（工商管理专业论文）现行房地产开发模式研究.pdf

classified index:, f293.31 u.d.c: 658 dissertation for the degree of mba study on model design in large scale of individualized housing development candidate: wangchunyu supervisor: wangshulin academic degree applied for: master of business administration date of defense: march, 2006 degree-offering-institution: harbin institute of technology 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 摘 要 本文仿照经济制度的最基本的三级式层级结构，结合房地产开发实际及 研究内容的需要，界定了现行房地产开发制度的四级式层级结构，即基本的 产权制度、表层的产权制度、计划或市场制度、企业内部制度。结合房地产 开发实际分析了其中的计划或市场制度和表层的产权制度，也即现行房地产 开发模式及其所依据的制度平台。 结合最高人民法院典型案例：山西华钜房地产发展有限公司与许建勤等 十六户购房户房屋买卖纠纷上诉案，分析了现行房地产模式，归纳了现行房 地产模式存在的九方面的问题。 在此基础上，进一步分析了现行房地产开发模式所依据的制度平台，分 析了现行房地产开发模式的政治环境问题、 开发商单边治理问题、 代理问题、 风险问题。 最后阐述了房地产开发的个性化模式设计思路，制度变迁的关键点有计 算机程序设计问题、面向大规模定制的敏捷生产技术问题、现行房地产开发 模式的制度环境变迁问题以及咨询行业的产生和成熟。回答了前面提出的现 行房地产模式和现行房地产制度存在的问题。 关键词 房地产开发；模式；制度设计；合作建房 i 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 abstract this thesis defines current four-stage hierarchical structure of real estate developing system, the systems of basic equity, surface equity, planning and market and internal business by copying basic three-stage hierarchical structure, and the combining reality of real estate exploitation with demand of research contents. based on reality of real estate development, it analyzes the property right system of planning or market and surface. that is current model of house development and its systemic platform. taking the case on appeal of deal dispute between shan xi huaju house develop corporation and xu jianqin together with other 16 purchasers for example- the typical case of supreme peoples court. it also analyzes the present house model and concludes the problems in 9 respects, which exist in current house pattern. on the basis of that, it goes further to analyze the systemic platform of real estate exploitation model and political environment issues, merchants unilateral administration, commission and risk, etc. the last part of the thesis expounds individual model tentative plan. the key points of systemic change are as followings: the issues of computer program designing, the quick production technology for large scales, the environmental change, the coming and maturity of advisory industry and the alike. at last it gives solutions to problems of current house system in the previous estate model. key words real estate exploitation, model, systemic design, co-operative build house ii 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 目目 录录 摘 要. i abstract.ii 第 1 章 绪 论.1 1.1 课题的背景及研究的目的和意义.1 1.2 国内外现状 .3 1.2.1 国外状况 .3 1.2.2 国内状况 .4 1.3 经济学相关理论综述.5 1.3.1 制度经济学 .5 1.3.2 公共选择理论 .8 1.3.3 知识经济学异质性理论.10 1.4 本文研究的对象、内容和结构.11 1.4.1 研究对象 .11 1.4.2 房地产开发制度的层级结构.12 1.4.3 本文结构 .14 第 2 章 现行房地产开发模式分析.15 2.1 华钜公司与许建勤等 16 户购房户房屋买卖纠纷.15 2.1.1 案例基本事实 .15 2.1.2 法律认定与判决 .16 2.1.3 对该案例在传统制度条件下的分析 .17 2.2 现行房地产开发模式及其存在的问题 .18 2.2.1 现行房地产开发模式.18 2.2.2 现行房地产开发模式存在的问题.19 2.3 本章小结.26 第 3 章 现行房地产开发制度分析.27 3.1 现行房地产开发模式的政治环境分析 .27 3.2 开发商单边治理问题.32 3.3 开发商代理问题 .36 3.4 风险.38 i 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 3.5 本章小结.39 第 4 章 房地产开发的个性化模式设计.40 4.1 房地产开发的个性化模式.40 4.1.1 个性化的概念 .40 4.1.2 房地产开发个性化模式设计的可行性 .40 4.1.3 房地产开发的个性化模式.41 4.1.4 房地产开发个性化模式的适用条件 .42 4.2 房地产开发的个性化模式设计中的四个关键点 .43 4.2.1 计算机程序设计 .43 4.2.2 面向大规模定制的敏捷生产.44 4.2.3 制度变迁 .45 4.2.4 咨询行业的产生和成熟.49 4.3 房地产开发的个性化模式对前述问题的解决 .50 4.3.1 对现行开发制度层面存在问题的解决 .50 4.3.2 对现行开发模式存在问题的解决.51 4.4 本章小结.52 结 论.54 参考文献.56 哈尔滨工业大学硕士学位论文原创性声明.59 哈尔滨工业大学硕士学位论文使用授权书.59 后 记.60 个人简历.61 ii 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 第 1 章 绪 论 1.1 课题的背景及研究的目的和意义 随着房地产产业化、现代化的发展，房地产的生产方式将逐步从手工操 作为主转向工业化生产为主，从单件转向大规模生产1。这对于改善产品质 量，提高劳动生产率，满足居民日益增长的居住需求，同时提高房地产技术 的管理水平，起到了巨大的推动作用。但大规模生产存在的严重问题也逐步 暴露出来，即强调标准化而忽视多样化，造成房地产产品单一，造型相似， 功能雷同2。国外五、六十年代的建筑工业化和我国的两次建筑工业化都证 明了这一点。随着我国房荒问题的基本解决，房地产逐步实现商品化，居民 对房地产的需求逐步趋向于个性化，并越来越追求文化氛围，因此我国在新 时期发展房地产产业化要尽量避免走欧洲国家五、六十年代靠牺牲多样化来 实现大量生产房地产的老路， 也绝不能重蹈我国两次建筑工业化失败的覆辙。 那么在房地产产业化发展的过程中，就出现了工业大规模标准化生产与房地 产多样性、个性化的矛盾的问题3 4。房地产业面向大规模定制的敏捷生产 技术的发展，为这一问题提出了技术解决方案，将成为推进房地产产业化发 展的关键5。 但仅仅从技术层面提出的解决方案和与技术层面相适应的管理层面的解 决方案的实施在面对传统开发制度造成的路径依赖困难时显得捉襟见肘，由 于受到即得利益者的限制和阻挠，先进的技术创新和与技术层面相适应的管 理创新难于有效发挥。根据熊彼特的创新理论，创新有技术层面的创新、管 理层面的创新和制度层面的创新三个层面，技术层面的创新是相对较低层面 的创新，只是一种局部的有限的改良，而制度层面的创新是相对较高层面的 创新，是一种革命性的进步。本文拟在制度层面创新和原有的技术创新、管 理创新结合在一起，从而产生一种全面的革命性创新，继而推动房地产开发 模式整体创新。 社会主义国家是我国的政治背景，社会主义本质是解放生产力、发展生 产力，消灭剥削，消除两极分化，最终达到共同富裕6。根据“上层建筑对 生产力的反作用”理论，可以认为生产关系适应生产力的调整即制度创新是 实现“三个代表”的制度保障。制度创新是为适应和协调生产关系与生产力、 1 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 上层建筑与经济基础的矛盾关系而进行的生产关系和上层建筑的变革。由于 经济体制对社会各要素及社会的运行有着重要制约和保障作用，因而在这三 种创新中，制度创新对其他创新具有重要的保障作用，甚至在局部是决定性 因素，没有制度创新的配合，其他创新难以顺利进行。 提升普通居民相对于开发商和政府的地位，从而有制度地形成业主委员 会集团等类似的政治利益组织， 在政府和开发商以及业主三方的博弈过程中， 通过引发有利业于主委员会集团的良性竞争大量削减系统性的制度交易成 本，即通过削减开发商与政府之间发生的由制度原因造成的由业主承担的系 统交易成本，从而扩大开发商的总体供应能力；通过削减业主委员会与开发 商之间发生的交易成本，从而扩大居民的总体需求。在总体供求都扩大的情 况下，房屋价格的变化是未定的，但总体交易量却是肯定提高的，各利益相 关方尤其是业主方的总体效用的提高也是肯定的。 目前已经出现了以于凌罡为代表的个人合作建房开发模式，但由于这种 模式基于现有适应于传统开发制度的制度安排，没有适应于个人合作建房开 发模式的制度安排，只能依靠组织者的道德品行和能力来约束，然而，仅仅 靠这种约束是非常单薄的，在没有严格的法律制度约束的前提下，无法保证 经济行为的可靠性。尤其是在最终利益分配时难以做到公平、公开、公正。 可见单纯的市场或计划制度层面的房地产开发模式变革对于这些问题的解决 是不够的，必须有更深层面的制度变革即国家相关房地产开发制度环境的变 革，这就是本文写作的出发点。 本文系统论述现有开发模式的局限性，并在此基础上进一步论述现有开 发模式所依赖的制度平台的局限性，继而提出了房地产开发模式的个性化设 计思路，为合作建房寻求制度层面解决方案提供理论依据。 个性化开发制度的本身尚处于争议阶段，正是由于制度供给严重不足的 原因，在现有制度条件下，保证开发商和业主双赢的交易无法正常实现，从 而使得我国在这一方面的实践基本为零。也正是由于房地产开发制度供给相 对于制度需求的严重不足，才更有必要进行这一方面的研究。 2 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 1.2 国内外现状 1.2.1 国外状况 世界上市场经济发育早的国家，合作社已有 160 多年的历史。早在 1844 年， 英格兰一个名叫罗虚代尔的小镇， 就有 28 名纺织工人创办了一个合作社， 开设了一家商店，并制订了几项原则，包括入社自愿、退社自由、民主管理、 公平交易、利润向社员返还等。合作社由社员当家作主，实行一人一票的管 理制度，真正为社员谋利益。社员不仅从自己办的商店买到货真价实的生产 生活资料，还可通过分红获得原来由商人赚取的利润。这些原则后来被称为 “罗虚代尔原则”。 按照罗虚代尔原则兴办的合作社，符合广大入社群众的利益，有利于社 会的稳定和经济的发展，得到了政府的支持，从而迅速发展起来，涉及的领 域越来越多，扩展的地域越来越广。在欧、美、澳及亚洲一些国家，到处可 以看到消费合作社办的批发市场、配送中心、零售商店。当低收入人群无力 建造或购买房地产时，就常常联合建立房地产合作社。 早在 19 世紀， 合作建房这种制度在欧洲的部分国家出现， 同样是用以解 決工业革命发展造成的城市人口激增，房价高涨问题。目前，全世界已有 80 多个国家建立了十多万个合作建房组织。 按照国际通行的定义，房地产合作社是一个为其社员提供住房的法律组 织，它归其社员所有并受其控制，与其他住房联盟的区别在于其所有权结构 及承诺坚持合作社原则。在欧美发达国家，房地产合作社已有 200 多年悠久 历史。其中在德国，房地产合作社是房地产建设的主要组织形式。据资料显 示，合作社建造的房地产占该国新建房地产总数的 30.9%。在美国，有超过 1500 万个家庭是生活在由房地产协会拥有和管理的房屋中， 有不同需求和渴 望的人们已经发现了许多通过应用合作社的概念来满足他们的房地产需求的 方法。由此看来，房地产合作社为社员建造了低价位高质量的房地产，民间 集资合作建房不乏成功的先例，前景值得期待7。 3 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 1.2.2 国内状况 国内已经在理论和实践两个方面从技术层面进行了有效的尝试，产生了 以面向大规模定制生产为基础的敏捷制造理论并逐步应用于实践。据了解， 迄今为止，全国已有北京、上海、成都、南京、厦门等十几个大城市开始出 现个人集资合作建房组织并进行具体运作。 上海是我国第一个萌发个人合作造房梦想的大城市。2003 年 5 月，由 50 多位海外留学人士、国内从事 it 和金融的人士以及房屋设计师等成立的 “民间造房运动”组织，在建房、税收、地皮等方面没有得到有关部门支持 的情况下被迫解散。 2003 年 12 月 1 日， 北京联想集团一名 30 岁的工程师于凌罡再次提议 个人集资合作建房。到目前为止，已有 600 多人报名参加合作建房计划。据 悉，于凌罡计划兴办的非营利性房地产公司已经办理注册手续，民生银行有 关负责人明确表示可以支持该集资建房项目的按揭贷款。 南京的一个房地产合作社，也提供了有力的实证。这个合作社是由低 收入的城市居民组织的，他们自己凑一些钱，从银行贷一些钱，民主选举管 理机构建造房地产， 建成后按成本价出售。 合作社先后建成 42 万平方米房地 产。第一期建造的房地产，每平方米售价只有 1400 元，比相同地段同样质量 的商品房售价低 40%。 2005 年 4 月 15 日， “首届中国个人合作建房研讨会议”在深圳召开， 來自北京、成都、重庆、广州以及深圳等城市的合作建房倡议人各抒己见， 但始终却未找到一个行之有效的操作方式，倒是最终达成共识，那就是呼吁 政府对合作建房予以支持。 时过不久， 4 月 26 日， 大连市叫停合作集资建房， 引起一片哗然。当然，个人合作建房作为现行房地产市场运营的格局中的一 个补充，其积极的意义，谁也无法抹杀。近日，山东省政府对个人合作建房 做出积极反映，允许其竞买土地。 人合作建房描绘了购房者的理想，顺应了社会公众呼吁房价下调的大趋 势，是一件利国利民的好事情，即便最终做不成，也充分使公众有了一个对 抗高房价的机会。另一方面，由于目前还没有任何一个个人集资合作建房投 资周期运作完成，并且，这种新制度目前还缺乏规范和管理，尚处在探索阶 段。因此，实施这种建房制度可能会给一部分诈骗分子以可乘之机。有专家 建议个人不要轻易参加这种集资建房项目。虽然有个别人在实践方面进行了 4 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 有限的尝试，但这些尝试仅仅局限于技术层面，而不能也不可能涉及制度层 面的尝试，因而也就没有真正意义上的具有个性化特点的房地产开发模式的 统计资料。 对于理论上的争议，从提出观点者的立场上看，所谓“业内资深人士” 大致可以都是房地产开发商代言人和政府管理部门发言人，这些人大都对个 人合作建房持否定态度，他们例举的原因都是制度层面的原因。而真正意义 上的业主代言人则被认为是“异端”或是缺乏实践经验的幼稚的空想者，这 些人大都对个人合作建房持肯定态度，力求从技术层面提供数字例证。这种 技术层面提供数字例证实际上是证实了个性化开发的可能性，而房地产开发 商代言人或政府管理部门发言人等 “业内资深人士” 所提出的制度层面限制， 反而证实了模式设计和制度变迁的必要性。 1.3 经济学相关理论综述 1.3.1 制度经济学 （1）制度和制度经济学 本文的制度不仅仅是指通常管理学所讲的企业 内部管理制度，其内涵可以界定为多方经济主体进行交易的博弈规则，或说 是约束和规范个人行为的各种规范和约束。制度为人们提供竞争与合作的框 架，充当各种生产要素结合的黏合剂和各种类型经济组织的依托，为经济当 事人提供特定的权力和约束，使之通过权利的经济预期和行为方式，减少不 确定因素，节约各种经济运行的成本等8。 制度分为正式制度和非正式制度。正式制度主要是指政府、国家或统治 者有意识创造的一系列政策法规。 正式制度包括政治规则、 经济规则和契约。 是一种等级结构，从宪法到成文法与普通法，再到明确的细则，最后到个别 契约，它们共同约束着人们的行为；非正式制度是人们在长期交往中无意识 形成的，具有持久的生命力，并构成代代相传的文化的一部分，非正式制度 包括对正式制度的扩展、细化和限制。具体来说，主要包括价值信念、伦理 规范、道德观念、风俗习惯、意识形态等。正式制度可以在短时间内形成、 改变和废止，而非正式制度的形成是一个漫长的过程，其改变也比正式制度 要困难得多。正式制度依据政府的强制手段来实施，非正式制度主要取决于 5 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 社会成员的相互作用和他们对某种团体习惯的自发遵从9。正式制度比非正 式制度有更大的流动性或可移植性，而非正式制度具有传统根性和历史沉淀 性，使之很难在国家或地区之间移植10。 制度经济学就是利用正统经济理论进行分析制度的构成和运行，并去发 现这些制度在经济体系运行中的地位和作用。 （2）制度设计和制度变迁 制度可以被精心设计和实施，也可以在未经 筹划或自发的过程中博弈演化11。 自发的 过程中博弈演化制度有其局限性。 它包含有社会惯例和习惯等， 作为博弈过程产生的规则始终只是惯例而绝非严格意义的社会规范，即非正 式制度。而且这种制度只能是在先前不存在处理社会协调问题的情况下出现 的制度，就制度变迁的历史过程来说，更为通常的是路径依赖问题，自发过 程受到很大的限制。制度自发演进存在的局限性表明，社会所要求的基本规 则并不可能自发地产生于自利、总有具有自我实施的性质或总能随环境的变 化而调整。它们的自发发展需要一个已存在的制度安排来接受社会规则，换 句话说它们不可能不被审慎地设计或被有组织地加以实施。不能指望自发演 进过程提供解决社会群体面临的所有协调以及冲突问题的方案，实际上它也 不可能提供任何解决方案。博弈研究表明，社会均衡存在低效率均衡12，即 使每个人的处境最后都会因规则的改变而得到改善，没有主动的制度改革， 超越现有低效率均衡，从而达到更高效率均衡几乎是不可能的事情13。 与制度的自发演进相比，我们更加强调制度的人为设计，仅靠制度自发 演进，只能形成一些规范个人行为的习惯和惯例，即所谓非正式制度，仅靠 制度的自发演进难以满足社会需求，因此制度设计和制度变迁十分必要。制 度设计可以弥补仅靠制度演进难以满足社会对有效制度需求的不足。对于解 决社会群体所面临的所有社会协调以及解决冲突的方案是离不开人为的设计 的正式制度的。制度的人为设计能够加速制度的演进进程。由于制度自发演 进的主要动力来自环境的变化，如生产力的发展、技术的进步、人口数量及 资源稀缺程度的变化等等，因此在生产力和技术因素发生变化的情况下，制 度也会随之发生演进。但是，需要指出的是，如果只有制度演进，没有人的 有意识的制度设计，有利于人类社会的各种有效制度的形成将会十分漫长。 人为设计有利于纠正制度自发演进中的路径依赖现象，以往的制度对现 在和未来的制度演进会产生深刻的影响。诺思认为路径依赖意味着过去的历 史是重要的。沿着即定的路径，制度的变迁可能进入良性循环的轨道，但也 可能顺着错误路径往下滑，甚至被锁定在某重低效率状态14。一旦进入锁定 6 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 状态要摆脱出来就十分困难。这时政府主导下的人为设计来解决制度演进过 程中的路径倚赖问题就变得极为重要。 （3） 制度在契约人假设条件下的作用 制度的最核心功能是通过给市场 经济机中活动的主体提供激励与约束，释放自身全部激励因素，并最终实现 制度的自我否定和自我升华的学习过程，从而推进社会从一个较低层次的均 衡走向一个更高层次的均衡，即马克思主义所讲的螺旋上升。 制度经济学对人性的基本假设是契约人和投机倾向15。契约人不同于以 往的经济人假设，契约人较经济人最大区别是有限理性，因而更加符合社会 现实。要想对契约人主体进行激励，无非从两个方面进行，一是降低他们进 行经济活动的成本，二是提高他们进行经济活动的收益。显然，降低其交易 的费用也就降低了活动的成本， 而交易费用在很大程度上是由人的机会行为、 信息的不完全、交易的频率和不确定性等因素决定的，因此，能够抑制人的 机会主义行为、提供有效信息、降低交易频率的制度就能够降低不确定性和 交易费用，从而起到激励与约束契约人的作用。能够将正的外部性内部化的 制度能够提高契约人合乎社会需要的活动的利益从而达到激励的作用；而对 负的外部性内化到生产者身上，则能够起到提高其活动成本，从而起到约束 其行为的作用。 （4）产权 产权是一系列用来确定人们相对于稀缺资源使用时的地位和 相互社会关系。产权有公有制和私有制之分。产权和外部性密切相关，外部 性是指一个经济主体的经济成本和社会经济成本不对称，并且这种不对称不 能通过市场来解决的状况14。 庇古从公共产品入手， 奥尔森从集体行动入手， 科斯从外部侵害入手，诺思从搭便车入手，纳什从囚徒困境入手，强调了所 有权、激励和经济行为的内在联系。经济学意义上的产权是当界定权利的费 用与权利带来的好处均衡时才有定义，即当产权界定的收益大于产权界定成 本时，人们才有动力去界定产权和制定规则。制定规则的目的是强调人们遵 守某些公共准则，节约交易费用，从而改善资源配置和福利分配，促进经济 增长。完备的产权应该包括资源利用的所有权利。这些就构成“权利束” ，权 利束常常符着在一些有形的物品或服务上如果权能受到限制或禁止，就称为 产权的残缺。产权残缺的原因有两种情形，一是产权的主体界定、保护和实 现权利的费用太高而自动放弃一部分权利束；另一种是外来的干预或侵犯， 例如国家管制原因 15。 （5）代理 委托代理关系是一种契约，是一个或很多的委托人聘用另一 个代理人代表委托人来履行某些服务，包括把若干决策权利托付给代理人， 7 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 委托人和代理人之间是一种责任、风险分担、收益分享的关系。社会经济生 活中的某些活动之所以采取委托代理关系，是因为通过这种关系可以获得经 济学所说的“分工效果”和“规模经济” 16。在经济学中，分工效果是指具 有不同天赋和技能的两个或两个以上经济主体通过分工而获得超额效用；规 模经济是指经济主体随着所参与的经济活动规模的扩大而获得的边际收益的 增加超过其边际成本。 如果委托双方都是效用最大化者，我们就有理由相信，代理人不会总以 委托人的最大利益为目标而行动，委托人通过对代理人适当的激励以及通过 承担用来约束代理人越轨活动的监督费用，可以使其利益偏差有限。另外， 在某些情形下，为确保代理人不采取某种危害委托人的行动，或者代理人采 取支付一笔费用的方式保证委托人能得到补偿。在大多数代理关系中委托人 和代理人将分别承担监督费用和保证费用，另外，代理人的决策与使委托人 福利最大化的决策之间会存在某些偏差。由于这种偏差，委托人的福利将遭 受一定损失，这也是代理关系的一种费用，并且，我们把这后一种关系成为 “剩余损失” ，故代理成本由监督费用、保证费用和剩余损失构成。代理人是 一个具有独立行为目标的经济人， 他的行为目标与委托人的目标不可能一致， 目标的不一致必然使代理人采取使自己的利益最大化的行为。这将使委托人 的利益受到损害，从而代理问题和代理成本的产生是不可避免的。 1.3.2 公共选择理论 （1）政府失灵 人们要求政府干预经济，实际上蕴涵了一个不真实的假 定前提，即政府能够代表社会，并能够按照社会的利益去纠正市场所带来的 过错，而同时政府纠正市场活动的措施又不会造成新的恶果。公共选择理论 象在微观经济学中分析消费者行为和厂商行为那样，实证地分析了政府的行 为，从而揭露了这一假定前提的虚假性8。 政府是由人组成，政府的行为规则是由人制定，政府的行为也由人去决 策实施，而这些人都不可避免地带有契约人的特征。因此没有理由把政府看 作是超凡至圣的超级机器，没有理由认为政府总是集体利益的代表和反映。 政府同样也会犯错误， 也会不顾公益追求政府成员所组成的集团的自身利益。 由于官僚主义行为通常是给政府官员带来个人利益的最佳方式，即耦合 了契约人的个人利益最大化假定；政府组织机构特征使政府各部门的工作性 8 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 质大多具有一定的垄断性，官僚主义行在这种垄断性的基础上加剧了信息的 严重不对称，从而创造了更多的政府官员作为契约人实施机会主义行为的空 间。上述两个方面共同造成了官僚主义的必然性。 政府部门的行为不可能以赢利为目的，政府官员没有动机考虑努力压缩 他们所提供的公共劳动的成本，结果往往会使得社会支付的费用超出了应有 的限度。 追求个人威信、 追求政绩的意愿导致政府官员倾向于提供超额服务， 从而造成社会财富的浪费。对政府官员的监督常常也是无效的。上述原因， 造成了政府利用社会资源的效率远低于市场解决的办法，即政府失灵17。 不仅如此，政府规模倾向于不断扩张，倾向于过多地干预市场，有人形 象地比喻说 “看得见的脚踩住了看不见的手” ， 诺思认为没有政府什么也办不 了，有了政府又很麻烦即“诺思悖论” 18。 （2）利益集团 在西方政治学中，利益集团一般又被称为压力集团，通 常指那些有某种共同的目标并试图对公共政策施加影响的有组织的实体19。 传统的利益集团理论认为，集团的存在是为了增进其成员的利益，有共同利 益的个人或企业组成集团通常总是具有进一步增进这种共同利益的倾向，个 人可以通过代表其利益的集团来实现或增进他的个人利益。有共同利益的个 人做组成的集团谋求的是集团个人利益，这一理论实际上是个人行动的目的 是追求他个人利益最大化这一命题的扩展。 奥尔森认为，由于集团的基本功能是向其全体成员提供不可分的、普遍 的利益，这种利益是一种具有非排他性的公共物品或集体物品。这种利益集 团的利益共有性意味着， 任何单个成员对这种共同利益做出的贡献或者牺牲， 其收益必然由集团中的所有成员所分享。正是由于这个原因，集团的规模大 小与其成员的个人行为和集团行动的效果密切相关20。 萨利兹伯里进一步把利益集团的组织者看作政治企业家，这种政治家一 方面愿意为集体行动负担所必要的成本，另一方面期望从集体行动中获得利 润或利益。 强调这种政治企业家， 在集团形成和集团有效行动方面的重要性， 强调政治企业家在集体行动中战胜其单个成员逃票乘车问题的能力。萨利兹 伯认为奥尔森只强调物质利益， 即有形的、 看得见的并且具有排他性的利益， 而忽视了观念的利益即无形的、看不见的与意识形态目标或价值取向联系在 一起的利益和团结一致的利益即参加集体行动使人产生归属感，享受社会化 的利益21。 （3）寻租 公共权利寻租理论起源于公共权利的多层委托与掌握公共权 利的官员的效用函数的耦合。 接受广大民众公共权利委托代理的国家或政府， 9 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 在很大程度上不过是概念化的象征，其真正的职能，需要通过有关部门及具 体的官员来负责执行，因此官员就成为广大民众公共权利的终极代理者，即 公共权利多层委托给官员，由其负责公共权利的执行。官员成为广大民众公 共权利的终极代理者，广大民众与政府公共权利的初始委托代理进一步复杂 化。一方面，从广大民众到官员之间的代理的链条进一步加长，因此加大了 对公共权利委托代理监督的成本及难度；另一方面，广大民众对这样的多层 委托下的公共权利监督没有积极性。这样，由于委托代理链条加长，导致监 督成本加大和监督者的机会主义，所以代理者有为自己利益而扭曲公共权利 运行的积极性。 官员利用公共权利运行进行的垄断，可以在信息不完全的情况下，较容 易地利用经济管制政策从事寻租活动。他们常用的手段是政治创租和政治抽 租。政治创租是指官员以对某些利益集团有利的经济管制政策为诱饵，引诱 这些利益集团为经济管制政策的通过，向官员进行利益行贿。在这一点上， 官员就是出卖政府政策的企业家。若生产厂商向官员成功行贿，官员们可以 将政策垄断出卖给生产厂商。若消费这集团向官员成功行贿，官员就可以将 价格补贴政策出卖给消费者。政治抽租是官员对利润较高的产业、行业，以 对他们不利的经济管制政策相威胁，迫使这些产业的利益集团拱手向官员让 渡一部分利润22。 1.3.3 知识经济学异质性理论 传统房地产开发制度蕴涵了一系列假想的传统经济学假设， “同质性” 是 一个最基本的假设23。首先，所有的“微观经济主体”都作了均质化处理。 所有的业主，无论是青年、壮年还是老年，无论是老板、工人、教授还是艺 术家，也无论是男还是女，都被按照“众数原则”平均化为一个典型的、完 全按照既定的“效用最大化”行事的“纯经济人” 。所有开发商无论他们是新 手还是老手，也无论他们身处何地、规模大小，也被平均化为一个简单的、 完全按照“利润最大化”原则行动的“代表性厂商” 。其次， “经济客体” 即房地产，也被假定为“同质的” ，并且，基于“完全信息“的假设，所 有的经济人都在同等程度上了解房地产的特性。决定开发商和业主行为的唯 一变量是价格，开发商和业主仅仅是价格的接受者。在新古典理论中，业主 的利益实现是外生的，业主之间是同质的；企业的成长是外生的，企业之间 10 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 是同质的。这就是企业同质性假设的新古典厂商理论化的分析传统。 新制度经济理论对新古典经济理论的假设前提进行了重新解释和修正， 以不确定代替了确定性假设，引人了交易成本的概念，从而掀起了一场经济 理论上的革命。但由于新制度经济理论所运用的分析工具是地道的新古典经 济学的分析工具，其交易费用性质是根植于新古典“交易性”范式的24。开 发商作为一个生产组织，开发商内生地包含了交易和生产两个属性，而新制 度经济理论只注重于交易性，而忽视了生产性，因而存在很大的局限。开发 商单边治理在一定程度上继承和发展了新制度经济学理论，继承了不确定性 条件下的交易成本理论，一定程度上承认对开发商的异质性判断，继承了对 业主的同质性判断。 认为房地产生产者即开发商是承担行业风险的唯一主体， 认为开发商追求利润最大化等价于行业追求总效用最大化，认为在业主同质 性假设下，其权益和效用得到了保障的，上述这些观点导致了开发商单边治 理。 1.4 本文研究的对象、内容和结构 1.4.1 研究对象 本文以房地产产业开发模式为研究对象，具体研究在房地产产业化过程 中，为解决房地产产业现行开发模式的不足即降低房地产产业现行开发模式 的制度成本从而设计房地产开发的完全个性化模式，作为房地产产业传统开 发制度的有力补充。 过去对于规避标准化开发方面的研究，大多是房地产产业专家技术人员 着眼于技术层面，从技术的角度，辅之以与技术相适应的自然管理手段来试 图解决这一问题。为区别以往技术层面为主的大规模定制敏捷制造研究，本 文试用以下模型说明本文特有的研究角度。本文的研究是从制度层面，从制 度的角度，辅之以与制度相适应的社会管理手段来解决这一问题。 根据马克思主义理论， 生产关系与生产力相适应， 生产力决定生产关系， 生产关系对生产力有反作用。 经济学大师熊彼特把社会基本因素归结为技术、 管理和制度三因素，并阐述了技术创新、组织创新、制度创新的三层次创新 理论8。笔者试图将上述两者归纳图示说明如下图： 11 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 决定性 反作用 社会式的管理 制度内核 自然式的管理 有机集成的科 学技术内核 生产力（自然成本） 生产关系（交易成本） 用实证经济学解释 用规范经济学解释 图 1-1 技术自然成本与制度交易成本 有机集成的科学技术构成了生产力的内核，把为配合科学技术是实施所 采取的资源组织手段定义为自然式的管理，这种为解决社会生产问题的各种 不同解决方案的选择以及管理方式定位的评价体系完全可以用实证经济学来 解释，发生在这部分的成本可定义为自然成本。正式制度和非正式制度的综 合构成生产关系的内核，把为实施制度内核所采取的资源组织手段定义为社 会式的管理，这种为解决社会生产问题的各种不同解决方案的选择以及管理 方式定位的评价体系完全可以用规范经济学来解释，发生在这部分的成本可 定义为交易成本。 生产力决定生产关系表现为在总的趋势下，有机集成的科学技