（企业管理专业论文）我国新都市主义实践探索.pdf

我国薪都市主义实践探索攮簧 摘要 本文的研究内容是针对近期大城市郊区大型的房地产项目越来越热衷予打 造新都市主义社区这一现敷的。通过分析大量调研收集的国内外房地产市场有关 新都市主义社区盼资料，以及具体实践豹戏果，分析巾国实践瓤都市主义的具体 髓提，获柱嚣建设帮蔑碧l 的角度阐述新郝市主义绘中国屠往事圭嚣建设带来翡藏 示。 本文主鼹内容结构请详见第一章的1 4 小节。本文的熏点在于论述新都市主 义理论霆零下豹壤枣大囊痨壤产矮嚣簌麓设诗毫瑷瓣麓理念。逶过榘孛分撬嚣 l 蓼 国内新都市激义的积极实践者万科房地产股份裔限公司和上海市政府较为 成功的新都市主义项目，从而总结出新都市主义在我闼实践过程中的得与失。同 时文章迨探讨帮分辑了以“传统邻里开发”和“交通搏向开发”蹰争争模式力代表 豹国韩薪都市生义社区酶实黢情嚣及箕绘予我国的薰黉启示。 文章的最后指出新都市主义作为“舶来品”，虽然是国内居健牧区规划和建 设中可利用的一种实用价德很高豹理念，但其也存在许多与中国腾往社区建设现 狻祷援不耱秘欠浃乏廷，矮褥该理念擐撰孛嚣瓣实嚣德嚣逶露逶囊豹本主纯，方 能发挥其最大的经济和社鑫效益。因此以此观点为鏊础，文章最屠对发展和建设 中国本土化的新都市主义社区提出了前瞻性的合理建议和展望。 关键运：薪都常主义、暴挠桂区、邻纂赣送、黄统邻攥舞发、交遴等窝舞菠 我国新都市主义实践探索 a b s l r a c t a b s t r a c t kt h i sd i s q u i s i t i o n ，i ti st ot h eq u e s t i o no ft h ep h e o m e 尬t h a tm o r ea i l dm o r e l a n da g c n t sh i g i io nc r c a t i n gt h el a r g ef e a le s t a t ei t e m so f b 噜c i t ys u b u r b 孤a r c aa st h e n e wu r b a i l i 锄c o m m u i t yi nt h en c 盯f u t u r c 1 1 l es t l l d yi sf o c u do nt i l el a r g e q u 柚t i t yd a t 啪o fi n t e m a l 锄de x t e m a lt h en e wu r b 姐i s m 衄u j l i t yi nr e a le s t a t c “e m sa n dt l l e 叽m m a f i z a t i o no fp r t i c ci nc o m m u n i t yp l a i l n i n g n ed i s q u i s i t i o n a 尬l y s c st h cr e a lc o n c r e t cf a c t sa b o u t t h cp f a c t i c c0 ft h en e wu r b a n i s mi nc h i i l a ，a n d t h e ne x p o u n d sw h a td e v e l 叩m e t sh a s “b f o u 曲tt 0a h i n e s er e s i d e n t i a lc o m m u n i t i 器 f o mt h ep o i n to fv i e wo f m m u n i t yp l a 册i n g t h em a i nc 0 t t 蛆ds t m c t u r ca b o u tt h i sd i s q u i s i t i o nc a l lb er c f e e di l lt h e p 盯a 鲫h1 4o fc h a p t e ro 鹏1 1 l ee m p h a s e so ft h i sd i s q u i s i t i o ni sd i s c l l s s i n gt h en e w t h e o r yi nt h ep l a 衄i n go ft h er e s i d e n t i a l m m l l n i l yc r e a t i n gi ns u b u r bi nc h i n au n d e f t l l eg i l i d eo ft h en e wu r b a i l i s m o nt h eb a s i so f 觚s i n ga n a l y s e st ot i i es u c c e s s f u l n e wu r b 孤i s mi t 啪so fv a n l 【er e a le s t a t ec o l t d 柚ds h a n g h a ig o v c m m e n t ，w h o a r eb o t ht h ea c t i v ca d v o t o 璐o ft l i en e wu r b 柚i s mi na i i i i a ，t h cd i s q u i s i t i o n s u m m a r i z e st h ee x p e r i e n c e s 勰dl e s s s 知nt h cp m c t i c co ft h en e wu r b a 堇l i s m m e a n w h i l et l i cd i s q u i s i t i o np m b e s 绷d 柚a l y s e st h ep n c t i c eo ft l l en c wu r b a n i s m c o m m u n i t i e sa b m a di nt l i er 印r e s e n t a t i o n0 f1 h d i t i o 柏ln e i g h b o r h o o dd e v e l o p m e n t f r n d ) 姐d t r a n s i t - 0 r i c n t e dd c v d o p m e n t ( ，m d ) i n c l u d i n gt l l er c v e l a t i o n st ou s a tm es 锄ct i l l l c ，t h ed i s q u i s m o na l s op o i n t so u tt l i en e wu r b a i l i s ma st h e c x o t i c a ，t h o u g l ii ti sa sa i la v a i l a b l c 距dh i g l l l yv a l u a b l ct l l e o f yi nt h ea r e ao fp l a i l l l i n g a l l dc o 璐虮l c t i o no fr e s i d e n t i a lc o m m u l l i t yi na l i i l a ，i ti sn o ta c c o r dw i t hm ef a c t so f a h i n c s er e s i d e n t i a lc o m m u n i t yc f e a t i n gi nl o t so fa s p e c t s t h e r c f o r e ，a s1 0 n ga st h c t h e o r ys h o u l db ep m p e r l yl o c a l i z e di nt c 皿so ft h er e a ls i t i l a t i o no fc h i n a ，i tm u s t h a v ee x e n e di t se c o n o m i c 柚ds o c i a lu t i l i t i c si nt h cm a ) 【i m u mm 】g e s oi na c c o r d a c e w i t ht t l ef o 唧a r dv i c w p o i n t ，t h ed i s q u i s i t i o ne v t i l a l l yo f f c f sr e a s o n a b l es u g g e s t i o n a i l d p r e d i c t i v ep m s p e c t w h i c hr e f c rt 0 t l l ed e v c l 叩m e n t 锄d n s t m c t i o no ft h e c h i n e s el o c a l i z e dn e wu r b 髓i s mc o m m u n i t y k e yw o r d s ：t h en e wu r b a n i s m 、 c o m m u n i t y 、t n d 、 r e s i d e n t i a lc o m m u n i t y 、n e i g h b o n d t o d 1 1 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取 得的研究成果据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包 含其他个人已经发表或撰写过的研究成果对本文的研究做出重要贡献 的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意 作者签名：日期：型堑：! 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留，使用学位论文的规定，学校 有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版 和纸质版有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入 学校图书馆被查阅有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索。 有权将学位论文的标题和搪要汇编出版保密的学位论文在解密后适用 本规定。 学位论文作者签名：镉先 导师签名： 日期：4 型坐 日期：锨、乙v ) 。 我雷新都带主义实黢搛索第一章导论 第一露导论 随着我国城市外惩区域的不断扩展、中心城区人口大量迁入城市边沿地区、 强人汽车援骞枣豹丈攥提嚣以及城枣鼹疑改善住房条馋熬霉求越发强烈等众多 因素的影响，城市住宅郊区化的进程也在不断加快。 在这撵豹大黪境下，房遗产巍为了逑应枣场嚣交化秘消费畿的嚣求，因此避 几年已经开始逐步把自己的目标市场从中心城隧转移至了城市的边缘区域，并鼹 大量豹嫂划和建设了谗多大援模豹羼线枣区，德是由于我国豹瑷代房她产业起步 较晚，房地产的诸多方砸还尚她于摸索阶段，实践和理论的研究也不够深入等主 客观因索熬限制，房地产嘉在开发这些社区的过程中普遍缺乏蠢效的理论壤据釉 实践经验，其结果往往建事倍功半，社隧的实际建成效果和市场反响都与预想中 豹掇去蒜远。聪颓都市定义终为国际上最近二十多年发展起来购一种赫兴的、裔 价值的社区建设理论，融广泛的被业界的专家和学者所认同，并且其在国外也融 经取得了众多良好的实践结果，因此新都市主义可以作为我国房地产开发商在探 索建设市郊大戮住宅校区道路上的一种行之有效的理论而为我们所用。 1 1 新都市主义的思想内涵 1 1 1 新豁市主义的思想渊源 新都市主义的新并不意味滋割裂与濑城市规划概念的联系。它从战前的传统 小镇、欧渊老躐中获得许多灵感，也获翠年静“花园城市( g a 埘c nc i l y ) ”、“城市 美化( c i t yb e 融n i f n l ) ”、到后来的“城市更新( u m 姐r 舫e 嘲) ”、“新镇( n e wt o w n ) ” 跃及“历史绦啻曩( h i s t 蜊c 融s e r v a t i o n ) ”等魏翔理论串汲取了不少营养，这些瓣 划运动都为新都市主义的形成提供了思想源泉。例如：英国社会活动家霍华德予 1 8 9 8 举撵出了花嗣城常的设计方案辩新帮市豢义静影响是多方匿静。继们都强 调城市鬟控制谯一定的规模，除人口严格控制外，也严格控制士地使用，基本不 允诲无滓囱多 扩张；蔫绿带等多释开敞空蓠将榻对猿变鹣藩鑫嚣隔舞；合理鹣麓 住、工作、基础设施布局，各功能之间拥有良好的交通联系：发展公共交通，掇 倍蒙入必本懿涉行交逶狡诗，设计蘩会自然。 同时，行为建筑学1 和建筑类型学也为其提供了理论基础。新都市主义魁 疆鼗主义拙潮熬产耪，矮应了享主会注羹文纯簧绞窝遣隶霹持续发震静辩役潮流。 在内容上，运用行为建筑学科学的原理中研究空阃行为舰律以及与建筑环境相互 关系熬弹耱瑾毒鑫，竣及藩于蛰会露为魏律戆设诗方法。渣残器甓睾圭医往宅豹场爨 感是行为建筑举的主题之一，这种场所感的主鼗特点怒丰富的社会交穗活动，屐 强豹认鞫感、安全感、领壤感霹熬密蛙等。其中最主要豹是影戏有涯力熬毒会交 l 建筑学黯一门分竞学科，专门研究人炭 亍为、周边环境与建筑之闽相强关系。 2 建筑学的一门分支学科，专门研究建筑类型及嚣类型之间的相互关系。 我蘑薪都赘主义实蔑搽索第一章导论 缝。薮都枣主义借鉴了静隽建筑学夔设计方法，强谖以建立场获犍毒枣为宗翼避蟹 社区设计。 薪都枣主义是跌类型为基硝戆城市设诗方法。建筑类型学楚在本懿纪秘零 代，当人们已经明显的艨到现代主义的光能为力，为了寻求建筑发展的方向，对 建筑进行历史学豹磷究褥发展起来的。当代建筑类型学继承了历史上熬建筑形 式，继承了特殊的建筑片断和轮廓，是在新的文脉中将这些片断重组的尝试。以 类型戈魅础豹城市设诗手法注羹嚣个方嚣：一楚建立露痒面多撵化匏城市腿理： = 是对建筑类型和城市空间类激进行组织和调配。 l 。l 。2 赣都市主义戆基本精耪 新都市主义遵论坚持物质警闻状态与社会环境之闻存在重舞的联系，认为中 心城市缀投资葵缨导致的衰败，郊区以毫无场所感豹低密度建造方式迅速扩张， 不同种族、经济收入人群之阀的相互分离，环境的退化，自然和农村被侵占，社 会建造遗产和传统被破坏，这些彼此榻飘关联的闯题是潞今社聪建设所颓妪的挑 战。在新都市主义宪章。中制定了分剐列谯趣医、邻里、衡区三个犬类之下 的2 7 项建设原则。总的来说，这些原则强调社逸的紧凑；公共空间的麓要性； 各种城市功能和詹住类凝、屠往人群鹩混合；邋合步行的环境和尺度：以及清淅 中心和边界的邻里结构。此外，还强调阐到传绒，以街邀和城市肌理为对象豹设 计方法上来，认为“所露城市建筑设计和景观设计酶基率任务怒麸耱质形体上限 定出可供人们欺i 司使用的街道和公共空间。” 1 1 。3 薪都市主义的基本原羽 1 1 3 1 紧凑性原则 薪帮市圭义酶邻羹擎元是一释蔽翻在一定送域串鞠匿绕蒜个限定中心瓣 城市化模式。其社区具有固定边界，以利于对周围生态环境的保护，另外，在社 送串应该这爨怒够静入鞴密度，保持入爨藩萑瓣紧凑凌，摄离主遮窥资滚瓣剩粥 率。 1 1 3 2 逡宣步褥覆瑟| 1 新都市主义主张限制使用小汽车，因为小汽车的过度使用融经导致了城市生 态嚣境蒺量熬繇纯，势慧毒手乏蓑瓣郊区纯发鼹模式浪费了丈爨瓣土壤瓷源，这 些都阻碍了城市生活的可持续发展。因而新都市主义认为应该发展大运量、快速 静节约髓源溪糕熬公共交逶系统势辏戳忑矮溃糕蕤源豹步厅系绫，著尽霹貔多豹 考虑步行易达窳间，保持城市嫩态的可持续发展。 毽楚掰帮露主义者瞧意识妻g 汽车慰予理我生涯戆妊簧性，煞粕著不鬟 舞馒鬟 3 是薪郝奄主义捺会在l 斡6 年第疆玫会谈上运过瓣个标准纯空辞，瓣忠藿薪帮峦主义嚣潜在美霹邑鹣 成熟，它是新都市盘义理论最根本、最重攥的实践指引。其具体内容详见“附录二二”。 2 我国新都市主义实践探索 第一章导论 小汽车，而是推崇传统市镇的那种“网格状”道路体系，因为它既便于紧凑化的 布局，又能提供灵活多样的出行路线，减轻交通干道的压力，提高运输效率。 1 1 3 3 多样性原则 主要表现为以下三点：首先，人豹多样性。主张在城市、社区和邻里内应该 有多种多样的适合不同类型人群居住的房屋，包括不同类型，不同价格水平的房 型，从而保持入住主体的多样性，并强调社区互动加强这些不同主体之间的社会 交流与联系，减少他们之间的分化与矛盾，以解决贫富隔离、社会两极分化等社 会问题。 其次，社区功能多样性。反对过去的建设理念中过分注重功能分区的做法， 强调城市特色和活力来自对丰富的资源的混合使用，使居民、工作单位、商业活 动等融入邻里和社区的生活中。 最后，社区环境多样性。强调在城市社区建设中应保持该地区的特色，维持 当地文化与传统，最大限度地寻求各个社区的多样性，保持整个城市文化传统的 可持续发展。 1 1 3 4 珍视环境原则 新都市主义把区域中的城市和郊区及其自然环境看作一个经济、杜会和生态 的有机体，共生共荣，城市既要注重内部更新、完善和有机组织，又要保持与郊 区农田、自然生态环境的和谐关系。它主张建立多中心的有机的城镇体系结构， 不同的城镇之间存在互补的关系。中心城市、普通城镇和居住社区共同构建一个 完接的城市生态体系。 1 1 3 5 可支付性原则 由于紧凑性的发展，一定程度上降低了土地及基础设施建设成本，并且通过 开发多种类型和不同价格水平的住宅，让不同阶层的家庭都能支付得起。这又有 利于保持住宅主体的多样性。 1 2 研究的背景和意义 1 2 1 研究的背景 1 2 1 1 城市住宅郊区化倾向发展迅猛 我国改革开放以来，经济建设进入一个崭新的阶段，市场经济蓬勃发展，城 市也进入了大规模建设的阶段，城市化进程日益加快。根据美国学者诺瑟姆2 的 研究发现，城市人口增长的轨迹呈“s ”型曲线发展运动：第一阶段为城市化的 初期，城市人口增长速度较慢；当城市人口比重超过1 0 以后，城市化速度会 逐渐加快，当超过2 0 时，进入第二阶段，城市化进程出现提速的趋势，这种趋 4 美孱著名经济地理学家，其提出，著名的城市化发展进程“s ”曲线的理论，该理论在学术界被广为认 同。 3 我国新都市主义实践探索第一章导论 势一直要持续到城市人口超过7 0 以后才会减缓；此后即第三阶段，城市化进程 将出现停滞或略有下降的趋势。大量研究表明，这样城市化过程中经过发生、发 展、成熟三个阶段，这一规律不仅限于己实现了高度城市化的发达国家，而且是 一条普遍规律。适用于世界上绝大多数发展中国家和地区。我国目前的城市化程 度已经达到4 3 ，处于这一普遍规律的第二阶段，也就是城市的发展阶段，按 照这一规律今后我国还将在很长一段时间内处于城市高速发展的阶段，而且国家 和地区政府的相关政策也在促进这一进程的加速发展。实际结果表明城市化进程 的不断深化已经引发城市向郊区扩张以及大量外来人口涌入等真接后果，尤其是 在东部沿海发达地区，如上海、北京、深圳等超大城市中此种作用表现得尤为强 烈。 在郊区扩张中，居住用地占绝大部分，这种情况的产生也是有其原因的。由 于级差地租的存在，城市中心必然会被商业、办公等功能所占领，不能带来更多 经济利益的居住建筑只能向外发展，而现代交通的发展也为居民实现郊区居住， 城里工作提供了可能。在2 0 世纪8 0 年代后期，我国逐步实行地有偿使用制度 及住房商品化以后，城市住宅失控，越来越多的住宅开发地向城市边缘甚至更加 偏远的郊区地段扩展，走向郊区化倾向。特别是中国加入w 1 d 以后，轿车正在 成为更多家庭的代步工具，这在一定程度上也刺激了城市郊区的住宅建设。无序 蔓延的住宅发展蚕食预留的公共设施用地及农田、生态绿化带，而相对低密度开 发造成土地资源浪费，影响城市的可持续发展。 现阶段房地产项目开发的另一个重要趋势是规模化。一般认为大型房地产项 目推广上更容易形成品牌效应，成本也较低，在住宅迅速发展的今天，规模化无 疑是制胜的一个法宝。大城市边缘地带疯狂圈地，先后出现上千亩，甚至几千亩 的“大盘”项目。 住宅建设出现郊区化和规模化的新趋势，而中国的住宅建设又缺乏这种情况 下的实践经验，不断出现的项目定位和规划设计偏差的问题，越来越急需要有一 种具有实践价值又适合我国当前国情的社区建设理论来作为政府和房产商的指 导工具，新都市主义也就是在这样的情况下被引入到了我国。 1 2 1 2 国内外获得了众多相关经验和教训 新都市主义运动开始于二十世纪八十年代的美国，形成于九十年代初，是二 战以来试图以规划和设计的力量影响生活环境的一次努力。引入到我国也只是在 上世纪的9 0 年代中期，虽然这种理论体系的形成时间并不久远而且其自身还在不 断的完善和扩充中，但是作为一种前沿的有价值的理念，国内外的房地产业都对其 进行了充分的探索性的实践，无论是国外的安德雷斯杜安伊与伊莉莎白普拉 4 我莺新都市主义实躐探索第一章导论 特夫露( 篱称瓣z 夫妇。) 豹海滨城、绞褥卡袈洛警”熬嚣控吉鳃专主酝戳及戆 特兰镇的建设，还是国内万科的“造镇计划”和上海的“一城九镇”规划，蠢 不都体瑰了薮郯枣主义理念在麟住毒主嚣建设中紧持“数人骛本”戆思想内涵，凌 这些实践的结果中既有成功的经验又有着许多失败的教训，这然得与失是值得我 们去瀑凌l 避遴露葸结翱分辑豹，强终魏今瑟国内致府、开发赛秘建筑毅翅老懿焱 运用新都市主义建设居住社区过程中的宝贵资源和财富。 l 。2 1 3 麟都市擞义在房恁产业赛逐濒弓l 起关注 上个世纪术，深圳的一些房地产开发商在开发市区中高档小户型住宅时，弓l 翅了“掰郡市煮义”这个概念。虽然此时豹毅郝甫主义真正涵义并不准确，单纯 是营销的概念和炒作噱头，但是新都市主义这个牵挂到住宅区域开发模式的问 题，逐渐成为鄹内房地产业中个引人注强豹话题。在中国大城市逐步呈现出郊 区化趋势的2 0 世纪9 0 年代，新都市童义理念一如它在美匿的发展历稷，也是蓠 先艘介绍到中邂的房她产界，势引起了广泛的关注，进两引起房地产开发商、城 市勰鲻和建筑设计相关部门的兼注。例如作为房地产界其有影响力的企救之一； 深圳万科企业股份有照公司，熨是将新都市主义作为自恐开发火规模社区的重癸 理念，提出名嗓一时的“万科滤镇”的指导慈想。面对新都市主义这一概念在房 地产界的逐步升温，我们有必簧了解掰都市主义约产生背景以及基本璁论思想， 并量介绍和分析己经采纳了薪都市主义理论瓣精佳桎酝的实黢情况霸由它稻掰 产生的实际意义。 1 2 2 磷究貔意义 中国经济藏处于龛速增长的阶段，“十六”犬的报告指出，到2 0 2 0 年前后， 千凡钇中国久簧全藩建成小康凝会，入蝣g d p 蘩麸嚣藏耱9 多美元罐长爨3 o 美元，商速发展的经济形势也预示了郊区化将会成为我国城市化进程中的一个大 趋势。嚣辩这样豹趋势，俸轰郊送送一箨发壅黧家，我鬻应该利蠲其嚣发豹优势， 避免其它西方嘲家走过的弯路。 我销研究耩都枣主义就是希望怒够骧繇这詹住校嚣建设疆论串静糖懿，继 合中国的具体情况，寻找出符会当代中国国情和符合时代发展骥求的郊区居住丰土 送牙发模式，捂导帮嚣鼹往柱鏊耱痰越设诗，这瑟器娃娃区惩划孛霹予良好懿襁 区品质与有效房地产开发两大目标。 s 英交垒名秀：a # d 传s d 珏3 掣氍毯盈b # 瞧援a 捆喝斯雌夫妇，美蓍a ，怒耨都市主义嚣d 耩式翡翻臻天。 6 英文名为：p c t e r c a l t h o i p c ，美周人，是新都市生义t o d 模式的色q 始人。 7 曩体毽耩：8 一城”指橙汪凝璇；“丸镶”分烈强；安事、爹瘫、毫挢、清汪、奉城、械殛、笨家囊、辕 家镇、芦潮港。该规划是上海“ 一五”期间重点实施的城市发展和“卫星镇”建设计划。 5 我国新都隶主义实蔽探索第一章导论 l ，3 磅究瓣象范滠熬赛定疆及翅关壤念懿瓣撰 1 3 1 研究范围的说明 逶避对磅究背景豹套缨，阚述了本文熬磅突对象豹燕邂包摄近些年寒房地产 i ：b 现的新都市主义思潮，其中擞要是指位于大城市近郊地带，规模大，胜在一定 程度上暇取了赫郡枣主义豹屠技社区建设理念豹太蠹项娶。 1 3 2 慕本概念的阐述 蓥先，需要鳃确裁郝审主义戆概念，它是2 0 世纪八十年代瞧勰在荧国出现 的一种离在再造城市社匿活力的新理论，是对城市郊区化扩张模式的深刻反思。 与郊区化扩张模式蟪反，耨都市生义赞阋对公共政策和开发行为进行羹蹩，对固 有城市中心和黧镇进行复原再媳，将不断扩延的城市边缘重构形成居往衽区，使 其具有多榉化邻里街区。 其次，务必要明确几个在本文中经常出现的概念，这些概念包括： 1 、郊区：原意指城市外尉地区，锻既是一个地理上豹概念，又是个相对 城区的概念。它是社会、经济非常不均质的缝医，但绝不仅仅怒为劳动力和家纛 提供住房的简单郊区住宅区。 2 、郊区纯：指由予中心醒缝租幕赉，入随髓密，交通拥揍，环境恶劣形成 巨大的推动力，促使市中心人口、产业辨迁，形成相对中心区而吉的城市离心化 的现象。 3 、社区：遇常是指一定区域范围内的社会群体和社会组织所构成的社会实 俸。聿主醒是入类社会活韵离魔聚集静穗城空阉，它良聚落雩# 为裔己斡依托或镑疆 载体，是具有相对完整、相对独立意义的社会单位；是具体、有限的地域社会越 阐俸t 跫丰圭会成员参鸯桎会活动静基本场掰；蹩社会豹构成荤元。 4 、居住社区：指在城市的一定地域范围内，在居住生活避程中彤成的具裔 特定空鬻环境浚薅、社会文证、缝缓裁发和鸯瀵方式特征豹釜滋共闲薅。生活予 其中的居民在认知意向或者心濑情感上均具有较一致的地域观念、认同感与归属 戆 5 、邻里社区：社区的基本组成单冗，是指在地域的相互靠近这一自然条件 基磴上，结会￥友磐经寒帮亲戚、瘸友关系嚣逐步形藏瓣守望楱助、共阉生活弱 小群体。 6 、君荏嚣：扶功戆主义理论寒定义屠往嚣，器接隳是在一定地域藏困内形 成的以共同居住为主要关系的社会群体，居住隧中社会群体的成员问的踅动关系 毙较擎缝，各个成员在器往区嚣接孛只跫担当了是佳稷邻者熬惩琶，鑫个家庭怒 群体中相对独立的个体细胞，之间缺惹相互的荧联性。 7 、大盘：大盘是供援了房建产业的概念，携一般位于城郊，由一个或数个 我国新都市主义实蔽羲l 索第一章导论 蜜力雄蓐豹痔她产开发薅进蠢瓣疆裔鑫房或赛效恁房免主律，并兼矮帮分城枣纂 础设施和配套设施建设的房地产开发经营项目。项目规模多在一千亩地以上，很 多瑗嚣嬲逮可敬达裂几予富。房地产开发褰在这耱顼基孛部分承担了城囊建设卷 的角色，这是城郊大盘房地产开发和社区规划与其它房地产项翻开发设计的区别 溪在。 1 3 3 相关概念的辨析 囊惩意义上麴季土送势 # 只瑟居住区存在就鼹形成，聪是要从社会学媳蹙度去 考虑形成社区的几个要素：人，按一定社会制度和社会结构关系组织起来的嫩 活共同体； 她域，即按一定撼域界艰，具冬期对稳定的自然环境和生活居住隧 域；心理归属与传统，有本地特征的文化特旗，存在着在情感上有沟通、在心 理上有认同和嬲属感的群体；檩对完簧生活月臣务设鼹，一套为杜区成员生活所 必需的教育、文化、服务等系统、设施，以及一套物质生产和耩神生产的体系； 组织与制度，为保证社速成员有秩序她生活蕊建立的包括生活、生产组织，锫 种社会群体组织。社区与居住被区的区涮主要谯于它们功能构成上的麓异。居健 社区特撰以展谯生嚣为难要功熊和整合妞带的牧区，届1 陛社区内的服务设施也主 要围绕潜衽区内居民及其屠住嫩活展开。而丰圭逸的功熊财可戳涵盖一切生活浠 动。 衣我国一盔习惯甓鬻“城市詹住区”和“往宅小区”的穰念。屠往送规划设 计规范将“城市居住区”定义为：“一般称居戗区，泛指不同居住人口规模的膊 住生活聚屠逡霸特指被城市带遵或窝然分界线所圈合，并与器往入口援模 ( 3 0 0 0 0 0 0 0 0 人) 相对戍，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化 生活所需髂公焚派务设施豹藩往生活聚屠逮。”辩辩，矮范孛述将“露往，l 、嚣” 定义为“一般称为小区，是被居住区级道路或自然界线所围合，并与居住人口规 模l5 0 久) 稳对应，黧建有一套麓满楚该区嚣隧基本鹩镌囊专文纯釜添 所需的公共服务设施的居住生活聚居地。” 魄较屠往桂区稻嚣往嚣豹概念及其要素霉躲，器穰享圭嚣其鸯耪凄形态空阉与 社会空间的双熏内涵，而居住隧、居住小区更注重强调物质、地域空间的内涵， 蘧葱裰了屠往戮疼鹣缀织缝稳戮及建立在主体润交经嚣凌羹磁土熬孝会文纯及 地域归属感内涵。人最蓬要的不是他的自然属性，而是社会属性。城市中的一切 逶动瓣窍箕柽会鹜景，久稻数鼹住窒阂必然邀楚一个激霉主会残贸为素、枣会活动 为内容、社会关系为纽带的社会空间与物质形态空间的复合体。长久以来，人们 急于改善器住空润豹戆矮形态缀性，对予其社会空润内涵骞所忽巍，使褥以瑟继 区规划理论方法为指导而建构的居住空间与社会群体的多层次社会需求相脱离。 因此，以屠住戡区取代鼹住嚣的概念具骞重要麴理论囊现实意义。 7 我蓬耩群帮主必盛躞探索 第一章静论 藜粼零主义魏柱区熬设理谂委爨掇援爱现代生活戆善令部分重组残一个憋 体，成为种紧凑的，邋离步行，具材城镇生活气氛的新型居供牧区。它强调不 仅器往章主嚣糖囊澎悫空阕设诗簧溱是太 】最基零静嫩理 ；搴求，爨黧要魏楚希冀髓 够使柱区成为人们交往联系和社会缀拣的纽带，能够满足心理糯精神等隧裔屡次 豹鬟求。 1 4 本文研究的囊要内枣驰文章结构 本文第一拳譬谂终为垒文瓣羹基帮分若经套绣了赣舔素主义翁基零海涵，暌 确了本文的篙作背景和意义，并对本文研究对象的澈阐作了界您，同时也对在雄 文中容镐鼹淆熬凡个整攥豹基本概念熊以了辨掇。繁二零针对我阑目裁鞭都书主 义在实羧过羧孛爨暴露出慕豹爨臻，挺窭了舔鬈瓣缀源。蓁三攀擞摇鬟一搴灏摄 融斡阕惩，撩过聪鞋万辩翻上海裳亭为代表能薪都市主义项目的介绍和评拆，鏊 在总结和j 稳纳出国内的硪功实践经验，寄以为解决糖都市主义稔瀚内实践中所存 在戆褥题找剿裔效且哥肇孑驰遮径。第翻牵介绍7 嚣妯在掰都枣妻义实黢中顼涌现 窭黪琴释袋葫舜发模式，势瑟器基静童 l 表往往嚣终了详瓣琵深入遮奔缮、裁鞭耧 总结，邋过其实践的经骏釉教训得出了它们对予国内新都市主义社区建设的存价 值的启示，阍时也鏊在觚舅一个角度慕寻求第二章巾所褥阉鼹的答案。第五章憝 在蘩文基缀耪疹簸劐辫决蠛存瓣蘧麴窍效途袈貔蒸旗羔，辩瑟熬常主义在我溺今 后屠往裢醚的应用加戳避一步黥拓展并挺出笔赣蠢穗豹建议。辩六章俸为全文静 结束语，简明撼要的得出了全文的结论，并引用了潦陀先生的话语点明了全文的 主鏊，举l 发读蠹静关鸿耧褥愚露。 我国薪都市主义实践探索 第二章我国新都市主义实践中存在的问题 第二章我国新都市主义实践中存在的问题 城市住宅郊区化是我国城巾- 在今后很长一段时间内不可逆转的趋势，而新都 市主义正是针对这种趋势中所产生的种种弊端而提出的，它具有鲜明的时代性和 适用性，它对于房产商规划和建设居住社区，尤其是针对市郊大规模居住社区或 城市卫星镇的开发是有很强的实用价值和指导性意义的。在国外率先使用该种理 念成功地建设了许多典型的新都市主义社区的基础上，国内的一些大型房产商在 分析和总结了国外的经验和教训后，并合理地将该种理念进行本土化进行了一 些有益的实践探索，虽然某些项目也获得了市场的认可，但在实践中仍然暴露出 许多明显的问题。有待进一步的探讨和解决。 2 1 社区边界模糊，无序的蔓延发展 房产商在运用新都市主义进行社区规划和建设的过程中，往往会过多重视社 区的功能分区，对于社区内部各功能区之间的界限划分会确定的比较清晰。但却 容易疏忽社区与外部空间之间的界限划分，往往造成社区发展无序蔓延的结果， 这样一方面极大的浪费了地资源，使得原本就属于不可再生的、稀缺的土地不 能得到台理的开发和利用，最终导致很多优质的土地上却不能建设出高品质的居 住社区甚至形成废地、荒地的情况，土地的边际效益完全得不到最大化的保证。 另一方面，社区毫无秩序的开发使得我国许多城市的市郊地带形成了“摊大饼” 式的发展模式，极其严重的损害了城市的整体形象，妨碍了城市公共配套设施、 交通网络节点、开放性绿地等的规划和布局，进而影响到城市的竞争力，降低了 居民的生活质量。 另外，居住社区的边界模糊还容易形成社区居民对于自己所生活社区的认同 感、归属感和忠诚度的极大削弱，因为社区没有一个明显的边界就如同家缺少了 一道能区分公共和私人空间的门一般，居民生活在一个边界模糊的社区中，就很 难感受到自己处于一个社区大家庭的环境中，同时也不利于特有的“社区文化” 和“邻里亲情氛围”的形成。 2 2 社区道路系统设计不尽合理，忽视步行社区。的重要性 在国内许多新都市主义社区中普遍存在着道路系统设计过于偏向从汽车行 驶和停放的便利性角度进行规划的问题，而忽视了社区居民对道路设计便利性、 可达性和安全性的要求，作为一个新都市主义社区其基本的宗旨就是应“以人为 本”，为其区域内的所有居民提供人性化的各项配套服务，这其中很重要的一个 环节就是道路系的设计应达到科学性的标准，能够不但便于来往于社区内的地面 交通t 具( 主要是私人汽车) 的行驶和停放，而且更多地应该从居民的角度出发， 交通工具( 主要是私人汽车) 的行驶和停放，而且更多地应该从居民的角度出发， 8 即社区内所有汽车直接进 地下车库，楼内电梯直通地下人们从设在车库内的电梯入口煮达住所，从 而保证杜区无汽哞；诵行，完牟是人们漫步休胡、缓子们玩耍碴戏的安全庭院。 9 我国新都市主义实践探索第二章我国新都市主义实践中存在的问题 便于他们的日常生活和外出工作学习，具体包括了：区域内的整体道路系统设计 是否符合居民出行的要求，每个关键的道路节点是否设置的合理以及社区内部的 道路系统与外部的公共道路系统连接是否顺畅等等内容，而国内的新都市主义社 区往往在以上这些方面还做的很不够，过重的强调了汽车对于社区交通的紧要 性，也使得这些社区在根本的规划和建设理念上就违背了新都市主义适宜步行的 原则，因此其宣扬自身作为步行社区拥有的众多优势和人性化之处，其实也是子 虚乌有的。 o 2 3 倡导的混合居住。目标难以真正实现 与新都市主义在美国所出现的问题一样，我国很多郊区的新都市主义楼盘虽 然宣扬小区内住宅形式多样，提供给不同层次消费者，进而来实现新都市主义所 倡导的关于混合居住社区模式的理念，虽说该种居住模式较之单一居住模式有着 不言而喻的丰富建筑言语、增加项目销售利润、防止社会阶层分化和尊重不同人 群居住权等众多的优势，但在项目的实际运作过程中却往往较之同地段、同档次 的楼盘定价偏高。例如深圳四季花城的市场宣传定位是“普通大众”，而实际上 市场销售价格较高。在郊区交通条件及四周环境不太理想情况下，其房价是周围 其它楼盘的近两倍，购买者受到了很大的局限。国内众多根据新都市主义理念开 发的社区，其项目地段选址具有比较明显的限定与商业目的性。作为房地产开发 商来说，追求利益最大化固然无可厚非，但在这种情况下，多数新都市主义楼盘 都被各城市比较富裕阶层的所享有，并不易推广到普通消费者所能支付的楼盘中 去，这就违背了新都市主义社区可支付性的原则，也很难真正落实其所提倡的混 合居住模式。 2 4 生活配套设施不够全面，预先整体规划不够充分 生活配套设施的不健全也是目前国内新都市主义实践中普遍反映出的问题， 而这又实质上暴露出开发商和相关政府部门预先整体规划的不利。大部分新都市 主义住社区只注重了细节上的效仿，却缺乏开发的整体性平衡思考，造成住宅区 域人口与社区周边的就业机会不平衡，迫使大量社区居民每日使用各种交通工具 往返于市区和郊区之间，也从另一方面促使私车大量增长，造成交通堵塞和空气 污染，这些结果都是与新都市主义所坚持的适宜步行和珍惜环境原则的初衷是相 背的。 曾经被誉为“中国楼市的一面旗帜”的广州番禺地区“华南板块”( 如图2 1 1 目前就在整体规划不利这点上受到各方厩质疑。对于华南板块总体规划以及各小 区的规划观念存在明显的硬伤，在华南板块鼎盛的时候，万科董事长王石就曾冷 9 即不同收入阶层居民和不同职业、文化背景的群体，以自己的实际住房购买力为前提共同居住在不同 价位梯度组织的居住型房地产产品的混合功能区内，和谐相处、优势互补，共同生活生存的一种居住模式。 1 0 我国新都市主义实践探索 第二章我国新都市主义实践中存在的问题 静地评价：华南板块作为国内新都市主义社区的一面旗帜，但其规划并未体现科 学性、超前性，必自食苦果。2 0 0 1 年“星河湾”的推出打晌华南板块第一枪之 后，广州开始出现大规模的郊区化置业趋向。大片土地在短期内被批出去，而广 州市规划部门根本没能在华南板块形成之前做好宏观的规划设计。发展商得到自 己的土地使用权更是各自为政，板块内部楼盘竞争激烈，每个楼盘都建“小配套”， 重复建设造成巨大浪费，许多楼盘设施得不到充分利用。例如，祈福医院长期空 闲，没有太多病人就诊。再如，各发展商开通的小区班车，到了节假日每班车都 拥挤不堪，平时却空空荡荡，造成了运力的严重浪费，也加重了发展商的负担。 而单个发展商又无力独自承建大型的市政配套设施，造成了社区居民生活诸多不 便。由于生活配套不够成熟，华南板块的生活成本一直偏高。当时许多地方领导 都曾带队到华南板块参观，均盛赞华南板块不用政府出力，一个现代化的新城已 崛起。然而，从今天状况看来，当时政府相关部门和开发商预先总体规划的不合 理、过于草率正是“华南板块”长久硬伤形成的根因之所在。 图2 1 华南板块楼盘现状图 2 5 缺乏历史文脉底蕴的传承，忽视社区居民的情感需求 大城市多数旧城区采取大规模推倒重建，被拆除的传统旧城居住空间不仅仅 具有值得保留的、具有民俗文化特色的街区或者建筑，更重要的是承载着发达的 社会网络。在大规模的拆建过程中，原有居民迁往重新规划的居住区，虽然住房 硬件条件得以改善，但是多数开发商在利益的驱动下，开发时间短，规划设计仓 促，以及受到资金和开发运营方式的限制，缺少精心营造，忽视对于原有空间历 我冒新都市主义实践探索第= 章我国新都市主义实践中存在的问题 史文脉的呼应，很难吸取传统居住空间的良好品质。新的屠住社区虽然宣扬自身 吸鼬了掰郯市主义的理念，但却忽视了居民对于社会交缝、社区历史文脉传承等 多方面的心理需求。这些每实都与新都市童义中“以人为本”的核心精神怒不能 棚窭的。 我豳新都市主义实践探索 第三章我国新都市主义实践中的成功经验 第三章我国新都市主义实践中的成功缀验 叛都枣主义终为“舶来品”奁浅国的嶷践尚处于初步媳探索除段，但就是在 这短短的十几年的摸索过糨中，也涌现出了以万科锌为代表的大批勇于开拓的 先行者，饿们将新都市主义的精神内涵与中国的实际国情棚融合，建设了嶷有鲜 明中国特色的新都市主义社区，这魑社区无论是从物质层鼢还是稽神领域鄙是值 得我们去学习和研究的。 3 1 运甩邻担街区夥式“深圳万科四拳花城” 3 1 2 社区概况 深考| | 万科西攀花城是较早的遮用新都市主义理念进行规翔设计鹩较为完整 的屐住社区项目( 如图3 1 ) ，并且充分发扬了邻里街区的搬念。项目地处深圳梅 耨美舞约2 k m 处，属于城市近郊穗带，勰掰总建筑面积这5 3 万平方米，麓翊户 数近4 7 0 0 多户，总体容积率约1 4 s ，绿化率达4 0 。自9 9 年开发至今，1 4 麓跫全部髂罄，2 8 多户入家己全露入往，6 、7 鬻正在帮发建设巾。 四季花城以多层住宅为主，兼有联排情景花园洋房、别墅，怒一个越大型、 低密度的休阂住宅嚣。霆攀花蠛采用街嚣式衽区穰念及小镇主趱，成功魏弥替了 城市近郊社区的缺陷，其囱成体系的居住小城式的公共空间序列、居住街区及温 蘩静枣城燕活绘魏房者蜜节了深刻耱印象。 髑3 1 深圳万科四攀诧城入口岛瞰全景图 匿拳凝城匿冬多来一嶷受銎l 各方嚣黪荚洼，无论是在枣场镌售上还趋建筑鳖 界的反映来看，都取得了甑大的成功。这贱荣誉包括： l 、2 0 年建设部“国家康居承范小嚣”评审中各项攒蠡名列第一，戏为第 一个正式落成并交付使用的“国家康居示范小区”。 2 、2 o 年5 尽代表涕圳参加德国包豪颊建筑展，还受邀作为住宅示菠工程 参加中国阐际住宅产业展甑会。 3 、2 0 0 1 年哩攀花城获得中国房地产协会主办的“中因( 深圳) 地产成功经蓉 模式推荐”之“郊居精品开发模式”称号。 我朦新都市主义实践探索第兰章我国新都市主义实践中的成功经验 4 、2 0 0 1 年入选深圳市民喜爱的十大明星楼盘。 5 、2 0 0 1 年获最适寂深圳人居住示魏小区称号。 6 、2 0 0 1 年入选中国名盘3 0 强。 3 。1 3 毅都市主义的开发理念 随着中国经济的发展及城市往宅改革进程的深入，城市近郊蛾带因在用地、 环蟪、地价等方鼷的优势，己经成为城市鼹住空闻开发的黧要场所。丽深圳作为 中国东南沿海较为发达豹城市，a 均g n p 已超过3 0 0 0 美元，并拥有领先于全国 的私车占商率及较为完善的珠江三角洲高遮公路体系，己初步具备了西方阑家发 生“郊迁”的褶戚背景，键配套设施、社会治安戳及东方文化中的“城市情结” 等依然是当地居民向城外迁居的顾虑。在这种背景认知下，四季花城开发巅万科 房链产羧份有限公司与i 瑟计者参考了国辨郊区屠健社区的设计经骏，弓| 入了“新 都市主义”的一些观念与方法。在适应步行的距离范围内，采用“步行街隰”概 念及枣镇燕遂 配澄自成体系瀚瑶住枣藏斌的较商密度的街区式僚宅，较为完善 的公共空间、生活服务设摊、人车荚存的交道体系蹲，以形成良好的社区生活氛 溪。闲辩，与深稠隶孛南公交公司协议开遁了逶经深捌市内靛滔条享区巴圭与公 交线路，使四季花城与城市区域联为一体。 嚣季筏城在熬体印象秘建筑形象主帮偌篓了耨都市未义中辩缓枣文躲和镑 统文化的弘扬。开发商与设计者在设计中运用了“客家土横与街区邻里”、 “带 瓣台豹薅坊门楼”、“丈进深懿骑楼裔韭空蠲”、“瑗代梅残釜义与传统粉墙、黛 瓦”。、“自建式屋顶复式单元”等多种设计手法与符号，鼹有多样化的建筑形态 特征。 3 1 4 规划设计系统 万科瓣季菝城是旋“控援”一“详簌”一“楚蒺设诗”一“黪凌设诗”一凌 难得完整的经历，遮对于避郊社区的规划控制研究而言，尤为可贵。万科网季花 城在开发之拐便虫嚣发窝、设诗耀及墨选鬻部门稳互配套，荚弱测定了类 娃控 规性质的“万科四举花城规划与指引”。开发商严格执行控规、自我约束。万科 蹬攀芘墟每一期鲍划分、援划毒局、交逶系统及鼹往形态一蹇是锻照这个“援划 与指引”来进行的( 如图3 2 和3 3 ) ，这对于大型城市近郊社区的长远发滕具有 涤远豹意义。 1 4 我国新都市主义实践探索 第三章我国瓤都市主义蜜践中的成功经验 图3 2 四季花城一期总平面图圈3 3 四季花城二期总平面图 3 1 5 空间组织结构 万科四季花城在社区空间组织结构上采用了新都市主义倡导的邻里街区形 式，空间层次可以分为：居住社区一街区邻里社区一私人空间。