（土地资源管理专业论文）市场经济条件下农村土地市场建立和管理研究.pdf

独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包含为获得沈阳农业大学或其它教育机构的学位或证书而使用过 的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了谢意。 研究生签名：1 ；诗岛 导师签名：2 之、 时间：涧年g 月，日 时间：夕肿7 锣6 月，日 关于论文知识产权和使用授权的说明 本论文的知识产权为沈阳农业大学所有。本人完全了解沈阳农业大学有关保留、使 用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借 阅，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同意沈阳农业大学可 以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的内容。 学位论文中的所有内容不经沈阳农业大学授权不得以任何方式擅自对外发表。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生签名： 嘲1 乌时间：h 叼年么月1 1 日 导师签名：名蕾、 时间：夕年砧月，日 沈阳农业大学硕士学位论文 摘要 发展社会主义市场经济，需要建立和完善农村土地市场体系、实行市场机制配置土 地资源。引导和规范土地交易行为，加强农村土地市场管理，有利于缓解中国人均耕地 不足的现状，使有限的土地资源发挥最大的经济和社会效用，对促进经济和社会的可持 续发展，维护社会的长治久安都将起到十分重要的作用。 本文从市场经济条件出发，依据商品市场建立及市场经济体制运行的一般规律，在 综合分析国、内外农村土地市场建立与管理现有研究成果的基础上，科学地设定了我国 农村土地市场建立与管理的结构、体系和方法。根据社会主义土地公有制制度的特点和 土地使用制度改革的发展方向，论述了开放农村集体土地市场的必要性和重要性，在对 辽宁省部分地区进行实证研究的基础上，提出了建立农村土地市场构建模式。 在突出农村土地市场体系建设研究的同时，深入研究了当今农村土地市场运行过程 中存在的问题，并提出了若干解决问题的办法和措施。我国实行的是社会主义土地公有 制，因此，土地市场是一种不完全的产权市场。国家和集体经济组织是土地的原始供应 方，在土地供求关系中起着主导作用。由于地实行有限期的使用制度，土地供求呈现 出有规律的周期变化，本文是在一定时空范围内的对农村土地市场管理问题的研究。 市场经济其中一个重要的特征是法制经济。在市场经济下的土地市场的一切交易活 动和管理行为都必须在法律、法规规定的范围内进行。然而，我国现有的土地管理法律、 法规大多都还带有计划经济体制的部分特征，更缺乏土地市场管理的法律、法规及规章 制度，为此，必须按照地市场发展的邑身要求和特点，加快土地市场法制建设，这是 确保土地市场健康发展的基本前提。 总之，由于我国土地市场才处于起步发展阶段，不仅农村土地市场主体不明确，土 地市场体系不完整，而且土地市场运行方式也较为落后，因此，要建立符合社会主义市 场经济体制要求的农村土地市场，仍然需要相当长的历史发展时期。为了推动社会主义 土地市场的建立和发展，必须从法律上明确土地市场产权主体；必须深化地使用制度 改革，完善市场供应方式；必须调整和完善现行的土地税制制度，合理调节土地收益分 配关系，改进税收征管办法；必须加快政府职能转变，让市场机制在土地资源配置发挥 基础性作用；必须建立、健全土地市场调控机制，增强政府宏观调控能力。 农村土地市场还需要研究和探索的问题很多。本文仅仅研究了我国市场经济条件下 的农村土地市场建立与管理问题，有些理论还处在实践验证阶段。此外，随着市场经济 体制的不断健全、土地市场的不断发展，必然会出现许多新情况和新问题，因此，农村 土地市场管理的理论研究还有待于进一步深化。 关键词：市场经济，农村土地市场，土地产权，模式构建 a b s t r a e t a b s t r a c t e f f i c i e n ta l l o c a t i o no fl a n dr e s o u r c e st h r o u g haw e l l - f u n c t i o n i n gr u r a ll a n dm a r k e ti sa n e c e s s a r yr e q u i r e m e n tf o ras o c i a l i s t i cm a r k e te c o n o m y e n h a n c i n gt h er u r a ll a n dm a r k e t m a n a g e m e n ta n dn o r m a l i z i n gt h ea c t i v i t i e si ni th e l pe a s et h es e v e r ep r o b l e mo fl a n ds c a r c i t y a n dm a x i m i z et h es o c i a la n de c o n o m i cb e n e f i t sw i t hl i m i t e dl a n dr e s o u r c e si nc h i n a , a n d a c h i e v es u s t a i n a b l ee c o n o m i ca n ds o c i a ld e v e l o p m e n ta n dm a i n t a i ns o c i a ls t a b i l i t y b a s e do nac o m p r e h e n s i v er e v i e w o ft h ec u r r e n tl i t e r a t u r eo nr u r a ll a n dm a r k e t d e v e l o p m e n ta n dr e g u l a t i o n ，t h i s d i s s e r t a t i o ni n v e s t i g a t e st h e s t r u c t u r e ，s y s t e m a n d a p p r o a c h e so ft h el a n dm a r k e td e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n ti nc h i n ao ft h ec o n d i t i o no f m a r k e te c o n o m y m e a n w h i l e i ta l s oi d e n t i f i e sp r o b l e m sa s s o c i a t e dw i t hc h i n a sc u r r e n tl 褥d p r o p e r t yr i g h tr e g i m e ，c l e a r l yd e f i n e se n t i t i e si nt h er u r a ll a n dm a r k e t ，a c c o r d i n gt ot h es p e c i a l c h a r a c t e r i s t i c so ft h ep u b l i co w n e r s h i po fl a n da n dt h ed i r e c t i o no fl a n du s es y s t e mr e f o r m i t e m p h a s i z e st h en e c e s s i t ya n di m p o r t a n c eo fd e r e g u l a t i n gr u r a ll a n dm a r k e ta n dr a i s e st h e r e c o m m e n d a t i o no fd e v e l o p i n gc h i n a sl a n dm a r k e tc h a r a c t e r i z e db y ”t w of o r m so fs t y l e s ， t w ok i n d so f m a r k e t ，t w or e g i o n sa n dt w of o r m so f p r o p e r t yf i g h t s ” i na d d i t i o nt os t u d y i n gt h ee s t a b l i s h m e n to far u r a ll a n dm a r k e ts y s t e m ，t h i sd i s s e r t a t i o n a l s oa n a l y z e sm a j o rp r o b l e m sa s s o c i a t e dw i t hc u r r e n tr u r a ll a n dm a r k e to p e r a t i o ni nc h i n a , a n dp r o p o s e sm e t h o d sa n da p p r o a c h e st os o l v et h e s ep r o b l e m s l a n di sp u b l i c l yo w n e di n c h i n aa n dt r a d ei nl a n dd o e sn o tm e a nc h a n g i n gl a n do w n e r s h i p a sar e s u l t ，t h el a n dm a r k e t i sa ni m p e r f e c tm a r k e to fp r o p e r t yr i g h t s t h es t a t ea n dc o l l e c t i v ee c o n o m i cg r o u p s ，a sl a n d o w l l e r s ，c o n t r o lt h el a n ds u p p l ya n dd o m i n a t ei nt h el a n dm a r k e t t h et r a d i n ga c t i v i t i e so fl a n d u s ea r ed e t e r m i n e dt oal a r g ed e g r e eb yl a n do w n e r s l a n ds u p p l ya n dd e m a n da l s od i s p l a y c y c l i c a lp a t t e r n sb e c a u s et h ep e r i o do fl a n dl e a s ei sl i m i t e d l a n dm a r k e to p e r a t i o nd i f f e r si n d i f f e r e n tt i m ew i t h i nac y c l ea n db e t w e e nc y c l e s t h e r e f o r ed i f f e r e n tm a n a g e m e n ta p p r o a c h e s s h o u l db ea p p l i e da c c o r d i n g l y h o wt om a n a g et h er u r a ll a n dm a r k e ti nd i f f e r e n tt i m ea n d d i f f e r e n tp l a c e si saf o c a lp o i n to ft h i sd i s s e r t a t i o n t h ee s s e n c eo fam a r k e te c o n o m yi sr u l eb yl a w e v e r yt r a d i n ga n dr e g u l a t i n ga c t i v i t yi n t h er u r a ll a n dm a r k e ts h o u l da b i d eb yt h el a w h o w e v e r , m o s to ft h ec u r r e n tl a w sa n d r e g u l a t i o n sg o v e r n i n gt h el a n dm a n a g e m e n tw e r ef o r m u l a t e di nt h ep e r i o dw h e nt h ep l a n n e d e c o n o m yp r e v a i l e d m o r e o v e r , t h e r ea r ef e w e rl a w sa n dr e g u l a t i o n sa b o u tt h er u r a ll a n d m a r k e ta n di t sm a n a g e m e n t t h e r e f o r e ，t h ep r o c e s so fe s t a b l i s h i n gal e g a lf r a m e w o r kf o rt h e 2 沈阳农业大学硕士学位论文 r u r a ll a n dm a r k e ts h o u l db es p e e d e d u pi na c c o r d a n c ew i t ht h er e q u i r e m e n ta n dc h a r a c t e r i s t i c s o ft h el a n dm a r k e td e v e l o p m e n t t h i si st h ep r e - r e q u i s i t ea n df o u n d a t i o nf o rt h eh e a l t h y d e v e l o p m e n to ft h er u r a ll a n dm a r k e t i ns l i m ，c h i n a sr u r a ll a n dm a r k e ti ss t i l la tav e r ye a r l ys t a g eo fd e v e l o p m e n t ，f o r e x a m p l e ，u n c l e a rd e f i n e dm a r k e te n t i t i e s ，i n c o m p l e t er u r a ll a n dm a r k e ts y s t e m ，l i m i t e ds c o p e o fm a r k e tm e c h a n i s ma n dp o o ro p e r a t i o np r a c t i c ei nt h er u r a ll a n dm a r k e t i np a r t i c u l a r , f e w s t u d i e sh a v el o o k e da tt h em a r k e tf o rt h er u r a ll a n d w h i c hi sa ni m p o r t a n tc o m p o n e n to ft h e l a n dm a r k e t t h e r e f o r e ，i tw i l lh a v ea l o n gw a yt og ob e f o r eal a n dm a r k e tw h i c hm e e t st h e r e q u i r e m e n t o ft h es o c i a l i s tm a r k e te c o n o m y s y s t e mc a nb ee s t a b l i s h e d k e y w o r d s ：m a r k e te c o n o m y , r u r a ll a n dm a r k e t l a n dp r o p e r t yr i g h t , p a t t e r n c o n s t r u e t i o i l 3 第一章导言 第一章导言 1 1 问题的提出 土地是人类最基本的生产资料，是社会一切经济活动的必要场所。它不但是一种资 源，它还是一种资本。随着经济全球化进程的进一步加快，我国在总结社会主义建设和 发展过程中的经验和教训的基础上，根据生产力不断提高的新情况，及时调整生产关系， 循序渐进地将完全的计划经济体制转变为中国特色的社会主义市场经济体制。而建立中 国特色社会主义市场经济体制，必然要解决生产资料的社会分配方式问题。社会主义市 场经济要求的资金、技术、劳动和土地三大基础生产要素，应按照国家经济、社会发展 的总目标和市场经济运行的客观规律进行配置和流通，并实现生产要素利用的最优化。 农业、农村和农民问题始终是我国建设发展的根本问题，而土地问题是“三农”问题 的核心。1 9 7 8 年改革开放以来，我国通过农村土地使用制度的变革，实行了以家庭经营 为基础的双层经营体制，明确了集体和农户的责任权利关系，赋予农民相对独立的经营 权，极大地调动了农民的积极性，给农村带来了翻天覆地的变化，也推动了城市和整个 经济体制的全面改革。十六大确立了深化社会主义市场经济体制的改革目标，在新世纪 我国农村经济深化改革的方向，就是要大力发展市场，包括商品市场和要素市场，以建 立完整的市场体系。目前我国农村要素市场相对于商品市场严重滞后，从农村市场经济 发展的长远角度看，发展农村要素市场比发展商品市场更为重要。因此，现阶段我国农 村市场经济发展的重点应是：下决心发展农村要素市场。发展土地、劳力和资金三个市 场是发展农村要素市场的重头戏，是推动土地、劳力和资金合理流动的保证，并能把资 源配置提高到一个新水平。在这三个要素市场中，土地是农业生产最重要的生产资料和 农村经济运行中最基本的生产要素，是农村各种经济关系的载体，土地是农村市场体制 的基础市场。农村土地因其特殊性使农村土地市场在整个土地市场中具有举足轻重的作 用，农村土地市场的发展状况直接关系到全国土地市场的发展状况进而影响到社会主义 市场经济体系能否顺利建成。因此，建立和发展农村土地市场，己成为深化农村改革， 发展社会主义市场经济的重要突破口之一。 近年来，随着社会主义市场经济的建立和不断发展，一方面是农村土地经济活动开 始活跃起来，市场交易也客观存在。另一方而，农村土地抛荒现象、土地乱占乱用现象、 农村土地非农化倾向等也日趋严重，并且大量存在着一些明显违反或钻政策空子的土地 违法交易，但是现行法律法规的不完备导致一些做法无法可依。因此，建立健全农村集 体土地市场，有助于规范土地交易行为，推动农村土地市场交易健康稳定发展，充分发 挥市场机制的作用，让土地在流转中吸纳劳动力、资金、技术等生产要素，实现最佳组 4 沈阳农业大学硕士学位论文 合，从而有助于实现农村土地这一极为有限的资源得到合理配置，并对国土资源管理中 存在诸多矛盾和问题的解决，都具有现实而深远的指导意义。 1 2 研究综述 关于农村土地市场问题，国内外学者都进行了广泛的研究。国内学者主要从经济学、 社会学角度研究农村土地流转，而国外学者更多从经济学理论出发，以市场交易的一般 理论为基础来研究土地市场及土地交易。从搜集到的各类文献来看，有关农村土地市场 问题的研究主要涉及以下几个方面的内容： 1 2 1 关于土地市场研究 随着市场经济的发展，土地市场已成国内外关注的热点问题。从国外的实践经验来 看，由于各个国家所实行的土地所有制不同，因而所采取的土地市场管理制度也各不相 同。但总体说来，目前土地管理起步较早、发展较好的国家土地市场管理有如下几个特 点： ( 1 ) 尽管土地所有制不同，土地市场但在没有产生明显的城乡割裂现象，土地利 用方式的不同导致了土地政策的不同( 韦仕颐，1 9 9 4 ) ； ( 2 ) 土地市场并不是一种完全竞争的市场，政府通过经济手段和立法手段管理土 地市场( 刘书楷，曲福田，费仕良，1 9 9 3 ) ； ( 3 ) 土地产权体系较为完善，土地产权被纳入一般财产权范畴( 李元，2 0 0 0 ) 。 我国城市地一级市场由国家垄断，土地交易主要集中在使用权市场，所以土地市 场受行政因素干扰较多，地产市场收益分配具有复杂性。一些专家学者对目前城市土地 发育中的各种问题，如隐形市场( 文华，2 0 0 4 ) 、土地批租( 杨定青，2 0 0 5 ) 等都做了 深人研究，并提出相关政策建议。我国城市土地市场目前正处于发育、成长阶段，土地 市场的要素市场正在构建。王小映从企业制度演变这一角度出发，详细分析了建国以来 城市土地使用卷4 度的转变过程，将我国城市土地市场分为一级、二级和三级市场，并指 出企业制度变迁是引起我国城市土地制度变迁的一个重要条件( 王小映，2 0 0 5 ) 。 1 2 2 关于土地流转研究 马克思主义地租理论以及西方资产阶级古典地租理论是国外对土地流转的研究，现 代的土地流转市场建设理论以上述研究为基础。随着市场经济体制的逐步建立与发展， 国外的许多学者以及经济学家，如保罗萨缪尔森、曼昆等都将土地作为进行交易的市 场要素来研究，并把土地和资本流动放在一起研究。由于交易的实质是土地的产权，故 他们研究的重点放在土地产权的流转上。 近年来，国外在农用地流转方面的研究认为，土地产权的安全要受到诸如不同农业 生产类型及农户家庭等的影响，更要受到市场中土地、劳力以及资金等要素配置的影响。 这些影响因素的合理配置间接地减少市场交易成本，抑制市场失灵。研究同时指出，持 第一章导言 续存在的土地、劳动力、信用以及商品市场的扭曲是资源利用率下降和经济发展迟缓的 主要原因。国外农用地流转的一般经验，主要表现为明晰土地产权、发展土地市场、实 行适度规模经营并限制土地的过度兼并与集中以及对农用地实施保护等几个方面。在国 外土地经济学和土地法学的研究中，很少使用土地流转这个词汇，在土地流转的领域研 究较多的是土地交易、其具体形式有土地的买卖、租赁抵押等。 国内方面，为促进农村集体土地的合理流转，使得国有土地流转与集体土地流转能 有效的衔接，国家、集体、农民、用地者各得其所，国内学者对集体建设用地的流转进 行了大量的研究，取得了一定进展。首先是土地的所有权主体要明确。主体模糊，土地 权益归属就难以定位；其次是产权主体的组织形式必须明确( 车小中，2 0 0 0 ) ，是采用 股份制还是仅有法人代表面无明确组织形态的集体制，公有制的实现形式不清，农民的 利益就难以保障；然后要有合理的土地收益分配结构和形式( 陈征2 0 0 5 ) 。 目前集体建设用地流转，涉及环节多，法律关系复杂：违法供地用地现象普遍，土 地交易安全性能差。要加强流转的公开性、透明度，把各种形式的集体建设用地放到土 地有形市场中交易，采用通行的招标、拍卖、多方协议等方式，完善交易手段。保证流 转的合法性、交易环节的完整性，实现政府监督，最终达到集体建设用地“公平、公正、 公开”流转和交易的目的，树立有形市场交易的集体建设用地才合法、有保障的观念。 1 2 3 我国农村土地市场现状调查研究 中国人民大学与美国华盛顿大学农村发展研究所r d i ( a u r a ld e v e l o p m e n ti n s t i t u t e ) 在1 9 9 9 年共同完成了“中国3 0 年农村土地使用权调查”。并据此编写了中国农村土地 产权制度研究一书，对我国当前农村土地产权制度的历史、现状及发展进行了详尽的 阐述。清华大学中国经济研究中心也就福建、江苏、浙江等省的一些县为例，对农村土 地流转问题进行了具体的案例调查和分析。也有的学者通过实地调查结果来分析具体某 个农村土地制度问题。王克强等人通过对湖北省钟祥市、荆门市、恩施市的调查，分 析了地产对于农民的多重效应，调查结果显示，生活保障是农民对土地最强力的要求， 以及认同集体组织成员的资格与户籍相联系，并认同对集体土地所有权管理实行一定程 度行政干预是必要的( 刘红梅，王克强，2 0 0 6 ) 。 除了横向上的广泛调查外，还有在纵向上进行固定跟踪调查，了解农户家庭农村土 地经营基本情况在承包期内的变化，分析农村土地流转的动因以及未来流转趋势，分析 农村土地流转与经济发展水平的相关性。以上分析都是以调查为主，在大量的区域和案 例调查数据基础上对于我国农村土地市场现状进行的归纳和分析。 1 2 4 我国农村土地问题的理论研究 我国农村土地问题现是土地资源配置中的重中之重。不少学者在理论上对农村土地 制度、农村土地市场开放等问题做了深入研究。从我国农村土地使用制度形成的历史来 沈阳农业大学硬士学位论文 看，温铁军在提出“三农”问题为我国农村经济主要问题的同时，用大量的历史数据深入 阐述了我国集体所有制以及相对应的农村集体土地所有制的形成原因。他指出，中国人 地关系紧张是土地制度变迁的重要前提。在建国初期，为了国家经济的发展、完成工商 业的原始积累，国家制定了一系列包括户籍在内的制度，使得资本、土地、人口在农村 都不能自由流动，因此形成了农村集体土地相对城市土地不能流转的不完全产权的流转 制度( 温铁军，2 0 0 1 ) 。董国礼从新制度经济学的制度变迁和制度创新理论入手，分析 了1 9 4 9 1 9 9 8 年的农村土地产权制度变迁。他将5 0 年来的土地产权制度变迁看作是由 制度均衡到非均衡而引起变迁的过程。1 9 5 8 年以后的人民公社制度安排使得“三级所有、 队为基础”的制度一直沿袭到1 9 7 8 年。在这期间也发生过来自基层的制度创新- 2 0 世 纪6 0 年代的“包产到户”引起短暂的诱致性制度变迁。然而，由于意识形态、有界理性 和政治偏好的作用，使得这一短暂调整未持续较长时间。有了2 0 世纪6 0 年代的经验， “包产到户”作为制度选择后来又引起了制度变迁，即2 0 世纪7 0 年代末期始于安徽凤阳 小岗村的家庭联产承包责任制。1 9 7 8 年之后，家庭联产承包责任制在中国农村全面实行， 从而引起新的非均衡、制度创新及产权的重组( 董国礼，2 0 0 3 ) 。 在农村土地地价研究方面，主要研究集中在农村土地地价的构成及量化上。黄贤金 教授在其著作农村土地价格论中系统地论述了农村土地价格形成的基本理论以及农 村土地价格的测算方法，提到了“统一市场论”。他认为法律制度的分割、产权歧视是造 成城乡土地市场脱节的主要原因( 黄贤金，1 9 9 7 ) 。对于农村地价体系，有学者提出了 分类体系，如按土地用途分为农用地地价和非农用地地价。按研究对象规模分为宗地地 价和区片地价，按用途可分为单用途地价、可交用途地价和综合地价，这三类地价共同 构成农村地价体系。 但是，纵观目前的研究进展，尽管对我国城乡土地市场及地价方面的研究众多，却 缺少对农村土地市场本身的运作体系、方式、主体及市场环境较为深人的研究，更多的 是偏重于增强管理手段和提高行政管理效率方面的研究。对于农村土地市场及地价体系 的研究由于受农村基本政策的限制，多为单一理论探讨，对于明确市场主体、规范运作 方式等政策性层面的研究不多。 1 3 论文的内容结构 本文着重研究市场经济条件下农村土地市场的建立与管理，具体包括以下几部分： 第一章导言部分主要介绍选题的依据与意义、国内外研究动态、研究范围框架等内容； 第二章农村土地市场研究的理论基础，马克思主义地租理论、交易费用理论、土地区位 理论等都是农村土地市场研究的相关理论基础，在这一章中，主要在阐述理论的基础上 分析了这些基础理论是怎样为建立农村土地市场服务的；第三章市场经济体制与土地市 场体系，在本部分，首先阐述了市场经济体制和农村土地市场的内涵和特征，为下文分 7 第一章导言 析做好概念界定，同时探讨了经济体制与土地市场、市场经济与农村土地市场的辩证关 系分析；第四章通过深刻分析建立农村土地市场的基本原则、构建农村集体土地市场运 行的基本模式，以及建立以价格机制为核心的农村土地市场运行机制，对辽宁省农村土 地市场的实证研究和对农村土地市场运行机制的研究提出了农村土地市场体系的建立 和管理研究，揭示了市场经济条件下建立农村土地市场的基本思路；第五章根据我国开 放集体土地市场的必要性分析，在分析农村土地产权历史和面临的问题基础上系统分析 了农村土地市场存在的主要问题，进而研究提出了若干规范农村土地市场管理和发展的 原则、理论与方法。在论文的最后，对本文的主要内容进行了一个总结。本文结构框图 如图1 1 所示： 图1 - 1 ：论文结构框 f i g u r e 1 1 ：t h e s e sc o n s t r u c t i o n a ld r a w i n g 1 4 本文的研究特点与方法 文章主体上以理论分析为主，辅之以实证资料加以验证和对比是本文的特点，由于 农村土地市场的建立有较强的理论性，同时受到资料收集等多方面的制约，故文章较为 侧重理论分析。 农村土地市场的建立和管理，其形成和发展需要一个较长的过程，文章中运用马克 思主义地租理论、交易费用理论、制度变迁理论及产权经济学理论、土地区位理论的理 论分析方法配合系统分析方法来分析我国农村土地制度，从理论上分析土地制度安排对 土地资源配置的影响，从制度变迁的角度结合目前的制度环境分析我国下一步的农村土 地制度变迁，并在运用这三个理论的基础上，分析建立农村土地市场。 8 沈阳农业大学硕士学位论文 第二章农村土地市场研究的理论基础 土地市场属于土地经济学研究的范畴，土地经济学一般理论适用于对农村土地市场 的研究，但土地是一种特殊的商品，又具有其特殊规律。 2 1 马克思主义地租理论 马克思主义的地租理论科学的揭示了资本主义土地私有制及其地租的本质。它认 为，地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分；是土地 所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。任何社会，只要存在土地所有者 和不占有土地的直接生产者，后者在土地利用中有剩余生产物被前者所占有，就有产生 地租的经济基础( 马克思，1 9 7 2 ) 。 马克思主义的地租理论把资本主义地租按其形成条件和原因的不同，分为绝对地 租、级差地租、垄断地租。前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租( 垄断 地租) 仅是个烈条件下产生的资本主义地租的特殊形式。根据马克思的土地价值二元论 的观点，资源的价格等于土地物质的所有权益土地资本的价格。土地物质的所有权益即 表现为土地的绝对地租，而土地资本的价格则表现为土地的级差地租。而根据马克思关 于城市土地级差地租理论，级差地租又分为两类：一是级差地租i ，即土地肥力的差异、 不同的土地位置所生成的级差地租，二是级差地租i i ，即对土地的追加投资而产生新的 土地级差。 马克思主义地租理论是马克思主义经济理论的重要组成部分，是马克思全面剖析资 本主义生产方式不可忽视的内容。马克思的地租理论对于我们研究现代经济条件下土地 产权制度的变革，促进农村土地市场化有着极其重要的指导意义。 2 2 交易费用理论 国外对于土地市场配置的研究，经济学家更多的是从国家制度和经济绩效的角度去 分析土地制度、土地市场和土地政策问题。 交易费用是获得准确的市场信息所需要的费用，以及谈判和经常性契约的费用( 科 斯、阿尔钦、诺斯，1 9 9 0 ) 。在此基础上，交易费用分为两部分：一是事先的交易费用， 即为签订契约、规定交易双方的权利、责任等所花费的费用；二是签订契约后，为解决 契约本身所存在的问题、从改变条款到退出契约花费的费用。最后交易费用扩展到包括 度量、界定和保护产权( 即提供交易条件) 的费用，发现交易对象和交易价格的费用，讨 价还价的费用，订立交易合约的费用，执行交易的费用，监督违约行为并对之制裁的费 用，维护交易秩序的费用等等。 市场经济中无论土地的初始土地产权是如何的，在土地市场价值规律和竞争机制的 9 第二章农村土地市场研究的理论基础 作用下，通过土地流转对土地使用权、经营权、收益权、处置权进行优化重组，总能使 土地的生产和使用效率最大化。当然，参考科斯交易成本理论降低土地流转成本，降低 土地交易的外部成本，也有利于土地流转内在化的激励机制，建立健全土地法律法规体 系，建立和完善土地市场，使土地资源的配置更趋合理，也有益于促进我国土地制度的 改革和创新。 2 3 制度变迁理论及产权经济学理论 制度被定义为管束入们的一系列规则( 舒尔茨，1 9 8 9 ) 。它是某些服务的提供者， 应经济增长的需求而产生。交易费用理论则说明交易费用的存在必然导致制度的产生， 制度的运作又有利于降低交易费用( 科斯，阿尔钦、诺斯，1 9 9 0 ) 。制度安排之所以会被创 新，是因为有许多外在性变化促成了利润的形成，但是又由于外部性内在的困难、厌恶 风险、市场失败以及政治体制等原因，使这些潜在的外部利润无法在现有的制度安排结 构内充分实现，因而在原有制度安排下，某些人为了获取潜在利润，就会率先来克服这 些障碍，从而导致新的制度的产生。项新制度安排只有在创新的预期净收益大于预期 的成本时，才会被做出。因此，尽管在历史上可能存在许多可以获取潜在利润的可能与 机会，但只有在以下两种情形下才会发生制度创新：( 1 ) 创新确实改变了潜在的利润； ( 2 ) 创新成本的降低使制度安排的变迁更加合理。对于第一种情形，比较明显的有市 场规模变化会改变特定制度安排的收益和费用；技术变迁会使得制度安排的变迁变得有 利可图；社会中各种团体对收人的预期会使他们对新制度安排的收益与费用做出重新评 价。对于第二种情形，如一种制度安排的组织成本已由另一种制度安排所支付，则这一 制度创新的成本会显著降低，技术创新不仅能改变制度安排的收益，而且也能减少某些 安排的运作成本：信息的传播与有利于制度创新的社会科学知识的进步，也会使某些制 度创新的成本降低等等；制度刨新到底会选择何种形式，取决于每一形式的成本与收益， 以及受影响团体的相对市场力量和非市场力量。当然，制度变迁往往是一个漫长而曲折 的过程，因为对潜在获利机会的认识与新制度创新之闯存在着时滞。 在影响人的行为决定，资源配置与经济绩效的诸多制度变量中，产权的功效极其重 要。产权经济学主要着力对产权、激励与经济行为关系的研究，尤其探讨不同的产权结 构对收益报酬制度及资源配置的影响，突出关注权利在经济交易中的作用。产权是 一个社会所强制实施的选择一种经济物品的使用权利。( 1 ) 产权源于物品的稀缺性及产 权的排他性；( 2 ) 这些预期通过社会的法律、习俗和道德得至u 表达；( 3 ) 普遍产权经济 学认为产权具有激励功能、约束功能，以及通过产权的界定使得资源利用的外部性内部 化从而产生资源配置功能。 ， 土地产权包括所有权、使用权、收益权和转让权等权利。产权制度是制度化的产权 关系或对产权关系的制度化，是划分、确定、界定、保护和行使产权的一系列规则，其 1 0 沈阳农业大学硕士学位论文 产生于土地资源稀缺所引起的合理利用土地资源的要求。 在我国社会主义市场经济条件下，应用产权经济学理论为创新农村土地产权制度、 引导建立和培育农村土地市场时，必须明确的指导思想是以建立社会主义市场经济体制 和解放、发展农村生产力为目标，按照有利于推进农业产业化经营和农业现代化、有利 于保护农民利益和维护农村社会稳定、有利于提高土地产出率、促进农村经济全面发展 的要求，尊重农民意愿，在明晰农村土地产权主体、健全农村土地产权各项权能和合理 显化土地资产的基础上，制定规范有序的农村土地流转制度，允许农村土地产权在符合 土地利用总体规划、优化土地资源配置的前提下合法有序流转，提高土地利用的效益。 2 4 土地区位理论 区位论是关于人类活动的空间分布及空间之间相互关系的学说，简单地说，区位是 指社会、经济等活动在空间上分布的位置。换言之，区位就是自然地理区位、经济地理 区位、交通地理区位等在空问地域上有机结合的具体表现。土地区位理论主要包括杜能 的农业区位论( 孤立国对农业和国民经济之关系，简称孤立国) ，韦伯的工业区位 论，克里斯塔勒的中心地理论等。 2 4 1 农业区位论 农业区位论产生于1 9 世纪2 0 3 0 年代，其标志是1 8 2 6 年德国农业经济学家杜能 的著作孤立国的出版。假定有一个孤立国，它全是沃土平原，但与别国隔绝，没有 河川可通舟楫；在这一孤立国中有一个都市，远离都市的外围平原变为荒芜土地；都市 所需农产品都由乡村供给，都市提供农村地区所需的加工品。在这种假设下，杜能提出 了各种产业的分布范围，或者说它们的区位。他把都市外围按距离远近划成6 个圈，这 些环带后来被称为杜能圈。距城市最近的郊区为高度集约经营，随着到消费地距离的增 加，土地经营愈益粗放由于实际上不存在杜能假设的国家，它的土地肥力和土壤的物理 性质到处一样。另外，实际上不可能拥有唯一的国家，既不在河流边也不在可通航的运 河边。这些前提条件的变化会对“孤立国”的作用产生影响，各圈的位置和范围大小均会 发生变化。杜能理论的核心部分，从经济上看就是农业生产者所处位置的级差地租。土 地位置级差地租为土地经济利用时的价格，与需求之间成正比( 杜能，1 9 8 6 ) 。 杜能认为：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的自然 属性( 如土地自然肥力、土壤特性等1 ，而且依赖于其它经济因素，其中农产品消费市场 距生产农产品土地的距离对土地利用影响很大。杜能从农业土地利用角度阐述了对农业 生产的区位选择问题。 2 4 2 工业区位理论 韦伯在论i 业的区位一书中引用了“区位因素”，即指一个地理点上能对工业生 产起积极作用和吸引作用的因素。韦伯工业区位论中排除了社会文化方面的区位因素， 第二章农村土地市场研究的理论基础 只考虑原材料、劳动力和运费，甚至把原材料费用及其地区差异纳人运费之中，因此， 孤立的工业生产的区位就取决于运输费用和劳动费用，并从两项因素的相互作用分析 中，推导出工业区位分布的基础网，继而把集聚因素，对基础网作进一步的位置交换。 韦伯研究了运费对工业区位选择的影响认为，吨公里总和的最低点可佼工业生产取得最 低成本的效果，因为运输费用与吨公里总和是成正比的( 韦伯，1 9 9 3 ) 。 2 4 3 中心地理论 克里斯塔勒吸取了杜能、韦伯研究的成果，通过对城市、中心居民点发展的区域基 础以及等级一规模的空间关系分析，提出了中心地理论。中心地指相对一个区域而言的 中心点，不是一般泛指的城镇或居民点，而是区域内向其周围地域的居民提供各种货物 和服务的中心城市或居民点( 沃尔特- 克里斯塔勒，1 9 9 8 ) 。克里斯塔勒认为：由于在中 心地，新的厂商不断自由进入，竞争结果使各厂商经营某类商品的最大范围逐渐缩小， 直到能维持最低收人水平的门槛范围为止。这一门槛也可以称之为需求门槛，通常用门 槛人数指标表示。在激烈的市场竞争中，某类商品在一定的时点上就会达到饱和状态， 中心地所覆盖的市场区都会成为圆形，且彼此相切，圆形与图形必然出现缝隙，使得居 住在这些缝隙之间的居民暂时得不到服务。为此，各中心地都试图把这片空白区吸引到 自己的市场区。竞争的结果，使中心地之间的距离进一步缩小，以致各中心的服务范围 出现了部分重叠。这时，居住在重叠区的居民就有两个可供选择的区位。按照消费者最 近供应地购物的假设，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。其中位于平分线上的 居民到两个相邻的中心地的距离是相等的，这条线被称之为无差别线。由于重叠区被无 差别线分割，圆形的市场区就被六角形的市场区所取代，从而导出正六边形市场区这一 便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。 上述的区位理论为实际的案例研究提供了有用的框架。影响土地利用和地租进而影 响土地市场的变量很多，人们首先要研究的是土地需求的来源，即用于居住、商业、工 业、农业、林业等不同目的。其次研究不同的需求中影响土地利用和地租的诸多因素： 土地使用者对土地的需求( 引致需求) 及土地资源质量、运输成本、生产要求、要素供 求关系、生产技术等相关变量。对土地的直接需求来自于对土地的服务和环境直接功能 的需求，涉及与距离有关的费用、土地质量( 实地、邻里、区域环境、地貌等) 、影响 土地供求的额外因素( 如建筑物状况) ，以及需求者的特征( 包括工资率、家庭构成等) 等因素。土地利用和租金依据不同资源需求之间的竞争结果确定：每块土地( 在一个竞 争性土地市场中) 将分配给能够最大化租金的使用方向上去。 1 2 沈阳农业大学硕士学位论文 第三章市场经济体制与土地市场体系 土地市场是社会主义市场经济的重要组成部分。研究土地市场，必须充分认识什么 是经济体制、什么是社会主义市场经济，必须深刻了解经济体制转型期的基本特点以及 市场经济所要求的管理体制、机制和方式，只有这样，土地市场的建立与发展才能与市 场经济体制相融。 3 1 经济体制 ， 3 1 1 经济体制的内涵 所谓经济体制，一般是指经济管理的制度和管理方法，包括各经济部门的组织管理 体系、管理权限划分、管理形式与手段等。不同形式的经济体制要求不同的经济运行机 制。经济运行机制是指国民经济各个构成部门和环节之间，通过相互联系和制约，促进 整个经济系统运转的形式、方法和手段，它包括经济活动的动力结构、经济运行的方式 和经济调控的手段，以及经济信息及其系统内各环节的关系。经济体制与经济运行机制 应当互相匹配，经济体制是是平台，是基础，要求一定的经济运行机制来配套，经济运 行机制质量的好坏决定着经济体制能否发挥应有的效用。 3 1 2 现代市场经济的一般特征 现代市场经济不仅有完善的市场机制，而且有健全的宏观调控机制。市场经济是建 立在社会生产力高度发展，社会分工极度广泛，社会经济结构十分复杂的基础之上。市 场机制是市场经济的核心，完善的市场体系是合理配置资源和促进经济高效运转的前提 条件。由于市场机制不是万能的，它也有其局限性，因此，现代市场经济必须在健全的 市场自动调节的基础上引进计划机制，作为市场机制有效而必要的补充，以弥补市场机 制的不足，并将市场调节与国家干预有机的结合起来。市场经济的实质，就是通过市场 机制的作用，调动各市场经济主体合理地配置和利用资源，达到社会再生