（工商管理专业论文）深圳地铁深大站上盖综合体项目经济评价研究.pdf

独创性声明 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果， 也不包含为获得 天津大学天津大学 或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 签字日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解 天津大学天津大学 有关保留、使用学位论文的规定。 特授权 天津大学天津大学 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 （保密的学位论文在解密后适用本授权说明） 学位论文作者签名： 导师签名： 签字日期： 年 月 日 签字日期： 年 月 日 中文摘要 中文摘要 我国经济的蓬勃发展造就了大量的各类综合体项目。 综合体一般包含了写字 楼、商业、酒店等业态形式，可为人们提供办公场地、消费娱乐及休息场所，也 正由于其多功能性，相对于普通房地产项目，其经济评价更为复杂。 本论文采用了“三个结合”“定量与定性分析相结合”、“静态与动态 分析相结合”、“宏观和微观分析相结合”的分析研究方法，对深圳地铁深大站 上盖综合体项目进行经济评价。 首先对项目概况进行了介绍，对项目编制了投资估算；其次以项目建设周期 为前提编制了资金投入计划；再次，对项目各种业态的销售、经营或出租收益、 成本进行了分析，进而得出项目的财务估算、项目的获利能力分析和财务效益分 析，以及其生存周期内的各年度现金流量，进而得出项目净现值和内部收益率。 其次，使用模糊综合评价方法建立国民经济评价数据模型，从宏观角度对项 目开展评价。最后，使用郭均鹏教授提出的基于区间分析的项目经济评价方法， 研究当各要素（如现金流、贴现率）为区间数时，常用评价指标（如净现值、内 部收益率）的计算以及评估，进而全面评价本项目的合理性和可行性。 本文研究和讨论的深圳地铁深大站上盖综合体项目经济评价， 一方面有利于 全社会正确、全方位地了解综合体项目和项目决策的重要性；另一方面，可以促 进项目决策者提高科学和理论基础，并加强投资决策和管理，克服片面追求局部 经济利益的短视行为，从大局出发合理安排综合体项目的投资。 关键词：关键词：经济评价；综合体项目；财务评价；国民经济评价 abstract the vigorous development of chinas economy has created a large number of various types of complex projects. complex generally contains office, commercial, hotels and other forms, providing office space, entertainment and rest place, precisely because of their versatility, relative to the general real estate projects, the economic evaluation of more complex. this paper uses the three combinations - quantitative and qualitative analysis of combining static and dynamic analysis of the combination of macro and micro analysis of the combination of analysis, the shenzhen metro lo po line deepstation complex property projects for the economic evaluation. the project overview, the investment estimate for project preparation; followed by the construction period is the preparation of a funding plan; again project a variety of formats, sales, business or rental income, cost analysis, and thus havethe projects financial estimates, project profitability analysis and financial benefit analysis, as well as its life cycle within the annual cash flow, and then come to the project net present value and internal rate of return. second, the use of fuzzy comprehensive evaluation method established economic evaluation of the data model, evaluation of the implementation of the project from a macro perspective. finally, professor guo junpeng project economic evaluation method based on interval analysis, study the various elements (such as cash flow, discount rate) for the interval when the number commonly used evaluation index (such as net present value, internal rate of return) calculations and evaluation , and then a comprehensive evaluation of the rationality and feasibility of this project. in this paper, the shenzhen metro shenzhen university station complex project above the economic evaluation, one hand to the society as a whole is correct, full understanding of the importance of complex projects and project decision-making; the other hand, can enhance the investment decision-making and management, to overcomeone-sided pursuit of short-sighted behavior of the local economic benefits, the overall situation and reasonable arrangements for the investment of the complex project. key words：economic evaluation; complex project ;financial evaluation; national economic evaluation 目 录 目 录 第一章 绪论.1 1.1 论文研究的背景、目的及意义.1 1.2 项目经济评价国内外研究现状.2 1.3 论文研究的主要内容和研究方法.4 第二章 深圳地铁深大站上盖综合体项目概况.6 2.1 项目建设单位简介.6 2.2 深圳地铁深大站上盖综合体项目提出的背景和优越性.7 2.3 深大站上盖综合体物业项目的建设方案和建设内容.9 2.4 项目市场分析.13 第三章 深大站上盖综合体项目财务评价.37 3.1 项目投资估算.37 3.2 项目投资计划.41 3.3 办公物业销售回款计划.43 3.4 酒店赢利计划.46 第四章 项目国民经济评价.56 4.1 国民经济评价概述.56 4.2 模糊综合评价法评价社会效益.56 第五章 不确定性分析.61 5.1 概述.61 5.2 基于区间分析的项目经济评价方法.61 参考文献.64 致谢.66 第一章 绪论 1 第一章 绪论 1.1 论文研究的背景、目的及意义 1.1.1 论文研究的背景 近年来，随着中国的综合国力的显著增强，人民的收入水平、消费能力以及 生活水平均有了较大提高。因此，对居住空间、办公环境、消费场所的交通便利 程度、楼宇的电梯空调等硬件设施、物业管理水平，以及合理的物业生态景观规 划都提出了更高更全面的要求。 同时，由于现代都市人生活节奏的加快，为实现高效率工作和生活，对一个 方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间的渴望程度亦逐渐强烈，因此 城市综合体的产生可谓水到渠成。可以说，城市综合体是城市聚集的产物 1。因 为城市本身就是一个大型的聚集体，当城市的某个区域中人口密度、用地紧张到 一定程度的时候，在这个区域的核心位置就会出现这样的综合物业，优越的地段 和区域更加速了城市综合体的产生和繁荣。 另一方面，城市轨道交通的蓬勃发展，不但加快了城市化进程，其便利性、 及时性也使人们的依赖不断加重，由此产生了地铁上盖办公、商业、住宅等等。 综合上述两种因素， 地铁上盖综合体在国内各大中城市如雨后春笋般不断涌 现， 轨道与综合体的结合， 轨道的便利性、 快捷性使综合体的覆盖范围更大更广， 给综合体带来数倍于以往的消费人群， 而综合体物业源源不断的客流亦给轨道带 来勃勃生机，正所谓相辅相成、相得益彰。繁荣的背后，需要我们更加理性、全 面地对上盖综合体开展研究。 本文的另一个背景是：长期以来，地方财政压力巨大、建设资金短缺一直是 滞缓我国轨道交通发展的一大难题。轨道建设、运营的高成本与低票价、低收益 即便对于深圳这样的一线城市的地方财政也是不堪重负， 迫切要求轨道实现自给 自足、形成自身造血功能。因此，深圳地铁很早就对可持续发展的城市轨道交通 盈利模式进行研究，提出了城市轨道交通与周边物业的一体化开发模式，并提出 了“轨道建设、轨道运营和上盖开发三位一体”的发展战略 2。本文试图 对地铁上盖综合体开展经济评价。 1.1.2 论文研究的目的及意义 本论文研究主要通过对深圳地铁深大站上盖综合体项目进行经济评价， 将项 目建设的微观经济因素与宏观的社会经济因素进行独立和综合的分析， 并从各个 方面对上盖综合体项目经济评价进行讨论，从而得到经济评价的最优结果，对地 第一章 绪论 2 铁上盖综合体建设项目的经济分析与应用提供一种思路，促进资源配置合理化， 实现国民经济效益最大化。 论文研究有以下两个方面的重要意义： 1、理论意义：截至目前，我国在综合体建设项目评价方面的研究还相对较 少，尤其是对地铁上盖综合体建设项目的评价更不多见。本研究针对这个问题， 对地铁上盖综合体建设项目的经济评价进行了专门的研究， 希望能对我国类似上 盖综合体建设项目评估理论和评估方法的有所启示。 2、现实意义：本研究将对经济评价的种种不足进行分析，对深圳地铁深大 站上盖综合体项目的经济评价提出一些改进性的方法， 经济评价的过程也是对我 国综合体建设项目的经济评价方法的具体应用的研究， 这些研究有利于优化我国 投资建设项目的投资决策，并提高投资项目的投资收益。 1.2 项目经济评价国内外研究现状 1.2.1 项目经济评价产生和发展背景 项目经济评价最早产生于 20 世纪 30 年代以前，即从资本主义早期开始，主 要针对项目的财务评价。在经历了 20 世纪 30 年代经济大萧条之后，资本主义自 由经济的失败已然成为事实， 项目经济评价则由概念层次上的停滞逐步转变为现 代的项目经济评价。在此之后，许多经济尚不发达的国家逐步进入政治、经济的 平稳时期， 由于这些国家中超过半数的政治经济体制综合使用宏观调控和市场效 应手段，其改革与发展的进程中一些新问题不可避免地产生了。为了更好地解决 这些新问题，欧美等经济发达国家和这些国家共同努力，一些新的评价方法得以 形成并在这些国家的项目经济评价中进行实践和运用。 1.2.2 项目经济评价的发展阶段 1、第一个阶段，19 世纪 30 年代到 20 世纪 30 年代，这一阶段是项目评价 的产生，属于项目经济评价的初期阶段，评价方法以完全竞争模型下的利润最大 化为理论基础。第一个提出“费用-效益”分析的雏形并对项目进行经济评价的 是富兰克林，1844 年法国经济学家杜比特（jules dupuit）发表了公共工程 项目效用的度量的论文，首次提出了“消费者剩余”的概念，他提出公共项目 的评价标准是一个公共项目的净生产量乘以相应的市场价格所构成的社会效益 下限加上消费者剩余 3。 2、第二个阶段，20 世纪 30-60 年代，这一阶段是项目评价理论与方法的形 成阶段。随着科技和管理科学的发展，西方福利经济学的研究和发展为项目评价 提供了基本概念、一般的理论准则和福利标准，而且也为成本效益分析方法应用 第一章 绪论 3 到范围更广泛的经济活动创造了条件。 福利经济学可以评比社会福利的增减及高 低，以排列可供选择的不同的社会经济情况。因此，针对以古典经济学为理论依 据的对于公共项目的经济评价无能为力情形，以福利经济学为理论依据的“社会 费用-效益分析法”在项目评估中得到了发展。 3、第三个阶段，20 世纪 60 年代末开始，这一阶段是项目评价理论与方法 的发展与成熟阶段。在这个时期项目经济评价在各方面均有了新的突破，主要体 现在以下两个方面： （1）项目经济评价形成了适应发展中国家的新办法。发展中国家一般具有 政治体制上以中央集权管理为主、实施项目计划性较强、以政府投资为主、市场 机制不完善及经济发展不稳定等特点， 因此在发达国家中适用的经济评价方法在 发展中国家特有的国情下出现了应用上的问题，尤其是出现了价格失真的难题。 诺贝尔经济学奖获得者丁伯根教授针对调整价格这一关键性问题， 率先提出在经 济分析中使用影子价格，随后世界银行的林恩斯奈尔和赫尔曼g范德塔克 出版了项目经济分析一书，在该书中提出了各自的解决价格失真的方法，这 几种方法都是以影子价格为基础进行经济评价，现在这方法在很多国家得以应 用，他们的研究也被认为是近年来项目评价理论和方法上最重要的进展 4。 （2）对项目经济评价的方法实现了“静态法”到“动态法”的转变。同时 在项目经济评价中引进评价“等值”的应用手段，这种技术逐步考虑货币的时间 价值， 因此为项目在不同时期发生的收支及项目的各种方案之间的比较提供了一 个等同的参照标准，等值技术促进了项目经济评价的发展。 国际上的建设项目评价工作开始的较早， 当时世界银行作为向贫困地区的资 助组织，在世界许多发展中国家投放开发性项目基金，世界银行通过发放开发性 项目基金， 不断完善项目开发管理的流程并加强对项目经济评价和项目建设的管 理，其不仅严格把握项目决策和监督实施以外，还包括对项目的总结方面，其作 法对项目的一般评价升级到对项目进行比较全面的评价。 随着世界银行的不断发 展，其保证了贷款项目的稳定性。这首先提高了世界银行的知名对和社会对其的 认可，世界各国的重要项目的经济评价都因此受到深远积极的影响。中国、巴西 等发展中国家及德国、意大利、美国等西方国家都开展了建设项目的评价工作， 其对经济和社会的发展起到的一定的作用 5。 1.2.3 项目经济评价在我国的发展 从 1950 年起，中国企业就要求项目建设时在研究、设计阶段必需进行科学 技术论证，以使其成为可能性。当时主要沿用的传统的科学技术论证方法，即从 静态思考项目可行性的方法。受当时社会的影响，计划决定一切，故所要求进行 第一章 绪论 4 的项目评估工作流于形式。但随着我国实行改革开放，项目评价才得到了真正发 展，一批技术经济专家从国外引进了可行性研究和项目评价方法 6。 二十世纪八十年代在国际组织的帮助下， 中国投资银行制定了一系列项目经 济评价的规则，于 1984 年 9 月颁布了工业贷款项目评估手册的正式文本， 在我国逐渐将费用效益分析方法较系统的用于项目经济评估工作中， 特别是在重 大项目论证和立项中得到体现。1987 年 10 月国家计划经济委员会于颁布第一版 建设项目经济评价方法与参数，该文对项目经济评价的方法、参数、相关指 标等作出了较为明确规定和具体说明。 该方法的成功应用标志着我国在项目评估 中取得了较大的进步与提高。 建设项目经济评价方法与参数的理论与方法目 前仍是国内最权威、最具体的建设投资项目评价方法，它在实践运用中体现出了 我国经济体制改革、对外开放、金融调整等的变化和发展，用该项目经济评价方 法更科学准确的反应了项目经济评价 7。 目前国内项目经济评价主要分为微观角度的财务评价， 主要根据项目的具体 数据结合项目特点展开财务分析；宏观角度体现为项目的国民经济评价，使项目 经济评价更为全面客观，进而真正把握项目经济评价的内涵，有助于各类建设项 目在我国更好的展开 8。 1.3 论文研究的主要内容和研究方法 1.3.1 论文的主要内容 本论文着重于深圳地铁深大站上盖综合体项目的经济评价， 从宏观角度使用 模糊综合评价方法建立国民经济评价数据模型对项目开展评价， 从微观角度对项 目进行了财务评价全面评价项目的合理性与可行性。 1.3.2 论文的主要方法 1.定量分析与定性分析相结合。 论文将对项目投资方案的经济效益进行了定 量分析，使用模糊综合分析法对社会效益开展定量分析，定性分析主要是从项目 的社会效益和环境效益入手 9。 2.宏观分析与微观分析相结合。 综合体项目投资受国家和区域经济环境影响 较大，同时开发机构的自身情况也影响着项目开发。因此在论文中将采用宏观分 析法对经济环境进行分析，即国民经济分析，包括国民经济费用分析、国民经济 效益分析和社会效益分析。用微观分析法对该项目的可行性进行分析，本文着重 分析了项目的获利能力和财务效益。 3.静态分析与动态分析相结合。在方案的经济评价中，将采用了静态和动态 两种分析方法，从多个方面对项目的投资情况进行论证分析，以便给投资决策提 第一章 绪论 5 供客观依据 10。 4.论文的创新之处 针对项目经济评价中存在的不确定性，一般采用盈亏平衡分析和敏感性分 析，本文在盈亏平衡分析的基础上，使用郭均鹏教授提出的基于区间分析的项目 经济评价方法，研究当现金流、贴现率等要素为区间数时，常用评价指标（如净 现值、内部收益率）的计算以及评估 11。 第二章 深圳地铁深大站上盖综合体项目概况 6 第二章 深圳地铁深大站上盖综合体项目概况 2.1 项目建设单位简介 深圳地铁深大站上盖综合体项目的建设单位是深圳市地铁集团有限公司 （以 下简称“地铁集团”），前身为深圳市地铁有限公司，成立于 1998 年 7 月 31 日， 于 2009 年 4 月正式更名为 “深圳市地铁集团有限公司” ， 注册资本 32 亿元， 截止到 2011 年 4 月底，总资产 576 亿元，净资产 300.7 亿元。 地铁集团作为深圳市国有资产监督管理委员会授权经营的国有独资大型企 业，是承担深圳市城市轨道交通投融资、建设、运营和国有资产保值增值的独立 法人实体；经营范围为城市轨道交通项目的建设运营、开发和综合利用，投资兴 办实业、国内商业、物资供销业、经营广告业务以及自有物业管理、轨道交通相 关业务设计、咨询及教育培训等；地铁集团作为深圳市政府投资国家铁路的股东 代表，还参与厦深铁路、广深港客运专线的建设和运营管理。2009 年 4 月，深 圳市市政设计研究院有限公司划转入集团；2009 年 8 月，集团与深圳大学共同 组建了深圳大学轨道交通学院。截至 2011 年 5 月底，公司共有员工 8000 余人， 其中大学本科以上学历人员占总人数的 36.3%。 地铁集团承担的深圳市地铁一期工程罗宝线东段和龙华线南段建设项目全 长 21.866 公里，共设 20 个车站，总投资 115.53 亿元，是深圳市第一个国家级 重点工程和投资最大的市政工程项目，也是国家地铁设备国产化依托项目。2004 年 12 月 28 日，地铁一期工程建成通车；2010 年 8 月龙华线南段按市政府要求 整体移交香港地铁（深圳）项目公司运营。 地铁集团目前承担深圳地铁二期工程的罗宝线续建工程（23.6 公里）、蛇 口线（35.78 公里）、环中线（40 余公里）共约 100 公里的建设任务，均已于 2011 年 6 月 30 日前建成通车。地铁集团同时积极参与深圳地铁三期规划研究， 7、11 号线目前已经开展前期策划和研究工作，计划于 2012 年全面开工。 地铁一期工程建成通车后， 地铁集团的经营模式由单纯的工程建设转变为建 设、运营、资源和物业开发“三位一体”协调发展 12。地铁集团创新的轨道交通 企业集成盈利模式， 获广东省企业管理现代化创新成果一等奖， 确立的地铁建设、 运营、资源及物业开发“三位一体”的可持续发展战略获“改革开放 30 年中国 管理科学优秀成果”一等奖 13。 地铁集团大力倡导和塑造以 “共同承担责任、 共同创造价值、 共同分享成果” 为核心价值观的企业文化，致力于打造学习型企业、创建严格纪律和人文管理、 第二章 深圳地铁深大站上盖综合体项目概况 7 和谐平衡的“铁魂”企业精神，坚持以人为本的原则，在企业发展中兼顾员工利 益，为员工提供良好的事业发展平台，实现员工与企业共同发展。 2.2 深圳地铁深大站上盖综合体项目提出的背景和优越性 2.2.1 深圳地铁深大站上盖综合体项目提出的背景 经过若干年（1998 年至今）的城市轨道建设和运营，深圳市政府在城轨项 目的建设上投入大量资金，但由于轨道建设的高成本和城轨运营的民生特性，导 致营运收入仅能维持运营自身的需要， 根本无力向轨道建设提供建设资金。 同时， 城市土地资源日益匮乏，地铁上盖项目的建设可以实现集约利用土地资源的目 的。 在这种背景下，考虑到城轨建设发展的持续性，避免给地方财政造成巨大、持 久的负担， 深圳市政府决定： 财政只负担深圳地铁二期建设资金的 50%， 剩余的 50% 地铁二期建设资金以及所有地铁三期建设资金，由深圳地铁集团自行解决。 为锻造、增强自身造血能力，为城轨建设持续提供建设资金，地铁集团决定 在原有的两大业务板块（地铁建设和地铁运营）的基础上，增加物业开发板块。 地铁罗宝线深大站上盖综合体物业项目就是地铁集团第一个纯商业项目。 2.2.2 项目 swot 分析 2.2.2.1 优势（s） 1、地铁罗宝线上盖物业 项目为地铁上盖物业，设有地铁、公交换乘，通过地铁可便捷到达罗湖火车 站、宝安机场；同时靠近深南大道、深圳湾机场，城市、城际交通便利。 2、超高层标志性建筑 本项目规划建设高度180 米，按超高层规划设计，耸立在科技园片区中低 高度的建筑群中，凸显超高层建筑的昭示性和唯一性。 3、近距离吸纳高新企业的商务需求 本项目处于高新科技园内部，但又独立于高新办对进驻企业的约束（即所从 事项目必须符合深圳高新区产业发展规划和深圳市高新技术产品目录规定），可 近距离吸纳不符合入园要求，但又隶属于高新产业、或服务于高新产业上下游的 相关企业，满足其租赁办公物业的需求。 4、打造高新片区唯一的五星级酒店 本项目建成后，将填补高新南区没有高星级酒店的空白，最大限度地满足园 内高科技人才、学术研究人员、以及高端商务客户的入住需求。 5、双首层概念可提升项目商业价值 第二章 深圳地铁深大站上盖综合体项目概况 8 本项目具有一定的地势高差，1 层、3 层分别与科苑南路、深南大道持平， 具有双首层概念，直接提升商业价值。 6、配套设施具有良好的社会效益 本项目在建设过程中，将满足地铁与外部交通衔接的要求，建设相应的公交 场站、出行通道等，配套设施具有良好的社会效益。 2.2.2.2 劣势（w） ? 地铁上盖物业施工难度大，造价成本高 本项目属于真正的地铁上盖物业，桩基等基础工程的投入比一般工程大，而 且在施工过程受地铁通道的限制，施工难度大，造价成本高，不可预见性风险较 大。 ? 酒店规划面积较大，限制了酒店的星级定位 本项目酒店规划建筑面积 38,000 平方米，在该条件约束下，项目只能按五 星级酒店定位，以平衡酒店的投入成本，限制了向三、四星级酒店发展的机会， 加大了项目经营的成本和难度。 ? 地价偏高 本项目总地价为 71,600 万元 ，本项目的酒店、商业部分按长期经营取得 收益，因此需要更高的运营水平和专业投入才能满足赢利需要。 ? 受地铁运行影响 项目为地铁上盖物业，地铁通行带来一定的震动和噪音。 2.2.2.3 机会（o） 1、深圳“综改”带来的历史性机遇 2009 年 5 月 26 日深圳综合配套改革总体方案获国务院批准。深圳还将 与香港功能互补，推动形成全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化 创意中心。可以预见未来深圳的发展将需要通过与香港的联动来完成，在区域位 臵上最重要的载体将是深圳南山区，届时区域内生活、交通、教育等配套会进入 一个新的层面，城市价值将获提升，南山区未来发展极具潜力。 2、高新南高科技总部的定位与发展 深圳高新区创下了每平方公里土地的工业总产值为 200 亿元的突出成绩， 单位面积产出在全国 53 个国家级高新区中首屈一指。 如今还保持着最快的增长 速度。 中兴、 长虹、 康佳、 tcl 等科技总部则决定了产业链经济在高新区的规模， 这样规模、潜力巨大的产业发展基础呼唤高端商务服务设施的出现。 2.2.2.4 威胁（t） 1、政策风险 从国家对于房地产的政策来看，大的方向是鼓励和支持，但是结构性调控政 第二章 深圳地铁深大站上盖综合体项目概况 9 策有可能出台，如“限外令”、“营业税”等政策调整，可能加大客户投资房地 产的谨慎度，延缓项目的资金回笼速度。 2、市场风险 从长期来看，深圳已步入中等较发达地区的行列，房地产需求将持续上升， 但受金融危机的影响，未来外围经济环境的不确定性威胁依然存在，未来深圳市 房地产市场波动可能性较大，直接影响项目租售价格。 3、市场竞争激烈 根据规划及项目开发现状， 未来 35 年深圳市南山区写字楼供求基本平衡， 五星级酒店供应量接近 2,000 张床位，商业体量约为 109 万平方米，本项目作为 集办公、商业、五星级酒店的新增综合体，将面临较激烈的市场竞争。 综上所述，本项目作为高新南区标志性地铁上盖物业，地理位臵优越，开发 时机良好，配套性商业定位基本符合市场需求，甲级写字楼开发可迎合高新南区 向整体规划的增容和升级，五星级酒店开发可填补区域内高星级酒店的空白，整 体开发具有较好的市场前景，社会综合效益较强。 2.3 深大站上盖综合体物业项目的建设方案和建设内容 2.3.1 深大站上盖综合体物业项目的建设方案 1.建设地址 本项目位于深圳市南山区深南大道与科苑路交汇西南处，地块东侧为科苑 南路，南侧为科技南一路，西侧为林地，北侧为深南大道。 图 2-1 项目位置 第二章 深圳地铁深大站上盖综合体项目概况 10 项目三面临路，对外交通条件较好。宗地地势平坦，成较规则的多边形，场 地平整。地块东侧与科苑南路平齐，北侧低于深南大道水平面约 12 米。 2.项目概述 深圳地铁 1 号线深大站是南山片区内重要的交通接驳枢纽，是集地铁、常规 公交、社会车辆、出租车在内的综合交通枢纽。 深圳地铁 1 号线深大站综合体上盖物业项目（以下简称本项目）为甲级写字 楼、五星级酒店、商业、片区交通枢纽为一体的超高层综合建筑，是深南路科技 园段最重要的地标性建筑物之一。 3.规划指标，见表 2.1。 表 2-1 规划指标表 项目名称 规划指标 项目名称 规划指标 宗地号 t204-0113 总用地面积 9,772.1 用地性质 商业服务业设施用地 建筑容积率 10.0 建筑高度或层数 180 米 计容建筑面积 97,760 其中：办公 42,690 酒店 38,000 商业 8,260 配套设施 合计 8,810，其中，公交场站 5000 ,地上地铁出 口 100 ，公共通道 540 ，社区警务室 100 , 公共厕所 80 ， 环卫作息站 10 ， 其他交通及配 套设施 2980 。 不计容地下车库、设备用房 13,900 4.总体布局及建筑退红线要求 建筑退用地红线：东侧6 米，其余各向3 米。 交通规划：公交出入口位于科苑南路；开发物业机动车出入口设于科苑 南路；开发物业二层机动车出入口可设专用辅道连接深南大道匝道；开发物 业可在深南大道匝道上方，平深南大道标高处设置立交平台步行广场，连接开发 第二章 深圳地铁深大站上盖综合体项目概况 11 物业裙房与深南大道人行道；地铁与公交人流应考虑在科苑南路方便接驳，并 在开发物业内设公共通道连接平台步行广场。 总体布局应符合深大站上盖物业相关规划要求。 5.现状概况 地块:本项目位于深圳市南山区 2008-203-0008 号地块， 用地东至科苑大道， 南至科技南一路，西至深圳大学旁未开发用地，北至深南大道。 区位:本项目位于深圳市南山区科技园南区，处于深南大道和科技园内南北 向大道科苑大道的交叉口的西南角，位置重要，形象展示面宽。 项目北面的深南大道是深圳东西向的主轴， 也是深圳东西向最主要的城市主 干道。项目所处的科技园区是深圳的硅谷，周围包括深圳大学在内的高校研究机 构和中兴通讯在内的高新科技企业的研发和总部基地。 本项目距离深圳湾口岸 4.3 公里，距离罗湖火车站 21 公里，距离深圳机场 19 公里，距离蛇口码头 9 公里。本项目集成地铁 1 号线深大站和区域公交总站， 出行非常方便。 用地功能：本项目东侧的空地为高科技用地，东面向东沿深南大道均为已经 开发完毕的高科技产业总部大厦，建筑的品质较高。项目北侧，深南大道对面为 已经建成的高层住宅和一些多层的办公楼。项目西侧现状荔枝林规划为教育用 地，空地向西为深圳大学。项目南侧现状绿地规划为高科技用地。 建筑空间距离：本项目位于深南大道两侧高层建筑发展带科技园段的西端，与 周边高层有较大的距离，加上自身大于 180 米的高度，有条件成为区域核心地标。 6.规划理念 设计的出发点源于对主要交通流线和多种功能带来的外部影响的深入分析。 这样得出的建筑综合体的形态设计， 遵循于功能和流线。 根据其城市空间的关系， 即在深圳科技园区的一角，沿深南大道，此建筑应具备强烈的标志性形象，成为 能表明科技园区域性质的，具有得体姿态的地标。建筑设计当营造震撼的气氛， 塑造现代的商务城市形象。 建筑设计形态完全在交通组织和人流对建筑综合体穿越和辐射的影响下形 成，更关键的是，广场、轴线和视线，在与城市环境发生关系的过程中，形成和 完善了室外空间，室内功能，流线和人群聚集的场所。 基于尊重城市未来发展基地总体规划布局的考虑，设计融身于现有规划中， 并且在城市的相互作用下，具备自身的形态识别性。就这一点而言，我们在深南 大道和东南广场之间建立一条强烈的公共轴线， 人流的穿越性成了此处的建筑边 界，同时也产生了作为裙房与塔楼联系的新空间。首层的边界造就了塔楼的原始 第二章 深圳地铁深大站上盖综合体项目概况 12 形状。塔楼办公层平面向深圳大学方向的科技南一路展开，清晰的建筑转角挺拔 在深南大道和科苑大道的十字路口，确立建筑的主导形象。 7.交通设计 从基地周边的交通流线出发， 遵循并且优化了合理的总规对基地出入口的定 义。在基地的北侧，沿城市的闸道，规划了一条辅助性道路连接建筑的第三层平 台层，再由深南大道辅道出，方便车流的进出。建筑的地上二层停车库的出入口 分别连接城市闸道和三层平台层，并且通过坡道与地面层和地下车库相连接，车 流进出极其方便。 在科技南一路上，私家车和公交车入口主导了首层平面。为了能清晰界定首 层的主要步行出入口，车库的第一出入口设置在了公交车出入口一侧，同时将车 的第二应急出入口设在北侧， 并且用坡道将地下室的车库与地上二层的车库加以 连接， 方便有效。 根据地铁站柱网排列， 我们设计了一个更加高效的公交站流线， 不仅增加了公交巴士的停靠数目， 而且提供了一个不干扰其它功能的夜间送货路 线。 主要的步行广场对深南大道开放，设置在第三层，并且为酒店落客提供了一 个典型的、豪华的入口。广场一面是建筑沿深南大道主要展现面，这样可以很便 捷去到建筑的其他区域。为了给步行提供一个更便捷的入口，我们将入口平台从 深南大道上分离出来，这里我们可以很便捷达到建筑的第三层。 建筑内部的流线遵循城市流线。 我们将裙房的作用定义为一个基于人流趋势 的开发的流动空间。所有的室内联系空间都有自然采光。中庭，开敞空间，竖向 交通、室内外通廊，这些成就了贯通无阻的流线系统。所有的空间都是和人流密 度相当的。深圳太阳辐射强烈，在三层设计了一个有遮盖的开放广场，这里也有 竖向交通与其他部分联系。 8.功能分析 考虑到来自不同方向的人流， 我们将办公的两个大堂分别设置在了首层和三 层，并通过一个十多米高的通高空间相联系，办公空间分为低区办公（7f-17f） 和高区办公（19f-29f）。30 层至 41 层为酒店标准客房层，43 层到 48 层为酒店 头等层，51 层的顶部为酒店的空中吧。酒店的宴会及会议等大空间功能位于裙 房部分，紧挨塔楼，与之联系紧密。 商业主要位于裙房的 2-5 层，业态以餐饮为主，由于开放性的设计，使之可 达性很高。公交车站及配套设置在了首层，方便接驳。 9.立面设计 建筑的立面设计贯穿了本身方案的概念，强调动态转换的概念。平面的变化 导致了塔楼旋转的感觉，立面横向的遮阳构件一方面起到了遮阳节能的作用。同 第二章 深圳地铁深大站上盖综合体项目概况 13 时，另一方面随着层数的增加，构件进深发生着变化，因此会让人觉得整个塔楼 旋转的感觉更加强烈。塔楼的立面与裙房的立面浑然一体，整体感、动感强烈。 整个建筑优雅、 挺拔。 系统地设计了广告位的位置， 保证了立面的纯净性的同时， 营造了良好的商业氛围，塑了舒适的城市空间。 2.4 项目市场分析 2.4.1 深圳市宏观背景分析 （1）深圳市概况 深圳毗邻香港，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，地理位置优越，城市 综合竞争力位列内地城市第一。深圳是中国南部海滨城市，位于北回归线以南， 东经 11346至 11437， 北纬 2227至 2252。 深圳地处广东省南部， 珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和伶仃洋，南边深圳河与香港相 连，北部与东莞、惠州两城市接壤，辽阔海域连接南海及太平洋。 深圳共设 6 个市辖行政区，其中，深圳经济特区内 4 个区，即福田区、罗湖 区、南山区、盐田区；特区外 2 个区，即宝安区、龙岗区；6 个区共辖 55 个街 道、727 个社区。 图 2-2 深圳地理位置示意图 深圳地处珠江三角洲前沿， 毗邻香港， 是连接香港和中国内地的纽带和桥梁， 是华南沿海重要的交通枢纽，在中国高新技术产业、金融服务、外贸出口等多方 面占有重要地位。深圳是中国南方重要的高新技术研发和制造基地，也是世界第 四大集装箱港口，中国第四大旅游城市。中国社科院 2011 年城市竞争力蓝皮 第二章 深圳地铁深大站上盖综合体项目概况 14 书表明，深圳的城市综合竞争力位列内地城市第三。 （2）深圳市经济发展 深圳经济实力强劲，国民生产总值保持持续增长，居民收入不断提高，2011 年 gdp 突破万亿，达到 1.1 万亿元，居全国第四位，见图 2-3（来源：深圳统计 年鉴、深圳统计局网站）。 图 2-3 历年深圳国民生产总值分析图 根据深圳统计局网站公布，2011 年全市生产总值为 11502.06 亿元，比上年 （下同）增长 10.0%，经济总量迈上万亿新台阶，增长规模远高于“十一五”期 间平均增长水平，经济总量在全国内地大中城市中继续保持第四位。深圳积极促 进城市经济持续、 快速发展， 经济结构得到了合理调控， 第一产业比重微小， 二、 三产业并重，到目前，高新技术产业、金融业、现代物流业和文化产业共同成为 了深圳的四大支柱产业。深圳积极促进城市经济持续、快速发展，经济结构得到 了合理调控。从历年深圳第一、二、三产业产值的格局可以看出，第一产业的产 值逐年下降， 2011 年全市三次产业结构为 0.1：48.8：51.1，其中，第三产业 占整体经济比重进一步提高，提高到 51.1%。相比之下，第一产业和第二产业占 整体经济比重分别下降 0.1 和 0.7 个百分点，详见图 2-4(来源：深圳市统计年 鉴、深圳市统计局)。 图2-4 历年深圳各产业产值图（单位：亿元） 2970 3586 4282 4951 5814 6802 7807 8201 9511 11502 40369 47029 54236 60801 69450 79645 8981492772 147420 105678 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2002200320042005200620072008200920102011 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 gdp（万元） 人均gdp（元） 第二章 深圳地铁深大站上盖综合体项目概况 15 深圳的产业结构以“三来一补”作为起点，经历了蛙跳式的演进，使新生的 高新技术产业很快成长为深圳产业结构中的主导产业和支柱产业 14，90年代以 后，深圳着力发展高新技术产业，并提出“以高新技术产业为先导，先进工业为 基础，第三产业为支柱”的产业政策，