（会计学专业论文）物业税税基批量评估方法研究.pdf

i 摘要 房地产是我国国民经济的支柱产业， 房地产税收是我国财政收入的一个重要 组成部分。 现行的房地产税制体系已经不能够适应我国房地产市场经济的发展要 求， 房地产税制改革势在必行。 因为房地产税制的改革涉及到老百姓的切身利益， 人们对于房地产税制改革的关注度一直都很高。 党的十六届三中全会上就提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动 产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费” 。到 2009 年 5 月，国家发改委 又公布了关于 2009 年深化经济体制改革工作的意见 ，其中明确提出了要“深 化房地产税制改革，研究开征物业税”的要求。在这种背景下，关于物业税税基 评估方法的研究，就具有非常重要的现实意义。 本文共分六个部分。第一部分是对文章的选题背景和意义的阐述。第二部分 主要是对国内外关于批量评估的研究现状的文献回顾。在这章中，笔者首先对物 业税、税基评估以及批量评估的概念进行了探讨，然后着重介绍了国内外学者在 物业税税基评估和批量评估等方面的研究成果。 第三部分是关于物业税税基评估 的探讨。 在这章中， 笔者首先分析了物业税税基评估的特征以及税基的选择问题， 紧接着，在此基础上，探讨了传统评估方法用在税基评估中的不足，从而引出了 本文的重点批量评估方法。第四部分是关于物业税税基批量评估方法的探 讨， 在这章中， 笔者首先介绍了国外的批量评估实践经验及其对我国的借鉴之处， 接下来重点研究分析了批量评估方法及其核心技术自动评估模型的基本原理和 方法程序。第五部分是通过一个实例来介绍如何具体运用批量评估方法。最后一 部分是本文的总结以及对构建我国物业税批量评估的思考， 在借鉴了国外的许多 税基批量评估经验之后，尝试性地提出一些建议，希望可以为我国开征物业税中 涉及到的评估问题提供一定的帮助。 关键词：税基评估；批量评估；自动评估模型 ii abstract the real estate industry is a mainstay industry of our countrys national economy, and the real estate tax is an important part of our countrys financial income. however, the countrys current tax system of real estate has not been adapt to the development of the market economy in real estate industry, and the tax innovation is imperative. because the tax innovation involves in the peoples vital interests directly, their attention-degree of the innovation is always high. the 16th national congress of the communist party of china have passed (the decision about consummating the system of the market economy of socialism) with a declaration that should construct the tax innovation in towns, and collecting the managing tax uniformly when posses all the conditions, correspond to abolish some collection. until may 2009, the state development and reform commission passed (the advise about deepening the system of the economy reform in 2009) with a declaration that should deepen the tax innovation, and levying property tax. on the background, researching the measure of the real property tax assessment will have a very important realistic significance. in this article, the author firstly discusses the background of this thesiss theme. secondly, the author researches a systematic review on the research situation of mass appraisal at home and abroad. in this chapter, the author discusses the concepts and theories of property taxation, assessment based on the taxation and mass appraisal. thirdly, the author discusses the assessment based on the taxation. in this chapter, a system analysis is implemented on the characteristics of the real property tax assessment and the choice of the tax base. based on that, it also shows that the disadvantages of the traditional evaluation methods. after that, the author introduces the key of the article from the disadvantages-mass appraisal. next, the article mainly researches the basic theory and method procedure of the mass appraisal and its key point-the avm model. and then this paper introduces how to use the mass appraisal methods to solve the realistic problem through an example. finally, the paper discusses the criteria of the practical implementation and hope that it can give some advises of the imposition of property taxation in china. key words: assessment；mass appraisal；avm model v 图表目录 图 1.1 研究框架.3 图 4.1 avm 模型校准与物业的评估 .26 表 5.1 二手房交易样本数据的量化.27 表 5.2 第一次线性回归的结果.29 表 5.3 第二次线性回归的结果.30 表 5.4 评估价值与市场价值比率.32 学位论文独创性声明学位论文独创性声明 本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 论文中除 了特别加以标注和致谢的地方外， 不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的 研究成果。 其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确的声明 并表示了谢意。 作者签名： 日期： 学位论文使用授权声明学位论文使用授权声明 本人完全了解南京财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部 分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。保密的论文在解密后遵 守此规定。 作者签名： 导师签名： 日期： 南京财经大学硕士学位论文 1 第一章章 绪论绪论 1.1 研究背景 1.1 研究背景 我国现行的房地产税制体系是建立在 1994 年税制改革基础上的。 十余年来， 各项税收进行了不同程度的改革，但房地产税收改革一直相对滞后。近年来，关 于房价的话题全国各主要城市房价居高不下， 要求降低房价的声音一直充斥 着网络，房地产税制中存在的诸多问题也就成为了众矢之的，对房地产税收进行 改革的呼声渐长。2004 年我国拉开了新一轮税制改革序幕，提出分步实施税制 改革的目标，党的十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对 不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”“十一五”规划中又提出 了“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关税费。”而在 2009 年 5 月国家发改委公布的关于 2009 年深化经济体制改革工作的意见中明确 提出了“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，这就意味着我国开征物业税 的问题已经正式被提到了议事日程上来。 物业税是许多国家最为重要的地方财政收入来源，同时也是调节财富分配、 维护市场公平竞争、实现国家对房地产产业宏观调控的有力杠杆。目前，我国已 在一定程度上具备物业税开征的条件。自 2003 年开始，北京、南京、甘肃、重 庆、深圳等地先后被确定为物业税改革的试点地区，进行物业税开征空转试点， 对物业税开征的具体技术问题及征管问题进行研究。2007 年 9 月，试点工作进 一步扩大到安徽、福建、河南、大连等省市的部分市、区。试点工作的稳步推进， 为我国物业税的开征积累了大量的实践经验及数据资料。 然而为了实现物业税的正式开征，依然存在很多诸如怎样开征、开征税率是 多少等问题有待解决，但在这些问题解决之前都必须先解决税基评估的问题，即 对什么进行评估的问题，而由于税基评估的特殊性即需要评估的数量相当巨大， 又要求其需要批量评估的方法。 因此对批量评估的研究就可以说是物业税税基评 估研究中的重中之重。 1.2 研究意义 1.2 研究意义 随着国民经济的发展，伴随房地产的相关经济活动越来越频繁，对房地产估 价的需求也随之增大。首先，无论是房地产投资者还是消费者，在进行房地产投 资、开发、交易等经营活动时，都需要以客观公正的房地产估价作为基础进行交 南京财经大学硕士学位论文 2 易；其次，在世界各国，房地产相关的税收都是一个非常重要的税源，房产税、 土地增值税、遗产税、赠与税、所得税、物业税等的征收一般都是以房地产价值 为依据的，需要以科学公正的房地产估价作为保障。 目前，我国在房地产评估实践中采用的方法主要包括市场法、收益法和成本 法， 其他一些方法诸如假设开发法、 路线价法等往往都是由这三种方法派生而来。 这些传统的方法分别从替代原理、预期原理、生产费用价值理论等不同角度来理 解房地产价格，但是由于评估者在时间准度、价值观念和市场内涵上对房地产估 价对象的性质有不同的认知，经常会导致这三种方法的评估结果存在较大差异； 其次，传统评估方法都很注重市场信息，强调不同房产之间的差异性，但是在实 践中却多依赖于评估师的经验，很少会引入数理模型对这些差异进行科学量度， 同时由于房地产市场具有信息不对称等特性， 增加了评估人员在判断类似住宅的 市场价格、投资收益率和建筑成本等数据上的难度，评估结果的准确性较难得到 有效保证。 而国外很多国家在征收物业税的实践中， 都是从大量样本中利用多元回归技 术进行市场分析，构建估价模型，通过估价模型将不动产中一些因素对其市场价 值的影响切实地表现出来。这种大批量评估的方法，大大提高了评估效率，降低 了评估成本，增加了评估的透明度，减少了人为因素的干扰，也科学合理地反映 了房地产的真实价格情况。 因此，本文从对自动估价模型的深入分析入手，研究物业税税基批量评估方 法，有助于利用自动评估模型评估实际房地产价值，简化评估过程，为政府部门 的税费征收提供较为科学合理的税基计量，减少房地产交易中的制度成本，为房 地产评估机构人员提供了一种科学准确合理的评估方法；使用多元回归模型，可 以取得很好的拟合效果，提高评估的准确度，减少人为模型设定误差，为批量评 估方法朝实用化的发展打下一定的基础。 1.3 研究架构 1.3 研究架构 本文共分为六章： 第一章，绪论。主要介绍了选题背景、研究意义、本文的研究架构、本文的 不足及创新之处。 第二章，税基批量评估文献回顾。界定了一些核心概念，并介绍了国内外关 于税基批量评估的研究进展情况。 第三章， 物业税税基评估概述。 主要介绍了物业税税基评估的特征及必要性， 并在此基础上探讨了税基选择问题和可能的方法选择，从而引出批量评估方法。 南京财经大学硕士学位论文 3 第四章，税基批量评估方法研究。主要介绍了国外批量评估的经验以及对我 国的可借鉴之处，着重研究分析了批量评估方法及自动评估模型的基本原理。 第五章，运用批量评估模型的实例分析。运用前面章节中提出的批量评估方 法，对实例中的二手房交易数据进行批量评估操作。 第六章，构建我国物业税批量评估的思考。对本文内容及观点进行总结，并 为我国构建物业税税基评估体系提出一定的建议。 图 1.1 研究框架 1.4 本文的不足及创新之处 1.4 本文的不足及创新之处 1.4.1 本文的不足 1.4.1 本文的不足 1.本文研究中对一些虚拟变量的量化主要是通过询问和现场观察获得，由于 调查时间紧张，工作量较大，对于某些量化值可能会存在一些主观上的偏差，从 而影响调查资料的准确性。 2.在利用批量评估模型进行评估应用时，理论上调查变量的选取越全面，对 问题的解释能力越强，但变量的全面获取存在较大难度。本文研究时，对部分不 物业税税基批量评估方 法研究 选题背景与研究意义 税基批量评估文献回顾 物业税税基评估概述 运用批量评估模型的实 例分析 构建我国物业税批量评 估的思考 ? 物业税税基评估的特征 ? 税基评估的必要性 ? 物业税税基的选择 ? 可能的方法选择 ? 国外批量评估经验及借鉴 ? 批量评估方法及自动评估 模型基本原理 南京财经大学硕士学位论文 4 显著变量进行了剔除，做简化处理，在进行实际评估时，模型应结合实际对影响 特征价格的变量作更全面的涵盖。 3.由于笔者个人能力及所学知识结构的限制，笔者仅从多元回归分析技术着 手，深入研究批量评估方法体系，未能将一些更加先进的技术方法如地理信息系 统（gis 系统）与批量评估方法相结合。 1.4.2 本文的创新之处 1.4.2 本文的创新之处 本文的创新点主要体现在： 1.本文对批量评估方法及自动估价模型作了较为详尽的阐述，并通过实例， 运用多元回归分析技术对批量评估方法在我国的适用性作出了解释。 2.在变量设置当中，本文运用了一个新变量房产待售时间，即从房产信 息公布到房产最终出售之间的时间间隔。本文研究所采用的是二手房的交易数 据，二手房从公布房产信息开始销售到最终成交要经过一段时间，这个时间的长 短与该住宅的销售价格应该是存在相关关系的。 南京财经大学硕士学位论文 5 第二章 物业税税基批量评估的文献回顾 2.1 核心概念的界定 2.1 核心概念的界定 2.1.1 物业税 2.1.1 物业税 “物业”一词源于香港和东南亚，其一般的含义是已建成并投入使用的各类 房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等，是房地产或不动产的别称。因此， 所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租 人或所有者每年都要缴纳一定税款， 而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变 化而变化（阮一迅，2005）。 从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。 因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应， 国民必须缴纳一定的税收， 以保证政府相应的支出。 物业税是政府以政权强制力， 对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。因此，物业税 具有以下多种重要功能： 1.调节贫富差距， 缓和社会财富分配不公的矛盾。 作为调节贫富差距的手段， 物业税通过制定不同税率，对居住豪宅或拥有多套住房者课以重税，对一般居住 者确定一定条件的免征额从而减少征税， 对特别贫穷家庭居住劣房者实行免税政 策，可以有效维护社会稳定。 2.盘活存量资产，培育建设资源节约型社会的意识。物业税的开征，有助于 居民在住房消费中避免脱离实际需要的高标准，提醒居民量力而行，注重实用。 节约的住房投资则有助于居民生活水平的均衡提高或增加生产性投资。 更多闲置 或半闲置的房产资源也将得到更有效的利用。 3.筹集建设资金，实现政府公共管理的职能。房屋等房地产不能随意移动， 纳税面宽， 主要涉及当地居民， 容易控管， 隐匿比较困难， 故此类税源比较可靠； 同时，物业税与经济增长具有一定的相关性，随着人口的增加、经济的发展和基 础设施的完善，房屋等财产在不断增加，其价值因时代变迁与纳税人有效需求的 增加而不断提高，能满足地方政府支出随经济发展而提高的需要。对于企业和居 民个人而言，固定资产代表了一种相对长远的资本投资形式，税基稳定，不会发 生税基的大量地区性转移， 因此， 可以成为地方政府的一个相当丰富的税收来源。 南京财经大学硕士学位论文 6 2.1.2 税基评估 2.1.2 税基评估 税基评估是资产评估的一个延伸和细化， 税基评估领域是资产评估领域的一 个分支领域。 要弄清楚税基评估， 首先就要弄清楚什么是税基。 所谓税基即是 “税 收课税基础的简称，它是指税收课征的经济基础和客观依据，它包括质的规定和 量的规定双重涵义。其质的规定是指课税的具体对象；其量的规定是指课税对象 中有多少可以作为计算应纳税额的基数”（纪益成，2002）。 而税基评估则是指“具有评估资格的专业机构和人员，以征纳税为目的，以 那些未能明确具体价值的税基为评估对象，按照国家的相关法律法规和评估准 则，依照一定的程序，运用适当的估价标准和方法，选定合适的税基评估基准日 期，独立、客观、公正的开展评定作价的过程” （纪益成，1999）。 从上述定义中可以看出，税基评估的本质和核心就是高效率、低成本的确定 大量评估客体的价值，以价格形式表现出来，评估客体的评估价格将作为开征物 业税的计税基础。税基评估是由于我国开征物业税而产生的，属于持有税。开征 物业税直接增加了需求方持有或租用评估客体的成本， 对投资和投资性需求有较 强的抑制作用，准确确定税基是开征物业税的前提和关键。 2.1.3 批量评估 2.1.3 批量评估 国际估税官协会 （international association of assessing office, iaao） （2002） 准则对批量评估的定义为：“批量评估指在给定时间，使用标准方法，采用共同 的数据，并考虑统计检验的对一系列房地产进行评估的过程。” 国际评估准则（international valuation standard, ivs） （2005）对批量评估的 定义为“在给定的时间，使用系统、统一并考虑到对结果进行统计检验与分析的 评估技术与方法，对多种类型的财产所进行的评估。” 专业评估职业统一准则（uniform standards of professional appraisal practice, uspap）（2006）对批量评估的定义为“在给定的时间，使用标准的方法，采用 共同的数据，并考虑统计检验的对一系列财产所进行的评估过程。” 从上述定义，我们可以看出，各准则对批量评估的定义都大同小异。结合这 些定义， 笔者给出了批量评估的定义。 所谓批量评估方法是指， 在自由的市场中， 依靠与评估客体类似的房地产的各项数据指标和运用计算机回归分析技术对批 量资产进行批量评估的方法。批量评估技术的实质是以成本法、市场法和收益法 等估价方法为理论基础，根据不动产价值随时间变化的趋势，结合多元回归分析 等数理统计方法，以计算机技术和地理信息系统等为辅助手段的评估技术。这种 南京财经大学硕士学位论文 7 方法是国外在税基评估中最常用的方法， 它可以有效地提高税基评估的效率并相 应地降低成本，适用于批量的评估。 批量评估不同于一般评估的特点表现在评估数量海量性、价值标准特殊性、 空间分布覆盖性、估价时点统一性、批量评估周期性以及参数运用特殊性等几个 方面。批量评估是一种程序性的应用估价方法。 2.2 国内外税基批量评估的文献回顾 2.2 国内外税基批量评估的文献回顾 2.2.1 国外税基批量评估的文献回顾 2.2.1 国外税基批量评估的文献回顾 在国外， 批量评估的实践较早， 早在 1936 年， josegh silverherz 和 william a. samers 对明尼苏达州圣保罗进行的重估就标志着科学批量评估的开端。到了 20 世纪 70 年代，批量评估理论上的发展也逐步兴起。carbone robert 和 longini richard（1977）他们认为比评估结果的准确更重要的评估管理目的是要使纳税 人认为自己是被公平对待的。因此，他们建立了反馈模型并检验了其公平性以及 大众接受程度， 最后发现其用于自动评估的效果非常理想。 1986 年， isakson hans r.阐述了源于随机定价理论 （arbitrage pricing theory） 的随机定价技术 （apvm ， arbitrage pricing valuation methodology）在批量评估模型中的应用。 其后，各国学者又为批量评估在实际中的应用及其与新技术、新方法的融合 等做了许多有创新性的工作。 1.在批量评估与人工智能的结合方面 1990 年，william m.和 jensen david l.在研究人工智能在计算机辅助批量评 估系统（cama）中的应用时，阐述了一个在评估系统中利用人工智能技术来辅 助进行回归分析的例子，从而说明了在 cama 系统中融入人工智能技术的可能 性。 1995 年，rayburn william b 和 tosh dennis s 在探讨应用于批量评估的人工 智能系统的类型及其在批量评估中所能起的作用时， 指出人工智能技术在批量评 估中的应用前景广阔，对评估师而言，更是机遇多于挑战。 1999 年，william g hardin iii 和 marvin l wolverton 研究了运用协方差分析 的线性回归方程来检验扣押抵债状态对不动产的销售价格影响的可行性， 认为其 是可行的。 2.在批量评估与地理信息系统（gis）的整合应用方面 1997 年，borst richard, mcclskey william, deddis william, mannis adam 和 mcburney dillon 等人在其发表的文章中着重研究了批量评估与 gis（地理信息 南京财经大学硕士学位论文 8 系统）的整合应用，从而建立了新的系统来提升评估效率，加强评估的透明性， 为后来的地理信息系统在批量评估中的应用奠定了基础。 1999 年，roberto a figueroa 研究了加拿大莎斯喀彻温省创建融合了地理信 息系统的批量评估系统的过程， 同时深入阐述了地理信息系统在税基批量评估中 的作用。 1999 年， richard d ward, james r weaver 和 jerome c german 等人更加具体 地阐述了如何利用地理信息系统和位置因素反馈分析提升计算机辅助批量评估 模型的方法。 2001 年，shoreh elhami 总结了地理信息系统对评估师的税基评估工作所带 来的变化。 2002 年，judy e ramos 阐述了美国创建的无缝连接的地理信息系统与计算 机辅助批量评估的过程，揭示了其中遇到的问题和挑战，总结了相应的经验。 3.在多元回归分析技术的运用方面 2004 年， john l.mikesell 在总结归纳批量评估应用在房地产评估中的具体问 题时，指出一个成功的批量评估要以合理的行政花费来完成，为下一次的评估提 供基础，并保证房地产持有人被公平对待，不会为评估结果招致大规模的批评。 2004 年， john d. benjamin, randall s. guttery 和 c. f. stirmans 则系统地介绍 了为征收财产税而运用在不动产评估中的多元线性回归分析， 为确定批量评估模 型奠定了一定的基础。 2004 年， maurizio damato 在多元线性回归分析的基础上提出了应用粗糙集 理论（rough set theory）。他认为，在有大量市场数据时可采用多元线性回归 分析技术，而若市场数据很少时，则可用粗糙集理论来改善批量评估中数据缺乏 的缺陷 2006 年，marco aurelio stumpf gonzalez 和 carlos torres formoso 提出了应 用模糊技术（genetic fuzzy rule-based system），用以解决位于两个市场分区交 界线上的房产的估价问题， 为不动产税税基评估的进一步发展改进提出了新的方 向。 2.2.2 国内税基批量评估的文献回顾 2.2.2 国内税基批量评估的文献回顾 我国在税基评估理论研究方面与国外的理论发展情况相比要慢得多， 而且我 国税基评估的实践也才刚刚起步。 国内对税基评估研究比较早的主要是厦门大学的纪益成教授，其在 1999 年 就发表了税基评估有关问题研究一文，该文提出了要将资产评估方法运用到 南京财经大学硕士学位论文 9 税基评估工作中，文中还阐述了税基评估的定义、特点以及估价标准及方法等， 在税基评估领域做了开拓性的研究。随着对税基评估问题的思考的深入，其又在 再论税基评估的有关问题（2005）一文中对税基评估需求的产生、行为主体 以及税基评估中收益法的应用等提出了新的见解， 进一步探讨了税基评估的可行 性以及在应用中可能出现的问题。在 2006 年的批量评估：从价税的税基评估 方法和三论税基评估有关问题两篇论文中，纪益成教授又对批量评估的历 史发展、方法原理、评估方法体系等问题进行了较为深入的分析，为我国开征物 业税的税基评估提供了借鉴。 中国资产评估协会的周叔敏翻译了大量的关于国外建立批量评估系统的文 献，为我国建立批量评估系统借鉴国外经验提供了很大的帮助。2004 年，周叔 敏在积极推进不动产税基评估工作实施税收制度的重大改革一文中分析了国 内不动产税收的现状和国际不动产税基评估的现状， 指出我国的不动产税收存在 的两个问题，一是没有以不动产的评估价值作为征税的税基，二是对不动产中的 房产与土地分别进行征税，难以体现税负公平。为我国能够顺利建立起批量评估 系统指出方向。2005 年在不动产税征收中的税基评估方法一文中，提出从 不动产税基评估成本和评估结果的合理性等方面出发， 当住宅处于同一地区或属 于同一类型时可以开发计算机评估软件，按照统一的程序与步骤来实现“群体评 估”，该文中还介绍了国外部分国家和地区的不动产税基价值评估的具体程序与 具体方法。 2004 年，耿星提出了开征物业税时应注意的问题，如应明确税基评估主体、 确定税基评估周期和申诉机制、在实际评估中采用批量评估方法、收集整理房地 产基本信息和市场信息等。 2006 年，李明和练奇峰阐述了制定房地产税基评估标准的必要性，并较深 入地分析了房地产税基评估的程序、方法、参数选择等方面的问题。 2006 年在昆明召开的国际评估论坛将税基评估作为一个探讨的主题，这在 一定程度推动了税基评估理论在中国资产评估业界的普及与传播。 2006 年昆明国际评估论坛文集中，朱聪、郑婕（2006）深入探讨了不动产 税基评估理论问题，如不动产税基评估法律法规体系、评估主体、评估周期、评 估技术等。同时还通过加拿大不列颠哥伦比亚省建立的不动产税基评估体系，来 分析国外不动产税基评估实践的情况。 陈京（2006）详细介绍了香港差饷税税基评估体系，指出我国建立物业税税 基评估体系所存在的问题并提出了一些相关建议。 南京财经大学硕士学位论文 10 沈越火（2006）建立了一个某城市商品房税基批量评估模型，并评价了其可 行性，认为批量评估模型在理论基础、技术应用、评估准确性等方面均能够符合 税基评估的需要。 张平竺、张志来（2006）则探讨了资产评估与不动产税基评估之间的区别与 联系，从而指出了我国开展不动产税基评估亟需解决的问题并提出了相关建议。 傅传锐、杨倩倩（2006）分析了国外物业税税基评估申诉制度，并提出了我 国在建立税基评估申诉机制时的相关建议。 陈淑贤（2006）对我国物业税税基评估主体的选择、评估的市场价值基础与 评估周期、批量评估方法以及申诉制度进行了较为详细的探讨。 在 2008 年召开的资产评估与财政税收国际论坛上，我国学者又总结了国际 经验，并为中国物业税改革提供了各种建议。 刘小娟（2008）对批量评估方法的选择和物业税税基评估模型的构建等方面 进行了分析，并提出了完善批量评估的估价模型、规范个案评估的评估机构、评 估步骤和质量检核程序等方面的建议。 姜楠（2008）深入阐述了税基评估的指导思想、税基评估的价值类型选择等 问题，从而对评估模型进行了合理的构想。 曲卫东（2008）分析了物业税计税价值评估（即批量评估）与一般性估价之 间的区别， 在此基础上介绍了我国近几年来物业税改革所进行的评估研究工作和 进展。 陈小悦（2008）着重对物业税税基评估的三个方面：税基的选择、物业价值 的评估方法、评估技术的选择进行了分析，从而提出了我国物业税税基评估管理 的建议。 纪益成（2008）对我国物业税改革试点中的模拟评税及批量评估实践进行了 详细深入地分析，提出了我国在建立财产税基评估体系中仍需进一步考虑的问 题。 2.2.3 小结 2.2.3 小结 综上所述，我们可以看出，目前国内外学者对物业税税基评估的研究的侧重 点是有所不同的。国外对税基评估的研究比较早，因此，目前国外学者在研究物 业税税基评估的时候，比较注重一些新方法技术在税基评估中的应用，而国内学 者则不同。我国是从 2003 年开始在北京等地先后展开物业税开征空转试点工作 的，到 2008 年这 5 年间国内学者主要是针对物业税税基评估主体的选择、评估 周期的确定、评估技术、程序的实施、申诉机制的建立等方面展开研究。其中， 南京财经大学硕士学位论文 11 大部分学者都是通过整理国外税基评估方面的资料、分析国外税基评估的情况、 吸取国外的一些税基评估方面的经验， 从而达到让税基评估理论在中国资产评估 业界普及与传播的目的。到了 2008 年，一部分试点城市提出了空转实的申请， 这就使得对税基评估方法的研究变得重要起来，因此，从 2008 年开始，很多学 者开始研究批量评估方法的应用问题，尤其是在 2008 年召开的资产评估与财政 税收国际论坛上，大量学者提出了要建立批量评估模型的想法，但是，几乎没有 学者对批量评估方法进行深入的研究，因此，本文拟从自动评估模型的深入分析 入手，研究物业税税基批量评估的方法体系。 南京财经大学硕士学位论文 12 第三章 物业税税基评估概述 3.1 物业税税基评估特征及必要性 3.1 物业税税基评估特征及必要性 3.1.1 物业税税基评估的特征 3.1.1 物业税税基评估的特征 税基评估作为资产评估的一个延伸和细化，有着与其他评估不同的一些特 征，正是这些特征，决定着税基评估方法的特殊性。 1.物业税税基评估的目的特征 税基评估主要是为财产课税确定课税基础的价值评估。 财产税是一个含义较 为广泛的概念，包括了与财产流转、保有、赠与等相关课税的总称。我国拟开征 的“物业税”接近于国际上财产税的不动产税保有税。物业税主要有以下几个优 点：首先是不易流动性，物业税的税额、税基一般不容易流动，不会过多受到经 济周期波动的影响；其次是相对稳定性，物业税的税基相对稳定，其税收收入也 相对稳定， 可以为地方政府提供稳定、 可靠的收入来源； 最后是有较强的地域性， 由于物业税的地域性强，对不动产课税比较便于地方征管。物业税具有的这些优 点的发挥需要借助于客观公正的税基评估。只有在税负公平的基础之上，物业税 所具有的收入调节功能才能得以正常发挥。 因此税基评估的目的也就是要为物业 税及其他财产税的开征，及其发挥税收的收入和调节功能保驾护航。 2.物业税税基评估的周期特征 通常来说，一般性的房地产评估是单次的，很少重复进行。只有一些基于特 定目的的估价， 如金融部门对其贷款房地产监管所进行的简短估价或者是针对房 地产基金所拥有的房地产估价时才会进行重复的房地产估价活动。 物业税税基评 估从本质上讲是一种重复性估价活动，它会根据经济发展和价格的变动而变动， 从而表现为一定的周期性。因此，当市场价格变化较明显时，就需要重新评估。 如果房地产价格稳定，估价周期则可以适当延长，例如德国规定物业税评估的周 期为六年。 3.物业税税基评估的空间分布及时点特征 一般性的评估案例通常具有随机性的特点， 评估案例的空间分布取决于当地 的房地产市场。而物业税税基评估则具有普遍性特点，在空间分布上表现为征税 区域的覆盖性特点。通常课税评估要覆盖整个行政管理区域。 南京财经大学硕士学位论文 13 一般性房地产估价的时点是根据评估要求来确定的， 是估价结果所对应的日 期，它可以发生在过去、现在或者未来的任何时间。而物业税税基评估的估价时 点一般是统一的，即决定征税的基准年或者基准日期，一般都会选择在年初或者 年末。例如德国规定评估基准日是年度开始日，即每年的 1 月 1 日。 4.物业税税基评估的技术特征 物业税具有征税面广，征纳时间性强的特点。要想在特定的时间内完成城乡 各地所有的房地产的税基评估任务，批量评估可能是税基评估的必然选择。利用 计算机批量评估税基应该是物业税税基评估的基本方式和主导方式， 批量评估是 物业税税基评估的显著特点之一。 客观地讲，税基评估中采用批量评估技术的目的是为了提高税基评估的效 率。然而，批量评估作为评估中的一种技术手段存在多种设计方案和技术模型。 各种设计方案和技术模型能否很好地兼顾税基评估中的效率与公平， 可能是批量 评估真正付诸实施的重要前提。在税基批量评估的各种方案设计和模型选择中， 税基评估结论的价值定义和价值类型作为税基评估的价值取向和价值目标， 它的 选择可能会在一定程度上影响着税基评估对象范围界定、 评估模型设计和方案设 计。当然，税基评估中的价值类型选择并不完全取决于评估人员的主观意愿。税 基评估中的价值类型选择受制于税基评估对象本身的特性， 以及税基评估信息资 料的来源渠道等。 3.1.2 物业税税基评估的必要性 3.1.2 物业税税基评估的必要性 在我国税制改革的大背景下，开征物业税已经成为必然。其中，对物业税的 税基进行科学评估也是势在必行的。其必要性主要体现在以下两个方面： 首先，为了进一步体现税负公平原则，开展物业税税基评估工作符合我国税 制改革的大趋势， 可以为我国开征物业税奠定一定的基础。 我国房地产数量众多、 特点复杂，合理确定税基是开征物业税的主要问题之一，税基评估的核心工作就 是运用科学合理的方法确定税基，对房地产的价格进行科学估算，确保房地产收 入与经济同步增长，进而有效地筹集到地方财政收入，同时这也是实现税负公平 的关键所在。因此，对物业税税基评估的研究是我国成功推行物业税的前提，也 是我国物业税税制改革、完善物业税税收征管的重要环节。 其次，开展物业税税基评估可以拓宽我国资产评估中介机构的业务范围，并 为其具体展开税基评估活动提供参考。 我国资产评估的业务范围相较于国际评估 业务范围还是比较狭窄的， 进行税基评估研究工作可以进一步拓展我国资产评估 南京财经大学硕士学位论文 14 行业的业务范围。此外，进行税基评估理论和方法的研究为资产评估中介机构开 展税基评估业务寻找依据提供了具体的参考。 3.2 物业税税基的选择 3.2 物业税税基的选择 选择一个合适的税基是物业税税基评估得以顺利施行的重要保障。对于税 基，不同国家根据本国的自身情况会有不同的选择，一般有四种模式。第一种， 以市场价值作为税基，简而言之，就是税基以市场价值为参考标准。这一类型以 加拿大、 日本、 美国等较为典型。 第二种以面积作为税基， 即单位面积税额固定、 按照面积的大小确定物业税的数额。这一类型的代表国家主要有俄罗斯、乌克兰 等。第三种是以位置价值作为税基，也就是将城市划分成各个区块，区块内按面 积征收税款，不同区块则按照平均价格的差异，设定不同的单位面积税额。最后 一种模型是基于租金价值确定的税基， 由于房产的价值可以表现为未来租金资本 化之后的现值，在资本化率相近的情况下，其实质与市场价值是一致的，典型代 表国家或地区有香港、澳大利亚。 通过这四种模式的比较分析，我们可以看到： 首先，从税收的公平性来看，我们知道影响房产价值的因素较多，如质量、 建筑结构、地理位置、楼层、交通等诸多因素，因此，采用不同税基模式来估算 的房产的价格也就会存在比较大的差异， 如果仅仅是以面积或以位置价值作为税 基，就会引起税收不公平等问题；而以市场价值或租金价值作为税基，符合物业 税开征的初衷，有利于资源额优化配置，对解决税收公平问题起着重要作用。 其次，从国际经验上进行分析，我们可以看到由于市场价值和租金价值能够 有效保障税收的公平性，因此，世界上大多数征收物业税的国家和地区都采用这 两种计税基础，具体到是采用市场价值还是租金价值作为税基，则取决于数据的 可获得性。在美国采用市场价值作为税基，而在香港，由于其租金信息比市场价 值信息更充分且价格波动更小，一般将租金价值作为税基。在英国，市场价值和 租金价值的税基模式则是同时存在。 最后，从实施的难易程度上来看，以面积、位置价值作为税基的模式，其测 量简单，且记录比较稳定；而在以市场价值或租金价值作为计税基础的评估中， 市场上交易的房产缺乏比较透明、准确的价值信息，且需征税的房产数量较多， 单独评估个体不现实。 通过对国际上现有税基模式的分析，我们应综合考虑各种税基模式的优劣 势，结合我国当前财产税收体制和房地产市场的发展现状，找出适合我国的物业 税税基模式。从物业税的价值评估方法上看，在我国现有的房地产诸多税收中， 南京财经大学硕士学位论文 15 既包含了面积评估法，也包含了市场价值法和租金价值法，无论物业税采取哪种 模式，我国都具备了一定的评估基础。但是，从我国未来房地产市场的发展前景 看，市场价值的税基模式无疑是我们的最佳选择。原因在于，第一，以面积、位 置价值作为税基在公平上存在很大的挑战。第二，我国人口众多，受政治经济发 展的影响，各地区的租金价值存在巨大差异，而且房产的产权形式也多种多样， 租金价值的税基模式并不适合中国。同时，以市场价值为税基在国外也是运用的 比较广泛的一种模式。 因此， 我们认为， 以市场价值作为税基是现阶段我国物业税税基的最佳选择。 在已经确定物业税税基的情况下，如何对税基做出准确的评估，是我们需要进一 步研究的问题。 3.3 物业税税基评估可能的方法选择 3.3 物业税税基评估可能的方法选择 3.3.1 传统评估方法简介 3.3.1 传统评估方法简介 在对房产价值进行评估时，由于选择的评估方法、参数和评估人员的不同， 评估出的房地产价值往往存在巨大差别， 因此在对房产价值进行估价时应选择正 确的评估方法。常用的方法有市场法、收益法和成本法三种。 1.市场法 市场法是最能体现房地产评估目的的基本方法，是一种直观、适用性广，容 易把握的评估方法，市场法评估的结果具有高比较性，有较强的说服力，容易为 估价人员、委托者及社会人士所认可。因此，市场法被公认是最合适、有效的一 种评估方法。 该方法是以一个活跃、公平的市场为前提，通过市场调查，选择若干与目标 物业相同或类似的已交易物业作为参照物， 并将其与目标物业进行对比分析进而 调整差异，最后通过交易价格修正得出目标物业价格。该方法适用于不动产市场 程度高，相对而言容易获得可比销售数据的情况。其基本公式可概括为： 目标物业的市场价值可比物业销售价格差异调整 （3.1） 当房地产市场是活跃的和完全开放的， 并且相似房地产在相同或相似的区域 内被出售，且交易价格真实、易于获得的时候，一般对房地产市场价值的评估采 用的是市场法。这种方法利用房地产价格形成中的替代原理的作用，通过类似房 地产的已知成交价格比较、修正出估价对象的价格。市场法所得出的价值最接近 目标物业的价值，一般来说主观估计较少。但是，市场法受房地产市场波动的影 南京财经大学硕士学位论文 16 响较大，而且对于某些房地产（如工业用地等）来说，要获取相应的交易数据很 难，具有一定的局限性。因此，市场法一般用于住宅房屋的评估。 2.收益法 收益法，是建立在现值基础上的一种评估方法，被评估的价值等于未来预期 收益用一个恰当的资本化率进行贴现的总价值。 由于收益法评估的结果符合人们 投资的心理与目的，具有较强的说服力，所以对于收益性房地产，收益法被认为 是最活用的评估方法。其基本公式为： 目标物业的市场价值=估价对象未来净收益 房地产的资本化率 （3.2） 在适用收益法的情况下， 如果数据比较全面， 计算物业价值就显得比较简单， 此方法受房地产市场波动的影响较小。 但是由于涉及到资本化率等关键指标的影 响，计算结果依赖于准确的资本化率，因此存在一定的主观性。此