（会计学专业论文）经营土地财务风险管理研究.pdf

中文摘要 在社会主义市场经济体制建设过程中，土地等资源的配置逐渐 枣篆采的诗剡调拨转变鸯市场辊制谣节。为了j 暖应这一市场经济蔑 律的要求，发挥土地资源作为重要的生产资料的基础性作用，同时 实现土地资源的曛大收益，政府有关部门提出了经麓城市经营土地 酶疆学，并剩定了其落鳇措施。 经营土地以各级政府为赢接或间接经营主体，熟操作方法和运 作方式也各不相同，但总体思路是各级政府或国土资源管理部门下 蚕成立土地褚备交易中心等攀逢蕈霞，巍这些其鸯政鹰背景酶遗 储备交易中心等事业单位代表政府从事土地资源的收购、储备、出 让等活动。这种土地经营方式短时期内在经营地开展鲍初期阶段， 具有掩广逶速、竣麝缝收盏大等特点，僵睫着溅经营的深入开 展，政企职责不分、经营主体权责不明、政府经济风险加大等弊端 就逐渐显现出来了，若不及时加以改革或调整，必将影响经营土地 缝成效，使市场经济秩序遭受到玻嚣。 本文共分为圆个部份，主要从分析土地经营活动的现状、存在 的弊端等方面入手，运用财务风险管理理论剖析土地经营活动中存 在酶鬓| 务风险，避雨提遗羹砉务风险管瑾攒施察方法。 前言部份，主要阐述了经营土地的背景，我国土地管理制度的 变革过程，分析了现阶段经营地存在的弊端，从丽引出对经鬻土 逾慰务风险研究的意义馥及本文酶写终恐鼹和研究方法。 第章，经营土地现状及经营土地的形式，首先提出了经鬻土 地概念的确定，分橱了近年采学术界和地管理实务界提出的经营 遗魏概念，指畿戳前概念滟特点和不怒，重薪定义了经营施的 概念。其次以四川省经营土地情况为例分析了土地经精的几种方式， 通过土地经营促进了土地收益的增加，剖析了经营地快速发展魄 鹜惹漂因，指塞了土趣经营羹才务风险豹穰源秘环节所在。 第二章，经营土地的财务风险分析，运用财务风险的一般性原 理，分析了财务风险产生的原因，财务风险是企业在各项财务活动 中，由于内部、外部环境的因素作用，使财务系统运行偏离预期目标而 形成的经济损失的可能性，借鉴了c o s o 报告的e r m 框架对风险 的定义和管理理念。从实践出发，分析了经营土地工作中存在的问 题，主要有经营土地的主体混淆错位，经营土地的筹资渠道单一， 负债比例高，筹资风险大，土地经营单位忽略市场经营风险，贪大 求多，土地储备时间过长，变现风险大，土地经营过程中政府过度 干预行为增大了经营风险等问题，以及由此而带来的经营风险和财 务风险。在此基础上，提出了经营土地过程中面临的财务风险，即 土地经营的筹资风险，表现为筹集资金的成本高、期限短，筹资额 度不科学；投资风险大，利润率低；土地经营风险大和土地收益分 配不合理。 第三章，经营土地的财务风险管理，本章运用财务风险管理的 理论和方法，从五个方面提出了经营土地过程中财务风险管理的措 施，即首先要明确土地经营单位法人主体地位，建立健全现代企业 经营管理制度，使政府的土地管理职能与企业的经营职能分开，政 府回归到土地所有者和土地市场管理者的位置，保证土地市场按照 市场规律健康有序地运行。然后分别阐述了采取拓宽筹资渠道，建 立土地基金、银行贷款、吸引民间资金相结合，降低资金成本，确 定适当的筹资规模，降低负债比例等措施方法以降低土地经营筹资 财务风险；土地经营公司要树立风险意识，分析国家土地管理政策、 财政金融政策、房地产市场形势对土地经营的影响，确定收购储备 土地资源的数量和规模，实物储备、红线储备和信息储备相结合， 运用投资分析方法，从时间价值和风险价值两个方面分析投资方案 的可行性，降低土地资源的收购与储备风险；根据土地供应政策， 分析土地市场需求状况，确定适当的出让价格和出让时机，制定适 当的营销策略，全方位运作土地经营活动，降低土地资源向土地资 本转变过程中的风险；根据国家对企业经营收益分配的原则规定， 针对土地经营分为自行销售和委托代理销售两种方式，分别提出土 魄收益分配的措施，降低地经营收益分配风险。 在定性分橱地经营财务风险管理措施的基础上，提出建立经 营土地财务风险预警机制，土地经蓠公司通过分析公司的经营管理 秘财务资产状凝，建立一系贰符合颈警条件躲蘸警 鹭搽霸预警璇嚣， 定期进行分析观察，提前或尽早发现公司经营中存在的经营风险和 对务嚣除，及时氲黢衣会或餐理蜃预警，竣霞采取播蕤瓶避或减少 财务风险。 主文豹主簧锱新爨：在研究方法上，采用了规范研究与典挺案 例捆结合的方法，运嬲财务风险管璎懿理论与方法，结会对经嚣 地的实践，对经营土地管理工作的蜜际问题进行了剖析，阐述了经 骛地存在鳇鼹险并舒对阚题提出了攘瘦的治理帮防范接蓬，对预 防和化解我国经营土地的风险具有敷要理论意义和现实参考价值。 受瓣闻帮论文篱蠛麓聚裂，本文没有深入研究经营逮瓣务风 险评价指标体系，没有涉及具体的经营土地财务风险指标标准。 最螽，宓须要说瞬魏是，鉴予笔者求平有限，对予经营她薅 务风险的研究尚显肤浅，论文不完蛰、甚至错误之处在所难免，恳 请各位老师、专家学者提出窳贵意觅和建议，便于笔者今后更好的 从事这方耍的磺究。 关键词：经营土壹i 奴财务风险预警防范 a b s t r a c t d u r i n gt h e s o c i a l i s tm a n e te c o n o m yb u i l d i n g ，t h ew a yo f r e s o u r c e sd i s t r i b u t es u c ha sl a n di s c h a n g i n gf r o mp l a n e dw a yt o m a r k e t e dw a y , g o v e r n m e n tp l a nt or u nc i t i e sa n dl a n d st of i tf o rt h e r e q u i r e m e n to fm a n e te c o n o m i c sa n dp r o v et h ep r o f i to fl a n d s t h em e t h o d so fi l i al a n d sa r ed i f f e r e n t ，b u ta saw h o l et h ei d e a lo f r u nl a n d si ss i m i l a r , t h a ti sg o v e r n m e n to rt h eb u r e a uo f l a n df o u n ds o m e u n i t st ob u y , h i v ea n da c c o m m o d a t el a n d s a tt h es e n i o rs t e p s ，t h i sw a y c a np r o m o t er u n n i n gl a n da n dg a i nm o r ep r o f i to fl a n d a st i m eg o e so n ， s o m eq u e s t i o n sc o m e sf o r t hd u r i n gr u n n i n gl a n d ，f o re x a m p l e ，f u n c t i o n o fg o v e r n m e n ta n dc o m p a n yi sn o tc l e a r , r i s ko fg o v e r n m e n tr i s e s ，t h o s e w i l la f f e c tt h es u c c e s so fr u nl a n di fn o ta d j u s ta n dr e f o r mt h e mo nt i m e ， e v e nd e s t r o yt h er u l eo fm a r k e te c o n o m y t h ea r t i c l ei sm a d eu po ff o u rp a r t s ，f i r s ta n a l y s i st h ep r e s e n ts t a m s a n da b u s eo fl u l ll a n d ，u s et h et h e o r yo ff i n a n c i a lr i s km a n a g e m e mt o e x p l a i nt h er i s ko fr u nl a n d ，a tt h i sb a s e ，b r i n gf o r w a r dt h er i s km a n a g e m e t h o do f r u nl a n d t h ef i r s tp a r ti sp r e f a c e ，m a i n l yt a l k sa b o u tt h eb a c k g r o u n do fr u n l a n d ，r e f o r m i n gp r o c e s so fl a n dm a n a g e m e n t ，a n a l y s i st h ep r e s e n ts t a t u s a n da b u s eo fr u nl a n d ，t h e nb r i n ga b o u tt h es i g n i f i c a n c eo ft h i sa r t i c l e ， a n dt h em e t h o do fr e s e a r c h t h ef i r s tc h a p t e ri st h es t a t u sa n df o r mo fr u nl a n d ，d i s c u s st h e c o n c e p to fr u nl a n d ，a n a l y s i st h ec o n c e p to fd i nl a n di na c a d e m ea n d d e p a r t m e n to f l a n dm a n a g e m e n t ，t a l ka b o u t t h e i rc h a r a c t e r i s t i ca n d s h o r t a g e ，r e d e f i n et h ec o n c e p to fr u nl a n d t a k er u n n i n gl a n di ns i c h u a n p r o v i n c ef o re x a m p l e ，g o v e r n m e n tg a i nm o r ep r o f i tb yr u n n i n gl a n d ，t h a t i st h em a i nr e a s o n p o i n to u tt h es p r i n g h e a dw h e r ef i n a n c i a lr i s ke x i s t t h es e c o n dc h a p t e ri sf i n a n c i a lr i s ka n a l y s i si nr u nl a n d ，e x e r c i s e g e n e r a lt h e o r yo ff i n a n c i a lr i s kt oa n a l y s et h er e a s o nt h a tf i n a n c i a lr i s k c o m ef r o m ，w h e r ei te x i s ti na l lf i n a n c i a la c t i o n ，b e c a u s eo ft h ec h a n g e o fi n t e r n a la n de x t e r n a le n v i r o n m e n t ，c a u s ef i n a n c i a la n i o nd e p a r ta w a y f r o me x p e c t e da i m ，a n a l y s et h eq u e s t i o n si np r a c t i c ew o r k ，s u c ha st h e w r o n gm a i nb o d y i nr u nl a n d ，c o l l e c t i n gf u n di sl a c k ，h i g hr a t eo fq u e e r s t r e e t ，h i g hr i s ki nl a n di n v e s t m e n ta n dp r o f i td i s t r i b u t i o n t h et h i r dc h a p t e rt a l k sa b o u th o wt om a n a g et h er i s ki nr u nl a n d ， t h ea r t i c l ee x e r c i s et h et h e o r ya n dm e t h o do ff i n a n c er i s km a n a g e m e n t ， b r i n go u tt h em e a s u r eh o w t om a n a g et h er i s ko fr u nl a n di nf i v ea s p e c t ， a d v i c et ob u i l df o r e w a r nm e c h a n i s mo fm a n a g i n gf i n a n c er i s kw i t h a n a l y s i sf i n a n c ea s s e ts t a t u sa n dm a n a g ec o n d i t i o n ，t oa v o i df i n a n c er i s k i na d v a n c e k e y w o r d ：r u nl a n d f i n a n c er i s k m a n a g e m e n t 2 西南财经大学 学位论文原刨性及知识产权声盟 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立迸行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任蜒其德个人或集体已经发表或撰写过鳇作晶成栗。黯 本文的研究做融重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标 溺。因本学位论文弓| 超豹法律结果完全童本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签名：刘宇 2 0 0 5 年1 1 月1 7 日 磊l毒 一、选题意义及褥作目的 德经营楚随着社会圭义市场经济侮系的建立，生产资料和资 源由原来计划体制的无偿调拨逐渐转变为按市场经济规律要求，由 市场配麓资源稻资本丽提出来的。我国现行宪法和法僚规定，我国 的土地是国家所有和集体所有两种土地所有制形式。计划经济时期， 机关团体和企事业单位所需的土地，都由国家有关部门批准厝无偿 她划拨傻用，无论是在国家宏戏经济管瑾积微残企、监生产经营过程 中，作为一项熏要生产资料的土地，长期以来，都没有体现出它的 经济徐德，也没畜考投它的经营或粱，莺象青美部门和企事鼗革位 滥占乱用土地的现象十分突出，造成了土地资源的极大浪费和耕地 资源静严重酸环，这氇情况弓| 莛了国家有关领警帮社会有志之士酶 深切关淀。 改革开放以来尤其是小平同志南巡讲话以后，随着我国社会主 义市场经济体制的建立，我图的经济体制逐渐从计划体制向审场经 济体制转型，资源的配置也出原来的计划调拨转向由市场配置为主。 地资源的管理方式也发生了重大变纯，1 9 8 6 年地管理法鳇 颁布和实施，标志着我国的土地管理开始纳入了法制化的管理轨道， 改交了过去缝管理玻塞多门、杂懿无穿兹管理羯嚣。 尽管如此，“现有的土地市场交易规则又很不健全，造成大量国 有施资产流失、缝藕雳效率低下等到；土地产权制度的缺陷， 使地方政府违法、违规用地成为一茅巾普遍现象”o 。1 9 9 0 年国务院第 5 5 号令城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例出台后，进一 步理顺了地经济关系，初步建立趣地商偿取褥和使用制度，走 出了土地资源市场配餐的第一步。 。郭正模，土地供给市场化和土地管理模式的转型，土地制度与土地管理2 0 0 4 年 1 近年来，随着社会主义市场经济的发展，土地作为项重要的 生产资料的地位和作用逐渐显现。据有关资料统计，我国以城市土 地资产为主的国有土地资产目前已达2 5 万亿元，成为政府经营城市 的重点。学各级党委、政府纷纷提出各自经营城市、经营土地的发展 战略，在以市场机制为主导的资源配置方面作出了各种有益的尝试。 2 0 0 1 年国务院下发了关于加强国有土地资产管理的通知，明 确提出各级政府要高度垄断土地一级市场的土地供应，规范土地二 级市场，指导三级市场的土地资产管理思路，国土资源管理部门根 据国务院文件要求和实际管理需要，提出了“一个渠道进、一个池 子蓄、一个龙头放、一个市场经营”的土地资产经营模式，即由政 府统一收购、征用土地，统一储备整理土地，再由政府作为土地一 级市场的供应者，统一出让土地。2 0 0 2 年国土资源部发布了关于 土地出让实行招标拍卖挂牌出让的通知，要求对经营性土地出让要 以招标拍卖挂牌方式出让。这些规章制度对规范土地市场秩序，充 分发挥市场配置土地资源的基础作用，强化土地资产管理方面作用 巨大。 根据国务院加强土地资产管理要求和经营城市工作需要，各级 政府和国土资源管理部门纷纷提出了经营土地的思路、成立了经营 土地的领导和运作机构。四川省委书记张学忠在全省经营城市暨建 设工作会议上提出，“经营城市的重点是集约化经营土地，做好以地 生财这篇大文章”，“建立完善的土地开发经营管理机制，市县人民 政府要成立城市土地开发经营协调领导机构，对城市土地开发经营 的重大问题进行组织协调和决策。城市人民政府设立土地储备中心， 具体负责土地收购和储备工作”。 在各级党委政府的推动和各方的响应下，经营土地轰轰烈烈地 开展起来了。我们看到，政府通过经营土地，确实带来了很多经济 效益和社会效益，首先是政府的土地收益大幅度地增长了，其次是 土地资源通过招标拍卖挂牌等公开有偿方式出让，增加了政府行为 圆刘永湘，实现土地资源向土地资本转变论析，经营城市土地与土地管理2 0 0 3 年 2 的公开透明度，使土地这一稀缺资源实现了市场化配置，有利于市 场经济秩序的规范运行。 同时我们也应该看到，经营土地是各级政府倡导的一种半行政 半市场经济行为，土地的经营机构如土地储备委员会或土地储备中 心等，在很多地区是政府部门的附属事业单位，这些机构去经营土 地资本，若不能实行政企分开，完全按照市场规律办事，就必然有 其不合理的方面，这些不合理的因素的存在，增加了经营土地的风 险，在实际运行中，如果不加以有效管理，将会导致市场风险发生， 扰乱和破坏经济秩序，甚至引起社会经济的动荡。 因此，经营土地的风险管理，成为当前经营土地实践工作中一 项急迫的任务。企业风险分为企业经营风险和财务风险，其实经营 风险最终也要反映到财务风险上，本文主要从财务风险管理角度对 土地经营风险进行研究。 二、论文的思路及研究方法 本文运用财务风险管理理论和方法，对当前土地经营的实践工 作进行财务风险分析，旨在提高土地运营能力，减少经营风险，建 立土地经营风险预警指标。同时借鉴国际著名的反虚假财务报告委 员会( t r e a d a y 委员会) 于2 0 0 4 年底颁布的c o s o 报告：即企业 风险管理一总体框架( e n t e r p r i s er i s km a n a g e m e n t ，简称e r m ) 的 风险管理理论和方法，对土地经营的风险管理提出建议。 本文在研究方法上采用规范研究和典型案例研究相结合的方 法，即运用目前已有的财务风险管理理论和方法，对土地经营管理 工作的实际问题进行分析指导，引申出实际的土地经营风险管理理 论和方法。同时结合部份地区的土地经营工作实践，展开典型案例 研究和分析，以期在实际工作中具有应用价值。 第一章经营土地现状及经营土地的形式 一、经营土地的定义 在市场经济活动中，土地( l a n dr e s o u r c e ) 同资金、劳动力一样都 是属于重要的生产资料，是一种资本。土地的资本属性不仅表现为 其客观上要求土地应当在其利用过程中不断增值，而且表现为土地 还应当在其合理流转过程中实现资本增值。因此，国家作为土地一 级市场的供应者，为了实现土地价值的最大化，除因社会公共需要 无偿划拨土地给使用者外，就要按照市场经济规律的要求，以市场 机制为手段来配置和经营土地资源。 经营土地是近几年随着土地资源市场配置力度的加大，政府为 显化国有土地价值，增加土地收益而提出来的。学术界对这一概念 的定义研究不多，还存在一定争议。最近，政府部门和学术界认为 经营土地的概念较模糊、范围较窄，容易引起歧义，又主张采用土 地资产运营这个概念。为了便于从实践上对政府管理土地过程的把 握，本文仍采用经营土地这个概念。 有学者认为，经营土地就是对土地的投资、开发、出让、转让、 出租、抵押等经济活动的总称。这个概念仅对经营土地的具体行为 方式进行了概括，并没有揭示出经营土地的内涵和内在机制。 土地行政管理部门认为，“所谓经营土地，就是以土地为客体的 资本经营，其本质在于运用市场经济的经营理念、机制和方式，通 过体制创新和市场运作，形成土地价格的市场发现和形成机制，优 化配置和集约高效利用土地资源，最大幅度地激活土地资本的潜力， 。杨继瑞，詹蕾关于推进土地资源向土地资本转变的几点建议，经营城市土地与土地 管理2 0 0 4 年 。周介铭、彭文甫四川经营土地对g d p 贡献的数量分析，i 四) l l 省土地学会经营城市 土地与土地管理2 0 0 4 年 4 实现土地资本增值和政府土地收益最大化”。 这个概念从政府 管理的角度揭示了经营土地的运行机制、目的和意义，但没有具体 说明经营土地的运作手段。 资本运营必须是在自有资本经营基础上实现资本融通，即在必 要时以合适的价格出让或购买货币资本的使用权，并且善于盘活资 本，把死资本变成活资本，加速资本周转。资本运营的目的，是在 利润最大化原则下使资本再生产过程中实现保值和增值，使资本更 有效率，并能不断实现资本扩张。 根据上述专家学者及有关领导的观点，结合我国土地制度的特 点，我认为，土地经营是在合理开发和保护土地资源的基础上，按 照市场经济规律要求，通过收购储备土地资源，经过市场营销或资 本融通等市场运作形式和手段，使土地使用权出让价值最大化，达 到提高土地资本市场配置效率、政府土地收益最大、土地市场秩序 规范有序的目的，实现土地资源合理开发保护、社会经济可持续地 健康快速发展。这一定义确定了经营土地的基本原则、经营机制和 经营手段，以及要达到的目的，有利于土地经营机构的定位，界定 政府在经营土地中地位和作用，防止新的政企不分和土地市场秩序 混乱。 二、经营土地的发展状况 随着我国社会主义市场经济体制的建立，以国家宏观调控的市 场方式配置土地资源正逐渐成为共识。国务院关于加强国有土地 资产管理的通知下发后，各级政府和国土资源管理部门在经营土 地加强土地资产方面取得了十分显著的成效。以四川i 省近几年的土 地经营情况为例，2 0 0 2 年全省实现土地收益6 0 亿元，2 0 0 3 年四川 省委、省政府做出了“三个转变”的战略决定，全省各级党委政府 积极响应，奋力推进“土地资源向土地资本转变”，以此为契机，加 。原省国土资源厅厅长高烽在2 0 0 3 年度全省经营城市：l 二作会议上的讲话 。曹尔阶，1 9 9 6 年为赵炳贤资本运营论作序 5 大资源的市场机制配置力度，极大地提高了土地资源的效益和价值， 2 0 0 3 年全省实现土地收益1 4 1 亿元，总量上较2 0 0 2 年的土地收益翻 了一翻还多。2 0 0 4 年全省在治理整顿土地市场秩序、规范土地市场 行为的基础上，继续深入开展“土地资源向土地资本转变”，全年土 地收益再次突破新高，历史性地达到了2 5 5 亿元。 我们再从下面一组数字来看土地经营情况。 表1 1 四川省2 0 0 3 、2 0 0 4 年土地收益情况表 土地供给土地收益经营用地平均收 年度备注 ( 公顷)( 亿元)益( 万元公顷) 2 0 0 3 芷9 6 5 21 4 1 2 2 9 2 0 0 4 笠9 6 5 42 5 55 2 8 从上面这组数字我们可以看出，2 0 0 4 年与2 0 0 3 年在出让土地 总面积大致相同的情况下，通过深入开展经营土地，大力推进土地 资源市场化配置程度。2 0 0 3 年通过招标拍卖挂牌等市场机制出让土 地占经营性供地的百分比为6 8 ，2 0 0 4 年全省所有的经营性用地都 实行了招标拍卖挂牌出让，经营土地正是通过大力推进土地资源的 市场化配置方式，土地收益较上年增长8 0 多，经营性用地平均土 地收益增长1 3 0 。通过经营土地，迅速筹集了大量的财政资金，增 强了城市建设的自身发展功能，为推进城乡一体，全面建设小康社 会开辟了新路子。 全国的情况也大致相同，现在各地基本都树立起了这样一种思 想，即“吃饭靠财政、建设靠土地”，像大连、深圳、上海这样一些 近年城市发展较快的地区，其建设资金的筹集无一不是通过经营土 地来实现的。在先进地区的模范效应下，加上中央政府的政策引导， 各地经营城市经营土地便蓬勃开展起来了。 三、经营土地的形式 在实际工作中，经营土地的内容较多，形式也很广泛。从广义 。数据来源：四川省国土资源厅2 0 0 3 、2 0 0 4 年四川省经营土地情况表 6 上讲，由于我国土地管理法律规定，作为建设用地的农村土地所有 极及笈耀投是不麓流转的，逸要转毙遵窭农建设鼷她，要上市瀛转 交易，必须要是溺有土地，因此，从农村集体组织征用农民的土地 开始，农民的安餐补偿，青苗补助，到通电、通路、通水和平整土 遗的“三逶一平”憋建设魇邈耄“生”变“熟”鲶过程，再透过政 府的土地一级市场转让给各个用地单位，包括土地市场营销、土地 抵押、土地出租、士地作价入股等都属于经营土地的内容。狭义上 兹夔囊经营，是搔作力建设惩遮的逖瓷漂酶收购、铸各包攒邈 融资以及土地市场营销过程。我们这里讨论经营土地的财务风险问 题，主要就是这些环节存在的风险，这也是经营土地的核心和壤点。 众新周翔，懿予建设弱邋鞫农麓集体遮在邈市场上欧薤大 的价格差异，由瀚家行使土地征用权从农村集体组织手中征用农用 地，支付一定金额的农民拆迁安置补偿费和土地补偿费等，投入一 些资金作建设震地魄蔫期整联( 有些甚至不舞蔻裳整理) ，逶过遗 一级市场出让出去，土地价格不知翻了多少倍，如上海开发浦东时， 向当地农民征地，一亩粮田补偿2 3 万元，一亩菜地补偿2 8 万元， 再投入六七万元完藏“七逶一平”工程，等窭诖给开发蠢时，汪高 达二三十万元一窗，这种情况在全国各地也大致相同。据有关资料 测算，中国改革开放以来，通过低价征用农民的土地，各级政府从 农挺筹集走了2 万多亿元鲶资金啦。其中赡巨大裂润憝魅方致密热裹 于土地征用的主婪原因。因此，我们说这些环节几乎没有经营风险 可言。 努外，地滋租、遮佟绘入黢是主邃资本皎藏实现鳇关外一 种形式，是土地资产价值的盟化。土地出租是指政府把土地资产出 租而不是出让给用地单位使用，用地单饭通过定期缴纳租金的形式 取褥定嚣壹赣酶遣健震权。这耱方式圭要适羹予外裔投资金犍、 中外合作企业，以及企业原来是通过划拨方式取得土地使用权，现 在按政策又必须通过出让缴纳土地出让金来取得使用土地，企业又 。香港i j i 东经济评论，2 0 0 3 年第2 期 无力或不愿缴纳出让金而愿意通过缴纳租金来使用土地等情况。土 地作价入股一般用于企业改制时，企业原有的划拨用地现在必须通 过出让缴纳土地出让金来取得使用土地，企业又无力或不愿缴纳出 让金，经政府主管部门审批同意该土地应缴纳的土地出让金折算为 相应的股金，作为国家资本金投入企业。这两种情况，是国家作为 土地所有者的土地收益在价值上的体现，虽然也存在一定的经营风 险，但它的风险在于价值实现的程度，而不在于经营过程，因而也 不是本论文讨论的重点。 作为土地经营主要形式和内容的的土地资源的收购、储备、土 地融资以及土地市场营销，是土地经营管理部门和运作单位的主要 的工作，也是经营工作重点和财务风险重点监控环节。 四、经营土地快速发展的原因分析 近年来，经营土地、“以地生财”在全国各地快速地发展起来， 我们分析主要有以下一些原因。 一是市场发展的需要。随着我国社会主义市场经济体制的建立 和土地实行有偿使用制度改革以来，土地资源作为重要的生产资料， 其经济价值在市场条件下得到了应有的反映，由于土地具有稀缺性、 区位性、经济性的特点，经济的发展必然导致土地市场的兴旺。一 方面是宏观经济形势的发展，中国目前正处于经济快速发展时期， 工业化城镇化的进程都需要占用大量的土地资源，当然不是说工业 化城镇化的过程就是侵占农业用地的过程，现在有些地方政府的观 点就是g d p 每增加一个百分点需要增加多少公顷建设用土地，这种 经济发展思路和土地管理思路都是极其有害的，在集约利用土地发 展经济方面我们应多向日本和西欧等发达国家学习。但由于我国原 来是一个农业国家，要实现经济的转轨，尤其党的十六大确立了我 国社会主义建设在新世纪的宏伟目标，即全面建设小康社会，实现 经济新的“三步走”战略任务，非农建设用地的总量增长是必然的， 因此，二三产业的建设用地需求必然旺盛。 另一方面，由于土地资源的区域性强，具有不可移动性，某些 行业对土地的区位要求很高，如商业、房地产业，要求交通便利、 人气旺盛、环境优雅等，符合这些条件的土地在一个城市地区是不 多的，随着区域经济的发展，商业、房地产业的兴旺发达，对这些 区域的土地资源的需求和争夺也会增强。政府为了满足经济主体的 需要，在这些黄金口岸不足的情况下，就会另辟蹊径，加快新的经 济开发区的建设、加大旧城改造力度，培养新的黄金口岸和经济增 长点，这也是导致经营土地快速发展的原因之一。 二是政府加强土地资产管理的需要。随着我国经济体制由计划 管理向市场体制的转型，土地资源的管理也相应从无偿无期限的使 用逐渐发展到有偿有期限的使用，土地资源作为一项重要的生产要 素得到了国家应有的重视，国务院关于加强国有土地资产管理的 通知标志着国家对土地的管理从资源型管理为主开始向资源型管 理和资产型管理并重转变，对土地资源实行国家宏观调控下的以市 场机制为主的配置方式。 三是政府为了增加土地收益，聚集地方财政资金的需要。“政府 是城镇土地所有权人，代表国家管理城镇国有土地，同时管理国家 依法获得的土地收益”。随着土地有偿使用制度的建立，中央和地 方财税制度改革后，土地使用权出让收益逐渐成为部份地方政府继 税收之后的第二大财政收入来源，故有“第二财政”之称，尤其是 实行土地使用权招标拍卖挂牌出让政策以后，土地收益更是出现了 逐年飞速增长的势头，如前面的表1 - 1 所示，在土地出让面积不变 的情况下，土地收益成倍地增长，为地方政府筹集了大量的财政资 金，也刺激着各级政府更加努力地推进经营土地工作。 。白云升，郭玉坤白肖云论政府士地收益构成及其管理，四川省土地学会经营城 市士地与土地管理2 0 0 4 年 9 第二章经营土地的财务风险分析 经营土地把土地资源作为生产要素或商品，通过市场机制实现 其价值，它作为市场经济条件下的一种市场经营行为，同其他市场 经营行为一样，必然面临经营风险和财务风险。要分析经营土地过 程中的财务风险，我们先要了解财务风险的一般原理。 一、财务风险产生的原因及分类 人们在作出一项决定或从事某种行动时，通常对行动的结果有 一个预期的估价，实际上在执行过程中，由于客观或主观因素的影 响，造成最后的结果与预期的不一致的情况，一般情况下，我们称 实现的结果差于预期的可能性为风险。风险是事件的不确定性引起 的，由于对未来结果予以期望所带来的无法实现期望结果的可能性。 我们知道，造成风险的原因有客观因素和主观因素两种情况。 客观因素也就是客观不确定性，是指事件的未来按自身运动规律发 展而出现各种结果的可能性，是不依赖人们主观意识而存在的客观 环境或客观条件变化的产物。因此，客观不确定性具有普遍性，是 存在于这个客观环境中的每个个体都面临的情况，我们无法加以改。 进行风险管理时，我们需要根据客观事物的发展规律，对可能存在 的客观不确定性进行分析，以采取措施减轻或规避风险。 主观因素是主观不确定性，是人们对客观事物未来结果的主观 预计，是凭人类有限智慧所推断的客观事物的外表形式。主观不确 定性具有个体性和特殊性，是个体对客观存在的事件发展规律的主 观认识，由于受认识的能力大小、角度的不同和风险观念等因素的 影响，对同一客观事件就可能采取不同的措施，从而造成风险的不 同。 主观不确定性是基于客观不确定性的存在而去认识的，是基于 对客观不确定性进行判断而出现的，没有客观的不确定性，就没有 主观的不确定性，客观不确定性是风险认识的前提。“结果差异是风 险产生的条件，结果期望是风险产生的根源。” c o s o 报告的e r m 框架风险管理框架建议更加透彻地看待风险 管理，即从固有风险和残存风险的角度来看待风险，对风险影响的 分析则采用简单算术平均数、最差情形下的估计值或事项分布等技 术来分析，e r m 框架将风险定义为“可能有负面影响的事项”，并 且引入了风险偏好、风险容忍等概念。 资本市场的发达和公司制组织成为社会经济的主流，使传统的 产业财务转向现代的资本财务，把财务和风险紧紧地捆绑在一起。 在资本财务时代，谈财务言必谈风险，资本财务经营无法摆脱也不 能离开财务风险。 财务风险是指企业在各项财务活动中，由于内部、外部环境的因 素作用，使财务系统运行偏离预期目标而形成的经济损失的可能性。 财务风险的实质是资本价值形态转化中的不确定性，财务风险 管理应当着眼于资本价值的变动，选择下一形态的资本价值能够保 值增值的合理载体，正确估计和判断未来价值形态的资本价值量及 其波动范围，加快资本形态的转换速度。 财务风险就是资本的运行风险。根据财务资金的循环过程和运 行环节，我们知道，资本是以筹集的货币资金为起点，通过购买生 产要素投放到生产过程中，经过生产阶段生产出商品，资本由货币 形态转化为商品实物形态，最后通过销售阶段，完成价值转化中的 惊险一跃，回到货币形态，然后又投入下一轮资本循环。 因此，按资本运动的逻辑顺序分析，财务风险分为六种风险类 别： 资本配置风险，是无法得到期望的确良生产要素及组合状态的 可能性。 资本消耗风险，资本消耗风险是资本垫支消耗量超过社会平均 消耗量的可能性，即出现资本耗费超过产品社会成本价值、预付资 。彭韶兵，财务风险机理与控制分析，2 0 0 1 年，上海立信会计出版杜 1 1 本量可能无法收回的风险。 资本产出风险，指产品的使用价值得不到社会认可的可能性， 即产品完全无法销售出去的风险。 资本复原风险，即资本无法还原到原始出发点形态的可能性。 资本支付风险，即无法满足资本所有者的权益要求的可能性， 包括债务偿债风险和权益资本清算风险。 资本市场风险，指由于外部资本市场环境因素而引起资本商品 市场价值波动的可能性。 按资本运动环节的存在形态分析，资本运动在四个流通节点上 停留，积聚着四种风险类别： 筹资风险，指到期无法归还本金和偿付资本成本的可能性。 投资风险，即无法取得期望投资报酬的可能性。 经营风险，指无法卖出产品并收回垫支本金的可能性。 收益分配风险，指由于收益取得和分配而对资本价值产生影响 的可能性。 二、经营土地过程中出现的问题及原因分析 随着全国各地经营土地的快速发展，很多地方政府纷纷成立了 土地经营机构，土地经营机构的性质类型也各不相同。目前土地经 营机构设置的模式一般有两种，一种是单一结构，设立土地储备交 易中心或类似单位，隶属土地管理部门，如成都市土地产权交易中心； 另一种是双结构，即土地收购储备委员会和土地收购储备交易机构， 土地收购储备委员会由政府设立，成员由土地、财政、计划、规划 等部门组成，任务是协调收购储备一出让政策，土地储备交易机 构隶属于土地管理部门，接受收购储备委员会的领导和监督，如遂 宁市政府根据经营土地的需要成立了城市建设投资公司，以该公司 为依托运作土地资产。从目前经营土地的情况来看，虽说这几年取 得了不错的经营效果，土地收益呈逐年上升的趋势，但由此引发的 一些问题我们也不能不重视，主要表现在以下几个方面。 1 、经营土地的主体混淆错位。 在社会主义市场体制下，市场主体有企业、政府、中介机构和 消费者个体等，它们在市场经济中承担着不同的职责和功能。市场 经济运行规则要求，在市场体系中从事经营活动的主体，只能是具 有独立的名称和财产，自主经营自负盈亏的企业法人等经济组织和 个人，他们是市场中生产经营活动的承担者，商品服务的生产者、 提供者和消费者。中介机构则在市场经营行动中承担着提供服务促 进交易的作用，他们不直接提供和生产物质生产资料。政府作为社 会公共事务的管理者和服务者，一般不直接参与市场经营活动，市 场经济体制下，政府的作用主要是宏观管理调控社会经济总量平衡， 职责主要有，一是制定宏观经济政策，如国民经济发展计划，产业 布局和发展政策，财政税收和货币政策等；二是建立健全市场体系， 维护市场经济秩序。市场经济条件下经营活动都是在各种市场中完 成的，为了保障生产经营活动健康有序地运行，政府就要建立起完 整的生产商品市场和服务贸易市场等各种有形和无形的市场体系， 同时维护公开、公平、公正、合理的市场经济秩序。 因此，市场经济活动中政府和经营者是管理和被管理的关系， 是裁判员和运动员的关系，他们的角色是不能混淆的。但是从目前 我国各地经营土地的实际情况来看，经营城市经营土地是政府提出 的号召，土地收购储备委员会也好，土地收购储备交易中心也好， 有的还冠以公司之名，无论他们的名称和资金来源有何不同，他们 都是政府直接设立或政府部门设立的经营机构和单位，试想这些具 有政府背景的中心、公司来收购交易土地，会给市场带来怎样的冲 击，政府如何来维护市场秩序的公开、公平和公正? 这绝不是危言 耸听，近年来，各地土地征用和拆迁过程中出现了越来越多的矛盾 和冲突就是明证。 各级政府和有关部门也有理由，他们是在按照土地管理法 及有关规章制度要求，宏观调控土地供应，垄断土地一级市场所采 取的措施，是以市场机制配置土地资源的要求。但是，我们不能把 宏观调控和具体操作混为一谈，不能把市场机制配置土地资源和政 府部门直接去收购买卖土地等同起来，这种做法，就是政府职责不 清，政企不分的一种表现，实际上混淆了管理和被管理的关系，政 府既是裁判掇又是运动员。 2 、经营土地的筹资渠道单一，负愤比例高，筹赘风险大。 从事生产经营活动静企韭需要一是懿资滚来源，一般繁况下来 源于投资者的投入，即企业自有资金，还有就是企业从外界的融通 资金，如企业闻的信贷，从银行借款，发敖各种企照债券等。经营 管理过程中，企业需要确定如何获取资金，自有资金和借入资金各 自占多大比侧，才能降低资金成本，减少财务风险。 我们可以从一些典型寨例来说明土她经营单位资金渠道和资金 结构的不合理性。 壤据武汉索晷资源髑在2 0 0 3 年巾国城市经营论坛上分缓武 汉市的土地储备工作，2 0 0 3 年该市在中心城区启动5 个旧城改造项 蟊，篷面积2 l 宙，掭迂房屋面积1 3 0 万平方来，总金额2 7 亿 元，征用土地7 7 0 0 余亩，总投资2 1 6 亿元。土地储务中心已取得备 银行总额4 6 5 亿元的人民币授信贷款，土地经营资金不断增多，目 前己达2 0 0 0 万元，资产负债率从近1 0 0 降为9 0 ，土地销售剥润 率2 0 。 嗡尔滨枣地收购储备资金主要邋过三令途径嬲决：( 1 ) 政府 财政先期投入3 0 0 0 万元；( 2 ) 每年从土地出让金中拨付2 0 ；( 3 ) 陈欠的遗漱谴金遥缴后全部作为收黧储备金，不足部门逶过银行 信贷解决。圈前商业银行的3 亿元贷款和财政投入的5 亿元已经到 位，翻国家开发镊行贷款3 0 亿元的工 皋正在推迸，并与中溺银行、 建设银行达成了贷款投信协议。 通过以上案倒我们可以看出，经营土地的单位自有资金是非常 少的，武汉市地锉备中心的自窍资金只有2 0 0 0 多万元，银行贷款 却达到了4 6 5 亿元，资产负债为9 9 还多。而且还有一个很重要的 阕题，这些银行贷款都为矮絮甍监贷款，期限短、利率高，金盟藤 。哈尔滨市国土资源局做好经营士地资产大文章儡进城市建设与经济发展，2 0 0 3 年中 国经营城市论坛 1 4 临很大的还贷风险，资金稍有周转豳难，就会因不能按期还贷而陷 入瓣务危规甚至破产的境遗。啥尔滨市地经营单位的情况也不是 很乐观，霹孝敬资金投入的5 个亿作为自有资金，扶银行贷款的额度 为3 3 个亿，汝产负债率仍高达8 7 。单从这个指标看，土地经营单 缎的资产负债率就高于社会英毽行她，提应的经营风险也会镳高。 而且上述土地经营举位的资金来源除了很少的自有蜜金外，其 余就全部来臼于银行贷款。我们知道，不同的资金来源有不同的资 鑫成本，一般情况下，企业揍券的瓷金成本最嵩，其次是银行贷款， 最低的是企救内部筹资，如投资者的投入和公积金的使用，企业需 簧根据自己的生产经营的特点，选择合适的资金来源，以保证经营 戆露要，露时最大限度她降低资金成本。资金渠道的单一，不仅缓 企业面临的财务风险加大，而且也会降低企业的经营利润。 3 、土地经营单位忽略市场经营风险，贪大求多，土地储备时间 过长，交现风险大。 受土蛾市场需求旺盛的影响，土地经营旃位占有垄断收购储备 出让土地的优势，为了获取短时期内最大的经济效益，土地经营单 位不灏童身的资金状况，忽略房产恁产市场经彗风险，嘉嚣从金融 机构获取贷款，盲目收购土地资源，往往造成信贷规模过大，资金 浪费严重，债务利息过熬，或者是储备的土地数量过多时间过长， 不麓及器重出诖，积压严夔的情况，麴大了财务资金成本，交瑗风险 增大。 4 、土地经营过程中政府过度干预行为增大了经营风险。 建经营单位是缝骞偿笈用钱度建立翳爨飘的，准确地说是 隧着政府提出经营城市经营土地的口号开始建立的，虽说它们是以 企业的形式、以市场化的方式