（工商管理专业论文）A集团房地产公司财务会计制度调整方案.pdf

论文摘要 “没有规矩，不成方圆 ，财务工作亦是如此。财务会计制度是保障财务工作顺 利开展、提高财务管理水平的一个不可缺少的“规矩”。所以，财务会计制度的制订、 修改和完善的工作是企业财务工作的一项重要内容。 本文以现代企业财务管理、企业内部控制的思想为指导，遵循会计制度设计的基 本原则，结合行业特点和企业内部管理控制的需要，特别是针对企业在成本控制方面 的需要，对a 集团房地产公司财务会计制度进行调整，并提出了相应的调整方案，同 时也就调整方案在实施中可能遇到的问题进行了估计，并提出了相应的措施。 本文共分四章： 第一章为a 集团房地产公司的财务管理状况，介绍了a 集团房地产公司的财务组 织机构、a 集团房地产公司财务部的日常工作内容、a 集团房地产公司的成本核算及 成本管理控制的状况及主要会计事务处理流程。 第二章主要是针对a 集团房地产公司在财务管理现状下出现的问题进行了进一 步的分析。 第三章是对a 集团房地产公司财务会计制度提出了具体的调整方案。 第四章是对调整方案在实施中可能出现的问题进行了估计，并提出了建设相关配 套措施的建议。 关键词：房地产公司；财务会计制度；调整方案 a b s t r a c t n or e g u l a t i o n s ，n os u c c e s s a c c o u n t i n gr e g u l a t i o ni st h ek e yf o rd e v e l o p i n gf i n i c a l a d m i n i s t r a t i o na n do p t i m i z i n gf i n i c a lw o r kp r o c e d u r e t h e r e f o r e ，a n y w o r k c o n c e r n i n ga c c o u n t i n gr e g u l a t i o n sc r e a t i o n ，a m e n d m e n t ， d e v e l o p m e n t i sv e r yi m p o r t a n tt a s ko fa ne n t e r p r i s e sf i n i c a ld e p a r t m e n t t h i sa r t i c l ei sb a s e do nm o d e m e n t e r p r i s e sf i n i c a l ，i n t e r n a la d m i n i s t r a t i o nt h e o r ya n d b a s i cp r i n c i p a l so fa c c o u n t i n gr e g u l a t i o n ，e s p e c i a l l y , a i m i n gt ot h er e q u e s tf o rc o s t c o n t r o l l i n g ，a tt h es a m et i m e ，a c c o r d i n gt ot h es p e c i f i c i t i e so far e a l t yg r o u pa d d r e s s e da w h o l ea d j u s t m e n ts o l u t i o n m e a n w h i l et h i sa r t i c l ea l s oa n a l y s i st h ep o s s i b l ep r o b l e m w h i c hc o u l dh a p p e ni nt h e s ec h a n g e sa n da c c o r d i n g l yg i v es o m eg o o ds u g g e s t i o n t h ea r t i c l et o t a l l yh a v e4 c h a p t e r s ： i nt h ef i r s tc h a p t e r , i tc o m e sw i t ht h ei n t r o d u c t i o na b o u tf i n a n c i a ls t a t u s ，f i n a n c i a l m a n a g e m e n ts t r u c t u r e ，r e s p o n s i b i l i t y , p l a na n dc o n t r o l l i n gi nc o s ta n dm a i np r o c e s s i n g p r o c e d u r ei na c c o u n t i n g t h ea r t i c l ei n t r o d u c e da r e a l t yg r o u p sf i n i c a l a d m i n i s t r a t i o n c o n s t r u c t i o n ，r e l a t i o n s h i pb e t w e e nb r a n c h a n dh e a d q u a r t e r , i n t e r n a l d e p a r t m e n t s s t a t u sa n dt h e i rp a i d & g e tm o n e yp r o c e d u r e i ns e c o n dc h a p t e r , t h ea u t h o rl i s t e da n da n a l y s i st h ep r o b l e m so fd a i l yf m i c a l a d m i n i s t r a t i o n h lt i l i r dc h a p t e r , a d d r e s sas o l u t i o nf o ra d j u s t m e n to ff i n i c a lr e g u l a t i o n i nf o u r t hc h a p t e r , t h ea u t h o ra n a l y s i st h ep o s s i b l ep r o b l e mw h i c hc o u l dh a p p e ni nt h i s c h a n g e sa n da c c o r d i n g l yg i v e ss o m eg o o ds u g g e s t i o n k e yw o r d s ：r e a le s t a t ec o m p a n y ；a c c o u n t i n gs y s t e m ；a d j u s t m e n t 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。本 人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明确方 式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利和责任。 声明人( 签名) 2 0 0 6 年 窍3 e l 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大学 有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电子版， 有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆 被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索，有权将学位 论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适用本规定。 本学位论文属于 1 、保密( 仍，在、釉年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) ( 请在以上相应括号内打“”) 日期：) 一名年乡月夕日 日期：年月日 背景 一、a 集团概况 背景 a 集团于1 9 9 0 年在澳门注册成立，在2 0 世纪8 0 年代初主要经营实业，后成功 步入房地产业，跻身澳门著名房地产商之列，为日后a 集团房地产业的发展奠定了基 础。到了2 0 世纪9 0 年代，a 集团进入中国大陆投资，迅速扩展，走向了多元化发展 的道路。现已成为一家以经营房地产业、酒店旅游业、信息产业和高科技工业为主的 多元化大型外资企业集团。 a 集团2 0 0 5 年总资产达到2 8 亿元，营业收入达到l o 亿多元，固定资产2 8 亿 元，拥有员工5 0 0 0 多名、海内外控股公司5 0 多家。先后荣获“全国百家明星侨资 企业”、“福建企业集团资产总额1 0 0 大”，“福建省纳税大户”、厦门市“守合同、 重信用”企业、“全国0 a 行业销售5 0 强单位”等荣誉称号。“诚信、恭谦、创新、 敬业 为企业理念，多年来一直致力于积极回馈社会，支持教育、医疗、环境保护以 及其他社会公益事业，几年来在国内外捐赠慈善、社团、教育等社会公益事业中捐赠 资金累计3 5 0 0 余万。圆 二、a 集团房地产公司概况 a 集团从1 9 9 0 年初在澳门开始涉足房地产业，并取得不菲成绩。而后，在厦门 创办了a 集团的一家房地产公司，并于1 9 9 1 年在厦门取得4 幅土地使用权，借着改 革开放总设计师导演的“春天的故事 ，乘势开发，为集团向高科技、信息产业发展 奠定了资金基础，是集团的利润支柱性产业。 2 0 0 3 年起，a 集团进入以房地产开发为主的快速发展期，陆续在福建、江苏、山 东、河南、四川等省份十几个城市陆续成立了a 集团房地产公司，进行复合地产项目 ( 集购物、旅游、娱乐、休闲文化、商务、游乐、美食、酒店等九大功功能为一体) 的开发，总开发面积达3 5 0 万平方米。2 0 0 6 年3 月3 1 日，在“2 0 0 6 中国房地产百强 。资料来源：a 集团2 0 0 5 年度财务报表。 。资料来源：a 集团网站 a 集团房地产公司财务会计制度调整方案 研究成果发布会暨第三届中国房地产百强企业家高峰会”上，a 集团被评为“2 0 0 6 中国房地产百强企业百强之星”。 二、a 集团发展战略调整 a 集团从2 0 世纪9 0 年代起迅速扩展，其发展战略走的是多元化发展的道路，并 取得了成功。随着中国城市化进程的加快，出现了第三产业在g d p 中的比重严重不足， 城市功能配套( 包括商业、休闲、娱乐、文化设施) 欠缺的状况，这不但影响经济的 进一步发展，也使城市居民的生活质量难以提高，但这同时也为a 集团房地产的发展 创造了机会。 从2 0 0 3 年起，通过房地产综合开发和酒店旅游经营管理两方面的运作， a 集团逐渐积累了经验，经反复研究和论证，a 集团凭借在房地产、商业、酒店服务 业、娱乐业等行业积累的丰富经验，确定了未来的发展战略：“稳定工业和贸易，重 点发展复合地产和酒店旅游业 也就意味着a 集团将把发展的重心转向地产业和酒店 旅游业，即先由遍布全国的房地产公司进行复合地产的开发，而后进行以酒店旅游概 念为主的招商及自营，同时走品牌经营之路。 新的战略发展方向的确定，意味着a 集团将从过去多元化发展的阶段，转向突出 房地产和酒店旅游两大产业的专业化发展的阶段，这也就意味着a 集团需要进行一系 列相关配套的制度调整。 三、本文写作思路 在“稳定工业和贸易，重点发展复合地产和酒店旅游业 的战略背景下，a 集 团的各个产业公司及各个层面在管理上均表现出许多不适应之处，本文仅针对a 集团 在房地产公司在财务管理方面的状况，按照发现问题、分析问题、解决问题的思路和 步骤，通过对a 集团房地产公司的财务会计制度进行调整，来消除a 集团房地产公司 在财务管理方面的一些与战略调整不适应之处，从提高财务管理的角度来满足a 集团 向房地产倾斜的战略需要，以使a 集团房地产公司在新的战略下蓬勃发展。 该调整方案从会计的组织机构调整开始，包括了会计科目设置的调整、销售收款 等主要会计事务处理流程的调整，推行了以成本预算为核心的预算管理制度，完善了 。资料来源：a 集团网站 o 资料来源：a 集团网站 背景 财务会计报表制度。a 集团房地产财务会计制度的调整方案，首先注重加强对财务会 计基础工作的管理，不浮不燥，力求解决a 集团房地产公司目前在财务会计管理工作 中存在的问题，是倾向于应用性的写作。 a 集团房地产公司财务会计制度调整方案 第一章a 集团房地产公司的财务管理状况 本章从a 集团财务会计组织机构及主要职责、a 集团房地产公司财务部的日常工 作内容、成本核算及成本管理控制四个角度来介绍a 集团房地产公司的财务管理状 况，同时也列举了a 集团房地产公司近年发展中的一些特殊现象，以此来发现其中存 在的与发展战略不协调的问题。 一、a 集团财务会计组织机构 财务会计组织机构的设计决定了财务会计工作的管理程序，确定了各层次的工作 职责。 1 、a 集团财务会计组织机构 图1 - 1 ：a 集团财务会计组织机构图 从a 集团财务会计组织机构图，图1 - 1 中可以看出，集团执行董事( 代财务总监) 为a 集团的财务组织机构最高权利机构，下设集团资金部、集团财务部及集团审计部。 在集团的财务部下设各产业公司财务部。 2 、a 集团各层财务会计组织机构主要职责 第一章a 集团房地产公司的财务管理状况 集团执行董事( 代财务总监) 全面负责集团的财务管理工作，主持财务工作会议， 负责对各个财务职能部门进行工作分工与评价。 集团资金部的主要职责是：( 1 ) 负责汇集各产业公司的资金计划、编制集团公司 的资金计划；( 2 ) 负责集团内部的资金调度；( 3 ) 负责集团的融资；( 4 ) 指导各产业 公司的融资工作。 集团财务部的主要职责是：( 1 ) 负责日常会计核算及报销审核工作；( 2 ) 负责集 团公司的财务管理工作；( 3 ) 汇总集团各产业公司的报表；( 4 ) 指导各产业公司财务 部的财务工作；( 5 ) 对各产业公司财务部人员按照委派制原则进行管理；( 6 ) 负责设 计集团公司财务会计制度；( 7 ) 负责检查财务会计制度的执行情况。 集团审计部的主要职责：( 1 ) 负责对各产业公司的内部审计；( 2 ) 参与经营指标 的制定及考核。 各产业公司( 仅以房地产公司为例) 财务部的主要职责：( 1 ) 负责日常会计核算 及报销审核；( 2 ) 编制并向集团财务部报送财务报表；( 3 ) 负责汇集销售回款及各部 门的用款计划，编制月度资金计划；( 4 ) 按照集团的要求及时调拨资金；( 5 ) 接受集 团资金部的指导进行开发建设项目贷款和房屋销售按揭贷款( 5 ) 接受集团财务部的 委派制的管理。 二、a 集团房地产公司财务部日常工作内容 在上述的财务会计组织机构下，对a 集团房地产财务部开展的日常工作内容做如 下两方面的描述： 1 、资金管理方面的工作内容 a 集团房地产公司的资金接受集团的集中统一的资金管理办法，具体工作内容是： ( 1 ) 每天上午9 点房地产公司出纳员将昨日的现金( 含银行存款) 出纳情况通过 e - m a i l 的方式上报集团资金部；( 2 ) 在销售高峰期，房地产公司财务部将销售款汇集 后上交集团资金部；( 3 ) 每月2 5 日由各房地产公司财务部经理向集团资金部报送下 一个月的资金计划，其中以工程进度资金计划和甲供材料的采购计划为主，其依据是 项目公司的工程进度预算；( 4 ) 房地产公司财务部根据资金计划及实际用款情况填写 “资金调拨申请单”，集团资金部审核后上报集团执行董事进行款项的拨付；( 5 ) 房 a 集团房地产公司财务会计制度调整方案 地产公司财务部接受集团资金部的指导，在项目所在地银行进行开发建设项目贷款和 房屋销售按揭贷款的办理工作。 2 、会计核算方面的工作内容 a 集团房地产公司实行集团统一管理下的独立会计核算制，集团财务部对其业务 进行指导，具体工作内容是：( 1 ) 与销售公司配合，收取房屋款项并进行销售台帐的 登录和相应的销售业务会计核算处理；( 2 ) 按照公司的费用报销制度进行审核，经权 限审批人审批后，给予日常费用的报销并进行相应的费用报销业务会计核算处理；( 3 ) 按照审批后的采购单进行采购甲方供应材料付款及进行相关的会计核算处理；( 4 ) 按 照审批后的工程进度付款单，拨付工程进度款项并进行会计核算处理；( 5 ) 代购房客 户收取抵押登记费、保险费等，按照销售公司的指令后，再代客户付出以上款项；( 6 ) 根据结算手续办理工程结算付款业务，并进行会计核算处理；( 7 ) 每月发放工资并进 行相关的会计核算处理；( 8 ) 进行固定资产、低值易耗品采购业务的会计处理；( 9 ) 对资金往来业务进行核算处理；( 1 0 ) 每月编制财务会计报表并向集团财务部报送， 包括资产负债表、损益表、及各种内部管理用报表；( 1 1 ) 接受集团财务部的工作指 导和监督管理； 三、a 集团房地产公司成本核算状况 成本核算是a 集团房地产公司财务会计核算工作中的一项重要内容，通过对成本 项目的划分，分别记录各个成本项目在房地产开发过程所发生的物质消耗信息，为项 目决算和利润计算提供依据。对成本的管理是控制开发风险、杜绝腐败现象发生和保 证利润实现的重要环节。 1 、a 集团房地产公司成本的核算 a 集团房地产公司按照国家财政部颁布1 9 9 3 年7 月1 日执行的房地产企业会 计制度，将成本分为“土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基 础设施、公共配套设施、开发间接费 1 六个成本项目进行核算，细分为2 8 个具体 成本内容，通过对成本会计科目的设置来反映其构成，详见“开发成本 会计科目设 置表，表1 - 1 。 第一章a 集团房地产公司的财务管理状况 表卜l ：“开发成本一会计科目设置表 一级科目名称二级科目名称三级科目名称四级科目名称 土地征用费 耕地占用税 土地征用及拆迁补偿费土地契税 劳动力安置费 地上、地下附着物拆迁补偿净支出 设计费 勘测费 前期工程费 三通一平费 项目可行性研究费 桩基工程 主体工程 建筑安装工程费电梯工程 装修工程 消防工程 开发成本开发期数 道路 供水工程 供电工程 供气工程 基础设施排污工程 环卫工程 通讯工程 照明工程 绿化工程 居委会 公共配套设施 运动设施 监理费用 开发间接费公共维修金 保险费 四、a 集团房地产公司成本管理控制状况 由于房地产的开发具有、开发周期较长、投资较大、成本项目较复杂的特点，而 房地产行业又是资本密集型行业，所以对其开发成本的管理、控制便具有举足轻重的 作用。 a 集团房地产公司对开发成本中的工程造价成本，也就是上述成本项目中除“土 a 集团房地产公司财务会计制度调整方案 地征用及拆迁补偿费”和“开发间接费 外的其他成本项目，均由工程预算部进行预 算审核，实行二级审核制度。二级审核制度就是由各房地产公司的工程预算部首先对 施工单位报送的工程设计变更及现场签证、工程决算进行第一次审核，由集团工程预 算部再对其进行第二次审核；日常的工程进度预算由房地产公司的工程预算部门自行 审核，集团的工程预算部门对其不实行二级审核的职能。 由工程预算部实行的二级审核制度，只是对工程造价的一种审核，并不是预算管 理，a 集团房地产公司没有实行预算管理。 五、a 集团房地产公司主要会计事务处理流程 a 集团房地产公司会计事务处理流程有很多，这里主要从工程进度付款业务处理 流程、甲方供应材料付款业务处理流程、销售事务处理流程为例进行介绍，并以流程 图的形式来表述： 1 、工程进度付款业务处理流程 按照工程进度付款业务处理流程图，图1 - 2 ，进行工程进度付款业务的处理。 2 、甲方供应材料付款业务处理流程 甲方供应材料，即由甲方( 开发建设方) 代乙方( 工程施工方) 采购，并供应给 该工程项目施工中使用的材料，以下简称“甲供材料 。其付款业务处理见甲供材料 付款业务处理流程图，图1 - 3 。 3 、销售事务处理流程 销售事务按照销售事务处理流程图，图1 - 4 ，进行处理。 对以上三个主要会计事务处理以流程图的形式表示，在此不做赘述。对其中存在 的问题及分析将在第二章予以阐述。 第一章a 集团房地产公司的财务管理状况 工程进度付款业务处理流程图 总经理+ 执董或集 乙方工程、预算部 成本会计财务部经理出纳 团副总裁，总裁 ( ， 开始 、) l 收据或发票 施工报表 收据或发票 工程付款申请 v 施工报表 进度预算 进度预算 上槿何款i p 谓 、n 单 、，、 入 爹呷 登录台帐 会计入帐付款 - 登录台帐 1r - 5 1 i ( 结柬 ) 图1 2 ：工程进度款付款业务处理流程图 9 a 集团房地产公司财务会计制度调整方案 甲供材料付款业务处理流程图 施工单位( 工程预 总经理+ 执董或副 算部) 采购部 会计 财务部经理 出纳 总裁总裁 ( ， 开始 、) 各标段用量确 - m 甲供材科本次 采购计划 l 、 发票 甲供材料本次 八 发票 一 采购计划 各标段用量确 付款申请单 认盟 付款ej 请单 、1 ，。、 、- - 一 材料进场 q f 执行采购 “b八 甲 v 会计入账一支付款项 登记台帐 l r 结束 、 图1 。3 ：甲供材料付款业务处理流程图 1 0 第一章a 集团房地产公司的财务管理状况 销售收款入帐流程图 销售公司客户财务经理 出纳会计 开始 通知客户存款 或签定合同 收据或发票 登录销售日报 表及台帐 按指定帐户存 款 合同 收据或发票 保存 审核 合同 银行存款单 开具收据或发 票 银行存款单 登录现金日记 帐 录入凭证、入 帐 登录台帐 结束 图1 4 ：销售事务处理流程图 1 1 a 集团房地产公司财务会计制度调整方案 六、a 集团房地产公司近年发展中一些特殊现象 从2 0 0 3 年开始，a 集团开始进行大规模的跨地域开发，增加了管理的难度。而 财务管理是企业管理的一个核心，财务会计制度的不完善便成了瓶颈中的瓶颈，这一 问题在迅速发展的a 集团房地产公司中表现尤为突出。 现象一：超付 在a 集团的一家房地产公司中，出现了数百万的工程预借款及垫付的甲供材料款 有近一年的时间未扣回的现象。主要原因是付款流程先审批、后审核程序的设计不合 理、职责不够清晰，再加上财务与工程预算部台帐不统一，不经常核对数额，导致了 出现工程款超付现象发生。 现象- - ：钢材在哪里 a 集团的一家房地产公司在工程结算中发现，甲供材料中钢材的实际供应量( 也 是领用量) 大于结算实际用量。那么钢材去哪里了呢? 在另一家正在进行施工的房地产公司中也存在钢材采购量远远大于工程预算完 工量的现象。2 0 0 5 年5 月至l o 月间，房地产公司采购钢材比施工实际用量多4 0 0 余 吨，占用资金1 6 0 余万。其中在2 0 0 5 年5 月至7 月间钢材采购量比施工量多2 3 0 0 余吨，占用资金9 0 0 余万。纠其原因，主要是在甲供材料采购的环节中，采购部门既 没有按实际施工进度编制的材料采购计划，又没有经济预算部门对“当次采购计划 进行充分的审核。 现象三：“同居 在福建的一家房地产项目公司中，出现了多起一套房子两个业主“同居”的类似 事件。由于出纳员既收现金又开收据，再加上公司在2 0 0 4 年问对炒房没有给予明确 的控制，发生了很多起退房事件( 转卖) ，在出纳环节并没有体现出现金的收、付， 只是出纳给原购房者开具了红字收据，然后又给新购房者开具新的蓝字收据。由于出 纳没有将不产生现金流的票据转给会计人员，会计对此便没有进行会计处理，财务部 也没有对销售合同进行存档管理的环节，致使一套房子在财务部的帐簿中体现原业主 的名字，而在销售部则体现了另外一个新业主名字的现象，为了要查证清楚，只能从 上千套的房款收据和购房合同的大海里来打捞这些“同居”者了。 第一章a 集团房地产公司的财务管理状况 现象四：向谁去收多少什么款 在房地产销售中，为了办理按揭等手续，通常会发生代客户收取保险费、印花税 等款项，同时又代客户向相关部门交纳该款项的代收代交款业务。在a 集团房地产公 司中普遍存在对于代收代交款没有按户统计的情况，常常是在没有向客户收取代收款 时，便代一批按揭客户趸交了款项，财务部和销售部事后也没有向客户逐户核对、催 收，都认为不是本部门的职责，造成了代收款尚未收取却已代交出去的事实，所以就 出现了“不知向谁去收多少什么款 的现象。 现象五：我赚了多少钱 a 集团房地产公司开发的项目中，工程施工结束已近一年时间，业主也都入住， 既没有完整的成本结算报告和工程决算报告，也无法计算项目的利润及制定股东的分 红方案，股东不知道“我赚了多少钱 。 因为在a 集团现行的财务会计制度下，除了工程招投标的预算外，没有整盘的项 目成本预算，而仅有的工程招投标预算又经过了为数较多的设计变更与现场签证，几 乎接近面目全非的程度了。更加严重的是这些设计变更与现场签证并没有得到及时的 审核，在工程接近尾声时再审。所以财务部门只能等着工程预算部对各个分项工程逐 个审核完毕，再跟进对项目做总决算。再加上成本核算项目划分不够清晰，以致工 程施工结束近一年时间，还没有完整的成本报告，无法计算项目利润及制定股东分红 方案。这样的成本核算及控制情况，对于集团的战略发展方向是极不相称的。 现象六：你审核我签字 a 集团房地产公司工程实行工程结算二级审核的制度。二级审核制度就是由各房 地产公司的工程预算部首先对施工单位报送的工程设计变更及现场签证、工程决算进 行第一次审核，由集团工程预算部再对其进行第二次审核。 但在实际的操作中是，二审直接到房地产公司项目所在地，与施工单位接触，往 往是一审在帮助集团工程预算部进行二审，表面上是二级审核制，实际上却是一级负 责审核、二级负责签字。 现象七：你变我也变 a 集团房地产公司在与乙方签订的工程施工合同中规定，甲供材料是按实际采购 价从工程进度款中扣回的。但是有一家房地产公司为了加快工程施工进度，与乙方 a 集团房地产公司财务会计制度调整方案 达成暂按8 0 扣款的协议，改变了合同约定的扣款比例，并持续近一年的时间。在这 期间里，另外一家房地产公司也加以效仿，“你变我也变 ，结果双双造成了工程款 的超付。 通过以上在几个实际工作中出现的实例，使我们更形象地看到了a 集团房地产公 司财务管理中存在的问题的，对此将在第二章中做进一步的分析。 第二章a 集团房地产公司财务管理存在的问题及分析 第二章a 集团房地产公司财务管理存在的问题及分析 a 集团的成功发展主要源自于创业者( 集团总裁) 的个人创新理念和社会影响力， 从一开始就注入在企业发展中，并一直推动着企业的变革与发展，与此同时个性化的 管理特色及家族化的管理风格也凝结在快速发展的企业中，其表现是倾向于人为控 制，制度管理不够。再加上发展战略方向的调整，更使a 集团在管理方面的问题显现 出来，成为了制约企业快速发展的瓶颈。 一、a 集团财务会计组织机构管理幅度过宽 a 集团的财务组织机构是以集团执行董事( 代财务总监) 为最高权利机构，集团 资金部、集团财务部及集团审计部为其下设的三个职能和监督部门，a 集团房地产公 司的财务部设在集团财务部之下。 ， 财务会计组织机构的设计一是要与经营类型和经营规模相适应，针对企业的规模 大小不同，设计不同的管理层次和管理幅度；二是要以会计核算工作和财务管理工作 协调、有序、高效为标准，避免机构重叠、互相扯皮和职责不清、疏于控制的两种影 响效率和效果的情形发生。在a 集团房地产公司的财务会计组织机构中，存在以下主 要问题： 1 、没有按行业进行专门化管理 在a 集团财务部，财务部经理不仅要管理集团财务部的日常工作，而且还要对各 产业公司财务部的工作进行管理与指导、支持，管理幅度达5 0 多人，而且集团内的 房地产、酒店旅游行业的财务管理又具有很强的行业特点和专业性，这样宽的管理幅 度使财务部经理根本无法去进行有效的管理和支持。 通常从管理成本的角度来看，管理幅度宽的组织效率更高，但某些方面管理幅度 过宽却会降低组织的有效性。 2 由于原有的财务组织机构管理层次少，管理控制跨 度大，在a 集团发展的初期以低成本、高效率、灵活的沟通等优点适应了企业的管理。 但a 集团在近几年得到了迅速的发展，尤其是在突出地产和酒店行业的新战略下，没 有将战略重点发展的房地产和酒店旅游业的财务管理从集团财务部中剥离出来，进行 a 集团房地产公司财务会计制度调整方案 突出专门化管理的设计，使原有的财务管理机构在专业化的管理与指导方面无法发挥 作用。 2 、职能部分重叠导致命令链不统一 在组织设计的原则中，命令链是一种不问断的权力路线，从组织最高层扩展到最 基层，澄清谁向谁报告工作 2 。命令链要保持统一性，如果命令链的统一性遭到破 坏，使下属穷于应付多个主管，在不同命令间的冲突或优先次序的选择中徘徊。a 集 团的财务管理职能部门与a 集团房地产公司财务部之间的命令链的统一性就出现了 问题。 a 集团各房地产公司的财务部经理在行政上受集团财务部的委派，在日常帐务处 理上接受其指导，但同时集团资金部负责集团内各房地产公司资金的筹集、调拨，在 资金管理上有绝对的权利。而财务日常工作是围绕着资金的运动而开展的，有时，集 团资金部在工作职责范围内调拨资金，集团财务部并不被告知，而当财务部作会计处 理时，却与当时资金流向的目的不相吻合；当房地产公司的财务人员就有关资金的帐 务处理请示指导时，两个部门会从各自的角度出发，给出两种不同的处理意见，使房 地产公司的财务人员无所适从。 这主要是由于财务组织机构设计中有职能重叠的现象。a 集团财务部与资金部间 是两个平行的职能部门，对下属分公司都具有财务管理的职能，在财务管理职能上有 部分重叠。财务管理与资金管理工作上有具有密切的相关性和联动性，资金管理其实 也是财务管理的一部分。由于财务管理与资金管理分属于两个不同的职能部门，又是 归属两个不同的部门经理管理，在有关资金走向的帐务处理问题上存在许多不协调、 相互扯皮的现象。 这些问题的出现主要是因为a 集团财务部与资金部的组织机构设计中出现了机 构重叠使命令链不统一造成的。 3 、没有突出财务管理 在a 集团浓墨重彩地发展房地产业和酒店旅游也的战略背景下，财务会计组织机 构的设计并没有与之相符合。 财务部的工作职责中既有要负责集团的财务会计的核算的会计职能，又有要对各 产业公司行使财务管理的管理职能。这种会计核算与财务管理合二为一设计，对于较 第二章a 集团房地产公司财务管理存在的问题及分析 小规模的企业来讲具有精简机构和人员、减少信息传递时间等优点：但对于a 集团房 地产经营的规模的迅速扩展和专业人员短缺的现状来说，是不合时宜的，会产生重会 计核算、轻财务管理控制，甚至会出现无暇顾及财务管理控制的现象 3 。 在a 集团房地产公司的财务管理工作中便出现了上述的一些本不应该出现的现 象，并得以在较长一段时间内持续、在a 集团的其他房地产公司中得以泛化，未能予 以处理和改善，便是由于财务部管理幅度过宽造成的。a 集团财务部的管理幅度过宽， 使集团财务部几乎无暇顾及财务管理，使财务管理的有效性大大降低。 二、a 集团房地产公司成本核算内容不完整 由于房地产行业是资金密集型的企业，其资金主要流向为土地的征用和房屋的开 发，而这两部分便是房地产开发成本的主要购成。通过对房地产开发成本的核算，是 a 集团房地产公司会计核算的核心内容。成本核算既是按照成本计算对象对生产耗费 进行归集、分配的过程，也是对生产中发生的各种耗费进行信息反馈和控制的过程。 在a 集团房地产公司的成本核算中存在着如下几方面的问题： 1 、成本项目核算内容划分不完整 成本项目是指产品成本的构成要素，是根据成本管理的要求，对计入产品成本的 生产费用按用途分类。设计成本项目的目的是为了通过成本核算，既提供产品的总成 本和单位成本，同时又提供产品成本的构成情况，以满足成本管理的需要 3 。 a 集团房地产公司的成本项目设计是参照1 9 9 3 年的房地产企业会计制度制定的， 而经过1 9 9 3 年至今已有十几年的跨度，这十几年正是中国房地产业飞速发展的时期， 无论从开发的形式到开发的内容、开发的技术手段都有了很大的变化。所以原来的成 本项目的划分，已不足以恰当地反映当今的房地产开发的成本情况。主要有以下弊端： ( 1 ) 成本构成情况不清晰 成本项目设计的其中一个目的就是为了提供产品成本构成情况，尤其是在“前期 工程费 和“建筑安装工程费 的成本项目设计中，基本无法看出房地产开发的程序 和开发成本的构成情况，使得大量的不同内容的开发成本同时堆砌在一个成本项目 中。以“建筑安装工程费 为例，原来的成本项目如下表( 截取于表卜1 ) ，仅将建 筑安装工程费分为桩基工程、主体工程、电梯工程、装修工程、消防工程五个部分。 a 集团房地产公司财务会计制度调整方案 建筑安装工程费在整个造价成本中占据约7 0 以上的比重，是成本核算的核心，而仅 此五项成本核算项目是不足以将其发生成本划分清晰的。在实际的房地产开发中，桩 基工程又可分为土方、护壁( 坡) 、桩基、桩基检测、降水等施工程序，主体工程又 可分为土建工程和安装工程，在安装工程中又可分为水暖气电管线、空调工程、电梯 工程、铝合金工程、智能化系统等。由此可以看出a 集团房地产公司的成本项目的划 分所传递的成本信息不够清晰、完整，无法进行单项工程的单价比对分析，无法提供 成本管理控制的详细依据。 截取于表1 - 1 ( 2 ) 成本项目无法反映当今的房地产开发内容 比如在“公共配套设施 成本项目中，只有居委会和运动设施，而现今的开发项 目中配套设施内容很多，除了工程配电设施、人防设备、民防设备、高低压配电设备、 泵房设备、水箱、发电机、自来水安装工程、消防工程外，还有百姓熟知的有线、宽 带、门禁弱电、运动设施、居委会、游泳池、物业用房等成本项目。由于原来的成本 项目中，对上述配套均没有做反映，所以各房地产公司的财务人员在实际操作中有的 将这些项目列入基础实施、有的列入公共配套设施中，所以出现了各公司核算口径不 一的情况。 a 集团的各房地产公司出现的各种各样口径的成本核算，使得成本核算界限不清 晰，使得成本汇总报表失去意义，同时也使得集团无法对各公司的成本项目进行比对、 分析，无法进行成本管理控制及评价。 在十几年前，成本核算的目的只是为了进行经济核算、对企业的经济效益进行评 估，而当今的成本核算除此功能之外，更重要的目的是为了进行产品的定价和产品决 策，亦可为投资决策提供参考。所以按照十几年前的会计制度制定的成本项目核算内 第二章a 集团房地产公司财务管理存在的问题及分析 容，无法准确的反映当今的房地产开发的成本构成情况，已不适应当今房地产业的经 营管理要求。 2 、成本原始记录设计不完整 财务在做工程决算时发现，不仅对成本项目划分不够清晰，而且对合同执行情况 的记载也不够完整、准确。为了理清合同执行的准确情况，需要对上百份工程合同逐 一进行清理、核对执行情况。房地产公司涉及到的合同种类繁多，合同的执行期又较 长，所以清理合同执行情况的工作充满了艰难，造成了在时间和人力上的浪费。这主 要是由于成本原始记录设计不完整造成的。 a 集团房地产公司的成本原始记录主要包括“工程进度付款单 、“甲供材料扣款 明细表 和“工程付款台帐”，其设计主要是体现工程预算的要求。每次拨付工程款 时工程预算部门向财务部提供工程拨款单，主要是按照工程预算的口径对完工量指标 在“工程进度付款单 进行记载，扣减甲供材料后确定出应付工程款金额。而财务部 主要核实有无预借款项和代垫款项、是否开具发票等，然后椐此再确定出一个应付工 程款金额，最后按照财务部确定的金额再拨付当次工程款。由于在“工程进度付款单 上并没有体现对这些扣款数据的要求，预算部对此不予统计、记录。 所以对实际拨付工程款统计口径不统一，使财务部与工程预算部核对拨付工程进 度款项时，经常发生对帐不一致的情况。双方各持己见，甚至导致了双方不再核对付 款情况的状态。 出现上述现象的主要原因是，工程付款单等设计不够完整，没有设计统一的基础 工作台帐、核算口径不一致，这些是由成本原始记录设计方面的问题造成的。 综上，无论是从成本项目核算内容划分上，还是成本原始记录的完整性要求上， a 集团房地产公司都存在着问题，影响了成本核算对经营管理的意义，尤其是在市场 激烈竞争的今天。 三、a 集团房地产公司成本管理控制乏力 l 、二级审核制度不完善 a 集团房地产公司财务会计制度调整方案 a 集团房地产公司的工程成本实行二级审核制度，二级审核制度就是由各房地产 公司的工程预算部首先对施工单位报送的工程设计变更及现场签证、工程决算进行第 一次审核，由集团工程预算部再对其进行第二次审核。 对一审、二审的工作内容和审核程序没有从制度上做出明确规定，以至于出现了 二审直接到房地产公司项目所在地，与施工单位接触，一审帮助集团工程预算部进行 二审的现象。而设立工程二级审核制的意义，无非是利用一、二级不同的审核层次， 增加对工程造价成本的控制。一旦一、二级审核混为一潭非但不能加大对工程造价成 本的监控力度，反而会因二审职能的流于形式，更易使施工单位与项目公司的一审、 集团的二审之间貌离神合，更易给投资者的经济利益带来直接的损害。 2 、缺乏工程审计 a 集团房地产公司审计部对各公司的财务核算情况、报表情况及公司制度的执行 情况、经营指标完成情况进行审计。集团审计部只是单纯地从财务角度及审批程序方 面进行财务审计，没有从工程成本管理的角度对其进行必要的工程审计。 众所周知，房地产行业是资本密集型行业，而其开发工程成本便是房地产行业中 投入资本的主要所在。如果集团审计部忽略了对在房地产行业占重要部分的工程成本 的审计，那么就无法满足房地产公司在成本监控方面对审计工作的要求，也给工程成 本管理控制及成本控制的相关人员廉洁、自律方面留下隐患。 3 、缺乏成本预算管理 ( 1 ) 在a 集团房地产公司中，除了工程招投标的预算外，没有整盘的项目预算， 而工程招投标的预算又经过了为数较多的设计变更与现场签证。而这些为数较多的设 计变更与现场签证又没有进行及时的审核，几乎是在接近工程尾声时才开始审核，而 此时的审核又面临着缺乏现场数据测量、当事人调离的情形。 由于没有实行工程成本预算，成本核算项目划分得又不够清晰，无法对利润进行 接近实际的计算，只能等着工程预算部对各个分项工程逐个审核完毕，财务部才能跟 进做项目总决算。以致工程施工结束近一年时间，一直等着工程预算部的工程结算， 无法出具较为完整的工程项目成本报告，无法计算工程项目的利润及对股东进行分 红。 第二章a 集团房地产公司财务管理存在的问题及分析 ( 2 ) 各房地产公司每月月底向集团资金部上报资金计划，主要是依据工程预算 部报送的施工进度计划。由于没有实行成本预算管理，而该计划全凭相关工程技术人 员的估计，所以人为因素较多，又没有考评指标，资金计划与实际资金的使用情况相 差悬殊，有时预算与实际资金需求差异达2 0 0 之多，使资金报表的使用价值低，资 金计划形同虚设。 由于房地产行业的主要资金使用在开发成本方面，而开发成本的构成又十分复 杂，集团资金部不得不筹备比计划资金大得多的资金在银行户头上，以防延误工期。 这样就造成了资金的占压，是出现资金风险的隐患。 综上所述，a 集团房地产公司在成本管理控制方面几乎是空白，这与集团的战略 发展方向是极不相称的。 四、a 集团房地产公司主要会计事务处理流程不合理 房地产开发涉及的业务流程很多，现对其中的三个主要会计事务处理流程中出现 的问题进行分析，具体为：工程进度付款业务处理流程和甲方材料采购付款流程及销 售业务处理流程。对这些主要的会计事务处理流程中存在的问题和分析如下： l 、付款审批流程设计不合理 ( 1 ) 从工程进度付款业务处理流程图，图1 - 2 中可以看出，首先是乙方将工程 付款单、施工报表、施工进度预算等交与工程预算部进行审核，工程预算部对其审核 后请总经理等相关权限人员审批，再转入财务部进行审核。这一过程对于财务部门来 说是先审批后审核的程序，会出现权责不清的情况。 当总经理、执行董事将工程预算部传递的“工程进度付款单 进行审批后再转入 财务部时，一些预借款、代垫款项等情况并没有在“工程进度付款单 上反映，这样 当财务核对帐簿后发现有借款未扣，或因施工单位未开来发票而要扣缴税点时，会出 于付款单已经过总经理审批而财务无法再进行驳回的考虑，为能尽职尽责地提出扣款 意见，便会出现前面因款工程借款未扣而导致工程款超付现象的发生。 ( 2 ) 无独有偶，如前面现象中提到的，在拨付工程款的过程中，发生了改变甲 供材料扣款比例的现象，也是因为先经过总经理等的审批，财务人员只是眼睁睁地看 集团房地产公司财务会计制度调整方案 着还有2 0 的甲供材料没有扣。流程设计的不合理，也给财务部未履行职责留下了开 脱的借口。 付款流程设计的不合理，相互职责的不清晰、推脱责任，再加上财务与工程预算 部台帐设计不统一，不经常核对付款金额，使工程款超付现象的发生成为必然。 2 、缺乏甲供材料采购记录 a 集团房地产公司开发成本中，对工程材料采购大量采用甲方供应的方式，甲 供材料所占比例较大，所以对其进行详细的记录和核算是非常必要的。 从甲供材料付款业务处理流程图，图1 - 3 中可以看到施工单位会同工程预算部， 将甲供材料本次采购计划和付款申请单等送交采购部，经采购部传递给总经理等审批 后，采购部人员只是负责材料的采购与办理付款手续，材料采购到场后交由乙方( 施 工单位) 进行核对确认。 采购部没有对材料建立帐簿进行登录，使得在工程结算时对甲供材料数量的审核 方面缺了一个重要的审核依据。因为财务部门只是负责根据采购清单按程序拨付款 项，并按材料金额计入工程款的拨付中，帐薄侧重对采购金额的记载。结算时采购数 量由施工单位提供，工程部审核，但没有采购部的采购台帐作核对，从内部控制的角 度来说会使甲供材料的审核缺乏必需的依据。 3 、缺乏甲供材料采购审核 从甲供材料付款业务处理流程图，图1 - 4 中看出，采购部所执行的采购计划其实 只是每次采购用的“甲供材料本次采购计划”，并不是按工程进度预算编制的整体“甲 供材料进场计划 ，所以采购部只是执行一个单纯的“照单采购 的功能，并没有根 据“甲供材料进场计划 编制的包括整个项目建设期和月度的采购计划书。 采购计划性的缺乏，增加了采购成本，同时也可能会因为仅凭施工单位( 工程预 算部传递给采购部，没有经过材料工程师的审核) 提供的“甲供材料本次采购计划 ， 造成采购远远超过工程用量的现象