房地产( 认s 4 0 ) 。 准则中“投资性房地产”的定义为“为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而 ( 由业主或融资租赁的承租) 持有的房地产( 土地或建筑物，或建筑物的一部分， 或两者兼有) ，但不包括：用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的 房地产；在j 下常经营过程中销售的房地产。”准则要求企业从公允价值以及成 本模式两种会计模式中任选其一，并将选定的会计模式一贯地应用于其全部投资 性房地产的计量。同时准则规定，只有确实证明计量模式的转变将会使列报更为 恰当，企业才允许由一种模式转为另一种模式。而且这两种模式之间的转换是可 逆的。与此同时国际会计准则委员会认为，企业由公允价值会计模式转为成本模 式计量的可能性很小。 ( 2 ) 澳大利亚会计准则 澳大利亚会计准则委员会( a a s b ) 于2 0 0 1 年1 2 月发布了第的1 0 3 号征求 意见稿，该文件以国际会计准则认s 4 0 “投资性房地产 为基础，同时添加了国 际公共部门会计准则第1 6 号“投资性房地产 的相关条款。该征求意见稿经过 讨论决定企业在处理投资性房地产时，保留对于两种计量模式公允价值法和 成本法之间的选择权。在其后a a s b 公布的待批准准则a a s b l 4 0 中，针对非营 利主体的认定在i a s 4 0 的基础上又有两处增加条款，第一个是更明确的指出了非 营利主体不满足投资性房地产定义的房地产类型；第二个则是规定非营利主体取 得投资性房地产时，未发生成本或只发生名义成本的，使用公允价值作为首次确 认时的认定成本。2 0 0 4 年7 月，a a s b 正式颁布a a s b1 4 h 投资性房地产”。 ( 3 ) 英国会计准则 英国是世界上最早制定投资性房地产会计准则的国家。英国会计准则委员会 ( a s d ) 于1 9 8 1 年1 1 月就发布了s s a p l 9 投资性房地产的会计处理，该准 则首次对投资性房地产做出了概念界定，并对投资性房地产的会计和报告规定了 2 北京交通人学硕j 卜学何论文 绪沦 标准实务。后来a s d 分别于1 9 9 2 年及1 9 9 4 年对s s a p l 9 进行了两次修订，该条 款一直沿用至今。 ( 4 ) 香港会计准则 1 9 8 7 年l o 月，继英国颁布s s a p l 9 之后，香港也发布了s s a p l 3投资物 业会计，该准则基本内容与s s a p l 9 非常相似，其后经过数次修订，内容渐趋 完善。直至2 0 0 5 年初，香港宣布全面与国际会计准则接轨，至此，香港“投资 物业会计在内容上开始大部分参照i a s 4 0 制定。 ( 5 ) 我国会计准则 我国在2 0 0 6 年颁布的新会计准则企业会计准则第3 号投资性房地产 中将投资性房地产定义为：为赚取会或资本增值，或两者兼有而持有的房地产， 包括：己出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建 筑物。为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产以及作为存货的 房地产不纳入投资性房地产的范围。对于某些企业而言，投资性房地产属于同从 经营活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于 大部分企业而言，是与经常性活动相关的其他活动，形成的租金收入或转让增值 收益构成企业的其他业务收入。而企业代建的房地产，适用企业会计准则第 1 5 号建造合同；投资性房地产租金收入的确认、计量和披露适用企业 会计准则第2 1 号租赁的规定。 投资性房地产只有在符合定义的条件下，同时满足下列条件的，才能予以确 认：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的 成本能够可靠的计量。投资性房地产的计量包括初始计量和后续计量。我国企业 通常应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件时，即 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，才可选择公允价 值模式，也就是说，投资性房地产准则适当引入公允价值模式。但是，同一企业 只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式， 且企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，已采用公允价值模 式的企业不得再更改为成本模式。 1 2 研究思路及意义 本文首先对投资性房地产的定义和在不同模式下的计量进行分析，研究公允 价值模式及成本模式应用于投资性房地产的计量的特点及优劣性。对于我国新旧 准则的变化以及国际趋同，结合我国经济环境和企业自身特点，针对不同之处进 行分析，通过以上两方面的对比研究，为下文寻找企业投资性房地产计量模式选 择的影响因素奠定基础，并以期为新准则和企业实际运行相结合提出建议。 3 北京交通人学硕+ 学何论 文绪论 然后重点研究近年来新会计准则在我目企业中实际运用的情况。通过对近几 年披露的上市公司的财务报表相关财务数据和有关事项的披露进行定性和定量 的分析，对我国新准则的执行情况形成结论。 针对以上对上市公司执行新准则情况的分析结论，结合前述的对比研究以及 相关理论，分析造成该结果可能的原因。包括外部凶素，如制度上的缺陷和市场 条件的限制，会计政策的影响等等，以及内在动因，分析两种计量模式对企业经 营状况，财务业绩，投融资等的影响。 重点分析上市公司选择投资性房地产计量模式时主要考虑的因素，例如对经 营利润波动性的影响，对税收的影响，公允价值的取得成本，盈余管理的需要等。 结合税法的相应规定以及其他方面的会计准则的规定具体分析这些事项对上市 公司的经营产生的影响的程度。并选择其中极富代表性的金融街控股股份公司的 投资性房地产的模式选择情况进行案例分析，具体研究两种模式的转换对企业的 各方面的影响极其程度。 本文通过对公允价值理论的研究，深入剖析公允价值理论的特点，同时结合 上市公司数据分析公司投资性房地产采用公允价值和成本模式进行计量对其经 营成果、财务状况等方面的影响，指出影响计量模式选择的因素，并在此基础上 对如何推广公允价值的应用提出了建议。本文的研究结果有助于上市公司及财务 报表使用者了解公允价值计量模式下会计信息的作用，并在此基础上为企业管理 层对投资性房地产计量模式的选择提供证据，作为其会计政策选择的参考。 1 3 国内外研究现状综述 1 3 1 国外研究现状 ( 1 ) 国外理论研究 1 9 世纪9 0 年代史密斯与阿迈斯一案，拉开了公允价值研究的幕布，在该案 的高等法院判例当中，首次提出了公允价值的概念。进入2 0 世纪，对于公允价 值的研究逐步展开，国外规范性研究其观点主要集中在以下四个方面：一是公允 价值会计应取代历史成本会计，二是公允价值有利于外部监管，保护投资者，三 是公允价值会计更具决策相关性，四是对公允价值概念的不断探究。 c h a m b e r s ( 1 9 6 6 ) 曾经提出“除历史成本外，只有购买价格和出售价格能够 量度资产的市场价值，由于企业对于自身拥有资产只能选择出售，因此，两者中 对企业而言出手价格更容易取得，且更具有相关性，适合作为计量的基础。斗 美国会计原则委员会( a p b ) 于1 9 7 0 年公布的会计原则委员会报告书第4 辑( a p b 4 ，l 匕京交通人学硕十学何 论文 绪论 s t a t e m e n tn o 4 ) 中将“在包含货币价格的交易中收到资产时所获得的货币金额， 以及在资产转让中不包含货币或货币要求权的交换价格的近似值”定义为公允价 值。2 0 世纪9 0 年代美国s e c 主席理务德首次提出应当以公允价值作为计量属性 这一观点，因为如果将防范和化解金融风险作为财务工作的出发点，以历史成本 模式计量的财务报告相比较公允价值模式，显得于事无补。银行协会联合工作组 在银行的会融工具会计报告中指出，银行业不同意对金融工具采用全面公允 价值会计，因为后者并不有助于预测银行账簿的净现金流量，不具有相关性。他 们认为全面公允价值会计并不比混合计量更优越，不一定能解决套期和管理层意 图的问题，因为公允价值信息比混合计量更主观，并将降低报表的可靠性和可比 性。他们还认为，全面的公允价值计量太过激进，单一的公允价值计量并不能保 证提供充分的信息。 当前国外对公允价值的规范研究主要集中在公允价值理论方面，如对公允价 值概念的研究、与历史成本相比公允价值计量模式的优点以及应用公允价值计量 的作用和影响，而对公允价值如何确认这一问题的研究较少。 ( 2 ) 国外实证研究 对公允价值的实证研究主要集中在美国证券交易市场，其关注的问题有以下 五个方面：一是公允价值会计更具信息有用性，二是公允价值会计中未实现损益 所包含的信息含量，三是公允价值可增加财务报表的信息含量，四是公允价值信 息可提高会融监管的效率，五是历史成本计量下的证券市场欠缺有效性。 斯维尼等人( s w e e n e y ，y a r g aa n dw i n t e r s ，1 9 9 7 ) 在债务的市值，债务的 市价与账面价值以及资产回报一文中通过建立1 9 7 8 1 9 9 1 年间1 5 个行业的股 权证券组合，检验其资本结构的账面价值和市场价值计量，得出的结论是账面价 值计量造成债务权益比率及资本成本计算失实。 n e l s o n ( 1 9 9 6 ) 选取了美国2 0 0 家最大商业银行，将其几年间所披露的公允 价值信息作为样本，试图检验按照s f a s l 0 7 所要求披露的公允价值信息与银行 权益市值与之间的相关性，该研究发现只有证券投资的公允价值才具有价值相关 性，而贷款、表外金融工具、存款与长期债务的公允价值与其账面价值的差异不 具有明显的相关性。 巴斯等人( b a r t hb e a v e ra n dl a n d s m a n ，1 9 9 0 ) 的银行s f a sn o 1 0 7 ：公 允价值披露的价值相关性证明了公允价值信息对股价的解释能力显著增加，投 资证券的公允价值与股票价格显著相关。 而b 叭h 和c l i n c h ( 1 9 9 8 ) 的研究则验证了在澳大利亚和英国，股票价格和 收益与有形资产公允价值估价成较为明显的正相关关系。这种联系也进一步证 明，公允价值估计应影响投资者的投资决策。 5 北京交通人：学硕十学位论文 绪论 而| r d 样以美固1 5 7 家银行的某年份数据和1 5 5 家银行的第二年相关数据为样 本的n i s s i n ( 2 0 0 3 ) ，检验了影响银行贷款管理当局做出高估公允价值决策的因 素与公允价值估计之间的相关性，这螳因素包括资产成长性、豁管资本以及账面 价值总额、贷款的流动性强弱等，其结果表明，银行高估贷款公允价值的程度是 与上述因素呈现出负向的相关关系，而与信用损失比率的变化成正向的相关关 系，这一实验有效地验证了提供贷款公允价值估计的可靠性。 对国外学者基于西方国家市场环境所做的这些有关公允价值的实证研究成 果进行总结，我们可以发现通过在证券市场上做出的这些实证研究成果与前面总 结的规范研究成果是相辅相成的，是通过实证数据进一步证实了公允价值相关理 论研究的准确性，而当自订我国对公允价值的研究主要集中在理论上，实证研究成 果非常欠缺，“用真实数据说话”这一点正是我们国内研究所要学习的。 1 3 2 国内研究现状 我国财务会计领域直到二十世纪术才开始对公允价值进行研究，黄世忠 ( 1 9 9 7 ) 曾指出“公允价值会计既对会计界提出了严峻挑战，同时也为计量模式 的完善和发展提供了契机。公允价值计量模式极有可能在下一个世纪的上半叶成 为主流，历史成本计量模式将逐步退出会计的历史舞台。” 我国著名会计学家葛家澍( 2 0 0 1 ) 教授指出“公允价值是最能代表资产价值 的计量属性，在市场经济中，公允价值是由市场价格机制所决定、可以观察到的 市场价格，是市场交易各方承认和接受的。历史成本就是过去的市场价格，现行 成本是当前的市场价格，它们都是用于会计计量，由市场价格转化的形式。因此， 为了真实公允地进行计量，市场价格应是会计计量中的基本计量属性。” 2 0 0 5 年在厦门国家会计学院召开的中国财务会计概念框架及会计准则专题 研讨会上，刘玉延指出“今年完善会计准则体系，主要是在会计要素的确认和计 量等更深层次上，实现与国际会计准则的充分协调。 至此，我国对于公允价值 在会计中的研究和运用进入了一个新的时期，我国会计理论的主流丌始认真探讨 公允价值模式。 在我国基本会计准则将公允价值列为一类单独的计量属性的前提下，探讨公 允价值的视角应该定位在公允价值的标准与取得程序上，保证有一套科学、合理 的公允价值取得方法是最主要的。在这一问题上，常勋( 2 0 0 4 ) 认为能否突破这 个瓶颈，取决于两个方面，一是资本市场的发达和完善程度，二是计价技术的开 发和利用程度。 徐培红( 2 0 0 6 ) 认为：虽然公允价值计量属性比成本模式具有明显的优越性， 但应同时注意，历史成本计量是以实际交易为基础的，具有客观性、确定性和可 6 北京交通人学硕十学位论文绪论 验证性，公允价值计量虽然能为企业及利益相关者提供更相关、更真实的信息， 但其也就相应具有不确定性、波动性，难以满足会计信息可靠性的质量要求。 而近两年对于新会计准则发布后的投资性房地产计量模式的选择问题，国内 不断有学者从各个角度进行研究。 陈旭颖( 2 0 0 9 ) 认为，投资性房地产准则对上市公司具有以下影响：一是对 地产行业影响有限，零售商业影响相对较大；二是公允价值模式的推行使隐形资 产显性化，是企业资产价值更接近真实值；三是配套的税收政策将成为决定相关 公司采取何种计量模式的关键因素。 李彦东( 2 0 0 9 ) 认为，以公允价值计量投资性房地产将增强房地产企业融资 能力，缓解资金紧张的局面。在不造成过大利润波动的同时，实现企业利润的增 长。而采用公允价值计量产生的变动并不会造成企业实质性税赋增加。 梁治( 2 0 0 9 ) 认为，现阶段在我国实行公允价值计量还存在以下障碍：一是 理论和技术层面的障碍，包括缺乏完整的理论体系，可操作性不强，二是外部环 境的障碍，即缺乏成熟有效的市场环境，缺乏公平价格的形成机构，法制环境不 够完善以及监管力度不够等。并针对以上阻碍提出了相应的改进建议。 1 4 本文的研究内容与方法 1 4 1 研究内容 本文研究的主要问题是在新会计准则下投资性房地产计量模式的选择。具体 包括： ( 1 ) 新旧制度对比及国际趋同。即新旧制度的更换对企业投资性房地产的 计量带来的变化和影响，以及我国的新准则对照国际准则，在何种程度上形成了 统一和实现了接轨，通过对比分析寻找我国会计准则在实用性上还有何有待改进 之处，以推进新准则在我国企业中的运用； ( 2 ) 公允价值应用相关问题研究。即公允价值应用于投资性房地产的计量 将对企业在哪些方面形成影响，具体影响的程度如何；在现阶段公允价值作为投 资性房地产的计量方式还存在哪些方面的限制和困难。 ( 3 ) 企业在选择计量模式时考虑的主要因素，哪些因素造成了现阶段新准 则实际情况与预期背离的原因，以及如何有效促进制度改革在具体企业中的应 用；如何改进和实施这些措施才能达到最佳效果。 ( 4 ) 企业如何在实务中对投资性房地产计量方法进行恰当的选择。本文预 期给出实操层面的选择模式建议。 7 北京交通人。学硕十学位论文绪论 1 4 2 研究方法 本文的研究主要是建立在对已有公允价值研究的基础上进行的，查阅了图 书、国内外期刊以及学位论文等方面的文献资料，以观察现象和归纳逻辑为基础， 结合上市公司对会计政策的选择情况分析，得出影响现阶段国内企业对计量准则 选择的主要因素及其影响程度。具体的研究方法包括： ( 1 ) 理论分析 检索诸多文献资料，通过大量阅读文献，对投资性房地产计量模式的各研究 观点进行了梳理和分析，并形成自己的认知。对公允价值在投资性房地产事项的 运用的必要性和可行性进行了分析。并分析了我困新准则与国际准则在投资性房 地产方面的规定的异同。 ( 2 ) 定性分析和定量分析相结合 在对影响上市公司对投资性房地产计量模式的选择因素进行分析时，采用定 性分析和定量分析相结合的方式，具体研究各因素的影响程度。将分析结果明晰 化，更能体现出结论。 ( 3 ) 案例分析 在对上市公司实施情况的分析过程中，采取案例分析的方法，论证在相对比 较理想，剥离了其他影响因素的情况下的分析结论。更清晰直观的反映会计政策 变化对企业造成的影响。 ( 4 ) 规范研究 从已有的研究成果出发，运用经济学和会计学理论，对如何实现我国准则与 国际准则的趋同以及实现公允价值计量模式在我国的应用提出建议。 北京交通人学硕十。学能论文投资性房地产计量模式比较研究 2 投资性房地产计量模式比较研究 2 1 投资性房地产定义 2 1 1 投资性房地产的概念 在借鉴国际会计准则的基础上，我国2 0 0 6 年颁布的新准则在会计体系中首 次提出“投资性房地产”的概念，我国企业会计准则第3 号投资性房地产 规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产主要有三个特征：一是投资性房地产是一种经营性活动；二是投资 性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销 售的房地产；三是投资性房地产具有两种后续计量模式。 2 1 2 投资性房地产的确认 ( 1 ) 投资性房地产的确认与初始计量 我国企业会计准则第3 号投资性房地产规定，投资性房地产只有在 符合定义的条件下，同时满足以下两个条件，才能予以确认：第一，与该投资性 房地产有关的经济利益很可能流入企业；第二，该投资性房地产的成本能够可靠 地计量。 投资性房地产应按成本进行初始计量。外购投资性房地产( 包括外购的土地 使用权和建筑物) 的初始计量在公允价值模式下与成本模式下相同，均按照取得 的成本，包括购买价格、相关税费和直接归属于该资产的其他支出进行初始计量， 只是计入的科目不同；在自行建造的投资性房地产的确认和初始计量中，应该按 照其建造成本进行初始计量，该成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发 生的必要支出构成；其他方式取得的，应按照相关的会计准则的规定加以确定。 ( 2 ) 投资性房地产的范围 我国新会计准则规定的投资性房地产包括以下内容： 已出租的土地使用权。已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方 式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括 在一级市场上以缴纳土地出让金的方式获得的土地使用权，也包括在二级市场上 接受其他单位转让的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给 其他单位的，不能确认为投资性房地产。 o 北京交通人一学硕卜学何沦文投资性房地产计量模式比较研究 持有并准备增值后转让的土地使川权。持有并准备增值后转让的十地使用 权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给 仓业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。按照国家有关规定认定的闲 置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。 己出租的建筑物。已出租的建筑物是指企业 j 有产权的、以经营租赁方式 出租的建筑物，包括白行建造或丌发活动完成后用于出租的建筑物。 但应同时注意，以下项目不属于投资性房地产：房地产企业中作为存货的房 地；为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业生产经营用的 厂房和办公楼为自用房地产，属于固定资产，不属于投资性房地产，企业生产经 营用的土地使用权属于无形资产；企业持有但尚未开发的土地使用权。 2 2 投资性房地产两种计量模式比较研究 我国颁布的新企业会计准则允许企业在成本模式和公允价值模式中选择其 一对投资性房地产进行计量。采用不同的计量模式将会对企业的经营成果、财务 状况等造成一定影响，分析两种计量模式下企业投资性房地产的账务处理、两种 计量模式的优劣势，可以为下文分析计量模式的变更为企业带来的影响提供理论 依据，并为上市公司投资性房地产计量模式的选择动因研究奠定基础。 2 2 1 投资性房地产的初始计量 符合投资性房地产的定义的资产，无论在成本模式还是公允价值模式下，外 购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状念时，均按照这期 间发生的成本及支出作为投资性房地产的初始入账金额。即在两种模式下投资性 房地产的初始确认和计量是一样的。 2 2 2 投资性房地产的后续计量 我国新会计准则规定，企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计 量。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照企业会计准则第4 号固定资产或企业会计准则第6 号无形资产的有关规定，按期( 月) 计提折旧或摊销。企业对拥有的投资性房地产应定期进行减值测试，对于存在减 值迹象的，还应当适用资产减值的相关规定，经减值测试后确认发生减值的，应 当计提减值准备，已经计提减值准备的投资性房地产价值又得以恢复，不得转回。 1 0 北京交通人学硕十学位论文投资性房地产计餐模式比较研究 企业只有当有确凿证据表明能够持续、稳定的获得投资性房地产的公允价值 时4 。可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。公允价值的可靠、准 确的获得，应同时满足两个条件：首先，该投资性房地产所在地，房地产交易市 场交易较为活跃，有购售双方能够认同的、公平交易的市场环境；其次，该房地 产市场上的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息能够被企业较为容易 的获得，从而获得大量的同类数据支持，对投资性房地产的公允价值做出合理的 估计。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，不再将其作为固定资产看待，因而 不对其进行摊销或计提折旧，每年资产负债表日，企业应对其账面价值，按照可 以取得的投资性房地产的公允价值为基础进行调整。两者之间的差额计入当期损 益。 由此可见，在成本模式下，投资性房地产的后续计量会计处理较为简单，投 资性房地产的价值是逐渐摊销到每一期的经营成本中的；而在公允价值模式下， 房地产市场变动会及时地体现于企业的报表信息之中，当房地产市场逐步上升 时，企业会获得账面利润的增加，反之则会降低企业的账面利润。 2 2 3 投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用并且预计不能从其处置中得到经 济利益时，应当终止确认其为投资性房地产。企业可以通过出售或者转让的方式 处置投资性房地产取得收益，企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资 性房地产损毁，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损 益。 在成本模式下，当转让、出售投资性房地产时，应该将取得的价款计入企业 的其他业务收入，并将投资性房地产的账面余额计入其他业务成本，同时结转减 值准备和累计计提的折旧。 在公允模式下出售、转让投资性房地产时，按实际收到的款项计入其他业务 收入，将投资性房地产成本、投资性房地产公允价值变动结转至其他业 务支出，对于其差额，计入公允价值变动，与此同时如果原转换同资本公积有计 入的金额，则一并结转。 可见，在成本模式下，投资性房地产的账面价值是逐年减少的，而在近几年 房地产市场逐渐升温的情况下，当房地产处置出售时，获得的处置收入往往要远 高于该投资性房地产的账面价值，是该资产持有期间累积的公允价值变动额的一 次性体现，这就会使得企业在该处置年度获得利润的大幅提升，从而容易引起市 场、行业的关注；而在公允价值模式下，房地产市场价值的变化所带来的账面利 l l 北京交通人学硕十学位论文投资性房地产计量模式比较研究 润的增减是分散在该资产持有期间的各期体王见的，因此在投资性房地产处置当 期，计入利润的仅仅是该会计期间公允价值的变化，在处置当期房地产价格不产 生巨大波动的情况下，预计不会对企业利涧造成产生显著的影响，在房地产市场 持续升温的条件下，有利于企业在投资性房地产持有期| 、日j 获得良好的财务状况的 体现。 2 2 4 投资性房地产的税务处理 在税务处理方面，我国的税法仍将投资性房地产作为一般固定资产或无形资 产，规定以历史成本，即企业取得该项投资性房地产时实际发生的支出为计税基 础。除规定可以确认为损益的外，投资性房地产持有期间产生的资产增值或损失， 不得调整有关资产的计税基础。 国家税务总局关于印发 的通知( 国税发 2 0 0 0 8 4 号) 规定，纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本 的确定应遵循历史成本原则。纳税人经营活动中使用的固定资产的折旧费用、无 形资产和递延资产的摊销费用可以扣除。2 0 0 8 年1 月1 同起施行的中华人民 共和国企业所得税法第十一条、第十二条也明确规定，在计算应纳税所得额时， 企业按照规定计算的固定资产折旧、无形资产摊销费用，准予扣除。财政部国 家税务总局关于执行( 企业会计准则) 有关企业所得税政策问题的通知( 财税 ( 2 0 0 7 ) 8 0 号) 还就处置投资性房地产的纳税问题做出了进一步明确：企业以公 允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在 实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算 期间的应纳税所得额。 由于前述所分析的企业会计准则和税法的规定差别，在两种不同计量模式中 就产生了不同的纳税调整方法： 由于税法就是采用成本模式为纳税基础，因此采用成本模式的企业，纳税调 整的处理就相对较为简单，如果投资性房地产出现了减值，并且企业计提了相应 的减值准备，则企业需遵循企业所得税法中的第八条、第十条规定，对已计 提的减值准备部分进行纳税调整；如果投资性房地产没有出现减值，企业只需要 对超出税法允许范围的折旧进行纳税调整。 而相对采用公允模式进行后续计量的，在税务处理方面就比较复杂，计算应 纳税所得额时，由于税法规定公允价值变动损益不予确认，应调整纳税额。且扣 除期末汇算清缴时，要调整投资性房地产的计税基础，由公允价值调整为成本价。 由以上规定可以分析得出，在现阶段的税收条件下，投资性房地产按照成本 模式以及公允价值模式计量，都应当对处置收入与历史成本的差额计算结算期的 1 2 北京交通人学硕十学位论文投资性房地产计量模式比较研究 应纳税所得额，区别在于公允价值模式下，企业需要将公允价值调整为历史成本 再进行计税，会计处理较为复杂，而在成本模式下，按照税法规定，投资性房地 产计提的折旧和摊销可以作为纳税抵扣项，因此可以在持有期间为企业节省税收 成本。而我们也可以推测，税收政策是企业选择投资性房地产计量模式的重要考 虑因素。 2 2 5 投资性房地产的转换 房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分 类。 在成本模式下，投资性房地产转换时应当将房地产转换前的账面价值作转换 后的入账价值，会计处理过程较为简单，在此过程中不会产生账面利润的变化， 转换图( 2 1 ) 所示： 自 账面价值投 用资 房性 地房 产 地 账面价值 寓 图2 一l 成本模式下投资性房地产的转换 而在公允价值模式下的转换，则相对比较复杂，且对资产负债表以及损益表 会造成影响，转换过程如图( 2 2 ) 所示： 投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借 方差额记入“公允价值变动损益”科目，贷方差额记入“资 自 本公积其他资本公积”科目 投 用 资 房 性 地 房 产 地 自用房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额 皿 记入“公允价值变动损益”科目 图2 2 公允价值模式下投资性房地产的转换 1 3 北京交通人学硕十学位论文投资性房地产计鼍模式比较研究 2 2 6 两种计量模式的转换 我国新会计准则规定，为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计 量模式一经确定，不得随意变更，这也是为了保证能够为企业和相关利益人提供 更为可比、准确、真实的会计信息，只有计量模式所处的环境发生变化，例如以 下情况，才允许企业对投资性房地产由成本模式计量变更为公允价值模式计量， 且这种转换不可逆： 首先，房地产市场稳定且活跃，发展较为成熟，且投资性房地产的公允价值 能够比较容易的取得；其次资产估值等相关配套行业发展完善，估值方式科学。 以上两点从两个方面满足了采用公允价值模式计量的条件，在这种情况下，允许 企业对投资性房地产从成本计量模式变更为公允价值计量模式。 成本模式转为公允价值模式的，应当将其作为会计政策变更来处理，在年报 中进行相关披露，在会计处理上，按照计量模式变更时公允价值与账面价值的差 额调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价 值模式转为成本模式。 2 3 两种计量模式优劣势分析 通过上一节两种计量模式的比较，我们可以分析得出成本模式和公允价值模 式在会计实务中各有利弊。企业在选择投资性房地产计量模式时需考虑这两种模 式的特点，根据企业自身实际情况进行最优决策。 2 3 1 成本计量模式的优劣势分析 成本模式作为一种在会计实务中被广泛运用的计量模式，有如下优点： ( 1 ) 成本信息易于取得，满足了会计信息的可靠性要求。 成本模式是以历史成本，即取得该资产时所耗费的实际成本作为基础，对投 资性房地产进行计量。这种实际成本包括在取得的某项资产或自行建造某项资产 并使其达到预期使用目的过程中所实际支付的现金或其他等价物。这些支出和成 本都是容易取得且拥有完整、可靠的财务凭证，能够在未来期间随时提供准确的 成本信息和可靠证明，从而使其有据可查，有记录可循。 ( 2 ) 成本模式有效降低了企业对利润进行的人为调整。 1 4 北京交通人学硕+ ，z 何论文投资性房地产计量模式比较研究 由于成本模式下企业是按照投资性房地产取得时的历史成本进行核算，其账 面价值不随市场波动而变化，从而降低了对资产价值进行虚假的人为调整的可能 性。成本模式下对折旧、摊销及减值准备的计提是由企业所采取的会计政策所决 定的，虽然在这些方面存在一定的可操作性，但是从总体上分析，可以说成本模 式比起公允价值模式，在较大程度上防止了企业虚增或虚减资产的舞弊行为，有 效防止企业随意调节利润。 ( 3 ) 成本模式具有可选择性，即在条件发生改变时可以转换成公允价值模 式进行计量。 我国投资性房地产会计准则规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地 产，不得重新转为成本模式。但是成本模式计量的可以在条件合适的情况下转换 为公允价值模式，可以预料，这也是我国企业谨慎选择公允价值模式的一个重要 的外在原因。对许多企业出于稳健考虑，当前会计政策的使用条件尚未规定完善、 未来税收政策变化还不易预计，在这种情况下，采用成本模式就拥有更多的选择 权，易于企业未来做出更合适的决策。 ( 4 ) 成本模式会计操作较为简便。 在成本模式下，企业只需设置“投资性房地产”科目进行核算，与固定资产 的处理相似，按照取得的成本进行初始计量，然后当资产出现减值迹象的时候进 行减值测试，计提折旧及减值准备，且涉及税务的会计处理操作也较为简便。 但是与此同时，成本模式也有其缺陷： ( 1 ) 无法准确反映资产的真实价值。 成本模式由于依靠初始取得成本进行计量，因此要求资产在连续的会计期间 价值稳定，只有这样初始成本才能真实反映资产的实际价值。但是对于投资性房 地产来说，近年来市场持续升温，再加之人民币不断升值，房地产价格节节攀升， 大多数房地产的市场价值已经远远超出其初始账面价值。在这种情况下采用成本 模式，即按照历史成本对投资性房地产计价，显然不能准确、及时地反映投资性 房地产的真实价值，会计信息的相关性也会大打折扣，并且在投资性房地产出售 时，由于投资性房地产的出售价格与该资产的初始入账价值相去甚远，会在该年 度会计处理上为企业一次性增加大量利润，而这些利润其实是由于持有期间每年 的资产公允价值的攀升所造成的。 ( 2 ) 如前文分析，成本模式下，企业需要对投资性房地产定期进行减值测 试，而计提折旧或摊销是由企业的所采用的会计政策所决定的，且往往需要依靠 会计人员对资产的预计使用年限、预计净残值等因素做出人为的判断，存在一定 的人为操纵利润的可能性。虽然相关会计准则及制度对该会计政策的制定有明确 1 5 北京交通人学硕十学何论文投资性房地产计餐模式比较研究 的规范和约束，但这一可能性仍然不可避免的存在，会在无形中降低会计信息的 可靠性。 2 3 2 公允价值计量模式优劣势分析 公允价值作为一种新兴的计量模式，正在受到越来越多的关注。世界上许多 发达国家和地区已经逐步将公允价值计量运用到诸多会计领域，公允价值正在成 为2 l 世纪最重要的计量模式之一。我国也应该顺应国际趋势，考虑我国国情， 逐步推行公允价值计量模式。 ( 1 ) 公允价值计量模式有利于我国企业参与国际竞争及合作。 自从2 0 0 1 年底我国j 下式加入w t o 以后，我国企业面临着与国外企业更多的 合作与竞争，而经济全球化的不断发展，促使我国企业会计准则与国际会计准则 在更大范围上、更深层次上实现趋同。当前国际会计计量领域越来越重视公允价 值的应用，参与国际企业间的竞争及国际资本的运行，就需要我国会计领域也引 入公允价值计量模式，尤其是随着更多领域的相继开放，房地产行业面临着更为 激烈的国际挑战与竞争。公允价值的引用能更真实地反映我国房地产企业的真实 情况，使会计信息更加透明、公开，更具有相关性，从而使我国企业能更好的参 与国际竞争与合作。 ( 2 ) 公允价值既能有效提升会计信息的