（工商管理专业论文）海天花园项目资本预算研究.pdf

摘 要 摘 要 资本预算作为公司理财的一项重要内容，主要涉及企业长期资产投资决策的 问题。房地产项目是企业长期资产投资的主要内容，因此本研究运用资本预算的 几种方法，对房地产项目海大花园进行案例研究，其结果既可作为项目决策依据， 同时也为房地产行业同行的项目决策提供了参考。 本文首先对海天花园项目的市场状况进行分析，接着又对项目进行s wo t分 析;在项目生命周期内对项日的现金流量进行估测:对项目的贴现率进行确定; 最后运用资本预算的儿种方法，贴现回收期法、净现值法和内部收益率方法，从 不同的角度对该项目项目 进行决策评价。决策结果为:项目贴现回收期2 1 . 8 年蕊 企业要求的回收期2 5 年， 项目可行; 净现值为7 , 8 4 5 , 5 5 3 元， 大于零， 项目可行; 项目的内部收益率为 1 2 . 7 1 % ，大于项目投资者要求的收益率 1 1 . 2 1 % ，项目可行; 即研究结果一致认为该项 目是可行的。 项目在风险分析方面:( 1 ) 运用市场分析及项 目s w o t 分析来了解市场风险，项 目海景住宅供不应求，商业及写字楼部分有一定的出租压力:( 2 ) 建筑成本造价风 险，采用包1 : 包料的方式化解给施工企业;( 3 ) 利用发达地区的房地产上市企业近 2 0 0 1 - 2 0 0 3年的净资产收益率的平均数 1 1 . 2 1 % 作为项目的贴现率，提高了项目的 贴现率;( 4 ) 将项目作敏感性分析，写字楼及商铺的出租价格是项目运作的重点。 本研究通过资本预算的方法在海天花园项目的评估中的运用，强调理论运用 的基础上结合了实践的调整，在体会资本预算各种方法的特点的同时，也感受到 具体项目的决策判断离不开企业的宏观战略决策和社会发展的宏观经济环境。 关键词二房地产项 目;资本预算;现金流量;贴现率 华南理工大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h e c a p i t a l b u d g e t i s a n i m p o r t a n t c o n t e n t s o f t h e c o m p a n y f i n a n c i n g ， i t m a i n l y i n v o l v i n g t h e l o n g - t e r m i n v e s t m e n t d e c i s i o n - m a k i n g o f b u s i n e s s e n t e r p r i s e . t h e r e a l e s t a t e i t e m i s t h e m a i n c o n t e n t s o f t h e l o n g - t e r m p r o p e r t y i n v e s t m e n t o f b u s i n e s s e n t e r p r i s e , s o a f e w m e t h o d s o f t h i s r e s e a r c h u s a g e c a p i t a l b u d g e t , c a r r y o n a r e s e a r c h o f c a s e t o t h e r e a l e s t a t e i t e m s e a ( 2 ) b u i l d i n g c o s t b u i l d s t h e p r i c e r i s k , t h e a d o p t i o n c o n t r a c t o r w r a p t h e w a y f o r a n t i c i p a t e t o d i s s o l v e t o t h e c o n s t r u c t i o n b u s i n e s s e n t e r p r i s e ; ( 3 ) ma k e s u s e o f t h e d i s c o u n t r a t e t h a t t h e r e a l e s t a t e o f t h e fl o u r i s h i n g r e g i o n a p p e a r s o n m a r k e t a v e r a g e f e w 1 1 . 2 1 9 0 t h a t b u s i n e s s e n t e r p r i s e b e c l o s e t o 2 0 0 1 - 2 0 0 3 y e a r s o f c l e a n p r o p e rt y r a t e o f r e t u r n t o b e t h e i t e m , r a i s i n g t h e d i s c o u n t r a t e o f t h e i t e m ; ( 4 ) ma k e i t e m t h e s e n s i t i v i t y a n a l y s i s , t h e o f f i c e b u i l d i n g a n d f o r - r e n t p r i c e t h a t c o m p a n y s p r e a d i s t h e p o i n t o f t h e i t e m o p e r a t i o n t h i s r e s e a r c h p a s s e s t h e m e t h o d o f t h e c a p i t a l b u d g e t a t t h e t i m e o f t h e u s a g e i n t h e v a l u a t i o n o f t h e i t e m o f t h e s e a s m a l l p o x p a r k , e m p h a s i z i n g t h e f o u n d a t i o n o f t h e t h e o r i e s u s a g e u p t h e a d j u s t m e n t t h a t c o m b i n e d t o p r a c t i c e , a t r e a l i z i n g t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e c a p i t a l b u d g e t v a r i o u s m e t h o d , a l s o f e e l t h e d e c i s i o n j u d g m e n t o f ab s t r a c t t h e c o n c r e t e i t e m t o c a n n o t g e t a w a y f r o m t h e m a c r o s c o p i c s t r a t e g y d e c i s i o n o f t h e b u s i n e s s e n t e r p r i s e a n d t h e m a c r o s c o p i c e c o n o m i c e n v i r o n m e n t o f t h e s o c i a l d e v e l o p m e n t s . k e y w o r d : r e a l e s t a t e i t e m ; c a p i t a l b u d g e t ; c a s h d i s c h a r g e ; d i s c o u n t r a t e t o 华南理工大学 学位论文原创性声明 本人郑贡声明: 所呈交的论文是本人在一导师的指导下独立进 行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容 外，本论文不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写的成果 作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中 以明确方式标明。本人完个意识到本声明的法律后果由木人承 寸 旦。 作者签名 、 之 禅 n期: a 年r j 月 / 犷 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、 使用学位论文的规 定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件 和电子版，允许沦文被杳阅和借阅。本人授权华南理工大学可 以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存f r 汇编木学位论文。 保密口，在 年解密后适用本授权 i j 口 木学位论文属丁 。 ; 保 密 d ( 请在以上相应方框内打 “了1r 作者签名， 导师签名: 吞 乙夏 郡希 日 期:毕 年 / 月日 日 期 : f l a 月歹日 第一章 绪 论 第一章 绪 论 1 . 1研究的背景及意义 中国房地产业发展迅速，己成为国民经济的支柱产业。专家预测到2 0 2 0 年， 中国城市化水平将提高5 5 %，城镇人口将达到7 亿以上。按人均需求住房 2 0 平方 米计算，仅城镇新增人口每年就需增 2亿平方米以上。房地产业在国民经济和社 会发展中的重要地位将逐渐突出。2 0 0 3年中国房地产投资超过 1 万亿元，占固定 资产投资的 1 8 . 3 %， 直接拉动g d p增长 1 . 3 %。由于国内房地产行业的平均利润率 高达 2 0 %以上，以及中国加入世贸后承诺开放房地产行业的时间已到，因此，很 多国内外的大财团都大举进入改行业来分杯羹。中证网 w w w . c s . c o m . c n 2 0 0 4年 8月 1 0日曾发表一篇 资本为王棋局重整，欧美资本搅局中国地产深度报道了 欧美资本进入中国地产业。房地产行业的竞争日趋资本化、国际化。在如此的经 济背景及行业背景下，房地产企业如何投资，如何发展的研究显得比较迫切了。 房地产业对国家经济的贡献较大，对当地经济的影响也较大。据统计，珠海 市 2 0 0 4年上半年销售给个人的商品房面积 6 2 . 2 4万平方米，同比增长 1 8 .4 %,所 占比重为 9 9 . 4 4 %，高于上年同期 1 1 . 5 8个百分点;销售给个人的商品住宅 5 8 . 9 7 万平方米，增长 1 2 .9 %，所占比重为9 9 . 9 7 %,高于上年5 . 2 1 个百分点。商品房交 易价格继续走高。 上半年我市商品房平均销售价格为每平方米3 4 6 7 元，比上年底 上升3 6 8 元，同比增长 1 1 . 8 9 %。分物业性质观察，商品住宅平均售价 3 3 4 3 元 / 平 方米，比上年底上升3 6 6 元，增长 1 2 . 3 %;办公楼平均售价2 8 1 4 元/ 平方米，比 上年底下降 2 6 . 5 4 %:商业营业用房平均售价 6 0 2 6元/ 平方米，比上年底增长 3 0 . 7 7 %。二手房交易活跃。我市的二手房市场经过多年的孕育和发展已形成梯次 分布、层次鲜明的格局，交易面积和交易额呈逐年上升的趋势。今年 1 -5月，我 市二手房交易办证面积为 5 0 . 0 9万平方米，交易金额 9 .2 8亿元，分别同比增长 6 5 . 1 4 %和5 4 . 6 2 %，二手房市场的交易量己 越来越接近一手房市场的交易量。房地 产行业是一个区域性很强的行业，因此地方经济及市场的研究也较为重要。 本文研究的项目 海天花园项目 作为一个拥有一线海景资源，两个五星级 一个四星级酒店围绕周围的得天独厚的位置资源条件。又恰逢珠海的经济处于再 次腾飞阶段，港珠澳大桥进行可行性论证阶段，广珠铁路进入招商阶段，广珠轻 轨铁路的2 0 0 8 年通车，沿海高速公路的通车， 使珠海由一个交通末梢一下子变为 交通枢纽。 珠海本身的经济也发展迅猛， 2 0 0 3 年工业产值突破 1 0 0 0 亿元， 珠海市 政府决心五年再造一个珠海，即到2 0 0 8 年工业总产值达 2 0 0 0 亿元。面对如此好 第一章 绪 论 第一章 绪 论 1 . 1研究的背景及意义 中国房地产业发展迅速，己成为国民经济的支柱产业。专家预测到2 0 2 0 年， 中国城市化水平将提高5 5 %，城镇人口将达到7 亿以上。按人均需求住房 2 0 平方 米计算，仅城镇新增人口每年就需增 2亿平方米以上。房地产业在国民经济和社 会发展中的重要地位将逐渐突出。2 0 0 3年中国房地产投资超过 1 万亿元，占固定 资产投资的 1 8 . 3 %， 直接拉动g d p增长 1 . 3 %。由于国内房地产行业的平均利润率 高达 2 0 %以上，以及中国加入世贸后承诺开放房地产行业的时间已到，因此，很 多国内外的大财团都大举进入改行业来分杯羹。中证网 w w w . c s . c o m . c n 2 0 0 4年 8月 1 0日曾发表一篇 资本为王棋局重整，欧美资本搅局中国地产深度报道了 欧美资本进入中国地产业。房地产行业的竞争日趋资本化、国际化。在如此的经 济背景及行业背景下，房地产企业如何投资，如何发展的研究显得比较迫切了。 房地产业对国家经济的贡献较大，对当地经济的影响也较大。据统计，珠海 市 2 0 0 4年上半年销售给个人的商品房面积 6 2 . 2 4万平方米，同比增长 1 8 .4 %,所 占比重为 9 9 . 4 4 %，高于上年同期 1 1 . 5 8个百分点;销售给个人的商品住宅 5 8 . 9 7 万平方米，增长 1 2 .9 %，所占比重为9 9 . 9 7 %,高于上年5 . 2 1 个百分点。商品房交 易价格继续走高。 上半年我市商品房平均销售价格为每平方米3 4 6 7 元，比上年底 上升3 6 8 元，同比增长 1 1 . 8 9 %。分物业性质观察，商品住宅平均售价 3 3 4 3 元 / 平 方米，比上年底上升3 6 6 元，增长 1 2 . 3 %;办公楼平均售价2 8 1 4 元/ 平方米，比 上年底下降 2 6 . 5 4 %:商业营业用房平均售价 6 0 2 6元/ 平方米，比上年底增长 3 0 . 7 7 %。二手房交易活跃。我市的二手房市场经过多年的孕育和发展已形成梯次 分布、层次鲜明的格局，交易面积和交易额呈逐年上升的趋势。今年 1 -5月，我 市二手房交易办证面积为 5 0 . 0 9万平方米，交易金额 9 .2 8亿元，分别同比增长 6 5 . 1 4 %和5 4 . 6 2 %，二手房市场的交易量己 越来越接近一手房市场的交易量。房地 产行业是一个区域性很强的行业，因此地方经济及市场的研究也较为重要。 本文研究的项目 海天花园项目 作为一个拥有一线海景资源，两个五星级 一个四星级酒店围绕周围的得天独厚的位置资源条件。又恰逢珠海的经济处于再 次腾飞阶段，港珠澳大桥进行可行性论证阶段，广珠铁路进入招商阶段，广珠轻 轨铁路的2 0 0 8 年通车，沿海高速公路的通车， 使珠海由一个交通末梢一下子变为 交通枢纽。 珠海本身的经济也发展迅猛， 2 0 0 3 年工业产值突破 1 0 0 0 亿元， 珠海市 政府决心五年再造一个珠海，即到2 0 0 8 年工业总产值达 2 0 0 0 亿元。面对如此好 华南理工大学硕士学位论文 的机遇与环境，公司董事会面临两个经营决策:其一，项目住宅部分销售，写字 楼与商场部分自己经营出租:其二，全部销售。公司董事会选择了住宅销售，写 字楼和商铺出租的开发策略， 针对董事会的开发策略，运用资本预算的净现值法、 贴现回收期法、内部收益率法对第一个战略决策进行进行综合论证，从而对房地 产的投资决策提供依据。也为同行提供实际操作参考案例。 1 . 2 文献综述 资本预算是指项目 投资决策的准则和过程，即决定某个项目计划是接受还是 拒绝的准则和过程。广义上的资本预算包括下图 t - t中五个步骤，狭义的资本预 算仅仅指中间的三步: 识别投资类型 计 决 策 变 量尸计 算 决 策 指 针) : 择 最 优 方 案尸监 控 执 行 过 程 必要投资 替代投 资 扩张投 资 多角化投资 现金流量 贴现 率 回收期 挣现值 内部收益率 获利指数 根据决策 准 则选择 监控现金流量和发生 时是否符合原来设想 查找原因并分析确定 控制措施 图 1 - 1资本预算过程 1 . 2 . 1有关资本预算框架的文献 崔毅、邵希娟编着的 现代财务管理一书从资本预算的概念入手，全面地 对资本预算的五大步骤进行阐述，对决策指针经济含义的透彻解释、对决策方法 的研究与比较，特别是本书关于现金流确定在表现手法上的创新，使不懂会计的 管理者也能灵活、方便地运用，为本文的基本思路与框架的确定提供了较大的帮 助。 姚洁瑜撰写的对西方资本预算概念及其体系的认识一文对西方资本预算体系 进行了介绍，其中对西方资本预算的步骤分别进行阐述，以及从其特点展开综合 的评价，有助于本文写作思想的更新。 华南理工大学硕士学位论文 的机遇与环境，公司董事会面临两个经营决策:其一，项目住宅部分销售，写字 楼与商场部分自己经营出租:其二，全部销售。公司董事会选择了住宅销售，写 字楼和商铺出租的开发策略， 针对董事会的开发策略，运用资本预算的净现值法、 贴现回收期法、内部收益率法对第一个战略决策进行进行综合论证，从而对房地 产的投资决策提供依据。也为同行提供实际操作参考案例。 1 . 2 文献综述 资本预算是指项目 投资决策的准则和过程，即决定某个项目计划是接受还是 拒绝的准则和过程。广义上的资本预算包括下图 t - t中五个步骤，狭义的资本预 算仅仅指中间的三步: 识别投资类型 计 决 策 变 量尸计 算 决 策 指 针) : 择 最 优 方 案尸监 控 执 行 过 程 必要投资 替代投 资 扩张投 资 多角化投资 现金流量 贴现 率 回收期 挣现值 内部收益率 获利指数 根据决策 准 则选择 监控现金流量和发生 时是否符合原来设想 查找原因并分析确定 控制措施 图 1 - 1资本预算过程 1 . 2 . 1有关资本预算框架的文献 崔毅、邵希娟编着的 现代财务管理一书从资本预算的概念入手，全面地 对资本预算的五大步骤进行阐述，对决策指针经济含义的透彻解释、对决策方法 的研究与比较，特别是本书关于现金流确定在表现手法上的创新，使不懂会计的 管理者也能灵活、方便地运用，为本文的基本思路与框架的确定提供了较大的帮 助。 姚洁瑜撰写的对西方资本预算概念及其体系的认识一文对西方资本预算体系 进行了介绍，其中对西方资本预算的步骤分别进行阐述，以及从其特点展开综合 的评价，有助于本文写作思想的更新。 华南理工大学硕士学位论文 的机遇与环境，公司董事会面临两个经营决策:其一，项目住宅部分销售，写字 楼与商场部分自己经营出租:其二，全部销售。公司董事会选择了住宅销售，写 字楼和商铺出租的开发策略， 针对董事会的开发策略，运用资本预算的净现值法、 贴现回收期法、内部收益率法对第一个战略决策进行进行综合论证，从而对房地 产的投资决策提供依据。也为同行提供实际操作参考案例。 1 . 2 文献综述 资本预算是指项目 投资决策的准则和过程，即决定某个项目计划是接受还是 拒绝的准则和过程。广义上的资本预算包括下图 t - t中五个步骤，狭义的资本预 算仅仅指中间的三步: 识别投资类型 计 决 策 变 量尸计 算 决 策 指 针) : 择 最 优 方 案尸监 控 执 行 过 程 必要投资 替代投 资 扩张投 资 多角化投资 现金流量 贴现 率 回收期 挣现值 内部收益率 获利指数 根据决策 准 则选择 监控现金流量和发生 时是否符合原来设想 查找原因并分析确定 控制措施 图 1 - 1资本预算过程 1 . 2 . 1有关资本预算框架的文献 崔毅、邵希娟编着的 现代财务管理一书从资本预算的概念入手，全面地 对资本预算的五大步骤进行阐述，对决策指针经济含义的透彻解释、对决策方法 的研究与比较，特别是本书关于现金流确定在表现手法上的创新，使不懂会计的 管理者也能灵活、方便地运用，为本文的基本思路与框架的确定提供了较大的帮 助。 姚洁瑜撰写的对西方资本预算概念及其体系的认识一文对西方资本预算体系 进行了介绍，其中对西方资本预算的步骤分别进行阐述，以及从其特点展开综合 的评价，有助于本文写作思想的更新。 第一章 绪 论 美 a r t h u r j . k e o w n , d a v id f .s c o t t , j o h n d . m a r t i n , j a y w l i l l i a m p r e t t y 合 着，朱武祥译的 现代财务管理基础一书论述了西方进行资本预算的思路与方 法，资本预算中的风险分析及调整方法为本人的写作带来新的思想。 1 . 2 . 2有关风险管理方面的文献 宋炳颖、王建南译的 财务风险管理一书提出了综合风险管理的新概念， 书中提出了风险管理是建立在定量方法上的一整套流程。并用一个简单明了的图 型将风险进行了细分。对于了解风险和对各种风险应如何抓住本源进行阐述。 王俊峰主编的 风险投资一一实务与案例 一 书从融资方与投资方的双重角 度，对风险投资运作理论进行阐述，并列举了国内外风险投资企业与投资公司的 经典案例，可为本文提供案例支撑。 边灿才的建筑工程项目风险及规避对策一文详细的分析了工程项目风险的特 点、多样性、相对性、可变性、长期性、整体性、规律性，并提出建设工程项目 风险规避对策其方法对项目的建筑风险提供了参考。 高福春的项目风险引发的问题、 成因及防范法宝 一 文将风险分为四类:技术、 性能、任务风险、项目管理风险、项目外部风险，并提出防范的四大法宝:风险 识别、风险分析、风险应对、风险监控，为本项目的风险控制提供思路。 李维撰写的资本预算决策研究一文中的第二章资本预算中的风险分析，对资 本预算中风险的衡量及调整作了详尽的阐述，强化了我们对风险的衡量和调整的 知识。 1 . 2 . 3有关现金流方面的文献 王斌主编的 利润与现金一一从差异到控制 一 书系统地将利润与现金进行 比较，在澄清了人们对利润和现金等概念的模糊认识之后，着重对利润与现金流 的作用与差异进行了剖析，为本研究现金流的确定打下了一定基础。 仲修伟主编的 管理会计一书，其中的第六章对预算编制提供了详尽的讲 解，并结合案例，对销售收入、各种成本费用的预测，以及资产负债表、利润表 和现金流量表的预测方法进行了形象的介绍，为本研究过程中现金流的预测提供 了技术支持。 张煌显撰写的企业长期投资现金流量测算应注意的问题一文，系统地将现金 流量的测算原理和方法与传统上对利润或成本的估算进行比较，澄清了一些成本 费用项目与现金流量的模糊关系，并说明现金流量测算时应该注意的几个问题。 张路胶、王运转、戴苏阳撰写的论资本预算中关于净现值指标的改进一文中 提出现金流量的参数估计，为本文现金流在复杂环境下的确定提供了新思路。 第一章 绪 论 美 a r t h u r j . k e o w n , d a v id f .s c o t t , j o h n d . m a r t i n , j a y w l i l l i a m p r e t t y 合 着，朱武祥译的 现代财务管理基础一书论述了西方进行资本预算的思路与方 法，资本预算中的风险分析及调整方法为本人的写作带来新的思想。 1 . 2 . 2有关风险管理方面的文献 宋炳颖、王建南译的 财务风险管理一书提出了综合风险管理的新概念， 书中提出了风险管理是建立在定量方法上的一整套流程。并用一个简单明了的图 型将风险进行了细分。对于了解风险和对各种风险应如何抓住本源进行阐述。 王俊峰主编的 风险投资一一实务与案例 一 书从融资方与投资方的双重角 度，对风险投资运作理论进行阐述，并列举了国内外风险投资企业与投资公司的 经典案例，可为本文提供案例支撑。 边灿才的建筑工程项目风险及规避对策一文详细的分析了工程项目风险的特 点、多样性、相对性、可变性、长期性、整体性、规律性，并提出建设工程项目 风险规避对策其方法对项目的建筑风险提供了参考。 高福春的项目风险引发的问题、 成因及防范法宝 一 文将风险分为四类:技术、 性能、任务风险、项目管理风险、项目外部风险，并提出防范的四大法宝:风险 识别、风险分析、风险应对、风险监控，为本项目的风险控制提供思路。 李维撰写的资本预算决策研究一文中的第二章资本预算中的风险分析，对资 本预算中风险的衡量及调整作了详尽的阐述，强化了我们对风险的衡量和调整的 知识。 1 . 2 . 3有关现金流方面的文献 王斌主编的 利润与现金一一从差异到控制 一 书系统地将利润与现金进行 比较，在澄清了人们对利润和现金等概念的模糊认识之后，着重对利润与现金流 的作用与差异进行了剖析，为本研究现金流的确定打下了一定基础。 仲修伟主编的 管理会计一书，其中的第六章对预算编制提供了详尽的讲 解，并结合案例，对销售收入、各种成本费用的预测，以及资产负债表、利润表 和现金流量表的预测方法进行了形象的介绍，为本研究过程中现金流的预测提供 了技术支持。 张煌显撰写的企业长期投资现金流量测算应注意的问题一文，系统地将现金 流量的测算原理和方法与传统上对利润或成本的估算进行比较，澄清了一些成本 费用项目与现金流量的模糊关系，并说明现金流量测算时应该注意的几个问题。 张路胶、王运转、戴苏阳撰写的论资本预算中关于净现值指标的改进一文中 提出现金流量的参数估计，为本文现金流在复杂环境下的确定提供了新思路。 华南理工大学硕士学位论文 1 . 2 . 4有关资本成本与贴现率方面的文献 吴世农、沉艺峰等译的 公司理财( 原书第 5 版)一书是从理论和实践两方 面讲述了公司理财的基本原理。 其中在1 2 章中对c a p m 模型中的r 系数的确定作了 重点阐述，并结合经营杠杆和财务杠杆进行了分析。 朱武祥撰写的资本成本理念在企业财务决策中的应用一文，重点讲述了资本 成本理念在投资项目评估中的作用，并为我国企业如何对待和应用资本成本提供 了意见与建议，为本文利用资本成本在贴现率的确定过程奠定了理论基础。 茅于轼撰写的贴现率之争一文从经济学角度、社会学角度分析贴现率的概念 和在社会现实中的应用，开阔并深化了本人对贴现率的认识。 赵连卿撰写的资本成本概念辨析一文对资本成本的定义:资本成本是指企业 为筹集和使用资金面付出的代价，进行了评判。提出该概念站在资本使用者的角 度来解释资本成本，其结果必然有失偏颇;该概念对于权益资本的成本无法很好 地界定，如一个企业实行不同的股利政策时，就会出现不同的资本成本;根据这 个定义，如折旧基金、递延税款等的资本成本就应为零，这显然是不正确的。并 提出新概念:资本成本是投资于某一项目或企业的机会成本，是投资者所要求的 必要报酬率，并且其可以用投资者要求的少要报酬率来度量。为本文资本成本的 计算开阔了视野。 施元冲撰写的项日风险投资决策中贴现率的调整一文，详尽的对资本资产定 价模型 ( c a p m )法、项目分类法、风险等级评估法和综合系数评估法几种风险调 整贴现率方法进行了举例和讲述，并提出了风险调整过程中应该注意的问题，便 于本文贴现率计算的方法选用。 1 . 2 . 5有关资本预算方法的文献 李冠众、陆宇建、孙卫业共同撰写的投资回收期法的评价与模型修正一文， 根据投资回收期法在实际中运用情况的经验资料，对回收期方法进行分析评价， 在此基础上对其进行了修正，修正模型充分考虑了货币的时间价值及现金流的流 动方式，以弥补原方法所存在的不足。因此，令本文在运用该方法上更加科学， 在实践中更有使用价值。 葛学韬撰写的在长期投资决策中应慎用内含报酬率法一文中，针对内含报酬 率方法的内在缺陷，并用实际应用的失败例子来进一步说明该方法的不足。从而 为本文在应用过程中对该方法的修正提供了实证支持。 潘飞撰写的长期投资决策财务评价指针释疑一文，以具体例子说明了内含报 酬率法的缺陷，并在分析基础上提出了修正的方法，建立了修正的模型，便于本 文在修正方法上的参考。 张路胶撰写的论折现现金流量法在资本预算中的应用一文中对资本预算中相 华南理工大学硕士学位论文 1 . 2 . 4有关资本成本与贴现率方面的文献 吴世农、沉艺峰等译的 公司理财( 原书第 5 版)一书是从理论和实践两方 面讲述了公司理财的基本原理。 其中在1 2 章中对c a p m 模型中的r 系数的确定作了 重点阐述，并结合经营杠杆和财务杠杆进行了分析。 朱武祥撰写的资本成本理念在企业财务决策中的应用一文，重点讲述了资本 成本理念在投资项目评估中的作用，并为我国企业如何对待和应用资本成本提供 了意见与建议，为本文利用资本成本在贴现率的确定过程奠定了理论基础。 茅于轼撰写的贴现率之争一文从经济学角度、社会学角度分析贴现率的概念 和在社会现实中的应用，开阔并深化了本人对贴现率的认识。 赵连卿撰写的资本成本概念辨析一文对资本成本的定义:资本成本是指企业 为筹集和使用资金面付出的代价，进行了评判。提出该概念站在资本使用者的角 度来解释资本成本，其结果必然有失偏颇;该概念对于权益资本的成本无法很好 地界定，如一个企业实行不同的股利政策时，就会出现不同的资本成本;根据这 个定义，如折旧基金、递延税款等的资本成本就应为零，这显然是不正确的。并 提出新概念:资本成本是投资于某一项目或企业的机会成本，是投资者所要求的 必要报酬率，并且其可以用投资者要求的少要报酬率来度量。为本文资本成本的 计算开阔了视野。 施元冲撰写的项日风险投资决策中贴现率的调整一文，详尽的对资本资产定 价模型 ( c a p m )法、项目分类法、风险等级评估法和综合系数评估法几种风险调 整贴现率方法进行了举例和讲述，并提出了风险调整过程中应该注意的问题，便 于本文贴现率计算的方法选用。 1 . 2 . 5有关资本预算方法的文献 李冠众、陆宇建、孙卫业共同撰写的投资回收期法的评价与模型修正一文， 根据投资回收期法在实际中运用情况的经验资料，对回收期方法进行分析评价， 在此基础上对其进行了修正，修正模型充分考虑了货币的时间价值及现金流的流 动方式，以弥补原方法所存在的不足。因此，令本文在运用该方法上更加科学， 在实践中更有使用价值。 葛学韬撰写的在长期投资决策中应慎用内含报酬率法一文中，针对内含报酬 率方法的内在缺陷，并用实际应用的失败例子来进一步说明该方法的不足。从而 为本文在应用过程中对该方法的修正提供了实证支持。 潘飞撰写的长期投资决策财务评价指针释疑一文，以具体例子说明了内含报 酬率法的缺陷，并在分析基础上提出了修正的方法，建立了修正的模型，便于本 文在修正方法上的参考。 张路胶撰写的论折现现金流量法在资本预算中的应用一文中对资本预算中相 第一e : 绪 论 关问 题进行了 讨沦， 对相关筹资费用的处禅方法提出了 调整折现率法和调整 初始投资法，并对两种方法进行了分析 李维撰写的资本预算决策研究一文详细的介绍了资本预算的基本程序与方 法，对各种方法进行了分析比较，并分析各种条件下各种方法对比的理性的选择。 1 . 3 文章的研究思路及主要内容 本文以案例分析研究的形式。资料的收集方式主要有:书籍、专业杂志、报 纸、互联网等的二手资料、深入项日公司的实地调研、与有关行业协会及对项目 公司发展有密切关系人士的访谈等。 资料收集 项 目案例介绍 市场分析一一项 目s wo t 分析 预期现金 流的估算 融资结构、资本 成本及贴现率 用资本运算方法评价项 目 图1 - 2 研究思路图 本研究的主要内容是:用资本预算的方法对房地产项目案例 ( 海天花园)的 资本预算进行研究，主要研究思路与内容如下: 首先，在大量市场调研基础上，对海天花园项目进行市场环境及项目的 s w o t 分析，建立实施项目的定位，为后续的研究做好前提准备。 其次，在市场环境及项目s w o t 分析的基础上，进而决定该项日的投资规模， 在说明确定现金流的基本原则和投资项目环境的假设后，预测项目计划存续期间 的现金流量。 再次，在论文的第四章根据投资需求确定了项目的融资结构，对资本成本进 行了初步的计算，并对贴现率的内涵及其使用前提进行了分析，进而提出以发达 第一e : 绪 论 关问 题进行了 讨沦， 对相关筹资费用的处禅方法提出了 调整折现率法和调整 初始投资法，并对两种方法进行了分析 李维撰写的资本预算决策研究一文详细的介绍了资本预算的基本程序与方 法，对各种方法进行了分析比较，并分析各种条件下各种方法对比的理性的选择。 1 . 3 文章的研究思路及主要内容 本文以案例分析研究的形式。资料的收集方式主要有:书籍、专业杂志、报 纸、互联网等的二手资料、深入项日公司的实地调研、与有关行业协会及对项目 公司发展有密切关系人士的访谈等。 资料收集 项 目案例介绍 市场分析一一项 目s wo t 分析 预期现金 流的估算 融资结构、资本 成本及贴现率 用资本运算方法评价项 目 图1 - 2 研究思路图 本研究的主要内容是:用资本预算的方法对房地产项目案例 ( 海天花园)的 资本预算进行研究，主要研究思路与内容如下: 首先，在大量市场调研基础上，对海天花园项目进行市场环境及项目的 s w o t 分析，建立实施项目的定位，为后续的研究做好前提准备。 其次，在市场环境及项目s w o t 分析的基础上，进而决定该项日的投资规模， 在说明确定现金流的基本原则和投资项目环境的假设后，预测项目计划存续期间 的现金流量。 再次，在论文的第四章根据投资需求确定了项目的融资结构，对资本成本进 行了初步的计算，并对贴现率的内涵及其使用前提进行了分析，进而提出以发达 华南理工大学硕士学位论文 地区的行业平均收益率作为贴现率，并说明了其在本项目资本预算中作为贴现率 的合理性和现实意义。 通过第四章和第五章的计算分析，得到两个决策变量，即预期现金流量及其 贴现率，为计算决策指针作好了资料准备。 第六章运用资本预算中的贴现回收期法、净现值法和修正的内部收益率法对 海天花园项目进行评价，通过不同决策指针考察了海大花园项目，从而对该项目 有了更深层次的了解，最后根据决策准则对是否进行该项目提供了决策支持，同 时，也比较了不同方法之间的差异。 最后，通过对市场的分析，现金流的预测，贴现率的确定，运用资本预算的 各种方法进行论证了公司的投资策略的可行性。 第二章 海天花园项目介绍 第二章 海天花园项目介绍 2 . 1项目基本数据 珠海市海天花园位于香洲区吉大情侣中路，与对珠海市海滨泳场一路相隔， 景观资源丰富，商务气氛浓厚。项目占地 1 6 , 4 5 4 平方米，拟建为集商住办公为一 体的建筑。总建筑面积为 9 1 , 0 9 6平方米 ( 含地下车库) ，其中 a段塔楼为住宅， 建筑面积4 0 , 6 8 6 平方米;b段塔楼为写字楼，建筑面积 1 6 , 6 0 2 平方米;a段裙楼 规划为商业用途，建筑面积 1 0 , 7 5 3平方米;b段裙楼规划为商务配套用途，建筑 面积4 , 8 5 8 平方米。目前本项目工程进度己完成b段地下室工程及a段负一层， 预计于2 0 0 7 年完工。 2 . 1 . 1 项目 位1及主要技术经济指标 项目位于珠海市吉大大姑p村情侣中路西侧。项目东北向紧邻南海，可俯瞰 菱角嘴海滨泳场;南侧是白沙河排洪沟，西面紧接雍和花园。项目的周边有怡景 湾酒店、珠海国际会议中心和金怡酒店等四、五星级酒店 总用地面积:1 6 4 5 4 . 6 平方米; 总建筑面积:8 4 9 9 3 平方米; 容积率: 4 . 1 4 ; 建筑密度:3 0 . 7 %; 绿化率:3 5 %; 塔楼:由a . b两段组成。a段为住宅，含四栋塔楼，其中一栋塔楼高 2 3 层， 其余2 5 层。住宅总建筑面积4 0 6 8 6 平方米; b段写字楼为一栋2 2层高的塔楼。写字楼总建筑面积 2 1 4 6 0 平方米; 裙楼:a段建筑面积 1 0 7 5 3 平方米，b段建筑面积4 8 5 8 平方米。a段裙楼原 设计为商场用物业，b段裙楼下部分原设计为商务配套用物业; 停车位:设计共有地下停车位3 6 1 个。 2 . 1 . 2各类物业概况 1 、住宅物业 住宅以舒适型设计为主，各单位基本都具有良好的景观。各种户型的比例为: 第二章 海天花园项目介绍 第二章 海天花园项目介绍 2 . 1项目基本数据 珠海市海天花园位于香洲区吉大情侣中路，与对珠海市海滨泳场一路相隔， 景观资源丰富，商务气氛浓厚。项目占地 1 6 , 4 5 4 平方米，拟建为集商住办公为一 体的建筑。总建筑面积为 9 1 , 0 9 6平方米 ( 含地下车库) ，其中 a段塔楼为住宅， 建筑面积4 0 , 6 8 6 平方米;b段塔楼为写字楼，建筑面积 1 6 , 6 0 2 平方米;a段裙楼 规划为商业用途，建筑面积 1 0 , 7 5 3平方米;b段裙楼规划为商务配套用途，建筑 面积4 , 8 5 8 平方米。目前本项目工程进度己完成b段地下室工程及a段负一层， 预计于2 0 0 7 年完工。 2 . 1 . 1 项目 位1及主要技术经济指标 项目位于珠海市吉大大姑p村情侣中路西侧。项目东北向紧邻南海，可俯瞰 菱角嘴海滨泳场;南侧是白沙河排洪沟，西面紧接雍和花园。项目的周边有怡景 湾酒店、珠海国际会议中心和金怡酒店等四、五星级酒店 总用地面积:1 6 4 5 4 . 6 平方米; 总建筑面积:8 4 9 9 3 平方米; 容积率: 4 . 1 4 ; 建筑密度:3 0 . 7 %; 绿化率:3 5 %; 塔楼:由a . b两段组成。a段为住宅，含四栋塔楼，其中一栋塔楼高 2 3 层， 其余2 5 层。住宅总建筑面积4 0 6 8 6 平方米; b段写字楼为一栋2 2层高的塔楼。写字楼总建筑面积 2 1 4 6 0 平方米; 裙楼:a段建筑面积 1 0 7 5 3 平方米，b段建筑面积4 8 5 8 平方米。a段裙楼原 设计为商场用物业，b段裙楼下部分原设计为商务配套用物业; 停车位:设计共有地下停车位3 6 1 个。 2 . 1 . 2各类物业概况 1 、住宅物业 住宅以舒适型设计为主，各单位基本都具有良好的景观。各种户型的比例为: 华南理工人学硕士学位论文 类型户型 面积 ( 平方米)套数 ( 户) a型三房二厅1 2 6 . 4 31 2 0 b型二房二厅1 0 9 . 7 21 4 4 c型五房二厅1 6 1 . 0 78 d型 二房二厅 ( 复式) 8 e型四房二厅1 6 1 . 1 01 2 住宅塔楼为一梯 4 户，配两部高速电梯，具有较好的垂直交通条件。 住宅部分的主要缺陷在于东向直接观海单位为面积较小的两房单位，这直接 影响了大户型单位的观景功能。 2 、写字楼物业 写字楼平面布局为一层 9个单位，标准层建筑面积 9 1 4平方米，含男女卫生 间各一个 ( 男卫生间有2个蹲位，2 个站位;女卫生间有 2 个蹲位;稍显不足。 ) 。 写字楼下的三层裙楼基本为商务配套设施，从功能上看，原设计用途分别为: 大、小会议室、健身房、休息厅、礼品店、时装店、烟酒食品店、休闲酒吧。此 外写字楼的首层大堂净高 7 . 3 米，面积约3 0 0多平方米，具有一定气势。 整栋写字楼有 5台电梯，均可直达地下停车场。 平面设计基本以 5 09 0平方米的中小单位为主。约半数左右的单位可以正望 或者侧望到珠江口。 3 、商场物业 商场位于a段的裙楼，高三层，设计总建筑面积 1 0 7 5 3 平方米。 2 . 2项目成本、费用的估算 2 . 2 . 1有关项目成本的估算 1 、项目地价: 根据珠海市政府规定该项目商业用地 方米，住宅用地 1 5 0 0 元/ 平方米。 项目商业地价款:2 , 5 0 o x 1 0 , 7 5 3 = 2 6 , 项目办公地价款:1 5 , 0 0 x 2 1 , 4 6 0 = 3 2 , 项日住宅地价款:1 , 5 0 0 x 4 0 , 6 8 6 = 6 1 , 项目地价总计:1 2 0 , 1 0 1 , 5 0 0 元 2 、项目工程总造价: ( 1 ) 、主体部分 桩基础部分按9 0 元/ m 2 基坑支护及土方部分按 1 0 元/ m 2 2 5 0 0 元/ 平方米，办公用地 1 5 0 0 元/ 平 8 8 2 , 5 0 0 元 1 9 0 , 0 0 0 元 0 2 9 , 0 0 0元 华南理工人学硕士学位论文 类型户型 面积 ( 平方米)套数 ( 户) a型三房二厅1 2 6 . 4 31 2 0 b型二房二厅1 0 9 . 7 21 4 4 c型五房二厅1 6 1 . 0 78 d型 二房二厅 ( 复式) 8 e型四房二厅1 6 1 . 1 01 2 住宅塔楼为一梯 4 户，配两部高速电梯，具有较好的垂直交通条件。 住宅部分的主要缺陷在于东向直接观海单位为面积较小的两房单位，这直接 影响了大户型单位的观景功能。 2 、写字楼物业 写字楼平面布局为一层 9个单位，标准层建筑面积 9 1 4平方米，含男女卫生 间各一个 ( 男卫生间有2个蹲位，2 个站位;女卫生间有 2 个蹲位;稍显不足。 ) 。 写字楼下的三层裙楼基本为商务配套设施，从功能上看，原设计用途分别为: 大、小会议室、健身房、休息厅、礼品店、时装店、烟酒食品店、休闲酒吧。此 外写字楼的首层大堂净高 7 . 3 米，面积约3 0 0多平方米，具有一定气势。 整栋写字楼有 5台电梯，均可直达地下停车场。 平面设计基本以 5 09 0平方米的中小单位为主。约半数左右的单位可以正望 或者侧望到珠江口。 3 、商场物业 商场位于a段的裙楼，高三层，设计总建筑面积 1 0 7 5 3 平方米。 2 . 2项目成本、费用的估算 2 . 2 . 1有关项目成本的估算 1 、项目地价: 根据珠海市政府规定该项目商业用地 方米，住宅用地 1 5 0 0 元/ 平方米。 项目商业地价款:2 , 5 0