（工商管理专业论文）GM家园定价体系分析与评价.pdf

西北工业大学_ 帕a 论文 摘要 近年来，随着商品住宅市场的不断发展，商品住宅价格受到社会各方的普遍 关注，价格已经成为房地产营销中最主要的因素，直接影响着顾客的购买行为， 影响着竞争者的营销行为，影响着企业及其产品的市场形象，关系到企业利润， 制约着企业的生存与发展。房地产项目在定价时要把握市场定位、选择定价目标、 确定定价方法、明确定价影响因素以建立定价体系。 以此为背景，本文从房地产开发商的角度出发，在分析商品住宅价格形成过 程的基础上，建立了影响商品住宅价格的指标体系以及基于价格竞争的商品住宅 定价模型，系统分析了g m 家园项目的定价目标、定价策略、定价方法和定价效 果。 在文章中，笔者在针对g m 家园项目与竞争楼盘比较研究、定性分析和定量 分析相结合的基础上，采用实证研究与规范研究相结合的方法，详细论述了楼盘 开盘均价以及成交价的确定过程，证明了这种综合的定价方法具有一定的科学性 与可操作性，并针对具体楼盘的定价体系的得与失分析，希望能够对房地产开发 商的定价决策带来有一定价值的启示。 本文的研究主要从以下几方面展开：首先，在了解商品住宅价格含义及其 影响因素的基础上提出商品住宅定价的目的和意义，并明确其定价程序。接着， 通过对具体g m 家园项目的定价体系的认识，利用商品住宅竞价模型和价格指标 的量化对其定价体系做出理论与实证上的分析和评价。 关键词房地产，价格竞争，价格策略，定价，线性回归 西北工业大学m b a 论文 a b s t r a c t w i t l lc o m m e r c i a lh o u s i n gd e v e l o p m e n ti nr e c e n ty e a r , h o u s i n gp r i c ei sb c c o m i n g t h ec o m m o nc o n c e r ni nd i f f e r e n ts o c i a la s p e c t s p r i c ei sb e c o m i n gt h ek e yf a c t o ri n r e a le s t a t e m a r k e t i n g ，w h i c ha f f e c t s t h ec u s t o m e r s p u r c h a s i n gb e h a v i o r a n d c o m p e t i t o r s m a r k e t i n ga c t i v i t i e sa sw e l la se n t e r p r i s ei m a g ei nt h em a r k e t i tw i l la l s o i n f l u e n c ec o m p a n y sp r o f i ta n dr e s t r i c tc o m p a n y ss u r v i v a la n dd e v e l o p m e n t w h e n w es e tu pap r i c 吨s y s t e mi nr e a le s t a t e w es h o l l l dc o n s i d e rp r o d u c tm a r k e t p o s i t i o n i n g ，s e l e c tt h ep r i c i n go b j e c t i v ea n da p p r o a c h ，d e f i n et h ef a c t o r si n f l u e n c i n g p r i c i n g i nt h ep o i n to fr e a le s t a t ed e v e l o p e r , f i r s t l yt oa n a l y z et h ep r i c i n gp r o c e s so f c o m m e r c i a lh o u s i n g ，t h e nt oe s t a b l i s ht h ei n d e xs y s t e mw h i c hi n f l u e n c e sc o m m e r c i a l h o u s i n gp r i c ea n dp r i c i n gm o d e lo fc o m m e r c i a lh o u s i n gb a s e do np r i c ec o m p e t i t i o n i t h ea r t i c l e ，i ti ss y s t e m a t i c a l l ya n a l y z e dv i ap r i c i n go b j e c t i v e ，p r i c i n gs t r a t e g y , p r i c i n ga p p r o a c ha n dp r i c i n ge f f e c ti ng mg a r d e np r o j e e t b a s i n go nc o m p a r i s o nr e s e a r c ha n dq u a l i t a t i v ec o m b i n e dw i t hq u a n t i t a t i v e a n a l y s i sb e t w e e ng mg a r d e na n dc o m p e t i t i v eh o u s i n g ，a d o p t i n gc a s es t u d y i n ga n d s t a n d a r ds t u d y i n ga p p r o a c h e s ，t oe l a b o r a t et h ef o r m i n gp r o c e s so fa v e r a g ep r i c ea n d s e l l i n gp r i c ew h e nt h eh o u s i n gl a a n c h e si nt h em a r k e t i tp r o v e st h a tt h es y n t h e t i c a p p r o a c hi ss c i e n t i f i ca n do p e r a t i o n a l a f t e rs t r e n g t ha n dw e a k n e s sa n a l y s i st h r o u g h t h es p e c i f i ch o u s i n gp r i c i n gs y s t e m ，h o p et ob r i n gs o m ev a l u a b l ee n l i g h t e n m e n tt ot h e p r i c i n gd e c i s i o nf o rr e a le s t a t ed e v e l o p e t h er e s e a r c hi nt h ea r t i c l em a i n l yl i e si nt h ef o l l o w i n ga s p e c t s ：f i r s t l yt od e f i n e w h a ti sh o u s i n gp r i c ea n di t sa f f e c t i n gf a c t o r s ，t h e nt ob r i n go u tt h ep u r p o s ea n d s i g n i f i c a n c eo fc o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c i n g ，n e x tt oe s t a b l i s hp r i c i n gp r o c e s s ，f i n a l l y , t oa n a l y z ea n de v a l u a t eg m g a r d e np r o j e e tp r i c i n gs y s t e mi nt h e o r ya n dc a s es t u d y i n g b yc o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c i n gm o d e la n dq u a n t i t a t i v ep r i c ei n d e x k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，p r i c ec o m p e t i t i o n ，p r i c es t r a t e g y , p r i c i n g ， l i n e a rr e g r e s s i o n 西北工业大学m b a 论文 1 绪论 1 1 研究问题与意义 1 1 1 问题的提出 北京的房地产业是伴随着改革开放的浪潮，经过长期孕育应运而生的。经过 2 0 年的发展，已经取得了令人瞩目的成绩：房地产投资迅速增长，房地产开发 企业数量激增。据北京市统计局统计信息网发布的统计数据表明，2 0 0 4 年，北 京市房地产开发投资全年完成开发投资1 4 7 3 亿元，比上年增长2 2 5 ，其中， 住宅投资7 7 6 亿元，同比增长2 2 6 。经济的高速增长必然要求并带动房地产业 的高速增长。 相对于房地产业的迅猛发展，行业竞争也必然加剧，开发商采取的营销手段 各种各样，成效也各不相同。有的项目定价合理，深得消费者认可，短期内取得 了骄人的营销业绩。更有相当多的楼盘因为定价失误或滞销、或损失利润，从而 影响了企业的健康发展，总的来说，存在以下几方面问题： a 定价观念有待更新 由于我国房地产业发展的时间不长，市场还没有足够成熟，不少企业的市场 营销及产品定价存在着一些尚待更新的观念，主要表现在为不能灵活运用价格竞 争及非价格竞争策略；过高估计目标客户的接受能力等。 b 定价目标不明确 企业成功的关键在于保持稳定、明确、恰当的定位形象，认准企业目标。有 些企业在激烈的市场竞争中迷失了自己的目标，一味讨好市场，结果适得其反。 c 定价方法不完善 目前有不少企业依然采取以成本为中心的定价方法，有的企业又过分重视目 标客户的有效需求，忽略了产品品牌的应有作用，甚至还有企业忽视市场调查研 究工作，决策方式主要靠过去的经验，缺乏科学依据。由于定价方法不完善，结 果影响了产品销售且损害了企业形象。 d 定性分析较多，定量分析较少 部分企业不从竞争对手、消费者等相互作用的角度分析问题，市场调研流于 形式，对各个主体的行为及其变化趋势只能定性分析，不能借助相关模型做定量 西北工业大学m b a 论文 分析。 因此，对于房地产这类特殊的投资项目，研究开发商的定价体系至关重要。 g m 家园项目作为明天房地产开发有限公司在北京市场亮相的第一个商品住宅项 目，上市伊始就以极具竞争力的价格取得了惊人的销售业绩，1 0 0 万平米的大盘 半年销售逾8 成，成为北京市2 0 0 5 年上半年的商品住宅销售冠军楼盘。在竞争 如此激烈的北京房地产市场上，g m 家园成功的原因何在，为何会以显著低于市 价的价格开盘，这样做对企业的利润有何影响，其定价体系有何过人之处，对如 今的房地产市场有何值得借鉴之处等等，所有这些都引起了笔者的浓厚兴趣，正 是在此背景下，笔者展开了本文的研究。 1 1 2 研究意义 价格是市场的感应器与传导器，它能够最灵敏地反映市场供求的状况和动 向。价格自身又是市场最重要的信息，是不可缺少的市场要素。价格在作为市场 信息感应器发生作用的同时，自身又形成了新的价格信号。新的价格信号通过市 场交易活动和媒介，传导给各个有着切身利益关系的市场主体。关心自身利益的 商品生产者与消费者、经营者，就会接受这些价格信号，作为自己经济行为的决 策依据。例如，消费者在购买商品时，追求的是其使用价值的高效与多功能，同 时也追求价格的低廉，并在商品的功能与价格比较中做出选择。在商品功能一定 的条件下，价格则是消费者购买决策的主要依据。 研究商品住宅定价体系的意义主要体现在： a 为企业发展提供决策依据，有利于提高企业竞争力： b 为人们购房提供指导，有利于增强其行为理性。 1 2 研究思路与方法 1 2 1 研究思路 对g m 家园定价体系的研究，方法和途径很多，本文着眼于通过理论与实践 相结合的方式，从消费者行为分析入手，对该项目定价目标和定价策略的确定合 理与否做出分析和评价，进而分析其定价方法对定价效果的影响。从研究内容来 看，研究思路为提出问题理论分析实证研究模型构建、分析得 出结论。首先，提出为什么要研究商品住宅定价问题，并从理论上为商品住宅定 西北工业大学m b a 论文 价寻求依据；其次，认识g m 家园的定价体系；最后，根据模型构建及理论分析 对该项目的定价体系做出动态的分析和评价并得出结论。 1 2 2 研究方法 研究方法上，注重采用规范分析与实证研究相结合。规范分析为g m 家园定 价体系问题的提出、模型的构建提供理论基础，实证研究则通过翔实的数据对 g m 家园的竞争定价模型进行验证，为分析、评价问题提供依据。具体方法有理 论分析法、专家经验法、类比法以及回归分析等。 1 3 研究内容与文章结构 论文的研究内容上，本文从消费者行为分析、市场定位、竞争项目分析、定 价目标、策略确定、定价方法选择等来研究g m 家园的定价体系和影响因素，并 依照对竞争定价的定量分析与房地产价格指标体系的再造，与g m 家园的定价体 系相比较、分析验证，从而做出评价并得出结论。在写作过程中，笔者收集了北 京市房地产市场的相关资料，查阅了大量的参考文献，从而为论文的顺利完成提 供了必要的条件。 文章结构框架图如下： 研究问题的提出及研究意义 上 房地产价格概述以及定价流程 上 g m 家囱项目介绍及其定价体系构成 上 g m 家园定价体系分析与评价( 定性、定量) 上 结论与借鉴 西北工业大学m b a 论文 2 房地产价格概述 2 1 房地产价格 房地产价格是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要 劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。房地产商品价格是房屋建 筑物价格与地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币 表现。 2 1 1 房地产价格特点 由于房地产自身的特殊性，使得其价格和其他一般商品的价格相比，有其自 身的特点。 a 地区性 由于土地的固定性，房地产商品不能移动，因此房地产没有产地和销地之分。 房地产价格的地区性主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般来说，同 质房屋，其价格大城市高于小城市，沿海城市高于内地城市，市场经济发达城市 高于发展中的城市，同时，房地产价格即使在同一城市，也有明显的地区差别， 也有好地段差地段之分。 b 双重性 房地产是以土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其 权属关系。因而房地产的物质构成是房屋设施与土地的有机统一体。这就规定了 房地产价格在其内涵上具有双重的实体性基础，其中一部分来源于开发和房屋建 筑安装劳动所形成的价值，另一部分来源于土地使用权价格( 从经济意义上说， 它是地租的资本化，是土地所有权在经济上的实现) 。房地产价格的双重性特征， 是房地产价格的本质特征。 c 高位性 房地产价格的高位性是指房地产商品的价值量大，价格数额高，是超高档的 商品。这一特性是由开发建设这一商品的巨大资金、物质、劳动、投入和土地因 素造成的。 d 单件性 房地产具有单件的特点，每个房地产都有不同其他房地产的特殊方面，这种 4 西北工业大学m b a 论文 不同反映在价格上，就是价格的“单件性”。首先，房地产都是单件生产的，在 生产过程中，要受多种因素影响，从而价格各不相同；其次，不同房地产，除地 理位置、建造条件等不同外，在建造标准、设施配套等方面也千差万别，导致价 格自然也不一样；再次，房地产交易过程中，不同交易主体个别因素的影响，也 是使房地产价格呈现“单件性”的原因之一。 e 扩散效应性 房地产市场是市场体系中一个极其重要的组成部分，因此，它的状况直接影 响着整个市场体系的运行；它的客体，房地产价格的高低，也直接影响整个市场 的价格体系。而价格则又直接影响到人们的实际生活水平，影响到其他行业的生 产经营状况、企业盈利水平、政府税收与其他财政收入等。这些是经济方面的影 响，必然会扩展到社会生活和政治局势方面，这就是房地产价格的扩散效应性。 f 敏感性 房地产价格的变化，不仅影响到各方面的生产建设，而且还涉及到广大人民 的生活。房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。 g 趋势性 房地产价格的趋势性，即房地产价格的增值性，或说其表现形式。在时间序 列上，房地产价格在总体上呈现不断上升的趋势。当然，这种上升是“螺旋型” 的，也就是说，房地产价格的上升总体上不是直线性的，而是“波动”的。 2 1 2 房地产价格构成 a 概述 在房地产价格构成中，有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成的价 值，另一部分来源于土地租赁的资本化收入。”3 房地产价格包括总成本和利润两部分，即 房地产价格= 总成本+ 利润 房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用，一 般包括：地价、土地开发费、建安工程造价、税金、利息和其他费用分摊。总成 本的大小，主要取决于总成本中所包含项目的多少和每个项目的实际耗费值。总 成本在各个地区和各个时期的差异性和可变性极大。 西北工业大学m b a 论文 利润是房地产开发、经营企业的投资收益。利润的高低取决于总成本和社会 平均利润率两个因素。即： 利润= 总成本 社会平均利润 b 房地产价格的主要构成因素 ( i ) 土地价格 建筑房屋首先要购买土地，所以房地产价格中直接包含着地价因素。房地产 价格中地价所占的比重是一个不确定的变量。它主要取决于土地的地理位置、用 途和使用时间、建筑容积率、建安造价、房屋建筑物的折旧状况等因素。通常， 地价在房产价格中所占的比重，随着地价的上涨和房屋的陈旧而相应的提高，随 着容积率和建安造价的增加而下降。1 ( 2 ) 房屋建筑成本 i ) 基地开发费。 包括临时房屋搭建费、自行过渡补贴费、搬迁障碍费，临时接水、接电、接 煤气费、平整土地费等。 2 ) 勘查设计费。 3 ) 动迁用房建筑安装工程费。 指为安置建设基地上的居民动迁户而建造的住宅所支付的建筑安装工程 费。 4 ) 房屋建筑安装工程费。 5 ) 街坊配套费。 指在建筑用地街坊范围内，按有关住宅建设市政公用设旌配套标准支付的供 水、供电、供气、通讯、排水、道路、绿化等工程费用。 6 ) 管理费。 指房屋建设中支付的各项管理费用。包括：开发公司职工的工资、工资附加 费、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、车辆使用费、低值易耗品购置费、 劳动保护费、职工教育费、广告费、合同鉴证费、公证费、保险费、诉讼费、聘 请律师费、股息等。 7 ) 贷款利息。 ( 3 ) 建筑房屋的利润 6 西北工业大学m b a 论文 ( 4 ) 税金 包括营业税，城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等。 ( 5 ) 其他附加费 包括人防费和住宅建设市政基础设施大配套投资即商业网点、幼儿园、托儿 所、中小学、文化馆、机关办公室、各类活动室等公共建筑、居住区内城市道路、 上下水、煤气、供电等工程建设费。 ( 6 ) 土地使用费( 税) c 房地产价格构成的其他因素 ( 1 ) 房屋装修费 ( 2 ) 房屋设备费用 ( 3 ) 建筑地段、楼层和朝向差价 1 ) 建筑地段差价一般是指同一地区的同类房地产，由于所处地段不同所引起的价 格差异。 2 ) 楼层差价是根据高层或多层房间的间距、层数、提升工具、光照时间、消费习 惯等具体情况，确定标准价格楼层与其余各楼层的差价率，各楼层的差价率的代 数和应趋于零。 楼层差价= 标准房价x 楼层差价率 3 ) 朝向差价是根据当地的气候、主风向和光照以及当地人们生活习惯等，确定标 准房价和房屋朝向差价率。楼房朝向增减差价率的代数和应趋于零。 朝向差价= 标准房价x 朝向差价率 4 ) 房屋的折旧 房屋建成后，无论是使用还是闲置，都会发生自然的和人为的损耗，从而需 要考虑折旧。一般地，年代越长，折旧额越高；折旧的计算方法不同，具体折旧 额也会有所不同。 5 ) 房屋的完好程度 房屋在使用年限内各阶段的折旧率，一般只考虑时间因素，而未考虑人为因 素。而房屋在具体使用过程中，由于使用方法不同，相同房屋会有不同程度的磨 损。另外，在房屋的保养维修方面，也会不大一致，因此，确定房屋的完好程度， 或称为房屋的成新，应考虑自然损耗、房屋维修及保养爱护三因素。在实际工作 7 西北工业人学m b a 论文 中，可以据此确定房屋的完好程度或成新等级，然后进一步确定房屋的价格。 2 2 房地产价格影响因素分析 2 2 1 自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。“1 a 位置 人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响，因此，房 地产坐落的位置不同，如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心区还是边缘地 带，是临街还是不l 临街，是处于向阳面还是背阳面，价格会有较大的差异。尤其 是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右，所以，关于房地产有句名言： 第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地产的一切，但 这句话说明了位置对房地产的重要性。 房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实 际估价中，关键是要弄清楚什么样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置 优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接 近人们经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大位置的房地产， 价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。具体 一点来说，商业用途房地产的位置优劣，主要是看其繁华程度、临街状况。居住 用途房地产的位置优劣，主要是看其周围环境状况、安宁程度、交通是否便捷， 以及离市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内 又可保证一定的生活私密性。工业用途房地产的位置优劣，通常需要视产业的性 质而定，一般来说，凡是位置有利于原料和产品的运输，便于废料处理及动力取 得，其价格必有趋高的倾向。 房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置 虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化，这种变化可能是由于城市规划 的制定或修改、交通建设或改道，也可能是由于其他建设引起的。当房地产的位 置由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。3 西北工业大学m b a 论文 b 地质条件 地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力， 特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能 力。 地价与地质条件关系的实质，是地质条件的好坏决定着建设费用的高低。建 造同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的基础建设费用低，从而地价高：相 反，则需要的基础建设费用高，地价则低。不同地震烈度的建筑抗震设防要求， 也可以说明这个问题。这些通过假设开发法可以清楚地看出。 c 地形、地势 地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高 低关系，特别是与相邻道路的高低关系，例如是高于还是低于路面。 由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用 价值，从而影响其价格。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价 较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的价 格。 地形、地势对房地产价格的影响还表现在：在城市，如果人口剧增、工商业 发展很快，土地需求增加，而土地向外发展受地形、地势的限制( 如四面临山或 有河流阻隔) ，致使城市土地的经济供给不能作适当比例的增加时，必然会使地 价普遍高涨。 d 土地面积和形状 同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说， 凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。 土地形状是否规则，对地价也有一定影响。形状规则的土地，主要是指正方 形、长方形( 但长宽的比例要适当) 的土地。山于形状不规则的土地一般不能有效 利用，相对于形状规则的土地，其价格一般要低。 e 日照、风向、降水量、天然周期性灾害 一般来说，受到周围建筑物或者其他物体遮挡的房地产的价格( 尤其是住宅 的价格) ，要低于无遮挡情况下的类似房地产的价格。 同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格也有所差异。 9 西：l l ：i 业火学m b a 论文 因为这能够左右行人往来的多寡，从而影响顾客的多少，间接影响收益的高低。 农地中的坡地，阴坡地与阳坡地的价格差异也很明显。 房地产价格与风向的关系在城市中比较突出，在上风地区房地产价格一般较 高，在下风地区房地产价格一般较低。 把降水量与地势结合起来看，对房地产价格的影响比较明显。地势虽然低洼， 但如果降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大；反之，降 水量大，地势对房地产价格的影响就大。 凡是有天然周期性灾害的地区，如有天然周期性水灾的江、河、湖、海边， 土地利用价值低，甚至不能利用。如果勉强利用，一旦天灾袭来，人们的生命财 产都无保障。因此，这类土地的价格必然很低。 f 建筑物本身 建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象等因素，对房地产价 格均有较大影响。以建筑物的外观形象为例，它包括建筑式样、风格和色调等， 对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉， 则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、 厌恶，则价格就低。 2 2 2 环境因素 影响房地产价格的环境因素，指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物 理性状因素。主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。”1 a 大气坏境 大气就是空气，是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物质。空气质量的好坏， 对人体健康十分重要。房地产所处的地区有无难闻气味、有害物质和粉尘等，对 房地产价格有很大影响。尤其是化工厂、屠宰厂、酱厂、酒厂、厕所等都可能造 成空气污染，因此，凡接近这些地方的房地产价格较低。 b 声觉环境 汽车、火车、飞机、工厂、人群( 如周围是否有农贸市场) 等，都可能形成噪 声。对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地 产价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。 c 水文环境 1 0 西北工业大学m b a 论文 地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价 格也有很大影响。如靠打水井来解决饮水的地区，地下水的质量或其受到的污染 程度，对该地区的房地产价格有更大的影响。 d 视觉环境 房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态 和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目， 都会对房地产价格有影响。 e 卫生环境 清洁卫生状况，包括垃圾堆放情况，对房地产价格也有影响。 2 2 3 人口因素 a 人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需 求就会增加，房地产价格也就会上涨：而当人口数量减少时，对房地产的需求就 会减少，房地产价格也就会下落。 b 人口素质 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。 人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对 居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致 房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人 们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。 c 家庭人口规模 这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭 人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起 需用住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般来说， 随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房 的总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。 2 2 4 经济因素 影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平， 财政收支及金融状况，利率，物价( 特别是建筑材料价格) 、建筑人工费，居民收 西北工业大学m b a 论文 入。这些因素对房地产价格的影响都较复杂，下面仅说明其中几个。” a 经济发展 经济发展的一般定义包括：物质福利的改善，尤其是对于那些收入最低者来 说；根除贫困，以及与此相关联的文盲、疾病和过早死亡；改变投入与产出的构 成，包括把生产的基础结构从农业转向工业活动；以生产性就业普及于劳动适龄 人口而不是只及于少数具有特权的人的方式来组织经济活动；以及相应地使有着 广大基础的集团更多地参与经济方面和其他方面的决定，从而增进自己的福利。 经济发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店、住宅和各种 娱乐设旌等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。例 如，2 0 世纪8 0 年代亚太地区的日本、新加坡、韩国和中国台湾、香港等国家和 地区，经济持续高速增长，地价也相应地大幅度上涨( 尽管从事后的亚洲金融危 机来看，这种经济发展带有泡沫成分，有人甚至称其为泡沫经济) 。 日本在第二次世界大战后共出现过三次地价暴涨，虽然引起这三次地价暴涨 的原因很多，但不可否认它也是与日本经济的迅速发展密切相关的。第一次地价 暴涨出现于1 9 5 6 1 9 6 2 年，正值日本重化学工业化时期，太平洋沿海工业化区域 的地价暴涨现象较为突出，而它的波及范围扩大到大城市周围地区的住宅用地。 第二次地价暴涨出现于1 9 6 7 1 9 7 4 年，正值日本开展地区开发和工业布局区向原 有工业区外围延伸的时期，这次地价暴涨以大城市周围地区和主要地方城市的变 动幅度最大。第三次地价暴涨出现于1 9 8 4 1 9 8 9 年，是在日本向信息化转变和东 京向世界性金融中心城市过渡的时期发生的。对于这次地价暴涨，1 9 8 8 年2 月6 日原西德法兰克福汇报文章日本城市地价暴涨说：“日本经济在世界市 场上的成就是引起房地产价格上涨的启动器。短短几年之内，东京因此变成了具 有国际意义的银行中心，东京的交易所在这期间能与纽约的华尔街媲美，这把国 际银行吸引到了东京。数量众多的生产和商业企业在此期间也在东京开设了分支 机构，因为尽管有贸易壁垒，繁荣兴旺的日本还是提供了良好的销售机会。”。 b 利率 从收益法可以看出，房地产价值与报酬率负相关；从求取报酬率的累加法可 以看出，报酬率与利率正相关。所以，房地产价格与利率负相关，利率下降，房 地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降决定利率水平的因素主要有 西北工业大学m b a 论文 下列几个： ( 1 ) 平均利润率。 利息是来自利润的一部分。企业借款是为了获取利润，如果利率高于利润率， 企业就要将其利润全部付给贷款人，从而就不会去借款。因此，平均利润率构成 了利率的最高界限。但利率也不会等于零，否则就不会有人把钱借给他人。所以， 利率介于平均利润率与零之间。 ( 2 ) 资金供求状况。 利率是资金的价格，它同任何商品的价格要受供求状况影响一样，要受借贷 市场上资金供求状况的影响。当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降：反之， 利率会上升。随着资金供求状况的变化，利率在平均利润率与零之间波动。 ( 3 ) 预期通货膨胀率。 在信用货币条件下，特别是在纸币制度下，通货膨胀使借贷资金本金贬值， 给借贷资金所有者带来损失。为了弥补这种损失，贷款人往往会在一定的预期通 货膨胀率的基础上确定利率，以保证其本金和实际利息额不受损失。当预期通货 膨胀率上升时，贷款人会要求提高贷款利率；反之，利率一般会相应下调。 ( 4 ) 国家经济政策。 利率是国家调节社会经济活动的重要经济杠杆，必定受国家的控制和调节。 国家根据经济状况和经济政策i t 标，通过中央银行制定的准备金率和再贴现率影 响市场利率，进而达到调节经济，实现其目的。如中央银行采用货币紧缩政策时， 往往会提高再贴现率，从而引起市场利率上升；当采用货币扩张政策时，又会降 低再贴现率，从而引起市场利率下降。 ( 5 ) 国际利率水平。 在国际经济联系日益密切的当代，国际利率水平及变化趋势对国内利率也有 重要影响。这种影响是通过资木在国际间的流动实现的。 ( 6 ) 国际收支状况。 当一国国际收支持续出现大量逆差时，为了弥补国际收支逆差，需要利用资 本项目大量引进外资。此时，该国金融管理当局就会提高本国利率；反之，当出 现大量顺差时，为了控制顺差，金融管理当局可能会降低利率，以减少资本项目 的外汇流人。 西北工业大学m b a 论文 c 物价 房地产价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同，在此将它们区别开来 进行比较。房地产价格与一般物价的关系非常复杂。通常，物价的普遍波动表明 货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产价格也随之变动， 如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两 者的动向也应一致，表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。不论一般 物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，如 建筑材料价格、建筑人工费的上涨，会增加房地产的开发建设成本，从而可能推 动房地产价格上涨。 就宏观来看地价上涨与一般物价上涨的因果关系，在日本存在着下列两种看 法：“有一种看法是重视地价上涨抵押力量增大一信用膨胀物价上涨 这种因果关系的：另一种看法则认为存在着货币量的增加物价上涨地价 上涨这种关系”。 从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入 的增长率。但在房地产价格中，土地价格、建筑物价格和房地价格，或者不同类 型房地产的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至不是同方向的。 d 居民收入 通常，居民收入的真正增加( 非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下 的增加) ，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间会扩大， 从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程 度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。所谓边际消费倾向，是指 收入每增加一个单位所引起的消费变化。 如果居民收入的增加，是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际 消费倾向较大，但其增加的收人大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改 善，这对房地产价格的影响估计不大。 如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大， 且衣食等基本生活己有了较好的基础，其所增加的收人大部分甚至全部此时依消 费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居 住房地产价格上涨。 1 4 西北工业大学m b a 论文 如果居民收入的增加，是高收入者的收入增加，因其生活上的需要几乎已达 到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以，其增加的收人大部分甚至全部可 能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。不过，如果他们利用剩 余的收入从事房地产投资或投机，例如购买房地产用于出租或将持有房地产当作 保值增值的手段，则会引起房地产价格上涨。 2 2 5 社会因素 影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产 投机和城市化。 a 政治安定状况 政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳 固程度等。一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、 置业的信心，从而会造成房地产价格低落。 b 社会治安状况 社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。 房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保 障，因此会造成房地产价格低落。 c 房地产投机 房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售( 或再购买) 而暂时购买( 或出 售) 房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。房地产投 机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。关于房地产投机对房地产价格的 影响，普遍认为它会引起房地产价格上涨。显然房地产投机有许多危害，但这种 认识是不够全面的。一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现3 种情 况：( 1 ) 引起房地产价格上涨；( 2 ) 引起房地产价格下跌：( 3 ) 起着稳定房地产价 格的作用。 至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者 的素质和心理等。当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上 涨的投机者纷纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进 一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷 抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。另外，当投机者判断失误，或者 西北工业大学m b a 论文 被过度的热烈( 乐观) 或恐慌( 悲观) 的气氛或心理所驱使时，也可能造成房地产价 格的剧烈波动。但在某些情况下，房地产投机行为可能起着稳定 房地产价格的作用：当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理 的投机者购置房地产，以待日后房地产价格，上涨时抛出，这样就会出现：当房 地产需求较小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价 格上涨时，投机者抛售房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。 d 城市化 城市化又称城镇化、都市化，是当今重要的社会、经济现象之一，但由于人 们对城市的概念理解不一，对城市化的解释和度量方法也相差很大。在有关城市 化的各种定义中，一种较为主要的提法是：人口向城市集中的过程即为城市化。 综合不同学科，城市化一词有4 个含义：( 1 ) 城市对农村影响的传播过程；( 2 ) 全社会人口接受城市文化的过程；( 3 ) 人口集中的过程，包括集中点的增加和每 个集中点的扩大；( 4 ) 城市人口占全社会人口比例提高的过程。一般来说，城市 化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而会带动 城市房地产价格上涨。 2 2 6 制度因素 影响房地产价格的制度因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律 法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属 变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管 制。 a 房地产制度 房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。例如，在传统土地使用制度 下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存 在。对住房实行低租金、实物分配，必然造成住房的租金、价格低落。而改革土 地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社会化，就使房地产价格显现出来， 反映客观的市场供求状况。 b 房地产价格政策 房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措 施等。政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他 1 6 西北工业大学m b a 论文 一些措施或手段来调节价格。 房地产价格政策抽象来看可以分为两类：一类是高价格政策；一类是低价格 政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某 些措旌来抬高房地产价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地 产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价 格下落。但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低 下；同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。 抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅 度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有：( 1 ) 制定最高限价，规定房地产交 易时不得突破此价格；( 2 ) 制定标准价格，作为房地产交易时的参考；( 3 ) 政府在 房地产价格高涨时抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的 供给，从而平抑房地产价格：( 4 ) 征收房地产交易税或增值税；( 5 ) 建立一套房地 产交易管理制度。 c 行政隶属变更 可以想象，由于行政隶属变更，将某个非建制镇升格为建制镇，或将某个建 制镇升格为市，或将某个市由原来的较低级别升为较高级别，例如，县级市升格 为地级市，省辖市升格为直辖市，无疑会促进该地区的房地产价格上涨。同样， 如果将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，也会促进这一地 方的房地产价格上涨：相反，则会导致这一地方的房地产价格下落。 d 特殊政策 在一些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放 措施，往往会提高该地区的房地产价格。例如，深圳变为经济特区，海南岛成为 海南省并享受特区政策：中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地方的房地产 价格大幅度上涨。 e 城市发展战略、城市规划、土地利用规划 城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响，特别 是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定。就规定用途来看，不同用途对 土地条件的要求不同：反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途对土地价格 有着很大的影响，具体表现在两个方面：( i ) 就某一块土地而言，它会降低地价； 西北工业大学m b a 论文 ( 2 ) 从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。但 是，如果规定用途不妥，缺乏科学的理论和方法，也会两败俱伤，既降低单块土 地的价格，也会降低整片土地的利用率，从而使地价下降。规定用途对地价的影 响在城市郊区表现得特别明显：如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转 变为城市建设用地，但如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然很低， 而如果一旦允许改变用途，则地价会成倍上涨。 f 税收政策 不同的税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将税收 分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察税 收政策对房地产价格的影响，必须注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的课 税可以通过某种途径部分或全部地转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小， 甚至不起作用。 直接或间接地对保有房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而 会导致房地产价格低落：相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产 价格上升。 g 交通管制 某