（会计学专业论文）房地产企业信托融资问题研究.pdf

中文摘要 一、选题背景 房地产业作为一个资金高度密集型行业，其发展离不开强有力的 金融支持。然而，国内房地产业的发展基本上是在国有银行支持下迅 速膨胀起来的，国内房地产企业的融资绝大部分依靠银行这个唯一渠 道。2 0 0 2 年以来全国房地产投资增长速度达3 0 以上，商业银行房 地产贷款的增幅达2 5 以上，截至2 0 0 3 年4 月底，房地产贷款余额 达1 8 3 6 万亿，占贷款总余额的1 7 6 ，其中个人住房贷款占贷款总 额比例达8 9 。在央行对房地产贷款的大抽查中，有近2 5 的贷款 属违规贷款，暴露的风险问题十分严重。出于风险控制的考虑，央行 于2 0 0 3 年6 月1 3 日下发了关于房地产贷款管理若干问题的通知， 即著名的t 2 1 号文。1 2 1 号文从房地产企业开发贷款、建筑企业流动 资金贷款及消费者按揭贷款等方面加以限制和规范，对房地产供给和 需求两个方面的贷款都有所收紧，一方面直接导致了房地产企业资金 来源受到限制，另一方面导致了房地产企业资金回笼速度减慢，使得 资本金小的房地产企业可能面临资金链断裂的风险。加上房地产企业 上市融资的规模和时机受到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以 实现。寻找广阔的资金来源和拓宽融资渠道成为房地产业发展的当务 之急，信托作为金融四大支柱之一，具有灵活、安全、合法以及有效 管理、受益稳定的特点，理所当然的成为了房地产企业融资的新亮点。 同时，我国信托业经过了第5 次整顿，信托公司正处于大调整后 的重新起步阶段，急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获 得利润，以增强信托实力，提高竞争力。房地产企业的融资渠道不畅， 资金短缺，也为信托业的发展提供了新契机和广阔的市场空间。从 2 0 0 2 年信托重开业务到2 0 0 3 年1 2 1 号文件出台的一年中，全国信托 公司推出的房地产类信托总共只有1 9 个，2 0 0 3 年第四季度全国共发 行房地产信托3 8 个，募集资金3 8 3 亿元，比第三季度骤增了1 9 个， 2 3 6 亿元，占所有信托产品的数量和金额的比重也上升了一倍左右。 房地产信托作为金融信托业和房地产业相互融合的产物，既可为 广大中小投资者提供理想的房地产投资渠道，增强信托投资公司的竞 争力，还可为房地产企业发展提供较充足的资金，促进中国房地产业 的快速健康发展。因此，研究我国房地产信托融资的现状、发展障碍 及对策，对解决目前房地产企业融资“瓶颈”，促进房地产业和信托 业的进一步发展具有极其重要的意义。 二、主要内容 本文从我国房地产企业的传统融资渠道入手，分析了目前房地产 企业融资渠道中存在的诸多问题，论述了不断变化的金融政策对我国 房地产企业信托融资的影响，说明了房地产企业采用信托方式进行融 资的强大金融优势；然后，对房地产信托融资的一般原理及在我国开 展房地产信托融资的可行性进行了阐释；接着重点介绍了我国房地产 信托融资的典型模式和未来创新的方向；最后，针对当前我国实施房 地产信托融资的障碍，提出了相应的对策建议。全文共分为五章： 第一章探讨了进行房地产企业信托融资问题研究的必要性。本章 主要从我国房地产企业传统融资渠道的缺陷、变化的金融政策对房地 产企业融资的影响、发展房地产信托融资的深远意义三个方面进行了 阐述，指出在目前房地产企业融资渠道急待拓宽的形式下，信托以其 独具的制度优势，宽广的创新空间，巨大的灵活性，可以在不同层次、 不同品味上为房地产企业服务，从而有望成为房地产企业融资的又一 支生力军。 第二章阐述了房地产信托融资的一般原理。本章首先介绍了房地 产的概念及特征，指出正是房地产的物质性和经济性两方面的特征， 使得房地产企业资金运作具有不同于一般商品生产和流通行业的特 点；其次简单介绍了房地产信托的概念、分类及其基本运作流程；最 后，提出了房地产信托融资正是符合房地产企业资金运作特点的先进 的融资模式。 第三章分析了当前在我国发展房地产信托融资的可行性。首先阐 述了房地产信托融资的自身优势，并分别与银行融资、上市融资、债 券融资进行了比较，说明了房地产信托融资与传统融资方式的区别及 其优势所在；其次从宏观大环境的角度，说明我国已经具备了发展房 地产信托的客观条件，得出当前大力发展房地产信托具有现实性和可 行性的结论。 第四章是本文的重点章节，着重论述了房地产信托融资在我国的 现实运作状况。本章首先介绍了房地产信托的五种典型运作模式：信 托贷款模式( 包括直接信托贷款融资模式、间接信托贷款模式) 、股 权融资模式( 包括普通股方式、优先股方式、阶段性股权融资方式) 、 混合融资模式、类r e i t 融资模式及财产信托融资模式，并选用实际 案例对上述五种典型模式的成功运作加以进一步说明。其次，评价了 房地产信托模式的专属优势。最后针对目前房地产信托面临的政策上 的诸多限制，提出从信托资金的来源、信托资金的流动性、信托产品 的风险与收益相对称、信托资金的用途四个方面对现有的房地产信托 融资进行创新，使之更好地为房地产企业融资服务。 第五章也是本文的重点章节，主要分析了当前在我国发展房地产 信托的障碍，并在借鉴美国等发达国家成功经验的基础上，结合我国 房地产业及信托业的现状，提出了相应的对策。房地产投资信托在我 国还是一个新生事物，所以房地产信托在其发展过程中必然遇到诸如 法律法规不健全、相关的税收制度缺位、缺乏运作房地产信托的专业 人才等障碍。为了促进我国房地产信托稳步、健康地发展，笔者建议 主要从完善与房地产信托相配套的法律法规体系( 包括建立房地产信 托登记制度、完善房地产信托监管制度、建立房地产信托财务会计制 度) 、改善市场环境、防范运作中的道德风险( 从内部制衡和外部监 管两方面进行防范) 等方面采取措施，为房地产投资信托创造良好的 发展环境。 三、主要贡献 目前，我国学者对房地产信托的研究主要是从金融市场出发，站 在信托投资机构或中小投资者的角度对该领域的相关问题进行了理 论探索，而从房地产企业融资的视角对房地产信托业务进行研究的并 不多见。而且，在这方面进行的分析和研究很少深入涉及到各种融资 模式的现实运作状况和未来的创新方向。因此，立足房地产企业，结 合财务、金融、法律等方面对房地产信托融资业务进行了理论与实际 相结合的系统研究，不能不说是一项颇有意义的工作。本文的贡献之 处主要有以下几点： 1 、从房地产企业融资的视角来研究房地产信托。 2 、从房地产信托融资的现实运作状况出发，对目前房地产信托 融资的典型模式作了较为系统的分析和比较，并辅以案例说明了其在 实际中的运用。 3 、在房地产信托融资现状分析的基础上，提出了房地产信托业 务发展可能遇到的诸多障碍，并借鉴国外先进的经验，从外部环境的 改善和信托公司自身的优化等方面提出了相应对策。 关键词：房地产融资渠道房地产信托 a b s t r a c t a sa ni n d u s t r yo f h i g hi n t e n s i v ef u n d s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yc a r t d e v e l o p w i t h o u tt h ep o w e r f u lf i n a n c es u p p o r t h o w e v e r , t h e d e v e l o p m e n t o ft h ed o m e s t i cr e a le s t a t ei n d u s t r yi n f l a t e sq u i c k l yu n d e rt h es t a t e o w n e d b a n ks u p p o r t ，t h em o s tf i n a n c i n go ft h ed o m e s t i cr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s d e p e n do nt h eo n l yc h a n n e lo ft h eb a n k s i n c e2 0 0 2 ，m en a t i o n a lr e a l e s t a t ei n v e s t m e n th a si n c r e a s e da b o v e3 0 w h i l et h ec o m m e r c i a lb a n k r e a le s t a t ei n v e s t m e n th a si n c r e a s e da b o v e2 5 t ot h ee n do f a p r 2 0 0 3 t h er e a le s t a t el o a na m o u n t st o1 8 3 6t r i l l i o n w h i c ht a k e s1 7 6 o ft o t a l l o a n s a n da m o n gt h e m ，t h e p r o p o r t i o n o fp e r s o n a l h o u s i n g l o a ni s 8 9 i nt h es e l e c t i v ec h e c ko fc e n t r a lb a n kt or e a le s t a t el o a n n e a r2 5 l o a ni sf o u n dt ov i o l a t et h ec r e d i tr u l e s t h er i s k yp r o b l e me x p o s e di s v e r ys e r i o u s p r o c e e d f r o mt h ec o n s i d e r a t i o no ft h er i s k yc o n t r o l ，t h e c e n t r a lb a n kp r o m u l g a t e dal a wn a m e dn o 1 2 1f i l eo nj u n e1 3 t h ，2 0 0 3 ， n o 1 2 1f i l el i m i t sa n dn o r m a l i z e st h ed e v e l o p m e n tl o a no ft h er e a le s t a t e e n t e r p r i s e s ，f l u x i o nf u n d sl o a no ft h eb u i l d i n gb u s i n e s se n t e r p r i s e sa n d t h ec o n s u m e r s l o a no ns c h e d u l e i tc a u s e st h e r e a ie s t a t eb u s i n e s s e n t e r p r i s e f u n d ss o m c eb er e s t r i c t e dd i r e c t l y ，a n do nt h eo t h e rh a n di t c a u s e st h er e t u r n i n gs p e e do ft h er e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s ef u n d s b e c o m es l o w e r s ot h es m a l lr e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s em a yf a c et h e r i s ko ft h ef u n d sc h a i ns p i r t i n g a n di nt h ei n c o m p l e t es t o c km a r k e t ，t h e w i s h e so f f i n a n c i n g f r o mt h es t o c km a r k e ta r eu n r e a l i z e di ns h o r tt i m e s o l o o k i n g f o rt h ev a s ti n v e s t m e n ts o u r c eb e c o m e st h eu r g e n ta f f a i r s a so n e o ft h ef o u rf i n a n c i a lm a j o ro fp i l l a r s ，r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t ( r e i t ) b e c a m ean e w f i n a n c i n gc h a n n e l o ft h et e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e s a tt h es a m et i m e ，t h eb a n k sd e f l a t i o np o l i c yg i v e sr e i tan e w c h a n c ea n dt h em a r k e ts p a c e o u rt r u s ti n d u s t r yh a sr e s t r u c t u r e df o r5 t i m e s ，a n dt h et r u s tc o o p e r a t i o n a r eb e i n gp l a c e do nt h es t a r ts t a g ea f t e ra g r e a ta d j u s t m e n t ，i tu r g e n t l yn e e d s t h es u c c e s s f u lb u s i n e s sa n dp r o d u c t s t or e s e tu pt h eg o o dp r e s t i g ea n da c q u i r e st h ep r o f i t s ，i no r d e rt oe x a l t c o m p e t i t i o n i nt h ep e r i o do ft i m ef r o mt r u s tr e o p e n i n gt h eb u s i n e s si n 2 0 0 2t on o 1 2 1f i l eb e i n gp u b l i s h e di n2 0 0 3 ，a l lr e i t sr e l e a s et r u s t1 9 t r a d e s ，b u ti nf o u r t hq u a r t e ro f2 0 0 3t h ef i g u r ei s3 8 ，c o l l e c t i n gt h ef u n d s o fr m b3 8 3h u n d r e dm i l l i o n ，c o m p a r i n gt h ea m o u n to ft h et h i r dq u a r t e r ， i ti n c r e a s e do nt i m e ，a n dr m b3 8 3h u n d r e dm i l l i o n ，t h ep r o p o r t i o n w e i g h tt h a t s h a r e da l l q u a n t i t i e s a n da m o u n to fm o n e y so ft r u s tt r a d e s a l s or o s ea b o u t1 0 0 r e i ti st h em i x t u r eo ff i n a n c i n gt r u s ti n d u s t r ya n dt h er e a le s t a t e i n d u s t r i e s i tn o to n l yp r o v i d e st h ei d e a lc h a n n e lf o rt h es m a l li n v e s t o r st o i n v e s ti nt h er e a le s t a t e ，b u ta l s os t r e n g t h e n st h ec o m p e t i t i o no ft r u s t i n v e s t m e n t c o m p a n i e s ，p r o m o t i n g t h ef a s ta n d h e a l t h yd e v e l o p m e n t o ft h e c h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r y t h e r e f o r e ，i ti s i m p o r t a n tt o r e s e a r c ht h e p r e s e n tc o n d i t i o n ，t h ed e v e l o p m e n t o b s t a c l ea n dc o u n t e r p l a no fr e i t s ， w h i c hi s s i g n i f i c a n t f o r s o l v i n g t h ec u r r e n tc h o k ep o i n ta n df u r t h e r d e v e l o p m e n t o ft h er e a le s t a t ea n dt r u s ti n d u s t r y t h i st e x tc o m l n e n c e sf r o mt h et r a d i t i o n a lf i n a n c i n gc h a n n e l so ft h e r e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e s ，a n a l y z em a n yp r o b l e m sa m o n gt h e m , a n d d i s c u s st h ei n f l u e n c eo fc o n s t a n tc h a n g i n gf i n a n c i a lp o l i c yo nt h er e a l e s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e s ，e x p l a i nt h er e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e s w h i c h a d o p t t r u s tw i l lh a v es t r o n gf i n a n c i a la d v a n t a g e t h e n ，i te x p l a i n s t h e g e n e r a lt h e o r y t h a tt h er e a le s t a t e t r u s t st h e f i n a n c i n g a n dt h e p o s s i b i l i t yo fu n f o l d i n g r e a le s t a t et r u s t st h ef i n a n c i n gi nt h eo u rc o u n t r y i m m e d i a t e l y a f t e rt h ep o i n ti n t r o d u c e st h et y p i c a lm o d e l o ft r u s tf i n a n c i n g i no u rc o u n t r ya n dt h ec r e a t i v ed i r e c t i o no f f u t u r e so ft h ef i n a n c i n g i nt h e e n d o nt h ef o u n d a t i o no f t h ea b o v e t r e a t i s e ，i tp u t s f o r w a r d t h e s u g g e s t i o n t oa i ma tt h ec u r r e n to b s t a c l eo fi m p l e m e n t i n gr e a l e s t a t e t r u s t sf i n a n c i n gi no u rc o u n t r y c h a p t e r 1 p r o b e s i n t ot h en e c e s s i t yo fr e s e a r c h i n gt h ef i n a n c i n g d r o b l e m i nt h er e a l e s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e ，m a i n l y e l a b o r a t et h e b l e m i s ho ft h ef i n a n c i a lp o l i c y ，t h ei n f l u e n c eo fc h a n g i n g f i n a n c i a lp o l i c y 0 nt h et r a d i t i o n a lf i n a n c i n gc h a n n e l ，a n d p r o f o u n dm e a n i n g o f d e v e l o p i n g t h er e a le s t a t eb u s i n e s s e n t e r p r i s ef i n a n c i n g t h e i d e ai s e x p l a i n i n g c u r r e n t l yt h ef i n a n c i n gc h a n n e lo ft h er e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s et o n e e db r o a d e nw i d e l yu r g e n t l y ，b u tt r u s th a v ei tw i t hs y s t e ma d v a n t a g e ， t h ec r e a t i v es p a c eo ft h ec o m p r e h e n s i v e n e s s ，h u g ea g i l i t y ，c a ns e r v ef o r t h er e a le s t a t ei n d u s t r yo nt h ed i f f e r e n tl a y e r ，t h ed i s s i m i l a r i t yt a s t y ，s o h o p et ob e c o m et h em a i nc h a n n e lw i t hf u l l v i mi nt h ef i e l do ft h er e a l e s t a t ef i n a n c i n g c h a p t e r2e l a b o r a t e sag e n e r a lt h e o r yo f t h et r u s tf i n a n c i n go ft h e r e a le s t a t e f i r s ti n t r o d u c e dt h ec o n c e p ta n dc h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a l e s t a t e ，i t sj u s tb e c a u s eo fc o r p o r a l i t ya n de c o n o m yo ft h er e a l e s t a t e ， w h i c hm a k e st h ef e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e f u n d so p e r a t i o nh a v e t h ed i f f e r e n c e sf r o mt h e g e n e r a l m e r c h a n d i s e p r o d u c t i o n a n dt h e c h a r a c t e r i s t i c so ft h ec u r r e n c y ；t h e ni ti n t r o d u c e sc o n c e p t ，c l a s s i f i c a t i o n a n db a s i co p e r a t i o np r o c e s s e so ft h er e a le s t a t et r u s ti nb r i e f f i n a l l y , i t e x p l a i n st h a tt h e r e a le s t a t et r u s tf i n a n c ea c c o r dw i t ht h ec h a r a c t e d s t i 强o f t h er e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s ef u n d so p e r a t i o ne x a c t l y a n di t s a l s o t h ef o r e r u n n e r 。sf i n a n c i n gm o d e c h a p t e r3a n a l y z e st h ev i a b i l i t yo fd e v e l o p i n gt h er e a l e s t a t et r u s t f i n a n c i n gi n o u rc o u n t r ya tp r e s e n t f i r s te l a b o r a t e st h er e a le s t a t et r u s t s i t s e l fa d v a n t a g eo ft h ef i n a n c i n g ，a n dc o m p a r e s w i t ht h eb a n kf i n a n c i n g ， o n m a r k e t f i n a n c i n g , a n d t h eb o n df m a n c i n g r e s p e c t i v e l y , a n d i t e m p h a s i z e sd i f f e r e n t i a t i o n s a n da d v a n t a g e so ft h ef i n a n c i n gc o m p a r i n g w i t ht h o s et r a d i t i o n a lf i n a n c i n gm e t h o d s ；t h en e x t ，o nt h ev i e wo fg r e a t e n v i r o n m e n ta n df r o mt h em a c r o s c o p i c a lv i e w , i te l u c i d a t e s t h a to u r c o u n t r yh a sa l r e a d yh a dt h eo b j e c t i v ec o n d i t i o n t od e v e l o pt h er e a le s t a t e t r u s t ，t h u sg e t t i n gt h ec o n c l u s i o nt h a tt h et r u s tf i n a n c i n go f t h er e a le s t a t e h a v et h eg r e a ta d v a n t a g e ，a n dt h ep o s s i b i l i t i e sa n da c t u a l i t yo fd e v e l o p i n g t h er e a le s t a t et r u s ta tp r e s e n t c h a p t e r 4i st h et e x t u a l p o i n t o p e r a t i o no f t h et r u s tf i n a n c i n go ft h e 3 c h a p t e r ，w i t he m p h a s i z i n g a c t u a l r e a le s t a t ei nt h eo u rc o u n t r y f i r s t t h i sc h a p t e ri n t r o d u c e df i v ek i n d so f t y p i c a lm o d e l so fo p e r a t i o nm o d ei n t h er e a le s t a t et r u s t ：t h et r u s tl o a nm o d e ( i n c l u d et h e d i r e c tt r u s t1 0 a n f i n a n c i n gm o d e ，i n d i r e c tt r u s tl o a nm o d e ) ，o w n e r s h i po fas h a r e f i n a n c i n g m o d e ( i n c l u d et h ec o m m o ns t o c km e t h o d ，p r e f e r r e ds t o c km e t h o d t h e s t a g eo w n e r s h i p o fas h a r e f i n a n c i n gm e t h o d ) ，a d m i x t u r ef i n a n c i n g m o d e ，ar e i t f i n a n c i n gm o d e a n d p r o p e r t i e st r u s tt h ef i n a n c i n gm o d e ， a n dc h o o s et h ea c t u a lc a s e st ot a k e i n t ot h ef u r t h e r e x p a t i a t i o n o f a b o v e - m e n t i o n e ds u c c e s s f u l o p e r a t i o no fv a r i o u st y p i c a lm o d e lm o d e l a t e r o n ，i ta n a l y s e s a n da s s e s st h e s p e c i a la d v a n t a g e o ft h e a b o v e - m e n t i o n e df i n a n c i n gm o d eo ft h er e a l e s t a t e f i n a l l y i ta i m sa t m a n y r e s t r i c t so ft h ep o l i c yo nt h er e a le s t a t et r u s tc u r r e n t l y , p u tf o r w a r d f r o mt h es o u r c eo ft r u s tf u n d ，m o b i l i t yo ft r u s tf u n d ，o p p o s i t i o no fr i s k a n di n c o m eo ft r u s tt h ep r o d u c t ，a n du s eo ft h et r u s tf u n d ，t oc a r r yo nt h e i n n o v a f i o nf r o mt h o s ef o u r a s p e c t so f t h et r u s t f i n a n c i n g , i no r d e r t om a k e o fs e r v ef o rt h er e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s ef i n a n c i n gb e t t e r c h a p t e r5 i sa l s oat e x t u a l p o i n tc h a p t e rw i t hm a i n l ya n a l y z i n g c u r r e n to b s t a c l eo f d e v e l o p m e n t i nt h er e a le s t a t et r u s ti no u r c o u n t r y , a n d i td r a w sl e s s o n sf r o mt h ef l o u r i s h i n gn a t i o no fa m e r i c a ne t c o ns u c c e e d e m p i r i c a lf o u n d a t i o n ，i tc o m b i n e s o u r c o u n t r yt h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n d t h ep r e s e n tc o n d i t i o no ft h et r u s ti n d u s t r yt op u tf o r w a r dt h eh o m o l o g o u s c o u n t e r p l a n i n o u rc o u n t r yt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s ti ss t i l l a n e w b o mt h i n g ，s ot h er e a le s t a t et r u s ti ni t sd e v e l o p i n gh a st om e e tt h e r e l a t e dl a w sw h i c ha r en o ts o u n d t h em o r a lr i s ki nc i r c u l a t i o no ft h er e a l e s t a t et r u s t ，t h el i m i to ft h et r u s tt h e p r o d u c tf o rf i n a n c i n ga n d t h e m o b i l i t ys h o r t a g e ，r e l a t e d r e v e n u ef r o mt a x s y s t e ml a c k a n dl a c kt h e p r o f e s s i o n a lt a l e n t e dp e r s o nw h oo p e r a t et h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s u c hm a n yo b s t a c l e se t c f o rp r o m o t i n gt h er e a le s t a t et r u s td e v e l o p m e n t s t a b l ya n dh e a l t h i l yi no u rc o u n t r y , ip r i m a r i l ys u g g e s ti t s h o u l dp e r f e c t t h el a w ss y s t e mm a t c h i n gt h er e a le s t a t et r u s t s ( i n c l u d eb u i l d i n gu pt h e r e g i s t e rs y s t e mo ft h e r e a le s t a t e s t r u s t ，p e r f e c t i n gs u r v e i l l a n c es y s t e m a n db u i l d u p t h ef i n a n c e a c c o u n t i n gs y s t e m ) ，i m p r o v e t h em a r k e t 4 e n v i r o n m e n t ，g u a r da g a i n s tt h em o r a l r i s ki nt h eo p e r a t i o n ( t a k e c h a r g e o f t h eb o t hs i d e st oc a r r yo ng u a r da g a i n s tf r o mt h ei n t e r n a lb a l a n c ea n d e x t e r i o rs u r v e i l l a n c e ) ，e x t e n dt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t c o m p a n y a n ds t r e n g t h e nt h ep r o d u c tm o b i l i t yo ft h er e a le s t a t et r u s t ，l a yf o u n d a t i o n o ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s tf u n df o ri t s d e v e l o p m e n t ，e s t a b l i s h s p e c i a ld i s c o u n tt ot h er e a le s t a t et r u s tt a xs y s t e ma n ds p e e dt h et r a i n i n g s p e c i a l i z e dt a l e n t e dp e r s o n f o rt h er e a le s t a t et r u s t t h o s ee i g h tm e a s u r e s w i l lc r e a t et h e g o o dd e v e l o p m e n t e n v f f o n m e n tf o rt h er e a le s t a t e i n v e s t m e n tt r u s t c u r r e n t l y , i n o u r c o u n t r y t h es c h o l a r m a i n l y s e t so u tf r o mt h e f i n a n c i a lm a r k e tt ot h er e s e a r c ho ft h er e a le s t a t et r u s t ，s t a n d i n gi nt r u s t i n v e s t o l g a n i z a t i o n o rt h ea n g l eo ft h es m a l li n v e s t o rt oi n v e s t i g a t er e l a t e d p r o b l e m s o nt h et h e o r i e s i nt h i s r e a l m ，b u tw es e es e l d o mt h a t t h e r e s e a r c hi sc a r r i e do nt ot r u s tb u s i n e s so ft h er e a le s t a t ef r o mt h ea n g l eo f f i n a n c i n g f r o mt h er e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e a n d ，a n a l y s i sa n d r e s e a r c h e sa r ec a r r i e do nt h i s a s p e c tw i t hs e l d o mg o i n gd e e p e ri n t o i n v o l v er e a l i s t i c o p e r a t i o n c o n d i t i o na n df u t u r ec r e a t i v ed i r e c t i o n so f v a r i o u sf i n a n c i n gm o d e t h e r e f o r e ，i t sam e a n i n g f u lw o r kt oc a r r yo na s y s t e m i